XXXX長沙·某地產(chǎn)城項目一期及二A地塊商業(yè)營銷策略報告

長沙·萬科城2011年11月2日項目一期及二A地塊商業(yè)營銷策略報告商業(yè)營銷不能像住宅營銷一樣,商業(yè)需要的就是氛圍與氣場!萬科城商業(yè)必須站在項目整體運營的基礎上謀略項目運營所要達到的核心目標：通過商業(yè)價值的挖掘，提升項目整體價值。商業(yè)提報背景：報告涉及范圍：項目一期底商、二A區(qū)域底商及二A區(qū)域獨立商業(yè)?？偯娣e4389.58㎡，共72個鋪面，其中一期底商、二A底商目前都已到達預售條件，二A獨立商業(yè)建筑主體已完成。一期底商S313#底商S2此次提報的基本目標：項目商業(yè)價值最大化挖掘整體策略步走：營銷策略招商策略推廣策略整體定位1、開福區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，但經(jīng)濟發(fā)展一直被籠罩在“南帝北丐”的說法之下，給人以距離感；2、以湘江世紀城為主的城北商業(yè)逐漸面世，商業(yè)氛圍逐漸形成，但在城北呈單極化發(fā)展；3、經(jīng)瀏陽河與京廣鐵路的隔斷，項目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)幾乎為零。問題1：萬科城片區(qū)商業(yè)價值評判——現(xiàn)狀一：商業(yè)氛圍不足區(qū)域整體商業(yè)價值偏低，地段不成熟。地段抗性導致客戶投資的心理保障不強。1、新開發(fā)區(qū)域，周邊成熟小區(qū)不多，固定消費力有限；2、開發(fā)起步階段，人氣、市政、交通配套極度不成熟。開發(fā)起步階段，周邊人氣匱乏，珠江共城約800戶業(yè)主及消費能力較低的外來務工人群是目前人流主要構成。片區(qū)商業(yè)價值評判——現(xiàn)狀二：人氣匱乏思考：消費人流及商業(yè)氛圍，是商業(yè)投資者、經(jīng)營者選擇最關注的點，面對商業(yè)氛圍不足、人氣匱乏現(xiàn)狀，萬科城的商業(yè)該如何定位？現(xiàn)狀之下的問題：尋求化解解……價值認同同點1：化解客客戶對區(qū)區(qū)域的抗抗性城市新中中軸，發(fā)發(fā)展咽喉地段段，福元元路過江江大橋河河西濱江江新城，區(qū)域發(fā)發(fā)展及升升值潛力力是化解解商業(yè)購購買客戶戶對地段段抗性的的有力說說辭。開福區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶向北延延伸趨勢已經(jīng)經(jīng)越來越明顯顯，本案所在在區(qū)域?qū)⒄嬲蔀橐蚤_福福區(qū)政府為核核心的區(qū)域級級政治、經(jīng)濟濟及文化中心心。城市東、西聯(lián)聯(lián)通日近頻繁繁，福元過江江大橋?qū)⒑先f萬科城牌黃金金區(qū)域的咽喉喉地段。價值認同點2：解決客戶對對地段的抗性性地鐵一響、黃金萬兩，福福元路過江大大橋雙重保障障，汽車北站站改建擴張，，未來人氣不不是問題。地鐵一號線、、福元路過江江大橋火熱施施工中，芙蓉蓉路雙向10車道，再加上上雙向六車道道福元西路，，道路通達指指日可待，一一定層面上可可化解客戶抗抗性及顧慮；；2013年地鐵1號線預計通車車，無疑是商商業(yè)價值點中中最給力的一一點，有人氣氣，有人流，，就有財富！！價值認同點3：解決商業(yè)氛氛圍問題大型商業(yè)規(guī)劃劃+四大社區(qū)規(guī)劃劃，周邊發(fā)展利利好支撐商業(yè)業(yè)前景，商業(yè)業(yè)大氛圍形成成不成問題。。氛圍，消費力力，是商業(yè)成成功王道！商業(yè)規(guī)劃＝湘江世紀城超超級SHOPPINGMALL+珠江花城商業(yè)業(yè)中心+濱江新城+周邊社區(qū)商業(yè)業(yè)四大社區(qū)（核核心輻射區(qū)））＝萬科城+珠江花城+萬國城+英祥春天重點案例/湘江世紀城城：全長沙商業(yè)業(yè)巨無霸，，品類齊全全，輻射范范圍廣。世紀金源大大酒店居然之家、、華潤萬家家、蘇寧電電器、沃美美電影院等等沿街6公里長商鋪鋪，擁有吃吃喝玩樂各各種業(yè)態(tài)商業(yè)總建面面：約27萬方重點案例/珠江花城：：項目正對面面，全部自自持性商業(yè)業(yè)，擁有優(yōu)優(yōu)厚的自身身資源。15#樓5482㎡16#樓31500㎡商業(yè)總建面面：約8萬方自持五星級級酒店，預預計2年內(nèi)投入運運營。已封封頂。臨街裙樓型型商業(yè)，新新一佳超市市、大型中中西餐飲及及娛樂業(yè)態(tài)態(tài)。重點案例/珠江花城：：項目正對面面，全部自自持性商業(yè)業(yè)，擁有優(yōu)優(yōu)厚的自身身資源。功能分布合合理，其引引導體現(xiàn)商商業(yè)規(guī)模及及高度業(yè)態(tài)豐富，，對開業(yè)時時間已有規(guī)規(guī)劃口徑價值認同點點4：解決人氣氣問題萬科城商業(yè)業(yè)可輻射一一級圈人群群達16.8萬，本社區(qū)區(qū)占1.88萬，對商業(yè)業(yè)的需求量量極大，可可實現(xiàn)人氣氣的良性循循環(huán)。開福區(qū)整體體常住人口口約合45萬人次，主主要以城市市白領為主主，且以每每年3%-4%的速度增長長。此外，，區(qū)域2公里范圍內(nèi)內(nèi)將新增人人口約16.8萬,對商業(yè)的需需求總量會會增加近15萬平。而目目前商業(yè)僅僅有約14萬平，僅滿滿足目前的的人口需求求，不能滿滿足新增人人口對商業(yè)業(yè)的需求。。考慮到新新增項目將將新增40多萬方商業(yè)業(yè)，可見未未來區(qū)域發(fā)發(fā)展前景大大，無疑給給商業(yè)銷售售帶來利好好！區(qū)域商業(yè)需需求預測=區(qū)域總人數(shù)數(shù)*（0.7-0.9）區(qū)域商業(yè)需需求預測=168000*（0.7-0.9）=11.7-15.1萬平項目所處區(qū)區(qū)域為長沙沙唯一的三三水環(huán)抱住住宅區(qū)以項目為中中心，車行行10分鐘距離區(qū)區(qū)域內(nèi)，目目前已明確確已建、在在建、籌建建住宅約68544戶，按每戶戶3.5人計算，約約24萬人，其中已已建和在建建住宅約53344戶；籌建面面積達152.8萬平方米，，約15200戶湘江世紀城城22000戶江臨天下112戶世世紀春天196戶濱江江美美寓寓392戶金金霞霞苑苑292戶江灣灣新新城城300000建面面半島島瀾瀾橋橋74000建面面恒鑫鑫瀾瀾北北灣灣1180戶江濱濱玫玫瑰瑰園園4800戶景香香苑苑771戶廣福福園園1022戶濱江江麗麗園園223戶北國國風風光光870戶順天天黃黃金金海海岸岸1948戶水岸岸蘭蘭庭庭163戶水韻韻花花都都125000建面面江灣灣純純水水岸岸239000建面面萬科科城城3000戶藏朧朧2926戶洪山山家家園園1395戶英祥祥春春天天1146戶瀟湘湘上上院院200000建面深國投78000建面雄新華府府62000建面莊園地產(chǎn)產(chǎn)300000建面星沙縣城城（全國百百強縣密布500強企業(yè)））珠江花城城8000戶萬國城MOMA1830戶消費人群群幅射二二級圈普通客戶戶片區(qū)常住住客以周邊項目打工者為為主；江北商業(yè)業(yè)中心消消費者。。居住撈霞北片區(qū)的居居民；新的高素素質(zhì)樓盤盤帶來的的新居住住客戶。。高端商務務客廣電中心心、稅務局、區(qū)政府及及其它事事業(yè)單位位管理局員員工；各酒店商務客；萬科城商業(yè)消費客戶片區(qū)發(fā)展展將帶來來大量客客源，且且是一批批強有力力的高素素質(zhì)銷售售群體，，將進一一步促進進商業(yè)的的發(fā)展。。目前以萬萬科城為為標桿的的周邊項項目，銷銷售平均均價格約約7600元\平米，這這里聚集集的是一一個高消消費群體體。萬科城及及周邊項項目當前前主要售售價構成成情況價值認同同點5：解決客客戶信心心的問題題深國投商商業(yè)用地地占地于于此、北北城商業(yè)業(yè)以湘江江世紀城城率先興興起，并并日益成成熟，濱濱江新城城正蓄積積后發(fā)之之勢，萬萬科城憑憑其齊全全配套，，未來升升值潛力力巨大。。萬科城所所處區(qū)域域位于北北城中心心，從多大盤盤林立，，是長沙沙北城新新城市中中心的重重要中心心點。汽汽車北站站、火車車北站、、霞凝物物流園的的逐漸成成熟及地地鐵站即即將拉通通，開福福區(qū)的拉拉動力將將爆發(fā)式式增長。。規(guī)劃配套套齊全規(guī)劃中的洪山公園規(guī)劃中的的瀏陽河河風光帶帶萬科城所所處片區(qū)區(qū)商業(yè)前前景潛力力無限，，必定成成為一個個名副其其實的商商業(yè)中心心，而萬科科城具具備商商業(yè)中中心的的王者者質(zhì)數(shù)數(shù)……價值認認同點點6：項目目自身身配套套支撐撐約7萬平米米大型型臨街街商業(yè)業(yè)樓，，16800畝綠地地櫻花花林休休閑公公園，，紅黃黃藍幼幼兒園園多層層面吸吸引人人氣積積聚，一流流的配配套。。大型商商業(yè)規(guī)規(guī)劃，，紅黃黃藍品品牌幼幼兒園園，配配套綠綠地櫻櫻花廣廣場，，擴大大項目目影響響力的的同時時，給給項目目帶來來較大大的人人氣。。價值認認同點點7：項目目本體體解析析項目商商業(yè)價價值：：7萬體量量，肩肩負打打造成成區(qū)域域商業(yè)業(yè)中心心使命命.融國際際品牌牌超市市，商商業(yè)辦辦公樓樓、住住宅底底商、、集中中型街街區(qū)整整合為為一。。商業(yè)在在地上上建筑筑面積積中的的占比比：15%一期底底商+獨立商商業(yè)5383㎡㎡二A底商+獨立商商業(yè)2096㎡二B732㎡㎡三A1707㎡㎡三B集中商商業(yè)+商業(yè)辦辦公樓樓63274㎡共計：：73192㎡㎡商業(yè)一一覽：：項目商商、住住指標標：總建筑筑面積積：49.41萬總用地地面積積：19.54萬總容積積率：：2.52綠化率率：40%建筑密密度：：23%商業(yè)配配套：：7萬預計總總戶數(shù)數(shù)：3500戶福元元路路北集中商商業(yè)用用地項目商商業(yè)布布局項目內(nèi)主要要道路布局局價值認同點點8：商業(yè)布局局下的價值值挖掘商業(yè)主要呈呈“十字””形沿街商商業(yè)布局，，輔以內(nèi)街街式開放模模式，特具具主題街區(qū)聯(lián)聯(lián)手打造潛質(zhì),各鋪價值最最大化不成成問題。價值認同點點9：品牌價值值萬科長沙布布局各極呈呈完整，各各項目都成成為區(qū)域標標桿，萬科科城商業(yè)當當仁不讓將將成為片區(qū)區(qū)商業(yè)中心心內(nèi)核。2008年，萬科西西街“招財財貓”計劃劃，萬科火火了！2010年，萬科城城市花園““芒果街””，3.8成交均價，，撬熱了河河西甚至全全長沙商業(yè)業(yè)投資市場場！2011年，萬科金金域華府““金街””，完成與與世界的對對話！房行東方網(wǎng)網(wǎng)商業(yè)優(yōu)勢已已然明顯……定位原則：：從項目整整體商業(yè)營營銷角度定定位定位方向：：大商業(yè)共共榮+品牌效應+高端形象定位思考：：項目整體商商業(yè)定位：：區(qū)域商業(yè)中中心萬科城底商商及內(nèi)部獨獨商處于項項目內(nèi)部，，輻射效應應略小于集集中大商業(yè)業(yè)，局部定定位因考慮慮針對性商業(yè)功能定定位及業(yè)態(tài)態(tài)定位：打造區(qū)域商商業(yè)中心的的風情商業(yè)街街區(qū)準確的功能能定位：集文化、休休閑、娛樂樂、購物、、餐飲等多多功能為一一體的風情商業(yè)街街區(qū)是》基本屬性：：城市新中軸軸風情商業(yè)街街區(qū)主推案名：：Hometownbusinessstreet備注：強化化品牌影響響力，抬高高商業(yè)期望望值，制造造稀缺感，，突出商業(yè)業(yè)核心價值值，引起客客戶關注。。“街”的的概念更能能突出商業(yè)業(yè)氛圍。萬科城商業(yè)業(yè)街萬科商業(yè)第第一街備選案名：：形象定位＝＝核心定位位語：萬科城商業(yè)業(yè)街，長沙沙只有一條條！備選定位語語：萬科城商業(yè)業(yè)街，站在在巨人肩膀膀上！注：“巨人人指萬科””兩個考慮：：基于區(qū)域商商業(yè)空白，，結合自身身產(chǎn)品特點點的考慮。?；跓o無大商商家入入駐前前提下下的商商業(yè)營營銷考考慮。。業(yè)態(tài)定定位方方向：：兩個方方向：：以招商商引進進大中中型、、品牌牌特色色餐飲飲、休休閑娛娛樂為為龍頭頭帶動動商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)發(fā)展展。以定制制型商商業(yè)豐豐富商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。。商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲類休閑類超市類娛樂類其他類大型品牌餐飲，花之林、小肥羊、本土其他特色品牌餐飲……音樂主題吧、清吧、美體香熏、足浴、美容美發(fā)會所……鮮花超市、時尚超市、進口小食、紅酒專賣……琴行、放映廳、茶樓、跆拳道、陶吧……汽車4S店、汽車美容，藥店，街區(qū)醫(yī)院、干洗店，等等大中型型特色色餐飲飲類——中西餐餐廳、、花之之林、、湘西西部落落、小小肥羊羊等特特色品品牌餐餐飲定制型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)———高檔檔美容容、美美發(fā)、、養(yǎng)生生吧、、茶吧吧、街街區(qū)醫(yī)醫(yī)院，，主題題超市市等基于定定位考考慮，，為使得得商業(yè)業(yè)競爭爭力及及價值值充分分體現(xiàn)現(xiàn)，最最快速速度實實現(xiàn)商商鋪銷銷售采取怎怎樣的的營銷銷策略略？惟一方方向：：做出出商業(yè)業(yè)氛圍圍與氣氣場我們必必須解解決兩兩個極核矛矛盾！租&售虛&實處理好好這兩兩個極極核矛矛盾，，在沒有有核心心大商商家進進駐下下的制制造商商業(yè)氛氛圍、、成功功銷售售，不不成問問題?。?nèi)外焦困之之現(xiàn)狀，內(nèi)憂項目商業(yè)從從未推廣，，商業(yè)平臺臺未得到挖挖掘和利用用，很難在在短時間內(nèi)內(nèi)引起市場場強烈的關關注。外困片區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展落后，，區(qū)域整體體商業(yè)價價值偏低，，商圈商業(yè)業(yè)氛圍不濃濃，人氣匱匱乏，客戶戶投資不敏敏感。又是一個非非常時期?。∪f科、新鼎鼎聯(lián)手推出出“Mr.King”計劃在躁動的地地產(chǎn)市場下下尋找財富富盟友“Mr.King”解讀：誰是金先生生？金先生背后后的財富故故事是什么么？金先生又能能在萬科城城有著怎樣樣的財富演演繹？金先生才是是商業(yè)王者者！你就是金先先生！“Mr.King”計劃的實實質(zhì)：我們在尋找找金先生，，我們也在塑塑造金先生生！是商家通路路是商家聯(lián)盟盟是商家信息息庫是資源整合合平臺是投資信息息庫是商業(yè)旗幟幟“Mr.King”計劃要達達到的目標標：商家抱團，，投資統(tǒng)籌籌情感切入，，心理引導導整合推廣，，虛實并行行品牌嫁接，，資源整合合在概念打造造與現(xiàn)場為為王戰(zhàn)略中中尋求突破破。您的尺度，，是我們尋尋找的唯一一依據(jù)。尋得盟友，，是我們財財富路上的的有力保障障。萬科品牌，，是我們聚聚積于此的的投資盾牌牌。整體策略步步走走：營銷策略招商策略推廣策略整體定位一、策略原原則二、節(jié)點控控制策略原則1隔山打牛，，舉而不發(fā)發(fā)熱場手段：：用“Mr.King計劃”引引起商家和和投資者的的共同關注注，制造新新聞效應，，以達到““熱場”的的目的。旺場手段：：通過大力““招商”，，制造現(xiàn)場場人潮涌動動的氛圍，，以達到““旺場”的的目的?！盁釄觥?、、“旺場””是關鍵單點攻擊與與拉網(wǎng)營銷銷相結合大客戶攻擊擊方式：對己掌握的的大客戶，，做一對一一單點攻擊擊，以懇談談為主，由由大客戶組組負責完成成。重點客戶攻攻擊方式：：利用“Mr.King計劃”網(wǎng)絡絡進大批商商家，及他他們的VIP客戶資源，，做好圈層層滲透。策略原則2小魚耕耕作，，大魚魚游意向散散戶商商家逼逼定：：對有意意向的的商家家，深深入溝溝通引引導、、實行行鎖定定，引引導成成交。。品牌商商家放放養(yǎng)：：主力商商家高高舉誠誠意旗旗幟，，為商商業(yè)大大氛圍圍的形形成發(fā)發(fā)力，，做意意向商商家代代言人人。策略原原則3內(nèi)卡：：資格準準入，，適時時轉(zhuǎn)化化，擴擴大戰(zhàn)戰(zhàn)果。。外卡：：做好““Mr.King計劃””客戶戶搜集集工作作，進進行來來訪登登記，，鎖定定。策略原原則4內(nèi)外卡卡，舉舉而不不發(fā)，，策略略創(chuàng)新新一、策略原則則二、節(jié)點控制制整體營銷推售售節(jié)奏如下：：預備啟動11.1011.17正式宣傳預備期商業(yè)市場調(diào)研研銷售人員培訓訓產(chǎn)品研讀客戶資源篩選與分類11.30進攻期廣發(fā)招募令開展拉網(wǎng)營銷銷大客戶懇談周邊商戶訪談談廣發(fā)外卡12.10樣板鋪開放圈層營銷大客戶簽約商家選鋪價格體系聯(lián)盟商家征集集令強攻期12.20開盤簽約持銷期簽約回款擴大戰(zhàn)果12.1512.30強攻客戶外卡繼續(xù)辦理理內(nèi)卡辦理看房通道開通通線上推廣整體策略步步走：營銷策略招商策略推廣策略整體定位一、招商原則則三、節(jié)點控制制二、主題街區(qū)區(qū)劃分及業(yè)態(tài)態(tài)引導分品牌，分類類別定向宣傳傳，釋放招商商信息以品牌商家談談定為主方向向，帶動其他他小戶進駐；先大商家，后后小商家——高高低低，虛虛實相生先品牌，后散散戶——戰(zhàn)略有先后，，戰(zhàn)術有“雙雙軌”以招商的成功功帶動商業(yè)的的銷售——合理配比，銷銷售為先招商三大原則則：虛：以談定大型品品牌商家進駐駐造勢為突破破點，吸引其其他中小商家家進駐；（通過意向合合作、加盟指指定點等將這些品牌商家家也可能成為為我們的“傳聲筒”）實：逐步談定加盟盟店、自創(chuàng)品品牌等小商家家，迅速建立立商業(yè)經(jīng)營氛氛圍；（先先行行引引進進一一些些小小型型商商家家在在一一期期為為已已入入住住的的業(yè)業(yè)主主服服務務，，便便利利店店、、通通訊訊業(yè)業(yè)、、特特色色餐餐飲飲都都是是比比較較好好的的突突破破點點。。））虛實結結合，，以租租帶售售，穩(wěn)穩(wěn)步推推進1、采采用差差異化化進攻攻，避避免同同業(yè)競競爭招商攻攻略2、“放放水養(yǎng)養(yǎng)魚””法3、關注注“主主力店店”和和“品品牌店店”效效應做為一一個正正在逐逐漸成成熟期期的商商業(yè)地地塊，，小商家家的進進駐關鍵是讓客客戶要要有足足夠的的信心心，在在此經(jīng)經(jīng)營，，信心心源于于主力力店、、大商商業(yè)、、品牌牌商業(yè)業(yè)的進進駐。。一、招招商原原則三、節(jié)節(jié)點控控制二、主主題街街區(qū)劃劃分及及業(yè)態(tài)態(tài)引導導招商前前關鍵鍵問題題解決主主題街街區(qū)打打造問問題解決各各區(qū)域域業(yè)態(tài)態(tài)分布布問題題業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃主題街街區(qū)萬利街街（品牌牌超商商，萬萬象薈薈萃））萬福街街（品味味生活活，幸幸福居居家））萬樂街街（潮流流閑適適，繁繁雅皆皆達））萬德街（琴墨流香香，萬上聚聚德）萬潮街（潮流百貨貨、活色生生香）萬尚街（流行前線線，風尚達達人）在風情商業(yè)業(yè)街大主題題之下，主主題街區(qū)劃劃分，使商商業(yè)規(guī)劃更更具系統(tǒng)性性，方便統(tǒng)統(tǒng)一管理，，經(jīng)營更具具想象空間間。業(yè)態(tài)建議——1、2#棟1234567891011121314151617181920開間4米開間3-4米徑深8-10米徑深8-10米萬福街（品味生活活，幸福居居家）此段業(yè)態(tài)建建議：特色餐飲、、鮮花禮品品、便利超超市、高檔檔西點面包包店、干洗洗店、美容容美發(fā)店社社區(qū)服務型型業(yè)態(tài)為主主輔以潮流服服飾等理由：本區(qū)域為內(nèi)內(nèi)部臨街商商鋪，適合合打造以生生活為主，，主要服務務本社區(qū)及及周邊社區(qū)區(qū)，輔以時時尚精品生生活配套，，補充商業(yè)業(yè)中心業(yè)態(tài)態(tài)元素。商鋪質(zhì)數(shù)：：層高5.5米。每個鋪預留留煙道。面積控制，，中間以47平米為主國國，兩端以以60-76平米為主商鋪規(guī)整，，臨路，相相臨商鋪可可拼接成規(guī)規(guī)則大商鋪鋪。1234567891011121314151617181920開間4米開間3-4米徑深8-10米徑深8-10米業(yè)態(tài)建議——3、4#棟萬福街（品味生活活，幸福居居家）此段業(yè)態(tài)建建議：母嬰用品店店、專業(yè)診診所、藥房房、影音數(shù)數(shù)碼店、家家居飾品等等輔以高檔檔商務禮禮品等理由：本區(qū)域為為內(nèi)部臨臨街商鋪鋪，適合合打造以以生活為為主，主主要服務務本社區(qū)區(qū)及周邊邊社區(qū)。。深入高高端社區(qū)區(qū)，商務務精品市市場較大大。商鋪質(zhì)數(shù)數(shù)：層高5.5米。每個鋪預預留煙道道。面積控制制，中間間以47平米為主主國，兩兩端以60-76平米為主主商鋪規(guī)整整，臨路路，相臨臨商鋪可可拼接成成規(guī)則大大商鋪。。二A商業(yè)規(guī)劃劃重點：：化解此區(qū)區(qū)商鋪不不臨路的的不足，，根據(jù)圍圍合設計計特點打打造圍合合的主題題街區(qū)，，將每一一個鋪的的價值挖挖掘到最最大。萬樂街（潮流閑閑適，繁繁雅共享享）打造成集集潮流、、娛樂、、休閑為為一體的的情景游游憩街區(qū)區(qū)。風情內(nèi)街街打造123456789101112131415161718192021222324252627282930開間3.4-3.9米徑深約9米徑深10米開間4米徑深8米徑深6.2米開間8.2米開間12.3米業(yè)態(tài)建建議——13#棟、S2、S3（一層層）萬樂街街（潮流流閑適適，繁繁雅共共享））商鋪質(zhì)質(zhì)數(shù)：：底商層層高5.5米，獨獨立商商業(yè)層層高4.5米。底商預預留煙煙道。。底商商以30-40平米為為主，，獨立立商業(yè)業(yè)以42-60平米為為主商鋪規(guī)規(guī)整，，處于于十字字街口口位置置，內(nèi)內(nèi)部呈呈圍合合布局局。此段業(yè)業(yè)態(tài)建建議：：大面積積商鋪鋪以主主題餐餐廳、、精品品服飾飾、潮潮流百百貨、、瑜珈珈、spa會所為為主，，小面面積特特色餐餐飲、、咖啡啡店為為主輔以休休閑娛娛樂場場館，，打造造“魅魅力””文化化。理由：：本區(qū)域域位于于十字字街口口，是是輻射射城北北的商商業(yè)中中心的的重要要組成成部分分，業(yè)業(yè)態(tài)以以大眾眾消費費為主主。圍圍合式式設計計有利利于打打造成成情景景消費費游憩憩街區(qū)區(qū)。12開間24米開間19.6米徑深12米此段業(yè)業(yè)態(tài)建建議：：KTV、洗浴浴中心心、養(yǎng)養(yǎng)生館館、休休閑中中心為為主理由：：2個大大鋪面面、唯唯一的的二樓樓商鋪鋪。業(yè)態(tài)建建議——S3（二層層）萬樂街街（潮流流閑適適，繁繁雅共共享））商鋪鋪質(zhì)質(zhì)數(shù)數(shù)：：商鋪鋪位位于于二二樓樓，，層層高高4.5米。。1、2號鋪鋪面面積積分分別別為為230、260平米米。。商鋪鋪規(guī)規(guī)整整，，處處于于十十字字街街口口位位置置，，內(nèi)內(nèi)部部呈呈圍圍合合布布局局組組成成部部分分，，僅僅有有的的二二樓樓商商鋪鋪。。附：：商商家家訪訪談談情情況況列列表表（調(diào)查查日日期期：：2011年9月30日.將視視面面積積可可實實施施情情況況開開展展后后續(xù)續(xù)商商家家訪訪談談工工作作））從新新鼎鼎對對部部分分商商家家意意向向訪訪談談情情況況來來看看，，對對區(qū)區(qū)域域未未來來發(fā)發(fā)展展看看好好，，意意向向度度較較強強的的商商家家較較多多，，且且多多為為長長沙沙本本土土街街區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的受受歡歡迎迎的的品品牌牌。。主主要要關關心心點點是是主主力力店店與與區(qū)區(qū)域域人人口口數(shù)數(shù)與與租租金金。。一、、招招商商原原則則三、、節(jié)節(jié)點點控控制制二、、主主題題街街區(qū)區(qū)劃劃分分及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)引引導導招商商節(jié)節(jié)點點總總控控預備備啟啟動動11.1011.17正式式宣宣傳傳預備備期期商業(yè)業(yè)市市場場調(diào)調(diào)研研招商商人人員員培培訓訓產(chǎn)品品研研讀讀客戶戶資資源源篩選與分類類強攻期主力商家敲敲定主力業(yè)態(tài)商商家普談“Mr.King”計劃的訪客客接待12.20散客戶收網(wǎng)網(wǎng)開盤簽約持續(xù)期散客戶網(wǎng)羅羅主力商家簽簽約聯(lián)盟商家征征集令整體策略步步走走：營銷策略招商策略推廣策略整體定位方向：商業(yè)形象整整體入市，，以差異化化的推廣手手法，形成成差異化的的市場認知知力度：做到高調(diào)，，做出商業(yè)業(yè)中心王者者氣勢手段：以虛帶實，，隔山打牛牛整體思路體體系：一、推廣策策略三、包裝建建議二、渠道建建議推廣策略1情感切入，，大俗大雅雅——通過“Mr.King計劃”，以以追尋志同同道合者的的姿態(tài)啟動動推廣，從從情感角度度切入，是是淡市及寒寒冬營銷良良策?！Y合湖南人品品味特征，從從娛樂、民俗俗角度進行推推廣設計，更更通俗，更易易傳播。一夜傾城——報紙、戶外、、現(xiàn)場包裝、、網(wǎng)絡、短信信等渠道集中中、全面亮相相出擊，短時時間內(nèi)統(tǒng)一形形象，強勢推推廣覆蓋全城城。——軟硬兼顧，既既實現(xiàn)形式上上的強勢推廣廣，又改變姿姿態(tài)，以極具具親和力的表表現(xiàn)拉近與受受眾的距離，，傾服全城。。推廣策略2小題大做，步步步“精”心心——通過“Mr.King計劃”把4000多平較小體量量商業(yè)放大到到萬科商家聯(lián)聯(lián)盟下，放到到區(qū)域商家統(tǒng)統(tǒng)籌下，放到到全城投資信信息平臺下，，描繪一個商商業(yè)大藍圖。?！槍鞘蟹諊鷩吚?，客戶戶防線不斷提提高，對客戶戶心理的攻艱艱是關鍵，每每一個信號都都需要在統(tǒng)一一精心籌劃之之下傳遞。推廣策略3具時代感形象象包裝——萬科城是在品品牌體系下高高端產(chǎn)品，結結合Mr.King概念，包裝時時代感是抽象象化與具體化化可行契合點點。——具有時代感的的話題設計，，保持對時事事的最高關注注。推廣策略4概念：用品牌、概念念創(chuàng)新為項目目樹立高形象象，形成市場場區(qū)隔；推廣：線上推廣，線線下全民造勢勢為主要形式式，快速聚客客；渠道：放大招商聲勢勢，以品牌商商家定位引入入的營銷方式式來增強客戶戶信心，促使使其迅速購買買；展示：強化現(xiàn)場場展示，，讓客戶戶放心看看，放心心買，放放心經(jīng)營營。原則之下下的推廣思路路：1）準備工工作充足足，可以以事半功功倍：萬科城““尋找Mr.King”商業(yè)全全民投資資調(diào)查將萬科城城商業(yè)街街概念滲滲透到市市場，撬熱商業(yè)業(yè)投資市市場，初步積累累意向客客戶。短效批量量戶外短時間內(nèi)內(nèi)集中展展示主流網(wǎng)絡絡全屏通欄欄信息同同步電臺，短短信配合合報紙，每每周集中中2-3次線下席卷卷式招商商全線鋪鋪開2）采取集集中爆破破式推廣廣手法：：3）以直直接有效效的終端端營銷手手段配合合直接而有有聲勢的的長效推推廣影響響人海戰(zhàn)術術直接點對對點宣傳傳拓展圈層滲透透高端人群群直接信信息傳遞遞資源整合合商業(yè)客戶戶核心資資源梳理理利用4）核心商商業(yè)價值值點輸出出財富黃金金街口，，引動財財富大磁磁場城市新中中軸，商商業(yè)新高高地交通要道道，財富富引擎已已拉響萬科城商商業(yè)街，，長沙只只有一條條！萬科城商商業(yè)街，，站在巨巨人肩膀膀上的商商業(yè)中心心一、推廣廣策略三、包裝裝建議二、渠道道建議戶外瀏陽橋頭頭、福元元路過江江大橋橋橋頭各設設立一塊塊長期戶戶外、市市中心戶戶外集中中投放，，一個月月短期內(nèi)內(nèi)轟動市市場。于2011年11月17日前所有有戶外進進行更換換，制造造“一夜夜傾城””效應。。萬科城商商業(yè)街，，長沙只只有一條條！尋找金先先生！82201666戶外方案案：萬科城商商業(yè)街，，長沙只有有一條??！82201666可考慮征征象財富富的異型戶外外造型，異立于于市場，，引起關關注。新增廣告告位建議議：麥德龍入入口處廣廣告位，，吸引以以開福區(qū)區(qū)為陣地地的高端端客戶群群，包括括商人、、企事業(yè)業(yè)老板、、學校教教授、公公職人員員等，對對項目也也起到一一定的輻輻射作用用；美美百貨貨爭取一一塊廣告告位，或或在臨近近區(qū)域爭爭取廣告告位，吸吸引奢侈侈品消費費客戶的的投資目目光。萬科城商商業(yè)街萬科城商商業(yè)街萬科城商商業(yè)街道旗、圍圍墻沿用福元元路沿線線道旗，，建立商商業(yè)王者者氣勢。。萬科城商商業(yè)街項目logo、樓體廣廣告，是是項目不不可缺失失的包裝裝。色調(diào)以紅紅為主。。設計上體體現(xiàn)互動動性。如如“離萬萬科城商商業(yè)街還還有100米、50米、30米……歡迎來到萬萬科城商業(yè)業(yè)街”報廣豆腐塊頭版版推廣模式式，每周保保持2-3期——以詼諧的、、符合長沙沙人特性的的信息沖擊擊市場萬科城商業(yè)業(yè)街82201666萬科城商業(yè)業(yè)街82201666萬科城商業(yè)業(yè)街82201666愛上“金””先生！網(wǎng)絡0731/搜房/好房子/新浪網(wǎng)頁首首要位置萬科城商業(yè)業(yè)街82201666萬科城商業(yè)業(yè)街，尋找找金先生！！82201666萬科城，尋找找金先生！[1]萬科商業(yè)街，，搶占價值至至高點[2]十余萬高端消消費人群，一一定最留金[3]城市新中軸，，最好有理由由[4]財富黃金街口口，引動財富富大磁場[5]長沙僅僅此一一條萬萬科城城商業(yè)業(yè)街[6]一條街街，憑憑什么么引得得眾人人矚目目？{7}站在巨巨人肩肩膀上上看商商業(yè)世世界1、勁爆爆揭秘秘：萬萬科城城商業(yè)業(yè)街，，資格格準入入？2、商業(yè)業(yè)，從從不退退而求求其次次！3、姚明明，我我比你你高??！5、標桿桿一直直都在在，萬萬科城城領傲傲全國國6、萬科科城吸吸金商商業(yè)高高地7、城市市新中中軸，，萬科科城已已風光光無處處可藏藏【短信網(wǎng)網(wǎng)絡話話題、、論壇壇炒作作點】短信以項目目商業(yè)業(yè)信息息點的的釋放放，吸吸引投投資客客關注注；站在巨巨人肩肩上看看商業(yè)業(yè)世界界，萬萬科城城商業(yè)業(yè)街??！約40-70平米黃黃金旺旺鋪，，全城城火爆爆認籌籌，搶搶鋪熱熱線：：82201666城市新新中軸軸，商商業(yè)新新王者者，萬萬科城城商業(yè)業(yè)街！！約40-70平米獨獨立商商鋪戶戶戶留留金！！全城城火爆爆優(yōu)惠惠認購購，搶搶鋪熱熱線82201666福元元路路，，地地鐵鐵旁旁，，商商業(yè)業(yè)高高地地，，萬萬科科城城商商業(yè)業(yè)街街?。〖s約40-70米獨獨立立商商鋪鋪每每鋪鋪150-280萬，，一一鋪鋪養(yǎng)養(yǎng)三三代代??！首首批批發(fā)發(fā)售售，，搶搶購購熱熱線線82201666十字字金金街街口口，，財財富富第第一一街街，，城城北北中中央央黃黃金金國國際際商商圈圈約約40-70平米米旺旺鋪鋪火火爆爆招招商商！！歡歡迎迎知知名名餐餐飲飲、、超超市市、、健健身身、、娛娛樂樂等等大大型型商商業(yè)業(yè)搶搶占占財財富富寶寶地地！！搶搶金金熱熱線線82201666千萬級財財富盛宴宴，等你你來搶灘灘！約40-70平米獨立立商鋪全全城搶購購中，福福元路、、地鐵口口大盤，，敬請關關注！搶搶金熱線線82201666短信、網(wǎng)網(wǎng)絡“諧”設計話題系列列：全城城造句，，評選最最高人氣氣獎。的先生剛剛剛好?。〉耐顿Y剛剛剛好?。‰A段一：：階段二：：的人生剛剛剛好??！階段三：：夫妻系列列：其他系列列：老婆愛上上了金先先生！老公從此此改了了姓！針對性媒媒體拓寬客戶戶渠道，，多方位位吸引客客戶眼球球。機場廣告告網(wǎng)羅外地地高端商商務客戶戶萬科城商商業(yè)街報紙、雜雜志、樓樓宇廣告告網(wǎng)羅企業(yè)業(yè)老板。。地點選選擇如中中天廣場場、世紀紀金源酒酒店等。。站在巨人人肩膀上上看商業(yè)世世界2011、02萬科城商商業(yè)街定向拓展展招商工作作同步思思路，主主要以單單頁派發(fā)發(fā)為主。。圈層滲透透以高收入入群體，，及意向向客戶為為主的針針對性的的信息傳傳遞。針對萬科科業(yè)主群群體“內(nèi)外卡”購鋪開展以長沙特特色餐飲飲，高端端品牌娛娛樂品牌牌商家的的針對性性拓展宣宣傳大型商業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域拆遷戶名名單收集集，彩信投遞遞商會、高高爾夫會會員等針針對性宣宣傳資源整合合以新鼎多多年商業(yè)業(yè)及住宅宅客戶資資源為主主的資源源整合利利用；以最近兩兩年中高高端客群群為主的的人群為為主，這這類人剛剛完成買買房，故故投資住住宅可能能性不大大，但可可能有能能力和有有興趣進進行商業(yè)業(yè)投資以城北成成熟富人人區(qū)的住住宅業(yè)主主為主，，如王府府花園、、新華聯(lián)聯(lián)、四季季美景、、雍景園園等。一一則因為為項目都都是以前前的老項項目了，，買房早早目前處處于換房房期。二二則買房房早，有有一定經(jīng)經(jīng)濟實力力，有一一定品牌牌追求以萬客會會資源的的利用新鼎商業(yè)業(yè)資源：：萬科西西街、萬萬科城花花、家樂樂福中央央廣場、、金滿地地、旺街街、淘金金街、龍龍柏灣、、仁和雨雨花家園園等商業(yè)業(yè)客戶體體系，商商業(yè)投資資老手，，屏息以以待一、推廣廣策略三、包裝裝建議二、渠道道建議展示方案案售樓部內(nèi)內(nèi)部展示示：2包括沙盤盤、分戶戶模型、、洽談物物料、工工裝、推推廣片、、地毯等等的展示示；看房通道道展示：：3包括街區(qū)區(qū)情景平平面展示示、商業(yè)業(yè)櫥窗包包裝等；；樣板區(qū)展展示：4包括、入入口展示示區(qū)、實實景園林林展示及及其他等等外部環(huán)境境展示：：1包括出街街形象包包裝、售售樓部外外部包裝裝、物業(yè)業(yè)形象的的展示；；現(xiàn)場為王王，多角角度，高高價值，，重細節(jié)節(jié)，展現(xiàn)現(xiàn)風情街街區(qū)的價價值現(xiàn)場外圍圍：項目外圍圍包裝，，在客戶戶接觸項項目第一一時間感感染客戶戶，刺激激購買欲欲望?？诊h或主主柱，渲渲染氣氛氛，內(nèi)容容均為““熱烈慶祝祝**（（漂亮寶寶貝）進進駐萬科科城”沿途包裝裝將客最最大限度度感染客客戶情緒緒。Mr.King，你好??！入口LED屏，商業(yè)業(yè)氛圍倍倍增售樓部細細節(jié)展示示售樓部選選擇：2011年商業(yè)推推出體量量小，短短時間內(nèi)內(nèi)的人氣氣聚集十十分必要要，且經(jīng)經(jīng)溝通，，后續(xù)商商業(yè)開發(fā)發(fā)間隔時時間非常常長，故故建議商商業(yè)接待待點為現(xiàn)現(xiàn)售樓部部，內(nèi)部部區(qū)隔出出商業(yè)接接待臺。。三B集中商業(yè)推推出之時，，再另做商商業(yè)售樓部部建議。售樓部細節(jié)節(jié)展示1、售樓部展展示面包裝裝：主要利用絢絢麗的色彩彩效果制造造火熱氣氛氛，將售樓樓部輪廓勾勾勒出來，，并打上光光柱效果；；建議采用用金色、萬萬科紅（主主選2種）有質(zhì)地地的色彩；；旨在傳達達出本案““商業(yè)興旺旺”之意。。萬科科城城商商業(yè)業(yè)街街萬科科城城商商業(yè)業(yè)街街站在在巨巨人人肩肩上上看看商商業(yè)業(yè)世世界界售樓樓部部細細節(jié)節(jié)展展示示2、售售樓樓部部包包裝裝：硬件件包包裝裝要要求求色色彩彩明明艷艷；；模型型展展示示充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍；；燈箱箱從從各各位位維維度度展展示示商商業(yè)業(yè)效效果果。。將現(xiàn)現(xiàn)有有售售樓樓部部旁旁物物料料室室，，打打造造成成“宜宜家家””特特賣賣會會。用以持續(xù)吸吸引人氣，一一定程度制造造商業(yè)氛圍，，配合售樓部部營銷?？捶客ǖ郎啼侀_售前前道路清理理到位。道路硬化道路硬化道路是商鋪鋪銷售的保保證，在銷銷售前，必必須將所有有道路進行行硬化。銷售動線的的設定合理理化，帶領領客戶看到到最易觸動動的情景。。三B商業(yè)包裝，，成為商業(yè)業(yè)客戶購買買欲第一觸觸發(fā)點。內(nèi)街現(xiàn)狀：：通路入口內(nèi)街狀態(tài)看房通道包包裝建議通道展示墻墻，適當增增加燈光效效果，化解解冬季陰暗暗氛圍“十字街口口”處展示示，做出街街區(qū)效果，，重點在S2、S3區(qū)域底商看鋪通通道開通，，通路包裝裝在項目四周周的商鋪全全部將門頭頭制作好，，營造出濃濃烈的經(jīng)營營氛圍；做符合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的形形象畫面，，墻面粉刷刷、設置照照明燈；玻璃櫥窗包包裝，做景景深噴繪；；所有商鋪門門頭包裝到到位，樣板板鋪重點打打造S2,S3區(qū)域，包裝裝情景化。。樣板鋪包裝裝最大限度的的制造現(xiàn)場場熱鬧氛圍圍，給客戶戶較好的第第一印象樣板鋪展示示示意包裝沖淡S2、S3的獨立性，，將內(nèi)部圍圍合起來。。將招商成果果現(xiàn)場展示示，將已簽簽訂的品牌牌商家現(xiàn)場場展示服裝店背景用手繪繪的方式手繪背景，前方方陳列精致致模特，并并用PVC雕刻2只寵物狗，更顯得櫥櫥窗精致與與大氣。精品牛仔店店女人鐘情only,男人獨愛lee,那就讓它來來家門口，，讓我隨心心所欲與潮潮流對話。。商業(yè)配套建建議：Thanks9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:08:4102:08:4102:081/5/20232:08:41AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2302:08:4102:08Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:08:4102