XXXX年月西安臨空產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

西安臨空產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告海航臨空2013年5月前提提要西安項(xiàng)目第二部分：市場(chǎng)研究目錄CONTENTS第一部分：項(xiàng)目概況第三部分：產(chǎn)品定位第五部分：要點(diǎn)提示第四部分：發(fā)展計(jì)劃第一部分：項(xiàng)目概況國(guó)家第四個(gè)副省級(jí)開發(fā)區(qū)，面向全國(guó)，是正在形成的西部產(chǎn)業(yè)集群的投資重地，升值潛力巨大區(qū)域位置項(xiàng)目位于秦漢新城、空港新城之間，處于西咸新區(qū)核心兩大組團(tuán)影響圈中段，行政管轄權(quán)雖然屬秦漢新城，但對(duì)其影響較大的則是空港新城區(qū)域位置項(xiàng)目所在地項(xiàng)目選址臨近機(jī)場(chǎng)與市政主干道地處西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與咸陽(yáng)市連線黃金位置，距咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓（以南）3公里，與海航長(zhǎng)安航空基地比鄰；距咸陽(yáng)市中心（以北）8公里，同時(shí)位于西安市四環(huán)線（規(guī)劃中）以內(nèi)，距西安市中心（西北方）35公里。區(qū)域位置土地現(xiàn)狀地塊為迎賓大道以西、港務(wù)二路以北、漢平大道以南、秦英路以東的整片區(qū)域（下圖中紅線圈定的區(qū)域），總占地面積約1437畝，其中凈用地面積約1100畝，整個(gè)地塊基本呈直角三角形，且地勢(shì)平坦，80%土地現(xiàn)為耕地；其余部分為待遷村落（征遷及“三通一平”工作由政府完成）；地塊內(nèi)有一條自西南流徑東北方的水渠，后期將由政企雙方共同解決。地塊占地約1500畝，地勢(shì)平整，政府完成“三通一平”開發(fā)，政策支持力度較大水渠迎賓大道規(guī)劃主干道規(guī)劃次干道土地現(xiàn)狀目前周邊土地價(jià)格已超過(guò)約30萬(wàn)/畝，根據(jù)協(xié)議價(jià)15/畝價(jià)格，本項(xiàng)目有較大價(jià)值優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目總用地面積約1500畝，凈用地面積約為1151畝；地塊內(nèi)部規(guī)劃有兩條規(guī)劃道路，由此將地塊分割為K-1、K-2、K-3、K-4四個(gè)地塊。價(jià)格：根據(jù)框架協(xié)議內(nèi)容，政策限定給予海航協(xié)議優(yōu)惠價(jià)格為15萬(wàn)元/畝，僅為周邊成交價(jià)格一半；區(qū)位：地塊四面都規(guī)劃有市政道路，其中北臨規(guī)劃主干道，東臨可直通西安與咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的迎賓大道；K-1地塊凈用地面積383畝K-2地塊凈用地面積403畝K-3地塊凈用地面積255畝K-4地塊凈用地面積110畝土地現(xiàn)狀航線噪聲影響：項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)東西跑道中間的噪音影響區(qū)以外，是區(qū)域內(nèi)少有的非影響區(qū)域項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地交通通條條件件立體體交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)改改善善，，形形成成以以西西安安、、咸咸陽(yáng)陽(yáng)、、西西咸咸新新區(qū)區(qū)為為三三大大核核心心的的城城市市群群的的快快速速發(fā)發(fā)展展項(xiàng)目目周周邊邊聯(lián)聯(lián)系系周周邊邊高高速速路路網(wǎng)網(wǎng)地塊塊東東側(cè)側(cè)為為迎迎賓賓大大道道（（雙雙向向六六車車道道））直直通通機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，現(xiàn)現(xiàn)已已投投入入使使用用，，項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊交交通通條條件件相相對(duì)對(duì)較較好好；；項(xiàng)目目往往北北進(jìn)進(jìn)入入機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，進(jìn)進(jìn)入入大大西西安安城城市市交交通通環(huán)環(huán)線線““4小時(shí)時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈””，，向向南南進(jìn)進(jìn)入入西西安安主主城城區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)城城高高速速““一一小小時(shí)時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈””。。項(xiàng)目目所所在在地地配套套設(shè)設(shè)施施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：4F類機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)地理理位位置置：：距離離市市中中心心47公里里，，是是西西北北地地區(qū)區(qū)與與全全國(guó)國(guó)其其他他區(qū)區(qū)域域的的中中心心樞樞紐紐：：以以西西安安咸咸陽(yáng)陽(yáng)國(guó)國(guó)際際機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)為為始始發(fā)發(fā)圓圓點(diǎn)點(diǎn)，，1小時(shí)時(shí)航航程程可可覆覆蓋蓋成成都都、、重重慶慶、、武武漢漢、、鄭鄭州州、、蘭蘭州州、、西西寧寧、、銀銀川川等等中中西西部部主主要要城城市市，，2小時(shí)時(shí)航航程程可可覆覆蓋蓋全全國(guó)國(guó)70%的領(lǐng)領(lǐng)土土和和85%的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)資資源源，，3小時(shí)時(shí)航航程程能能夠夠覆覆蓋蓋國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)所所有有省省會(huì)會(huì)城城市市和和重重要要的的旅旅游游城城市市。。生產(chǎn)產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)（（2012年））起降降架架次次：：20.33萬(wàn)次次；；增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率：：11%旅客客吞吞吐吐量量：：2342萬(wàn)人人次次；增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率：：10.7%貨郵郵吞吞吐吐量量：：17.48萬(wàn)噸噸；；增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率:1.3%瀕臨臨西西北北第第一一大大樞樞紐紐機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，區(qū)區(qū)域域土土地地升升值值潛潛力力較較大大咸陽(yáng)陽(yáng)機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)T3航站站樓樓建建成成效效果果圖圖項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度2011年3月28日機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)集集團(tuán)團(tuán)與與咸咸陽(yáng)陽(yáng)市市涇涇渭渭新新區(qū)區(qū)合合作作框框架架協(xié)協(xié)議議簽簽署署，，約約定定合合作作方方向向及及供供地地價(jià)價(jià)格格、、供供地地面面積積等等相相關(guān)關(guān)重重要要事事項(xiàng)項(xiàng)；；并并支支付付1000萬(wàn)項(xiàng)項(xiàng)目目誠(chéng)誠(chéng)意意金金。。簽定定框框架架協(xié)協(xié)議議使使海海航航在在西西安安占占領(lǐng)領(lǐng)主主動(dòng)動(dòng)，，在在政政府府關(guān)關(guān)系系與與土土地地價(jià)價(jià)格格上上掌掌握握先先機(jī)機(jī)2011年已已經(jīng)經(jīng)簽簽定定框框架架合合作作協(xié)協(xié)議議，，支支付付1000萬(wàn)保保證證金金，，成成立立咸咸陽(yáng)陽(yáng)藍(lán)藍(lán)海海臨臨空空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司，，目目前前已已完完成成實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)部部預(yù)預(yù)立立項(xiàng)項(xiàng)工工作作由海航機(jī)機(jī)場(chǎng)與海海航新華華臨空投投資共同同出資2億元設(shè)立立“咸陽(yáng)陽(yáng)藍(lán)海臨臨空產(chǎn)業(yè)業(yè)投資開開發(fā)有限限公司””；完成成項(xiàng)目建建設(shè)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)承載載平臺(tái)搭搭建。核心問(wèn)題題——如何定位位形成穩(wěn)穩(wěn)健開發(fā)發(fā)，保證證項(xiàng)目的的速度和和利潤(rùn)，，實(shí)現(xiàn)資資金平衡衡？——在區(qū)域影影響的情情況下，，如何尋尋求自我我價(jià)值的的突破？？以西北第第一機(jī)場(chǎng)場(chǎng)為核心心，在項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)、政政策優(yōu)勢(shì)勢(shì)、本體體優(yōu)勢(shì)明明顯，海海航各方方面準(zhǔn)備備充分等等條件的的前提下下，本項(xiàng)項(xiàng)目將如如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)如下目目標(biāo)，我我們需要要進(jìn)行哪哪些重要要研究深入研究究西咸新新區(qū)各板板塊定位位，特別別以對(duì)本本項(xiàng)目影影響最大大的空港港新城與與秦漢新新城為背背景，確確定本項(xiàng)項(xiàng)目定位位。運(yùn)用海航航臨空發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)模型，，在資金金平衡的的前提下下，項(xiàng)目目利益最最大化開開發(fā)。第二部分分：市場(chǎng)場(chǎng)研究西咸新區(qū)區(qū)作為關(guān)關(guān)天經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的橋橋頭堡，，將率先先拉動(dòng)西西咸一體體化進(jìn)程程，成為為大西安安外擴(kuò)的的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域浐灞生態(tài)區(qū)東郊工業(yè)區(qū)曲江旅游度假區(qū)內(nèi)城漢城遺址西郊工業(yè)區(qū)高新開發(fā)區(qū)科研文教區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三原閻良高陵臨潼長(zhǎng)安戶縣西咸新區(qū)藍(lán)田城市向外外九宮格格擴(kuò)張首要區(qū)域域保護(hù)區(qū)利好已經(jīng)釋放價(jià)值高地改造難度大發(fā)展成熟用地緊張發(fā)展成熟改造難度大用地緊張內(nèi)九宮格格開發(fā)驅(qū)驅(qū)動(dòng)不足足西咸新區(qū)區(qū)——關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶核心心西咸新區(qū)區(qū)位于關(guān)關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶7個(gè)城市的的核心地地段，成成為連接接幾大地地區(qū)的核核心樞紐紐，并且且依附西西安成為為新區(qū)發(fā)發(fā)展中功功能最復(fù)復(fù)合、定定位最高高端的一一環(huán)。無(wú)論是交交通區(qū)位位還是經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展均是整整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶的核核心。西咸新區(qū)區(qū)作為城城市外擴(kuò)擴(kuò)的重要要增長(zhǎng)極極和“西西咸一體體化”國(guó)國(guó)家戰(zhàn)略略的結(jié)合合板塊，，占據(jù)未未來(lái)大西西安區(qū)域域的核心位置置，將成為大大西安擴(kuò)擴(kuò)張發(fā)展展的首要區(qū)域域，成為我國(guó)國(guó)北方內(nèi)內(nèi)陸地區(qū)區(qū)對(duì)外開開放的門門戶、西西部地區(qū)區(qū)國(guó)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)交流流的平臺(tái)臺(tái)，西安安國(guó)際化化大都市市新的增增長(zhǎng)極和和助推器器。西安城市市空間布布局圖西安城市市發(fā)展格格局城市現(xiàn)狀狀與發(fā)展展前景發(fā)展規(guī)劃劃：西咸咸新區(qū)是是西安國(guó)國(guó)際化大大都市的的重要組組成部分分，也是是推動(dòng)大大都市快快速發(fā)展展的新引引擎規(guī)模西咸新區(qū)區(qū)規(guī)劃控控制范圍圍882平方公里里，規(guī)劃建建設(shè)用地地272平方公里里，涉及西西安、咸咸陽(yáng)兩市市7個(gè)縣區(qū)的的23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和和街道辦辦事處、、89.3萬(wàn)人?！段飨绦聟^(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃》（2010~2020年）產(chǎn)業(yè)集新興產(chǎn)業(yè)業(yè)（航天、、新材料料、新能能源）、、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)（現(xiàn)代紡紡織業(yè)））、服務(wù)業(yè)（現(xiàn)代物物流業(yè)、、金融業(yè)業(yè)）等多多種產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)定位主城功能能新區(qū)和和生態(tài)田田園新城城內(nèi)陸型經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)的國(guó)家家級(jí)新區(qū)區(qū)秦漢文歷歷史文化化基地新興產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚區(qū)區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌發(fā)展的的一體化化建設(shè)示示范區(qū)未來(lái)的大大西安主主城區(qū)面面積將達(dá)達(dá)到2600平方公里里，同時(shí)時(shí)將進(jìn)行行多中心心發(fā)展，，構(gòu)建大大西安主主城區(qū)““一都兩兩廊五邑邑八水””的空間間格局，，西咸新區(qū)區(qū)面積約約占大西西安面積積的1/3。城市現(xiàn)狀狀與發(fā)展展前景發(fā)展規(guī)劃劃：根據(jù)據(jù)西咸新新區(qū)五大大新城規(guī)規(guī)劃格局局，受兩兩大新區(qū)區(qū)定位影影響，本本項(xiàng)目將將吸引眾眾多高新新科技如如新興電電子、新新能源、、新材料料、新生生物醫(yī)藥藥、航空空物流等等產(chǎn)業(yè)的的進(jìn)駐城市現(xiàn)狀狀與發(fā)展展前景項(xiàng)目所在在地【西咸新區(qū)區(qū)政策】西咸新區(qū)區(qū)的特惠惠政策優(yōu)優(yōu)勢(shì)顯著著，其發(fā)發(fā)展速度度將會(huì)超超越之前前新區(qū)的的發(fā)展進(jìn)進(jìn)度西咸新區(qū)區(qū)以其特特殊的戰(zhàn)戰(zhàn)略地位位、重要要的資源源效應(yīng)得得到了““國(guó)家級(jí)級(jí)”支持持——關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的““發(fā)展核核”，西西部大開開發(fā)的““增長(zhǎng)極極”，它它承載著著將西安安建設(shè)為為國(guó)際化化大都市市的夢(mèng)想想；西咸新區(qū)區(qū)投資優(yōu)優(yōu)惠政策策”三十十三條““——強(qiáng)調(diào)凡入入?yún)^(qū)企業(yè)業(yè)，均可可享受國(guó)國(guó)家深入入實(shí)施西西部大開開發(fā)政策策，關(guān)中中-天水經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)發(fā)展展規(guī)劃支支持政策策，全省省重點(diǎn)示示范鎮(zhèn)建建設(shè)支持持政策以以及省、、市政府府賦予開開發(fā)區(qū)的的各項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠政策策。在西咸新新區(qū)投資資的內(nèi)、、外資企企業(yè)，將將按投資資額度給給予企業(yè)業(yè)所得稅稅減免；；對(duì)于5年內(nèi)在西西咸新區(qū)區(qū)有重大大產(chǎn)業(yè)投投資的企企業(yè)，可可優(yōu)先參參與陜北北資源開開發(fā)；將在西咸咸新區(qū)建建設(shè)國(guó)家家級(jí)統(tǒng)籌籌科技資資源改革革示范基基地；；鑒于西咸咸新區(qū)作作為撬動(dòng)動(dòng)西部地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展引引擎，其其突出的的戰(zhàn)略高高位帶來(lái)來(lái)的大量量?jī)?yōu)惠政政策傾斜斜，將有有利于促促使西咸咸新區(qū)發(fā)發(fā)展成為為大西安安的核心心區(qū)域；；城市現(xiàn)狀狀與發(fā)展展前景【西咸新區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)】隨著高新新與經(jīng)開開的成熟熟，依托托復(fù)合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐的西咸咸新區(qū)將將成為大大西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)領(lǐng)頭羊注：黑色色數(shù)據(jù)為為既定數(shù)數(shù)據(jù)；紅紅色數(shù)據(jù)據(jù)為15%年增長(zhǎng)速速度保守守計(jì)算所所得；紫紫色數(shù)據(jù)據(jù)為西咸咸新區(qū)規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)城市現(xiàn)狀狀與發(fā)展展前景【西咸新區(qū)區(qū)人口】西咸新區(qū)區(qū)人口增增長(zhǎng)動(dòng)力力強(qiáng)勁，，將成為為大西安安人口增增長(zhǎng)計(jì)劃劃的主要要區(qū)域和和增長(zhǎng)極極西安人口倍增計(jì)劃八大措施西咸行政合并戶籍制度改革建設(shè)宜居城市強(qiáng)化綜合治理利用優(yōu)質(zhì)教育資源打造健康之都打造一流旅游城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入規(guī)劃：西西部地區(qū)區(qū)重要的的經(jīng)濟(jì)中中心，全國(guó)重要要的先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)業(yè)和高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，科技教教育、商商貿(mào)中心心和綜合合交通樞樞紐，西西北地區(qū)區(qū)重要的的科技創(chuàng)創(chuàng)新基地地，全國(guó)國(guó)重要的的歷史文文化基地地。變“事前準(zhǔn)入入制”為“事事后登記制””，加快戶籍籍制度改革。。推進(jìn)農(nóng)村戶籍籍制度改革，，促進(jìn)城鄉(xiāng)居居民合理流動(dòng)動(dòng)。一要盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)行政融合。。二要盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)空間融合三是盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公共服務(wù)體體系融合。城市現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展前景【對(duì)比小結(jié)】項(xiàng)目受空港與與秦漢兩大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群雙重重影響，主要要產(chǎn)業(yè)集中在在空港經(jīng)濟(jì)、、商貿(mào)、保稅稅物流、文化化創(chuàng)意、高科科技產(chǎn)業(yè)如新新能源、新材材料等城市現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展前景小結(jié)：西咸新新區(qū)將發(fā)展成成為大西安的的經(jīng)濟(jì)核心，，是大西安的的都市核心和和城市人口的的核心聚集地地西咸新區(qū)重點(diǎn)外擴(kuò)發(fā)展區(qū)域人口增長(zhǎng)極城市新中心作為關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的的橋頭堡，西咸新區(qū)率率先拉動(dòng)西咸咸一體化建設(shè)設(shè)，成為大西西安外擴(kuò)的重重點(diǎn)區(qū)域具備強(qiáng)勁人口口增長(zhǎng)動(dòng)力，，將成為大西西安人口增長(zhǎng)長(zhǎng)計(jì)劃的主要要增長(zhǎng)區(qū)域；；依托多產(chǎn)業(yè)支撐的西咸新區(qū)將將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展活力最強(qiáng)強(qiáng)的區(qū)域之一一；基于西咸新區(qū)區(qū)的特惠政策，未來(lái)西咸新新區(qū)將較大機(jī)機(jī)會(huì)發(fā)展成為為大西安的核核心發(fā)展區(qū)域域城市現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展前景【秦漢新城】隨著國(guó)內(nèi)一線線品牌開發(fā)商商的陸續(xù)拿地地，將會(huì)帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體水水平，區(qū)域居居住價(jià)值會(huì)逐逐漸凸顯城市現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展前景周陵新興產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目所在產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)周陵新新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)總規(guī)劃面積積973公頃，目前已已入?yún)^(qū)的相關(guān)關(guān)項(xiàng)目有16個(gè)，總投資110億元。在“十十二五”期間間，將引入相相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目目80個(gè)，總投資300億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)值500億元。五陵塬文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在渭河北岸的的百里帝陵保保護(hù)帶內(nèi)，建建設(shè)世界最大大的文化遺址址保護(hù)公園、、都市森林景景觀區(qū)及由若若干文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)組成的創(chuàng)意意文化產(chǎn)業(yè)園園。五陵塬遺遺址森林公園園，面積104平方公里。西西漢9座帝陵、5個(gè)陵邑和秦咸咸陽(yáng)宮遺址一一字排開。公公園將以遺址址原貌保護(hù)為為主，打造具具有世界影響響力的秦漢歷歷史文化聚集集區(qū)和西安國(guó)國(guó)際化大都市市的中央森森林公園。項(xiàng)目所在地周陵新興產(chǎn)業(yè)業(yè)園五陵塬文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園【秦漢新城】西咸新區(qū)唯一一以生態(tài)歷史史人文保護(hù)和和生態(tài)居住為為核心的城市市新區(qū)總體規(guī)劃面積積：302萬(wàn)平方公里(其中遺址保護(hù)護(hù)區(qū)104萬(wàn)平方公里)建設(shè)用地：50萬(wàn)平方公里（（占總規(guī)劃面面積16%），為五個(gè)新新城中居住密密度最低的新新城規(guī)劃人口：42萬(wàn)人產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：重點(diǎn)發(fā)展金融融保險(xiǎn)、信息息服務(wù)、商務(wù)務(wù)辦公、專業(yè)業(yè)咨詢、創(chuàng)意意文化、教育育培訓(xùn)等生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和個(gè)人消費(fèi)費(fèi)服務(wù)業(yè)。其中產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地地大約占建設(shè)設(shè)用地40%左右，居住規(guī)規(guī)劃用地約為為60%非以產(chǎn)業(yè)為核核心的新區(qū)，，區(qū)域附屬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已商辦，，創(chuàng)意文化為為主要功能目前配套缺乏乏，后期立體體城市等完成成，區(qū)域各類類配套齊全，，優(yōu)勢(shì)顯著區(qū)域地塊目前前已經(jīng)有部分分品牌開發(fā)商商開發(fā)，目前前尚無(wú)項(xiàng)目入入市，遠(yuǎn)期居居住價(jià)值較高高居住人口配套產(chǎn)業(yè)區(qū)域中觀研究究【空港新城】主城功能新區(qū)區(qū)和生態(tài)田園園新城，目前前區(qū)域開發(fā)屬屬于啟動(dòng)階段段空港新城包括括涇陽(yáng)縣的太太平鎮(zhèn)，渭城城區(qū)的底張鎮(zhèn)鎮(zhèn)、北杜鎮(zhèn)和和周陵鎮(zhèn)福銀銀高速以北的的區(qū)域。功能定位：綜合性交通樞樞紐；高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；；區(qū)域中觀研究究【空港新城】圍繞臨空經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的國(guó)際際空港城市，，區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略為“交通通支撐、產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚和產(chǎn)城城一體”總體規(guī)劃面積積：141萬(wàn)平方公里建設(shè)用地：36萬(wàn)平方公里（（占總規(guī)劃劃面積25%）規(guī)劃人口：27萬(wàn)人產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：以航空運(yùn)輸業(yè)業(yè)、航空物流流業(yè)為主導(dǎo)，，重點(diǎn)發(fā)展高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、高端服務(wù)務(wù)業(yè)、國(guó)際文文化交流產(chǎn)業(yè)業(yè)、臨空科技技農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)其中產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地地大約占建設(shè)設(shè)用地70%以上，居住規(guī)規(guī)劃用地約為為30%以西部機(jī)場(chǎng)集集團(tuán)為主導(dǎo)的的空港及其附附屬產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)，后期依依然以空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心配套較為缺乏乏，主要以服服務(wù)咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的配套為主主目前僅有綠地地項(xiàng)目開工，，尚無(wú)在售項(xiàng)項(xiàng)目，居住水水平較之其他他區(qū)域比較初初級(jí)居住人口配套產(chǎn)業(yè)區(qū)域中觀研究究【空港新城】依托咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，已初步演演化出滿足產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群生活活的基礎(chǔ)配套套設(shè)施機(jī)場(chǎng)核心樞紐紐區(qū)現(xiàn)狀生活配套套區(qū)目前區(qū)域主要要集中的是以以機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)為為核心的物流流產(chǎn)業(yè)以及上上下游產(chǎn)業(yè)工工作人員，大大概有1萬(wàn)人，還有部部分機(jī)場(chǎng)集團(tuán)團(tuán)的輔業(yè)，機(jī)機(jī)場(chǎng)的員工宿宿舍也在地方方，所這個(gè)以以還有一定的的生活配套設(shè)設(shè)施。但由于機(jī)場(chǎng)噪噪音污染，居住環(huán)境相對(duì)對(duì)較較差?！獧C(jī)場(chǎng)工作人員員產(chǎn)業(yè)：咸陽(yáng)機(jī)機(jī)場(chǎng)海關(guān)緝私私分局、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)集團(tuán)建設(shè)工工程公司、國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)保安安服務(wù)公司、、德納達(dá)航空空服務(wù)公司、、西安東航食食品有限公司司、民航基地地管理有限公公司配套設(shè)施：機(jī)機(jī)場(chǎng)員工宿舍舍、KFC、空港商務(wù)酒酒店、航空大大酒店、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)急救中心、、加油站、小小型超市等區(qū)域中觀研究究區(qū)域中觀研究究保稅物流區(qū)空港綜合保稅稅區(qū)【空港新城】以政府為主導(dǎo)導(dǎo)，建設(shè)空港港綜合保稅區(qū)區(qū)，2012年項(xiàng)目集中開開工儀式在空空港新城舉行行。此次開工工的8個(gè)項(xiàng)目中，有有西北唯一的的空港保稅區(qū)區(qū)和西北最大大“民用飛機(jī)機(jī)醫(yī)院”。作為西北唯一一的空港保稅稅區(qū)，項(xiàng)目總總投資預(yù)計(jì)100億元人民幣，，，西咸新區(qū)區(qū)空港新城空空港保稅區(qū)位位于西安咸陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)機(jī)機(jī)場(chǎng)西北方向向，占地2平方公里，將將建設(shè)成為集集現(xiàn)代物流、、高端制造、、現(xiàn)代服務(wù)和和國(guó)際貿(mào)易等等功能為一體體的高品質(zhì)多多功能綜合保保稅區(qū)?？崭劬C合保稅稅區(qū)是指設(shè)立立在國(guó)家對(duì)外外開放的口岸岸港區(qū)，和與與之相連的特特定區(qū)域內(nèi)，，具有口岸、、物流、加工工等功能的海海關(guān)特殊監(jiān)管管區(qū)域。區(qū)域域整合疊加了了保稅區(qū)、出出口加工區(qū)、、保稅物流園園區(qū)（中心））的所有政策策和功能。根據(jù)國(guó)家規(guī)定定，企業(yè)落戶戶在空港綜合合保稅區(qū)便可可享有“免證證、免稅、保保稅”政策，，比如進(jìn)入保保稅區(qū)內(nèi)的國(guó)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品可實(shí)實(shí)行退稅，國(guó)國(guó)外產(chǎn)品則實(shí)實(shí)行免稅。西咸新區(qū)空港港新城西部飛飛機(jī)維修基地地是今天開工工8個(gè)項(xiàng)目之一。。整個(gè)項(xiàng)目圍圍繞西安咸陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)跑跑搭配，分為為東西兩區(qū)，，總占地2100畝，計(jì)劃投資資30億元。該項(xiàng)目目建成后，可可同時(shí)容納6架A320系列飛機(jī)或2架波音747飛機(jī)進(jìn)行維護(hù)護(hù)工作，功能能涵蓋航線維維修、飛機(jī)結(jié)結(jié)構(gòu)大修、各各類定檢、復(fù)復(fù)合材料修理理等空客飛機(jī)機(jī)最高級(jí)別的的維修范圍；；也可進(jìn)行X射線探傷、渦渦流探傷等各各項(xiàng)特種檢測(cè)測(cè)，將成為西西北地區(qū)功能能最完善、設(shè)設(shè)施最齊全的的“民用飛機(jī)機(jī)醫(yī)院”?！究崭坌鲁恰恳灾醒肷虅?wù)區(qū)區(qū)概念規(guī)劃核核心居住區(qū)，，將打造成為為集居住、商商業(yè)、辦公為為一體的綜合合型空港居住住新城空港綠地新城城項(xiàng)目由綠地地集團(tuán)投資建建設(shè)，總投資資約250億元人民幣，，一期計(jì)劃4月份動(dòng)工。將建設(shè)一座集集企業(yè)總部基基地、大型商商業(yè)集群、星星級(jí)酒店、航航空服務(wù)、國(guó)國(guó)際教育、創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、國(guó)國(guó)際旅游集散散以及中高端端居住示范設(shè)設(shè)區(qū)等于一體體的大型城市市綜合體，形形成空港新城城的城市中心心?？崭劢z路天街街項(xiàng)目，占地地約為1000畝，將依托新新城內(nèi)便利的的交通設(shè)施和和密集的消費(fèi)費(fèi)客流，建設(shè)設(shè)成為西咸新新區(qū)最大的一一座集商務(wù)、、購(gòu)物、休閑閑娛樂(lè)一體的的地標(biāo)性零售售約了目的地地。中央商務(wù)區(qū)西部國(guó)際會(huì)展展中心，占地地約為500畝，建成后將將成為西部地地區(qū)最大的會(huì)會(huì)展中心，與與曲江展覽中中心形成優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)的展覽覽格局。區(qū)域中觀研究究SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）周邊尚處于啟啟動(dòng)階段，短短時(shí)間內(nèi)難以以形成產(chǎn)業(yè)鏈鏈效應(yīng)，未來(lái)來(lái)招商有一定定難度。地塊內(nèi)水渠將將嚴(yán)重影響總總體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目周邊城市市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良良好、面臨快快速發(fā)展契機(jī)機(jī)；已與政府早前前簽定框架合合作協(xié)議，圈圈定用地范圍圍和土地價(jià)格格等條件，在在當(dāng)前情況下下已經(jīng)站得先先機(jī)；地塊區(qū)位及交交通條件較好好，內(nèi)部平整整便于開發(fā)咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)客流流量過(guò)千萬(wàn)，，單日流量超超過(guò)8萬(wàn)人，年均增增長(zhǎng)率超過(guò)10%以上；西咸新區(qū)為城城市新經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展核心區(qū)域域，未來(lái)發(fā)展展?jié)摿薮?；；區(qū)域內(nèi)將開發(fā)發(fā)項(xiàng)目周邊市市政配套，延延伸機(jī)場(chǎng)通道道，從而項(xiàng)目目北面與東面面都臨兩條市市政干道，項(xiàng)項(xiàng)目土地升值值潛力更大周邊多個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)園已先期進(jìn)進(jìn)駐和啟動(dòng)，，將對(duì)本項(xiàng)目目形成較大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力；區(qū)域及項(xiàng)目周周邊擁有較多多亟待保護(hù)的的古墓及遺址址，對(duì)于項(xiàng)目目所在片區(qū)未未來(lái)整體開發(fā)發(fā)產(chǎn)生制約；；項(xiàng)目SWOT分析第三部分：產(chǎn)產(chǎn)品定位海航臨空產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)模型——項(xiàng)目開發(fā)模式式依托海航品牌牌獲取土地資資源，產(chǎn)業(yè)植植入和產(chǎn)業(yè)協(xié)協(xié)同優(yōu)勢(shì)有利利于盡快養(yǎng)地地?zé)岬?；開發(fā)模式：創(chuàng)創(chuàng)新金融模式式，招商先行行，租售并舉舉，根據(jù)客戶戶需求、地理理優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目目規(guī)模等定位位決定開發(fā)策策略。根據(jù)海航臨空空產(chǎn)業(yè)商業(yè)模模型，西安臨臨空項(xiàng)目將參參考執(zhí)行海航臨空產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)模型——運(yùn)營(yíng)模式海航臨空三大大收入來(lái)源：：物業(yè)租售收收入、運(yùn)營(yíng)管管理收入、持持續(xù)的創(chuàng)新業(yè)業(yè)務(wù)收入。通過(guò)主力客戶產(chǎn)業(yè)植入，提升人流、物流和和現(xiàn)金流的聚聚集，利用海海航產(chǎn)業(yè)延伸聯(lián)動(dòng)，逐步完善生生活配套設(shè)施施，形成一個(gè)個(gè)適合人類居居住生活工作作的空港工業(yè)業(yè)小鎮(zhèn)。主力客戶產(chǎn)業(yè)植入提升人流、物物流、現(xiàn)金流流海航產(chǎn)業(yè)延伸聯(lián)動(dòng)工業(yè)小鎮(zhèn)完善生活配套海航臨空產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)模型——模式發(fā)展定位位海航臨空普通物流航空物流高附加值加工工商業(yè)流通辦公需求企業(yè)海航產(chǎn)業(yè)植入入出口貿(mào)易目標(biāo)客戶：主主力客戶（7+1型）電商海航資本海航文化海航商業(yè)海航酒店海航物業(yè)主力客戶和和海航產(chǎn)業(yè)業(yè)植入以主力客戶戶帶動(dòng)非主主力客戶，，以產(chǎn)業(yè)型型客戶帶動(dòng)動(dòng)投資型客客戶產(chǎn)業(yè)型主力力客戶（租賃、購(gòu)購(gòu)買）航空及關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)航空公司、、機(jī)場(chǎng)服務(wù)務(wù)、通用航航空產(chǎn)業(yè)、、航空物流流等做產(chǎn)品、造造產(chǎn)業(yè)，聚聚引航空及及關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)、制造業(yè)業(yè)企業(yè)、貿(mào)貿(mào)易流通企企業(yè)，以及及上下游配配套企業(yè)；；并開發(fā)針針對(duì)性強(qiáng)的的投資型核核心產(chǎn)品，，形成更加加完善的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)關(guān)系。貿(mào)易流通企企業(yè)保稅、貿(mào)易易、電子商商務(wù)、物流流運(yùn)輸企業(yè)業(yè)等制造業(yè)企業(yè)業(yè)機(jī)械、電子子、珠寶加加工、高科科技企業(yè)等等投資客戶機(jī)構(gòu)投資者者、個(gè)人投投資者價(jià)值型客戶戶（購(gòu)買）上下游企業(yè)業(yè)第三方物流流企業(yè)、酒酒店管理公公司、商業(yè)業(yè)管理公司司、餐飲管管理公司、、銀行等產(chǎn)業(yè)客戶分分析招商與前期期客戶引入：：1、京東商城城50000平米倉(cāng)儲(chǔ)意意向2、海航集團(tuán)團(tuán)內(nèi)行政辦辦公、酒店店、速運(yùn)配配送、航食食規(guī)劃設(shè)計(jì)：：擬委托國(guó)內(nèi)內(nèi)知名設(shè)計(jì)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目前期總總體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及項(xiàng)目目可行性研研究報(bào)告編編制工作海航臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模模型——招商客戶定定位核心原則：：選取原則則、分類原原則、運(yùn)營(yíng)營(yíng)原則、平平衡原則海航臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模模型——招商客戶定定位收回前期投投入、加快快品牌提升升、形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、、植入金融融信息流主力客戶的的物業(yè)交付付時(shí)，將其其物業(yè)及租租約出售給給金融租賃賃公司，收收回前期投投入資金，，同時(shí)售后后回租，形形成穩(wěn)定的的現(xiàn)金流；；主力客戶的的入駐，快快速提升產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園品牌牌效力，吸吸引更多的的主力客戶戶入駐，為為產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)創(chuàng)造了條條件；主力客戶的的入駐，帶帶動(dòng)周邊人人氣，為海海航產(chǎn)業(yè)鏈鏈為植入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園生活活配套設(shè)施施創(chuàng)造了條條件；利用金融模模式和現(xiàn)代代信息技術(shù)術(shù)，打造結(jié)結(jié)算和交易易平臺(tái)，形形成創(chuàng)新業(yè)業(yè)務(wù)收入海航臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模模型——招商策略前期主力客戶的的管理人員員機(jī)場(chǎng)工作人人員目標(biāo)客戶物業(yè)類型服務(wù)型公寓寓產(chǎn)權(quán)式酒店店配套小商業(yè)業(yè)中期個(gè)人投資型型客戶員工住宅總部基地綜合辦公樓樓商業(yè)鋪面后期機(jī)構(gòu)投資型型客戶餐飲中心會(huì)展中心倉(cāng)儲(chǔ)、廠房房物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)海航臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模模型——營(yíng)銷策略西安臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目目定位于利利用海航集集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)業(yè)上的綜合合優(yōu)勢(shì)，在在各產(chǎn)業(yè)間間實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)動(dòng)開發(fā)，為為大西安區(qū)區(qū)域的臨空空高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、高高附加值加加工制造企企業(yè)、電子子商務(wù)物流流業(yè)等提供供優(yōu)質(zhì)、高高效的運(yùn)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)打造造海航西北北首個(gè)“工業(yè)小鎮(zhèn)”。最終使園區(qū)區(qū)成為面向向全國(guó)，乃乃至全球用用戶的集創(chuàng)意、研研發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)、制造、、物流配送送、商品展展示交易、、貿(mào)易金融融服務(wù)為一一體的綜合合性產(chǎn)業(yè)園園區(qū)。西安臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目目定位海航臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)易居城航空城（綜合體））樂(lè)購(gòu)商城海航地產(chǎn)海航商業(yè)海島建設(shè)海航酒店海航新華文文化展銷園保稅園國(guó)內(nèi)外知名名物流商知名汽車生生產(chǎn)與渠道文化港可再生能源源景區(qū)開發(fā)海航旅業(yè)物流園制造園三星電子航空制造業(yè)業(yè)旅游港富士康國(guó)內(nèi)外一流流電商新能源港臨空城航空教育港港航空培訓(xùn)學(xué)學(xué)校航空大學(xué)城城臨空港臨空?qǐng)@西安項(xiàng)目在在海航臨空空產(chǎn)業(yè)發(fā)展展三大產(chǎn)品品線定位西安項(xiàng)目以高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心心，產(chǎn)業(yè)涵涵蓋高科技技新材料加加工制造、、新能源、、光電子研研發(fā)、電商商倉(cāng)儲(chǔ)等，，綜合配套套以會(huì)展商商貿(mào)平臺(tái)、、酒店、商商業(yè)、金融融服務(wù)為一一體，融入入海航免稅稅店、航空空旅游配套套服務(wù)等特特色產(chǎn)業(yè)的的一站式綜綜合服務(wù)工工業(yè)小鎮(zhèn)。。西安臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位——高新科技新新興綜合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園研發(fā)中心加工制造區(qū)區(qū)企業(yè)總部基基地商業(yè)酒店海航特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)西安項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品線項(xiàng)目產(chǎn)品定定位產(chǎn)品展示區(qū)區(qū)電商物流倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)配套區(qū)域發(fā)展初初期，核心心競(jìng)爭(zhēng)力為為主力客戶戶的引入，，性價(jià)比和和產(chǎn)品價(jià)值值項(xiàng)目產(chǎn)品定定位項(xiàng)目產(chǎn)品定定位物業(yè)體量確確定，經(jīng)過(guò)過(guò)測(cè)算銷售售物業(yè)的體體量與持有有物業(yè)的體體量比值達(dá)達(dá)到4：1時(shí)，才可保保持項(xiàng)目整整體財(cái)務(wù)平平衡，即以以項(xiàng)目容積積率1.0的情況下，，總建設(shè)面面積約100萬(wàn)方，可售售物業(yè)面積積約超過(guò)80萬(wàn)方，持有有物業(yè)面積積約20萬(wàn)方持有型物業(yè)業(yè)銷售型物業(yè)業(yè)電子商務(wù)物物流倉(cāng)儲(chǔ)快挭酒店商務(wù)酒店綜合辦公樓樓商務(wù)中心餐飲中心商業(yè)中心展示中心總部基地加工制造區(qū)區(qū)廠房創(chuàng)意研發(fā)中中心集宿公寓航食中心電子商務(wù)物物流區(qū)展示區(qū)商業(yè)業(yè)20%持有型物業(yè)業(yè)80%銷售型物業(yè)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定定位地塊內(nèi)水渠渠必須進(jìn)行行改道，并并進(jìn)行地下下管道掩埋埋，非地表表化處理地塊被兩條條明渠天然然分割成三三塊，如果果加上內(nèi)部部規(guī)劃兩條條市政道路路，地塊最最有價(jià)值的的東部A地塊將被切切割成多個(gè)個(gè)小塊，使使其無(wú)法滿滿足規(guī)劃條條件，且很很大程度上上降低土地地價(jià)值；為此，必須須盡量在地地塊內(nèi)對(duì)水水渠進(jìn)行管管道化處理理。項(xiàng)目產(chǎn)品定定位地塊內(nèi)水渠渠改道后概概念設(shè)想通過(guò)衛(wèi)星圖圖與實(shí)地勘勘察，根據(jù)據(jù)規(guī)劃要求求，原二號(hào)號(hào)明渠上鋪鋪沿街綠化化帶，原一一號(hào)明渠位位置通過(guò)建建筑物退紅紅線要求進(jìn)進(jìn)行地下管管道鋪設(shè)；；如右圖所示示，一號(hào)明明渠沿南面面道路鋪設(shè)設(shè)管道，二二號(hào)明渠沿沿迎賓大道道鋪設(shè)后匯匯入，然后后導(dǎo)出地塊塊；主要優(yōu)勢(shì)為為，可盡最最大可能保保持現(xiàn)狀不不作最大調(diào)調(diào)整從而減減少不必要要的投入，，同時(shí)可不不影響物業(yè)業(yè)排布。項(xiàng)目用地功功能定位地塊價(jià)值分分析與取地地進(jìn)度用地情況：根據(jù)右圖圖顯示，K2地塊與部分分K1地塊有大量量居民區(qū)，，政府安排排拆遷尚需需一段時(shí)間間，且有水水渠影響；；價(jià)值影響：K1地塊沿迎賓賓大道為第第一梯隊(duì)高高價(jià)值區(qū)，，K2地塊塊為為中中等等價(jià)價(jià)值值第第二二梯梯隊(duì)隊(duì)，，K3、K4為第第三三梯梯隊(duì)隊(duì)；；首次次開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)選選區(qū)區(qū)域域：建建議議選選擇擇在在南南北北兩兩大大居居民民區(qū)區(qū)中中間間，，受受水水渠渠影影響響較較小小的的右右圖圖紅紅色色區(qū)區(qū)域域。。居民民區(qū)區(qū)居民民區(qū)區(qū)水渠渠首次次開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)選選項(xiàng)目目用用地地功功能能定定位位根據(jù)據(jù)地地塊塊價(jià)價(jià)值值分分析析確確定定功功能能分分區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：酒店店、、展展示示中中心心、、商商務(wù)務(wù)辦辦公公樓樓、、總總部部基基地地、、研研發(fā)發(fā)樓樓，，商商業(yè)業(yè)及及其其它它配配套套等等業(yè)態(tài)定位：電商倉(cāng)儲(chǔ)、加工制造區(qū)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)等特色倉(cāng)儲(chǔ)，招商主力客戶等中端物業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：加工工制制造造區(qū)區(qū)，，主主要要以以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠廠房房為為主主方案案一一：：項(xiàng)目目用用地地功功能能定定位位業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：展示示中中心心、、酒酒店店、、集集中中商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：科技技研研發(fā)發(fā)辦辦公公群群業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：區(qū)域域企企業(yè)業(yè)總總部部基基地地（首首期期啟啟動(dòng)動(dòng)））業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：園區(qū)區(qū)配配套套住住宿宿等等業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：電子子商商務(wù)務(wù)物物流流區(qū)區(qū)（首首期期部部分分用用地地啟啟動(dòng)動(dòng)））業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：制造造業(yè)業(yè)廠廠房房業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：航空空企企業(yè)業(yè)中中心心業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：航食食制制造造中中心心項(xiàng)目目用用地地功功能能定定位位方案案二二：：業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：酒店店、、商商業(yè)業(yè)、、食食堂堂業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：創(chuàng)意意研研發(fā)發(fā)辦辦公公群群業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：總部部基基地地（（首首期期啟啟動(dòng)動(dòng)））業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：園區(qū)區(qū)配配套套住住宿宿等等業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：電子子商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、航航食食中中心心業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：制造造業(yè)業(yè)廠廠房房項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位建建議議對(duì)比比分分析析，，建建議議以以方方案案一一作作為為主主推推方方案案方案案一一方案案二二業(yè)態(tài)態(tài)分分區(qū)區(qū)定定位位符符合合土土地地價(jià)價(jià)值值最最大大化化原原理理；；滿足足國(guó)國(guó)家家對(duì)對(duì)于于工工業(yè)業(yè)用用地地不不突突破破7%的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；充分分考考慮慮了了分分期期拿拿地地分分期期開開發(fā)發(fā)的的可可行行性性；；滿足足80%銷售售物物業(yè)業(yè)，，20%持有有物物業(yè)業(yè)的的要要求求。。業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)位位定定位位符符合合土土地地價(jià)價(jià)值值最最大大化化原原理理；；突破破國(guó)國(guó)家家對(duì)對(duì)于于工工業(yè)業(yè)用用地地非非工工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)不不突突破破7%的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，有有一一定定政政府府公公關(guān)關(guān)壓壓力力；；未考考慮慮分分期期拿拿地地開開發(fā)發(fā)可可能能生生第四四部部分分：：發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃西安安海海航航藍(lán)藍(lán)海海臨臨空空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園符符合合西西咸咸新新區(qū)區(qū)秦秦漢漢新新城城總總體體規(guī)規(guī)劃劃要要求求。。規(guī)規(guī)劃劃總總建建筑筑面面積積約約為為101.6萬(wàn)平米，建設(shè)設(shè)期6年。開發(fā)計(jì)劃考慮慮土地現(xiàn)有情情況，一期避避開水渠限制制，計(jì)劃拿地地250畝（凈地170畝）項(xiàng)目一期一期獲取可開開發(fā)用地約170畝：預(yù)計(jì)2013年年底開工至至2015年底完工，一一期旨在啟動(dòng)動(dòng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，，打造樣板工工程。啟動(dòng)建建設(shè)電子商務(wù)務(wù)物流區(qū)，為為引入主力客客戶定制開發(fā)發(fā)；建設(shè)銷售售中心，前期期做為公司辦辦公區(qū)和銷售售中心，后期期園區(qū)綜合辦辦公大樓建成成后轉(zhuǎn)為出售售型物業(yè)；啟啟動(dòng)聯(lián)排總部部基地、精品品總部基地（（沿街部分））、綜合服務(wù)務(wù)中心項(xiàng)目建建設(shè)。建設(shè)周期項(xiàng)目二期二期獲取可開開發(fā)用地約370畝：預(yù)計(jì)2015年開工至2017年完工。啟動(dòng)動(dòng)行政辦公區(qū)區(qū)、商務(wù)中心心、集宿公寓寓、餐飲中心心、商業(yè)中心心、加工制造造區(qū)、創(chuàng)意研研發(fā)的開發(fā)建建設(shè)，旨在進(jìn)進(jìn)一步完善和和深度開發(fā)園園區(qū)運(yùn)營(yíng)，使使園區(qū)生產(chǎn)、、生活品牌形形象進(jìn)一步提提升。建設(shè)周期項(xiàng)目三期三期獲取可開開發(fā)用地約240畝：預(yù)計(jì)2016年開工至2017年完工。完成成航食中心、、電子商務(wù)物物流區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)。建設(shè)周期項(xiàng)目四期四期獲取可開開發(fā)用地約370畝：預(yù)計(jì)2017年開始至2019年年中完工。。啟動(dòng)加工制制造區(qū)、展示示區(qū)、商務(wù)酒酒店，優(yōu)化和和完善園區(qū)道道路系統(tǒng)，最最終建成集創(chuàng)創(chuàng)意、研發(fā)、、生產(chǎn)、制造造、物流配送送、商品展示示交易、貿(mào)易易金融服務(wù)為為一體的綜合合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)。建設(shè)周期價(jià)格策略電子商務(wù)區(qū)電子商務(wù)物流流物業(yè)（持有有物業(yè)）以2013年基價(jià)18元/㎡·月測(cè)算，，與同期同類類型物業(yè)平均均租金價(jià)格持持平，每年遞遞增2%。商務(wù)酒店商務(wù)酒店持有有物業(yè)以2013年基價(jià)80元/㎡?月測(cè)算，快捷捷酒店物業(yè)租租金為65元/㎡?月。參考同期期酒店類物業(yè)業(yè)業(yè)內(nèi)租金水水平定價(jià)，每每年遞增2%。行政辦公樓園區(qū)行政辦公公樓以2013年基價(jià)45元/㎡?月測(cè)算，低于于同期附近長(zhǎng)長(zhǎng)安航空運(yùn)營(yíng)營(yíng)基地辦公室室75元/㎡?月租金價(jià)格，，與咸陽(yáng)中端端寫字樓租價(jià)價(jià)看齊。按每每年遞增2%測(cè)算。加工制造區(qū)物物業(yè)（持有物物業(yè)）以2013年基價(jià)20元/㎡?月測(cè)算，介于于西安同期同同類型物業(yè)平平均租價(jià)與咸咸陽(yáng)周邊同類類型物業(yè)租價(jià)價(jià)之間，每年年遞增2%。加工制造廠房房項(xiàng)目各子業(yè)態(tài)態(tài)租金估算商業(yè)中心商業(yè)中心持有有物業(yè)為提供供園區(qū)生產(chǎn)生生活系統(tǒng)支撐撐的綜合商務(wù)務(wù)大樓、餐飲飲、娛樂(lè)、休休閑樓群等，，參考同期咸咸陽(yáng)周邊行政政辦公大樓租租價(jià)，以2013年基價(jià)120元/㎡?月測(cè)算，每年年遞增2%。。集宿公寓集宿公寓物業(yè)業(yè)以2013年基價(jià)15元/㎡?月測(cè)算，略低低于咸陽(yáng)同期期同類型物業(yè)業(yè)租價(jià)，每年年遞增2%。展示區(qū)展示區(qū)以2013年基價(jià)20元/㎡?月，每年遞增增2%。該類型物業(yè)業(yè)收入初步以以等同于電子子商務(wù)租金水水平預(yù)測(cè)，實(shí)實(shí)際運(yùn)營(yíng)后收收入將以舉辦辦展銷會(huì)等大大型活動(dòng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入為主主。項(xiàng)目各各子業(yè)業(yè)態(tài)租租金估估算價(jià)格策策略項(xiàng)目各各子業(yè)業(yè)態(tài)銷銷售均均價(jià)估估算價(jià)格策策略資金來(lái)來(lái)源首期土土地款款約3750萬(wàn)元：：原框框架協(xié)協(xié)議下下繳納納的1000萬(wàn)元誠(chéng)誠(chéng)意金金自動(dòng)動(dòng)轉(zhuǎn)為為首期期土地地款；；剩余余部分分通過(guò)過(guò)過(guò)橋橋資金金的方方式進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充；；項(xiàng)目建建設(shè)資資金主主要來(lái)來(lái)源分分為兩兩部分分，其其一，，已與與中鐵鐵建一一局進(jìn)進(jìn)行初初步溝溝通，，雙方方有意意向就就該項(xiàng)項(xiàng)目以以BT建設(shè)模模式合合作；；其二二，根根據(jù)既既定融融資計(jì)計(jì)劃發(fā)發(fā)行信信托或或項(xiàng)目目貸籌籌集。。二、三三、四四期的的開發(fā)發(fā)將以以前期期的土土地作作抵押押獲取取部分分銀行行貸款款，同同時(shí)以以預(yù)租租預(yù)售售款、、建成成物業(yè)業(yè)租售售款及及項(xiàng)目目貸、、流貸貸、票票據(jù)、、信托托等形形式獲獲取資資金進(jìn)進(jìn)行滾滾動(dòng)開開發(fā)。。土地款款3750萬(wàn)元1000萬(wàn)誠(chéng)意意金建設(shè)資資金B(yǎng)T建設(shè)項(xiàng)目一一期資資金運(yùn)運(yùn)用信托、、開發(fā)發(fā)貸融融資資金籌籌措來(lái)來(lái)源（（2012年-2013年）資金來(lái)來(lái)源項(xiàng)目一一期現(xiàn)現(xiàn)金流流平衡衡計(jì)劃劃表資金來(lái)來(lái)