XXXX年月日張家界十字街XXXX年推廣策略案

十字街2012年推廣策略案睿博廣告十字街項目組2012-2-7維港十字街2012年銷售任務——合同量2.6億，回款2.1億東區(qū)商鋪+西區(qū)尾貨（含景觀街）+住宅=2.6億繼續(xù)搞促銷，一味地叫賣能完成年度任務嗎？？？NO!錯過了半年時間的十字街應該重振旗鼓！溫故知新,深入剖析過去一年,方能有效解決目前面臨的問題。開盤時間一拖再拖，錯失最佳戰(zhàn)機。項目整體招商定位還沒確定，貿(mào)然開始招商工作！女人街招商到一半又開始中心景觀街的招商。步步高商鋪拆分成1000多個產(chǎn)權商鋪進行出售！前期工作回顧后續(xù)問題漸現(xiàn)———

出現(xiàn)蓄客困難等難題！

招商工作與招商定位帶動銷售策略相違背商業(yè)檔次難提高商業(yè)定位沒有特色和差異性過大判斷市場容量造成銷售困難我們可以看出,在過去的銷售過程中：無差異性的形象高度！無系統(tǒng)性的推盤節(jié)奏！無關聯(lián)性的推售策略！與消費者之間無溝通力！睿博接觸項目之初，提出站在“復合城市”的高度以“雙C”為所有賣點的策略核心得出“都會雙C商業(yè)中心”，沒能給予充分的時間及手段進行傳播。如此一來，我們該怎么辦？項目再解讀十字街是什么么？項目解讀十字街虎踞張張家界最繁華華一級商業(yè)圈圈的商業(yè)核心心點，輻射張張家界170萬人口及每年年2500余萬的游客消消費群。瀕臨澧水風光光帶，成為張張家界最具特特色的都市商商業(yè)中心與景景觀中心區(qū)。。項目涵蓋購物物、休閑、娛娛樂、飲食、、居家、辦公公為一體的齊齊全業(yè)態(tài)，以以包羅萬象之之勢，釋放當當代張家界城城市魅力。引進蘇寧、國國美等主力店店，匯聚世界界名品，聚集集湘西北高端端人群，引領領張家界高端端消費。十字街是商業(yè)業(yè)綜合體!十字街代表張張家界城市中中心的繁華物物業(yè)，而東區(qū)代表十十字街的精華華！這些，張家界界人比我們更更清楚！十字街的形象象已經(jīng)被禁錮錮，在這樣的的情形下———我們需要且不不得不打破傳傳統(tǒng)，給十字字街一個新的的形象面世！！睿博主張：反其道而行之之！——以東區(qū)帶帶動張家界十十字街！東區(qū)是什么?下沉式中心景景觀街女人為主題商商業(yè)東區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃包括有：酒店家居廣場商業(yè)住宅商業(yè)街公園東區(qū)是最能代代表張家界的的高端的、國際際的、時尚的的中心地位的地地塊！東區(qū)本身就是是一個城市商業(yè)綜合合體！不僅僅如此,還有——三地商業(yè)聯(lián)動動，占據(jù)核心心區(qū)域東片區(qū)隔路對對面的公園即即將引進家樂樂福，東區(qū)后后地塊即將拆拆遷改造。未未來將形成商商業(yè)集群，東東區(qū)成為商業(yè)業(yè)集群核心區(qū)區(qū)域。東區(qū)絕對區(qū)別別于西區(qū)與中中心下沉景觀觀街，東區(qū)是十字街街最具潛力，最最有賺頭的物物業(yè)體！因此，我們認認為：東區(qū)，無所不不能！策略核心是————"全棲"全棲是什么？？為什么是全棲棲？？全棲是——住宅、商業(yè)、、酒店、家居居廣場、公園園、商業(yè)街......囊括十十字街街多元元業(yè)態(tài)態(tài)澧水濱濱江豪豪宅引引領都都市人人居生生活中心豪豪宅假日酒酒店時尚假假日酒酒店入入駐，，彰顯顯項目目品味味情景街街區(qū)一站式式各色色情景景街區(qū)區(qū)為都都市白白領、、時尚尚精英英提供供絕佳佳的休休閑、、會友友、聚聚會場場所。。購物廣廣場步步高高百貨貨、超超市、、蘇寧寧強勢勢進駐駐，財財富一一觸即即發(fā)??！全棲是是——最能代代表十十字街街，最最能體體現(xiàn)張張家界界城市市地位位的基基礎形形態(tài)。。最國際際、最最時尚尚、、、最多多元化化、最中心心的地位位！全棲是是——基于物物質(zhì)基基礎，，向高品品質(zhì)精精神生生活方方式的的完美美詮釋釋。因此，，東區(qū)區(qū)的定定位是是—————全棲商商業(yè)mall東區(qū)賣賣點梳梳理占據(jù)張張家界界城市市中心心區(qū)域域，輻輻射170萬旅旅游消消費群群；瀕臨澧澧水河河風光光帶，，景觀觀優(yōu)美美，成為城城市最最具特特色的的都市市商業(yè)業(yè)中心心與景景觀中中心區(qū)區(qū)；三地塊塊商業(yè)業(yè)聯(lián)動動，升升值潛潛力巨巨大；；多元業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，，涵蓋蓋購物物、休休閑、、娛樂樂、飲飲食、、居家家、辦辦公為為一體體，以以包羅羅萬象象之勢勢，釋釋放當當代張張家界界城市市魅力力?；氐降讲卟呗月灾浦贫ǘㄖ醭?，，復復合合城城市市帶帶來來的的是是雙驅驅動動““旅旅游游+都市市中中心心””商商業(yè)業(yè)模模式式，，改改變變的的是是““5+2””消費費模模式式。東區(qū)區(qū)的的生生活活應應該該是是這這樣樣____早上上八八點點————晚晚上上————通通宵宵娛娛樂樂…暢想想國國際際旅旅游游城城市市的的都都市市繁繁華華與與精精彩彩繽繽紛紛的的生生活活。。張家家界界維維港港十十字字街街時時間間08:00AM張家家界界維維港港十十字字街街時時間間12:00AM張家家界界維維港港十十字字街街時時間間24:00PM在東東區(qū)區(qū)，，不論論你你是是購購買買住住宅宅，，還還是是投投資資商商鋪鋪，，不論你是是居住，，還是開開店，不論你是是休閑，，還是娛娛樂，都能實現(xiàn)現(xiàn)最精彩彩的享受受……因此，東區(qū)應該該作為一一個獨立立的城市市商業(yè)綜綜合體來來進行命命名,樹樹立新高高度和形形象我們稱之之為365中心——全棲商業(yè)業(yè)mall摩爾匯——全棲商業(yè)業(yè)mall不是張家家界消化化不了十十字街，，而是十字街應應該是屬屬于全世世界。所以在人人群策略略上，睿睿博堅持廣撒撒網(wǎng)原則則，實現(xiàn)現(xiàn)跨界營營銷。借助行銷銷、活動動的力量量，不僅僅能很好好地消化化本地市市場，還還能拓展展外部市市場，助助十字街街向更廣廣闊的市市場。人群輻射射半徑圈圈長沙豪宅宅客戶張家界長沙湖南省各各地級市市湖南省外外選擇十字字街的他他們是哪哪些人？？他們是怎怎樣的一一群人？？他們看中中項目的的運營能能力、商商鋪的周周邊人流流量、周周邊商業(yè)業(yè)檔次以以及未來來發(fā)展......他們是理理性，是是成熟的的,他們是努努力拼搏搏以滿足足自己追追求的生生活樂趣趣和生活活方式的的一群人人?！再徸誀I營客他們看好好張家界界的未來來發(fā)展、、注重投投資的穩(wěn)穩(wěn)定性以以及高收益回報報......他們是生生于張家家界，長長于張家家界，思思想前衛(wèi)衛(wèi)的一群群人。——當?shù)赝顿Y資客外地投資資客——他們看重重城市的的發(fā)展?jié)摑摿?、價價格洼地地、未來來的發(fā)展展以及可可控性......他們是社社會的中中上階層層，是擁擁有知識識、財富富和權利利的一群群人。由于目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場正正處于下下行階段段，因此此我們的的營銷策策略是：：上半年重重招商，，兼顧銷銷售；市場利好好下半年年著重于于銷售。。商業(yè)招商商方面建建議：重點招主主力店、、次主力力店帶動動散店招招商。結合“雙雙棲“的的概念將將會有大大量的主主力商業(yè)業(yè)入駐。。我們認認為，十十字街不不僅需要要主力店店，還缺缺乏高端端餐飲、、娛樂和和主力品品牌。餐飲、娛娛樂與主主力品牌牌不僅能能填補十十字街商商業(yè)的空空白部分分，而且且它們帶帶來的旺旺盛人氣氣也必定定會帶動動散鋪的的招商。。餐謀天下下、徐記記海鮮、、好食尚尚等知名名連鎖餐餐飲店天之道足足浴、agogo自自助式KTV等等休閑娛娛樂會所所......貝貝熊母母嬰連鎖鎖、哎呀呀呀飾品品連鎖等等主力品品牌......媒介活動現(xiàn)場媒介組合合渠道營銷銷節(jié)點活動動事件炒作作導示系統(tǒng)統(tǒng)實景展示示C時尚聯(lián)盟活動平臺臺會刊外展推廣四大大平臺營銷建議議限量搶購購售樓部部每天天限量接接待10——50批客戶戶，提高商商鋪選選購門門檻，，給客戶戶形成成無形形的緊緊迫感感，便于日日后銷銷售中中殺客客。限時申申領售樓部部每天天限定定上午10:00———11:00；下午15:00———16:00；兩小時的時間間段發(fā)放購鋪鋪優(yōu)惠券，憑優(yōu)惠卷才能能辦理VIP卡，享受開盤盤的優(yōu)先選鋪鋪權。限業(yè)態(tài)客戶到訪售樓樓部，經(jīng)銷售售人員溝通后后，十字街有有權利也有義義務了解客戶戶購鋪投資意意向.如做自營，需需了解做何業(yè)業(yè)態(tài)。如與十十字街整體業(yè)業(yè)態(tài)定位不契契合，將拒絕絕出售商鋪。。以“限業(yè)態(tài)”出出售商鋪一方面是為了了十字街整體體業(yè)態(tài)的整體體規(guī)劃的統(tǒng)一一調(diào)性考慮，，另一方面是是為了制造噱噱頭，通過口口碑傳播以及及網(wǎng)絡宣傳，，聚集人氣，，有效助推日日后的銷售??！合作營銷與地產(chǎn)中介公公司聯(lián)手合作作推出“以舊換新”的銷售方式，，購置物業(yè)首首期或余額不不足的賣家可可以選擇將自自家具有完全全產(chǎn)權的房產(chǎn)產(chǎn)作為抵押物物，向銀行申申請貸款用于于購買新物業(yè)業(yè)，被抵押的的舊物業(yè)由中中介代其放租租或放售，在在一定程度上上減輕了賣家家的供樓壓力力，業(yè)主、中中介及開發(fā)商商由此得到““三贏”。線下售樓部的暖場小活動維維持消費者的的關注度，增進與客戶戶的溝通交流流并聯(lián)絡感情情.以線下活動為為項目造勢，，聚集人氣，，引爆市場。。堅持在市外、省外外開設外展點點，有效地拓寬寬客群。營銷線推廣線活動線推廣總表時間軸5月6月東片區(qū)樹立整整盤形象高度度售樓部暖場活活動持續(xù)貫穿穿進行……步步高進場裝裝修住宅交房推廣主題365天不見不散2012年2月商家聯(lián)名展示示會步步高盛大開開業(yè)推廣主題讓欲望不再失失望東片區(qū)火熱蓄蓄客西片區(qū)與景觀觀街推出一系系列特價房/商鋪持續(xù)銷售售……東片區(qū)開盤熱熱銷東片區(qū)持續(xù)熱熱銷賣點爆破媒體線線上用戶外、、網(wǎng)絡針對性性地傳達給消消費者開盤活動線下以圍墻、、短信、海報報、論壇、微微博等直擊消消費者第一階段的的的推廣語為：：365天不見不散??！——全棲商業(yè)MALL耀世登場階段推廣工具具：媒體：戶外、、網(wǎng)絡、短信信活動：售樓部部暖場小活動動現(xiàn)場：圍墻、、道旗、營銷銷中心現(xiàn)場包包裝物料：活動單單頁、海報戶外海報圍墻（一）公共部分圍墻（二）公共部分圍墻墻（（三三））VI展展示示第二階段段的的推推廣語為為：讓欲望不不再失望望！——全棲商業(yè)業(yè)MALL華美綻放放階段推廣廣工具：：媒體：戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡、短短信活動：五五一嘉年年華；售售樓部暖暖場小活活動現(xiàn)場：圍圍墻、道道旗、營營銷中心心現(xiàn)場包包裝物料：活活動單頁頁、海報報活動建議議商家聯(lián)名名展示會會借由2月月步步高高進場裝裝修的契契機，集集合十字字街項目目的主力力店和次次主力舉舉辦一場場商家聯(lián)聯(lián)名展示示會。一來可以以展示項項目的實實力，吸吸引更多多地優(yōu)質(zhì)質(zhì)商家入入駐；二來也為為參展店店做了宣宣傳，吸吸引更多多的人氣氣，當天天發(fā)放各各大店鋪鋪的優(yōu)惠惠券，憑憑券在五五一步步步高開業(yè)業(yè)和十字字街項目目開盤活活動中均均有額外外優(yōu)惠。。開盤活動動五一步步步高正式式開業(yè)，，借此人人氣旺盛盛之時舉舉行十字字街東區(qū)區(qū)商鋪的的開盤選選鋪活動動?；罨顒臃譃闉椴讲礁吒叩拈_業(yè)業(yè)典禮（（由十字字街項目目領導與與步步高高領導共共同剪彩彩）以及及東區(qū)商商鋪的開開盤選鋪鋪兩部分分。1、確定周周末開展展的活動動2、周中群群發(fā)短信信+電話回CALL老客戶3、周末開開展活動動暖場活動動持續(xù)進進行中DIY數(shù)字油畫畫提升現(xiàn)場場人氣周末購買買套數(shù)字字油畫于于售樓處處，讓客客戶及家家人一起起感受同同心協(xié)力力勾勒美美好畫面面的溫馨馨時刻。。更持久久地留住住客戶認認籌、購購房，并并增加售售樓處人人氣“冰”紛紛美食節(jié)節(jié)提升現(xiàn)場人氣氣氣候炎熱，提提供豐富水果果以及冰爽飲飲品供來訪客客戶品用，更更持久地留住住客戶認籌、、購房，并增增加售樓處人人氣砸金蛋提升現(xiàn)場人氣氣上訪客戶均可可參與砸金蛋蛋抽獎活動，，幸運客戶將將得到購房優(yōu)優(yōu)惠或者精致致的小禮物。。如果戰(zhàn)略實施施的話，十字街定能實實現(xiàn)銷售與形形象雙贏！謝謝觀賞!9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:16:0400:16:0400:161/5/202312:16:04AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:16:0400:16Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:16:0400:16:0400:16Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2300:16:0400:16:04January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202312:16:04上上午00:16:041月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月2312:16上上午午1月月-2300:16January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/50:16:0400:16:0405January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:16:05上上午午12:16上上午午00:16:051月月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。00:16:0500:16:0500:161/5/202312:16:05AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月-2300:16:0500:16Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:16:0500:16:0500:16Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2300:16:0500:16:05January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202312:16:05上上午午00:16:051月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。一月2312:16上上午1月-2300:16January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/50:16:0500:16:0505January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。12:16:05上上午12:16上上午00:16:051月-239、楊柳散散和風，，青山澹澹吾慮。