XXXX年月日合肥萬國大廈營銷思路報(bào)告

謹(jǐn)呈：安徽萬國投資有限公司萬國大廈營銷思路報(bào)告合創(chuàng)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)（深圳）2012年7月22日本報(bào)告基于與投資商初次溝通及對項(xiàng)目初步理解，制定的框架性營銷思路。至于項(xiàng)目深化主題、投資商具體目標(biāo)還須進(jìn)一步的探討與落實(shí)后，形成統(tǒng)一的項(xiàng)目認(rèn)知。因此，本報(bào)告必然有所欠缺，還希望雙方進(jìn)一步溝通，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的營銷策略。報(bào)告前言本體認(rèn)知與發(fā)展方向認(rèn)識市場認(rèn)知與發(fā)展方向研判項(xiàng)目的定位與發(fā)展建議項(xiàng)目營銷策略與推廣表現(xiàn)PART2PART1PART4PART3PART1本體認(rèn)知與發(fā)展方向認(rèn)識本體開發(fā)條件的認(rèn)識本項(xiàng)目為開發(fā)強(qiáng)度中等的集約型商業(yè)寫字樓。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積（畝）15.31計(jì)容總建（萬㎡）54892商業(yè)面積13274㎡辦公面積33098㎡容積率≤4綠化率≥40%總地價（萬元）5098萬元樓面價（元/㎡）1249元項(xiàng)目指標(biāo)及區(qū)域條件1、基本指標(biāo)對于商業(yè)地塊而言，本地塊容積率中等，考慮沒有限制性的物業(yè)形態(tài)，地塊物業(yè)有一定發(fā)揮空間。2、出讓價格地塊出讓價格一般，但開發(fā)商自持物業(yè)50%；因此本案前期開發(fā)投入較大，對于企業(yè)資金要求，前期現(xiàn)金流至關(guān)重要。3、區(qū)域環(huán)境從區(qū)域位置、環(huán)境、規(guī)模角度看，本地塊較小，商業(yè)體量沒有規(guī)模優(yōu)勢，辦公寫字樓具備一定的地段優(yōu)勢和生態(tài)資源優(yōu)勢。非合肥市傳統(tǒng)商務(wù)中心，卻是該片區(qū)的中心，兩條主干道交匯口。本項(xiàng)目地處新站北部區(qū)域，屬城市新興區(qū)域；新站站前板塊為物流、商貿(mào)區(qū)，站北區(qū)域則主要為居住，本項(xiàng)目處于兩者結(jié)合地帶。北二環(huán)和銅陵路交口，兩條主干道的交接地帶，一直以來都是新站區(qū)最熱鬧，最堵塞的交通要道新建的銅陵路高架，軌道1號線的起點(diǎn)，都將改變站北區(qū)域的地位，項(xiàng)目的地理位置將更加突出。本體區(qū)位條件認(rèn)識新站區(qū)商圈規(guī)劃規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在建主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)代電子城信地城市廣場沃爾瑪板橋農(nóng)貿(mào)市場銀座夜總會現(xiàn)有主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新站區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布圖本案項(xiàng)目參數(shù)數(shù)據(jù)總建面積5.4萬㎡建筑高度25層，99、9米單層面積1300多平米面積分割約300-1300平米層高、凈高3.6大堂層高10.2米，面積200㎡外立面干掛石材與玻璃幕墻相結(jié)合電梯8部（品牌未知）空調(diào)系統(tǒng)無中央空調(diào)停車位371公共空間無物管公司未知寬帶光纖接入商業(yè)層高6米商業(yè)總面積13274㎡項(xiàng)目按寫字樓的硬件配套設(shè)施劃分，屬于乙級寫字樓，在合肥寫字樓市場屬于中等水平建筑項(xiàng)目產(chǎn)品條件認(rèn)識項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)認(rèn)識本地塊是萬國集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的首個項(xiàng)目，是未來萬國集團(tuán)自身辦公總部，希望打造成高形象、價值集約型商業(yè)寫字樓項(xiàng)目。項(xiàng)目認(rèn)知和發(fā)展方向思考開發(fā)背景區(qū)域背景項(xiàng)目背景

企業(yè)背景：唯客集團(tuán)與白馬集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，品牌導(dǎo)入；政府要求：開發(fā)及運(yùn)營條件要求嚴(yán)格，形象價值優(yōu)先。

區(qū)域背景：產(chǎn)業(yè)、景觀、交通等綜合推動下，項(xiàng)目價值凸現(xiàn)；片區(qū)背景：商貿(mào)、物流、居住、配套較為集中，主動區(qū)域中心化。物業(yè)組合：寫字樓+商業(yè)，復(fù)合型物業(yè)；功能思考：項(xiàng)目體量小，規(guī)模不大，屬于合肥市寫字樓中等水平，區(qū)域內(nèi)高端水平。

企業(yè)背景：安徽萬國投資有限公司——多個服裝企業(yè)共同出資，形象價值導(dǎo)入；企業(yè)要求：自持項(xiàng)目50%物業(yè)，品質(zhì)價值優(yōu)先。定義合肥新站區(qū)商務(wù)經(jīng)貿(mào)寫字樓；其中寫字樓是重點(diǎn)、商業(yè)是難點(diǎn)。重新定義合肥新站區(qū)站北區(qū)域商務(wù)寫字樓PART2市場認(rèn)知與發(fā)展方向研判辦公市場/分布格局目前合肥寫字字樓分布格局局已形成，集集群化特征開開始凸顯濉溪路商務(wù)區(qū)區(qū)以財(cái)富廣場、、新天地廣場場、金鼎國際際廣場等為代代表的寫字樓樓群體，分布布在北一環(huán)（（濉溪路）沿沿線，整體形形象較好，品品質(zhì)中等偏上上。新站區(qū)商務(wù)區(qū)區(qū)以藍(lán)鯨大廈、、中環(huán)國際大大廈等為代表表的寫字樓群群，多圍繞勝勝利廣場周邊邊，周邊商務(wù)務(wù)氛圍已形成成，僅次于中中心區(qū)。中心商務(wù)區(qū)以三孝口和四四牌樓區(qū)域?yàn)闉橹?，輻射周周邊區(qū)域，發(fā)發(fā)展較為悠久久，早期有郵郵電大廈等，，亦有后期興興建的CBD中央廣場等，，商環(huán)境優(yōu)越越，但寫字樓樓檔次參差不不齊。五里墩商務(wù)區(qū)區(qū)新興辦公區(qū)域域正在形成，，早期改造式式寫字樓多以以淘汰，以匯匯金大廈、之之心城、IFC金融中心等中中高端寫字樓樓正在出現(xiàn)。。包河區(qū)商務(wù)區(qū)區(qū)馬鞍山及徽州州大道沿線，，商務(wù)辦公氣氣氛已形成，，部分寫字樓樓較老，品質(zhì)質(zhì)較差，后期期以九華國際際、吉瑞泰盛盛、萬達(dá)廣場場等為代表中中高端寫字樓樓開始投入使使用。政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)區(qū)該區(qū)域內(nèi)代表表樓盤如西環(huán)環(huán)中心廣場、、、新城國際際、萬達(dá)廣場場等為新興項(xiàng)項(xiàng)目，無論是是質(zhì)量、設(shè)計(jì)計(jì)理念、項(xiàng)目目外立面、寫寫字樓整體綜綜合品質(zhì)都是是首屈一指。。高新區(qū)商務(wù)區(qū)多分布在軟件園周邊，以浙商大廈、TOP創(chuàng)展中心，寫字樓數(shù)量較少，形象一般，總體檔次中端偏下。辦公市場/發(fā)展趨勢辦公市場發(fā)展展迅速，且高高端化、細(xì)分分化的特征明明顯第四階段（2008年——至今）第三階段（2002年—2008年）第一階段（80年代—90年代中期）第二階段（90年代中期—2001年）背景：經(jīng)濟(jì)社社會發(fā)展較緩緩慢；代表：合肥大大廈、長江大大廈等特征：多為早早期政府部門門投資興建，，多用于出租租，功能欠缺缺，配套缺少少，面臨淘汰汰的命運(yùn)。背景：經(jīng)濟(jì)社社會發(fā)展較較較快；代表：郵電大大廈、富康大大廈等特征：整體呈呈現(xiàn)多元化特特性，還是以以政府及國企企單位主導(dǎo)，，總體設(shè)計(jì)較較差，但由于于租金較低，，目前仍受歡歡迎。背景：經(jīng)濟(jì)社社會高速發(fā)展展；代表：天徽大大廈、萬通大大廈、財(cái)富廣廣場等特征：只租不不售的情況結(jié)結(jié)束，寫字樓樓市場化形成成，整體設(shè)計(jì)計(jì)及配套服務(wù)務(wù)有了極大的的提高。背景：經(jīng)濟(jì)社社會高速穩(wěn)定定發(fā)展；代表：IFC國際金融廣場場、天鵝湖國國際商務(wù)中心心等特征：5A級高端寫字樓樓出現(xiàn)，硬件件及軟件配置置都達(dá)到了高高水平。發(fā)展區(qū)域市中心土地日益緊張，辦公市場向政務(wù)區(qū)、包河區(qū)及濱湖區(qū)發(fā)展較明顯。發(fā)展方向合肥寫字樓市場集群化、細(xì)分化程度加深，產(chǎn)品高端化開始顯現(xiàn)。合肥寫字樓市市場發(fā)展歷程程趨勢勢政務(wù)區(qū)濱湖區(qū)市中心區(qū)域發(fā)展態(tài)勢：由由中心區(qū)外延延現(xiàn)象明顯辦公市場/市場供應(yīng)區(qū)域后續(xù)貨量（萬方）主要貨量來源北一環(huán)區(qū)域約7國光萬豪廣場、祥源廣場市中心區(qū)域約17華僑廣場、安糧東怡金融廣場、合作經(jīng)濟(jì)廣場三里庵區(qū)域約20.3環(huán)球金融廣場、IFC國際金融中心新站區(qū)區(qū)域約10信地城市廣場、創(chuàng)智坊包河區(qū)區(qū)域約10東方廣場、榮信商務(wù)中心政務(wù)區(qū)超過35華邦世貿(mào)城、蔚藍(lán)商務(wù)港、新地中心、天鵝湖國際商務(wù)中心、置地中心其他區(qū)域超過40恒盛壩上街RBD、藍(lán)鼎國際商務(wù)中心總供應(yīng)量超超過144.3萬方未來2-3年，辦公市場場供應(yīng)量超140萬方，多集中中在政務(wù)區(qū)，，本區(qū)域競爭爭較弱。合肥未來2-3年總供應(yīng)量超超過140萬方，供應(yīng)量量充足；供應(yīng)量多集中中在三里庵區(qū)區(qū)域、政務(wù)區(qū)區(qū)及黃潛望板板塊，達(dá)65.3萬方；本案所在區(qū)域域—新站區(qū)域未來來供應(yīng)量較少少，約10萬方。合肥典型寫字字樓銷售周期期普遍過長，，整體去化速速度表現(xiàn)一般般；合肥寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目細(xì)分化、、高端化開始始凸顯，例如如IFC安徽國際金融融中心，同時時該項(xiàng)目去化化表現(xiàn)較好。。寫字樓普遍銷銷售周期較長長，在售典型型項(xiàng)目去化速速度表現(xiàn)一般般辦公市場/成交分析項(xiàng)目IFC安徽國際金融中心立基大廈安糧東怡金融廣場B座國光萬豪廣場華僑廣場白天鵝商務(wù)中心港澳廣場A座吉瑞泰盛國際購物廣場印象時代新華國際金融廣場利浩財(cái)智廣場開盤日期2010-6-12009-10-202011-4-122011-6-132010-11-222011-11-122011-11-102009-8-262011-11-262011-6-172009-9-18新站區(qū)辦公市市場/市場格格局火車站寶文國際大廈中環(huán)廣場九龍財(cái)富廣場浙江商貿(mào)城中綠廣場利浩財(cái)智廣場利港生態(tài)商務(wù)港站南區(qū)域站北區(qū)域依托火車站，，新站區(qū)域?qū)憣懽謽歉窬謩潉澐譃檎灸虾秃驼颈眱蓚€區(qū)區(qū)域。以商貿(mào)物流型型中小辦公企企業(yè)為主，目目前入住率較較高。租金在30-40元/㎡。站北廣場建設(shè)設(shè)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動動和城市化進(jìn)進(jìn)程，寫字樓樓發(fā)展方向趨趨向站北。銅陵路高架橋橋修建完成，，將帶來重大大利好條件。。中綠廣場九龍珠兒童城中環(huán)廣場寶文國際浙江商貿(mào)城火車站將新站站寫字樓分為為站南和站北北兩個片區(qū)，，目前站南依依靠火車站，，多為商貿(mào)型型企業(yè)，但隨隨著站北片區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)和城城市化開發(fā)，，具備生態(tài)資資源的站北區(qū)區(qū)域，未來將將成為發(fā)展新新方向。本案寫字樓需求主主體為建筑裝飾、外外貿(mào)批發(fā)類，這與周邊大量量專業(yè)市場、批批發(fā)市場相關(guān)關(guān)該商務(wù)區(qū)內(nèi)的的寫字樓入住住最多的行業(yè)業(yè)為建筑裝飾類，其次為外貿(mào)批發(fā)零售售類，兩者占據(jù)總總體的22.6%，這與該區(qū)域內(nèi)內(nèi)存在大體量量的專業(yè)批發(fā)發(fā)市場及建材材市場相關(guān)；；另外，制造類企業(yè)占比9.1%；入住企業(yè)大多多為民營企業(yè)，國企、政府府機(jī)構(gòu)及外資資企業(yè)占比較較小。新站區(qū)辦公市市場/業(yè)態(tài)分分析17區(qū)域辦公市場場/市場現(xiàn)狀狀站北廣場寫字字樓整體品質(zhì)質(zhì)一般，面積積在50-100㎡，以以平層為主；；入駐多為中中小型商貿(mào)、、金融擔(dān)保和和服務(wù)配套型型企業(yè)。項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)體量主力面積產(chǎn)品類型入住企業(yè)利浩財(cái)智廣場寫字樓50年4萬㎡22-96㎡平層機(jī)械設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)科技、婚慶教育等利港國際寫字樓50年7.3萬㎡48-117㎡平層擔(dān)保公司、建材公司等安糧藍(lán)寓商務(wù)公寓50年3.3萬㎡53-103㎡平層攝影、紅酒代理、賓館、非第一居所馥邦新世界商務(wù)公寓50年2.7萬㎡45-107㎡平層未交付利浩財(cái)智廣場利港國際安糧藍(lán)寓馥邦新世界利港國際平面利浩財(cái)智廣場戶型利浩財(cái)智廣場平面戶型利浩財(cái)智廣場水牌18100002000400060008000201020112012房價安糧藍(lán)寓560010900120006800玲瓏公館挑高10000-12000信地城市廣場天目國際公館8800馥邦新世界5200

利港國際6958利浩財(cái)智6700寫字樓價格與與住宅公寓持持平，價格敏敏感。片區(qū)寫字樓價價格和住宅公公寓價格基本本持平。且走走勢較為平穩(wěn)穩(wěn)。片區(qū)商務(wù)公寓寓價格低于寫寫字樓價格，，去化速度較較快，但整體體價格低于寫寫字樓。區(qū)域辦公市場場/辦公價格格走勢片區(qū)寫字樓價價格走勢較為為平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性較小，溢溢價率高于商商務(wù)公寓。區(qū)域辦公市場場/市場供應(yīng)應(yīng)去化片區(qū)寫字樓價價格和住宅公公寓持平，但但去化速度較較快。反應(yīng)辦辦公市場具備備一定基礎(chǔ)；；近兩年無新新增寫字樓，，市場供應(yīng)處處于相對的短短缺期。去化速度略高高于住宅公寓寓，市場需求求較多元。片區(qū)寫字樓價價格與自住公公寓基本持平平。但去化速速度快。市場有辦公和和投資需求，，辦公市場具具備一定基礎(chǔ)礎(chǔ)。目前寫字樓均均為2009年開盤，區(qū)區(qū)域新增寫字字樓需求基本本以商務(wù)公寓寓形式滿足。。2009年2010年2009.10-2011.01利港國國際，7萬㎡㎡，面積48-117㎡㎡去化周期：16個月2009.09利浩財(cái)財(cái)智廣場面面積30-96㎡體體量：4萬㎡㎡去化率率：95%去去化周期期32個月月（713套）2010.03-2011.07馥馥邦新世界界2.7萬萬㎡面積40-108㎡去去化周期：：16個月2011年2010.04-2011.04安糧藍(lán)藍(lán)寓3.3萬㎡，，面積40-90㎡去化周期12個月2010.04信地城城市廣場，5萬㎡，面積積38-70去化率91%。2012.03開盤玲瓏瓏公館去化化率4%2010.07天目目國際公館面面積30-60㎡去去化率：36%；；1#尚未開開盤區(qū)域辦公市場場/市場小結(jié)結(jié)片區(qū)具備辦公公開發(fā)基礎(chǔ)，，較多都是自自用需求，存存在市場空白白空間，可塑塑性較強(qiáng)1、非合肥寫字字樓的重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域，主主要依靠區(qū)域域自身發(fā)展的的商貿(mào)物流企企業(yè)。2、區(qū)域?qū)懽謽菢且呀?jīng)向北發(fā)發(fā)展，區(qū)域?qū)憣懽謽翘幱诙潭倘逼?，辦公公市場具備潛潛力；3、多為區(qū)域型型客戶，外延延客戶較少。。4、新站區(qū)寫字字樓入駐情況況可以看出，，區(qū)域?qū)I(yè)市市場，工業(yè)園園區(qū)以及區(qū)域域功能屬性直直接影響寫字字樓入駐企業(yè)業(yè)類型。5、區(qū)域內(nèi)寫字字樓水平較低低，市場存在在空白空間，，具備塑造區(qū)區(qū)域高端形象象。

市場潛力產(chǎn)品特征供應(yīng)去化站北產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、商貿(mào)物流、基礎(chǔ)配套和城市化進(jìn)程，為區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展奠定基礎(chǔ)。面積在50-100㎡，平層，附加值較低，租金在20-30元/㎡

處于供應(yīng)的相對短缺期，相對于70年公寓具備一定基礎(chǔ)。自用型客戶輻射范圍廣，多為中小型商貿(mào)、服務(wù)型企業(yè)。客群基礎(chǔ)PART3項(xiàng)目的定位與與發(fā)展建議產(chǎn)品參數(shù)/問題思考項(xiàng)目參數(shù)數(shù)據(jù)總建面積5.4萬㎡建筑高度25層，99、9米單層面積1300多平米面積分割約300-1300平米層高、凈高3.6大堂層高10.2米，面積200㎡外立面干掛石材與玻璃幕墻相結(jié)合電梯8部（品牌未知）空調(diào)系統(tǒng)無中央空調(diào)停車位371公共空間無物管公司未知寬帶光纖接入商業(yè)層高6米商業(yè)總面積13274㎡那么，我們接接下來考慮的的問題是什么么？1.我們客戶在哪哪，面對整個個合肥市場，，還是區(qū)域市市場？2.既然在區(qū)域內(nèi)內(nèi)具有很好的的優(yōu)勢和代表表性，我們將將如何把這些些東西給做出出來？3.項(xiàng)目的核心價價值是在哪里里？怎么做才才能夠做到高高溢價？本項(xiàng)目從站北北區(qū)市場和區(qū)區(qū)域位置看，，地段和產(chǎn)品品都有著很好好的優(yōu)勢和代代表性，處于于區(qū)域市場的的第一梯隊(duì)。。地段產(chǎn)品與市場上寫字字樓項(xiàng)目相比比，較為同質(zhì)質(zhì)化，在區(qū)域域內(nèi)本案品質(zhì)質(zhì)較為優(yōu)越，，但不具備壓壓倒性競爭優(yōu)優(yōu)勢；從地產(chǎn)二元論論界定本項(xiàng)目目位于銅陵路與與北二環(huán)路交交口，處于商商貿(mào)物流核心心位置，地段段優(yōu)勢突出，，但辦公商務(wù)務(wù)環(huán)境不高。目標(biāo)客群/客群定位本案寫字樓客客群第一圈層：來源：項(xiàng)目所所在區(qū)域客戶戶；關(guān)注點(diǎn)：地段位置、配配套實(shí)用性、、升值潛力；；購房目的：自自用辦公與投投資兼有，自自用比例高于于投資，兼顧顧投資的客戶戶。第二圈層：：來源：合肥肥市其他區(qū)區(qū)域；關(guān)注點(diǎn)：地段位置，，升值潛力力、區(qū)域配配套；購房目的：：投資客戶戶為主，部部分辦公使使用客戶。。第三圈層：：來源：其他他市區(qū)及省省外；關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域成熟度度，升值潛潛力，附加加值；購房目的：：多為看中中收益率的的投資客，，少量的辦辦公客戶。?？偨Y(jié)：項(xiàng)目目周邊經(jīng)貿(mào)貿(mào)發(fā)達(dá)，需需要辦公寫寫字樓來提提升公司形形象。70%會來自項(xiàng)目目周邊區(qū)域域；當(dāng)前客客戶集中在在30-50歲之間，總總體上自用用投資兼有有，比例各占一一半；多看看重地段位位置、升值值潛力、區(qū)區(qū)域環(huán)境配配套。核心圈次核心圈非核心圈客戶群體：：服裝貿(mào)易、、汽車物流流、保險(xiǎn)企企業(yè)等老板板經(jīng)營戶。?？蛻羧后w：：各私企業(yè)老老板、高層層領(lǐng)導(dǎo)，專專業(yè)投資者者?？蛻羧后w：：專業(yè)投資者者，私企業(yè)業(yè)老板。地緣關(guān)系，，本案位于于為新站區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易易發(fā)達(dá)之地地，周邊客客戶群體購購買力充裕裕，但投資資理念一般般，后期需需要銷售引引導(dǎo)。除去去投資商自自持50%物業(yè)，所剩剩體量不大大，推廣面面對全市各各區(qū)，營銷銷重點(diǎn)鎖定定區(qū)域市場場即可。項(xiàng)目分析/定位屬性詮釋區(qū)位屬性緊鄰城市物流、商貿(mào)區(qū)周邊建筑以專業(yè)市場和住宅為主站前板塊定位為“城市物流商貿(mào)區(qū)”項(xiàng)目周邊大部分為新建住宅和發(fā)展成熟的專業(yè)市場車流環(huán)境嘈雜商務(wù)氛圍淡薄區(qū)域環(huán)境較差，缺少辦公商務(wù)氛圍項(xiàng)目屬性規(guī)模不具備優(yōu)勢公共交通道路通達(dá)性較好商業(yè)貿(mào)易配套齊全占地約1萬多平方米，建面5萬平米，容積率4；銅陵路高架的修建成，公共交通通達(dá)性較好；商業(yè)配套尤其突出。生態(tài)優(yōu)勢政經(jīng)資源優(yōu)勢正對500畝生態(tài)公園新站區(qū)管委會項(xiàng)目界定：：商貿(mào)資源優(yōu)優(yōu)勢的高檔檔寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目具備一定外外部生態(tài)資資源項(xiàng)目位于城城市物流商商貿(mào)區(qū)核心心位置，緊緊鄰生態(tài)公公園景觀，，坐擁龐大大商貿(mào)物流流客戶群體體，項(xiàng)目定定位為”新新站區(qū)商務(wù)務(wù)經(jīng)貿(mào)企業(yè)業(yè)寫字樓””減小劣勢，，避免威脅脅發(fā)揮優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化威脅脅利用機(jī)會，，克服劣勢勢發(fā)揮優(yōu)勢，，搶占機(jī)會會項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：緊鄰商貿(mào)物物流區(qū)，擁擁有龐大目目標(biāo)群體；；正對500畝生態(tài)公園園，景觀資資源豐富；；自持50%物業(yè)，品質(zhì)質(zhì)有保障；；投資商自身身的商貿(mào)資資源，資源源優(yōu)勢突出出。劣勢：商務(wù)氛圍淡淡薄周邊車流環(huán)環(huán)境嘈雜機(jī)會：銅陵路高架架的修建，，地段交通通的優(yōu)勢得得到進(jìn)一步步凸顯高檔寫字樓樓對于區(qū)域域的商貿(mào)客客戶的需求求將得到激激發(fā)辦公市場潛潛在需求旺旺盛威脅：合肥寫字樓樓未來供應(yīng)應(yīng)量很大，，競爭激烈烈對于圖經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)惠型客客戶，周邊邊商業(yè)性質(zhì)質(zhì)的公寓，，會給項(xiàng)目目銷售帶來來威脅。強(qiáng)調(diào)地段交交通、公園園景觀稀缺缺性；凸顯開發(fā)自自持，品質(zhì)質(zhì)有保證；；激發(fā)周邊客客群辦公需需求。細(xì)分合肥辦辦公市場環(huán)環(huán)境，適合合企業(yè)的才才是最好的的；傳遞理念，，擁有高檔檔寫字樓物物業(yè)，才能能在商場上上事半功倍倍。利用銅陵路路高架的修修建，描繪繪區(qū)域發(fā)展展未來。項(xiàng)目分析/定位項(xiàng)目分析/定位從區(qū)位來說說本案的商務(wù)務(wù)氛圍并不不濃厚它沒有濱湖湖區(qū)的大氣氣沒有政務(wù)區(qū)區(qū)的前景沒有CBD的地位更沒有中心心區(qū)的繁華華…………從產(chǎn)品來說說本案的產(chǎn)品品品質(zhì)并非非一流它沒有萬達(dá)達(dá)廣場的大大氣沒有華潤中中心的背景景沒有IFC的高度絕不可能成成為寫字樓樓的標(biāo)桿…………從機(jī)遇來說說它將借合肥肥新站區(qū)建建設(shè)發(fā)展之之勢借商貿(mào)物流流發(fā)展蓬勃勃之勢借高檔寫字字樓需求發(fā)發(fā)展之勢借強(qiáng)勢推進(jìn)進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略略之勢…………我們認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目定位的的物理核心心價值：地段、品質(zhì)質(zhì)、資源、、生態(tài)項(xiàng)目分析/定位——緊抓項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)的的核心的物物理資源價價值，放大大項(xiàng)目優(yōu)勢勢，打造新站區(qū)區(qū)頂級寫字字樓。項(xiàng)目定位財(cái)富廣場——比肩世界500強(qiáng)置地投資廣廣場——領(lǐng)袖商務(wù)系系出名名門綠地藍(lán)?！?wù)區(qū)首腦腦型寫字樓樓新城國際——政務(wù)區(qū)首座座甲級寫字字樓藍(lán)鯨國際——上市企業(yè)孵孵化器匯金大廈——一環(huán)5A甲級純寫字字樓浙商創(chuàng)業(yè)大大廈——環(huán)球商務(wù)領(lǐng)領(lǐng)地“5A”、“甲級””、“純””、“國際際”等詞匯大量量充斥著寫寫字樓市場場，客戶不不會對這些些字眼有著著任何關(guān)注注，已經(jīng)形形成麻木的的狀態(tài)。因此本案的的定位即要要切合本項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)、、核心價值值、客群定定位；又要要區(qū)別于其其他個案，，我們賦予本本案以主題題性概念。。項(xiàng)目定位：：新站區(qū)商務(wù)務(wù)頭等艙定位解釋：：“新站區(qū)””：代表了項(xiàng)項(xiàng)目的位置置，我們不不主張尾隨隨合肥高端端寫字樓，，立志打造造新站區(qū)域域?qū)懽謽寝k辦公頭牌。。我們的方法法是用確定定的客戶群群作為項(xiàng)目目主題，對對客戶群的的再次直接接鎖定大氣、干凈凈明了，從從中小商貿(mào)貿(mào)、物流服服務(wù)公司提提升到企業(yè)業(yè)的層次我們的案名名是：萬國·企業(yè)中心備用名：萬萬國商務(wù)大大廈、萬國國大廈；商務(wù)大廈，，來填補(bǔ)周周邊商務(wù)寫寫字樓的不不足營銷推廣PART4項(xiàng)目營銷策策略與推廣廣表現(xiàn)我們的營銷銷策略：線上高調(diào)標(biāo)標(biāo)榜“新站區(qū)核心心區(qū)域高端端寫字樓”和宣傳本本項(xiàng)目物理理核心價值值賣點(diǎn)；線線下主要采采取實(shí)效小小眾媒體渠渠道，來針針對本項(xiàng)目目商貿(mào)物流流行業(yè)客群群，利用項(xiàng)項(xiàng)目自持50%的物業(yè)，制制造“行業(yè)聯(lián)盟平平臺概念”造勢，展展開一系列列營銷攻勢勢加以吸引引，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)去化項(xiàng)目目的目的。。產(chǎn)品價值+概念吸引=完美去化借勢發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵三大戰(zhàn)略，，讓客戶主主動走進(jìn)來來營銷策略我們的客戶戶很明確，，但他們卻卻日理萬機(jī)機(jī)，到處奔奔波，如何何才能準(zhǔn)確確而又迅速速的找到他他們，讓他他們認(rèn)知到到我們呢？？借勢發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵將營銷中心心的二層作作為行業(yè)交交流的超大大會議室（（商務(wù)會館館）將行業(yè)有關(guān)關(guān)服裝商貿(mào)貿(mào)、建材裝裝飾批發(fā)、、經(jīng)濟(jì)會議議等聚集于此此，加大項(xiàng)項(xiàng)目曝光率率營銷策略不僅是一個個銷售場所所，更是一一個體現(xiàn)萬萬國·企業(yè)中心品品質(zhì)的會館館；以高端商務(wù)務(wù)會館包裝裝為尺度，，設(shè)吧臺、、茶座，雪雪茄房，書書房等，并并可在門口口設(shè)置一外外國門童；；也可作為為項(xiàng)目定期期的活動場場所。強(qiáng)化人群，，讓人主動動走進(jìn)來先造景，再再造場以項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)和氣勢勢吸引市場場關(guān)注，吸吸引客戶前前來。借勢發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵利用萬國自自身資源優(yōu)優(yōu)勢，為客客戶提供附附加值服務(wù)務(wù)的同時，，也增加集團(tuán)團(tuán)小額貸款款公司和服服裝商貿(mào)發(fā)發(fā)展的業(yè)務(wù)務(wù)。如：小額貸貸款、商業(yè)業(yè)融資、金金融理財(cái)、、商貿(mào)顧問問、商貿(mào)資資源、商業(yè)業(yè)經(jīng)營咨詢詢等。營銷策略思思考行業(yè)聯(lián)盟，，為客戶提提供附加值值每位企業(yè)家家都希望順順勢而上，，把企業(yè)做做大做強(qiáng)。。行業(yè)聯(lián)盟盟為他們提提供資源，，創(chuàng)造便利利和價值，，對于他們們來說，這這就是借風(fēng)風(fēng)使舵。制造概念，，增加物業(yè)業(yè)附加值。。建立一個個軟性的行行業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)戰(zhàn)略平臺，，制造客戶戶歸屬感，，為項(xiàng)目增增加附加值值。借勢發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵依靠新區(qū)建建設(shè)發(fā)展的的契機(jī)、依依靠區(qū)域貿(mào)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的實(shí)力力、依靠市市場對辦公公需求的良良機(jī)、依靠靠區(qū)域規(guī)劃劃戰(zhàn)略的勢勢頭，深度度闡述項(xiàng)目目的投資價價值和意義義營銷策略思思考借助機(jī)會，，詮釋項(xiàng)目目價值所在在？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？尋找一個符符號，在市市場脫穎而而出傳播策略推廣原則：：“3高”高形象：立意高遠(yuǎn)，，優(yōu)越氣度度高姿姿態(tài)態(tài)：：傳播播力力度度，，推推廣廣氣氣勢勢高品品質(zhì)質(zhì)：：確立立資資格格，，制制造造溢溢價價推廣廣策策略略風(fēng)云云際際會會———安徽徽商商貿(mào)貿(mào)大大鱷鱷會會晤晤聯(lián)聯(lián)盟盟亮相相主主題題策略略核核心心：：在在項(xiàng)項(xiàng)目目還還未未正正試試亮亮相相之之前前，，以以行行業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟寫寫字字樓樓概概念念提提前前入入市市，，制制造造話話題題，，引引起起圈圈內(nèi)內(nèi)和和潛潛在在客客戶戶的的關(guān)關(guān)注注和和討討論論，，為為市市場場的的正正式式啟啟動動營營造造足足夠夠的的輿輿論論環(huán)環(huán)境境。。1）號外外：商商貿(mào)貿(mào)物物流流企企業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟，，啟啟航航商商務(wù)務(wù)協(xié)協(xié)作作新新時時代代2）際會會：巨巨頭頭聚聚首首，，安安徽徽商商貿(mào)貿(mào)大大鱷鱷會會晤晤聯(lián)聯(lián)盟盟3）格局局：萬萬國國·企業(yè)業(yè)中中心心，，商商貿(mào)貿(mào)物物流流企企業(yè)業(yè)CEO聯(lián)盟盟有態(tài)態(tài)度度的的寫寫字字樓樓30000㎡生生態(tài)態(tài)公公園園，，10000㎡生生態(tài)態(tài)湖湖景景，，不爭爭繁繁華華，，只只為為自自然然…會呼呼吸吸的的寫寫字字樓樓。。系列列主主題題通過過主主題題演演繹繹，，從從多多個個角角度度闡闡述述項(xiàng)項(xiàng)目目價價值值有朋朋友友的的寫寫字字樓樓商貿(mào)貿(mào)物物流流企企業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟，，競爭爭變變競競合合，，協(xié)作作發(fā)發(fā)展展互互惠惠共共贏贏…在這這里里不不再再孤孤軍軍奮奮戰(zhàn)戰(zhàn)。。系列列主主題題有思思想想的的寫寫字字樓樓商貿(mào)貿(mào)物物流流企企業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟，，競爭爭變變競競合合，，協(xié)作作發(fā)發(fā)展展互互惠惠共共贏贏…在這這里里不不再再孤孤軍軍奮奮戰(zhàn)戰(zhàn)。。系列列主主題題有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的寫寫字字樓樓10.2米宴宴會會級級大大廳廳,專享享8部高高速速電電梯梯，，辦公公豪豪門門,非大大成成者者，，難難有有此此感感…系列列主主題題有遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見的的寫寫字字樓樓合肥肥商商貿(mào)貿(mào)物物流流核核心心區(qū)區(qū)位位，，屹立立于于心心，，成成功功在在握握,眼拙拙者者，，而而不不見見,遠(yuǎn)見見贏贏天天下下…系列列主主題題推廣廣思思路路推貨貨編編排排形象象展展示示以萬國國·企業(yè)業(yè)中中心心““風(fēng)云云際際會會———合肥肥商貿(mào)貿(mào)物物流流聯(lián)聯(lián)盟盟””服裝裝商商會會單單位位入入住住等等高高調(diào)調(diào)亮亮相相，，開開啟啟安安徽徽行行業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟平平臺臺寫寫字字樓樓，，從從不不同同角角度度演演繹繹項(xiàng)項(xiàng)目目價價值值。。恰當(dāng)當(dāng)控控制制產(chǎn)產(chǎn)品品的的推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏，，根根據(jù)據(jù)客客戶戶積積累累情情況況和和市市場場反反應(yīng)應(yīng)，，制制造造市市場場稀稀缺缺，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)和和銷銷售售平平衡衡，，持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷局局面面。。大眾眾媒媒介介與與小小眾眾媒媒介介相相互互結(jié)結(jié)合合，，在在控控制制成成本本的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上最最大大化化整整合合各各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)優(yōu)勢勢媒媒體體資資源源媒體體組組合合營銷銷編編排排結(jié)合合階階段段推推廣廣主主訴訴求求點(diǎn)點(diǎn)，，利利用用事事件件營營銷銷活活動動，，轟轟擊擊市市場場，，持持續(xù)續(xù)市市場場熱熱度度，，形形成成良良好好的的市市場場形形象象，，利利于于企企業(yè)業(yè)后后期期的的口口碑碑傳傳播播12345通過過現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝和和實(shí)實(shí)景景展展示示，，給給客客戶戶以以價價值值體體驗(yàn)驗(yàn)。。為有有效效控控制制媒媒介介成成本本，，提提高高媒媒介介推推廣廣的的效效果果，，首首先先應(yīng)應(yīng)控控制制媒媒介介類類型型，，其其次次要要在在媒媒體體選選擇擇時時明明確確重重要要、、次次要要媒媒體體。。適當(dāng)減減少大大眾媒媒體的的投放放量，，將預(yù)預(yù)算更更多安安排在在營銷銷事件件、小小眾媒媒介和和線下下推廣廣上。。根據(jù)據(jù)核心心客群群及重重要客客群的的信息息渠道道、消消費(fèi)渠渠道的的特性性，選選擇成成本較較小、、適合合的小小眾媒媒體，，提高高媒介介投放放時效效性。。媒體選選擇原原則大眾媒媒體選選擇－－戶外外選擇依依據(jù)：：所在在區(qū)域域是否否符合合目標(biāo)標(biāo)范圍圍；租租賃期期限是是否靈靈活高炮、、樓頂頂廣告告牌：：國際際汽車車城、站前前路、、安徽徽大市市場、、當(dāng)涂涂路等大眾媒媒體選選擇－－房產(chǎn)產(chǎn)門戶戶網(wǎng)站站選擇依依據(jù)：：合肥肥當(dāng)?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)站影影響力力及點(diǎn)點(diǎn)擊率率，根根據(jù)主主動查查找的的特性性選擇擇。選擇對對象：：365房產(chǎn)家家居網(wǎng)網(wǎng)、合合房網(wǎng)網(wǎng)為主主，其他網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)為為輔