XXXX年月日北京城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)公寓營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告二

謹(jǐn)呈：張家口紅太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目標(biāo)回顧2011實(shí)現(xiàn)回款5000萬(wàn)元項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2011年10月7日，意味著3個(gè)月至少銷(xiāo)售5000萬(wàn)，156套房的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，需要：月均銷(xiāo)售額達(dá)到1667萬(wàn)元；月均銷(xiāo)售套數(shù)約52套；營(yíng)銷(xiāo)思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略宏觀市場(chǎng)整體分析2010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場(chǎng)，樓市主旋律從“新國(guó)十條”細(xì)則版向強(qiáng)化版轉(zhuǎn)變，調(diào)控力度極強(qiáng)，頻率極高。伴隨“新國(guó)十條”出臺(tái)，相關(guān)細(xì)則被不斷消化，調(diào)控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢(shì)，因此進(jìn)入9月調(diào)控力度在此加強(qiáng)。4月15日，《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4月20日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》4月30日，“京十二條”（含限購(gòu)令）5月5日，“深三條”5月17日，“浙十八條”5月22日，“恵24條”5月26日，《關(guān)于土地增值稅清算的有關(guān)通知》6月3日，《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》6月5日，《二套住房認(rèn)定的通知》6月21日，《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9月29日，《關(guān)于完善差別化信貸政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的通知15個(gè)城市的限購(gòu)令取消7折利率調(diào)控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強(qiáng)化期2011政策變化2011年強(qiáng)力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求轉(zhuǎn)向二、三線城市，促成二、三線城市發(fā)展良機(jī)。2011年政策并不放松二、三線城市，部分二、三線城市限購(gòu)，造成觀望情緒。2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)，600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2011上半年商品房政策下半年政策臺(tái)州出臺(tái)限購(gòu)令，成為首個(gè)限購(gòu)的三線城市。限購(gòu)政策正式向二、三線城市轉(zhuǎn)移。趨勢(shì)研判一：政策時(shí)效性由緊趨松

從2010年年末的市場(chǎng)整體情況分析，主要市場(chǎng)的火熱來(lái)自于通漲壓力及供應(yīng)量的激增，在現(xiàn)階段國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，CPI居高不下的情況下，無(wú)須利用房地產(chǎn)對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行拉動(dòng)，因此，京十五條的出臺(tái)不僅僅是對(duì)于現(xiàn)階段樓市的反饋，更關(guān)鍵的是對(duì)于現(xiàn)階段整體經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)判。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時(shí)”，整體政策的暫時(shí)性不容質(zhì)疑，政策由緊到松的整體趨勢(shì)不會(huì)改變1月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農(nóng)村上漲5.2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價(jià)格漲幅為1.0%，是繼2010年2月（春節(jié)）上漲1.2%、11月上漲1.1%以來(lái)環(huán)比價(jià)格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2010年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：GDP：2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)比上年增長(zhǎng)10．3％，其中四季度同比增長(zhǎng)9．8％。CPI：2010年全國(guó)CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)、OECD維持對(duì)中國(guó)2011年GDP增長(zhǎng)9.7%的預(yù)期。趨勢(shì)研判二：市場(chǎng)供應(yīng)情況趨于增長(zhǎng)

根據(jù)京十五條細(xì)則：“十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類(lèi)保障性住房100萬(wàn)套，比“十一五”翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。堅(jiān)決完成2011年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶(hù)，竣工保障性住房10萬(wàn)套。09年：全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到9.37億㎡，同比增長(zhǎng)42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)僅16.1%，這一增長(zhǎng)率與商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率相去甚遠(yuǎn)，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開(kāi)發(fā)投資額48267.07億元，同比增長(zhǎng)33.2%，增速放緩；資金來(lái)源72494億元，同比增長(zhǎng)25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；銷(xiāo)售額5.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%；通過(guò)限購(gòu)等各種手段有效抑制需求的釋放，同時(shí)，增加保障房及公共租賃房的建設(shè)，在預(yù)計(jì)兩年的時(shí)間內(nèi)，等待市場(chǎng)整體供應(yīng)量的增加，從而市場(chǎng)市場(chǎng)整體供需矛盾的改善趨勢(shì)研判三：二三線城市機(jī)會(huì)與危機(jī)并存一線城市限購(gòu)將需求向二、三線城市引導(dǎo)，二、三線城市出現(xiàn)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和態(tài)勢(shì)。但二、三線城市的限購(gòu)風(fēng)聲不容樂(lè)觀。國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏，流動(dòng)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)一線大城市限購(gòu)二、三線城市呈現(xiàn)發(fā)展機(jī)會(huì)部分客戶(hù)產(chǎn)生觀望情緒二、三線城市風(fēng)聲緊湊張家口口市房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策張家口口現(xiàn)行行房地地產(chǎn)政政策與與國(guó)八八條整整體內(nèi)內(nèi)容相相近，，但受受到相相關(guān)部部門(mén)技技術(shù)操操作影影響，，全款款購(gòu)房房尚不不受限限購(gòu)政政策影影響。。限購(gòu)：：對(duì)已有有1套住房房的當(dāng)當(dāng)?shù)貞?hù)戶(hù)籍居居民家家庭、、能夠夠提供供當(dāng)?shù)氐匾荒昴昙{稅稅證明明或社社會(huì)保保險(xiǎn)繳繳納證證明的的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞?hù)戶(hù)籍居居民家家庭，，限購(gòu)購(gòu)1套住房房；對(duì)已擁?yè)碛?套及以以上住住房的的當(dāng)?shù)氐貞?hù)籍籍居民民家庭庭、擁?yè)碛?套及以以上住住房的的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞?hù)戶(hù)籍居居民家家庭、、無(wú)法法提供供一年年當(dāng)?shù)氐丶{稅稅證明明或社社會(huì)保保險(xiǎn)繳繳納證證明的的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞?hù)戶(hù)籍居居民家家庭，，暫停停向其其售房房。限貸：：貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)首首套住住房的的家庭庭，首首付款款比例例不低低于30%，貸款款利率率為基基準(zhǔn)利利率；；貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第第二套套住房房的家家庭，，首付付款比比例不不低于于60％，貸款利率率不低于基基準(zhǔn)利率的的1．1倍張家口現(xiàn)行行房地產(chǎn)政政策與國(guó)八八條類(lèi)似，，但由于目目前張家口口市房管局局與銀行尚尚未聯(lián)網(wǎng)，，因此住房房套數(shù)以貸貸款次數(shù)為為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，全款購(gòu)房不不受限購(gòu)政政策影響。。限購(gòu)風(fēng)聲緊緊湊，波及及二、三線線城市；張張家口作為為二、三線線城市的代代表，前景景不容樂(lè)觀觀。但一線線城市限購(gòu)購(gòu)不松懈，，擠壓需求求，二、三三線城市發(fā)發(fā)展勢(shì)頭尚尚好。2010年國(guó)家限限購(gòu)政策不不松懈，限限購(gòu)范圍從從一、二線線城市向二二、三線城城市轉(zhuǎn)變。。二、三線城城市受限購(gòu)購(gòu)風(fēng)聲擠壓壓，市場(chǎng)潛潛力拓寬。。同時(shí)，部部分客戶(hù)產(chǎn)產(chǎn)生觀望情情緒。宏觀市場(chǎng)總總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)整整體分析張家口市地地理位置張家口地處處環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈和晉晉冀蒙經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈交匯處處，具有獨(dú)獨(dú)特的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)。張家口毗鄰鄰京津，地地處京、冀冀、晉、蒙蒙四省市交交界處，是是京津冀（（環(huán)渤海））經(jīng)濟(jì)圈和和冀晉蒙（（外長(zhǎng)城））經(jīng)濟(jì)圈的的交匯點(diǎn)，，是連接““三北”市市場(chǎng)的重要要物資集散散地，是北北方現(xiàn)代物物流供應(yīng)鏈鏈中的重要要鏈接點(diǎn)。。良好的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，使使張家口在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展展上，既便便于承接京京津地區(qū)資資金、技術(shù)術(shù)、人才、、信息等要要素的轉(zhuǎn)移移和輻射，，又可以充充分利用中中西部地區(qū)區(qū)豐富的資資源和能源源，承東啟啟西、溝通通南北的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)十十分明顯。。張家口基本本概況張家口地區(qū)區(qū)城市化水水平較低，，伴隨人口口增長(zhǎng)及城城市化進(jìn)程程的加快將將房地產(chǎn)行行業(yè)提供良良好的發(fā)展展機(jī)遇。張家口市市位于河河北省西西北部，，全市轄轄4區(qū)（橋東東、橋西西、宣化化和下花花園區(qū)））、13縣（康保?？h、沽沽源縣、、尚義縣縣、張北北縣、崇崇禮縣、、赤城縣縣、懷安安縣、萬(wàn)萬(wàn)全縣、、宣化縣縣、陽(yáng)原原縣、蔚蔚縣、涿涿鹿縣、、懷來(lái)縣縣）、2個(gè)管理區(qū)區(qū)（察北北管理區(qū)區(qū)、塞北北管理區(qū)區(qū)）、1個(gè)高新區(qū)區(qū)?？?cè)丝跀?shù)數(shù)460萬(wàn)，農(nóng)業(yè)業(yè)人口310萬(wàn)，其中中4區(qū)共89萬(wàn)人?？当？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來(lái)縣涿鹿縣蔚縣陽(yáng)原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬(wàn)全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)23萬(wàn)人26萬(wàn)人29萬(wàn)人7萬(wàn)人30萬(wàn)人33萬(wàn)人34萬(wàn)人28萬(wàn)人23萬(wàn)人28萬(wàn)人12萬(wàn)人28萬(wàn)人19萬(wàn)人37萬(wàn)人28萬(wàn)人22萬(wàn)人25萬(wàn)人張家口交交通狀況況張家口高高速公路路通車(chē)總總里程高高達(dá)672.5公里，居居河北省省首位，，2011年京張城城際、張張呼、藍(lán)藍(lán)張鐵路路將開(kāi)工工建設(shè)，，隨著交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)逐步完完善，區(qū)區(qū)域性交交通樞紐紐地位日日益彰顯顯。全市交通通網(wǎng)絡(luò)完完善、四四通八達(dá)達(dá)。截止止2010年底，高高速公路路通車(chē)總總里程672.5公里，居居全省第第一、全全國(guó)前列列。十一一五期間間全市交交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投資394億元，是“十十五”期期間的4倍。京新新一期、、二期，，張石一一期、二二期，張張承一期期等高速速公路建建成通車(chē)車(chē)，張涿涿、張石石三期等等高速公公路開(kāi)工工建設(shè)，，張集、、張?zhí)?、、藍(lán)張等等7條鐵路建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目加快推進(jìn)進(jìn)，京張城際際鐵路批準(zhǔn)立立項(xiàng)。軍民合用機(jī)場(chǎng)場(chǎng)已開(kāi)工建設(shè)設(shè)。張家口海關(guān)關(guān)也于1月21日開(kāi)關(guān)運(yùn)營(yíng)。。集公路、鐵鐵路、航空于于一體的現(xiàn)代代立體式綜合合交通網(wǎng)絡(luò)正正在形成，區(qū)區(qū)域性交通樞樞紐地位日益益彰顯。2011上半年張家口口發(fā)展情況張家口市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)保持了了平穩(wěn)較快增增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)質(zhì)量得到提高高，結(jié)構(gòu)逐步步優(yōu)化，民生生繼續(xù)改善，，工業(yè)效益運(yùn)運(yùn)行良好；消消費(fèi)市場(chǎng)活躍躍；固定資產(chǎn)產(chǎn)投資較快增增長(zhǎng)；金融運(yùn)運(yùn)行平穩(wěn)。全市規(guī)模以上上工業(yè)累計(jì)完完成工業(yè)增加加值161.50億元，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)15.2%；全市市規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)累累計(jì)計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入356.84億元元，，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)16.7%；全市市固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資完完成成324.80億元元，，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)28.5%；全市市實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額165.19億元元，，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)16.9%；全市市實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利利用用外外資資7797萬(wàn)美美元元，，完完成成率率同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)56.0%。全市市全全部部收收入入完完成成95.79億元元，，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)34.3%；地方方一一般般預(yù)預(yù)算算收收入入完完成成45.51億元元，，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)55.4%；財(cái)政政支支出出累累計(jì)計(jì)完完成成101.42億元元，，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)71.8%；全市市金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)各各項(xiàng)項(xiàng)存存款款余余額額1420.5億元元，，比年年初初增增長(zhǎng)長(zhǎng)9.3%；各項(xiàng)項(xiàng)貸貸款款余余額額990.6億元元，，比年年初初增增長(zhǎng)長(zhǎng)8.3%。中心心城城區(qū)區(qū)基基本本概概況況張家口口市橋橋西區(qū)區(qū)和橋橋東區(qū)區(qū)均為為老城城區(qū)，，各項(xiàng)項(xiàng)配套套設(shè)施施完善善，客客群資資源豐豐富，，產(chǎn)品品需求求線多多樣，，但居居住環(huán)環(huán)境亟亟待翻翻新。。橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋東區(qū)區(qū)面積：：113平方公公里總?cè)丝诳跀?shù)：：28萬(wàn)人橋西區(qū)區(qū)面積：：141平方公公里總?cè)丝诳跀?shù)：：24萬(wàn)人高新區(qū)區(qū)面積：：152平方公公里總?cè)丝诳跀?shù)：：14萬(wàn)人橋西板板塊是是張家家口歷歷史最最悠久久的老老城區(qū)區(qū)，市市政設(shè)設(shè)施和和各項(xiàng)項(xiàng)商業(yè)業(yè)配套套完善善；但但老舊舊建筑筑較多多，規(guī)規(guī)劃陳陳舊。。橋東區(qū)區(qū)為市市內(nèi)中中心區(qū)區(qū)，城城區(qū)配配套完完善，，市中中心所所在，，但居居住條條件較較差。。高新區(qū)是是張家口口市的新新城區(qū)，，人口較較少，市市政設(shè)施施缺乏，，商業(yè)配配套有待待完善。。城市化發(fā)發(fā)展特征征張家口市市城市化化率不高高，處于于城市化化低速發(fā)發(fā)展期，，城市化化進(jìn)程的的加快為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)提提供了良良好的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇。2010年張家口口市中心心城區(qū)由由五年前前的105平方公里里擴(kuò)大到到285平方公里里，增長(zhǎng)長(zhǎng)率高達(dá)達(dá)171%，城市化率率較五年年前提高高了8.8個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，達(dá)到到45.2%。由此判判斷，張張家口市市處于城市化發(fā)發(fā)展階段段的低速速發(fā)展期期，城市發(fā)發(fā)展特征征為工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)比比較雄厚厚，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力明明顯增強(qiáng)強(qiáng)，工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)快快速擴(kuò)大大，工業(yè)業(yè)吸收大大批農(nóng)業(yè)業(yè)人口。。城市房地地產(chǎn)發(fā)展展階段根據(jù)人均均GDP發(fā)展水平平判斷，，張家口口市已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入房房地產(chǎn)快快速發(fā)展展階段，，市場(chǎng)需需求特征征為生存存和改善善性需求求并存。。2010年張家口口市人均均GDP達(dá)2.28萬(wàn)元，按按匯率折折算超過(guò)過(guò)3000美元，可可以判定定張家口口市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)目前處處于快速發(fā)展展階段，需求特特征為生存、改改善需求求兼有，發(fā)展特特征為快速發(fā)展、市市場(chǎng)調(diào)節(jié)增強(qiáng)強(qiáng)、政府干預(yù)預(yù)減弱。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展展階段關(guān)系表表：中心城區(qū)住房房建設(shè)規(guī)劃張家口市住房房計(jì)劃供應(yīng)量量不大，多數(shù)數(shù)土地用于供供應(yīng)產(chǎn)品以90平米以下的的普通商品品住房。高高圈層客戶(hù)戶(hù)與普通客客戶(hù)住宅分分區(qū)不大。。規(guī)劃劃目目標(biāo)標(biāo)：：至2012年市市中中心心城城區(qū)區(qū)人人均均住住宅宅建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)到到29平方方米米以上上。。新新增增各各類(lèi)類(lèi)住住宅宅約約8.1萬(wàn)套套，，總總建建筑筑面面積積700萬(wàn)平方方米米。。其其中中套套型型建建筑筑面面積積小小于于90平方米的的住宅約約6.4萬(wàn)套，建筑筑面積490萬(wàn)平方米，，占總建建筑面積積的71%住房建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)：加大中低低價(jià)位、、中小套套型普通通商品住住房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)用地地的土地地供應(yīng)，，嚴(yán)格控控制高檔檔住房的的用地供供應(yīng)，停停止別墅墅類(lèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目土土地供應(yīng)應(yīng)。（1）商品住住房建設(shè)設(shè)用地：：規(guī)劃供供應(yīng)面積積274公頃，其其中192公頃用于于供應(yīng)建建筑面積積小于90平方米的的普通商商品住房房；（2）經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)用用地：規(guī)規(guī)劃供應(yīng)應(yīng)面積116公頃，其其中80公頃用于于供應(yīng)建建筑面積積小于90平方米的的經(jīng)濟(jì)適適用住房房。橋西區(qū)基基本概況況橋西區(qū)以以悠久的的歷史文化化底蘊(yùn)及成熟配套套為背景，，“上風(fēng)風(fēng)上水上上橋西””的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)及及擁山傍水水的地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)為依依托。橋西是張張家口市市的發(fā)祥祥地，是是張家口口的主城城區(qū)，是是市委、市市政府所所在地，是全市市政治生生活中心心、文化化教育中中心，商商貿(mào)物流流中心旅旅游服務(wù)務(wù)中心。。橋西轄轄1個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦辦事處，，19個(gè)行政村村、38個(gè)社區(qū)居居委會(huì)，，總面積積101.3平方公里里，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民23萬(wàn)人。它北靠?jī)?nèi)內(nèi)蒙古大大草原，，南接華華北平原原，西連連煤都大大同，東東屏京都都大道，，局京、、冀、晉晉、蒙之之要沖，，轄區(qū)集集高山、、大川川、平平地于于一體體，風(fēng)風(fēng)光獨(dú)獨(dú)特、、氣候候宜人人。橋西以以打造造“上風(fēng)上上水上上橋西西，宜宜居宜宜業(yè)宜宜旅游游的山山水園園林城城區(qū)為目標(biāo)標(biāo)”，，實(shí)施施“增增綠添添彩””和城城市面面貌三三年大大變樣樣等重重點(diǎn)建建設(shè)工工程，，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)方面面日趨趨完備備。橋西區(qū)區(qū)基本本概況況歷史沿沿革一、歷歷史悠悠久，，是政政治活活動(dòng)中中心橋西區(qū)區(qū)歷史史悠久久。據(jù)據(jù)《萬(wàn)全縣縣志》載，張張家口口堡（（今堡堡子里里）建建于明明宣德德四年年（1429年），，來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)堡（（今市市圈））建于于萬(wàn)歷歷四十十一年年（1613年）。。二、經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁繁榮，，是商商業(yè)活活動(dòng)中中心橋西區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮榮，是是張家家口市市的商商業(yè)發(fā)發(fā)源地地。遠(yuǎn)遠(yuǎn)在明明代以以前，，本區(qū)區(qū)就已已是草草原游游牧民民族和和農(nóng)耕耕民友友好貿(mào)貿(mào)易的的中心心，明明隆慶慶五年年（１１５１１７年年），，來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)堡（（市圈圈）附附近的的馬市市和民民間互互市已已初具三、教育發(fā)達(dá)，是張家口市文教事業(yè)發(fā)展的搖籃橋西區(qū)文教事業(yè)發(fā)展較早。培植學(xué)校和掄才書(shū)院分別創(chuàng)建于清同治五年(1876年)和光緒四年(1878年)，這是張家口市文化史上最早的兩座學(xué)府。四、公路交通發(fā)達(dá)，是張家口市區(qū)內(nèi)外公路運(yùn)輸?shù)闹行脑缭?00多年前的明末清初，就開(kāi)辟了張庫(kù)大道，溝通了北至外蒙庫(kù)倫、南連天津的南北通道。至清中葉，陸路交通又隨著張庫(kù)大道的興盛，得到了極快的發(fā)展。橋西區(qū)區(qū)基本本概況況文化底底蘊(yùn)長(zhǎng)城博物館堡子里

賜兒山大境門(mén)水母宮掄才書(shū)院張庫(kù)大道橋西區(qū)區(qū)基本本概況況自然地地理環(huán)環(huán)境橋西區(qū)區(qū)地形形獨(dú)特特，北北邊是是燕山山山脈脈西部部大馬馬群山山的余余脈，，西部部是太太行山山北部部余脈脈，地地處兩兩山交交匯處處，所所轄區(qū)區(qū)域主主要是是山地地與河河谷地地。橋橋西區(qū)區(qū)是典典型的的中國(guó)國(guó)地形形的縮縮影，，即：：西北北高，，東南南低。。橋西區(qū)區(qū)交通通便利利，隨隨著西西壩崗崗路、、明德德北路路、祭祭風(fēng)臺(tái)臺(tái)街、、西苑苑路、、古宏宏大街街等城城市道道路全全部拓拓寬改改造，，路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一一步完完善，，基本本形成成了主主城區(qū)區(qū)與西西外環(huán)環(huán)、北北外環(huán)環(huán)等城城市快快速路路相互互通，，城市市快速速路與與張石石、丹丹拉等等高速速公路路相連連接，，區(qū)內(nèi)內(nèi)任意意節(jié)點(diǎn)點(diǎn)均可可在15分鐘內(nèi)內(nèi)駛?cè)肴敫咚偎俟仿返穆仿肪W(wǎng)框框架。。小白山山安家溝溝西太平平山人民公公園橋西區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展橋西區(qū)區(qū)以發(fā)發(fā)揮自自身老老城區(qū)區(qū)成熟熟配套套及文文化景景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以高新新技術(shù)術(shù)帶動(dòng)動(dòng)自身身原有有工業(yè)業(yè)，以以第二二、三三產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)。培強(qiáng)商商貿(mào)物物流業(yè)業(yè)。培強(qiáng)壯壯大工工業(yè)。。發(fā)展文文化旅旅游業(yè)業(yè)。橋西區(qū)區(qū)交通通資源源項(xiàng)目周周邊的的207國(guó)道及及413省道貫貫通南南北八八省，，連接接萬(wàn)全全縣，，城際際公路路縱橫橫發(fā)達(dá)達(dá)。207國(guó)道是是在中中國(guó)的的一條條國(guó)道道，起起點(diǎn)為為內(nèi)蒙蒙古錫錫林浩浩特市市，終終點(diǎn)為為廣東東徐聞聞縣海海安鎮(zhèn)鎮(zhèn)，全全程3738千米。。經(jīng)經(jīng)過(guò)內(nèi)蒙古古、河河北、、山西西、河河南、、湖北北、湖湖南、、廣西西和廣東東8個(gè)省份份。413省道連連接張張家口口與西西北部部資源源豐富富的萬(wàn)全縣縣。萬(wàn)全縣縣區(qū)域不不可復(fù)復(fù)制的的多種種優(yōu)勢(shì)勢(shì)成就就了極極大的的區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力及及發(fā)展展?jié)摿αΑ^(qū)區(qū)位特特質(zhì)對(duì)對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目整整體定定位與與形象象塑造造也有有借鑒鑒意義義。從張家家口經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平及及市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展情況況分析析，張張家口口房地地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入高高速發(fā)發(fā)展階階段。。從區(qū)域域整體體規(guī)劃劃發(fā)展展情況況分析析，橋橋西區(qū)區(qū)為政政府所所在區(qū)區(qū)，擁?yè)碛袇^(qū)區(qū)位、、配套套、景景觀、、文化化方面面的絕絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況分分析區(qū)域房地地產(chǎn)板塊塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：：屬于張家家口市老老城區(qū)，，區(qū)域主主要產(chǎn)品品為多層層及高層層產(chǎn)品，，土地資資源有限限放量逐逐減，均均價(jià)水平平在4100元/平米之間，主主要承接接區(qū)域中高高端客群群。橋東區(qū)：：屬于張家家口老城城區(qū)，處處于張家家口繁華華地帶，，區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)較高高，主要承接區(qū)域域中高端端客群，主要產(chǎn)產(chǎn)品為高高層，產(chǎn)產(chǎn)品均價(jià)價(jià)區(qū)間分分布較大大，融辰辰莊園為為張家口口最高價(jià)價(jià)項(xiàng)目，，均價(jià)在在4250元/平米左右右高新區(qū)：：屬于新發(fā)發(fā)展區(qū)域域，區(qū)域域整體配配套尚不不成熟，，屬于待待發(fā)展區(qū)區(qū)域，主主要產(chǎn)品品為高層層，承接接市區(qū)及外外縣客群群，均價(jià)水水平在4385/平米左右右。橋西區(qū)為為張家口口市老城城區(qū)，有有很強(qiáng)的的文化底底蘊(yùn)和城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)。各項(xiàng)項(xiàng)目以傳傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)發(fā)模式為為主，差差異性不不大，缺缺乏絕對(duì)對(duì)領(lǐng)袖。。區(qū)域房地產(chǎn)板板塊對(duì)比分析析橋西區(qū)優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)并存，，如何利用老老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，塑造“老老城新區(qū)”的的項(xiàng)目形象，，彰顯項(xiàng)目高高度帶動(dòng)圈層層價(jià)值成為項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的重重中之重。橋西區(qū)市場(chǎng)分分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張張家口歷史最最悠久的老城城區(qū)，擁有得得天獨(dú)厚的文文化底蘊(yùn)，適適合項(xiàng)目品牌牌形象的塑造造。區(qū)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目目差異不明顯顯，同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。隨著西澤園、、同人創(chuàng)業(yè)園園等略有現(xiàn)代代風(fēng)格的項(xiàng)目目引入，橋西西區(qū)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日益激烈。。橋西區(qū)作為張張家口歷史悠悠久的老城區(qū)區(qū)，具有得天天獨(dú)厚的文化化底蘊(yùn)；城區(qū)區(qū)內(nèi)部樓盤(pán)因因循守舊，造造就了區(qū)域不不可比擬的突突破性發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主主要聚集中于于橋西板塊之之中。西澤園遠(yuǎn)大盛和苑左庭右院天寶中苑華新園廣益綠景逸苑美居麗景園弘鼎莊園橋西區(qū)主要項(xiàng)項(xiàng)目及分析首先從建筑類(lèi)類(lèi)型上來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)以多層、高高層為主，別別墅項(xiàng)目?jī)H有有兩處，占總總體樓盤(pán)數(shù)量量的20%。從價(jià)格上來(lái)看看，橋西區(qū)樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格差別幅幅度較大，大大部分樓盤(pán)均均價(jià)在4000～4500元左右，目前前區(qū)域項(xiàng)目以以從老舊模式式向現(xiàn)代式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，逐漸出出現(xiàn)高檔樓盤(pán)盤(pán)，以后區(qū)域域會(huì)逐步走精精品路線，區(qū)區(qū)域樓盤(pán)的質(zhì)質(zhì)量會(huì)不斷提提高；從賣(mài)點(diǎn)上來(lái)看看，區(qū)域內(nèi)部山山水風(fēng)景的優(yōu)優(yōu)勢(shì)條件是眾眾多項(xiàng)目的主主要賣(mài)點(diǎn)，另另部分項(xiàng)目依依靠自身樓間間距、綠化率率、景觀資源源、產(chǎn)品質(zhì)量量及物業(yè)水準(zhǔn)準(zhǔn)體現(xiàn)自身賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，整體賣(mài)賣(mài)點(diǎn)附加值少少。重點(diǎn)案例解析析——天寶中苑地址：新十九中東側(cè)側(cè)開(kāi)發(fā)商：張家口長(zhǎng)江房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司總占地面積：：75畝總建筑面積：：7.5萬(wàn)平平米米容積積率率：：1.5建筑筑類(lèi)類(lèi)型型：：多層層板板樓樓均價(jià)價(jià)：：4500元/㎡橋西西區(qū)區(qū)稀稀缺缺多多層層建建筑筑，，成成熟熟配配套套，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線多多樣樣。。重點(diǎn)點(diǎn)案案例例解解析析———弘鼎鼎莊莊園園地址址：：張家家口口市市橋橋西西區(qū)區(qū)賜賜兒兒山山大大街街開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：張家家口口弘弘鼎鼎房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司建筑筑類(lèi)類(lèi)型型：：多層層、、高高層層、、別別墅墅綠化化率率：：58.2%周邊邊配配套套：：超市市發(fā)發(fā)，，省省二二級(jí)級(jí)醫(yī)醫(yī)院院：：第第一一醫(yī)醫(yī)院院，，二二中中、、四四種種近近在在咫咫尺尺。。金金鼎鼎商商貿(mào)貿(mào)城城，，家家具具城城，，西西豁豁子子小小學(xué)學(xué)，，而而且且緊緊鄰鄰西西壩壩崗崗餐餐飲飲娛娛樂(lè)樂(lè)一一條條街街。。均價(jià)價(jià)：：3700~3800元/㎡㎡高端端形形象象樓樓盤(pán)盤(pán)，，星星級(jí)級(jí)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)，，超超大大樓樓間間距距，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)配配套套完完善善。。重點(diǎn)點(diǎn)案案例例解解析析———左庭庭右右院院地址址：：張家家口口市市西西山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)東東南南角角開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：張家家口口市市建建榮榮房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)有有限限公公司司總占占地地面面積積：：143畝總建建筑筑面面積積：：142450平方方米米容積積率率：：1.5建筑筑類(lèi)類(lèi)型型：：多層層，，小小高高層層，，別別墅墅均價(jià)價(jià)：：2700元/㎡低密密度度帶帶別別墅墅社社區(qū)區(qū)，，高高戶(hù)戶(hù)型型舒舒適適度度，，高高綠綠化化率率，，現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格。。重點(diǎn)點(diǎn)案案例例解解析析———西澤澤園園地址址：：橋西西區(qū)區(qū)西西苑苑北北路路與與建建設(shè)設(shè)西西街街交交匯匯處處西西行行200米開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：河北北康康泰泰爾爾房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)集集團(tuán)團(tuán)有有限限公公司司總占占地地面面積積：：330畝總建建筑筑面面積積：：35萬(wàn)平平方方米米商業(yè)業(yè)面面積積：：1.3萬(wàn)平平方方米米容積積率率：：1.6建筑筑類(lèi)類(lèi)型型：：多多層層高高層層均價(jià)：4500元/㎡橋西現(xiàn)房房，小區(qū)區(qū)規(guī)模大大，交通通便利，，緊鄰4中。重點(diǎn)案例例解析——華新園地址：清水河與與緯三路路交叉口口東３０００米開(kāi)發(fā)商：：河北東南南房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司總占地面面積：500畝總建筑面面積：45萬(wàn)平方米米容積率：：1.35建筑類(lèi)類(lèi)型：：多層高高層層均價(jià)：：多層4500元/㎡小高層層4300元/平米準(zhǔn)現(xiàn)房房?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)位位，低低密社社區(qū)，，大型型高品品質(zhì)住住宅。。重點(diǎn)案案例解解析——同人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園園地址：：張家口口市西西苑中中路5號(hào)開(kāi)發(fā)商商：河北廣廣立房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)集團(tuán)團(tuán)股份份有限限公司司總占地地面積積：4.58公頃總建筑筑面積積：12.85萬(wàn)平方方米商業(yè)面面積：：30萬(wàn)平方方米建筑類(lèi)類(lèi)型：：高層容積率率：2.35綠地率率：33.5％均價(jià)：：3600~3700元/㎡橋西區(qū)區(qū)高品品質(zhì)樓樓盤(pán)，，中心心地段段，交交通、、配套套優(yōu)質(zhì)質(zhì)，依山臨臨水環(huán)環(huán)境美美，健健康生生態(tài)小小區(qū)。。重點(diǎn)案案例解解析——遠(yuǎn)大盛盛和苑苑地址：：橋西區(qū)區(qū)西苑苑路21號(hào).原拖車(chē)總廠廠西宿舍區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)商：張家口遠(yuǎn)大大房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公公司總占地面積積：90畝總建筑面積積：200000㎡容積率：3.3建筑類(lèi)型：：小高層、高高層均價(jià)：4200~4300元/㎡超高綠化率率，高端配配套，景觀觀住宅。競(jìng)品解析同質(zhì)同區(qū)競(jìng)競(jìng)品多借用用自然區(qū)位位優(yōu)勢(shì)及區(qū)區(qū)位配套，，缺乏高端端小區(qū)和附附加值賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。橋西區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)【產(chǎn)品】橋西區(qū)商品品房以多層層、高層為為主，部分分項(xiàng)目有別別墅產(chǎn)品。。建筑風(fēng)格格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代代。【戶(hù)型】本區(qū)域項(xiàng)目目定位中高高端，產(chǎn)品品線豐富，，一居、二二居、三居居產(chǎn)品俱全全。主力戶(hù)戶(hù)型為兩居居60~90㎡㎡，三三居居90-110㎡㎡?！究腿喝骸吭摪灏鍓K塊土土地地逐逐漸漸飽飽和和，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目逐逐漸漸減減少少，，客客群群多多為為改改善善型型二二次次置置業(yè)業(yè)。。市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)中中高高端端客客群群及及周周邊邊縣縣城城客客群群居居多多。。【價(jià)格格】區(qū)內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格差差異異幅幅度度較較大大，，主主要要競(jìng)競(jìng)品品價(jià)價(jià)格格在在3800~4500元/㎡左右?！緺I(yíng)銷(xiāo)】區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售售情況尚佳，，廣告運(yùn)用用較全面但整整體營(yíng)銷(xiāo)水平平較低，具有有很大的可超超越空間。營(yíng)銷(xiāo)思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分分析項(xiàng)目分析及客客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略略項(xiàng)目分析區(qū)位認(rèn)知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈圈區(qū)內(nèi)主要進(jìn)行行城中村改造造，工業(yè)用地地置換及淺山山區(qū)開(kāi)發(fā)。，，主要倡導(dǎo)低低密度、低強(qiáng)強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)控控制原則。區(qū)域用地主要要以住宅用地地和綠地規(guī)劃劃為主，適宜宜人居京津經(jīng)濟(jì)圈上上，低密度開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，怡怡居區(qū)域區(qū)域歷史文化化認(rèn)知小白山自古為為橋西區(qū)的社社會(huì)文化中心心，上風(fēng)上水水群山環(huán)繞，，為橋西區(qū)乃乃至張家口絕絕佳的風(fēng)水寶寶地。張庫(kù)大道小白山風(fēng)景區(qū)區(qū)水母宮長(zhǎng)城張庫(kù)大道：擁有“北方絲絲綢之路”之之稱(chēng)的古商道道，被譽(yù)為““草原絲綢之之路”和“草草原茶葉之路路”。小白山：總面積2000畝。景區(qū)內(nèi)有有云杉、油松松、側(cè)柏、落落葉松18個(gè)品種的喬灌灌木66851株。水母宮：省級(jí)大型綜合合風(fēng)景區(qū)。迄迄今已有二百百年的歷史。。占地4800畝，其四周榆榆柳環(huán)合，松松青柏翠，草草木繁茂，因因此也稱(chēng)為森森林公園。區(qū)域交通認(rèn)知知本案張石高速公路路國(guó)道207省道242張承高速公路路國(guó)道、省道、、市政干道密密布，接連橋橋東區(qū)、高新新區(qū)以及周邊邊縣區(qū)和周邊邊市、省1小時(shí)至蒙古，，2小時(shí)至江西；；15分鐘至橋東區(qū)區(qū)，30分鐘至崇禮縣縣、張北縣，，2小時(shí)至沽源縣縣。區(qū)域配套認(rèn)知知繼續(xù)教育學(xué)院院二中七色光光幼兒兒園心心幼幼兒園園燕興幼幼兒園園橋西區(qū)區(qū)利民民小學(xué)學(xué)北方科科技學(xué)學(xué)校職工大大學(xué)張家口口教育育學(xué)院院張家口口市委委黨校校教育配配套圖書(shū)館館橋西區(qū)區(qū)衛(wèi)生生局張家口口市檢檢察院院市口腔腔醫(yī)院院市第一一醫(yī)院院市政配配套紅馬商商貿(mào)百信麗麗家建建材城城美居家家居廣廣場(chǎng)金鼎世世紀(jì)城城商業(yè)配配套近橋西西區(qū)CBD，市政政、教教育、、商業(yè)業(yè)配套套豐富富，滿滿足客客戶(hù)日日常居居住需需求橋西區(qū)區(qū)CBD體育館館區(qū)域自自然資資源認(rèn)認(rèn)知山區(qū)生生態(tài)文文化帶帶生態(tài)文文化區(qū)區(qū)本案魚(yú)兒山山東太平平山長(zhǎng)城西太平平山公公園西太平平山安家溝溝生態(tài)態(tài)區(qū)地下長(zhǎng)長(zhǎng)城水母宮宮云泉山山賜兒山山香爐山山項(xiàng)目位位于華華北區(qū)區(qū)域山山區(qū)生生態(tài)文文化帶帶與張張家口口生態(tài)態(tài)文化化區(qū)的的重疊疊地帶帶，雙雙重資資源共共享區(qū)區(qū)項(xiàng)目洋洋房基基礎(chǔ)指指標(biāo)201202203204205206207208209210212211216215214213217總占地地面積積：61802㎡總建筑筑面積積：148200㎡建筑密密度：：17%容積率率：1.8綠化率率：33%項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃整體規(guī)規(guī)劃尊尊重自自然，，依山山而生生，有有效的的利用用原生生態(tài)山山體資資源，，達(dá)到到戶(hù)戶(hù)戶(hù)觀景景、戶(hù)戶(hù)戶(hù)通通風(fēng)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃9—17層小高高層設(shè)設(shè)計(jì)，，全板板式結(jié)結(jié)構(gòu)，，現(xiàn)代代簡(jiǎn)約約風(fēng)格格，大大氣典典雅綠色建建筑規(guī)規(guī)劃綠色建建筑節(jié)節(jié)能體體系部分利利用太太陽(yáng)能能景觀觀照明明及景景觀水水能，，利用用太陽(yáng)陽(yáng)能提提供住住宅建建筑24小時(shí)熱熱水節(jié)水體體系水資源源循環(huán)環(huán)使用用，小小區(qū)采采用中中水系系統(tǒng)，，雨水水利用用系統(tǒng)統(tǒng)智能化化數(shù)字字社區(qū)區(qū)安保監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)、、車(chē)輛輛管理理系統(tǒng)統(tǒng)、小小區(qū)室室外音音樂(lè)播播放系系統(tǒng)、、電子子公告告系統(tǒng)統(tǒng)、有有限電電視系系統(tǒng)、、電話話、寬寬帶系系統(tǒng)、、三表表遠(yuǎn)傳傳系統(tǒng)統(tǒng)、智智能家家居系系統(tǒng)、、樓宇宇自控控及系系統(tǒng)集集成。。室內(nèi)環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)化系系統(tǒng)24小時(shí)熱熱水、、同層層排水水、地地面增增加隔隔音墊墊、設(shè)設(shè)置房房間中中央吸吸塵系系統(tǒng)。。雨水收收集尊重自自然、、尊重重客戶(hù)戶(hù)，造造綠色色、健健康、、人文文的建建筑園林規(guī)規(guī)劃西太平平山小白山山外景：：小白山山山腳腳下，，北望望西太太平山山風(fēng)景景區(qū)風(fēng)情商商業(yè)街街西沙河河中心景景觀軸軸組團(tuán)園園林山體景景觀內(nèi)景：：一軸兩兩帶三三山兩兩組團(tuán)團(tuán)自然資資源景景觀搭搭配人人工園園林景景觀，，以達(dá)達(dá)到內(nèi)內(nèi)外景景觀交交融的的景觀觀效果果戶(hù)型規(guī)規(guī)劃一梯二二戶(hù)、、二梯梯二戶(hù)戶(hù)，南南北通通透。。114—151㎡闊景景橫廳廳，客客廳南南北對(duì)對(duì)流項(xiàng)目配配套規(guī)規(guī)劃2500㎡會(huì)所所，從從容開(kāi)開(kāi)啟山山居生生活6.8萬(wàn)㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套，，真真正正達(dá)達(dá)到到繁繁華華與與寧寧?kù)o靜皆皆可可得得2500㎡怡怡山山會(huì)會(huì)館館，，6.8萬(wàn)㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套，，張張家家口口最大大的的獨(dú)獨(dú)一一無(wú)無(wú)二二的的休休閑閑勝勝地地物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)張家家口口獨(dú)獨(dú)家家引引進(jìn)進(jìn)““五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)體體系系””，，讓讓客客戶(hù)戶(hù)享享受受真真正正的的奢奢享享“一一小小時(shí)時(shí)””回回應(yīng)應(yīng)服服務(wù)務(wù)客戶(hù)戶(hù)的的投投訴訴、、問(wèn)問(wèn)題題、、反反饋饋保保證證在在一一小小時(shí)時(shí)內(nèi)內(nèi)給給予予回回應(yīng)應(yīng)和和解解決決。。大堂堂管管家家制制度度每棟棟入入戶(hù)戶(hù)大大堂堂設(shè)設(shè)置置一一名名專(zhuān)專(zhuān)屬屬的的管管家家，，及及時(shí)時(shí)解解決決客客戶(hù)戶(hù)問(wèn)問(wèn)題題。。節(jié)日日服服務(wù)務(wù)節(jié)日日為為入入住住客客戶(hù)戶(hù)送送節(jié)節(jié)日日賀賀卡卡、、對(duì)對(duì)聯(lián)聯(lián)、、燈燈籠籠等等節(jié)節(jié)日日禮禮品品。。影子子式式的的服服務(wù)務(wù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置報(bào)報(bào)警系統(tǒng)，讓讓客戶(hù)隨時(shí)隨隨地感覺(jué)安全全。最安全的小區(qū)區(qū)聘期退伍軍人人成立安保團(tuán)團(tuán)隊(duì)。全天24小時(shí)實(shí)行巡更更制度，確保保住戶(hù)安全。。最尊貴的小區(qū)區(qū)按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)客戶(hù)，，讓住戶(hù)真正正享受最尊崇崇的物業(yè)服務(wù)務(wù)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)結(jié)一、項(xiàng)目位于于京津經(jīng)濟(jì)圈上、政府重點(diǎn)點(diǎn)打造低密度怡居住住宅區(qū)內(nèi)；二、區(qū)域歷史史悠久，文化化底蘊(yùn)深厚，，為張家口市歷史史人文發(fā)祥地地；三、項(xiàng)目位于于張家口北大大門(mén)，附近國(guó)國(guó)道207、省道242以及張石、張張承高速公路路。輕松享受受多重城市資資源。四、項(xiàng)目近橋西CBD，位于華北山山區(qū)文化生態(tài)態(tài)景觀帶和張張家口生態(tài)區(qū)區(qū)重疊地帶。。真正做到繁華與寧?kù)o皆皆可得；五、項(xiàng)目為低密度、高綠綠化率、多物物業(yè)類(lèi)型的生生態(tài)宜居小區(qū)區(qū)；六、項(xiàng)目采用用綠色建筑規(guī)規(guī)劃理念，全全面引進(jìn)先進(jìn)進(jìn)的技術(shù)打造造健康的、綠色色的、人文的的科技小區(qū)；七、園林規(guī)劃劃通過(guò)山地的的保留改造和和人工環(huán)境的的再創(chuàng)造，在在區(qū)域內(nèi)部增增加多層次多多功能的景觀觀元素，以達(dá)達(dá)到內(nèi)外交融的景景觀效果；八、項(xiàng)目產(chǎn)品品為一梯二戶(hù)戶(hù)、二梯二戶(hù)戶(hù)，南北通透透大宅。114—151㎡闊景橫廳，，客廳南北對(duì)對(duì)流；九、2500㎡怡山會(huì)館，，6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配套套，張家口最大大的獨(dú)一無(wú)二二的休閑勝地地；十、張家口獨(dú)家“五星級(jí)酒店店物業(yè)服務(wù)體體系”，打造張家口口最高端山居居豪宅。區(qū)域客群研究究分析客戶(hù)信息資源源來(lái)源于京潤(rùn)潤(rùn)·現(xiàn)代城來(lái)電來(lái)來(lái)訪客戶(hù)，其其中來(lái)電客戶(hù)戶(hù)1280組，來(lái)訪客戶(hù)戶(hù)1114組置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析二居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析四居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析二居產(chǎn)品多為為首次置業(yè)，，中小戶(hù)型的的置業(yè)客群還還是首次置業(yè)業(yè)客群，大面面積戶(hù)型的置置業(yè)客群多位位改善客群客戶(hù)區(qū)域及接接受單價(jià)客戶(hù)主要來(lái)源源于本市，其其中部分客戶(hù)戶(hù)來(lái)源于北京京、天津、安安徽、武漢等等地；同時(shí)還還有部分來(lái)源源于宣武、張張北、和沽源源等縣市。客客戶(hù)能接受的的單價(jià)為3500—3900元/㎡。購(gòu)房用途主要購(gòu)房用途途為自住及改改善性的需求求，一居中包包含較多的為為投資的用途途，其他居室室投資性購(gòu)房房需求比重較較小一居購(gòu)房用途途分析二居購(gòu)房用途途分析三居購(gòu)房用途途分析四居購(gòu)房用途途分析建筑類(lèi)型一居建筑類(lèi)型型分析二居建筑類(lèi)型型分析三居建筑類(lèi)型型分析四居建筑類(lèi)型型分析多層是客戶(hù)最最為青睞的產(chǎn)產(chǎn)品，主要與與張家口的客客群心里有密密切關(guān)系，伴伴隨區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展，小高層、、高層認(rèn)可度度也將進(jìn)一步步提升購(gòu)房考慮因因素從客戶(hù)購(gòu)房房考慮因素素分析，主主要關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)是項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格及交通通、配套，，區(qū)域發(fā)展展前景也成成為客戶(hù)重重點(diǎn)考慮的的因素之一一客戶(hù)購(gòu)房考考慮因素需求面積一居需求面面積分析二居需求面面積分析三居需求面面積分析四居需求面面積分析核心需求面面積為經(jīng)濟(jì)濟(jì)型戶(hù)型，，特別是70～90平米產(chǎn)品及及91～120平米產(chǎn)品是是核心主流流需求面積積信息渠道客戶(hù)信息接接收渠道最核心的接接收渠道為為售樓中心心及報(bào)紙，，因此現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓處及及體驗(yàn)區(qū)的的打造及報(bào)報(bào)廣的投放放成為營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)的關(guān)關(guān)鍵客群調(diào)查研研究總結(jié)【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是是首次置業(yè)業(yè)及部分二二次置業(yè)客客群，項(xiàng)目目在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)過(guò)程中要加加強(qiáng)對(duì)于主主要置業(yè)客客群的引導(dǎo)導(dǎo)，核心推推廣語(yǔ)也應(yīng)應(yīng)突出?！举?gòu)房用途途】針對(duì)主要要是自住住的需求求，在產(chǎn)產(chǎn)品打造造中要加加強(qiáng)實(shí)用用性，對(duì)對(duì)戶(hù)型及及產(chǎn)品重重點(diǎn)把握握。【建筑類(lèi)型型】加強(qiáng)外立立面用材材及項(xiàng)目目的整體體外觀。?！究紤]要素素】對(duì)價(jià)格及及區(qū)域發(fā)發(fā)展，區(qū)區(qū)域交通通進(jìn)行重重點(diǎn)推廣廣?！究蛻?hù)來(lái)源源及接收收單價(jià)】客戶(hù)主要要來(lái)源于于本市區(qū)區(qū)域及北北京區(qū)域域。因?yàn)闉楸卷?xiàng)目目不具備備高新區(qū)區(qū)的交通通優(yōu)勢(shì)，，故本項(xiàng)項(xiàng)目的主主要客群群應(yīng)為本本市及周周邊縣區(qū)區(qū)客戶(hù)。。在價(jià)格格策略方方面應(yīng)該該采取低低開(kāi)高走走的價(jià)格格策略。?！拘枨竺娣e積】以經(jīng)濟(jì)型型戶(hù)型為為主力，，以70～90平米及110～120平米戶(hù)型型為主力力?！拘畔⑶赖馈孔詈诵牡牡慕邮涨罏槭凼蹣侵行男募皥?bào)紙紙，因此此現(xiàn)場(chǎng)售售樓處及及體驗(yàn)區(qū)區(qū)的打造造及報(bào)廣廣的投放放成為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)的關(guān)鍵鍵。目標(biāo)客群群細(xì)分投資客：：對(duì)物業(yè)嗅嗅覺(jué)比較較靈敏，，具成熟熟的投資資經(jīng)驗(yàn)，，深諳各各種投資渠道道，懂分分析投資資利弊，，規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，信信息靈通通；張家口當(dāng)當(dāng)?shù)馗纳粕浦脴I(yè)者者：當(dāng)?shù)叵鄬?duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較好好的客群群，需要要另覓住住處提升升居住環(huán)環(huán)境；父母為子子女首次次置業(yè)：：子女成年年又無(wú)自自己的房房子，但但需要自自己的天天地，父父母掏錢(qián)錢(qián)購(gòu)置；；本地事業(yè)業(yè)單位的的員工：：?jiǎn)挝桓＠?，同同時(shí)也會(huì)會(huì)打一些些投資打打算；在外地工工作的張張家口人人：不一定要要住在那那里，但但按照祖祖輩的規(guī)規(guī)矩，在在家鄉(xiāng)鄉(xiāng)一定要要有自己己的房子子；北京積蓄蓄退休干干部：有時(shí)間，，有精力力，文化化較高，，希望晚晚年享受受生活；；北京企業(yè)業(yè)主管理理階層：：對(duì)生意應(yīng)應(yīng)酬深感感疲憊，，希望可可以經(jīng)常常去與工工作無(wú)關(guān)的的地方休休假。投資客（約占5%）本地客戶(hù)戶(hù)（約占80%）異地客戶(hù)戶(hù)（約占15%）人們?cè)诰o緊張而繁繁忙的快快節(jié)奏生生活中，，深受諸諸多壓力力，頗感感身心疲疲憊。越越來(lái)越多多的人們們渴望沖沖破壓力力，還自自己一份份健康的的人生。。最佳選選擇就是是走出閣閣樓，回回歸自然然，帶上上家人，，邀上好好友到郊郊外去，，到山上上去，回回到自然然的懷抱抱……讓自己己松弛弛身心心告別別繁華華的都都市，，歇息息往日日的忙忙碌，，濾掉掉心中中的煩煩惱，，緩解解緊張張的情情緒，，在隨隨意間間盡享享自然然之美美，在在自然然中體體會(huì)人人倫親親情，，享受受生活活。目標(biāo)客客群對(duì)對(duì)于本本案而而言，，可以以找到到：釋放身心、、尋求解脫脫、養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老、休閑閑度假、趣趣味人生目標(biāo)客群細(xì)細(xì)分客戶(hù)圈層鎖鎖定第一客戶(hù)圈圈層：張家口市橋橋西區(qū)、市市內(nèi)本地客客戶(hù)（企業(yè)業(yè)高管、政政府官員））第二客戶(hù)圈圈層：萬(wàn)全縣、張張北縣、懷懷安縣、宣宣化區(qū)、崇崇禮縣客戶(hù)戶(hù)（商人、、政企業(yè)高高管）第三客戶(hù)圈圈層：張家口邊緣緣縣區(qū)及北北京、天津津等外地潛潛在客戶(hù)項(xiàng)目定位項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整整合項(xiàng)目物理屬屬性張家口唯一一原生態(tài)人人文山居豪豪宅項(xiàng)目在張家家口的獨(dú)特特性項(xiàng)目生態(tài)、、自然的物物理屬性項(xiàng)目擁有深深厚的人文文歷史淵源源項(xiàng)目的落腳腳點(diǎn)為山居居的高品質(zhì)質(zhì)豪宅項(xiàng)目形象屬屬性多數(shù)人的夢(mèng)夢(mèng)想·少數(shù)人才能能擁有項(xiàng)目形象演演繹多數(shù)人的夢(mèng)夢(mèng)想愛(ài)馬仕邁巴赫市值5萬(wàn)—200萬(wàn)RMB市值1300萬(wàn)RMB少數(shù)人才能能擁有維多利亞西班牙國(guó)王王我們有驚世世的山景景景觀我們有張家家口最大休休閑會(huì)所我們的業(yè)主主不僅是行行業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)袖,更應(yīng)是頂頂級(jí)生活活方式的的領(lǐng)航者者。我們項(xiàng)目目正是為為這一部部分塔尖尖人士打打造！營(yíng)銷(xiāo)思路路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析項(xiàng)目分析析及客戶(hù)戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略加強(qiáng)客戶(hù)管理做足展示與體驗(yàn)樹(shù)立高端品牌形象D、全程跟跟蹤，提提供高品品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)服務(wù)；；E、建立““怡山會(huì)會(huì)”客戶(hù)戶(hù)平臺(tái)，，及時(shí)跟跟蹤服務(wù)務(wù)；A、樹(shù)立高高端樓盤(pán)盤(pán)形象，，形成品品牌聲譽(yù)譽(yù)，引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)；；F、建立客客戶(hù)分級(jí)級(jí)，差別別對(duì)待，，爭(zhēng)取快快速回款款；G、做足項(xiàng)項(xiàng)目展示示，增加加體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品帶帶給客戶(hù)戶(hù)的的生活品品質(zhì)感。。H、強(qiáng)化物物業(yè)管理理服務(wù)，，突出后后期維護(hù)護(hù)；差異推盤(pán)C、根據(jù)低低開(kāi)高走走的價(jià)格格策略推推售差異異化產(chǎn)品品；B、集中開(kāi)盤(pán)盤(pán)，價(jià)格遞遞增，穩(wěn)步步升級(jí)、打打造高端產(chǎn)產(chǎn)品；高形象、控控總價(jià)、異異推盤(pán)、強(qiáng)強(qiáng)管理、重重展示營(yíng)銷(xiāo)總綱推廣節(jié)點(diǎn)控控制9月11月10月12月10月7日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)年底項(xiàng)目完完成5000萬(wàn)任務(wù)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期售樓處入場(chǎng)場(chǎng)熱銷(xiāo)期銷(xiāo)售積累期期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信信、活動(dòng)先先行多種投放配合傳統(tǒng)銷(xiāo)銷(xiāo)售旺季，，持續(xù)投放放廣告集中中投投放放各種種媒媒體體配配合合，，密密集集炒炒作作市市場(chǎng)場(chǎng)，，如如張張家家口口晚晚報(bào)報(bào)、、張張家家口口電電視視臺(tái)臺(tái)等等橋西西區(qū)區(qū)歷歷史史文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)原生生態(tài)態(tài)資資源源高端端山山居居豪豪宅宅形形象象橋西西區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)文文化化配配套套稀有有資資源源的的占占有有項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)價(jià)價(jià)值值輸輸出出體驗(yàn)驗(yàn)式式山山居居生生活活山居居生生活活暢暢想想排卡卡誠(chéng)誠(chéng)意意登登記記營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)執(zhí)執(zhí)行行細(xì)細(xì)案案推廣廣策策略略展示示策策略略推盤(pán)盤(pán)策策略略?xún)r(jià)格格策策略略推廣廣策策略略展示示策策略略推盤(pán)盤(pán)策策略略?xún)r(jià)格格策策略略明暗暗兩兩線線，，雙雙輔輔雙雙成成明線—前期為產(chǎn)品品形象，后后期為產(chǎn)品品信息：前期以項(xiàng)目目高端形象象入市，在在客戶(hù)心中中形成高端端山居豪宅宅形象，后后期以項(xiàng)目目的產(chǎn)品實(shí)實(shí)際賣(mài)點(diǎn)為為主訴求，，涵蓋前期期分析歸納納所得出的的項(xiàng)目“價(jià)價(jià)值體系””，以多元元化、多維維度的硬性性發(fā)布為主主訴求渠道道，如報(bào)廣廣、雜志、、路牌、印印刷物料、、網(wǎng)絡(luò)硬廣廣、網(wǎng)站等等等。暗線—發(fā)展線—本案區(qū)域的的未來(lái)發(fā)展展及企業(yè)品品牌力提升升：除線上推廣廣外，還須須通過(guò)行業(yè)業(yè)推介、事事件炒作、、公關(guān)活動(dòng)動(dòng)等進(jìn)行線線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，，多方位的的積累客戶(hù)戶(hù)，同時(shí)讓讓客群對(duì)企企業(yè)理念產(chǎn)產(chǎn)生共鳴。。暗線推廣廣主要以軟軟宣、訪談?wù)?、新聞、、事件、活活?dòng)等為主主。推廣原則“項(xiàng)目區(qū)域域發(fā)展”+產(chǎn)品形象廣廣告引發(fā)社社會(huì)話題由社會(huì)話題題，落地項(xiàng)項(xiàng)目自身項(xiàng)目多方優(yōu)優(yōu)勢(shì)呈現(xiàn)全方位、多多維度的市市場(chǎng)推廣攻攻勢(shì)啟動(dòng)蓄水期成功功完成后，，正式亮相相火爆銷(xiāo)售及及客戶(hù)口碑碑再掀社會(huì)會(huì)話題多區(qū)域，多多角度，多多層面的““百花齊放放”，項(xiàng)目目持續(xù)熱銷(xiāo)銷(xiāo)推廣步驟報(bào)紙電視臺(tái)DM媒體策略：：多面立體體的媒體投投放策略項(xiàng)目3個(gè)月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)預(yù)預(yù)算為：約為50萬(wàn)元（不包包含現(xiàn)場(chǎng)包包裝）傳播渠道選選擇【STEP1:前期市場(chǎng)預(yù)預(yù)熱】在張家口的主主流媒體中中，例如《張家口晚報(bào)報(bào)》、張家口資資訊網(wǎng)，開(kāi)開(kāi)辟《區(qū)域》專(zhuān)欄，邀請(qǐng)請(qǐng)政府、專(zhuān)專(zhuān)家、學(xué)者者、地產(chǎn)人人士、社會(huì)會(huì)領(lǐng)袖等人人物撰寫(xiě)文文章，有傾傾向性的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向?qū)?xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)的的傳傳達(dá)達(dá)與與構(gòu)構(gòu)建建。。形式式建建議議：：———媒體體專(zhuān)專(zhuān)欄欄以紙紙媒媒、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)（（門(mén)門(mén)戶(hù)戶(hù)網(wǎng)網(wǎng)、、地地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)、、地地產(chǎn)產(chǎn)論論壇壇））等等連連載載轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載載。。媒體體建建議議：：預(yù)熱熱期期山居居生生態(tài)態(tài)旅旅游游節(jié)節(jié)活動(dòng)動(dòng)形形式式：：項(xiàng)目目周周邊邊擁?yè)碛杏胸S豐富富的的旅旅游游資資源源和和歷歷史史文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)。。建建議議在在項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期預(yù)預(yù)熱熱階階段段，，通通過(guò)過(guò)邀邀約約前前期期誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶(hù)戶(hù)和和中中廣廣信信張張家家口口資資源源客客戶(hù)戶(hù)參參加加該該活活動(dòng)動(dòng)。。在在參參加加活活動(dòng)動(dòng)中中加加深深對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊景景觀觀資資源源的的了了解解，，同同時(shí)時(shí)在在此此活活動(dòng)動(dòng)中中灌灌輸輸項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。?；顒?dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間：：9月10、11活動(dòng)動(dòng)地地點(diǎn)點(diǎn)：：小白白山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)、、西西太太平平山山公公園園、、天天母母宮宮、、古古長(zhǎng)長(zhǎng)城城等等項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊景景點(diǎn)點(diǎn)高端端客客戶(hù)戶(hù)圈圈層層活活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)形形式式：：制作作精精美美的的項(xiàng)項(xiàng)目目PPT和樓樓書(shū)書(shū)對(duì)對(duì)相相關(guān)關(guān)高高端端客客戶(hù)戶(hù)進(jìn)進(jìn)行行線線下下拓拓客客工工作作。?；罨顒?dòng)動(dòng)前前與與有有關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)接接洽洽，，商商定定拓拓客客形形式式。。建建議議拓拓客客方方式式為為：：上上門(mén)門(mén)向向有有關(guān)關(guān)單單位位員員工工進(jìn)進(jìn)行行宣宣講講、、洽洽談?wù)剤F(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)及及優(yōu)優(yōu)惠惠、、在在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)擺擺放放或或發(fā)發(fā)送送項(xiàng)項(xiàng)目目樓樓書(shū)書(shū)與與宣宣傳傳資資料料、、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)相相關(guān)關(guān)單單位位客客戶(hù)戶(hù)資資源源等等合合作作方方式式。?；顒?dòng)時(shí)間：：9月10——10月7日活動(dòng)地點(diǎn)：：張家口、周周邊縣區(qū)各各大銀行、、醫(yī)院、酒酒店、車(chē)行行、企事業(yè)業(yè)單位夙音傳奇——水上音樂(lè)節(jié)節(jié)活動(dòng)形式：：大型音樂(lè)盛盛宴。依托托項(xiàng)目?jī)?nèi)部部獨(dú)有的西西沙河水景景，邀請(qǐng)前前期優(yōu)質(zhì)客客戶(hù)及各線線下渠道中中的高檔次次客戶(hù)資源源前來(lái)參加加?；顒?dòng)中中設(shè)置自助助晚宴/明星表演/水上音樂(lè)表表演/炫麗激光舞舞等表演并并在過(guò)程中中不斷滲透透項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)及調(diào)性，，適當(dāng)配合合價(jià)格調(diào)整整策略，將將項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)潛移默化化到優(yōu)質(zhì)客客戶(hù)中去。?；顒?dòng)時(shí)間：：9月17日晚周六六（當(dāng)天開(kāi)開(kāi)始排卡））活動(dòng)地點(diǎn)：：西沙河畔排卡優(yōu)惠：：排卡預(yù)交1萬(wàn)元誠(chéng)意金金，開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天房款總總價(jià)減2萬(wàn)【STEP2:項(xiàng)目蓄客期期】在成功的完完成先期市市場(chǎng)預(yù)熱之之后，由于于項(xiàng)目缺乏乏銷(xiāo)售證件件，不能直直接宣傳開(kāi)開(kāi)盤(pán)信息及及價(jià)格，因因此需要快快速的導(dǎo)入入到對(duì)項(xiàng)目理念及及產(chǎn)品的深深入解讀階階段，將輿輿論的熱議議焦點(diǎn)及時(shí)時(shí)的轉(zhuǎn)移到到項(xiàng)目自身身上來(lái)。軟宣+硬廣在項(xiàng)目的形形象廣告發(fā)發(fā)布的同時(shí)時(shí)，連帶項(xiàng)項(xiàng)目資料的的深入解讀讀性的軟文文和形象廣廣告一同發(fā)發(fā)布，做到到軟硬結(jié)合合，既有形形象的感召召力又有理理念的說(shuō)服服力。形式式建建議議：：訴求求內(nèi)內(nèi)容容：：項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值體體系系承載載媒媒介介：：除之之前前媒媒體體的的延延續(xù)續(xù)外外，，另另增增戶(hù)戶(hù)外外、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)硬硬廣廣、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售物物料料、、報(bào)報(bào)廣廣等等。。蓄客客期期綠色色生生活活———北京京健健康康日日活動(dòng)動(dòng)形形式式：：針對(duì)對(duì)高高端端客客戶(hù)戶(hù)普普遍遍的的健健康康危危機(jī)機(jī)以以及及常常年年缺缺乏乏對(duì)對(duì)親親情情的的維維護(hù)護(hù)特特設(shè)設(shè)置置此此活活動(dòng)動(dòng)。?；罨顒?dòng)動(dòng)提提供供豪豪華華大大巴巴由由項(xiàng)項(xiàng)目目接接待待中中心心出出發(fā)發(fā)至至北北京京慈慈銘銘體體檢檢中中心心，，向向已已購(gòu)購(gòu)房房的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)老老業(yè)業(yè)主主及及未未購(gòu)購(gòu)房房的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶(hù)戶(hù)群群體體提提供供每每組組兩兩人人名名額額的的體體檢檢活活動(dòng)動(dòng)以以及及北北京京自自助助游游活活動(dòng)動(dòng)。。路路途途中中利利用用車(chē)車(chē)內(nèi)內(nèi)溫溫馨馨提提示示廣廣播播、、座座椅椅插插頁(yè)頁(yè)等等輔輔助助式式軟軟廣廣進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)的的