XXXX年月日北京城鄉(xiāng)世紀廣場公寓營銷報告二

謹呈：張家口紅太房地產開發(fā)有限公司目標回顧2011實現(xiàn)回款5000萬元項目預計開盤時間為2011年10月7日，意味著3個月至少銷售5000萬，156套房的銷售業(yè)績，需要：月均銷售額達到1667萬元；月均銷售套數(shù)約52套；營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略宏觀市場整體分析2010政策回顧2010年，政策引導市場，樓市主旋律從“新國十條”細則版向強化版轉變，調控力度極強，頻率極高。伴隨“新國十條”出臺，相關細則被不斷消化，調控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢，因此進入9月調控力度在此加強。4月15日，《國務院常務會部署遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月20日，《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》4月30日，“京十二條”（含限購令）5月5日，“深三條”5月17日，“浙十八條”5月22日，“恵24條”5月26日，《關于土地增值稅清算的有關通知》6月3日，《關于加強土地增值稅征管工作的通知》6月5日，《二套住房認定的通知》6月21日，《關于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9月29日，《關于完善差別化信貸政策的有關問題的通知》《關于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知15個城市的限購令取消7折利率調控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強化期2011政策變化2011年強力密集的政策調控將一線城市的需求轉向二、三線城市，促成二、三線城市發(fā)展良機。2011年政策并不放松二、三線城市，部分二、三線城市限購，造成觀望情緒。2011年上半年，為進一步鞏固和擴大調控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續(xù)升級和深化。為進一步抑制商品房需求，行政、經濟手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標。2011上半年商品房政策下半年政策臺州出臺限購令，成為首個限購的三線城市。限購政策正式向二、三線城市轉移。趨勢研判一：政策時效性由緊趨松

從2010年年末的市場整體情況分析，主要市場的火熱來自于通漲壓力及供應量的激增，在現(xiàn)階段國家整體經濟過熱，CPI居高不下的情況下，無須利用房地產對整體國民經濟進行拉動，因此，京十五條的出臺不僅僅是對于現(xiàn)階段樓市的反饋，更關鍵的是對于現(xiàn)階段整體經濟形式的預判。經過一段時間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進國民經濟迅速增長的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時”，整體政策的暫時性不容質疑，政策由緊到松的整體趨勢不會改變1月全國居民消費價格總水平（CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農村上漲5.2%。國家統(tǒng)計局有關負責人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價格漲幅為1.0%，是繼2010年2月（春節(jié)）上漲1.2%、11月上漲1.1%以來環(huán)比價格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計局發(fā)布2010年度經濟數(shù)據(jù)：GDP：2010年中國經濟比上年增長10．3％，其中四季度同比增長9．8％。CPI：2010年全國CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲、OECD維持對中國2011年GDP增長9.7%的預期。趨勢研判二：市場供應情況趨于增長

根據(jù)京十五條細則：“十二五”期間全市計劃建設、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居目標。堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。09年：全國商品房銷售面積達到9.37億㎡，同比增長42.1%，而當年房地產開發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬億元，同比增長僅16.1%，這一增長率與商品房銷售面積增長率相去甚遠，直接導致了今年上半年樓市供不應求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開發(fā)投資額48267.07億元，同比增長33.2%，增速放緩；資金來源72494億元，同比增長25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長10.1%；銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%；通過限購等各種手段有效抑制需求的釋放，同時，增加保障房及公共租賃房的建設，在預計兩年的時間內，等待市場整體供應量的增加，從而市場市場整體供需矛盾的改善趨勢研判三：二三線城市機會與危機并存一線城市限購將需求向二、三線城市引導，二、三線城市出現(xiàn)良好的發(fā)展機會和態(tài)勢。但二、三線城市的限購風聲不容樂觀。國內投資渠道匱乏，流動資金大量進入房地產行業(yè)國內一線大城市限購二、三線城市呈現(xiàn)發(fā)展機會部分客戶產生觀望情緒二、三線城市風聲緊湊張家口口市房房地產產政策策張家口口現(xiàn)行行房地地產政政策與與國八八條整整體內內容相相近，，但受受到相相關部部門技技術操操作影影響，，全款款購房房尚不不受限限購政政策影影響。。限購：：對已有有1套住房房的當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝ァ?、能夠夠提供供當?shù)氐匾荒昴昙{稅稅證明明或社社會保保險繳繳納證證明的的非當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝ィ?，限購?套住房房；對已擁擁有2套及以以上住住房的的當?shù)氐貞艏用衩窦彝ネ?、擁擁?套及以以上住住房的的非當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝ァ?、無法法提供供一年年當?shù)氐丶{稅稅證明明或社社會保保險繳繳納證證明的的非當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝ィ?，暫停停向其其售房房。限貸：：貸款購購買首首套住住房的的家庭庭，首首付款款比例例不低低于30%，貸款款利率率為基基準利利率；；貸款購購買第第二套套住房房的家家庭，，首付付款比比例不不低于于60％，貸款利率率不低于基基準利率的的1．1倍張家口現(xiàn)行行房地產政政策與國八八條類似，，但由于目目前張家口口市房管局局與銀行尚尚未聯(lián)網，，因此住房房套數(shù)以貸貸款次數(shù)為為統(tǒng)計標準準，全款購房不不受限購政政策影響。。限購風聲緊緊湊，波及及二、三線線城市；張張家口作為為二、三線線城市的代代表，前景景不容樂觀觀。但一線線城市限購購不松懈，，擠壓需求求，二、三三線城市發(fā)發(fā)展勢頭尚尚好。2010年國家限限購政策不不松懈，限限購范圍從從一、二線線城市向二二、三線城城市轉變。。二、三線城城市受限購購風聲擠壓壓，市場潛潛力拓寬。。同時，部部分客戶產產生觀望情情緒。宏觀市場總總結區(qū)域市場整整體分析張家口市地地理位置張家口地處處環(huán)渤海經經濟圈和晉晉冀蒙經濟濟圈交匯處處，具有獨獨特的區(qū)位位優(yōu)勢。張家口毗鄰鄰京津，地地處京、冀冀、晉、蒙蒙四省市交交界處，是是京津冀（（環(huán)渤海））經濟圈和和冀晉蒙（（外長城））經濟圈的的交匯點，，是連接““三北”市市場的重要要物資集散散地，是北北方現(xiàn)代物物流供應鏈鏈中的重要要鏈接點。。良好的區(qū)位位優(yōu)勢，使使張家口在在經濟發(fā)展展上，既便便于承接京京津地區(qū)資資金、技術術、人才、、信息等要要素的轉移移和輻射，，又可以充充分利用中中西部地區(qū)區(qū)豐富的資資源和能源源，承東啟啟西、溝通通南北的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢十十分明顯。。張家口基本本概況張家口地區(qū)區(qū)城市化水水平較低，，伴隨人口口增長及城城市化進程程的加快將將房地產行行業(yè)提供良良好的發(fā)展展機遇。張家口市市位于河河北省西西北部，，全市轄轄4區(qū)（橋東東、橋西西、宣化化和下花花園區(qū)））、13縣（康保?？h、沽沽源縣、、尚義縣縣、張北北縣、崇崇禮縣、、赤城縣縣、懷安安縣、萬萬全縣、、宣化縣縣、陽原原縣、蔚蔚縣、涿涿鹿縣、、懷來縣縣）、2個管理區(qū)區(qū)（察北北管理區(qū)區(qū)、塞北北管理區(qū)區(qū)）、1個高新區(qū)區(qū)。總人口數(shù)數(shù)460萬，農業(yè)業(yè)人口310萬，其中中4區(qū)共89萬人。康?？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)23萬人26萬人29萬人7萬人30萬人33萬人34萬人28萬人23萬人28萬人12萬人28萬人19萬人37萬人28萬人22萬人25萬人張家口交交通狀況況張家口高高速公路路通車總總里程高高達672.5公里，居居河北省省首位，，2011年京張城城際、張張呼、藍藍張鐵路路將開工工建設，，隨著交交通網絡絡逐步完完善，區(qū)區(qū)域性交交通樞紐紐地位日日益彰顯顯。全市交通通網絡完完善、四四通八達達。截止止2010年底，高高速公路路通車總總里程672.5公里，居居全省第第一、全全國前列列。十一一五期間間全市交交通基礎礎設施投投資394億元，是“十十五”期期間的4倍。京新新一期、、二期，，張石一一期、二二期，張張承一期期等高速速公路建建成通車車，張涿涿、張石石三期等等高速公公路開工工建設，，張集、、張?zhí)?、、藍張等等7條鐵路建設項項目加快推進進，京張城際際鐵路批準立立項。軍民合用機場場已開工建設設。張家口海關關也于1月21日開關運營。。集公路、鐵鐵路、航空于于一體的現(xiàn)代代立體式綜合合交通網絡正正在形成，區(qū)區(qū)域性交通樞樞紐地位日益益彰顯。2011上半年張家口口發(fā)展情況張家口市國民民經濟保持了了平穩(wěn)較快增增長，運行質質量得到提高高，結構逐步步優(yōu)化，民生生繼續(xù)改善，，工業(yè)效益運運行良好；消消費市場活躍躍；固定資產產投資較快增增長；金融運運行平穩(wěn)。全市規(guī)模以上上工業(yè)累計完完成工業(yè)增加加值161.50億元，同比比增增長長15.2%；全市市規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)累累計計實實現(xiàn)現(xiàn)主主營營業(yè)業(yè)務務收收入入356.84億元元，，同比比增增長長16.7%；全市市固固定定資資產產投投資資完完成成324.80億元元，，同比比增增長長28.5%；全市市實實現(xiàn)現(xiàn)社社會會消消費費品品零零售售總總額額165.19億元元，，同比比增增長長16.9%；全市市實實現(xiàn)現(xiàn)利利用用外外資資7797萬美美元元，，完完成成率率同比比增增長長56.0%。全市市全全部部收收入入完完成成95.79億元元，，同比比增增長長34.3%；地方方一一般般預預算算收收入入完完成成45.51億元元，，同比比增增長長55.4%；財政政支支出出累累計計完完成成101.42億元元，，同比比增增長長71.8%；全市市金金融融機機構構各各項項存存款款余余額額1420.5億元元，，比年年初初增增長長9.3%；各項項貸貸款款余余額額990.6億元元，，比年年初初增增長長8.3%。中心心城城區(qū)區(qū)基基本本概概況況張家口口市橋橋西區(qū)區(qū)和橋橋東區(qū)區(qū)均為為老城城區(qū)，，各項項配套套設施施完善善，客客群資資源豐豐富，，產品品需求求線多多樣，，但居居住環(huán)環(huán)境亟亟待翻翻新。。橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋東區(qū)區(qū)面積：：113平方公公里總人口口數(shù)：：28萬人橋西區(qū)區(qū)面積：：141平方公公里總人口口數(shù)：：24萬人高新區(qū)區(qū)面積：：152平方公公里總人口口數(shù)：：14萬人橋西板板塊是是張家家口歷歷史最最悠久久的老老城區(qū)區(qū)，市市政設設施和和各項項商業(yè)業(yè)配套套完善善；但但老舊舊建筑筑較多多，規(guī)規(guī)劃陳陳舊。。橋東區(qū)區(qū)為市市內中中心區(qū)區(qū)，城城區(qū)配配套完完善，，市中中心所所在，，但居居住條條件較較差。。高新區(qū)是是張家口口市的新新城區(qū)，，人口較較少，市市政設施施缺乏，，商業(yè)配配套有待待完善。。城市化發(fā)發(fā)展特征征張家口市市城市化化率不高高，處于于城市化化低速發(fā)發(fā)展期，，城市化化進程的的加快為為房地產產市場提提供了良良好的發(fā)發(fā)展機遇遇。2010年張家口口市中心心城區(qū)由由五年前前的105平方公里里擴大到到285平方公里里，增長長率高達達171%，城市化率率較五年年前提高高了8.8個百分點點，達到到45.2%。由此判判斷，張張家口市市處于城市化發(fā)發(fā)展階段段的低速速發(fā)展期期，城市發(fā)發(fā)展特征征為工業(yè)業(yè)基礎比比較雄厚厚，經濟濟實力明明顯增強強，工業(yè)業(yè)產業(yè)快快速擴大大，工業(yè)業(yè)吸收大大批農業(yè)業(yè)人口。。城市房地地產發(fā)展展階段根據(jù)人均均GDP發(fā)展水平平判斷，，張家口口市已經經進入房房地產快快速發(fā)展展階段，，市場需需求特征征為生存存和改善善性需求求并存。。2010年張家口口市人均均GDP達2.28萬元，按按匯率折折算超過過3000美元，可可以判定定張家口口市房地地產市場場目前處處于快速發(fā)展展階段，需求特特征為生存、改改善需求求兼有，發(fā)展特特征為快速發(fā)展、市市場調節(jié)增強強、政府干預預減弱。人均GDP與房地產發(fā)展展階段關系表表：中心城區(qū)住房房建設規(guī)劃張家口市住房房計劃供應量量不大，多數(shù)數(shù)土地用于供供應產品以90平米以下的的普通商品品住房。高高圈層客戶戶與普通客客戶住宅分分區(qū)不大。。規(guī)劃劃目目標標：：至2012年市市中中心心城城區(qū)區(qū)人人均均住住宅宅建建筑筑面面積積達達到到29平方方米米以上上。。新新增增各各類類住住宅宅約約8.1萬套套，，總總建建筑筑面面積積700萬平方方米米。。其其中中套套型型建建筑筑面面積積小小于于90平方米的的住宅約約6.4萬套，建筑筑面積490萬平方米，，占總建建筑面積積的71%住房建設設用地供供應結構構：加大中低低價位、、中小套套型普通通商品住住房和經經濟適用用住房建建設用地地的土地地供應，，嚴格控控制高檔檔住房的的用地供供應，停停止別墅墅類房地地產開發(fā)發(fā)項目土土地供應應。（1）商品住住房建設設用地：：規(guī)劃供供應面積積274公頃，其其中192公頃用于于供應建建筑面積積小于90平方米的的普通商商品住房房；（2）經濟適適用住房房建設用用地：規(guī)規(guī)劃供應應面積116公頃，其其中80公頃用于于供應建建筑面積積小于90平方米的的經濟適適用住房房。橋西區(qū)基基本概況況橋西區(qū)以以悠久的的歷史文化化底蘊及成熟配套套為背景，，“上風風上水上上橋西””的區(qū)位位優(yōu)勢及及擁山傍水水的地理優(yōu)優(yōu)勢為依依托。橋西是張張家口市市的發(fā)祥祥地，是是張家口口的主城城區(qū)，是是市委、市市政府所所在地，是全市市政治生生活中心心、文化化教育中中心，商商貿物流流中心旅旅游服務務中心。。橋西轄轄1個鎮(zhèn)、7個街道辦辦事處，，19個行政村村、38個社區(qū)居居委會，，總面積積101.3平方公里里，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民23萬人。它北靠內內蒙古大大草原，，南接華華北平原原，西連連煤都大大同，東東屏京都都大道，，局京、、冀、晉晉、蒙之之要沖，，轄區(qū)集集高山、、大川川、平平地于于一體體，風風光獨獨特、、氣候候宜人人。橋西以以打造造“上風上上水上上橋西西，宜宜居宜宜業(yè)宜宜旅游游的山山水園園林城城區(qū)為目標標”，，實施施“增增綠添添彩””和城城市面面貌三三年大大變樣樣等重重點建建設工工程，，基礎礎設施施建設設方面面日趨趨完備備。橋西區(qū)區(qū)基本本概況況歷史沿沿革一、歷歷史悠悠久，，是政政治活活動中中心橋西區(qū)區(qū)歷史史悠久久。據(jù)據(jù)《萬全縣縣志》載，張張家口口堡（（今堡堡子里里）建建于明明宣德德四年年（1429年），，來遠遠堡（（今市市圈））建于于萬歷歷四十十一年年（1613年）。。二、經經濟繁繁榮，，是商商業(yè)活活動中中心橋西區(qū)區(qū)經濟濟繁榮榮，是是張家家口市市的商商業(yè)發(fā)發(fā)源地地。遠遠在明明代以以前，，本區(qū)區(qū)就已已是草草原游游牧民民族和和農耕耕民友友好貿貿易的的中心心，明明隆慶慶五年年（１１５１１７年年），，來遠遠堡（（市圈圈）附附近的的馬市市和民民間互互市已已初具三、教育發(fā)達，是張家口市文教事業(yè)發(fā)展的搖籃橋西區(qū)文教事業(yè)發(fā)展較早。培植學校和掄才書院分別創(chuàng)建于清同治五年(1876年)和光緒四年(1878年)，這是張家口市文化史上最早的兩座學府。四、公路交通發(fā)達，是張家口市區(qū)內外公路運輸?shù)闹行脑缭?00多年前的明末清初，就開辟了張庫大道，溝通了北至外蒙庫倫、南連天津的南北通道。至清中葉，陸路交通又隨著張庫大道的興盛，得到了極快的發(fā)展。橋西區(qū)區(qū)基本本概況況文化底底蘊長城博物館堡子里

賜兒山大境門水母宮掄才書院張庫大道橋西區(qū)區(qū)基本本概況況自然地地理環(huán)環(huán)境橋西區(qū)區(qū)地形形獨特特，北北邊是是燕山山山脈脈西部部大馬馬群山山的余余脈，，西部部是太太行山山北部部余脈脈，地地處兩兩山交交匯處處，所所轄區(qū)區(qū)域主主要是是山地地與河河谷地地。橋橋西區(qū)區(qū)是典典型的的中國國地形形的縮縮影，，即：：西北北高，，東南南低。。橋西區(qū)區(qū)交通通便利利，隨隨著西西壩崗崗路、、明德德北路路、祭祭風臺臺街、、西苑苑路、、古宏宏大街街等城城市道道路全全部拓拓寬改改造，，路網網結構構進一一步完完善，，基本本形成成了主主城區(qū)區(qū)與西西外環(huán)環(huán)、北北外環(huán)環(huán)等城城市快快速路路相互互通，，城市市快速速路與與張石石、丹丹拉等等高速速公路路相連連接，，區(qū)內內任意意節(jié)點點均可可在15分鐘內內駛入入高速速公路路的路路網框框架。。小白山山安家溝溝西太平平山人民公公園橋西區(qū)區(qū)經濟濟發(fā)展展橋西區(qū)區(qū)以發(fā)發(fā)揮自自身老老城區(qū)區(qū)成熟熟配套套及文文化景景觀優(yōu)優(yōu)勢為為基礎礎，以以高新新技術術帶動動自身身原有有工業(yè)業(yè)，以以第二二、三三產業(yè)業(yè)帶動動區(qū)域域經濟濟。培強商商貿物物流業(yè)業(yè)。培強壯壯大工工業(yè)。。發(fā)展文文化旅旅游業(yè)業(yè)。橋西區(qū)區(qū)交通通資源源項目周周邊的的207國道及及413省道貫貫通南南北八八省，，連接接萬全全縣，，城際際公路路縱橫橫發(fā)達達。207國道是是在中中國的的一條條國道道，起起點為為內蒙蒙古錫錫林浩浩特市市，終終點為為廣東東徐聞聞縣海海安鎮(zhèn)鎮(zhèn)，全全程3738千米。。經經過內蒙古古、河河北、、山西西、河河南、、湖北北、湖湖南、、廣西西和廣東東8個省份份。413省道連連接張張家口口與西西北部部資源源豐富富的萬全縣縣。萬全縣縣區(qū)域不不可復復制的的多種種優(yōu)勢勢成就就了極極大的的區(qū)域域競爭爭力及及發(fā)展展?jié)摿αΑ^(qū)區(qū)位特特質對對于項項目整整體定定位與與形象象塑造造也有有借鑒鑒意義義。從張家家口經經濟發(fā)發(fā)展水水平及及市場場發(fā)展展情況況分析析，張張家口口房地地產市市場進進入高高速發(fā)發(fā)展階階段。。從區(qū)域域整體體規(guī)劃劃發(fā)展展情況況分析析，橋橋西區(qū)區(qū)為政政府所所在區(qū)區(qū)，擁擁有區(qū)區(qū)位、、配套套、景景觀、、文化化方面面的絕絕對優(yōu)優(yōu)勢。。區(qū)域市場場總結區(qū)域競爭爭情況分分析區(qū)域房地地產板塊塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：：屬于張家家口市老老城區(qū)，，區(qū)域主主要產品品為多層層及高層層產品，，土地資資源有限限放量逐逐減，均均價水平平在4100元/平米之間，主主要承接接區(qū)域中高高端客群群。橋東區(qū)：：屬于張家家口老城城區(qū)，處處于張家家口繁華華地帶，，區(qū)域產產品品質較高高，主要承接區(qū)域域中高端端客群，主要產產品為高高層，產產品均價價區(qū)間分分布較大大，融辰辰莊園為為張家口口最高價價項目，，均價在在4250元/平米左右右高新區(qū)：：屬于新發(fā)發(fā)展區(qū)域域，區(qū)域域整體配配套尚不不成熟，，屬于待待發(fā)展區(qū)區(qū)域，主主要產品品為高層層，承接接市區(qū)及外外縣客群群，均價水水平在4385/平米左右右。橋西區(qū)為為張家口口市老城城區(qū)，有有很強的的文化底底蘊和城城市基礎礎。各項項目以傳傳統(tǒng)開發(fā)發(fā)模式為為主，差差異性不不大，缺缺乏絕對對領袖。。區(qū)域房地產板板塊對比分析析橋西區(qū)優(yōu)勢與與劣勢并存，，如何利用老老城區(qū)的優(yōu)勢勢，塑造“老老城新區(qū)”的的項目形象，，彰顯項目高高度帶動圈層層價值成為項項目營銷的重重中之重。橋西區(qū)市場分分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張張家口歷史最最悠久的老城城區(qū)，擁有得得天獨厚的文文化底蘊，適適合項目品牌牌形象的塑造造。區(qū)內競品項目目差異不明顯顯，同質化嚴嚴重。隨著西澤園、、同人創(chuàng)業(yè)園園等略有現(xiàn)代代風格的項目目引入，橋西西區(qū)區(qū)內競爭爭日益激烈。。橋西區(qū)作為張張家口歷史悠悠久的老城區(qū)區(qū)，具有得天天獨厚的文化化底蘊；城區(qū)區(qū)內部樓盤因因循守舊，造造就了區(qū)域不不可比擬的突突破性發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢。本項目的主要要競爭對手主主要聚集中于于橋西板塊之之中。西澤園遠大盛和苑左庭右院天寶中苑華新園廣益綠景逸苑美居麗景園弘鼎莊園橋西區(qū)主要項項目及分析首先從建筑類類型上來看，目前區(qū)域內內以多層、高高層為主，別別墅項目僅有有兩處，占總總體樓盤數(shù)量量的20%。從價格上來看看，橋西區(qū)樓盤盤價格差別幅幅度較大，大大部分樓盤均均價在4000～4500元左右，目前前區(qū)域項目以以從老舊模式式向現(xiàn)代式轉轉化，逐漸出出現(xiàn)高檔樓盤盤，以后區(qū)域域會逐步走精精品路線，區(qū)區(qū)域樓盤的質質量會不斷提提高；從賣點上來看看，區(qū)域內部山山水風景的優(yōu)優(yōu)勢條件是眾眾多項目的主主要賣點，另另部分項目依依靠自身樓間間距、綠化率率、景觀資源源、產品質量量及物業(yè)水準準體現(xiàn)自身賣賣點，整體賣賣點附加值少少。重點案例解析析——天寶中苑地址：新十九中東側側開發(fā)商：張家口長江房房地產開發(fā)有有限公司總占地面積：：75畝總建筑面積：：7.5萬平平米米容積積率率：：1.5建筑筑類類型型：：多層層板板樓樓均價價：：4500元/㎡橋西西區(qū)區(qū)稀稀缺缺多多層層建建筑筑，，成成熟熟配配套套，，產產品品線線多多樣樣。。重點點案案例例解解析析———弘鼎鼎莊莊園園地址址：：張家家口口市市橋橋西西區(qū)區(qū)賜賜兒兒山山大大街街開發(fā)發(fā)商商：：張家家口口弘弘鼎鼎房房地地產產開開發(fā)發(fā)公公司司建筑筑類類型型：：多層層、、高高層層、、別別墅墅綠化化率率：：58.2%周邊邊配配套套：：超市市發(fā)發(fā)，，省省二二級級醫(yī)醫(yī)院院：：第第一一醫(yī)醫(yī)院院，，二二中中、、四四種種近近在在咫咫尺尺。。金金鼎鼎商商貿貿城城，，家家具具城城，，西西豁豁子子小小學學，，而而且且緊緊鄰鄰西西壩壩崗崗餐餐飲飲娛娛樂樂一一條條街街。。均價價：：3700~3800元/㎡㎡高端端形形象象樓樓盤盤，，星星級級物物業(yè)業(yè)服服務務，，超超大大樓樓間間距距，，區(qū)區(qū)內內配配套套完完善善。。重點點案案例例解解析析———左庭庭右右院院地址址：：張家家口口市市西西山山產產業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)東東南南角角開發(fā)發(fā)商商：：張家家口口市市建建榮榮房房地地產產開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司總占占地地面面積積：：143畝總建建筑筑面面積積：：142450平方方米米容積積率率：：1.5建筑筑類類型型：：多層層，，小小高高層層，，別別墅墅均價價：：2700元/㎡低密密度度帶帶別別墅墅社社區(qū)區(qū)，，高高戶戶型型舒舒適適度度，，高高綠綠化化率率，，現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑風風格格。。重點點案案例例解解析析———西澤澤園園地址址：：橋西西區(qū)區(qū)西西苑苑北北路路與與建建設設西西街街交交匯匯處處西西行行200米開發(fā)發(fā)商商：：河北北康康泰泰爾爾房房地地產產開開發(fā)發(fā)集集團團有有限限公公司司總占占地地面面積積：：330畝總建建筑筑面面積積：：35萬平平方方米米商業(yè)業(yè)面面積積：：1.3萬平平方方米米容積積率率：：1.6建筑筑類類型型：：多多層層高高層層均價：4500元/㎡橋西現(xiàn)房房，小區(qū)區(qū)規(guī)模大大，交通通便利，，緊鄰4中。重點案例例解析——華新園地址：清水河與與緯三路路交叉口口東３０００米開發(fā)商：：河北東南南房地產產開發(fā)有有限公司司總占地面面積：500畝總建筑面面積：45萬平方米米容積率：：1.35建筑類類型：：多層高高層層均價：：多層4500元/㎡小高層層4300元/平米準現(xiàn)房房優(yōu)勢勢區(qū)位位，低低密社社區(qū)，，大型型高品品質住住宅。。重點案案例解解析——同人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園園地址：：張家口口市西西苑中中路5號開發(fā)商商：河北廣廣立房房地產產開發(fā)發(fā)集團團股份份有限限公司司總占地地面積積：4.58公頃總建筑筑面積積：12.85萬平方方米商業(yè)面面積：：30萬平方方米建筑類類型：：高層容積率率：2.35綠地率率：33.5％均價：：3600~3700元/㎡橋西區(qū)區(qū)高品品質樓樓盤，，中心心地段段，交交通、、配套套優(yōu)質質，依山臨臨水環(huán)環(huán)境美美，健健康生生態(tài)小小區(qū)。。重點案案例解解析——遠大盛盛和苑苑地址：：橋西區(qū)區(qū)西苑苑路21號.原拖車總廠廠西宿舍區(qū)區(qū)開發(fā)商：張家口遠大大房地產開開發(fā)有限公公司總占地面積積：90畝總建筑面積積：200000㎡容積率：3.3建筑類型：：小高層、高高層均價：4200~4300元/㎡超高綠化率率，高端配配套，景觀觀住宅。競品解析同質同區(qū)競競品多借用用自然區(qū)位位優(yōu)勢及區(qū)區(qū)位配套，，缺乏高端端小區(qū)和附附加值賣點點。橋西區(qū)市場場分析總結結【產品】橋西區(qū)商品品房以多層層、高層為為主，部分分項目有別別墅產品。。建筑風格格簡潔現(xiàn)代代?！緫粜汀勘緟^(qū)域項目目定位中高高端，產品品線豐富，，一居、二二居、三居居產品俱全全。主力戶戶型為兩居居60~90㎡㎡，三三居居90-110㎡㎡?！究腿喝骸吭摪灏鍓K塊土土地地逐逐漸漸飽飽和和，，區(qū)區(qū)域域內內在在售售項項目目逐逐漸漸減減少少，，客客群群多多為為改改善善型型二二次次置置業(yè)業(yè)。。市市區(qū)區(qū)內內中中高高端端客客群群及及周周邊邊縣縣城城客客群群居居多多。?！緝r格格】區(qū)內內項項目目價價格格差差異異幅幅度度較較大大，，主主要要競競品品價價格格在在3800~4500元/㎡左右?！緺I銷】區(qū)域項目銷售售情況尚佳，，廣告運用用較全面但整整體營銷水平平較低，具有有很大的可超超越空間。營銷思路取道度身明勢市場及競爭分分析項目分析及客客戶分析項目營銷策略略項目分析區(qū)位認知本案本案本案環(huán)京津經濟圈圈區(qū)內主要進行行城中村改造造，工業(yè)用地地置換及淺山山區(qū)開發(fā)。，，主要倡導低低密度、低強強度的開發(fā)控控制原則。區(qū)域用地主要要以住宅用地地和綠地規(guī)劃劃為主，適宜宜人居京津經濟圈上上，低密度開開發(fā)規(guī)劃，怡怡居區(qū)域區(qū)域歷史文化化認知小白山自古為為橋西區(qū)的社社會文化中心心，上風上水水群山環(huán)繞，，為橋西區(qū)乃乃至張家口絕絕佳的風水寶寶地。張庫大道小白山風景區(qū)區(qū)水母宮長城張庫大道：擁有“北方絲絲綢之路”之之稱的古商道道，被譽為““草原絲綢之之路”和“草草原茶葉之路路”。小白山：總面積2000畝。景區(qū)內有有云杉、油松松、側柏、落落葉松18個品種的喬灌灌木66851株。水母宮：省級大型綜合合風景區(qū)。迄迄今已有二百百年的歷史。。占地4800畝，其四周榆榆柳環(huán)合，松松青柏翠，草草木繁茂，因因此也稱為森森林公園。區(qū)域交通認知知本案張石高速公路路國道207省道242張承高速公路路國道、省道、、市政干道密密布，接連橋橋東區(qū)、高新新區(qū)以及周邊邊縣區(qū)和周邊邊市、省1小時至蒙古，，2小時至江西；；15分鐘至橋東區(qū)區(qū)，30分鐘至崇禮縣縣、張北縣，，2小時至沽源縣縣。區(qū)域配套認知知繼續(xù)教育學院院二中七色光光幼兒兒園心心幼幼兒園園燕興幼幼兒園園橋西區(qū)區(qū)利民民小學學北方科科技學學校職工大大學張家口口教育育學院院張家口口市委委黨校校教育配配套圖書館館橋西區(qū)區(qū)衛(wèi)生生局張家口口市檢檢察院院市口腔腔醫(yī)院院市第一一醫(yī)院院市政配配套紅馬商商貿百信麗麗家建建材城城美居家家居廣廣場金鼎世世紀城城商業(yè)配配套近橋西西區(qū)CBD，市政政、教教育、、商業(yè)業(yè)配套套豐富富，滿滿足客客戶日日常居居住需需求橋西區(qū)區(qū)CBD體育館館區(qū)域自自然資資源認認知山區(qū)生生態(tài)文文化帶帶生態(tài)文文化區(qū)區(qū)本案魚兒山山東太平平山長城西太平平山公公園西太平平山安家溝溝生態(tài)態(tài)區(qū)地下長長城水母宮宮云泉山山賜兒山山香爐山山項目位位于華華北區(qū)區(qū)域山山區(qū)生生態(tài)文文化帶帶與張張家口口生態(tài)態(tài)文化化區(qū)的的重疊疊地帶帶，雙雙重資資源共共享區(qū)區(qū)項目洋洋房基基礎指指標201202203204205206207208209210212211216215214213217總占地地面積積：61802㎡總建筑筑面積積：148200㎡建筑密密度：：17%容積率率：1.8綠化率率：33%項目規(guī)規(guī)劃整體規(guī)規(guī)劃尊尊重自自然，，依山山而生生，有有效的的利用用原生生態(tài)山山體資資源，，達到到戶戶戶觀景景、戶戶戶通通風產品規(guī)規(guī)劃9—17層小高高層設設計，，全板板式結結構，，現(xiàn)代代簡約約風格格，大大氣典典雅綠色建建筑規(guī)規(guī)劃綠色建建筑節(jié)節(jié)能體體系部分利利用太太陽能能景觀觀照明明及景景觀水水能，，利用用太陽陽能提提供住住宅建建筑24小時熱熱水節(jié)水體體系水資源源循環(huán)環(huán)使用用，小小區(qū)采采用中中水系系統(tǒng)，，雨水水利用用系統(tǒng)統(tǒng)智能化化數(shù)字字社區(qū)區(qū)安保監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)、、車輛輛管理理系統(tǒng)統(tǒng)、小小區(qū)室室外音音樂播播放系系統(tǒng)、、電子子公告告系統(tǒng)統(tǒng)、有有限電電視系系統(tǒng)、、電話話、寬寬帶系系統(tǒng)、、三表表遠傳傳系統(tǒng)統(tǒng)、智智能家家居系系統(tǒng)、、樓宇宇自控控及系系統(tǒng)集集成。。室內環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)化系系統(tǒng)24小時熱熱水、、同層層排水水、地地面增增加隔隔音墊墊、設設置房房間中中央吸吸塵系系統(tǒng)。。雨水收收集尊重自自然、、尊重重客戶戶，造造綠色色、健健康、、人文文的建建筑園林規(guī)規(guī)劃西太平平山小白山山外景：：小白山山山腳腳下，，北望望西太太平山山風景景區(qū)風情商商業(yè)街街西沙河河中心景景觀軸軸組團園園林山體景景觀內景：：一軸兩兩帶三三山兩兩組團團自然資資源景景觀搭搭配人人工園園林景景觀，，以達達到內內外景景觀交交融的的景觀觀效果果戶型規(guī)規(guī)劃一梯二二戶、、二梯梯二戶戶，南南北通通透。。114—151㎡闊景景橫廳廳，客客廳南南北對對流項目配配套規(guī)規(guī)劃2500㎡會所所，從從容開開啟山山居生生活6.8萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套，，真真正正達達到到繁繁華華與與寧寧靜靜皆皆可可得得2500㎡怡怡山山會會館館，，6.8萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套，，張張家家口口最大大的的獨獨一一無無二二的的休休閑閑勝勝地地物業(yè)業(yè)服服務務張家家口口獨獨家家引引進進““五五星星級級酒酒店店物物業(yè)業(yè)服服務務體體系系””，，讓讓客客戶戶享享受受真真正正的的奢奢享享“一一小小時時””回回應應服服務務客戶戶的的投投訴訴、、問問題題、、反反饋饋保保證證在在一一小小時時內內給給予予回回應應和和解解決決。。大堂堂管管家家制制度度每棟棟入入戶戶大大堂堂設設置置一一名名專專屬屬的的管管家家，，及及時時解解決決客客戶戶問問題題。。節(jié)日日服服務務節(jié)日日為為入入住住客客戶戶送送節(jié)節(jié)日日賀賀卡卡、、對對聯(lián)聯(lián)、、燈燈籠籠等等節(jié)節(jié)日日禮禮品品。。影子子式式的的服服務務小區(qū)內設置報報警系統(tǒng)，讓讓客戶隨時隨隨地感覺安全全。最安全的小區(qū)區(qū)聘期退伍軍人人成立安保團團隊。全天24小時實行巡更更制度，確保保住戶安全。。最尊貴的小區(qū)區(qū)按五星級標準準服務客戶，，讓住戶真正正享受最尊崇崇的物業(yè)服務務。項目價值總結結一、項目位于于京津經濟圈上、政府重點點打造低密度怡居住住宅區(qū)內；二、區(qū)域歷史史悠久，文化化底蘊深厚，，為張家口市歷史史人文發(fā)祥地地；三、項目位于于張家口北大大門，附近國國道207、省道242以及張石、張張承高速公路路。輕松享受受多重城市資資源。四、項目近橋西CBD，位于華北山山區(qū)文化生態(tài)態(tài)景觀帶和張張家口生態(tài)區(qū)區(qū)重疊地帶。。真正做到繁華與寧靜皆皆可得；五、項目為低密度、高綠綠化率、多物物業(yè)類型的生生態(tài)宜居小區(qū)區(qū)；六、項目采用用綠色建筑規(guī)規(guī)劃理念，全全面引進先進進的技術打造造健康的、綠色色的、人文的的科技小區(qū)；七、園林規(guī)劃劃通過山地的的保留改造和和人工環(huán)境的的再創(chuàng)造，在在區(qū)域內部增增加多層次多多功能的景觀觀元素，以達達到內外交融的景景觀效果；八、項目產品品為一梯二戶戶、二梯二戶戶，南北通透透大宅。114—151㎡闊景橫廳，，客廳南北對對流；九、2500㎡怡山會館，，6.8萬㎡商業(yè)配套套，張家口最大大的獨一無二二的休閑勝地地；十、張家口獨家“五星級酒店店物業(yè)服務體體系”，打造張家口口最高端山居居豪宅。區(qū)域客群研究究分析客戶信息資源源來源于京潤潤·現(xiàn)代城來電來來訪客戶，其其中來電客戶戶1280組，來訪客戶戶1114組置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析二居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析四居置業(yè)次數(shù)數(shù)分析二居產品多為為首次置業(yè)，，中小戶型的的置業(yè)客群還還是首次置業(yè)業(yè)客群，大面面積戶型的置置業(yè)客群多位位改善客群客戶區(qū)域及接接受單價客戶主要來源源于本市，其其中部分客戶戶來源于北京京、天津、安安徽、武漢等等地；同時還還有部分來源源于宣武、張張北、和沽源源等縣市?？涂蛻裟芙邮艿牡膯蝺r為3500—3900元/㎡。購房用途主要購房用途途為自住及改改善性的需求求，一居中包包含較多的為為投資的用途途，其他居室室投資性購房房需求比重較較小一居購房用途途分析二居購房用途途分析三居購房用途途分析四居購房用途途分析建筑類型一居建筑類型型分析二居建筑類型型分析三居建筑類型型分析四居建筑類型型分析多層是客戶最最為青睞的產產品，主要與與張家口的客客群心里有密密切關系，伴伴隨區(qū)域房地地產市場發(fā)展展，小高層、、高層認可度度也將進一步步提升購房考慮因因素從客戶購房房考慮因素素分析，主主要關注點點是項目價價格及交通通、配套，，區(qū)域發(fā)展展前景也成成為客戶重重點考慮的的因素之一一客戶購房考考慮因素需求面積一居需求面面積分析二居需求面面積分析三居需求面面積分析四居需求面面積分析核心需求面面積為經濟濟型戶型，，特別是70～90平米產品及及91～120平米產品是是核心主流流需求面積積信息渠道客戶信息接接收渠道最核心的接接收渠道為為售樓中心心及報紙，，因此現(xiàn)場場售樓處及及體驗區(qū)的的打造及報報廣的投放放成為營銷銷活動的關關鍵客群調查研研究總結【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是是首次置業(yè)業(yè)及部分二二次置業(yè)客客群，項目目在營銷過過程中要加加強對于主主要置業(yè)客客群的引導導，核心推推廣語也應應突出。【購房用途途】針對主要要是自住住的需求求，在產產品打造造中要加加強實用用性，對對戶型及及產品重重點把握握。【建筑類型型】加強外立立面用材材及項目目的整體體外觀。?！究紤]要素素】對價格及及區(qū)域發(fā)發(fā)展，區(qū)區(qū)域交通通進行重重點推廣廣。【客戶來源源及接收收單價】客戶主要要來源于于本市區(qū)區(qū)域及北北京區(qū)域域。因為為本項目目不具備備高新區(qū)區(qū)的交通通優(yōu)勢，，故本項項目的主主要客群群應為本本市及周周邊縣區(qū)區(qū)客戶。。在價格格策略方方面應該該采取低低開高走走的價格格策略。?！拘枨竺娣e積】以經濟型型戶型為為主力，，以70～90平米及110～120平米戶型型為主力力?！拘畔⑶赖馈孔詈诵牡牡慕邮涨罏槭凼蹣侵行男募皥蠹埣垼虼舜爽F(xiàn)場售售樓處及及體驗區(qū)區(qū)的打造造及報廣廣的投放放成為營營銷活動動的關鍵鍵。目標客群群細分投資客：：對物業(yè)嗅嗅覺比較較靈敏，，具成熟熟的投資資經驗，，深諳各各種投資渠道道，懂分分析投資資利弊，，規(guī)避風風險，信信息靈通通；張家口當當?shù)馗纳粕浦脴I(yè)者者：當?shù)叵鄬洕鷮崒嵙^好好的客群群，需要要另覓住住處提升升居住環(huán)環(huán)境；父母為子子女首次次置業(yè)：：子女成年年又無自自己的房房子，但但需要自自己的天天地，父父母掏錢錢購置；；本地事業(yè)業(yè)單位的的員工：：單位福利利好，同同時也會會打一些些投資打打算；在外地工工作的張張家口人人：不一定要要住在那那里，但但按照祖祖輩的規(guī)規(guī)矩，在在家鄉(xiāng)鄉(xiāng)一定要要有自己己的房子子；北京積蓄蓄退休干干部：有時間，，有精力力，文化化較高，，希望晚晚年享受受生活；；北京企業(yè)業(yè)主管理理階層：：對生意應應酬深感感疲憊，，希望可可以經常常去與工工作無關的的地方休休假。投資客（約占5%）本地客戶戶（約占80%）異地客戶戶（約占15%）人們在緊緊張而繁繁忙的快快節(jié)奏生生活中，，深受諸諸多壓力力，頗感感身心疲疲憊。越越來越多多的人們們渴望沖沖破壓力力，還自自己一份份健康的的人生。。最佳選選擇就是是走出閣閣樓，回回歸自然然，帶上上家人，，邀上好好友到郊郊外去，，到山上上去，回回到自然然的懷抱抱……讓自己己松弛弛身心心告別別繁華華的都都市，，歇息息往日日的忙忙碌，，濾掉掉心中中的煩煩惱，，緩解解緊張張的情情緒，，在隨隨意間間盡享享自然然之美美，在在自然然中體體會人人倫親親情，，享受受生活活。目標客客群對對于本本案而而言，，可以以找到到：釋放身心、、尋求解脫脫、養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老、休閑閑度假、趣趣味人生目標客群細細分客戶圈層鎖鎖定第一客戶圈圈層：張家口市橋橋西區(qū)、市市內本地客客戶（企業(yè)業(yè)高管、政政府官員））第二客戶圈圈層：萬全縣、張張北縣、懷懷安縣、宣宣化區(qū)、崇崇禮縣客戶戶（商人、、政企業(yè)高高管）第三客戶圈圈層：張家口邊緣緣縣區(qū)及北北京、天津津等外地潛潛在客戶項目定位項目賣點整整合項目物理屬屬性張家口唯一一原生態(tài)人人文山居豪豪宅項目在張家家口的獨特特性項目生態(tài)、、自然的物物理屬性項目擁有深深厚的人文文歷史淵源源項目的落腳腳點為山居居的高品質質豪宅項目形象屬屬性多數(shù)人的夢夢想·少數(shù)人才能能擁有項目形象演演繹多數(shù)人的夢夢想愛馬仕邁巴赫市值5萬—200萬RMB市值1300萬RMB少數(shù)人才能能擁有維多利亞西班牙國王王我們有驚世世的山景景景觀我們有張家家口最大休休閑會所我們的業(yè)主主不僅是行行業(yè)的領領袖,更應是頂頂級生活活方式的的領航者者。我們項目目正是為為這一部部分塔尖尖人士打打造！營銷思路路取道度身明勢市場及競競爭分析析項目分析析及客戶戶分析項目營銷銷策略加強客戶管理做足展示與體驗樹立高端品牌形象D、全程跟跟蹤，提提供高品品質營銷銷服務；；E、建立““怡山會會”客戶戶平臺，，及時跟跟蹤服務務；A、樹立高高端樓盤盤形象，，形成品品牌聲譽譽，引領領市場；；F、建立客客戶分級級，差別別對待，，爭取快快速回款款；G、做足項項目展示示，增加加體驗點點，強調調產品帶帶給客戶戶的的生活品品質感。。H、強化物物業(yè)管理理服務，，突出后后期維護護；差異推盤C、根據(jù)低低開高走走的價格格策略推推售差異異化產品品；B、集中開盤盤，價格遞遞增，穩(wěn)步步升級、打打造高端產產品；高形象、控控總價、異異推盤、強強管理、重重展示營銷總綱推廣節(jié)點控控制9月11月10月12月10月7日項目開盤盤年底項目完完成5000萬任務強銷期持續(xù)期售樓處入場場熱銷期銷售積累期期選擇投放網絡、短信信、活動先先行多種投放配合傳統(tǒng)銷銷售旺季，，持續(xù)投放放廣告集中中投投放放各種種媒媒體體配配合合，，密密集集炒炒作作市市場場，，如如張張家家口口晚晚報報、、張張家家口口電電視視臺臺等等橋西西區(qū)區(qū)歷歷史史文文化化底底蘊蘊原生生態(tài)態(tài)資資源源高端端山山居居豪豪宅宅形形象象橋西西區(qū)區(qū)經經濟濟文文化化配配套套稀有有資資源源的的占占有有項目目賣賣點點價價值值輸輸出出體驗驗式式山山居居生生活活山居居生生活活暢暢想想排卡卡誠誠意意登登記記營銷銷執(zhí)執(zhí)行行細細案案推廣廣策策略略展示示策策略略推盤盤策策略略價格格策策略略推廣廣策策略略展示示策策略略推盤盤策策略略價格格策策略略明暗暗兩兩線線，，雙雙輔輔雙雙成成明線—前期為產品品形象，后后期為產品品信息：前期以項目目高端形象象入市，在在客戶心中中形成高端端山居豪宅宅形象，后后期以項目目的產品實實際賣點為為主訴求，，涵蓋前期期分析歸納納所得出的的項目“價價值體系””，以多元元化、多維維度的硬性性發(fā)布為主主訴求渠道道，如報廣廣、雜志、、路牌、印印刷物料、、網絡硬廣廣、網站等等等。暗線—發(fā)展線—本案區(qū)域的的未來發(fā)展展及企業(yè)品品牌力提升升：除線上推廣廣外，還須須通過行業(yè)業(yè)推介、事事件炒作、、公關活動動等進行線線下營銷，，多方位的的積累客戶戶，同時讓讓客群對企企業(yè)理念產產生共鳴。。暗線推廣廣主要以軟軟宣、訪談談、新聞、、事件、活活動等為主主。推廣原則“項目區(qū)域域發(fā)展”+產品形象廣廣告引發(fā)社社會話題由社會話題題，落地項項目自身項目多方優(yōu)優(yōu)勢呈現(xiàn)全方位、多多維度的市市場推廣攻攻勢啟動蓄水期成功功完成后，，正式亮相相火爆銷售及及客戶口碑碑再掀社會會話題多區(qū)域，多多角度，多多層面的““百花齊放放”，項目目持續(xù)熱銷銷推廣步驟報紙電視臺DM媒體策略：：多面立體體的媒體投投放策略項目3個月營銷預預算為：約為50萬元（不包包含現(xiàn)場包包裝）傳播渠道選選擇【STEP1:前期市場預預熱】在張家口的主主流媒體中中，例如《張家口晚報報》、張家口資資訊網，開開辟《區(qū)域》專欄，邀請請政府、專專家、學者者、地產人人士、社會會領袖等人人物撰寫文文章，有傾傾向性的轉轉向對項目目優(yōu)勢勢的的傳傳達達與與構構建建。。形式式建建議議：：———媒體體專專欄欄以紙紙媒媒、、網網絡絡（（門門戶戶網網、、地地產產網網、、地地產產論論壇壇））等等連連載載轉轉載載。。媒體體建建議議：：預熱熱期期山居居生生態(tài)態(tài)旅旅游游節(jié)節(jié)活動動形形式式：：項目目周周邊邊擁擁有有豐豐富富的的旅旅游游資資源源和和歷歷史史文文化化底底蘊蘊。。建建議議在在項項目目前前期期預預熱熱階階段段，，通通過過邀邀約約前前期期誠誠意意客客戶戶和和中中廣廣信信張張家家口口資資源源客客戶戶參參加加該該活活動動。。在在參參加加活活動動中中加加深深對對項項目目周周邊邊景景觀觀資資源源的的了了解解，，同同時時在在此此活活動動中中灌灌輸輸項項目目賣賣點點。?；顒觿訒r時間間：：9月10、11活動動地地點點：：小白白山山風風景景區(qū)區(qū)、、西西太太平平山山公公園園、、天天母母宮宮、、古古長長城城等等項項目目周周邊邊景景點點高端端客客戶戶圈圈層層活活動動活動動形形式式：：制作作精精美美的的項項目目PPT和樓樓書書對對相相關關高高端端客客戶戶進進行行線線下下拓拓客客工工作作。?；罨顒觿忧扒芭c與有有關關部部門門接接洽洽，，商商定定拓拓客客形形式式。。建建議議拓拓客客方方式式為為：：上上門門向向有有關關單單位位員員工工進進行行宣宣講講、、洽洽談談團團購購及及優(yōu)優(yōu)惠惠、、在在現(xiàn)現(xiàn)場場擺擺放放或或發(fā)發(fā)送送項項目目樓樓書書與與宣宣傳傳資資料料、、購購買買相相關關單單位位客客戶戶資資源源等等合合作作方方式式。?；顒訒r間：：9月10——10月7日活動地點：：張家口、周周邊縣區(qū)各各大銀行、、醫(yī)院、酒酒店、車行行、企事業(yè)業(yè)單位夙音傳奇——水上音樂節(jié)節(jié)活動形式：：大型音樂盛盛宴。依托托項目內部部獨有的西西沙河水景景，邀請前前期優(yōu)質客客戶及各線線下渠道中中的高檔次次客戶資源源前來參加加?；顒又兄性O置自助助晚宴/明星表演/水上音樂表表演/炫麗激光舞舞等表演并并在過程中中不斷滲透透項目優(yōu)勢勢及調性，，適當配合合價格調整整策略，將將項目賣點點潛移默化化到優(yōu)質客客戶中去。。活動時間：：9月17日晚周六六（當天開開始排卡））活動地點：：西沙河畔排卡優(yōu)惠：：排卡預交1萬元誠意金金，開盤當當天房款總總價減2萬【STEP2:項目蓄客期期】在成功的完完成先期市市場預熱之之后，由于于項目缺乏乏銷售證件件，不能直直接宣傳開開盤信息及及價格，因因此需要快快速的導入入到對項目理念及及產品的深深入解讀階階段，將輿輿論的熱議議焦點及時時的轉移到到項目自身身上來。軟宣+硬廣在項目的形形象廣告發(fā)發(fā)布的同時時，連帶項項目資料的的深入解讀讀性的軟文文和形象廣廣告一同發(fā)發(fā)布，做到到軟硬結合合，既有形形象的感召召力又有理理念的說服服力。形式式建建議議：：訴求求內內容容：：項目目價價值值體體系系承載載媒媒介介：：除之之前前媒媒體體的的延延續(xù)續(xù)外外，，另另增增戶戶外外、、網網絡絡硬硬廣廣、、現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝、、銷銷售售物物料料、、報報廣廣等等。。蓄客客期期綠色色生生活活———北京京健健康康日日活動動形形式式：：針對對高高端端客客戶戶普普遍遍的的健健康康危危機機以以及及常常年年缺缺乏乏對對親親情情的的維維護護特特設設置置此此活活動動。。活活動動提提供供豪豪華華大大巴巴由由項項目目接接待待中中心心出出發(fā)發(fā)至至北北京京慈慈銘銘體體檢檢中中心心，，向向已已購購房房的的優(yōu)優(yōu)質質老老業(yè)業(yè)主主及及未未購購房房的的優(yōu)優(yōu)質質客客戶戶群群體體提提供供每每組組兩兩人人名名額額的的體體檢檢活活動動以以及及北北京京自自助助游游活活動動。。路路途途中中利利用用車車內內溫溫馨馨提提示示廣廣播播、、座座椅椅插插頁頁等等輔輔助助式式軟軟廣廣進進行行項項目目賣賣點點的的