XXXX年月錫林浩特別墅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

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錫林浩特別墅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)方案金界天成·策劃中心二零一二年五月項(xiàng)目本體解讀產(chǎn)品規(guī)劃建議整體規(guī)劃思路別墅部分建議商業(yè)部分建議營銷推廣策略整體營銷策略銷售節(jié)奏策略媒體推廣策略項(xiàng)目本體概況SWOT分析關(guān)于案例借鑒項(xiàng)目本體定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位——方案結(jié)構(gòu)——項(xiàng)目本體解讀產(chǎn)品規(guī)劃建議整體規(guī)劃思路別墅部分建議商業(yè)部分建議營銷推廣策略整體營銷策略銷售節(jié)奏策略媒體推廣策略項(xiàng)目本體概況SWOT分析關(guān)于案例借鑒項(xiàng)目本體定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目本體概況—貝子廟地塊概況貝子廟是內(nèi)蒙古四大廟宇之一。位于錫林郭勒盟錫林浩特市北部“額爾敦陶力蓋”敖包南坡下，蒙古語名“班智達(dá)葛根廟”，漢名“崇善寺”。始建于清乾隆八年(公元1742年)，歷經(jīng)七世活佛不斷修繕，有著270年悠久歷史。貝子廟占地面積為1.2平方公里，沿襲黃教傳統(tǒng)建筑格式，結(jié)構(gòu)獨(dú)特，雕刻精細(xì)美觀。由主廟、屬廟、家廟、佛塔及眾多僧房組成。整體布局上共分七座高工墻寺院。并排的七座圍墻兩側(cè)為各呼畢勒罕（轉(zhuǎn)主者）私廟、廟倉、王公府邸及喇嘛房屋2500所。代表性大殿（獨(dú)宮）七座，經(jīng)堂（學(xué)部）五座，寢宮（拉卜楞）六處，塔六座，帶有寶頂?shù)膹R十一座。項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目地塊概述地塊面積約107畝基本情況該區(qū)域?qū)倥f城改造區(qū)，貝子廟旅游文化板塊，但從區(qū)域初步規(guī)劃上看，地塊四周道路需完善。區(qū)域規(guī)劃屬于貝子廟旅游文化板塊，該區(qū)域打造古城，發(fā)展城市旅游經(jīng)濟(jì)。地塊現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)整體配套較為完善，離城市商業(yè)中心較進(jìn)，周邊依托貝子廟旅游文化，建設(shè)一座草原歷史名城。項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目本體概況—判斷產(chǎn)品發(fā)展初步方向

地塊屬性市場因素項(xiàng)目定位要求發(fā)展方向規(guī)劃條件地塊整體基本為北高南低，短期內(nèi)可具備開工建設(shè)條件市場現(xiàn)有別墅項(xiàng)目開發(fā)量較少，開發(fā)水平一般，在整體規(guī)劃上存在一定局限性規(guī)劃作為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的框架，對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展起到舉足輕重的作用，高端住宅別墅的社區(qū)定位，使社區(qū)規(guī)劃不僅要滿足規(guī)范等要求，更要考慮居住的人的感受，處處體現(xiàn)規(guī)劃的人文理念用先進(jìn)的規(guī)劃理念指導(dǎo)規(guī)劃，將整個(gè)地塊分為別墅組團(tuán)，商業(yè)街區(qū)組團(tuán)開發(fā)，有效利用土地價(jià)值。建筑風(fēng)格地塊基礎(chǔ)條件較好，局部區(qū)域高差較小，適合住宅建設(shè)本項(xiàng)目依托周邊環(huán)境，貝子廟古城存在，走中式建筑風(fēng)格需要較高的舒適度、較強(qiáng)的可辨識(shí)度的建筑產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)建設(shè)提供支持形成特色鮮明的建筑風(fēng)格，在外立面設(shè)計(jì)與戶型設(shè)計(jì)上突出創(chuàng)新。項(xiàng)目本體解讀

地塊屬性市場因素項(xiàng)目定位要求發(fā)展方向景觀環(huán)境目前地塊內(nèi)景觀資源較差，基本無可利用自然景觀，且目前環(huán)境較差。別墅項(xiàng)目對(duì)于景觀環(huán)境的營建尤為重要，但是北方地區(qū)缺水，對(duì)園林景觀的建設(shè)上還是存在一定限制景觀設(shè)計(jì)作為別墅建設(shè)的特色，社區(qū)景觀環(huán)境將成為客戶對(duì)本項(xiàng)目的最初感觸，直接影響到客戶對(duì)項(xiàng)目的最初認(rèn)識(shí)與項(xiàng)目建筑特色相結(jié)合的優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計(jì)，結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化，通過改善區(qū)域環(huán)境，提升項(xiàng)目整體形象。配套服務(wù)項(xiàng)目周邊道路及市政配套較差；未來規(guī)劃路網(wǎng)齊備，在工期安排上，應(yīng)該先修路，后建房在售項(xiàng)目配套多依靠地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，借助城市配套；在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面仍有一定突破空間。提供完善的配套，良好的物業(yè)服務(wù)是本項(xiàng)目提供給客戶的最好附加值抓住市場空間，以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，完善的配套贏得市場口碑，樹立硬件之外的另一品質(zhì)高度（提供高質(zhì)量的附加配套）項(xiàng)目本體概況—判斷產(chǎn)品發(fā)展初步方向項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目SWOT分析

內(nèi)部環(huán)境

外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）1、本項(xiàng)目屬于舊城改建項(xiàng)目，所處地理位置優(yōu)越，周邊有比較完善的市政配套。2、本項(xiàng)目依托貝子廟旅游文化區(qū)，歷史文化將成為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)。3、110畝地塊將建設(shè)成為錫林浩特市最大的仿古別墅群。1、本項(xiàng)目周邊道路未通，制約項(xiàng)目未來發(fā)展。2、那地成本較高，別墅低密度、低容積率以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展滯后制約項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。機(jī)會(huì)（Opportunities）SO指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)WO指向：借助機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)1、由于錫林浩特市缺乏高品質(zhì)住宅，該項(xiàng)目將打造錫林浩特市標(biāo)桿豪宅，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值。1、打造錫林浩特低密度標(biāo)桿別墅，以其特有的產(chǎn)品價(jià)值打動(dòng)客戶的青睞。2、利用貝子廟當(dāng)?shù)貧v史文化特征，并且打造實(shí)景別墅，以現(xiàn)房銷售，征服客戶。1、迅速開展項(xiàng)目，搶占市場先機(jī)，打造錫林浩特市第一別墅項(xiàng)目，以產(chǎn)品特有價(jià)值以及高附加值搶占客戶。威脅（Threats）ST指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝威脅WT指向：克服劣勢(shì)避開威脅1、2012年國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策不確定性將加大我們項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2、別墅項(xiàng)目是住宅地產(chǎn)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)最高物業(yè)，操盤難度大，需要開發(fā)商有雄厚資金實(shí)力作為后盾。1、項(xiàng)目獨(dú)特的歷史文化價(jià)值，獨(dú)特產(chǎn)品價(jià)值，產(chǎn)品附加價(jià)值，征服消費(fèi)者。2、搶占市場先機(jī)，逐步建立市場的第一關(guān)注度，打擊競爭對(duì)手。1、抓住市場機(jī)會(huì)，高舉高打，迅速搶占市場，實(shí)現(xiàn)快銷。2、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，提高產(chǎn)品市場競爭力。3、創(chuàng)新的營銷手段，能夠打擊我們競爭對(duì)手，搶占客戶資源。項(xiàng)目本體解讀關(guān)于案例鑒賞—北京觀唐很傳統(tǒng)，很貴族項(xiàng)目概況觀唐所在城市及區(qū)域

北京（朝陽區(qū)觀唐東路）風(fēng)格類型

古典中式風(fēng)格開盤時(shí)間

一期開盤：二期東區(qū)開盤：二期西區(qū)：開發(fā)商

博華紫光置業(yè)有限公司建筑類型

雙拼，聯(lián)排和獨(dú)揀別墅景觀設(shè)計(jì)公司

北京海悅潤園景觀設(shè)計(jì)公司推廣口號(hào)

觀唐，讓您高貴無比銷售價(jià)格

最低750萬元/套，最高4000萬元/套針對(duì)人群

長期在華工作、具有一定資金實(shí)力的外國人，以及具有國外生活背景的高收入華人。觀唐規(guī)劃面積為25．36萬平米，呈南北略長而兩略短的矩形，其南、北、兩面為城市綠化帶，地勢(shì)平坦，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目本體解讀關(guān)于案例鑒賞—成都芙蓉古鎮(zhèn)很成都，很中國芙蓉古城沿襲中國古代城市規(guī)劃思想，充分利用與發(fā)揮各個(gè)地區(qū)、各種先天條件的優(yōu)越性,講究山水相配，并按照一定的風(fēng)水空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行組合，改善整體環(huán)境。同時(shí)，吸納現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)對(duì)居住的合理性要求,帶來符合現(xiàn)代生活方式的舒適感。項(xiàng)目概況

芙蓉古城

所在城市及區(qū)域

成都，西南地區(qū)

風(fēng)格類型

新中式風(fēng)格開盤時(shí)間

開發(fā)商

置信房產(chǎn)、蔚信房產(chǎn)、大華房產(chǎn)

建筑類型

別墅

推廣口號(hào)

很成都，很中國

銷售價(jià)格

聯(lián)排別墅約300多萬/套；獨(dú)棟約1000多萬/套（2008.01）

目標(biāo)客戶

崇尚傳統(tǒng)生活方式的城市中產(chǎn)階層

項(xiàng)目本本體解解讀關(guān)于案案例鑒鑒賞—萬科第第五園園很前衛(wèi)衛(wèi)，很很中國國整個(gè)社社區(qū)的的規(guī)劃劃是由由邊界界清晰晰的不不同形形式的的住宅宅所組組成的的一個(gè)個(gè)大的的“村村落””聯(lián)排排住宅宅形成成了兩兩個(gè)方方向略略有不不同的的主要要村落落。情情景洋洋房和和多層層住宅宅分別別形成成了不不同的的村落落。各各村落落通過過一條條半環(huán)環(huán)形的的主路路連接接起來來。項(xiàng)目概況

萬科第五園所在城市及區(qū)域

深圳北部坂雪崗片區(qū)的南部風(fēng)格類型

現(xiàn)代中式風(fēng)格開發(fā)商

萬科地產(chǎn)物業(yè)類型

別墅

、花園情景洋房推廣口號(hào)

很前衛(wèi)，很中國

銷售策略地鐵沿線,中式地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤目標(biāo)客戶

崇尚傳統(tǒng)生活方式的城市資產(chǎn)階層

項(xiàng)目本本體解解讀產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議整體規(guī)規(guī)劃思思路別墅部部分建建議商業(yè)部部分建建議營銷推推廣策策略整體營營銷策策略銷售節(jié)節(jié)奏策策略媒體推推廣策策略項(xiàng)目本本體概概況SWOT分析關(guān)于案案例借借鑒項(xiàng)目本本體定定位項(xiàng)目客客群定定位項(xiàng)目整整體定定位項(xiàng)目案案名建建議項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位項(xiàng)目形形象定定位整體規(guī)規(guī)劃思思路——整體體規(guī)劃劃布局局13中式別別墅組組團(tuán)仿古商商業(yè)街街組團(tuán)團(tuán)整體規(guī)規(guī)劃思思路規(guī)劃方方案—經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)14整體規(guī)規(guī)劃思思路主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積71608.9平米總建筑面積45180地上建筑面積37860平米地下建筑面積7320平米其它商業(yè)面積17185平米住宅面積19675平米會(huì)所面積1000平米容積率0.53地上停車位140個(gè)規(guī)劃方方案——投投資估估算15整體規(guī)規(guī)劃思思路總投資估算表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)面積計(jì)算公式金額(萬元)1土地費(fèi)用29053786011000

2前期費(fèi)用15045180

6783基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)35045180

15814建安費(fèi)用別墅1600196753149街區(qū)商業(yè)1400171852406配套設(shè)施16001000160小計(jì)57260.6457155開發(fā)間接費(fèi)用2%

[（1）+（2）+（3）+（4）]*2%3796銷售費(fèi)用5%銷售收入*5%14657管理費(fèi)用3%

[（1）+（2）+（3）+（4）+(5)]*2%3879財(cái)務(wù)費(fèi)用8%

擬做2年期3000萬元貸款，利率為8%60010不可預(yù)見費(fèi)4%

[（2）+（3）+（4）+（5）+（6）]*3%62411復(fù)合稅率12.5%銷售收入*12.5%366212項(xiàng)目總投資

(1)～(11)項(xiàng)之和26091

規(guī)劃方方案——銷銷售估估算16整體規(guī)規(guī)劃思思路序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量(平米)預(yù)估單價(jià)（元）預(yù)估總收入（萬元）備注1獨(dú)棟別墅19501100021452雙拼別墅8640800069123聯(lián)排別墅9275700064924街區(qū)商業(yè)171858000137485配套設(shè)施120006合計(jì)3786029297規(guī)劃方方案——開開發(fā)發(fā)利潤潤預(yù)判判17整體規(guī)規(guī)劃思思路開發(fā)利利潤=總收收入-總投投資：：29297-26091=3206萬元項(xiàng)目定定位為為高端端別墅墅，整整體投投資回回報(bào)率率為12.3%。別墅部部分建建議建筑風(fēng)風(fēng)格類類型(1)—古典中中式風(fēng)風(fēng)格18四合院院的居居住形形式是是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的古古代中中國北北方建建筑形形態(tài)，，其中中以北北京的的四合合院建建筑最最為突突出，，整體體空間間以多多重院院落的的形式式劃分分內(nèi)部部空間間使用用功能能，體體現(xiàn)出出內(nèi)斂斂的空空間使使用特特性。。大到到王府府、皇皇宮小小到一一般民民居，，可以以說都都是四四合院院建筑筑形態(tài)態(tài)的不不同表表現(xiàn)；；屋頂和和江南南建筑筑相比比比較較平緩緩，整整體建建筑形形式常常用青青磚黛黛瓦（（社會(huì)會(huì)地位位高者者用琉琉璃瓦瓦、紅紅墻等等色彩彩艷麗麗的表表現(xiàn)方方式突突出富富貴氣氣），，細(xì)部部彩繪繪較多多，顏顏色豐豐富，，整體體建筑筑形態(tài)態(tài)給人人以穩(wěn)穩(wěn)重大大方的的觀感感。風(fēng)格立面材質(zhì)立面顏色平面空間景觀古典中式風(fēng)格面磚、中式瓦、局部涂料整體形式以青灰色面磚和坡屋面為主，局部采用白色涂料和紅色柱、門進(jìn)行裝飾點(diǎn)綴院落和建筑結(jié)合的形式有江南園林性格的現(xiàn)代景觀別墅部部分建建議建筑風(fēng)風(fēng)格類類型（（2）—新中式式風(fēng)格格風(fēng)格立面材質(zhì)立面顏色平面空間景觀新中式建筑風(fēng)格涂料、中式瓦傳統(tǒng)風(fēng)格注重黑白對(duì)比的粉墻黛瓦模式院落和建筑結(jié)合的形式江南園林造景手法19保持傳傳統(tǒng)建建筑風(fēng)風(fēng)格，，但在在功能能上滿滿足于于現(xiàn)代代人的的需求求，結(jié)結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)靥靥赜械牡牡赜蛴蛭幕?，做做到形形式與與功能能的統(tǒng)統(tǒng)一，，并且運(yùn)用用現(xiàn)代代材料料和新新科學(xué)學(xué)技術(shù)術(shù)提煉煉出傳傳統(tǒng)建建筑符符號(hào)和和內(nèi)涵涵意義義。值值得注注意的的是，，只有有配與與中國國園林林設(shè)計(jì)計(jì)，做做到環(huán)境與與建筑筑的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一，，才能能被稱稱為真真正的的“新中式式建筑筑”。別墅部部分建建議建筑風(fēng)風(fēng)格類類型（（3）—現(xiàn)代中中式建建筑20風(fēng)格立面材質(zhì)立面顏色平面空間景觀現(xiàn)代中式建筑金屬材質(zhì)、木材、高檔涂料黑白對(duì)比的色彩院落和建筑結(jié)合的形式有江南園林性格的現(xiàn)代景觀以現(xiàn)代代風(fēng)格格為主主，加加少量量中國國元素素。這這些“要素”可以是是單純純的強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建建筑外外在表表現(xiàn)形形式、、建筑筑符號(hào)號(hào)、建建筑材材料、、營造造手法法，也也可以以是單單純的的強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑筑精神神、內(nèi)內(nèi)涵，，營造造的氛氛圍等等。例如萬萬科的的第五五園，，看不不到飛飛檐朱朱欄的的建筑筑格式式，但但在基基本外外觀上上抽取取了傳傳統(tǒng)建建筑元元素，，如白白粉墻墻、馬馬頭墻墻、偶偶爾幾幾處月月洞、、明清清花窗窗等。。別墅部部分建建議建筑風(fēng)風(fēng)格類類型（（4）——中中西合合璧風(fēng)風(fēng)格21風(fēng)格立面材質(zhì)立面顏色平面空間景觀中心合璧風(fēng)格暗色調(diào)色彩，不是特別確定，追求中式建筑的意境，并且有歐美特色青灰色，白色沒有體現(xiàn)出院落和建筑結(jié)合現(xiàn)代景觀造景手法中西合合璧風(fēng)風(fēng)格是是歐美美風(fēng)格格與中中國古古典文文化的的結(jié)合合，融融入中中國古古典構(gòu)構(gòu)圖法法，外外觀及及細(xì)部部上歐歐美風(fēng)風(fēng)格顯顯著。。如香香江江別別墅墅等等，，就就是是“中學(xué)學(xué)為為體體、、西西學(xué)學(xué)為為用用”的典典范范。。別墅墅部部分分建建議議本案案建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議現(xiàn)代代中中式式風(fēng)風(fēng)格格現(xiàn)代代中中式式建建筑筑居居民民形形式式，，更更突突出出對(duì)對(duì)小小空空間間的的利利用用，，依依舊舊延延續(xù)續(xù)了了中中式式建建筑筑空空間間內(nèi)內(nèi)斂斂的的建建筑筑特特性性；；現(xiàn)代代中中式式建建筑筑民民居居形形式式，，適適合合密密度度稍稍大大的的居居住住形形態(tài)態(tài)，，增增加加建建筑筑密密度度，，提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目容容積積率率；；現(xiàn)代代中中式式建建筑筑民民居居形形式式，，在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)中中式式建建筑筑結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑元元素素形形成成中中式式現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格，，很很中中國國，，也也很很前前衛(wèi)衛(wèi)。。22別墅墅部部分分建建議議本案案建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議（（備備選選方方案案））23中西西合合璧璧風(fēng)風(fēng)格格中西西合合璧璧風(fēng)風(fēng)格格是是歐歐美美風(fēng)風(fēng)格格與與中中國國古古典典文文化化的的結(jié)結(jié)合合，，融融入入中中國國古古典典構(gòu)構(gòu)圖圖法法，，外外觀觀及及細(xì)細(xì)部部上上歐歐美美風(fēng)風(fēng)格格顯顯著著。。中西西合合璧璧風(fēng)風(fēng)格格是是中中國國近近現(xiàn)現(xiàn)代代發(fā)發(fā)展展史史上上建建筑筑領(lǐng)領(lǐng)域域“中學(xué)學(xué)為為體體、、西西學(xué)學(xué)為為用用”的典典范范，，其其沒沒有有中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)院院落的的限限制制，，結(jié)結(jié)合合西西方方外外向向型型的的特特色色，，使使其其具具有有西西方方外外向向大大方方的的特特征征，，又又具具有有中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑意意蘊(yùn)蘊(yùn)。。注：：中中西西合合璧璧風(fēng)風(fēng)格格是是備備選選方方案案，，不不做做重重點(diǎn)點(diǎn)描描述述，，以以下下將將對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)代代中中式式重重點(diǎn)點(diǎn)研研究究別墅墅部部分分建建議議建筑筑規(guī)規(guī)劃劃建建議議（（1）—中中式式建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)代代中中式式別別墅墅：：以現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑元元素素重重新新解解讀讀中中國國古古典典居居住住傳傳統(tǒng)統(tǒng)對(duì)對(duì)居居住住的的舒舒適適化化，，空空間間的的私私密密化化，，生生活活的的精精致致化化，，精精神神的的休休閑閑化化，，功功能能的的高高雅雅化化主主張張。。園林林景景觀觀：：中式式園園林林主主題題下下加加入入傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化符符號(hào)號(hào)，，增增強(qiáng)強(qiáng)建建筑筑與與景景觀觀的的溝溝通通融融合合。。建筑筑空空間間：：合理理融融入入墻墻、、院院、、素素、、冷冷、、村村等等中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑象象素素，，在在技技術(shù)術(shù)和和功功能能上上尋尋求求創(chuàng)創(chuàng)新新。。建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：科學(xué)學(xué)的的劃劃分分空空間間的的主主次次關(guān)關(guān)系系，，人人性性化化的的處處理理建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)中中的的合合理理性性與與舒舒適適性性，，提提升升價(jià)價(jià)值值感感。。配套套服服務(wù)務(wù)：：搭載載高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目所所匹匹配配的的多多元元配配套套設(shè)設(shè)施施，，導(dǎo)導(dǎo)入入現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的生生活活服服務(wù)務(wù)、、文文化化服服務(wù)務(wù)、、商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)、、物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)等等深深層層體體驗(yàn)驗(yàn)服服務(wù)務(wù)。。24別墅部分分建議建筑規(guī)劃劃建議（（2）—中式建筑筑規(guī)劃思思路25典型的傳傳統(tǒng)村落落大都體體現(xiàn)了社社會(huì)心態(tài)態(tài)（追求求格律））與順應(yīng)應(yīng)自然（（挑戰(zhàn)格格律）的的交織。。通過嚴(yán)整整的建筑筑布局，，表現(xiàn)格格律同時(shí)時(shí)通過建建筑的錯(cuò)錯(cuò)動(dòng)與扭扭轉(zhuǎn)，表表現(xiàn)對(duì)格格律的挑挑戰(zhàn)街坊坊、巷道道、院落落組合的的肌理。。規(guī)劃——表現(xiàn)“村”的形態(tài)別墅部分分建議建筑規(guī)劃劃建議（（3）—中中式建筑筑四要素素26外部—提煉“墻墻”的形形象內(nèi)部—強(qiáng)調(diào)“院院”的作作用氣候—體現(xiàn)“冷冷”的追追求色彩—渲染“素素”的意意味別墅部分分建議中式建筑筑四要素素(1)—院落概概述27院落及院院落組合合是傳統(tǒng)統(tǒng)村落的的基本單單元院落體現(xiàn)現(xiàn)著中國國傳統(tǒng)住住宅的內(nèi)內(nèi)向型空空間院落是中中國風(fēng)水水上所強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的““藏風(fēng)聚聚氣”的的理念之之所在院落表達(dá)達(dá)了中國國人人性性上更為為內(nèi)斂含含蓄的品品格取向向院落所追追求的是是一方完完全屬于于自已的的不被打打擾的““小天地地”空間層次次的過渡渡：街坊坊--街巷—公共院落落—私家院落落即強(qiáng)調(diào)私私密性和和領(lǐng)域感感，提供供屬于自自己的一一方小天天地；又強(qiáng)調(diào)共共享性，，為鄰里里間提供供充分交交流的場場所。別墅部分分建議中式建筑筑四要素素（1）—私私家合合院營造造28前院－相對(duì)開放從街道進(jìn)入戶內(nèi)的過渡空間內(nèi)院－絕對(duì)私密屬于自己的一方小天地后院－相對(duì)私密院墻高度和院落是否下沉決定了私密程度28別墅部分分建議中式建筑筑四要素素（2）—墻29墻——形成建筑筑外觀的的基本元元素，表表達(dá)建筑筑氣質(zhì)。。藏露結(jié)合合——含蓄、內(nèi)內(nèi)斂外實(shí)內(nèi)虛虛——領(lǐng)域感、、私密性性外儉內(nèi)繁繁——親和力、、舒適感感別墅部分分建議中式建筑筑四要素素（2）—墻墻30外部－實(shí)墻開開洞、勻勻質(zhì)涂料料內(nèi)部－通透大大窗、挑挑臺(tái)、質(zhì)質(zhì)感面磚磚墻—外實(shí)實(shí)內(nèi)虛，，外儉內(nèi)內(nèi)繁別墅部分分建議中式建筑筑四要素素（2）—雙層層墻31內(nèi)層墻－正常開開窗外層墻－根據(jù)采采光通風(fēng)風(fēng)和外部部景觀的的需要而而開洞兩層墻均均獲得了了自由，，形成一一張漏洞洞百出的的“二皮皮臉”。。雙層墻—藏露結(jié)合合別墅部分分建議中式建筑筑四要素素（3）—素32中國傳統(tǒng)統(tǒng)民居在在外觀色色彩上一一直比較較節(jié)制,或者說一一直比較較“素””,沒有過多多的顏色色?！昂凇装?、灰”””這三三種無色色系列長長期在傳傳統(tǒng)民居居的外觀觀上占據(jù)據(jù)著統(tǒng)治治地位。。北方多以以灰色為為主；南南方主要要以黑白白為主，，所謂粉粉墻黛瓦瓦。別墅部分分建議中式建筑筑四要素素（3）—素33建議本案案在色彩彩上“舍舍艷求素素”，追追求樸素素而簡潔潔的外觀觀效果。。灰——仿古面磚磚、灰瓦瓦白——主墻面（（高級(jí)涂涂料）紅——點(diǎn)綴色（（大門，，屋檐下下局部使使用）紅色使用用打破灰灰白色調(diào)調(diào)搭配那那種“冷冷”，并并且?guī)韥硪唤z喜喜慶與溫溫暖。別墅部分分建議中式建筑筑四要素素（4）—冷34印度著名名建筑師師柯利亞亞提出““形式遵遵循氣候候”的口口號(hào)：炎炎熱潮濕濕的氣候候——遮陽、通通風(fēng)蔭涼的產(chǎn)產(chǎn)生：高高墻、窄窄巷、小小院、廊廊架、挑挑檐、花花窗、孔孔洞、縫縫隙、格格柵。窄巷縫隙廊架天井別墅部分分建議中式建筑筑元素——公共空空間營造造（1）35外圍街道空空間—車行尺度別墅部分建建議中式建筑元元素—公共共空間營造造(2)內(nèi)環(huán)街道空空間—建筑布局的的轉(zhuǎn)換為街巷巷空間帶來來戲劇性。。別墅部分建建議中式建筑元元素—公共共空間營造造(3)37街巷開放空空間別墅部分建建議中式建筑元元素—公共共空間營造造(4)巷弄空間—圍墻、建筑筑構(gòu)成兩層層次街巷空空間別墅部分建建議中式建筑元元素—公共共空間營造造(5)街巷節(jié)點(diǎn)空空間別墅部分建建議景觀風(fēng)格建建議—中式式皇家園林林40園林景觀風(fēng)風(fēng)格要與建建筑風(fēng)格保保持一致中式園林以以再現(xiàn)自然然山水為設(shè)設(shè)計(jì)的基本本原則，追追求建筑和和自然的和和諧，達(dá)到到“天人合一””的效果。但但并不是簡簡單地模仿仿，而是“本于自然然，高于自自然”，把人工美美和自然美美巧妙地結(jié)結(jié)合起來。。這一思想想在造園當(dāng)當(dāng)中的具體體表現(xiàn)就是是“因地制宜宜”、“依依山就勢(shì)””，善于利用用現(xiàn)有的自自然環(huán)境條條件，體現(xiàn)現(xiàn)出人工建建造對(duì)自然然的尊重與與利用。別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議(1)—園林規(guī)劃劃布局原則則山水為主建建筑是是從：自然山水作作為景觀主主體，建筑筑只為觀景景和點(diǎn)綴景景觀而設(shè)置置?；鬄樾∪谌谟谧宰匀唬褐袊ㄖ牡哪炯荏w系系，易于分分散體量，，不壓倒風(fēng)風(fēng)景，處于于被支配地地位。建筑造型與與園林風(fēng)貌貌的統(tǒng)一：：園林建筑自自身形象的的輪廓、線線條、色彩彩與自然風(fēng)風(fēng)貌的統(tǒng)一一。建筑臨界部部位與自然然環(huán)境的結(jié)結(jié)合：建筑的邊界界，以凹凸凸、穿插、、懸挑的方方式取得與與周圍環(huán)境境的緊密交交織、嵌合合。別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議(2)—中心景觀觀營造42中式園林注注重藝術(shù)意意境的創(chuàng)造造，寓情于于景、觸景景生情、情情景交融是是中式園林林的最大特特色，平淡淡、典雅、、自然、親親切是其內(nèi)內(nèi)在實(shí)質(zhì)。。別墅組團(tuán)中中心景觀打打造人工小小湖，湖心心設(shè)計(jì)涼亭亭，有木橋橋連接，湖湖周邊山石石，整個(gè)景景致讓人怡怡然自得。。別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議(3)—坡地景觀觀營造43坡地：3%以上構(gòu)成坡坡地，小區(qū)區(qū)園林通過過利用小區(qū)區(qū)內(nèi)地形自自然坡地以以及小區(qū)土土方堆放形形成坡地可可以建設(shè)有有坡度景觀觀，本案北北高南低地地形特點(diǎn)，，建議采用用營造坡地地景觀，使使小區(qū)景觀觀有空間感感、層次感感。43別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議（4）—樹種選選取44灌木：小麗花、丁丁香、連翹翹、榆葉梅梅、珍珠海海、小葉女女貞、黃刺刺玫等。喬木：楓樹、垂柳柳、法桐、、合歡、國國槐、樟子子松、云衫衫、新疆楊楊、河北楊楊、皂角、、野山桃、、白樺、大大葉白蠟等等。藤木：爬山虎、五五葉地錦、、山蕎麥等等宿根花卉：：黑心菊、芍芍藥、景天天、美人蕉蕉、蜀葵、、萱草、柴柴丁香等。。一、二年生生草花：萬壽菊、串串紅、矮牽牽牛、雞冠冠花、彩葉葉草、百日日草、地膚膚等。別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議（5）—全冠移移植成熟園園林45經(jīng)講究“植植物是建筑筑的外立面面”，項(xiàng)目目未動(dòng)，園園林先行。。深入研究錫錫林浩特市市區(qū)域特征征、自然環(huán)環(huán)境、植物物種類甚至至當(dāng)?shù)厝说牡钠弥蠛?，以同緯緯度選樹為為原則，橫橫跨華北、、西北、東東北等地，，選擇豐富富樹種，使使成樹順利利渡過放根根、馴化、、移栽、保?；畹冗^程程，不僅保保證園林的的多姿多彩彩，且解決決了成活率率的難題。?！俺墒靾@林林”的呈現(xiàn)現(xiàn)，為了讓讓業(yè)主入住住時(shí)即可成成熟、豐富富、精致的的園林景觀觀，無需長長年等待，，采用全冠冠移植的技技術(shù)手法，，在同緯度度地區(qū)選購購成樹遷至至社區(qū)，并并保證所有有的植物都都保持原汁汁原味的生生長形態(tài)。。別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議（6）—建筑小小品意向46圓月景墻銅雕小品漏花景墻景觀石雕景觀花架院落中廳景觀坐凳石雕小品別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議（7）—鋪裝設(shè)設(shè)計(jì)意向47園路布局：：要從園林的的使用功能能出發(fā)，根根據(jù)地形、、地貌、風(fēng)風(fēng)景點(diǎn)的分分布和園務(wù)務(wù)活動(dòng)的需需要綜合考考慮，統(tǒng)一一規(guī)劃。園園路須因地地制宜，主主次分明，，有明確的的方向性。。園路分類：：主路:4-6米寬，次路路：3-4米寬，游步步路：1.2-2米寬。別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議（8）—景觀燈燈意向48柱燈（金屬、玻璃）院庭燈（金屬、木材）草坪燈（金屬、石材）地?zé)簦ń饘佟⑹模﹦e墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議（9）—景觀坐坐凳意向49石材木材不銹鋼、石材、木材石材、木材鑄鐵、木材鑄鐵、木材別墅部分建建議景觀規(guī)劃建建議（10）—其它設(shè)設(shè)施意向50指示牌（石材、鑄鐵、玻璃）栽植板（不銹鋼、石材）垃圾箱（不銹鋼、石材、鑄鐵）垃圾箱（石材、木材）別墅部分建建議戶型設(shè)計(jì)建建議（1）—獨(dú)棟別別墅51獨(dú)棟別墅設(shè)設(shè)有“前庭—中堂—后院”三進(jìn)式庭院院嚴(yán)謹(jǐn)布局局，前院朗朗闊，讓人人一進(jìn)門仿仿佛置身于于大宅門而而心增敬意意；中庭趣趣石青竹，，會(huì)客時(shí)正正好共同欣欣賞品聊；；后院花開開花落、清清影漾動(dòng)，，能感受天天地真諦。。別墅部分建建議戶型設(shè)計(jì)建建議（2）—雙拼別別墅5252雙拼別墅又又叫“Twofamilyhouse”，是由兩兩個(gè)單元元的別墅墅拼聯(lián)組組成的合合體單棟棟別墅。。與聯(lián)聯(lián)排、獨(dú)獨(dú)棟別墅墅相對(duì)比比而言，，除了有有天、有有地、有有獨(dú)立的的院落外外，增加加了住宅宅采光面面，擁有有了更寬寬闊的室室外空間間，首層層設(shè)有私私家花園園，使私私家小環(huán)環(huán)境與社社區(qū)大環(huán)環(huán)境完美美融合。。別墅部分分建議戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議（（3）—聯(lián)排排別墅5353聯(lián)排別墅墅戶型，，有天有有地，每每戶獨(dú)門門獨(dú)院，，設(shè)有1個(gè)車位，，方正地地下室，，三五相相列，使使您盡享享鄰里情情趣。入入室首層層，挑空空直通頂頂層，雍雍容大度度、氣宇宇不凡，，休閑廳廳與起居居室開闊闊聯(lián)通，，與挑空空一起勾勾勒通亮亮雅致的的景觀，，可邀客客品茗，，承載大大方之家家待客之之道。三三層豪華華臥室營營造主人人尊貴私私密的專專屬領(lǐng)地地，并連連接超大大露臺(tái)，，隨時(shí)擁擁覽貝子子廟風(fēng)光光美景。。別墅部分建議戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議（（4）—戶戶型配配比5454項(xiàng)目獨(dú)棟雙拼聯(lián)排套數(shù)（戶）63253套數(shù)比（%）6.635.258.2面積（平米）195086409275面積比（%）9.843.546.7別墅部分分建議共建配套套建議（（1）—社區(qū)區(qū)大門55社區(qū)入口口是整個(gè)個(gè)社區(qū)的的門面，，是項(xiàng)目目形象的的展示區(qū)區(qū)。因此此應(yīng)充分分體現(xiàn)社社區(qū)的風(fēng)風(fēng)格；設(shè)計(jì)上應(yīng)應(yīng)考慮與與園林景景觀的結(jié)結(jié)合，給給人親切切，放松松之感；；主入口要要體現(xiàn)大大門的功功能，包包括保安安室、值值班室、、機(jī)動(dòng)車車入口、、人行入入口、電電視監(jiān)控控系統(tǒng)、、進(jìn)出身身份驗(yàn)證證系統(tǒng)，，如IC卡等。別墅部分分建議共建配套套建議（（2）—會(huì)所所56會(huì)所定義義：會(huì)所本質(zhì)質(zhì)屬性具具有雙重重性，一一是社區(qū)區(qū)配套屬屬性，作作為社區(qū)區(qū)配套的的補(bǔ)充，，二是商商業(yè)物業(yè)業(yè)屬性，，作為周周邊配套套的補(bǔ)充充，綜合合而言，，會(huì)所就就是格調(diào)調(diào)更為高高雅的社社區(qū)商業(yè)業(yè)，多以以交際場場所出現(xiàn)現(xiàn)。會(huì)所分類類：分為高尚尚會(huì)所、、城市會(huì)會(huì)所、城城郊會(huì)所所、郊區(qū)區(qū)會(huì)所四四類，郊郊區(qū)會(huì)所所更加符符合本項(xiàng)項(xiàng)目。別墅部分分建議共建配套套建議（（2）—會(huì)所所設(shè)計(jì)思思路57會(huì)所設(shè)計(jì)計(jì)目的：：銷售道具具及提升升項(xiàng)目整整體品質(zhì)質(zhì)。會(huì)所規(guī)模模：占樓盤建建筑面積積的1%。會(huì)所功能能：功能應(yīng)符符合當(dāng)土土風(fēng)情。。會(huì)所風(fēng)格格：會(huì)所應(yīng)與與整體建建筑風(fēng)格格相融合合。會(huì)所位置置：由于會(huì)所所具有營營銷的功功能，應(yīng)應(yīng)選在昭昭示性強(qiáng)強(qiáng)、到達(dá)達(dá)性強(qiáng)的的位置。。會(huì)所介入入時(shí)機(jī)：：與營銷配配合，建建議項(xiàng)目目一期開開盤3個(gè)月前投投入使用用。別墅部分分建議共建配套套建議（（2）—會(huì)所所營運(yùn)思思路58前期操作作：定位清晰晰：與項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模、定位位、和區(qū)區(qū)域成熟熟度緊密密結(jié)合。。會(huì)所功能能：充當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目售售樓部，，一次提提升項(xiàng)目目整體品品質(zhì)，主主要配合合營銷工工作。后期營運(yùn)運(yùn)：對(duì)外租賃賃：物業(yè)業(yè)自持，，場地租租賃，引引入品牌牌商家自自主經(jīng)營營。自主經(jīng)營營：物業(yè)業(yè)自持，，自主經(jīng)經(jīng)營，開開設(shè)多功功能健身身、休閑閑、娛樂樂場所。。經(jīng)營外包包：物業(yè)業(yè)自持，，將經(jīng)營營權(quán)完全全委托專專業(yè)運(yùn)營營管理公公司。別墅部分分建議智能化建建議—導(dǎo)導(dǎo)入智能能化家居居59電視場景早餐場景晚餐場景會(huì)客場景營銷的亮亮點(diǎn)在于于：錫盟盟首個(gè)導(dǎo)導(dǎo)入智能能家居系系統(tǒng)的社社區(qū)智能指紋紋門鎖：：所有進(jìn)入入的人均需需要指紋紋或者密密碼確認(rèn)認(rèn)。電池池電量不不足時(shí)報(bào)報(bào)警，提提醒更換換電池。。應(yīng)急時(shí)時(shí)可通過過配備的的機(jī)械鑰鑰匙開鎖鎖。智能家居居系統(tǒng)為為未來家家居科技技的方向向，目前前在北上上深廣等等一線城城市很收收歡迎??！當(dāng)然要要考慮成本本因素，，但——本項(xiàng)目若若選擇部部分房型型作為示示范單位位，導(dǎo)入入智能家家居系統(tǒng)統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目的形象的的拔高及營銷銷的促進(jìn)會(huì)起起到很好的驅(qū)驅(qū)動(dòng)作用。（（該項(xiàng)創(chuàng)新完完全作為“選選裝”，作為綁綁捆的促銷套套餐，讓客戶戶自由選擇；；而項(xiàng)目則多多了一個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)?。┫到y(tǒng)造價(jià)約3.8萬/戶別墅部分建議議智能化建議——導(dǎo)入智能化化家居別墅部分建議議別墅安防建議議—導(dǎo)入生命命方舟61獨(dú)一無二的地地下室創(chuàng)意，，讓產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)再次升華別墅部分建議議別墅安防建議議—導(dǎo)入生命命方舟別墅部分建議議別墅安防建議議—安全防范范系統(tǒng)63安全防范系統(tǒng)統(tǒng)的覆蓋范圍圍應(yīng)包括小區(qū)區(qū)的整個(gè)周界界，且無防范范死角，系統(tǒng)統(tǒng)要具有以下下功能：能及及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法法越入、越出者；自動(dòng)動(dòng)顯示報(bào)警信信息，并自動(dòng)動(dòng)記錄與保存存報(bào)警信息；；當(dāng)發(fā)生警情情時(shí)，自動(dòng)通通過小區(qū)電子子地圖顯示報(bào)報(bào)警部位；能與當(dāng)?shù)毓舶?10報(bào)警中心聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)等。社區(qū)出入口、、管理中心等等安裝訪客對(duì)對(duì)講系統(tǒng)主機(jī)機(jī)，在住宅安安裝能通話、、遠(yuǎn)程控制開開鎖的對(duì)講系系統(tǒng)分機(jī)并能能實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，通過室內(nèi)內(nèi)分機(jī)可遠(yuǎn)程程開啟電控防防盜門鎖；電電視監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)具有報(bào)警警聯(lián)動(dòng)控制功功能，當(dāng)任一一回路有報(bào)警警信號(hào)產(chǎn)生時(shí)，監(jiān)控中中心主監(jiān)視屏屏上應(yīng)立即彈彈出與該警情情相關(guān)的圖像像信號(hào)并自動(dòng)動(dòng)進(jìn)行錄像；；住宅室內(nèi)安裝裝上紅外探頭頭、緊急求助助按鈕、煤氣氣報(bào)警等一系系列的設(shè)備。。停車場管理系系統(tǒng)則應(yīng)具有有顯示入口處處車位數(shù)量、、自動(dòng)記錄和和顯示車輛停停留時(shí)間、車車輛非法通過過出入口時(shí)自自動(dòng)報(bào)警并錄像等功能能。出入口管理及及周界越防系系統(tǒng)/閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)/住戶報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)/巡更系統(tǒng)/車輛進(jìn)出與停停車場系統(tǒng)。。別墅部分建議議別墅安防建議議—安全防范范設(shè)備64燃?xì)庑孤﹫?bào)警器指紋門禁系統(tǒng)彩色可視對(duì)講門磁窗磁小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)周界巡更別墅部分建議議別墅安防建議議—五重安安保系統(tǒng)65從入口大道進(jìn)進(jìn)入開始，““周邊防范系系統(tǒng)”、“閉閉路監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)”便默默地地監(jiān)控一切；；沿途走進(jìn)社社區(qū)，“門禁禁一卡通系統(tǒng)統(tǒng)”、“彩色色可視對(duì)講系系統(tǒng)”兼顧隱隱私與便利；；即使是在無無意中靠近社社區(qū)，陌生人人也會(huì)受到““24小時(shí)保安巡更更系統(tǒng)”地特特別關(guān)注……周邊防范系統(tǒng)統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)門禁一卡通系系統(tǒng)彩色可視對(duì)講講系統(tǒng)24小時(shí)保安巡更更系統(tǒng)別墅部分建議議健康化建議——健康新風(fēng)系系統(tǒng)66住宅新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)：住宅新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，全方方位解決居室室通風(fēng)不良問問題，讓我們們?cè)缟掀鸫埠蠛蟠蜷_窗戶或或站在陽臺(tái)上上深呼吸一下下，會(huì)感覺到到非常清新舒舒適。別墅部分建議議67靜音型送風(fēng)機(jī)機(jī)的特點(diǎn)：采用新風(fēng)路設(shè)設(shè)計(jì)、體積更更小巧，有效效抑制側(cè)面靜靜音。高靜壓運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)設(shè)計(jì)，可提高高靜壓變化時(shí)時(shí)風(fēng)量送出的的穩(wěn)定性。采用新型扇葉葉，可大幅度度提高小風(fēng)量量時(shí)的靜壓，，高效節(jié)省電電力和低能耗耗。增加建安成本本：國外品牌（松松下）：35元/平米國內(nèi)品牌（開開來）：20元/平米健康化建議——健康新風(fēng)系系統(tǒng)別墅部分建議議物業(yè)管理建議議—金牌物業(yè)業(yè)服務(wù)6868物業(yè)管理水平平是衡量項(xiàng)目目品質(zhì)的重要要軟性指標(biāo)，，物業(yè)管理的的好與壞直接接影響到社區(qū)區(qū)的品質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。。為了有效保障障項(xiàng)目住宅物物業(yè)品質(zhì)，從從軟性功能上上最大化提升升項(xiàng)目價(jià)值，，建議項(xiàng)目住住宅物業(yè)管理理要吸納或聘聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提提供合理化建建議，同時(shí)全全面管理，保保障服務(wù)項(xiàng)目目順利實(shí)施施。在確保物業(yè)管管理水平符合合社區(qū)品質(zhì)的的前提下，后后期管理也可可考慮自己的的物業(yè)公司，，以保障物業(yè)業(yè)管理具有更更好的可控性性，同時(shí)能夠夠有效控制項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)管理理成本，避免免因物業(yè)費(fèi)過過高增加客戶戶抗性。物業(yè)管理提前前介入，樹立立將物業(yè)管理理與服務(wù)形象象貫穿項(xiàng)目開開發(fā)全過程的的認(rèn)識(shí)和理念念在施工階段段介入、售樓樓階段全面推推出。注重物業(yè)管理理服務(wù)形象的的包裝與推介介，發(fā)揮在銷銷售中的重要要作用，培養(yǎng)養(yǎng)市場對(duì)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的新認(rèn)知。別墅部分建議議物業(yè)管理建議議—細(xì)節(jié)決定定成敗69抹擦不同的地地方所用抹布布的質(zhì)地也有有所區(qū)別（如如毛巾、晴綸綸、棉布等））。垃圾箱上煙碗碗里的煙頭不不能超過5個(gè)個(gè)。小區(qū)內(nèi)的玻璃璃上不能出現(xiàn)現(xiàn)手紋印。雨停后20分分鐘內(nèi)要求路路上看不到積積水。園區(qū)內(nèi)不能有有大片的枯枝枝敗葉出現(xiàn)。。草長不得超過過10厘米，，每平方米雜雜草不得超過過5株。保安上崗時(shí)制制服衣兜里不不能放鼓鼓的的東西，休息息時(shí)間不能穿穿制服做私人人的事情。別墅部分建議議物業(yè)管理建議議—品牌物物管，管家服服務(wù)70物業(yè)管理對(duì)中中高檔樓盤顯顯得尤為重要要。好的物業(yè)業(yè)管理可以有有效支撐項(xiàng)目目的高端位。。針對(duì)項(xiàng)目高高端產(chǎn)品定位位，建議項(xiàng)目目物業(yè)管理品品牌為：戴德梁行，，世邦魏理理仕由品牌物業(yè)管理公司提供一對(duì)一的管家式服務(wù)或物業(yè)顧問商業(yè)部分建議議整體規(guī)劃思路路（1）—?dú)v史文化化商業(yè)街區(qū)71歷史文化商業(yè)業(yè)街區(qū)指的是是在一定歷史史文化底蘊(yùn)和和傳統(tǒng)特色區(qū)區(qū)域地段，注注入“文化、、休閑、創(chuàng)意意”元素。將其策劃改造造成具有“國國際性、文化化性、時(shí)尚性性”的休閑娛娛樂場所。歷史文化商業(yè)業(yè)街區(qū)讓傳統(tǒng)統(tǒng)歷史文化和和現(xiàn)代文明得得以融合，既既體現(xiàn)本土傳傳統(tǒng)文化，又又展現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚生活。商業(yè)部分建議議整體規(guī)劃思路路（2）—商業(yè)街定定位思考72歷史文化+特色商業(yè)貝子廟是內(nèi)蒙蒙古四大廟宇宇之一。位于于錫林郭勒盟盟錫林浩特市市北部“額爾爾敦陶力蓋””敖包南坡下下，蒙古語名名“班智達(dá)葛葛根廟”，漢漢名“崇善寺寺”。始建于于清乾隆八年年(公元1742年)，歷經(jīng)七世活活佛不斷修繕繕，有著270年悠久歷史。。特色商業(yè)街提提供一種集購購物、餐飲、、住宿、休閑閑、娛樂和觀觀光旅游為一一體的“一站站式”消費(fèi)的的場所，整個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)街街業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布為為蒙蒙古古民民族族飾飾品品、、工工藝藝品品、、特特色食食品品，，早早茶茶館館，，特特色色蒙蒙餐餐等等具具有有蒙蒙古古特特色色商商業(yè)業(yè)。。商業(yè)業(yè)部部分分建建議議整體體規(guī)規(guī)劃劃思思路路（（3）——商商業(yè)業(yè)定定位位思思考考73商業(yè)業(yè)街街定定位位———打造造購購物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂樂和和觀觀光光旅旅游游為為一一體體的的““一一站站式式””消消費(fèi)費(fèi)的的特特色色商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)。。商業(yè)部部分建建議整體規(guī)規(guī)劃思思路（（4）—商商業(yè)街街規(guī)劃劃布局局要點(diǎn)點(diǎn)74空間形形態(tài)：：摒棄簡簡單劃劃一的的街道道空間間形態(tài)態(tài)，充充分體體現(xiàn)街街區(qū)的的趣味味性；；共享空空間：令人愉愉悅的的空間間尺度度；短街-窄巷：充分實(shí)實(shí)現(xiàn)商商鋪的的可視視性和和人流流的最最大共共享，，“街街”與與“坊坊”的的感覺覺，體體現(xiàn)““逛””的樂樂趣；；交通組組織：停車場場，易易于到到達(dá)，，易于于排空空；人車分分流：一方面面便利利，另另一方方面還還給步步行者者安全全放松松的空空間；；商業(yè)部部分建建議整體規(guī)規(guī)劃思思路（（5）—商商業(yè)規(guī)規(guī)劃效效果示示意75物業(yè)類類型：：座落落式商商業(yè)街街商業(yè)部部分建建議整體規(guī)規(guī)劃思思路（（6）—商商業(yè)規(guī)規(guī)劃效效果示示意76物業(yè)類類型：：單排排商業(yè)業(yè)街商業(yè)部部分建建議整體規(guī)規(guī)劃思思路(7)—商業(yè)業(yè)建筑筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)77項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容建筑層高主要以一拖二為主，局部采用一拖三，讓整個(gè)商業(yè)街區(qū)錯(cuò)落有致。內(nèi)街街道面寬10米結(jié)構(gòu)框架商鋪進(jìn)深12米商鋪開間4.8米-6米商業(yè)部部分建建議建筑細(xì)細(xì)部建建議(1)—立面面風(fēng)格格78商業(yè)街街建筑筑風(fēng)格格要與與別墅墅區(qū)建建筑風(fēng)風(fēng)格保保持一一致，，采用用現(xiàn)代代中式式風(fēng)格格，現(xiàn)現(xiàn)代中中式風(fēng)風(fēng)格是是以現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格為為主，，加少少量中中國元元素。。這些些“要素”可以是是單純純的強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建建筑外外在表表現(xiàn)形形式、、建筑筑符號(hào)號(hào)、建建筑材材料、、營造造手法法，也也可以以是單單純的的強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑筑精神神、內(nèi)內(nèi)涵，，營造造的氛氛圍等等。商業(yè)街街立面面風(fēng)格格建議議：現(xiàn)現(xiàn)代中中式風(fēng)風(fēng)格建建筑商業(yè)部部分建建議79建筑細(xì)細(xì)部建建議（（2）—商商業(yè)街街主入入口牌坊，，是封封建社社會(huì)為為表彰彰功勛勛、科科第、、德政政以及及忠孝孝節(jié)義義所立立的建建筑物物。也也有一一些宮宮觀寺寺廟以以牌坊坊作為為山門門的，，還有有的是是用來來標(biāo)明明地名名的。。又名名牌樓樓，為為門洞洞式紀(jì)紀(jì)念性性建筑筑物。標(biāo)志性性入口口——牌樓商業(yè)部部分建建議建筑細(xì)細(xì)部建建議（（3）—商商業(yè)街街拐角角80商業(yè)街街弧形形拐角角處，，建筑筑層高高三層層，進(jìn)進(jìn)深可可以達(dá)達(dá)到16米，成成為商商業(yè)街街區(qū)較較大一一處商商業(yè)設(shè)設(shè)施。。商業(yè)街街拐角角效果果示意意商業(yè)部部分建建議建筑細(xì)細(xì)部建建議（（4）—中中心商商業(yè)廣廣場81中心商商業(yè)廣廣場—水車噴噴泉廣廣場傳統(tǒng)中中式水水車居居廣場場中央央，四四周噴噴泉環(huán)環(huán)繞，，這種種古樸樸的水車車轉(zhuǎn)動(dòng)動(dòng)，噴噴泉噴噴射的的水柱柱碰到到水車車四射射，這這是一一種傳統(tǒng)統(tǒng)與時(shí)時(shí)尚完完美結(jié)結(jié)合。。商業(yè)部部分建建議建筑細(xì)細(xì)部建建議（（5）—休休憩廣廣場82休憩廣廣場—涼亭涼亭，，供人人休憩憩觀景景。可可眺望望，可可觀賞賞，可可休息息，可娛樂樂。為為景色色增添添民族族色彩彩和氣氣質(zhì)。。同時(shí)時(shí)也能能成為商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)一個(gè)個(gè)景點(diǎn)點(diǎn)。商業(yè)部部分建建議建筑細(xì)細(xì)部建建議（（6）—商商業(yè)街街天橋橋83商業(yè)街街區(qū)二二層，，用天天橋連連接，，客人人可以以在街街區(qū)二二層兩邊自自由穿穿梭，，從而而提高高商業(yè)業(yè)二層層使用用價(jià)值值。商業(yè)部部分建建議建筑細(xì)細(xì)部建建議（（7）—街街道中中心小小商鋪鋪84商業(yè)街街街道道中心心每30米設(shè)置置一個(gè)個(gè)中式式傳統(tǒng)統(tǒng)小商商鋪，，小商鋪鋪尺寸寸為2.5米*2.5米，小小商鋪鋪內(nèi)可可以做做冷飲飲小飾品品等商商業(yè)活活動(dòng)。。商業(yè)部部分建建議建筑細(xì)細(xì)部建建議（（8）—建建筑小小品設(shè)設(shè)計(jì)意意向85銅雕小小品銅雕小小品指示牌牌石雕小小品石制牌牌石凳項(xiàng)目本本體解解讀產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議整體規(guī)規(guī)劃思思路別墅部部分建建議商業(yè)部部分建建議營銷推推廣策策略整體營營銷策策略銷售節(jié)節(jié)奏策策略媒體推推廣策策略項(xiàng)目本本體概概況SWOT分析關(guān)于案案例借借鑒項(xiàng)目本本體定定位項(xiàng)目客客群定定位項(xiàng)目整整體定定位項(xiàng)目案案名建建議項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位項(xiàng)目形形象定定位項(xiàng)目客群定位關(guān)于客客群分分析87剛性需求剛性改善需求居住品質(zhì)提升型親地生活向往型項(xiàng)目客群定位關(guān)于客客群描描述88這樣的的位置置環(huán)境境，這這樣的的產(chǎn)品品，這這樣的的價(jià)格格已經(jīng)經(jīng)決定定了我我們的的客戶戶群。?？腿好枋銎渌涂蛻羧喝海捍笮湍聊翗I(yè)經(jīng)經(jīng)營主主；海歸派派（具具有中中國情情節(jié)的的人士士）；；有中國國情節(jié)節(jié)政府府高級(jí)級(jí)公務(wù)務(wù)人員員……………重點(diǎn)客客戶群群：錫林浩浩特市市及周周邊礦礦產(chǎn)企企業(yè)主主；企事業(yè)業(yè)單位位高層層管理理者；；其他私私營企企業(yè)主主；本案是針對(duì)高端人群，合理利用當(dāng)?shù)貧v史文化資源，開發(fā)高端住宅產(chǎn)品，挖掘資源之上的居住新價(jià)值。項(xiàng)目客群定位關(guān)于客客群描描述89年齡結(jié)結(jié)構(gòu)：：35-50歲左右右；家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：復(fù)合型型家庭庭成員員組成成（3-6口之家家）；；資產(chǎn)積積累：：具有相相當(dāng)?shù)牡馁Y產(chǎn)產(chǎn)；消費(fèi)趨趨向：：注重產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)在品品質(zhì)與與舒適適度，，同時(shí)時(shí)看中中產(chǎn)品品炫耀耀度與與稀缺缺度；；消費(fèi)形形態(tài)：：沉著地地接觸觸產(chǎn)品品，冷冷靜判判斷產(chǎn)產(chǎn)品是是否符符合需需求，，購買買產(chǎn)品品時(shí)果果斷；；置業(yè)背背景：：二次或或多次次置業(yè)業(yè)，擁擁有豐豐富的的置業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及特特有的的獲知知途徑徑。認(rèn)知渠渠道：：朋友介介紹、、戶外外、活活動(dòng)、、中高高端雜雜志、、廣播播等。。精神追追求：：在滿足足物質(zhì)質(zhì)的基基礎(chǔ)上上，高高度強(qiáng)強(qiáng)調(diào)精精神需需求，，崇尚尚文化化型居居住方方式與與高雅雅情調(diào)調(diào)，喜喜好奢奢侈品品并熱熱愛附附庸風(fēng)風(fēng)雅。。專屬階階層氣氣質(zhì)：：風(fēng)格一一：彰彰顯自自我型型，喜喜歡炫炫耀其其身份份價(jià)值值感；；風(fēng)格格二：：內(nèi)斂斂風(fēng)韻韻型，，作風(fēng)風(fēng)低調(diào)調(diào)，但但擁有有較高高生活活品位位；特有生生活圈圈：注重人人脈培培養(yǎng)與與擴(kuò)張張，希希望與與社會(huì)會(huì)地位位相稱稱的人人士共共處。。項(xiàng)目客群定位客群定定位總總結(jié)90我們的的客戶戶群見見多識(shí)識(shí)廣對(duì)生活活質(zhì)量量要求求更高高，追追求更更健康康的生生活需要彰彰顯自自我獨(dú)獨(dú)特的的品位位，需需要滿滿足自自身審審美需需求需要占占有最最稀缺缺的資資源需要更更適合合的交交際生生活圈圈91需體現(xiàn)現(xiàn)本案案領(lǐng)袖袖級(jí)別別墅項(xiàng)項(xiàng)目的的氣質(zhì)質(zhì)！需與本本案的的土地地資源源屬性性完美美結(jié)合合！需符合合潛在在客群群的物物質(zhì)及及精神神訴求求！整體定定位思思考項(xiàng)目整整體定定位92貝子廟歷史文化價(jià)值中式別墅庭院居住核心價(jià)值【文化價(jià)值】【產(chǎn)品價(jià)值】居住身份感受價(jià)值【精神價(jià)值】貝子廟是內(nèi)蒙古四大廟宇之一。位于錫林郭勒盟錫林浩特市北部“額爾敦陶力蓋”敖包南坡下，蒙古語名“班智達(dá)葛根廟”，漢名“崇善寺”。始建于清乾隆八年(公元1742年)，歷經(jīng)七世活佛不斷修繕，有著270年悠久歷史。獨(dú)具傳統(tǒng)特色的中式別墅集群，以庭院與圍墻為業(yè)主營造獨(dú)有的私密性，現(xiàn)代四合院代表著中國文化的復(fù)興與回歸，更符合客群的內(nèi)心對(duì)于社會(huì)地位與自我價(jià)值體現(xiàn)的潛在追求。整體定定位思思考——項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值分分析項(xiàng)目整整體定定位93低密度度人文文豪宅宅特區(qū)區(qū)整體定定位導(dǎo)導(dǎo)向項(xiàng)目整整體定定位項(xiàng)目價(jià)價(jià)值升升華項(xiàng)目整整體定定位一畝八八分地地一一宅宅寫春春秋95別墅組組團(tuán)：：和碩碩郡府府釋意：：“和和碩””滿語語的意意思是是地方方，清清朝妃妃嬪生生的公主常常常封為““和碩公公主”，，郡王為為清朝二二等王爵爵，“和碩郡郡府”就就是地方方的王府府之意思思。商業(yè)街組組團(tuán)：王王府古街街釋意：““和碩郡郡府”就就是地方方的王府府之意思思，“王王府”與與“王府井井大街””相對(duì)應(yīng)應(yīng)，“古古”指項(xiàng)項(xiàng)目建建筑特色色，故稱稱“王府古街””。案名建議議項(xiàng)目案名名定位96別墅組團(tuán)團(tuán)：固山山華府釋意：貝貝子廟始始建于清清朝乾隆隆年間，，是清政政府在錫錫林郭勒地區(qū)區(qū)整政治治中心，，“貝子子”也是是清朝固固山貝子子的簡稱，貝子子是清朝朝第四等等王爵，，這里用用“固山山華府””，就是王府的的意思。。商業(yè)街組組團(tuán)：固固山金街街釋意：同同上，““固山””是清朝朝第四等等王爵，，“金””說明指指出商業(yè)能能帶來金金，“街街”代指指商業(yè)街街，故稱稱“固山山金街””。案名建議議項(xiàng)目案名名定位【釋意】】領(lǐng)——領(lǐng)導(dǎo)、領(lǐng)領(lǐng)秀、引引領(lǐng)的內(nèi)內(nèi)涵，同同時(shí)也表表現(xiàn)出物物業(yè)視野野廣闊的的特征；；仕——對(duì)人的美美稱，也也有做官官的意思思，暗合合目標(biāo)客客層進(jìn)入入社會(huì)影影響力階階層的愿愿望，符符合中國國人人性性中對(duì)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)話語語權(quán)的渴渴望；山——以山的內(nèi)內(nèi)涵表現(xiàn)現(xiàn)高遠(yuǎn)、、博大的的胸襟，，呈現(xiàn)一一種雄渾渾、內(nèi)斂斂、成熟熟的精神神氣質(zhì)；；中國墅———直接點(diǎn)明明產(chǎn)品的的風(fēng)格。。整體追求求的就是是一種渾渾然大氣氣，尊貴貴而不跋跋扈的氣氣質(zhì)！領(lǐng)仕山中中國墅墅——半山山藝墅名名門門風(fēng)范———案名建議議（方向向二）項(xiàng)目案名名定位半山原原生墅——風(fēng)華華國韻大奢無形形——江山領(lǐng)秀秀——一畝畝八分地地一一宅寫春春秋———半山藝藝墅——國風(fēng)風(fēng)文脈一府傳家家——案名建議議（方向向二）項(xiàng)目案名名定位錦繡華城城——錦繡繡生活華華麗綻綻放———心逸墅——心港港灣逸逸生活活——99中式半山山雅墅純粹私家家庭院產(chǎn)品屬性性定位導(dǎo)導(dǎo)向（是是什么樣樣的別墅墅群？））產(chǎn)品屬性性定位現(xiàn)代中式式庭院別墅墅100——純中式殿殿堂堂級(jí)豪門門院墅——中國風(fēng)半半山山人文藝藝墅——中國風(fēng)坡坡地地原生墅墅——中國風(fēng)半半山山·原生墅——新中式現(xiàn)現(xiàn)代代城市別別墅產(chǎn)品屬性性定位導(dǎo)導(dǎo)向（是是什么樣樣的別墅墅群？））產(chǎn)品屬性性定位101中式別墅墅，重拾拾傳統(tǒng)大大旗中式大宅宅，回歸歸院落文文化精髓髓產(chǎn)品文化化內(nèi)涵產(chǎn)品屬性性定位102和碩郡郡府府·中國別別墅墅形象定位位導(dǎo)向項(xiàng)目形象象定位詮釋：和碩郡府府：貝子廟始始建于清清朝乾隆隆年間，，是清政政府在錫錫林郭勒勒地區(qū)整整政治中中心，““貝子””也是清清朝固山山貝子的的簡稱，，貝子是是清朝第第四等王王爵，““和碩””滿語的的意思是是地方，，清朝妃妃嬪生的的公主常常常封為為“和碩碩公主””，郡王王為清朝朝二等王王爵，““和碩郡郡府”就就是地方方的王府府的意思思。中國別墅墅：與“中式式別墅””相比，，“中國國別墅””更具包包容性，，更加旗旗幟鮮明明。它概概述了蘊(yùn)蘊(yùn)涵古今今、中西西合璧的的新中式式建筑風(fēng)風(fēng)格，它它包容了了建筑形形式與精精神內(nèi)涵涵。如果果說“中中式別墅墅”是一一種建筑筑風(fēng)格的的復(fù)古，，那么，，“中國國別墅””將是旗旗幟鮮明明的對(duì)中中式別墅墅進(jìn)行真真正的本本土化回回歸。最最重要的的是，與與未來可可能的對(duì)對(duì)手形成成鮮明區(qū)區(qū)隔。103美墅大宅宅︱名門風(fēng)范范風(fēng)華國韻韻︱大奢無形形風(fēng)華國韻韻︱半山藝墅墅形象定位位導(dǎo)向項(xiàng)目形象象定位104國風(fēng)文脈脈一府傳家家核心主題題定位（（SLOGAN）項(xiàng)目主題題定位105——收藏藏一座山山——只有有你才可可以——系出出名門的的優(yōu)雅——源本本天賦自然奢享享廣告語（（范例））項(xiàng)目主題題定位項(xiàng)目本體體解讀產(chǎn)品規(guī)劃劃建議整體規(guī)劃劃思路別墅部分分建議商業(yè)部分分建議營銷推廣廣策略整體營銷銷策略銷售節(jié)奏奏策略媒體推廣廣策略項(xiàng)目本體體概況SWOT分析關(guān)于案例例借鑒項(xiàng)目本體體定位項(xiàng)目客群群定位項(xiàng)目整體體定位項(xiàng)目案名名建議項(xiàng)目產(chǎn)品品定位項(xiàng)目形象象定位營銷推廣廣策略整體營銷銷策略—一軸兩點(diǎn)點(diǎn)107整體營銷銷策略：：基于區(qū)域域市場、、客戶以以及項(xiàng)目目產(chǎn)品的的特點(diǎn)，，結(jié)合過過往營銷銷推廣經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，我我司認(rèn)為為本項(xiàng)目目營銷推推廣的總總體策略略是：““一軸兩兩點(diǎn)”營營銷操作作策略,“一軸””指整個(gè)個(gè)營銷操操作中以以“體驗(yàn)驗(yàn)式營銷銷”為軸軸線，““活動(dòng)營營銷”和和“渠道道營銷””在營銷銷執(zhí)行過過程相互互穿插應(yīng)應(yīng)用。渠道營銷銷回歸銷售售力活動(dòng)營銷銷提高形象象體驗(yàn)驗(yàn)式式營銷營銷推廣廣策略整體營銷銷策略——圖圖標(biāo)解析析108體驗(yàn)營銷價(jià)值營銷活動(dòng)營銷渠道營銷階段執(zhí)行整體營銷銷策略體驗(yàn)營銷銷—4P支撐體系系109客戶視覺覺感知（（VP）：包裝、導(dǎo)導(dǎo)示、個(gè)個(gè)人及現(xiàn)現(xiàn)場形象象通過現(xiàn)場場包裝、、導(dǎo)示、、園林展展示，各各崗位服服務(wù)人員員著裝、、妝容、、精神面面貌展示示，以及及案場形形象展示示給客戶戶帶來視視覺上的沖沖擊并能能形成好好評(píng)；客戶行為為感知（（BP）：標(biāo)