XXXX年月日北京金地格林項目運營策劃大綱

金地格林格林項目運營策劃大綱華北區(qū)域公司2012.11.14為什么要做運營策劃？

明確項目運營定位和核心目標(biāo)（經(jīng)營指標(biāo)），為后續(xù)產(chǎn)品定位奠定基礎(chǔ)；結(jié)合運營定位，對前期投資策劃評審結(jié)論進行對比、審視和評估；

針對項目實際情況，梳理對項目運營產(chǎn)生直接或重大影響的問題，進行前置并做為重點關(guān)注項

明確需要前置的營銷推廣動作解決四大問題：目錄項目運營定位分析項目土地屬性分析供求關(guān)系與市場變化趨勢分析目標(biāo)客戶分析競爭格局分析

明確項目運營定位及核心指標(biāo)項目重要運營問題分析項目營銷推廣分析宗地位于東五環(huán)和東六環(huán)之間，處于正在建設(shè)中的通州新城核心區(qū)的西北邊緣的通州商務(wù)園內(nèi)；距離通州主城區(qū)約3.5公里；距離CBD、國貿(mào)商圈、燕莎商圈大約有21公里的車程；距離首都機場約12公里；南側(cè)距離朝陽北路延長線僅有約1.5公里；西側(cè)毗鄰溫榆河畔，環(huán)境宜人。一、運營定位分析-項目土地屬性1、項目地塊自有屬性分析——位置篇：CBD商圈空港商圈朝北商圈通州老城區(qū)通州新城核心區(qū)位于通州商務(wù)園內(nèi)，通州新城西北端，與朝陽區(qū)交界處，臨近朝陽北路延長線。西距CBD12公里，南距京哈高速1.2公里，北距首都機場10公里，東側(cè)緊鄰?fù)樎?。四大成熟商圈包圍，與高速發(fā)展中的通州新城核心區(qū)共成長。潛力區(qū)域，四大成熟商圈環(huán)抱一、運營定位分析-項目土地屬性1、項目地塊自有屬性分析——區(qū)域篇：區(qū)域篇：宜居區(qū)域，高知人群聚集地通州商務(wù)園總規(guī)劃面積7.3平方公里，分二期滾動開發(fā)建設(shè)，綠化率高達50%，綜合容積率0.8-1.5。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：首都金融功能區(qū)、國家電子商務(wù)示范基地功能規(guī)劃：濱水生態(tài)、低密度、花園式商務(wù)核心區(qū)，與金融街、CBD、總部基地形成功能互補入駐企業(yè)：電子商務(wù)企業(yè)為主，高新高知人群聚集地交通篇：路網(wǎng)密集，交通便利路網(wǎng)：至CBD：京通快速、朝陽路、朝陽北路、兩廣延長線至首都機場：壁富路、機場二高速高速路：京津高速、京津塘高速、京沈高速、京哈高速軌道交通：現(xiàn)狀：地鐵八通線、6號線（物資學(xué)院站）規(guī)劃：地鐵八通線和規(guī)劃建設(shè)的M6、S6、R1、R1支等8條公共交通：619路（翠福園小區(qū)-五路橋東）619路公交車物資學(xué)院站交通篇：本案物資學(xué)院站，地鐵6號線價值凸顯距離地鐵6號線3公里；年底即通車，地鐵價值凸顯；北京東西向大動脈，與多條地鐵線路實現(xiàn)換乘。物資學(xué)院站交通篇—微觀交通：宗地微觀交通非常發(fā)達，目前周邊四至道路已修建完畢或正在建設(shè)；通過宗地西側(cè)的商務(wù)園中路或溫榆河?xùn)|路可快速到達朝陽北路。公交站點(如圖所示)：翠福園的東側(cè)和南側(cè)有兩個公交站點，有公交車924、319、1路、3路小巴(可直達通州城區(qū)，在北關(guān)環(huán)島可換乘多輛公交車直達城區(qū))，還有直達市區(qū)的846、930路(可直達朝陽門、呼家樓)。未來規(guī)劃：宗地北側(cè)的潞苑北大街直達東五環(huán)；溫榆河西路可直接機場二高速。四至篇：商務(wù)園區(qū)住宅地塊，價值上升通道良好商務(wù)園區(qū)內(nèi)住宅用地，政府規(guī)劃利好，已有多家企業(yè)入駐，未來租售可期，價值上升通道良好。

地塊C2-8地塊C2-10C2-9C2-7C2-61321234856745678地塊北面的高高壓線地塊西面開始始了建筑地塊南面有6層樓現(xiàn)場有變電站站地塊中間有30m道路地塊南面的高高壓線

地塊C2-8地塊C2-10C2-9C2-76通州殯儀館1.從航空航線比比較近2.從現(xiàn)場能看通通州殯儀館3.地塊周邊有高高壓線4.60米控高配套篇：外部大型配套套主要集中在在朝陽北路園區(qū)內(nèi)的大型型配套香格里拉大酒店教育配套教育配套教育配套教育配套濱河森林公園園朝陽大悅城長楹天街非中心園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有有小學(xué)、幼兒兒園市政景觀綠化化帶本體篇：地塊規(guī)模：總用地面積72421㎡，可銷售住宅宅建筑面積155610㎡；容積率：綜合2.28；南地塊容積積率2.28，北地塊容積積率2.26；控高：60米配套：商業(yè)配套（4607㎡），幼兒園園（3360㎡）。一、運營定位分析析-項目土地屬性2、是否有可可能優(yōu)化或升升級土地屬性性：項目東北側(cè)大大型市政綠化化帶，可優(yōu)化化為項目的景景觀長廊，提提升項目價值值點。目前周邊配套套欠缺；宗地北側(cè)的變變電站和東北北角的高壓塔塔對本項目的的居住價值有有一定影響；；通州殯殯儀館館距離離項目目較近近，對對客戶戶置業(yè)業(yè)有一一定的的心理理障礙礙；Weaknesses劣勢：：Strengths優(yōu)勢：：產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢：：通州州商商務(wù)務(wù)園園———北京京市市“新城城金金融融服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)”，分分三三期期建建設(shè)設(shè)，，建建面面700萬平平，，一一期期占占地地2.96平方方公公里里，，規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑面面積積約約218萬平，擬擬可容納納3-5萬辦公人人員。一、運營定位位分析-項目土地屬性性3、地塊塊SWOT分析析：交通優(yōu)勢勢：與年內(nèi)將將建成的的地鐵6號線、主干道道朝陽北北路相距距僅3公里、距距離首都都機場12公里、距距通燕高高速3.5公里，25分鐘即可可到達CBD核心區(qū)，，將吸引引大量CBD白領(lǐng)置業(yè)人群群，資源優(yōu)勢：項目位于溫榆榆河畔，有較較好的自然資資源景觀品牌優(yōu)勢：距大望路金地地中心僅25分鐘車程，途途徑金地名京京，可有效借借力金地在CBD品牌影響力。。與大興、房山山等新興區(qū)域域相比，通州州更成熟，發(fā)發(fā)展更快，但但在本輪調(diào)控控下區(qū)域成交交均價最低，，因此未來價價格成長空間間更大，通州具備與CBD相鄰的獨特優(yōu)優(yōu)勢，隨著地地鐵6號線年內(nèi)建成成，北通州憑憑借其與市區(qū)區(qū)距離更近的的區(qū)位優(yōu)勢、、更方便快捷捷的軌道交通通優(yōu)勢將在大大通州板塊中中異軍突起。。通州板塊內(nèi)各各項目大都在在限購政策出出臺前拿地并并規(guī)劃，戶型型面積偏大，，整個區(qū)域內(nèi)內(nèi)70平左右兩居及及50平一居等總價價100萬內(nèi)產(chǎn)品缺失失。區(qū)域未來供給給較小，供不不應(yīng)求格局已已初步顯現(xiàn)。。Opptunities機會：Threats威脅：：宏觀經(jīng)經(jīng)濟風(fēng)風(fēng)險限購等等宏觀觀政策策風(fēng)險險一、運營定定位分分析-項目土地屬屬性3、地地塊SWOT分分析：：SWOT分析總總結(jié)——發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，把握握機會會借勢品品牌優(yōu)優(yōu)勢，，深挖挖價值值洼地地價值值，把握握交通通利好好價值值項目土土地屬屬性小小結(jié)：：1.地塊位位于通通州商商務(wù)園園區(qū)，，朝陽陽區(qū)與與通州州區(qū)交交匯處處，4大成熟熟商圈圈包圍圍，區(qū)區(qū)域價價值凸凸顯。。2.商務(wù)園園區(qū)大大力規(guī)規(guī)劃及及重點點企業(yè)業(yè)不斷斷入住住，價價值上上升通通道漸漸現(xiàn)。。3.地鐵鐵6號線線12月份份開開通通，，交交通通利利好好不不斷斷擴擴大大。。4.小體體量量社社區(qū)區(qū)，，地地塊塊周周邊邊雖雖有有可可優(yōu)優(yōu)化化景景觀觀資資源源，，但但無無強強勢勢景景觀觀資資源源，，不不具具備備打打造造高高端端社社區(qū)區(qū)質(zhì)質(zhì)素素。。一、、運營營定定位位分分析析-項項目目土地地屬屬性性1、、北北京京市市總總供供求求關(guān)關(guān)系系研研究究：：分析析:供需需情情況況對對比比分分析析，，北北京京市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整整體體處處于于供供不不應(yīng)應(yīng)求求狀狀態(tài)態(tài)，，2月份份以以來來，，成成交交面面積積均均已已超超過過供供應(yīng)應(yīng)面面積積，，其其中中近近幾幾個個月月更更是是供供明明顯顯大大于于求求。。供應(yīng)應(yīng)市市場場來來看看，，2012年全全年年住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)情情況況不不佳佳，，僅僅9月份份有有大大量量新新項項目目入入市市，，推推高高了了市市場場的的存存量量。。數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示：：按面面積積段段區(qū)區(qū)分分的的成成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)看看，，100㎡以以下下房房源源成成交交情情況況一一直直較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定，占占總總成成交交約約45%。一、、項目目運運營營定定位位分分析析-供供求求關(guān)關(guān)系系與與市市場場變變化化趨趨勢勢分分析析1、北京京總供求求關(guān)系研研究：分析：調(diào)控深化化期（2011年1月-2012年2月）：通通州受限限購政策策影響在在北京各各子市場場中最為為顯著，，價格下下滑幅度度大，大大部分剛剛需產(chǎn)品品價格已已接近甚甚至低于于房山長長陽剛需需產(chǎn)品價價格，價價格被低低估。市場復(fù)蘇蘇期（2012年2月-至今）：：隨著北北京市場場復(fù)蘇，，通州市市場成交交復(fù)蘇明明顯，但但價格仍仍保持在在低位，，從供應(yīng)應(yīng)面看，，2012年6月，華遠(yuǎn)遠(yuǎn)銘悅、、首開國國風(fēng)美侖侖等新盤盤入市沖沖高當(dāng)月月供給，，9月推盤量量較小，，成交有有所下滑滑，但從從供需比比看，成成交仍保保持在高高位，供供不應(yīng)求求格局明明顯。未來趨勢勢預(yù)測：：通州區(qū)區(qū)域配套套成熟，，城市未未來規(guī)劃劃發(fā)展在在各衛(wèi)星星城中處處于最核核心地位位，該區(qū)區(qū)域當(dāng)前前價格嚴(yán)嚴(yán)重被低低估，未未來政策策面無大大變化則則通州將將迎來北北京各子子市場中中最顯著著的量價價齊升局局面，未未來市場場可期。。一、運營定位位分析-項目土地屬性性1、通州州區(qū)總供供求關(guān)系系研究：：市場存量量集中在在兩居，，兩居總總存量達達到58%，以85-95㎡的傳統(tǒng)統(tǒng)兩居為為主，占占比達到到53%三居存量量較高，，總體存存量在28%，115平米左右右小三居居和133-140平米舒適適三居各各占一半半；50-80平米段的的戶型不不足9%，這說明明整體市市場中小小戶型的的供求出出現(xiàn)矛盾盾。已推未售售項目戶戶型配比比盤點一、項目運營營定位分分析-供求關(guān)系系與市場場變化趨趨勢分析析2、通州區(qū)區(qū)已推未未售項目目情況盤盤點研究究：已推未售售存量產(chǎn)產(chǎn)品中，，針對年年輕白領(lǐng)領(lǐng)的50-60平一居及及緊湊的的70-80平小兩居居基本無無供應(yīng)，，該細(xì)分分市場出出現(xiàn)空白白，而85-95平米二居居市場競競爭激烈烈。貨量盤點點數(shù)據(jù)顯顯示：整體上看看，參考考項目已已推未售售量并不不多，在在經(jīng)過上上半年快快速去化化的市場場行情，，多數(shù)項項目的庫庫存量在在1-2萬㎡；；后期供應(yīng)應(yīng)主要集集中在京京貿(mào)國際際城，華華遠(yuǎn)銘悅悅，合生生濱江帝帝景，華華業(yè)東方方玫瑰，，總建面面達到130.8萬㎡；其其中合生生濱江帝帝景當(dāng)期期剩余以以89㎡兩居，，120-140三居大戶戶型為主主，且含含精裝修修，成交交均價16500元/㎡。一、項目運營營定位分分析-供求關(guān)系系與市場場變化趨趨勢分析析2、通州區(qū)區(qū)待售貨貨量盤點點研究：：潛在供應(yīng)應(yīng)中中鑫鑫源獲取取的商務(wù)務(wù)園C2西區(qū)地塊塊和項目目形成直直接競爭爭關(guān)系，，體量為為11.6萬平。潛在供應(yīng)應(yīng)量合計計32.9萬平未來供應(yīng)應(yīng)合計186.7萬平2、通州區(qū)區(qū)待售貨貨量盤點點研究：：一、項目運營營定位分分析-供求關(guān)系系與市場場變化趨趨勢分析析2011作為北京京市有史史以來調(diào)調(diào)控最嚴(yán)嚴(yán)厲，房房地產(chǎn)市市場最慘慘淡的一一年，全全年的成成交量基基本處于于波谷位位置，2011年片區(qū)需需求量為為27.8萬平米；；2012年隨著政政策的逐逐步放松松，北京京市房地地產(chǎn)市場場成交量量節(jié)節(jié)攀攀高，僅僅1-10月片區(qū)需需求量達達到48.6萬平米，，可以預(yù)預(yù)見下半半年片區(qū)區(qū)的需求求量將進進一步擴擴大，預(yù)預(yù)計全年年需求量量可實現(xiàn)現(xiàn)55-60萬平米。。從供需狀狀況可以以看出，，通州片片區(qū)作為為背景最最早發(fā)展展的新城城區(qū)域，，依托CBD區(qū)域的的快速速發(fā)展展，雖雖然在在嚴(yán)厲厲的調(diào)調(diào)控政政策下下出現(xiàn)現(xiàn)了大大幅調(diào)調(diào)整，，但是是隨著著限購購政策策的逐逐漸放放寬，，東部部區(qū)域域沉寂寂已久久的購購買力力即將將爆發(fā)發(fā)，通通州片片區(qū)未未來發(fā)發(fā)展的的潛力力仍然然很大大，供供不應(yīng)應(yīng)求的的狀況況將會會顯現(xiàn)現(xiàn)。2、通州區(qū)需需求情況研研究：一、項目運營定定位分析-供求關(guān)系與與市場變化化趨勢分析析2、通州區(qū)需需求情況研研究：一、項目運營定定位分析-供求關(guān)系與與市場變化化趨勢分析析一居及兩居居產(chǎn)品供不不應(yīng)求態(tài)勢勢明顯。2、通州區(qū)需需求情況研研究：一、項目運營定定位分析-供求關(guān)系與與市場變化化趨勢分析析60㎡以下及80-100㎡產(chǎn)品供求求明顯失衡衡城市及片區(qū)區(qū)總供求關(guān)關(guān)系小結(jié)：：1.城市住宅供供應(yīng)乏力，，供不應(yīng)求求態(tài)勢明顯顯，且城市市小面積產(chǎn)產(chǎn)品需求持持續(xù)旺盛。。2.區(qū)域住宅需需求不斷增增長，且土土地市場盤盤點顯示，，后期供應(yīng)應(yīng)不足，無無法滿足旺旺盛需求。。3.區(qū)域小面積產(chǎn)產(chǎn)品（60㎡以下及80-100㎡）供求失衡衡明顯。一、運營定位分析析-客戶1、物理屬性：：一、運營定位分析析-客戶1、物理屬性：：以格林系列二二檔客戶為主主客戶分析小結(jié)結(jié)：項目客戶以格格林系列二檔檔客戶為主；；客戶以租住在在通州、CBD等東部地緣緣性為主，活活動區(qū)域主要要為朝陽區(qū)、、通州區(qū)；年年齡集中在26-35歲，處于家庭庭建立初期和和成長期；日日常出行多以以軌道公共交交通為主；客戶多為首次次置業(yè)，以北北京工薪階層層為主，現(xiàn)多多為租住狀態(tài)態(tài)。運營定位分析析-競爭格局局解析1、競爭對手手研究：目前競競品多多集中中在通通州主主城區(qū)區(qū)，配配套齊齊全，，居住住氛圍圍濃厚厚珠江拉維小鎮(zhèn)東方逸品閣京貿(mào)國際城通州主主城區(qū)區(qū)占地面面積:20.7萬平方方米住宅面面積:69萬平方方米物業(yè)類類別：：高端端住宅宅5089套建筑類類別：：35層板樓樓結(jié)合合、小小高層層裝修狀狀況：：毛坯坯交通狀狀況：：京哈哈高速速、京京通快快速、、朝陽陽路，，公交交938支9容積積率率：2.5綠化化率率：60%成交均均價：：17000元/㎡（7#報價））套均面面積：：93平米月均去去化：：88套/12915萬元12年截止止9月底合合計銷銷售金金額：：116242萬元一期二期三期競品—京貿(mào)國國際城城產(chǎn)品定定位：：品質(zhì)質(zhì)感中中上、、小戶戶型為為主、、大型型社區(qū)區(qū)運營定定位：：快速速回籠籠資金金類項項目小街西路4車道30M梨園南街8車道40M臨河里路4車道30M小街路4車道30M占地面積:25萬平方米住宅面積:72萬平方米，其其中公寓5萬平米物業(yè)類別：住住宅7251套建筑類別：板板樓、高層層裝修狀況：毛毛坯交通狀況：京京哈高速、京京通快速、朝朝陽路，公交交938支9容積率：：3.12綠化率：：35%成交均價：16500萬/㎡套均面積：88平米月均去化：120套/15648萬元12年截止9月底合計銷售售金額：140829萬元競品—華業(yè)東方玫瑰瑰產(chǎn)品定位：品品質(zhì)感中上、、小戶型為主主、區(qū)域大盤盤運營定位：利利潤率優(yōu)先，，兼顧去化速速度占地面積:21萬平方米住宅面積:19萬平方米物業(yè)類別：高高端住宅1200套建筑類別：12棟高層板樓裝修狀況：精精裝交通狀況：八八通線土橋站站、公交817、924等開盤時間：2012-8容積率：：2.2綠化率：：30%成交均價：16000元/㎡套均面積：83平米月均去化：93套/11556萬元12年截止9月底合計銷售售金額：34668萬元注：8月去化162套，套均面積積79平米。根據(jù)現(xiàn)場實實際調(diào)研，該該項目小戶型型現(xiàn)已售罄，，后期無供應(yīng)應(yīng)。當(dāng)期存貨貨及后繼供應(yīng)以84-89平米2居和130-140平米3居為主競品—華遠(yuǎn)銘悅產(chǎn)品定位：品品質(zhì)感中上、、大戶型為主主運營定位：利利潤率優(yōu)先型型項目近期推出4層190-400平大戶型，銷銷售價格下降降，去化速度度減緩，中小小戶型推售期期月均去化速速度110套左右競品—K2百合灣產(chǎn)品定位：品品質(zhì)感好、大大戶型為主運營定位：利利潤率優(yōu)先型型項目競爭分析小結(jié)結(jié)：1.區(qū)域市場以剛剛需項目為主主，競品多集集中在通州主主城區(qū)，主城城區(qū)配套齊全全，居住氛圍圍濃厚，競品品項目檔次中中上，多為利潤率優(yōu)先型型項目。2.區(qū)域內(nèi)競品小小戶型產(chǎn)品已已基本去化完完畢，后期剩剩余產(chǎn)品多以以90㎡以上大面積積產(chǎn)品為主。。項目運營策略略選擇：一、運營定位分析析——明確項目運營營定位及核心心指標(biāo)運營定位：快快速回籠現(xiàn)金金流型項目客戶定位：剛剛需首置首改改產(chǎn)品定位：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項項目項目運營策略略：?，F(xiàn)金流的快快銷型項目，成本和售價價偏重于低成成本低售價，，以充分的安安全邊際保證證能夠快速走走量第一梯隊2.2萬第二梯隊1.45-1.7萬第三梯隊1.3-1.4萬項目名稱K2百合灣本項目市場占占位華業(yè)東方玫瑰瑰主力產(chǎn)品線客群線110平三居400平四居以改善性為主主，CBD高級白領(lǐng)及通通州區(qū)域改善善型客群，月月收入2萬以上，客戶戶更強調(diào)社區(qū)區(qū)品質(zhì)、景觀觀資源等。63平一居85-95平二居CBD剛需客群，收收入1萬-2萬左右，客戶戶支付能力約約束主要來自自首付，通常常選擇最小戶戶型。55平一居69-73平小兩居純剛需客戶為為主、CBD普通白領(lǐng)家庭庭、朝陽板塊塊北漂一族，，通州商務(wù)園園普通上班族族，收入5000-10000之間，既受首首付約束，又又受月供約束束銷售均價22000華業(yè)東方玫瑰瑰14500、京貿(mào)國際城16000參考價格14000京貿(mào)國際城60-81平一居83-94平兩居以北京東部區(qū)區(qū)域限購剛需需客群及部分分投資型客戶戶為主。通過過loft裝修改造可滿滿足類似100平左右的居住住需求20000中弘北京像素素50平-80平LOFT一、運營定位分析析——明確項目運營營定位及核心心指標(biāo)產(chǎn)品占位：二、營銷推廣廣分析與初步步策略展示區(qū)策略——臨時售樓處建建議結(jié)合工程節(jié)點點及營銷安排排計劃，建議議前期在金地地中心設(shè)立臨時售樓處，，提前蓄客。選址建議：金地中心，既鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶活動區(qū)區(qū)域，又充分分嫁接品牌優(yōu)優(yōu)勢；包裝建議：年輕、時時尚、輕快快、色彩鮮鮮明，契合合客群氣質(zhì)質(zhì)。二、營銷推推廣分析與與初步策略略展示區(qū)策略略——現(xiàn)場售樓處處建議整合項目商商業(yè)配套，，搭置項目目現(xiàn)場售樓樓處，既可可以滿足住住宅施工需需求，又不不影響銷售售及展示；；售樓處一層層為接待洽洽談處，二二層為簡易易樣板間，，既滿足工工期，又能能夠有效展展示；主銷售期內(nèi)內(nèi)，將售樓樓處對面的的幼兒園用用地打造為為園林示范范區(qū)，傳承承格林系的的綠色文化化。二、營銷推推廣分析與與初步策略略公司品牌與與項目的互互動策略結(jié)合公司目目前五大產(chǎn)產(chǎn)品系，本本案氣質(zhì)與與格林系較較為一致，，建議在格格林系的基基礎(chǔ)上結(jié)合合客戶特質(zhì)質(zhì)，打造成成格林系青青年社區(qū)。。建筑類型：：小高層產(chǎn)產(chǎn)品為主產(chǎn)品面積：：格林二檔檔，年輕時時尚的小戶戶型剛需社社區(qū)二、營銷推推廣分析與與初步策略略營銷節(jié)點排排布：2012-20132012年底2013年一季度推售房源盤盤點：一期推售房房源484套，其中75㎡兩居242套，占比50%，55㎡一居72套，占比15%。推售釋放口口徑：首期推售12#、13#、14#、15#樓，即可認(rèn)認(rèn)購房源484套。三、結(jié)論———運營策策略的安排排和選擇項目定位：：格林二檔，，年輕時尚尚的小戶型型剛需社區(qū)區(qū)區(qū)域域公公司司層層面面對對項項目目策策略略的的安安排排：：?，F(xiàn)現(xiàn)金金流流的的快快銷銷型型項項目目產(chǎn)品品定定位位：：針對對剛剛需需首首置置客客戶戶的的小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位———產(chǎn)品品主主張張產(chǎn)品品主主張張：：時尚尚、、活活力力、、青青春春崇尚尚自自由由、、彰彰顯顯個個性性溫馨馨、、便便利利、、創(chuàng)創(chuàng)新新四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位———戶型型配配比比及格格線線標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)線線標(biāo)桿桿線線優(yōu)化化成成本本，，以以節(jié)節(jié)點點突突出出整整體體，，戶型型上上盡盡量量合合理理利利用用空空間間，，盡盡可可能能多多的的設(shè)設(shè)計計出出贈贈送送空空間間，，以以契契合合剛剛需需客客戶戶貪貪圖圖實實惠惠的的特特征征，，戶戶型型可可作作為為本本項項目目的的最最大大價價值值點點景觀觀與與外外部部空空間間戶型型采用用現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風(fēng)風(fēng)格格，，簡簡單單大大方方，，造造價價相相對對合合理理立面面金地地物物業(yè)業(yè)金金牌牌品品質(zhì)質(zhì)，，以以超超群群的的展展現(xiàn)現(xiàn)與與細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)服服務(wù)務(wù)打打造造余余姚姚最最高高端端與與最最貼貼心心的的管管家家式式物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)體體系系。。物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)及及配配套套考慮慮到到地地塊塊周周邊邊商商業(yè)業(yè)配配套套缺缺乏乏，，建建議議本本項項目目充充分分考考慮慮居居住住者者的的生生活活便便利利性性而而設(shè)設(shè)置置商商業(yè)業(yè)配配套套，，讓讓日日常常購購物物需需要要在在社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)即即可可完完成成價值值樹樹及及價價值值點點建建議議四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位———價值值樹樹及及價價值值點點建建議議珠江拉維小鎮(zhèn)（中式現(xiàn)代/面磚）東亞逸品閣（歐式簡約/面磚、石材）K2百合灣（新古典/石材）京貿(mào)國際（現(xiàn)代簡約/涂料、面磚）新華聯(lián)運港灣（現(xiàn)代/面磚）富力金禧花園（新古典Artdeco/涂料、石材）華業(yè)東方玫瑰（中式現(xiàn)代/涂料）金隅花石匠外立面（中式現(xiàn)代/面磚）分析析:從外外立立面面風(fēng)風(fēng)格格上上看看，，競競品品項項目目外外立立面面以以現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格為為主主，，品品質(zhì)質(zhì)略略高高項項目目采采用用新新古古典典風(fēng)風(fēng)格格，，多多偏偏簡簡約約，，時時尚尚感感較較差差，，僅僅中中弘弘北北京京像像素素項項目目時時尚尚感感較較強強從里里面面用用材材上上看看，，競競品品項項目目多多采采用用面面磚磚，，部部分分品品質(zhì)質(zhì)較較高高的的采采用用面面磚磚+石材材，，品品質(zhì)質(zhì)略略遜遜的的采采用用““面面磚磚+涂料料””。。結(jié)論論：：競競品品項項目目風(fēng)風(fēng)格格上上較較符符合合30-40歲年年齡齡段段客客群群審審美美觀觀，，用用材材相相對對較較好好，，純純使使用用涂涂料料項項目目極極少少，，反反映映通通州州各各競競品品在在外外立立面面的的打打造造上上頗頗為為重重視視。。中弘北北京像像素（（現(xiàn)代代/涂料、、面磚磚）立面--價值點點建議議立面--價值點點建議議現(xiàn)代格格林（（北方方）風(fēng)風(fēng)格大體塊塊的形形體構(gòu)構(gòu)成，，與色色彩對對比，，時尚尚現(xiàn)代代的立立面風(fēng)風(fēng)格，，彰顯顯年輕輕的個個性、、自由由時尚、、張揚揚、創(chuàng)創(chuàng)意、、個性性、色色彩鮮鮮明分析：：從競爭爭面看看：競品外外立面面用材材偏中中上，，為保保持競競爭力力，建建議本本項目目立面面打造造為標(biāo)標(biāo)桿價價值點點。從客戶戶面看看:80后是一一群視視覺動動物，，他們們偏愛愛色彩彩、畫畫面，，他們們有些些張揚揚、喜喜歡自自由、、他們們追求求時尚尚、崇崇尚創(chuàng)創(chuàng)意，，喜歡歡彰顯顯個性性的產(chǎn)產(chǎn)品，，因此此建議議價值值點為為：及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線立面景觀與外部部空間價價值值點建議及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線景觀與外部空間景觀--價價值點建議議景觀--價值點建議議低成本，高高效果自然，閑適適運動、健身身多低矮植被被戶型--價價值點建議議分析：從競爭項目目的主力產(chǎn)產(chǎn)品看：基基本都是首首置型產(chǎn)品品，一居室室面積區(qū)間間63-68平，總價94萬以上，兩兩居室在88-97平，總價130萬以上，三三居室在110平以上，總總價165萬以上，相相對于80后年輕白領(lǐng)領(lǐng)，首付及及月供壓力力都過大。。結(jié)論：針對對80后細(xì)分市場場，將1居—3居的面積區(qū)區(qū)間往下降降，通過提提高得房率率來保證合合理的功能能性，并在在設(shè)計階段段關(guān)注人性性化細(xì)節(jié)，，以提升戶戶型在總價價上和功能能性上的競競爭力及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線戶型價值點：功能實用小小戶型及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線商業(yè)及配套商業(yè)及配套套--價值值點建議價值點：便利特色將3000平商業(yè)充分分利用，打打造格林系系便利生活活社區(qū)服務(wù)--價值點建議議及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線服務(wù)價值點：十大體系特特色便利年輕產(chǎn)品定位小小結(jié)：產(chǎn)品定位：：年輕輕時時尚尚的的小小戶戶型型剛剛需需社社區(qū)區(qū)戶型型面面積積：：55-89㎡一一居居至至三三居居立面面：：現(xiàn)現(xiàn)代代格格林林（（北北方方））風(fēng)風(fēng)格格景觀觀：：組組團團式式社社區(qū)區(qū)景景觀觀+外部部景景觀觀長長廊廊商業(yè)業(yè)：：3千平平社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)：：金金地地物物業(yè)業(yè)+十大大價價值值服服務(wù)務(wù)體體系系區(qū)域域價價值值：：充分分借借勢勢地地鐵鐵6號線及朝陽北北路價值交通：地鐵6號線+朝陽北路商圈：朝北商商圈結(jié)合FAB模型：核心價值：地鐵6號線（便利出出行）+低總價小戶型型（產(chǎn)品、價價格）十分熱愛（軟軟性服務(wù)提升升）+金地（品牌、、物業(yè)）地段：城市中中心地段與高高成長地段高高度復(fù)合交通：6號線暢達、立立體路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)環(huán)境：溫榆河河畔產(chǎn)品：全通州州唯一首付15萬起55-90平米戶型配套：豪宅規(guī)規(guī)格的生活休休閑配套物管：金地物物業(yè)中國百強強物業(yè)服務(wù)企企業(yè)全國第一一開發(fā)商：金地地集團見證CBD成長每一天……溫榆河畔五、形象定位位形象定位語：：6號線·朝陽北路·十分熱愛青年年社區(qū)LOGO/VI：主VI色：紅、藍輔VI色：黑、白、、米黃五、形象定位位名片手提袋紙杯五、形象定位位戶型圖五、形象定位位報廣地鐵外燈箱五、形象定位位折頁五、形象定位位圍擋六、營銷安排排——推售：一期二期推售房源盤點點：一期推售房源源484套，其中75㎡兩居242套，占比50%，55㎡一居72套，占比15%。12月22日，開盤要求：營造供供不應(yīng)求市場場效應(yīng)推售釋放口徑徑：首期推售12#、13#、14#、15#樓，即可認(rèn)購購房源484套。13141512排卡：排卡目標(biāo)：排排卡當(dāng)天500張卡（20個銷售每人每每天3張卡），月度度排卡目標(biāo)1000張；排卡時間：11月17日，從11月12日起全面釋放放排卡信息；；免費排卡，客戶需提供供身份證、配配偶身份證、、戶口簿、配配偶戶口簿、、結(jié)婚證、社社保證明或完完稅證明（外外埠）方可成成功辦理VIP卡。辦卡即享辦卡卡之日起至開開盤當(dāng)天，每天減免200元房款優(yōu)惠。辦卡之日五個個工作日內(nèi)提提交齊所有所所需文件可享享受上述優(yōu)惠惠。12月22日，開盤11月17日，排卡11月8日11月12日六、營銷安排排——推售：六、營銷安排排——價值傳播：價值傳播策略略：全面釋放“六六號線/朝陽北路/十分熱愛青年年社區(qū)”價值值形象，同時時整合品牌力力量，釋放““金地集團為為CBD青年筑夢北京京”形象報廣燈箱12月22日，開開盤11月12日全面啟啟動整體策策略：：整合資資源，，全民民賣房房主要動動作：：整合商商場客客戶——商家聯(lián)聯(lián)合計計劃整合合合作資資源——全民賣賣房計計劃整合兼兼職學(xué)學(xué)生——全線拓拓客計計劃六、營營銷安安排——客戶拓拓展：：商場資資源整整合：：與金地地中心心商家家聯(lián)合合，推推出來來訪即即送代代金券券活動動；目前已已確定定合作作意向向商家家進巍美美甲；具體合合作形形式：：進巍美美甲，，項目目統(tǒng)一一采購購進巍巍美甲甲50元冬季季體驗驗券，，客戶戶憑體體驗券券可享享受約約400元的美美甲護護手套套餐；；前100名成功功辦理理VIP卡的客客戶可可贈送送體驗驗券一一張；；金地商商場巡巡展版版位支支持，，推廣廣此次次活動動；進巍美美甲也也同期期會在在店內(nèi)內(nèi)（大大食代代入口口）包包裝宣宣傳此此次活活動，，可整整合商商場及及進巍巍美甲甲的客客戶；；商家聯(lián)聯(lián)合計計劃：：合作資資源整整合：：針對金金地公公司及及部分分合作作單位位的員員工，，發(fā)放放2000元代金金券，，此代代金券券可用用于推推介朋朋友或或者客客戶購購買格格林格格林項項目。。如推推介購購房成成功，，則推推介人人可享享受2000元獎金金激勵勵（稅稅前）），被被推介介人可可享受受購房房總款款額外