X年月日晉中市太榆科技創(chuàng)新城項目初步市場

太榆科技創(chuàng)新城項目

初步市場研究2012.04.21綜述競態(tài)分析房地產(chǎn)市場分析目錄宏觀城市分析項目本體分析2城市定位晉中市城市概況：晉中市位于山西省中部，東依太行，西臨汾河，北與省會太原市毗鄰。晉中市是一座歷史文化底蘊非常深厚、文化氣質(zhì)十分獨特鮮明，發(fā)展?jié)摿薮鬅o限的，古老而現(xiàn)代化的地區(qū)。面積：1.64萬平方公里人口：327萬人（2011年）山西中心，文化名城3榆次區(qū)城市概況：榆次地處山西中部腹地，是省城的南大門。全區(qū)面積1328平方公里人口58.6萬是晉中市委、政府所在地。城市定位地處腹地，政府所在4榆次區(qū)距省會太原僅20公里，距首都北京540公里，距西北名城西安600公里，距空港武宿機場僅14公里，石太、南同蒲、太焦、石太高鐵、太中銀鐵路和大西高鐵多條國鐵干線由東向南、由南向北貫穿全區(qū)，為榆次東進西出、連接京津和西北奠定了基礎(chǔ)。城市定位區(qū)位優(yōu)越交通便利52011年，晉中市GDP較2010年凈增加126.4億元，達(dá)到890.2億元。從全省11個市看，晉中GDP總量排在太原、臨汾、長治、呂梁、運城、晉城之后，列第七位，其中，太原首次突破兩千億元，達(dá)到2080億元。按2011年平均人口計算，晉中市人均GDP達(dá)到27300元，較上年增加3725元，人均GDP相當(dāng)于全省平均水平的88.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為8.2：54.9：36.9各市三次產(chǎn)業(yè)比重（2010年)晉中市經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)城市經(jīng)濟6城市經(jīng)濟山西省統(tǒng)計局：2011年，全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為18918.6元，自2006年起年均遞增15.5%；其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20195元，自2006年起年均遞增14.8%。2011年晉中市區(qū)城鎮(zhèn)居民收入為20195元，高全省平均水平2070.8元，在全省11個地級市中列第3位。晉中市城市居民收入平穩(wěn)上漲，年均上漲15%7綜述競態(tài)分析房地產(chǎn)市場分析項目本體分析宏觀城市分析8項目本體分析項目地塊項目開發(fā)地塊涵蓋太榆科技創(chuàng)新城的部分區(qū)域以及大學(xué)城的部分區(qū)域9項目本體分析與山西大學(xué)城融為一體的人才聚集區(qū)與省城太原融為一體的高端商務(wù)聚集區(qū)與山西經(jīng)濟融為一體的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)高地，高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化高地太榆科技創(chuàng)新城項目定位10項目現(xiàn)現(xiàn)狀大學(xué)城城已開開工建建設(shè)原有五五個村村落準(zhǔn)準(zhǔn)備開開展拆拆遷相相關(guān)工工作項目本本體分分析11項目本本體分分析項目機機遇——城市發(fā)發(fā)展方方向太榆同同城化化作為為推進進太原原經(jīng)濟濟圈發(fā)發(fā)展的核心心步驟驟，太太原市市的““十二二五””規(guī)劃劃中已已經(jīng)明明確將將榆次次納入入其中中。太原目目前東東西北北三面面因山山脈阻阻隔，，沒有有更多多的地地理位位置可可供拓拓展，，南移向向榆次次發(fā)展展是太太原發(fā)發(fā)展的的惟一一選擇擇。12項目機機遇——政府鼎力扶扶持袁純清書記記在十次黨黨代會報告告上提出的的，太榆科技創(chuàng)創(chuàng)新城是山山西省轉(zhuǎn)型型綜改試驗驗區(qū)建設(shè)的的一個重大大標(biāo)桿項目目，必將對全全省的經(jīng)濟濟社會發(fā)展展起到極大大的示范和和牽引作用用。王君省長在在2012年的政府工工作報告中中也明確指指出：“全全力支持太太原率先發(fā)發(fā)展，并以太原晉中中共建區(qū)和和太榆科技技創(chuàng)新城建建設(shè)為抓手手，加快太太原晉中同同城化步伐伐”。項目本體分分析13項目機遇——大學(xué)城發(fā)展展帶動作用用項目本體分分析山西高校新新校區(qū)是省政府2010年12月批準(zhǔn)建設(shè)設(shè)的項目，位于晉中中北部新城城北側(cè)，規(guī)規(guī)劃范圍南南至緯四街街、北至規(guī)規(guī)劃緯六路路，西至規(guī)規(guī)劃經(jīng)一路路，東至聶聶店西側(cè)邊邊界中都北北路，總用地規(guī)模模9900畝，北側(cè)預(yù)留留遠(yuǎn)期發(fā)展展用地約4116畝。14傳媒藝術(shù)學(xué)學(xué)院太原師范學(xué)學(xué)院交通技術(shù)學(xué)學(xué)院太原理工大大學(xué)晉中學(xué)院首批將有11所高校遷入入大學(xué)城，，粗略估計計將有14.6萬名師生入入駐，將會會直接促進進本項目住住宅銷售及及配套發(fā)展展。15綜述競態(tài)分析項目本體分分析房地產(chǎn)市場場分析宏觀城市分分析16晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場-土地供地項目用途面積

（平方米）面積

（畝）單價

（萬元/畝）總價

（萬元）年度山西職工醫(yī)學(xué)院教育127,625193.3515.002,9002011交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院教育234,741355.6315.005,3342011太原師范學(xué)院教育872,4421321.7515.0019,8262011山西醫(yī)院科大學(xué)教育717,9691087.7215.0016,3162011傳媒大學(xué)教育489,085740.9615.0011,1142011山西中醫(yī)學(xué)院教育489,179741.1115.0011,1172011晉中學(xué)院教育656,293994.2815.0014,9142011太原理工大學(xué)教育1,289,6311953.7915.0029,3072011山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院教育85,726129.8715.001,9482011煤炭職業(yè)技術(shù)學(xué)院教育369,940560.4615.008,4072011合計5,332,6328,07915.00121,184——晉中市高校校園區(qū)供地地情況2011年，晉中市高校校園區(qū)成交交教育用地地共計8079畝（533萬平方米）），平均土土地單價15萬元/畝。17晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場-土地供地項目用途面積

（平方米）面積

（畝）單價

（萬元/畝）總價

（萬元）年度晉中萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商住120,827183.0588.3416,1702011晉中萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商住97,316147.4394.3513,9102011晉中凱德瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商服105,408159.69100.7616,0902011山西驊燕置業(yè)有限公司商服66,353100.52108.8310,9402011山西佰勝通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商住37,66957.07111.276,3502010華強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商住93,473141.61112.9916,0002010合計521,046789100.6679,460——晉中市北部部新城供地地情況2010-2011年，晉中市北部部新城區(qū)域域成交土地地共計789畝（52萬平方米）），平均土土地單價100萬元/畝。18晉中市城區(qū)區(qū)供地情況況供地項目用途面積

（平方米）面積

（畝）單價

（萬元/畝）總價

（萬元）年度山西振鵬投資開發(fā)有限公司其他商服用地12,11518.35163.453,0002012山西同華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中小套型普通商品房8,26312.52155.771,9502012晉中惠騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他普通商品住房36,35255.07168.689,2902011晉中金坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中小套型普通商品房2,0893.16161.155102011晉中市開發(fā)區(qū)佳地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司其他商服用地3,5285.34252.581,3502011合計62,34794170.4516,100——

2011年，晉中市城區(qū)區(qū)域成交土土地共計94畝（6萬平方米）），平均土土地單價170萬元/畝。晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場-土地19晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場-開發(fā)

新開工面積（萬㎡）完成投資額（億元）2009年7413.762010年130.6220.92011年136.9921.92

2011年新開工面積（萬㎡）投資額（億元）商品房52.8212.93保障性住房84.178.99合計136.9921.922011年晉中市住宅宅開發(fā)面積積達(dá)到136.99萬平米，完完成投資額額21.92億元，較2010年基本持平平。20晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場-成交

銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）多層住宅均價（元/平米）高層住宅均價（元/平米）2009年54.9410.722300-290025002010年93.6218.29285031002011年75.7716.5641002011年晉中市商品住宅銷售面面積為75.77萬平米，銷售金額額16.56億元，較2010年略有下降降，但成交均價有有所上漲，，達(dá)到4100元/平米。2011年呈現(xiàn)量跌跌價升態(tài)勢勢。21因客群重疊疊及未來的的規(guī)劃融合合，在了解解晉中市房房地產(chǎn)市場場情況之外外，建議項項目區(qū)域同同步參考太原市房地產(chǎn)市場場情況……222011年總共供應(yīng)應(yīng)土地56幅，出讓面面積為248.06萬㎡，與去年相比基基本保持同同等水平。2007年-2011年太原市場場土地供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)市場場-土地232011年推出了56幅土地，總總面積為248.06萬㎡。其中，小店區(qū)的出讓土地地面積最多多為92.22萬㎡，占土地出讓讓總量的37.18%，萬柏林區(qū)的出讓土地地面積其次次，為70.47萬㎡，占土土地出讓總總量28.41%；迎澤區(qū)和和杏花嶺區(qū)區(qū)各占土地地出讓總量量的10.33%；其余區(qū)域域均不足10%。房地產(chǎn)市場場-土地2008年-2011年太原市土土地供應(yīng)分分布情況迎澤區(qū)：25.71萬㎡杏花嶺區(qū)：：25.63萬㎡小店區(qū)：92.22萬㎡萬柏林區(qū)：：70.47萬㎡尖草坪區(qū)：：20.22萬㎡晉源區(qū)：13.8萬㎡242011年太原土地地成交量小幅幅上漲，2011年土地市場場共成交36幅土地，占占地面積為為184.37萬㎡。與去年同同期相比成成交幅數(shù)增增加14幅，同比增增加幅度為為63.64%，占地面面積增加了了33.14萬㎡，同比比上漲了21.91%。房地產(chǎn)市場場-土地2007年-2011年太原市場場土地成交交252011年太原土地市場價價格有所回回落，與去年相比比下降了25.69%。從這可以以看出，調(diào)調(diào)控政策的的效果已經(jīng)經(jīng)體現(xiàn)，開開發(fā)商拿地地相對理智智，就這種種情況來看看，未來一到兩兩年內(nèi)，太太原市商品品房價格將將繼續(xù)保持持小幅浮動動，不會出出現(xiàn)明顯變變化。房地產(chǎn)市場場-土地2008年-2011年太原市場場土地成交交價格262011年的土地市市場呈現(xiàn)量升價跌態(tài)勢土地市場2011年，雖然商商品房市場場受調(diào)控遇遇冷，但太太原土地市市場較去年年仍有小幅幅的升溫。。較去年相比比，2011年土地供應(yīng)應(yīng)量及土地地價格小幅幅下降，而而成交量有有一定幅度度的上漲。。本年度土地地供應(yīng)集中在在小店區(qū)、、萬柏林區(qū)區(qū)。房地產(chǎn)市場場-土地272011年，太原市市商品房供應(yīng)應(yīng)面積為623.75萬㎡，較上上年下降21.1%。成交面積為為422.91萬㎡，較上上年下降34.4%。房地產(chǎn)市場場-商品房2008年-2011年太原商品品房供求情情況282011年，商品房房成交均價為為7865元/㎡，較去年上上漲了13.02%。從2001年到現(xiàn)在，，太原商品品房成交均均價呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上漲的的態(tài)勢。房地產(chǎn)市場場-商品房2001年-2011年太原商品品房價格情情況292011年，太原商商品住宅市場供供應(yīng)面積為為571.67萬㎡，較上上年下降23.2%。成交面積為為352.47萬㎡，較上上年下降40%。2008年-2011年太原商品品住宅供求求情況房地產(chǎn)市場場-商品住宅302011年，太原房房商品房住宅成交均均價為7686元/㎡，較上年上上漲3.23%。房地產(chǎn)市場場-商品住宅2008年-2011年太原商品品住宅價格格情況312011年，受到限購令令影響，市場觀望望情緒濃厚厚，商品住住宅價格快快速上漲的的勢頭被遏遏制，逐漸漸回歸正常常的水平。。因此全年年商品住宅宅市場成交交價格基本本在6500-8000元/㎡的范圍內(nèi)小幅震蕩。房地產(chǎn)市場場-商品住宅2011年太原市商商品住宅價價格浮動情情況322011年，太原商商業(yè)市場供供應(yīng)量為24.55萬㎡，較去去年下降40.86%。成成交交面積為42萬㎡，成交交量較上年年上漲5.9%。房地產(chǎn)市場場-商業(yè)2008年-2011年太原商業(yè)業(yè)市場供求求情況332011年，太原商商業(yè)物業(yè)銷售價格波波動較大，基本上逐逐步上升的的趨勢；在在住宅受受到限購令令影響的情情況下，商商業(yè)地產(chǎn)慢慢慢受到了了更多消費費者的青睞睞。房地產(chǎn)市場場-商業(yè)2011年太原市商商業(yè)價格浮浮動情況342011年，太原辦辦公市場供供應(yīng)面積為為15.73萬㎡，較上上年下降4.67%。成成交交面積為4.6萬㎡，較上上年下降73.21%。房地產(chǎn)市場場-辦公2008年-2011年太原辦公公用房市場場供求情況況352011年，太原辦公市場成成交均價浮浮動幅度比比較大，預(yù)計未來來在銀行放放松貸款的的情況下，，辦公市場場成交價格格將會逐步步穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場場-辦公2011年太原市辦辦公用房價價格浮動情情況36房地產(chǎn)市場場-客群2011年，晉中市市城鎮(zhèn)居民民人均消費費性支出11206.95元，比2006年增長了82.7%，年均遞增增12.8%；其中市區(qū)城鎮(zhèn)居居民人均消消費支出13473元，比2006年增長78.4%，年均遞增12.3%。晉中中市市居居民民消消費費支支出出情情況況消費項人均支出（元）同比增長占全部消費項百分比家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出808.47.70%7.21%居住支出1446.92——12.91%食品支出3306.435.90%29.50%衣著支出1703.9624.80%15.20%教育文化娛樂服務(wù)1303.887.90%11.63%其他商品和服務(wù)416.6249.40%3.72%醫(yī)療保健支出732.0719.60%6.53%交通和通信1488.6726.50%13.28%3738太原原市市居居民民消消費費價價格格情情況況房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場-客群群2011年，，隨隨著著我我國國經(jīng)經(jīng)濟濟的的快快速速發(fā)發(fā)展展和和國國家家擴擴大大內(nèi)內(nèi)需需、、刺刺激激消消費費政政策策的的顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，太太原原市市居居民民消消費費需需求求趨趨于于活活躍躍，，消消費費結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)發(fā)生生了了極極大大變變化化：：居民民消消費費由由量量的的滿滿足足轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉橘|(zhì)質(zhì)的的提提升升消費費觀觀念念由由保保障障型型逐逐步步向向發(fā)發(fā)展展型型和和享享受受型型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變消費費市市場場呈呈現(xiàn)現(xiàn)為為持持續(xù)續(xù)增增長長的的態(tài)態(tài)勢勢。2011年太太原原市市居居民民消消費費價價格格總總水水平平為為比比上上年年上上漲漲5.4%，其其中中食食品品價價格格上上漲漲14.0%，非非食食品品價價格格指指數(shù)數(shù)上上漲漲2.1%；工工業(yè)業(yè)品品價價格格上上漲漲0.7%，服服務(wù)務(wù)項項目目價價格格上上漲漲3.8%。39房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場-客群群太原原市市居居民民消消費費支支出出情情況況2011年太太原原市市城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民家家庭庭人均均消消費費性性支支出出為為13111.03元，同比比增增長長8.31%。八八大大類類消消費費支支出出呈呈現(xiàn)現(xiàn)““七七增增一一降降””態(tài)態(tài)勢勢，，除交交通通和和通通訊訊支支出出有有所所減減少少外外，，其其他他七七大大類類消消費費支支出出都都有有所所增增加加。。消費項人均支出（元）同比增長占全部消費項百分比家庭設(shè)備用品及服務(wù)957.1750.52%7.30%居住支出1562.2233.32%11.92%食品支出4286.1415.54%32.69%衣著支出1414.2614.59%10.79%教育文化娛樂服務(wù)1784.3712.70%13.61%其他商品和服務(wù)441.378.26%3.37%醫(yī)療保健支出1365.846.43%10.42%交通和通信1299.67-37.51%9.91%房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場-客群群本項項目目客客群群分分析析———教師師群群體體學(xué)校名稱教師數(shù)量學(xué)生數(shù)量人數(shù)小計太原理工大學(xué)19902600027990山西醫(yī)科大學(xué)1320900010320太原師范學(xué)院17271500016727晉中學(xué)院10001200013000山西傳媒藝術(shù)學(xué)院41850005418山西金融職業(yè)學(xué)院20034003600山西中醫(yī)學(xué)院31691009416山西煤炭學(xué)院48761736660山西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院31770007317山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院32065006820山西職工醫(yī)學(xué)院35643124668合計8451103485111936根據(jù)據(jù)網(wǎng)網(wǎng)上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計，，11所大大學(xué)學(xué)共共有有師師生生11余萬萬人人，，其其中中教教師師8000余人人，，大大學(xué)學(xué)城城師師生生群群體體將將會會成成為為項項目目購購買買客客群群并并成成為為穩(wěn)穩(wěn)定定的的消消費費群群體體。。40教師師群群體體的的購購買買力力高校校教教師師的的薪薪資資構(gòu)構(gòu)成成：：校內(nèi)內(nèi)基基本本工工資資+校外外““兼兼職職””工工資資根據(jù)據(jù)網(wǎng)網(wǎng)上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)了了解解到到，，高高校校教教師師基基本本工工資資不不高高，，普普通通教教師師至至教教授授級級別別的的基基本本工工資資平平均均3000-6000元/月左左右右。。但但校校外外““兼兼職職””工工資資往往往往較較高高，，占占年年收收入入的的絕絕大大部部分分，，但但目目前前無無法法統(tǒng)統(tǒng)計計。。據(jù)專專業(yè)業(yè)人人士士透透露露：：太原原理理工工大大學(xué)學(xué)教教授授級級別別的的教教授授年年收收入入可可達(dá)達(dá)300萬元元/年左左右右。因此此，，本本項項目目教教師師群群體體擁擁有有足足夠夠的的購購買買力力，，可可以以成成為為本本項項目目的的主主力力購購買買人人群群。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場-客群群41本項項目目客客群群分分析析———主動動外外溢溢人人群群太原原城城市市規(guī)規(guī)劃劃方方向向———城市市南南向向發(fā)發(fā)展展太原原限限購購令令，，限限購購?fù)锻顿Y資類類型型客客戶戶，，而而晉晉中中區(qū)區(qū)域域不不限限購購。。太原原城城市市平平均均住住宅宅均均價價7686元/㎡，，晉晉中中市市住住宅宅均均價價4100元/㎡，，本本項項目目處處于于價價值值洼洼地地，，性性價價比比優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。。根據(jù)據(jù)以以上上，，可可以以預(yù)預(yù)見見將將會會有有大大量量人人群群主主動動外外溢溢，，購購房房需需求求向向南南遷遷移移，，從從而而成成為為項目目的的主主要要客客群群，，包包括括投投資資類類客客戶戶與與剛剛需需類類客客戶戶。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場-客群群42競態(tài)態(tài)分分析析綜述述房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析項目目本本體體分分析析宏觀觀城城市市分分析析43競品品選選取取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)太原市區(qū)晉中市區(qū)由于于項項目目處處于于太太原原市市與與晉晉中中市市的的中中間間區(qū)區(qū)域域，，離離兩兩城城的的距距離離相相當(dāng)當(dāng)，，因因此此本項目目的競競品在在兩城城市中中間區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)進行行選取取。由于于本案案為造造城規(guī)規(guī)模，，因此此在競競品的的選取取中包包含多多種業(yè)業(yè)態(tài)。。4445區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅宅項目目較多多，因因此根根據(jù)項項目的的規(guī)模模體量量、業(yè)業(yè)態(tài)、、開發(fā)發(fā)商品品牌等等因素素。選選取出出三個個主要要參考考項目目：晉中萬萬科·朗潤園園、新新興·國際文文教城城、領(lǐng)領(lǐng)秀·銘筑。主要參參考項項目分分析本案新興國國際文文教城城晉中萬萬科朗朗潤園園領(lǐng)秀銘銘筑1、基本本情況況競品-晉中萬萬科朗朗潤園園占地面面積：：500畝建筑面面積：：70萬平米米（其中中商業(yè)業(yè)20萬平米米）容積積率率：一期2.20綠化化率率：35%物業(yè)公公司：：北京萬萬科物物業(yè)服服務(wù)有有限公公司開發(fā)發(fā)商商：晉中萬萬科新新城房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司46472、產(chǎn)品品情況況物業(yè)類類別：：住宅、、商業(yè)業(yè)建筑形形態(tài)：：洋房（（花墅墅）：：6棟、每每棟6層、1梯2戶、層層層退退臺高層：：2棟、每每棟26層、2梯4戶小高層層：每每棟18層、2梯4戶裝修狀狀況：：高層精精裝修修、洋洋房毛毛坯戶數(shù)：：一期近近900戶，其其中洋洋房144戶產(chǎn)品戶戶型：：洋房：：175㎡三居居高層：：90㎡兩居居、140㎡三居居小高層層：85㎡一居居和兩兩居、、106㎡、155㎡三居居競品-晉中萬萬科朗朗潤園園3、價格格及開開盤情情況開盤時時間：：5月開始始蓄客客，預(yù)計7、8月份開開盤交房時時間：：共分六六個組組團，，一期期2013年底入入住銷售價價格：：住宅預(yù)預(yù)計6300元/㎡（含含精裝裝1300元/㎡）、洋房8000-10000元/㎡85㎡兩居居90㎡兩居居106㎡三居居140㎡三居居競品-晉中萬萬科朗朗潤園園48競品-新興國國際文文教園園1、基本本情況況占地面面積：：920畝建筑面面積：：1200000平方米米容積積率率：2.00綠化化率率：40%物業(yè)業(yè)費費：1.00元/平米·月物業(yè)公公司：：晉中好好佳物物業(yè)公公司開發(fā)發(fā)商商：辰興房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展股份份有限限公司司49競品-新興國國際文文教園園物業(yè)類類別：：住宅、、別墅墅、商商業(yè)裝修狀狀況：：毛坯戶數(shù)數(shù)：5000戶開盤產(chǎn)產(chǎn)品：：12棟小高高層，，每棟棟10-11層，1梯2戶產(chǎn)品戶戶型：：108㎡、114㎡、128㎡、133㎡、135㎡三居特色：：小區(qū)配配有35萬平米米的新新興教教育園園區(qū)2、產(chǎn)品品情況況50競品-新興國國際文文教園園3、價格格及開開盤情情況首期開開盤時時間：：2009-11首期入入住時時間：：2010-05項目進進展：：目前項項目已已經(jīng)基基本成成熟，，大部部分房房源已已經(jīng)交交房入入住新一期期開盤盤時間間：待定新一期期入住住時間間：2014年5-6月開盤價價格：：住宅預(yù)預(yù)計5000元/㎡左右右，商商業(yè)10000元/㎡左右右前期車車位售售價：：8.5萬元/個（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)））51競品-領(lǐng)秀·銘筑1、基本本情況況占地面面積：：35478平方米米建筑面面積：：132431平方米米容積積率率：3.73綠化化率率：45%物業(yè)公公司：：晉中明明亮物物業(yè)服服務(wù)有有限公公司開發(fā)發(fā)商商：山西明明亮房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司52競品-領(lǐng)秀·銘筑2、產(chǎn)品品及銷銷售情情況物業(yè)類類別：：住宅建筑形形態(tài)：：8棟高層層，每每棟18層，1梯2戶裝修狀狀況：：毛坯主力戶戶型：：88-260平米，，在售160-200㎡在售價價格：：4500元/平米左左右車位售售價：：12.8萬元/個（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)））開盤時時間：：2010-11入住時時間：：2012-03目前進進度：：項目基基本銷銷售完完畢5354區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他他參考考項目目為：：學(xué)院·翠湖風(fēng)風(fēng)尚、、書香香美苑苑、龍龍華·綠視界界、太太榆印印象、、賽江江南名名園。其他參參考項項目分分析本案競品-學(xué)院·翠湖風(fēng)風(fēng)尚占地面面積：：34666平方米米建筑面面積：：130000平方米米容積積率率：3.70綠化化率率：40%開盤時時間：：2011-9入住時時間：：2012-10開發(fā)發(fā)商商：利豐房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司1、基本本情況況55競品-學(xué)院·翠湖風(fēng)風(fēng)尚物業(yè)類類別：：住宅、、商鋪鋪建筑形形態(tài)：：10棟12層，1梯3-6戶裝修狀狀況：：毛坯當(dāng)期戶戶數(shù)：：2000戶產(chǎn)品面面積：：44-122平米銷售價價格：：未定562、產(chǎn)品品及價價格情情況57競品-書香美美苑1、基本本情況況占地面面積：：33333平方米米建筑面面積：：150000平方米米容積積率率：4.50綠化化率率：40%開發(fā)商商：未知58競品-書香美美苑2、產(chǎn)品品及價價格情情況物業(yè)類類別：：住宅建筑類類別：：多層小小高高層裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：65-135平米銷售價價格：：最低3200元/平米591、基本本情況況競品-龍華·綠視界界占地面面積：：70000平方米米建筑面面積：：130000平方米米容積積率率：1.50綠化化率率：45%開盤時時間：：2011-8入住時時間：：2013-9-30開發(fā)發(fā)商商：山西鑫鑫緣龍龍華房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司60競品-龍華·綠視界界2、產(chǎn)品品及價價格情情況物業(yè)類類別：：住宅、、花園園洋房房裝修狀狀況：：精裝修修當(dāng)期戶戶數(shù)：：600產(chǎn)品面面積：：77-140平米銷售價價格：：均價3300元/平米611、基本本情況況競品-太榆印印象占地面面積：：16000平方米米建筑面面積：：20000平方米米容積積率率：1.25綠化化率率：40%物業(yè)業(yè)費費：0.80元/平方米米·月開發(fā)發(fā)商商：山西省省俊太太房地地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司司62物業(yè)類類別：：住宅建筑類類別：：以11層小高高層為為主裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：未知銷售價價格：：未知競品-太榆印印象2、產(chǎn)品品及價價格情情況631、基本本情況況競品-賽江南南名園園占地面面積：：150000平方米米建筑面面積：：600000平方米米(分五期期開發(fā)發(fā))容積積率率：4.00綠化化率率：40%開盤時時間：：2009-05-19入住時時間：：2012-04-01物業(yè)業(yè)費費：0.70元/平方米米·月開發(fā)發(fā)商商：晉中中經(jīng)濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)秋秋村村村委會會64競品-賽江南南名園園2、產(chǎn)品品及價價格情情況物業(yè)類類別：：住宅、、普通通住宅宅建筑形形態(tài)：：共50棟，三三期5棟21層，1梯3戶裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：107-141平米銷售價價格：：3200元/平米65區(qū)域內(nèi)內(nèi)商鋪鋪種類類較單單一，，以汽汽配、、五金金機電電為主主，選選取的的主要要參考考項目目為：：鳴天汽汽配倉倉儲中中心、、聚美美瑞國國際五五金機機電城城、山山西藍(lán)藍(lán)海國國際汽汽配城城。本案661、基本本情況況競品-鳴天汽汽配倉倉儲中中心占地面面積：：56000平方米米建筑面面積：：未知容積積率率：暫無資資料綠化化率率：35%開盤時時間：：2010-10-05入住時時間：：2011-6-30物業(yè)業(yè)費費：1.00元/平方米米·月物業(yè)公公司：：鳴天專專用車車配套套有限限公司司物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)商商：鳴天專專用車車配套套有限限公司司672、產(chǎn)品品及價價格情情況物業(yè)類類別：：商業(yè)街街商鋪鋪建筑形形態(tài)：：共6棟2層裝修狀狀況：：簡裝修修產(chǎn)品面面積：：150—400平米銷售價價格：：4888元/平米競品-鳴天汽汽配倉倉儲中中心68競品-聚美瑞瑞國際際五金金機電電城1、基本本情況況占地面面積：：81467平方米米建筑面面積：：220000平方米米容積積率率：2.62綠化化率率：5%開盤時時間：：2009-03-01入住時時間：：2010-12-31開發(fā)發(fā)商商：太原聚聚瑞房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司692、產(chǎn)品品及價價格情情況競品-聚美瑞瑞國際際五金金機電電城物業(yè)類類別：：商鋪、、住宅宅商鋪類類型：：市場類類商鋪鋪裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：商鋪120-300平米住宅60平米銷售價價格：：均價9200元/平米70競品-山西藍(lán)藍(lán)海國國際汽汽配城城1、基本本情況況占地面面積：：264001平方米建筑面積積：346000平方米容積率率：1.31開盤時間間：2011-1-16入住時間間：2010-09-01物業(yè)公司司：山西藍(lán)海海國際汽汽配城有有限公司司開發(fā)商商：山西宇佳佳房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司712、產(chǎn)品及及價格情情況物業(yè)類別別：商鋪、街街區(qū)商鋪鋪商鋪類型型：商業(yè)街商商鋪裝修狀況況：簡裝修產(chǎn)品面積積：95-283平米銷售價格格：9000元/平米競品-山西藍(lán)海海國際汽汽配城競品小結(jié)結(jié)項目周邊邊后期供供應(yīng)量較較大，且且有大品牌開開發(fā)商直直接競爭爭；產(chǎn)品定位位方面應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎，，盡量減減小同質(zhì)質(zhì)化競爭爭；參考項目目中：住宅產(chǎn)品品當(dāng)前價價位在3300-6300元/㎡左右商鋪產(chǎn)品品當(dāng)前價價位在9000-10000元/㎡左右72綜述競態(tài)分析析房地產(chǎn)市市場分析析項目本體體分析宏觀城市市分析73綜述機會：太原城市市發(fā)展南向遷移移，區(qū)域利利好山西政府鼎力力扶持，項目利利好“不限購”政策利利好晉中市、、太原市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)健，市市場經(jīng)濟利好好土地成本較小小大學(xué)城開發(fā)將會會帶來穩(wěn)定客源源目前項目目處于價值洼地地，發(fā)展展?jié)摿蘧薮?4綜述威脅：新建區(qū)域域，周邊邊配套缺缺乏，項項目起步初期期，對價價格形成成壓力目前市場場對于區(qū)域的認(rèn)認(rèn)可度較較低周邊供應(yīng)應(yīng)量大，，且有大大品牌開開發(fā)商介介入，后后期競爭態(tài)勢勢無可避避免項目體量量大，為為造城規(guī)規(guī)模，開發(fā)周期期較長，占用資本本量大75對策建議議：零成本或或低成本本拿地，，獲取土土地升值值市場定位位應(yīng)緊密密圍繞大大學(xué)城概概念全力打造造完善的的配套，，提升區(qū)區(qū)域價值值產(chǎn)品定位位需謹(jǐn)慎慎，盡量量避免市市場同質(zhì)質(zhì)化競爭爭76謝謝謝！！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:54:0301:54:0301:541/5/20231:54:03AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2301:54:0301:54Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:54:0301:54:0301:54Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2301:54:0301:54:03January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20231:54:03上午01:54:031月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。