XX年月日重慶觀音巖項目前期策劃及營銷構思

誠祥巨順觀音巖項目前期策劃及營銷構思總綱目錄城市發(fā)展概況及區(qū)域解讀地產(chǎn)市場剖析營銷策略推廣策略區(qū)域項目分析項目定位思考第一部分：城市發(fā)展概況及區(qū)域解讀城市經(jīng)濟發(fā)展概況——聚焦渝北渝北區(qū)位于重慶主城東北部，地跨東經(jīng)106°27‘30“～106°57’58”、北緯29°34‘45“～30°07’22”之間。東鄰長壽區(qū)、南與江北區(qū)毗鄰，同巴南、南岸、沙坪壩區(qū)隔江相望，西連北碚、合川區(qū)，北接四川省廣安地區(qū)的華鎣市。聚焦渝北地理位置城市經(jīng)濟發(fā)展概況——聚焦渝北渝北屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，大陸性季風氣候特點顯著。常年平均氣溫17.3℃。極端最高氣溫40℃,極端最低氣溫–2℃左右。常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小時左右，平均無霜期319天。氣候特點渝北區(qū)自然資源豐富。有野生脊椎動物87種，其中有哺乳動物19種，鱗介類21種，禽類40種，爬行類7種。礦產(chǎn)資源主要有煤、天然氣、硫鐵礦等19種，均有不同程度開采。水資源除有長江、嘉陵江過境地表水外，有御臨河常年過境地表水約17億立方米。自然資源渝北區(qū)內民族構成,漢族約占99.7%,少數(shù)民族有壯、滿、白、傣、布衣、朝鮮、侗、瑤、土家、哈尼、黎、傈粟、佤、水、東鄉(xiāng)、拉祜、納西、景頗、土、仫老、羌、布朗、毛南、怒、京、獨龍族等，約占全區(qū)總人口的0.03％。民族特點渝北區(qū)在距今五六千年前的氏族社會，歷經(jīng)皇朝改制，解放后屬川東行署璧山專區(qū)，后屬江津專區(qū)，1976年1月歸重慶市管轄，1995年撤江北縣建渝北區(qū)。渝北歷史上出現(xiàn)了許多著名人士，歷史悠久，英雄輩出。歷史文化城市經(jīng)濟發(fā)展概況——聚焦渝北渝北宜居渝北宜居渝北暢通渝北暢通渝北城市經(jīng)濟發(fā)展概況——交通出行截止09年末，全區(qū)公路里程達2251公里（不含北部新區(qū)，但含境內高速公路和機場專用道），其中等級公路1640公里；全年客運量（不含北部新區(qū)）4565萬人，比上年增長48.7%，貨運量2652萬噸，比上年增長74.9%，其中公路貨運量2222萬噸，增長58.4%?？崭弁掏铝枯^快增長，吞吐旅客1404萬人，增長26.0%；吞吐貨物18.58萬噸，增長16.0%。交通出行交通運輸城市經(jīng)濟發(fā)展概況——經(jīng)濟運行GDP呈快速穩(wěn)定發(fā)展趨勢GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系＜4%4%—5%5%—8%＞8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展

人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系

＜￥20000￥20000—55000￥55000—80000＞￥80000

啟動快速發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展減緩發(fā)展重慶近年GDP增長率均在10%以上，根據(jù)其與房地產(chǎn)的發(fā)展關系來看，重慶正處于房地產(chǎn)的高速發(fā)展期重慶渝北區(qū)去年人均GDP達到47503元，根據(jù)其與房地產(chǎn)的發(fā)展關系來看，渝北正處于房地產(chǎn)的快速發(fā)展期近年重慶國內生產(chǎn)總值呈穩(wěn)定快速增長態(tài)勢，經(jīng)濟形勢一片大好渝北地區(qū)生產(chǎn)總值走勢圖城市經(jīng)濟發(fā)展概況——產(chǎn)業(yè)機構在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，深化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)的時代號召下，09全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值25.06億元。

09年糧食播種面積達66.22萬畝；糧食總產(chǎn)量達22.71萬噸，比上年減少1.9％；蔬菜總產(chǎn)量達39.41萬噸，增長9.4％；農(nóng)業(yè)截止09年末實現(xiàn)工業(yè)增加值215.78億元，按可比價格計算比上年增長18.6％，對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率達42.9％，拉動地區(qū)生產(chǎn)總值增長6.6個百分點。

09全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值857.63億元，比上年增長31.1%。工業(yè)和建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資保持適度增長。完成固定資產(chǎn)投資380.06億元，比上年增長6.8％，投資總額連續(xù)九年保持全市第一。在投資總額中，二產(chǎn)業(yè)完成投資107.55億元，增長10.6%，其中工業(yè)性投資106.85億元，增長10.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的28.1%；三產(chǎn)業(yè)完成投資272.36億元，增長5.6%。國內貿易和旅游

09全年實現(xiàn)社會消費品零售總額179.84億元，比上年增長26.3％。批發(fā)零售企業(yè)零售額157.92億元，比上年增長26.3%；餐飲住宿業(yè)營業(yè)額21.92億元，增長26.3%。旅游經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。全年共接待國內外游客512萬人次，比上年增長21.9%。實現(xiàn)旅游收入12.20億元，比上年增長20.2%。城市經(jīng)濟發(fā)展概況——人均可支配收入2008年重慶市人均可支配收入達到14368元，同比增長4.7%；人均消費支出12295元，同比增長13.0%，消費支出增長率遠高于人均可支配收入增長率2009年全區(qū)城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位在崗職工12.96萬人，平均工資35054元，比上年增長15.9%。城市居民人均可支配收入17187元，增長9.4%。城市居民人均消費支出13094元，增長33.1%。人均可支配收入逐年標高；同時，居民消費意識在不斷增強城市發(fā)展規(guī)劃劃——總體規(guī)劃“重慶向北”延延伸的重點發(fā)發(fā)展區(qū)域，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯，直接受會會展新城、悅悅來新城、保保稅區(qū)的輻射射，兩江新區(qū)區(qū)的成立，渝渝北，一座嶄嶄新的時代新新城即將啟幕幕！第二部分：地產(chǎn)市場剖析析誠祥巨順通過過對地產(chǎn)大市市的解讀、總總結，憑借多多年的職業(yè)操操盤經(jīng)驗，以以此對地產(chǎn)市市場未來的走走勢預判，希希望對本案的的定位、策略略有所幫助。?；仡?010，地產(chǎn)宏觀調調控波濤洶涌涌，雖來勢彪彪悍，但市場場熱度卻依然然不減；地產(chǎn)產(chǎn)商一路高歌歌猛進，房價價仍然日夜辛辛勞繼續(xù)飆升升，如火如荼荼的市場熱情情，表現(xiàn)為兩兩個字：——堅挺地產(chǎn)2010年關鍵詞——調控2010年是在嚴厲調調控的市場背背景下，是經(jīng)經(jīng)濟手段和行行政措施并用用的、綜合調調控力度空前前的一年。經(jīng)經(jīng)濟手段包括括不斷強化和和嚴格實施差差別化的信貸貸和稅收政策策；行政手段段包括在部分分城市實行嚴嚴格的家庭限限購房套數(shù)、、限制外地人人和外資購買買，以及地方方政府出臺的的限購政策等等。2010年地產(chǎn)關鍵詞調控1、抑制投資性性需求。這主主要從三方面面：一是差別別化的信貸政政策；二是限限購和限賣；；三是上調貸貸款利率。2、增加供給，，特別是保障障性住房的供供給。新政伊伊始，國土資資源部公布了了歷史上最大大的一次住房房供應計劃指指標約18.5萬公頃（相當當于2009年的兩倍多）），特別強調調了增加保障障性住房用地地的比重；同同時為了保證證保障性住房房的供應，采采取了一些減減免稅費和鼓鼓勵建設的一一些措施、在在金融支持方方面對保障性性住房也給予予了特別的支支持。3、加強市場的的監(jiān)管、促進進市場的健康康發(fā)展。在主主要的環(huán)節(jié)上上，如融資環(huán)環(huán)節(jié)、土地開開發(fā)和商品房房開發(fā)環(huán)節(jié)等等進行監(jiān)管，，包括打擊捂捂盤、增加銷銷售許可證的的限制條件等等。地產(chǎn)2010年關鍵詞——調控方向關鍵詞：調控控方向三大調控方向向2010年地產(chǎn)2010年關鍵詞——政策特點第一、目標特特別清晰，主主要是抑制房房價過快上漲漲。第二、政策出出臺非常及時時。1月份出臺政策策后，在4月份由于看到到房價上漲過過快，在4月中旬及時出出臺了“國十十條”，使得得5—8月房價上漲勢勢頭得到明顯顯的控制。到到9月一旦有抬頭頭現(xiàn)象發(fā)生，，9月底馬上又出出臺了更嚴厲厲的措施，所所以政策出臺臺還是比較及及時的。第三、力度空空前，方式多多樣。關鍵詞：政策策特點三大政策特點點2010年地產(chǎn)2010年關鍵詞——運行數(shù)據(jù)（四）土地溢溢價土地溢價水平平，應該說整整體溢價水平平相對于去年年來說有所下下降，1—11月份平均的溢溢價水平大概概在33.5%，而去年是52%。關鍵詞：土地地市場（一）供應情情況1—11月，120個城市累計計計算，土地招招牌掛供應增增長43%，到現(xiàn)在為止止已經(jīng)完成全全年計劃的60%。預計到今年年年底應該是是能夠完成全全年土地供應應計劃四分之之三左右，從從這一變化情情況可以看到到，供應量在在新政之前是是比較多的，，5—8月份有比較平平穩(wěn)的增長率率，特別是九九月份之后土土地供應增長長率又開始上上升。（二）成交情情況1—11月同比增長40%，完成整個供供應計劃的45%。預計全年包包括12月份會加大供供地，包括成成交也爭取在在12月份各地城市市希望能一定定程度的完成成計劃。初步步估算，到今今年年底大概概能完成全年年計劃三分之之二左右，這這也是到一個個極限值了，，但至少有三三分之一及以以上。（三）土地價價格1—11月，120個城市樓面整整體均價為1971元/㎡，相對于09年上漲了3.5%。（五）重點城城市分析去年供應量最最大的是天津津，天津1—11月份整個的住住宅用地大概概是2950萬㎡，居全國國首位；增長長最快的是重重慶，供應量量同比增長了了110%。截至目前，，只有天津和和上海已經(jīng)基基本超過了全全年的供地計計劃，其它大大部分城市沒沒有完成全年年計劃。從成交的情況況來看，天津津是最高的，，成交、供地地均最高，其其次是武漢。。從增長情況來來看的話，上上海和廣州增增長了將近一一倍，成交情情況增長了一一倍。北京1—10月份樓面均價價在全國居首首位，是最高高的；上海已已經(jīng)排到了杭杭州之后，去去年這個數(shù)字字最高的是上上海。從樓面地價表表現(xiàn)情況來看看，大部分城城市相對于去去年上漲，但但是幅度不是是很大，城市市的溢價水平平在下降，特特別是北京，，樓面地價確確確實實達了了全國最高，，并且相對于于去年來說上上漲幅度也是是最大的。北北京市今年1—11月份樓面地價價相當于09年上漲了40%；最高的一個個城市是天津津，漲了51%；其次是武漢漢，漲了42%。從地王來看，，單價地王上上海是四宗；；從成交的時時間看，地王王大部分都是是在新政之前前；但今年11月又開始出現(xiàn)現(xiàn)一些地王的的現(xiàn)象。關鍵詞：土地地市場地產(chǎn)2010年關鍵詞——運行數(shù)據(jù)地產(chǎn)2010年關鍵詞——總體開發(fā)情況況關鍵詞：投資資從區(qū)域投資所所占的比重看看，東部地區(qū)區(qū)投資所占的的比重在下降降，而中部和和西部地區(qū)都都有上升的趨趨勢。從不同城市來來看，一線城城市相對于2009年有所下降，，而二三線城城市基本上保保持平穩(wěn)，但但除了主要城城市，即四十十個城市以外外的城市的投投資比例都在在上升。從需求情況看看，去年整體體的無論是銷銷售面積、銷銷售額、增長長的整體水平平處于歷史的的相對低位水水平，投資面面積的年度增增長率大概19%，而去年的增增長大概是7—8%，而銷售額的的增長率應在在27%左右，而今年年1—11月份為17.5%。從需求區(qū)域看看，東部地區(qū)區(qū)占的比例在在下降，而中中西部地區(qū)所所占的比重在在上升。從1—10月，四十個主主要城市的整整體情況，一一線城市以及及二三線城市市所占的比重重都是有不同同程度的下降降，而四十個個城市之外的的其他城市，，其銷售面積積所占的比重重在上升。從全國的銷售售均價看，銷銷售均價同比比在上漲。調調控有一定效效果，在新政政之后銷售均均價的整體上上漲幅度，相相對于新政之之前有所下降降。新政之后6—8月整個房價指指數(shù)走勢良好好，6—8月價格環(huán)比保保持不變，但但9月又開始上漲漲，九月之后后有止跌上漲漲的趨勢。從去年6月份開始的百百城價格指數(shù)數(shù)的變化情況況看，從6—11月，6—8月間應上漲城城市數(shù)量最少少，但9—11月上漲的城市市數(shù)量最多，，7—8月基本上是20—40個，最多的時時候是50多個；但是9—11月期間上漲的的城市數(shù)量分分別增到86%、76%。2010年的整個投資資增長處于一一個歷史的新新高位，正常常年份的投資資增長大概在在25%，但是去年的的投資的增長長是37%左右。關鍵詞：投資資地產(chǎn)2010年關鍵詞——總體開發(fā)情況況從大區(qū)域來看看，發(fā)現(xiàn)一個個很重要的特特點：城市交通和新新城建設帶動動了很大一部部分新興城市市住宅成交的的上升。其中的北京和和上海、武漢漢，基本上是是軌道交通和和新城的建設設，對整個的的成交帶動非非常明顯。關鍵詞：主要要城市成交情情況地產(chǎn)2010年關鍵詞——總體開發(fā)情況況從供求對比關關系來看，2010年銷供比，大大部分城市銷銷供比不到一一，只有南昌昌和鄭州是大大于一的；09年這個數(shù)字全全部是大于一一的，所以09年是嚴重的供供不應求的現(xiàn)現(xiàn)象，但是到到了2010年供求關系得得到了一定的的緩解。從供應情況看看，由于受各各種政策的影影響，今年批批準上市的供供應量與去年年基本上持平平。09年是由于受08年影響實際供供應較少，今今年由于很多多項目受市場場、行政手段段等各種因素素的制約與影影響，沒有進進入市場，使使得今年的整整個供應量和和去年相比基基本持平，但但略有小幅增增長。去年1-11月份的一些重重點城市，成成交的面積普普遍都低于2009年，但多數(shù)仍仍高于2008年。從目前的資金金投入以及銷銷售回訪的情情況來看，明明年上半年這這些大企業(yè)資資金方面都沒沒有太大的問問題。如果明明年上半年市市場沒有得到到很好的緩解解，包括一些些限制不放松松，明年下半半年有些企業(yè)業(yè)會出現(xiàn)問題題，但大部分分企業(yè)已做好好應對預案。。關鍵詞：貸款款地產(chǎn)2010年關鍵詞——總體開發(fā)情況況國內貸款盡管管同比增長25%，但增長率相相對于2009年下降了23.5%。09年增長率近50%。按揭貸款的的回落更加明明顯，按揭貸貸款也是同比比增長，但增增長幅度回落落到47%，而去年同比比增長幅度超超過120%，可以看到信信貸調控政策策發(fā)揮了重要要作用。貸款比重在下下降，自籌資資金在上升。。自籌資金比比例上升了6%左右，大概占占了37%。但國內貸款款、按揭貸款款還有其他的的資金來源全全都下降了。。今年上半年年很多企業(yè)銷銷售非常好，，下半年這些些大企業(yè)根據(jù)據(jù)市場的變化化及時調整策策略，包括產(chǎn)產(chǎn)品結構，在在9、10月份仍有比較較好的銷售業(yè)業(yè)績，10月份之后陸續(xù)續(xù)開始拿地，，然后也準備備為新的一年年發(fā)展做準備備。關鍵詞：2011年市場預判2011年市場預判誠祥巨順對2011年整個地產(chǎn)大大市的預判通過上述宏觀觀市場的了解解貨幣政策從適度寬松轉為穩(wěn)健，對房地產(chǎn)會有影響，特別是信貸規(guī)模對房地產(chǎn)影響較大誠祥巨順觀點一整個宏觀經(jīng)濟，是通脹風險加大，物價已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟工作的重點誠祥巨順觀點二關鍵詞：調控控2011年市場預判——調控在調結構和穩(wěn)穩(wěn)物價的大背背景下，政府府不會放松對對房地產(chǎn)的調調控，可能會會在以下幾方方面在2011年采取措施：：誠祥巨順認為為：？必殺技溫柔湯調控之著力點點第一斧：限購和限貸的的政策將會繼繼續(xù)收緊，如如提高二套房房首付比例等等第二斧：保障性住房的的力度還會繼繼續(xù)加強，并并且公租房會會成為新的著著力點第三斧：房地產(chǎn)稅的試試行，加大對對中高端市場場的限制，中中低端市場競競爭必然更加加激烈關鍵詞：調控控2011年市場預判——調控三板斧必殺技關鍵詞：調控控2011年市場預判——調控大勢研判溫柔湯從貨幣政策看看從供應力度看看一定會逐步收收緊，利率會會逐步上調，，這是一個大大趨勢。在這這種大的政治治和經(jīng)濟背景景下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場會有不不同的表現(xiàn)，，包括土地市市場肯定會繼繼續(xù)加大供應應力度，特別別是熱點區(qū)域域和中心城市市的地塊會成成為新一輪競競爭的熱點。。特別是保障性性住房的力度度在明年一定定會繼續(xù)加強強。同時一些些熱點區(qū)域和和中心城市，，像北京、上上海以及這些些中心城市還還會成為開發(fā)發(fā)商愿意投資資的地方，特特別是一些中中心地塊盡管管是高價，但但開發(fā)商還是是愿意去爭奪奪，這種現(xiàn)象象仍將持續(xù)。。對整個房地產(chǎn)產(chǎn)市場有了深深刻的認識后后，重慶本土土的房地產(chǎn)市市場情況又是是如何呢？聚焦重慶地產(chǎn)產(chǎn)重慶地產(chǎn)本地市場觀察察——市場解析2009年11月—2010年11月重慶市主城城區(qū)新增批準準預售面積（數(shù)據(jù)來源：：重慶網(wǎng)上房房地產(chǎn)）2010年11月,重慶市主城區(qū)區(qū)新增批準預預售面積230.72萬平方米，其其中新增住宅宅面積198.2萬平方米，非非住宅面積32.55萬平方米。總總量環(huán)比上月月上升86.47萬平平方方米米，，增增幅幅達達59.94%；同同比比去去年年11月新新增增批批準準預預售售面面積積增增加加52.84萬平平方方米米，，增增幅幅為為29.71%。本地地市市場場觀觀察察———市場場解解析析2009年11月—2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房市市場場供供求求表表：：2010年11月，，重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房共共成成交交建建筑筑面面積積187.46萬平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比10月下下降降76.79萬平平方方米米，，降降幅幅為為29.06%；同同比比2009年11月成成交交建建筑筑面面積積下下降降2.634萬平平方方米米，，降降幅幅為為1.39%。從2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房新新增增批批準準預預售售與與成成交交建建筑筑面面積積對對比比可可知知，，11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房的的供供求求比比1.23，整整體體市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)為為供供大大于于求求。。本地地市市場場觀觀察察———整體體市市場場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2010年11月重重慶慶主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房新新開開盤盤/加推推項項目目67個，，共共新新增增商商品品房房13392套，，新新開開盤盤/加推推建建筑筑面面積積136.620萬平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比上上月月減減少少17.074萬平平方方米米，，降降幅幅為為11%。同同比比去去年年11月份份增增加加了了44.379萬平平方方米米，，增增幅幅為為48%。2009年11月—2010年11月重重慶慶市市商商品品住住宅宅新新開開盤盤/加推推供供應應情情況況本地地市市場場觀觀察察———整體體市市場場分分析析2009年11月—2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房成成交交量量情情況況2010年11月，，重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)共共成成交交商商品品房房20605套，，環(huán)環(huán)比比10月成成交交套套數(shù)數(shù)下下降降8996套，，降降幅幅為為30.39%；同同比比2009年11月成成交交套套數(shù)數(shù)增增加加911套，，增增幅幅為為4.63%；2010年11月，，重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房共共成成交交建建筑筑面面積積187.465萬平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比10月下下降降76.79萬平平方方米米，，降降幅幅為為29.06%；同同比比2009年11月成成交交建建筑筑面面積積下下降降2.634萬平平方方米米，，降降幅幅為為1.39%。2009年11月—2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房成成交交價價格格走走勢勢2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房總總成成交交金金額額為為127.334億元元，，環(huán)環(huán)比比10月下下降降47.538億元元，，降降幅幅為為27.18%；11月主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房建建面面成成交交均均價價為為6792.42元/平方方米米，，環(huán)環(huán)比比10月漲漲174.86元/平方方米米，，漲漲幅幅為為2.64%；同同比比2009年11月建建面面成成交交均均價價上上漲漲2117.29元/平方方米米，，漲漲幅幅高高達達45.29%。本地地市市場場觀觀察察———整體體市市場場分分析析2009年11月—2010年11月重重慶慶土土地地新新增增供供應應走走勢勢2010年11月新新增增出出讓讓土土地地共共計計32宗，，新新增增土土地地面面積積為為214.04萬平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比上上月月增增加加162.14萬方方，，升升幅幅為為312.4%，同同比比09年11月上上漲漲207.74%。新新增增土土地地用用途途類類型型包包括括了了住住宅宅，，工工業(yè)業(yè)，，金金融融等等用用地地。。本地地市市場場觀觀察察———整體體市市場場分分析析最新新政政策策解解讀讀———國八八條條各地地一一季季度度要要公公布布年年度度房房價價控控制制目目標標擴大大保保障障房房覆覆蓋蓋面面，，健健全全準準入入退退出出機機制制個人人購購房房不不足足五五年年轉轉手手，，按按銷銷售售收收入入全全額額征征稅稅貸款款購購買買二二套套房房，，首首付付款款不不低低于于60%樓市風暴2011樓市第第一擊擊1324國八條嚴格住住房用用地管管理，，嚴查查非法法轉讓讓使用用權已擁有有2套房家家庭，，本地地暫停停向其其售房房強化地地方政政府責責任，，建立立約談談問責責機制制強化樓樓市輿輿論引引導，，發(fā)布布假消消息將將追責責最新政政策解解讀——國八條條國八條樓市風暴2011樓市第第一擊擊5768最新政政策解解讀——房產(chǎn)稅稅2011樓市第第二擊擊樓市風暴房產(chǎn)稅重慶市市定于于2011年1月28日正式式啟動動個人人住房房房產(chǎn)產(chǎn)稅改改革試試點工工作。。即日日起，，主城城九區(qū)區(qū)內凡凡所購購房屋屋均價價在9941元/平方米米（含含）以以上的的住房房均屬屬征收收對象象。321最新政政策解解讀——房產(chǎn)稅稅房產(chǎn)稅征收對對象獨棟商商品住住宅，，不管管存量量還是是增量量都收收稅個人新新購的的高檔檔住房房要征征房產(chǎn)產(chǎn)稅，，主要要針對對新購購房征征收。。這里里高檔檔住房房是指指比主主城新新建商商品住住房建建筑面面積成成交均均價高高兩倍倍的房房子；；三是沒沒有重重慶戶戶籍、、沒有有工作作、沒沒有企企業(yè)，，但是是到重重慶買買房子子，買買一套套不會會收稅稅，但但從第第二套套開始始收稅稅，哪哪怕是是普通通房子子也要要收。。小結從市場場的整整體供供求關關系上上看，2011年的供供求關關系肯肯定會會得到到改善善，并并且像像原來來這種種供不不應求求的局局面會會有所所轉變變，價價格漲漲幅會會略有有所下下降。。從需求求的銷銷售面面積增增長來來看，相對對于2010年，會會有8～10%的增長長。從價格格的情情況來來看，2011年相對對于2010年，銷銷售均均價應應該會會保持持在8～9%的增長長水平平。2011樓市風風云重點關關注誠祥巨巨順觀觀點

重點關注從價格格上來來看，，普通通住房房可能能滿足足老百百姓的的住房房要求求，同同時高高品質質的住住宅可可能會會成為為新的的方向向，包包括商商業(yè)地地產(chǎn)也也會成成為追追求投投資價價值的的取向向，但但是有有一點點需要要注意意，其其實在在高端端市場場，特特別是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)其風風險也也是比比較大大的。。2011樓市風風云小結1區(qū)域發(fā)發(fā)展可可能會會出現(xiàn)現(xiàn)比較較大的的分化化，比比如大大城市市的周周邊會會受到到很好好的重重視，，然后后發(fā)展展的速速度會會提快快，比比如城城際高高鐵的的拉動動，其其周邊邊地區(qū)區(qū)的土土地價價值會會有很很大幅幅度的的提升升，并并且發(fā)發(fā)展的的速度度也會會加快快，和和其他他地方方的差差異也也會加加大。。從供應應結構構上來來說，，特別別是保保障性性住房房建設設力度度加大大，雙雙軌制制逐步步形成成，使使得供供應結結構分分化，，如保保障性性住房房就是是滿足足低端端群體體，中中小套套型就就是滿滿足剛剛性需需求，，產(chǎn)品品會不不斷的的分化化。23誠祥巨巨順觀觀點市場關注點小結未來市市場將將會更更加理理性，，產(chǎn)品品、環(huán)環(huán)境、、地段段、物物業(yè)、、配套套服務務以及及價格格等競競爭將將會更更加明明朗化化，客客戶細細分和和挖掘掘將是是未來來房產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭焦點點。654政策調調控力力度加加劇，，“高高端有有遏制制、中中端有有市場場、低低端有有保障障”的的局面面將進進一步步得以以顯現(xiàn)現(xiàn)；新國八八條和和房產(chǎn)產(chǎn)稅的的開征征，將將進一一步遏遏制投投機性性購房房和對對高端端市場場的打打壓，，導致致中低低端市市場的的競爭爭加劇?。?011樓市風風云誠祥巨巨順觀觀點市場關注點第三部部分：：區(qū)域域項目目分析析區(qū)域地地產(chǎn)項項目分分析——樓盤布布局從樓盤盤分布布來看看，聚聚集兩兩路、、空港港一片片樓盤盤眾多多，與與本案案相近近的市市場競競爭較較為激激烈。。區(qū)域地地產(chǎn)項項目分分析——項目分分析富悅麓麓山別別苑占地123畝、總總建筑筑面積積18.6萬平方方米的的富悅悅麓山山別苑苑位于于空港港國際際新城城中心心區(qū)域域，背背靠800畝觀音音生態(tài)態(tài)公園園，前前臨300畝沐仙仙湖，，南與與金色色池塘塘僅一一路之之隔，，北面面是公公安局局集資資房用用地。。產(chǎn)品上上主要要由5+1和7+1電梯洋洋房和和高層層公寓寓組成成。戶型設設計面面積控控制在在106-200平米之之間，，主力力戶型型在110-120平米左左右，，使用用率達達85%以上，，南北北通透透、開開間方方正舒舒適、、功能能布局局合理理，每每戶設設置多多景式式的觀觀景空空間。。景觀園園林由別墅墅園林林專家家——瑋圖景景觀鼎鼎力設設計，，引入入原味味的意意大利利托斯斯卡納納小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風情情，悉悉心的的景觀觀體系系及局局部景景觀小小品設設置，，讓建建筑宛宛若生生長于于園林林中。。一種全全新的的低密密度住住宅產(chǎn)產(chǎn)品，，它具具有別別墅的的環(huán)境境；同時具具有別別墅化化的產(chǎn)產(chǎn)品，，此外外還需需兼?zhèn)鋫鋼碛杏休^低低的容容積率率。項目坐落渝北空港新城桂馥大道6號物業(yè)形態(tài)多層、小高層建筑面積18.6萬平方米容積率2.20綠化率35.3%均價8500元/平米主要客戶公務員、生意人、當?shù)刂挟a(chǎn)階級及主城購房團戶型設設計較較為舒舒適型型，贈贈送面面積較較大，，其中中，底底層私私家花花園面面積達達到260平米，，此類類產(chǎn)品品面向向的是是中高高端客客戶群群，從從銷售售情況況看，，底層層和頂頂層較較受客客戶青青睞。。區(qū)域地地產(chǎn)項項目分分析——項目分分析區(qū)域地地產(chǎn)項項目分分析——項目分分析澤科興興城澤科興興城地地處漢漢渝路路，擁擁有渝渝航商商場、、新世世界超超市、、農(nóng)貿貿市場場等完完善的的生活活配套套，更更有金金港國國際、、沃爾爾瑪、、重百百商場場、永永輝超超市等等大型型商場場；毗毗鄰渝渝北中中學、、五星星路小小學、、漢渝渝路實實驗小小學、、兩路路實驗驗小學學等眾眾多中中小學學名校校；多多條快快速干干道直直通主主城。。澤科興興城，，現(xiàn)代代風格格的西西班牙牙建筑筑。一座15萬方的的優(yōu)居居小城城，擁擁有情情景游游泳池池，風風情商商業(yè)街街，格格調泛泛會所所，動動感籃籃球場場。澤科興興城，，2.95的超低低容積積率，，31%的綠化化率，，近10000方西班班牙風風情園園林。。項目坐落兩路漢渝路雙鳳橋街道（原渝北絲綢廠）

物業(yè)形態(tài)塔樓、小高層建筑面積15萬平方米容積率2.95綠化率31%均價7200元/平米主要客戶本地剛性需求置業(yè)者產(chǎn)品本本身而而言具具有大大眾化化，主主要面面對社社會中中間層層客戶戶。目前項項目所所剩余余戶型型均為為109平米以以上的的大戶戶型，，在略略有優(yōu)優(yōu)惠的的背景景下依依然銷銷售堅堅挺。。小區(qū)內部配配套：風情情商業(yè)街、、游泳池、、藍球場、、泛會所、、休閑健身身設施區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析戶型設計方方正、緊湊湊、實用，，面積控制制恰當，干干濕分區(qū)、、動靜分明明，尤其中中小戶型備備受客戶喜喜愛，目前前兩室及小小三室以下下戶型已銷銷售一空。。所剩余大戶戶型功能分分區(qū)欠佳，，空間面積積浪費嚴重重，盡管如如此，但依依然受客戶戶追捧，也也表現(xiàn)出，，該區(qū)域內內購房需求求實力不凡凡。聚義香城故故事區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析聚義香城故故事，總占占地面積約約為200畝，總建筑筑面積約30萬方，其中中一期占地地面積約100畝，建面約約15萬方。位于渝北兩兩路空港新新城CBD核心。由花園洋房房、高層、、情調商業(yè)業(yè)街等業(yè)態(tài)態(tài)共同組成成，戶型面面積從69-155㎡。格拉斯園林林風格。周邊相擁觀觀音湖公園園、鹿山公公園、巴渝渝文化公園園三大城市市綠肺。項目周邊新新城廣場項目坐落空港新城蘭謦大道109號(619車站旁)

物業(yè)形態(tài)塔樓、多層、高層建筑面積30萬平方米容積率2綠化率30.7%均價9000元/平米項目特色公園地產(chǎn)、花園洋房占據(jù)新城CBD核心位置、、享有周邊邊多元配套套、典型的的公園地產(chǎn)產(chǎn)項目。項目產(chǎn)品多多元化，在在后期的銷銷售中就表表現(xiàn)出了可可滿足不同同階層的需需求，以致致旺銷三室104平米，四重重景觀陽臺臺設計區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析產(chǎn)品訴求上上打破常規(guī)規(guī)，本項目目既占政務務核心、又又是公園類類地產(chǎn)項目目；既滿足足多元化客客戶需求，，又具法式式浪漫主義義風格。該該項目取得得成功無可可異議。區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析唐莊莊唐莊位于渝渝北區(qū)空港港新城門戶戶，地處重重慶市政府府傾力打造造的航空新新城核心位位置。以項項目為基點點，100米內容納了了———空港廣場、、市政公園園（在建））、新城居居住區(qū)、城城市主干道道、公交車車站、輕軌軌三號線終終點站（規(guī)規(guī)劃中）、、農(nóng)貿市場場……門戶區(qū)位自自然天成。。采用坡地和和臺地相融融合的建筑筑形態(tài)，以以組團式布布局。以現(xiàn)代中式式院館的產(chǎn)產(chǎn)品設計重重新解讀生生活與建筑筑對話。板式躍層的的舒適性寬寬景空間結結構，輕松松享有前品品城市繁華華，后觀山山色蒼蒼的的生活愜意意。項目坐落渝北鳳鳴路66號(空港廣場旁邊)

物業(yè)形態(tài)板樓、多層、高層建筑面積9.6萬平方米容積率2.48綠化率32%均價7500元/平米物管費0.88元/平米總戶數(shù)724戶中式臺地建建筑，規(guī)模模小，周邊邊配套較為為完善。版版式、點式式結合，高高層與多層層結合。復式底層復式頂層中規(guī)中矩的的兩室兩廳廳71平米設計，，玄關過長長本案產(chǎn)品結結構配置失失調，躍層層比重過多多，導致后后期銷售中中過于挑選選客戶。區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析御城華府御城華府位位于渝北區(qū)區(qū)空港國際際新城核心心位置，緊緊鄰新城廣廣場、渝北北區(qū)體育中中心、轄200畝沐仙湖，，占地為92畝，總建筑筑面積17萬方，御城城華府打造造的是一個個以花園洋洋房為主的的高品質生生態(tài)住宅小小區(qū)。在規(guī)劃設計計上采用新新亞洲建筑筑風格，各各個區(qū)域間間既相對獨獨立，又為為一個有機機整體。在景觀設計計方面，采采用的是泰泰式皇家園園林風格。。一梯兩戶4+1退臺式花園園洋房和部部分高層為為項目主打打產(chǎn)品。內置商業(yè)街街，生活配配套設施齊齊全。覽勝退臺式洋房房項目坐落渝北空港新城蘭馨大道18號（新城廣場旁）

物業(yè)形態(tài)洋房、高層建筑面積17萬平方米容積率2.5綠化率50%均價9000元/平米物管費1.8元/平米總戶數(shù)1200戶宜居生態(tài)地地產(chǎn)項目特色：：區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析三室127平米舒適型型、贈送大大擁有大露臺臺的退臺式式洋房躍層層覽勝不足1.2米寬的景觀觀陽臺顯得得過于壓抑抑洋房產(chǎn)品御城華府前前期房源已已經(jīng)售罄，，目前推出出的是御城城華府攬勝勝組團。區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——項目分析金嶺地金嶺地位于于渝北五星星路63隊斜對面，，可享受成成熟的舊城城區(qū)域配套套，小區(qū)規(guī)規(guī)模小，由由兩棟小高高層組成，，無小區(qū)景景觀、無品品質所言，，以中小戶戶型為主打打產(chǎn)品。從產(chǎn)品而言言不具有可可挑剔的地地方，由于于規(guī)模小缺缺乏整體品品質的提升升，小戶型型的產(chǎn)品定定位思路恰恰好迎合中中低收入家家庭的喜愛愛，套內單單價甚至同同樣可飆升升至9000多元/平米。中低收入家家庭的追隨隨者區(qū)域地產(chǎn)項項目分析——小結小結結區(qū)域市場競競爭激烈，，產(chǎn)品品質質不斷提升升，差異化化競爭依然然激烈。項目建筑風風格多樣化化，尤其以以大盤最為為注重景觀觀打造，以以富悅麓山山別苑、御御城華府為為例。在售高層項項目戶型設設計一般，，從整體市市場來看，，兩房、小小三房以下下戶型最為為搶手。該區(qū)域購房房客群主要要以當?shù)刂弥脴I(yè)為主，，規(guī)劃拆遷遷及改善型型住房占據(jù)據(jù)相當一部部分。目前該區(qū)域域內房價均均在七千元元以上，價價格仍有上上升空間。。第四部分：：項目定位位項目定位——項目周邊環(huán)環(huán)境分析劣勢突破口與周邊大盤盤相比無明顯景觀觀優(yōu)勢，甚甚至處于劣劣勢自造景觀，，營造良好好的小區(qū)景景觀配置無明顯配套套優(yōu)勢完善小區(qū)配配套無明顯地段段優(yōu)勢以小區(qū)品質質優(yōu)勢彌補補，如建筑筑品質等無人氣優(yōu)勢勢樹立全新形形象，做好好體驗式營營銷，聚集集人氣區(qū)域未來發(fā)發(fā)展前景可可待，房地地產(chǎn)市場前前景看好項目地塊臨臨近公路，，出行方便便，便于后后期包裝造造勢和項目目形象展示示競爭樓盤中中檔產(chǎn)品線線缺乏優(yōu)勢勢突出，項項目可取產(chǎn)產(chǎn)品精細化化和區(qū)域差差異化競爭爭優(yōu)勢勢項目地勢高高昂，有天天然的開闊闊視野項目定位——項目形象定定位結合本案所所處地理位位置及渝北北兩路房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展趨勢，，本案定位位為以和諧、健健康家庭為為主題，中中高檔的，，集居住、、休閑等功功能于一體體的高尚住住宅，即：兩路健康生生活領跑者者高綠色生態(tài)態(tài)人居社區(qū)區(qū)，注重健健康生活品品質，整合合大環(huán)境，，打造健康康生活藍本本定位釋由：：在兩路首創(chuàng)創(chuàng)健康生活活地產(chǎn)概念念，升華區(qū)區(qū)域項目，，同時體現(xiàn)現(xiàn)本案首創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)勢，與與其他產(chǎn)品品區(qū)分開來來；本項目與主主要競爭對對手無明顯顯地段、配配套、環(huán)境境優(yōu)勢，只只能從產(chǎn)品品品質尋找找突破口；；健康住宅屬屬于新理念念產(chǎn)品，符符合未來住住宅發(fā)展方方向，其市市場潛力值值得期待；；從重慶市打打造“健康康重慶”的的大環(huán)境中中，項目可可充分因勢勢利導，充充分利用。。健康住宅產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃要要點：包括溫度度、濕度、、通風、噪噪音、光和和空氣質量量等，而且且還包括主主觀性的心心理因素值值：平面空空間布置、、私密保護護、視野景景觀、感官官色彩、材材料選擇等等。項目定位——項目產(chǎn)品建建議規(guī)劃：人車分流：：地面盡可可能不設置置停車位，，所有車位位入地下車車庫公共空間：：社區(qū)級公公共空間、、組團級公公共空間入口口：大氣，，要形成內內外之間的的一種明顯顯區(qū)隔道路路：人行道道鋪設地磚磚，增加無無障礙設施施樓間距距：每每棟樓要有有足夠的樓樓間距，可可錯列布局局，提升私私密性和開開闊景觀景觀：水景：內容容豐富，溪溪流、疊水水、噴泉等等綠化：層次次鮮明，喬喬木、灌木木、草坪搭搭配合理形形成高低錯錯落，花卉卉、草地顏顏色豐富組團：一步步一景、移移步換景、、假山、雕雕塑、水藝藝、花架等等景觀小品品設置豐富富空間：綠化化不是在一一個平面平平鋪直敘，，要有空間間上的變換換住宅：立面面：線線條明晰晰，色彩彩搭配適適宜，采采用外墻墻保溫材材料樓道道：：防滑地地磚、不不銹鋼/高檔鐵藝藝欄桿，，無障礙礙設施緩緩坡進入入樓道智能化：：遠程抄抄表、可可視對講講、居家家智能化化設施等等居室室：：空間視視野充沛沛，保持持雙陽臺臺設計、、空中花花園配置置等多變變戶型物管：保安：紅紅外線保保安系統(tǒng)統(tǒng)、24小時保安安巡邏保潔：社社區(qū)保潔潔其他：商商務服務務，如叫叫早提醒醒、鐘點點工服務務等充分利用用地勢高高低做好好建筑排排列及景景觀項目定位位——項目規(guī)劃劃建議高層小高層小高層會所中庭園林林藝術主題題親子主題題運動主題題養(yǎng)生主題題小區(qū)大門門底層架空空前期為為售房部部，后期期為會所所，其余余部分為為小區(qū)配配套商業(yè)業(yè)門前廣場場規(guī)劃示意意，以項項目實際際用地紅紅線為準準規(guī)劃釋由由：多層住宅宅選取景景觀面較較好的環(huán)環(huán)中庭園園林區(qū)域域，其余余部分以以景觀視視野最大大化為理理念布置置部分多層層項目定位位——項目規(guī)劃劃建議部分規(guī)劃劃建議采用圍合合式組團團，以小小高層為為主，輔輔以高層層及部分分多層，，多層在在小高層層環(huán)抱內內，即可可享受景景觀，又又可與外外界隔離離，體現(xiàn)現(xiàn)健康生生活的精精髓。盡量以原原生坡地地為主導導，以開開闊視野野面為朝朝向宗旨旨。以中庭園園林為核核心，衍衍生四大大主題園園林，動動靜分明明。社區(qū)內實實行人車車分流交交通體系系，人車車流線遵遵循”車車走環(huán)道道，人走走直線““的原則則，避免免人車干干擾。考慮地塊塊自身條條件，建建議本案案在小區(qū)區(qū)入口、、區(qū)內景景觀接口口處及中中庭設置置跌水景景，提升升小區(qū)園園林景觀觀的靈動動性。建筑布局局建筑朝向向園林布局局交通規(guī)劃劃水景設置置項目定位位——目標客戶戶群定位位本案的初初步主力力客戶：：本地居民民，側重重本地幾幾關單位位職員及及本地拆拆遷戶；；鄉(xiāng)鎮(zhèn)進進城置業(yè)業(yè)者；返返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)。主城置置業(yè)大軍軍的滲進進，投資資客、剛剛性需求求客戶。。核心客戶戶重要客戶戶游離客戶戶投資客戶戶及其他他主城區(qū)區(qū)客戶返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)群體；；包括父父母置業(yè)業(yè)等當?shù)鼐用衩瘛⒉疬w遷戶和看看好景觀觀和品質質客戶客戶特征征：剛性需求求——尋求自住住和本地地拆遷量量的加大大導致急急需住房房。生活品味味——鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)業(yè)者追求求生活品品質，他他們既不不愿花更更多的積積蓄買更更高品質質住房而而又不失失生活的的小資情情調。投資前景景——看好區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展前景景。項目定位位——目標客戶戶群定位位他們的特特征及關關注點：：客戶類型核心客群重要客群游離客群客群比例40%25%20%15%區(qū)域來源本地居民，本地拆遷戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城者返鄉(xiāng)置業(yè)主城區(qū)和其他區(qū)縣為主購房目的改善居住條件升級換代、部分解決居住、進城返鄉(xiāng)為父母、子女置業(yè)投資或臨時居住集中年齡段25——40歲為主25——45歲為主30——55歲為主28——45歲為主職業(yè)類型城鎮(zhèn)居民、個體戶、公務員、職員企事業(yè)單位、個體工商戶中小企業(yè)老板、個體戶、外地工作者上班族和自由職業(yè)人置業(yè)次數(shù)1——2次為主首次為主首次為主首次或2次以上配套要求景觀、園林、社區(qū)配套生活配套、園林景觀、園林、社區(qū)配套園林景觀核心關注社區(qū)居住品質居住環(huán)境社區(qū)整體環(huán)境升值潛力項目定位位——建筑風格格建議現(xiàn)代簡約約風格現(xiàn)代風格格的建筑筑大都以以體現(xiàn)時時代特征征為主，，沒有過過多的裝裝飾，一一切從功功能出發(fā)發(fā)，講究究造型比比較適度度，空間間構圖明明確美觀觀，強調調建筑外外觀的明明快、簡簡潔，體體現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)代生活活快節(jié)奏奏、簡約約和實用用，但又又富有朝朝氣的生生活氣息息，目前前市場多多個項目目都以現(xiàn)現(xiàn)代風格格出現(xiàn)，，也較為為普遍，，也易于于市場接接受。定位釋由由：兩路房房地產(chǎn)市市場多個個項目均均采用外外派風格格的住宅宅產(chǎn)品，，若盲目目追捧，，將會被被眾多競競爭大盤盤所淹沒沒；現(xiàn)代風風格簡約約實用，，又富有有朝氣，，符合整整體形象象定位。。項目定位——建筑風格建議議建議理由：銷售角度：賣點——很直觀的表現(xiàn)現(xiàn)出項目整體體定位和風格格市場認識：創(chuàng)新設計突出出本案市場差差異化客戶立場：具有大眾性性，貼切客戶戶群體所追求求的喜好項目定位——建筑風格建議議備用方案——歐式項目定位——建筑風格建議議備用方案——中式項目定位——園林風格建議議新加坡園林風風格新加坡季節(jié)因素水文化人文因素環(huán)境因素融合新加坡文文化精髓和地地方人文氣息息，提煉新加加坡景觀的水水文化、綠色色文化、多種種族文化等特特點，打造氣氣派入口、都都市陽光型花花園、互動性性水景等景色色，構筑一個個都市陽光的的生態(tài)園林。。打造兩路為為數(shù)不多的新加坡異域風風情景觀社區(qū)多種族文化建筑體驗綠化空間項目定位——園林風格建議議環(huán)境因素——水文化注重社區(qū)氛圍圍的營造，打打造趣味水景景項目定位——園林風格建議議環(huán)境因素——綠化空間一回家，便能能在眾多的景景點中找到屬屬于自己的一一片天空，郁郁郁蔥蔥的環(huán)環(huán)境，修剪整整齊的花園，，還有那充滿滿歡樂的噴泉泉。項目定位——園林風格建議議人文因素——多種族文化通過多重景觀觀小品營造獨獨特的異域風風情景觀項目定位——園林風格建議議季節(jié)因素——多種類植物分布在不同位位置的植物不不僅豐富了小小區(qū)景觀的層層次，做到季季季見景。同同時，也可以以使建筑同景景觀有機結合合。本著有層層次和諧搭配配，同建筑物物的立面和風風格結合的原原則進行植物物布置。項目定位——園林風格建議議備用方案——中式項目定位——戶型建議戶型配比（有有效避免90平米政策限制制）戶型建筑面積（㎡）套數(shù)比例一室40—5510%兩室70—9540%小三室90—10530%2+1房110—1305%大三房110—13012%四房130—1503%戶型設計釋由由：兩路的大眾承承受總價在40—60萬之間，未來來隨著價格提提高，小戶型型總價低更具具有優(yōu)勢。市場銷售情況況分析，2、3房銷售較好，，110平米以內的戶戶型銷售率較較高。為了避開90平米的政策限限制，故設計計兩代一家，，即2+1房。戶型建筑面積（㎡）套數(shù)比例一室40—5510%兩室70—9545%小三室90—10530%大三房110—13012%四房130—1503%戶型配比（不不顧及90平米政策）項目定位——戶型建議戶型要求物業(yè)類型功能組合各功能空間的開間、面積要求功能特色及備注部分面積區(qū)間40—55㎡一室一廳雙陽臺客廳開間3.6m，臥室開間3.3—3.6m保留雙陽臺設計，景觀陽臺均以舒適性為主同一面積區(qū)間戶型設計多樣化90平米以下以緊湊實用功能性為主；100平米以上戶型注重舒適性。采用飄窗、轉角飄窗的有效利用考慮入戶花園、空中花園等贈送面積大的產(chǎn)品80—90㎡兩室兩廳雙陽臺客廳開間3.6—3.9m，主臥開間3.3—3.6m110—130三室兩廳雙陽臺客廳開間3.9—4.5m，主臥開間3.6—3.9m“兩代一家”即即2+1設計可借鑒之處：：明廚明衛(wèi)設計計，功能空間間齊全，可適適應不同需要要；組合功能，可可變、可發(fā)展展一家兩天地地，老少皆相相宜兩代一家家；最大敗作——客廳無陽臺若將大戶型套套客廳增加陽陽臺，將是完完美之作。項目定位——戶型建議兩房變三房80多平米的兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)+可變空間；飄窗的靈活應應用，增加贈贈送面積、增增加室內采光光面、寬闊視視野。項目定位——戶型建議項目定位——戶型建議首層贈送私家家花園價值點：增加高層建筑筑首層產(chǎn)品的的賣點提升產(chǎn)品價值值項目定位——功能配套建議議打造泛會所概概念：通過結合小區(qū)區(qū)的文化活動動室、公共綠綠地空間，打打造集休閑、、娛樂、交流流、運動等一一體的泛會所所功能。項目定位——功能配套建議議泛會所文化活動室棋牌室茶室咖啡廳健身房乒乓球室瑜伽館公共綠地兒童娛樂場游泳池網(wǎng)球場籃球場大堂社區(qū)大堂入戶大堂項目定位——科技配套建議議社區(qū)智能化系系統(tǒng)運用，增增加社區(qū)安全全系數(shù)，提高高社區(qū)品質和和賣點。高清攝像頭高科電子信件件箱門禁系統(tǒng)監(jiān)控設備第五部分：營營銷策略核心營銷策略略——核心問題找準本案營銷銷的關鍵點所所在項目體量小，，周邊競爭項項目大盤林立立樓盤所處位置置非熱點區(qū)域域，認同度低低地產(chǎn)新政策，，客戶支付能能力受影響核心問題上述三大核心心問題如何解決？核心營銷策略略——解決之道項目體量小，，周邊競爭項項目大盤林立立樓盤所處位置置非熱點區(qū)域域，認同度低低地產(chǎn)新政策，，客戶支付能能力受影響行銷為先，鎖鎖定區(qū)域內客客戶，對項目目周邊社區(qū)、、產(chǎn)業(yè)單位等等進行行銷，，派發(fā)項目資資料；拓展客源，以以增設外賣場場、巡展、行行銷形式，吸吸引兩路城區(qū)區(qū)、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)等區(qū)內外客客戶；解決之道1解決之道2解決之道1解決之道2注重營銷環(huán)境境的營造，精精細營銷提高軟服務意意識，讓客戶戶同樣享受到到大盤的尊崇崇感解決之道1解決之道2細分客戶：對對不同客戶進進行不同的分分解，對推廣廣主題、產(chǎn)品品賣點進行梳梳理，對推廣廣渠道進行調調整；調整說辭：針針對新政制定定說辭，對競競爭對手形成成針對性銷售售說辭，加強強對客戶改善善置業(yè)的專項項說辭；誠祥巨順將利用特色營營銷方式，核核心策略上將將圍繞增大儲客量和和提高轉化率率兩條線，同步步實現(xiàn)本案高高利潤快速銷銷售的目標??！如何將解決之之道執(zhí)行到位位？誠祥巨順認為為：在市場環(huán)境不不理想的前提提下，要實現(xiàn)現(xiàn)價量齊飛的的目標，唯一一的辦法就是是更大的儲客客量和更高的的成交轉化率率誠祥巨順策略略！核心營銷策略略——解決之道如何實現(xiàn)增大大儲客量和提提高轉化率？？誠祥巨順解決決之道核心營銷策略略——解決之道誠祥巨順渠道道行銷一大行銷手段段1個項目70個售房部營銷銷誠祥經(jīng)紀70余個中介門店店充當70個項目售房部部，擁有廣闊闊的客流，為為本案全城營營銷。在宣傳傳上、營銷推推廣上、客戶戶資料的收集集整理上都具具有龐大的脈脈絡資源。誠祥巨順優(yōu)勢勢核心營銷策略略——渠道創(chuàng)新對周邊企事業(yè)業(yè)單位、專業(yè)業(yè)市場進行逐逐一拜訪，挖挖掘潛在客戶戶。誠祥地產(chǎn)強大大的客戶資料料信息，運用用電話和拜訪訪的方式，挖挖掘目標客戶戶。兩大行銷方向向誠祥巨順渠道道行銷誠祥巨順渠道道營銷7年客戶資源擁有10萬條客戶資源源再挖掘核心營銷策略略——渠道創(chuàng)新專業(yè)行銷團隊隊，高級客戶戶經(jīng)理一對一一深層挖掘客客戶科學可行的行行銷計劃，保保證行銷順利利進行不同的銷售道道具，對不同同的客戶起不不同的作用三大行銷成功功保障誠祥巨順渠道道行銷核心營銷策略略——渠道創(chuàng)新團隊名稱：誠誠祥行銷特別別行動隊團隊構成：執(zhí)執(zhí)行能力強，，溝通能力強強、善于交際際及應酬團隊分類：普普通行銷組及及高級客戶經(jīng)經(jīng)理組，針對對不同客戶進進行不同的客客戶服務，體體現(xiàn)動態(tài)營銷銷。團隊管理：有有效激勵，目目標分解誠祥巨順行銷銷渠道（團隊隊建設）核心營銷策略略——渠道創(chuàng)新漫天布網(wǎng)精確打擊二次營銷第一網(wǎng)：利用用戶外、短信信等傳統(tǒng)媒介介，廣泛發(fā)布布消息，形成成強大的信息息知曉度；第二網(wǎng)：行銷銷團隊對周邊邊企事業(yè)單位位進行掃樓，，發(fā)放信息，，以項目海報報、宣傳資料料、ＤＭ為主主；對周邊工業(yè)區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)目標標客群進行深深耕，深挖式式的一對一營營銷，采取對對點上門拜訪訪，直郵等方方式！并采用用產(chǎn)業(yè)內部的的交流會，巡巡展會等！區(qū)域企事業(yè)單單位實行大客客戶戰(zhàn)略，采采取一對一營營銷，采取對對點上門拜訪訪，直郵等方方式！并采用用單位內部的的交流會，巡巡展會等！對已成交客戶戶進行感情維維系，實時推推出老帶新政政策；制定系列活動動方案；聯(lián)系老客戶，，開展活動，，傳遞二次營營銷信息；利用不同平臺臺，實行團購購方案。吸引眼球廣泛泛造勢挖掘意向客戶戶促進營銷促進老客戶營營銷渠道執(zhí)行之階階段劃分核心營銷策略略——渠道創(chuàng)新增設外賣場在兩路南區(qū)路路口等最繁華華地段增設外外賣場即異地地售房部方便客戶及時時了解信息項目有效的形形象展示解決客戶看房房難問題多渠道進行營營銷吸引外區(qū)域客客戶群關注深入城區(qū)營銷銷的有效橋梁梁外賣場作用核心營銷策略略——增設外賣場活動營銷在項目前、中中、后期各階階段分別開展展各種行之有有效的營銷活活動，或整合合資源借勢宣宣傳，或明確確鮮明的促銷銷造勢，如整整合少工委、、共青團、教教委等清水衙衙門在本案首首創(chuàng)渝北區(qū)少少兒才藝大賽賽等為樓盤促促銷。核心營銷策略略——活動營銷巡展、路演在項目啟動之之時就開啟此此活動，積累累客戶、宣傳傳促銷核心營銷策略略——巡展、路演誠祥巨順強有有力的精英團團隊銷售經(jīng)理（1名）現(xiàn)場售房部（置業(yè)顧問7名）行銷人員（組長1名，成員6名）項目總監(jiān)（1名）市場部（成員2名）策劃經(jīng)理（1名）行銷總監(jiān)（1名）銷售總監(jiān)（1名）