XXXX年月西安項目整體定位及發(fā)展策略

1、項目本體條件分析區(qū)位條件分析交通條件分析四至條件分析配套條件分析價值屬性研究規(guī)劃條件分析基礎(chǔ)研究可行性2、城市與區(qū)域發(fā)展研究城市宏觀背景城市空間發(fā)展與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展與區(qū)域價值3、區(qū)域市場研究宏觀房地產(chǎn)市場研究西安市場板塊劃分區(qū)域住宅市場研究區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域客戶研究市場典型案例研究項目背景分析區(qū)域背景分析…動態(tài)解決方案確立策略制定可操作性7、物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能布局分區(qū)道路交通組織立面與園林風(fēng)格設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計樣板展示區(qū)建議8、開發(fā)計劃安排項目開發(fā)運(yùn)營原則土地開發(fā)時序分析項目建設(shè)時序分析5、項目整體定位SWOT分析及核心戰(zhàn)略方向項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位核心策略制定6、經(jīng)濟(jì)效益分析項目初步靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算…4、項目專題分析容積率設(shè)定及贈送分析報告結(jié)構(gòu)PART-1本體概況及屬性界定PART-2

城市與區(qū)域發(fā)展研究PART-3

市場環(huán)境分析PART-5項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略PART-6項目經(jīng)濟(jì)測算PART-4

項目專題分析PART-1本體概況及屬性界定區(qū)位交通周邊配套項目四至經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊現(xiàn)狀地塊價值分析項目屬性界定【項目區(qū)位】地塊位于高新核心區(qū)與高新新區(qū)交匯處，核心區(qū)的發(fā)展和新區(qū)的發(fā)展對地塊產(chǎn)生向內(nèi)向外的雙重輻射，短期內(nèi)難以實現(xiàn)價值帶動，未來發(fā)展空間極大。高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)分別向兩個方向發(fā)展：一是依托丈八北路向西發(fā)展，一是沿西萬公路向西南發(fā)展。高新是西安城市發(fā)展的引擎和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力之一，版圖日益擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)能級不斷提升。產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入能力將逐步釋放。本案本案西三環(huán)科技路魚化寨街魚斗路丈八北路規(guī)劃地鐵3號線【項目交通】地塊周邊公路交通便捷、通暢，緊鄰科技路和西三環(huán)，北側(cè)與地鐵規(guī)劃3號線魚化寨零距離對接，預(yù)計2015年通車，屆時將在很大程度上縮短城市距離地鐵的社會效益

1、地鐵沿線商業(yè)提升生活空間和便利度；

2、地鐵改善城市投資環(huán)境，使城市的距離格局發(fā)生變化；

3、地鐵為沿線土地帶來增值。地塊西側(cè)緊鄰城市主要交通干道西三環(huán)路，地塊北側(cè)緊鄰城市主要道路科技路，道路情況較好，交通通暢；北側(cè)的規(guī)劃地鐵3號線正在施工中，預(yù)計2015年通車，屆時將在一定程度上提高產(chǎn)品的價值，擴(kuò)大居住群體，對項目是極大的利好因素。本案【周邊配套】地塊1公里范圍內(nèi)的各種配套資源匱乏，檔次較低，僅能滿足生活的便利性需求，大范圍內(nèi)配套齊全，緊鄰三大商圈科技路商圈高新商圈土門商圈本案地塊周邊的商業(yè)配套主要是以便利型的沿街門店為主，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施如銀行、郵局等都需要借助科技路核心商圈；餐飲、休閑娛樂等配套稀缺，多數(shù)集中在核心商圈；地塊周邊教育、醫(yī)療等配套嚴(yán)重不足。

大范圍內(nèi)可利用的配套資源教育幼稚園中華世紀(jì)城幼兒園、紫薇臻品幼兒園、優(yōu)尚卡布幼兒園、吉的堡幼兒園中小學(xué)高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小學(xué)、中華世紀(jì)城小學(xué)、西安市第五十二中學(xué)、博迪中學(xué)、魚化寨小學(xué)大學(xué)西安外事學(xué)院醫(yī)療醫(yī)院高新醫(yī)院、魚化醫(yī)院、西安市第三醫(yī)院商業(yè)郵局中國郵政銀行西安銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行綜合商場華潤萬家超市、金鷹購物廣場、世紀(jì)金花購物中心、人人樂、卜蜂蓮花土門與康復(fù)路、小寨齊名，是西安較早的繁華商圈，特色不明顯，業(yè)態(tài)定位較低西安新商圈的代表，繁華窗口，消費(fèi)時尚的象征，有望成為國際國內(nèi)著名商業(yè)大道新興商圈，環(huán)境好，檔次高，交通便捷，吸引高素質(zhì)、高收入群體【項目四至】地塊緊鄰城市交通干道，進(jìn)入性較好，西側(cè)緊鄰東方米蘭國際城項目，周邊無明顯的景觀資源地塊北側(cè)緊鄰地鐵出入口，現(xiàn)正施工；

富裕路（地鐵三號線魚化寨站）科技一路經(jīng)十四路項目地宗地位置：魚化寨富裕路地鐵三號線魚化寨站出站口南側(cè)占地面積：39.98畝容積率：4.2土地年限：70年每畝單價：約350萬/每畝工程進(jìn)度：2013年開春動工證件情況：開始辦理證件手續(xù)地鐵位置：地鐵口與項目北紅線距離為31.5米【經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)】中小規(guī)模,中高密度住宅項目【地塊現(xiàn)狀】地塊地勢平坦坦、場地平整整，無未拆建建筑，便于開開發(fā)與設(shè)計，，地塊內(nèi)部無無明顯不利的的干擾因素東邊界現(xiàn)狀西邊界現(xiàn)狀南邊界現(xiàn)狀北邊界現(xiàn)狀項目四至均有有圍墻，目前前只有北側(cè)有有一個出入口口；地塊內(nèi)部平整整，沒有未拆拆遷的建筑；；地塊內(nèi)部地勢勢平坦，沒有有明顯的高差差變化；地塊西邊界為為一規(guī)模較大大土坡，有一一定高度，對對視線有遮擋擋；價值梳理建設(shè)條件區(qū)域規(guī)劃交通條件投資客——預(yù)計5%項目位于高新核心區(qū)和高新新區(qū)發(fā)展的區(qū)域的交匯處，區(qū)內(nèi)的發(fā)展和新區(qū)的發(fā)展對地塊產(chǎn)生合力，向里和向外共同輻射項目區(qū)域；新區(qū)發(fā)展處于啟動階段，未來數(shù)年內(nèi)，將有很大的發(fā)展空間。高新發(fā)展方向上的重要拓展區(qū)域項目位于西三環(huán)和科技路的交匯處，交通通暢，項目進(jìn)入性好；緊鄰規(guī)劃地鐵3號線首站魚化寨，預(yù)計2015年通車運(yùn)行，屆時將方便出行，縮短城市距離。交通順暢，地鐵首站便捷生活地勢平坦、地塊方正，用地情況簡單；地塊內(nèi)部無未拆建筑，無任何不利因素干擾。地塊方正，便于開發(fā)設(shè)計【地塊價值分析析】【項目屬性界定定】項目位于高新新核心區(qū)和高高新新區(qū)高新新的交匯位置置，伴隨著高高新雙區(qū)發(fā)展展，項目未來來具有一定的的市場潛力。。伴隨地塊本身身以及周邊的的配套逐漸成成熟，項目的的價值將逐步步提升。未來的地鐵規(guī)規(guī)劃3號線的開通，，將對本項目目是極大的利利好因素。高容積以及酒酒店、公寓、、住宅多種物物業(yè)形態(tài)組合合，注重項目目品質(zhì)的打造造。位于高新區(qū)核核心區(qū)和新區(qū)區(qū)發(fā)展方向重重要拓展區(qū)域域，具有城市市軌道交通驅(qū)驅(qū)動，中小規(guī)規(guī)模、多功能能的復(fù)合型項項目PART-2城市與區(qū)域發(fā)發(fā)展研究城市宏觀背景景城市空間發(fā)展展與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展及區(qū)區(qū)域價值定義義【城市概況】西安地處關(guān)中平原原中部，陜西西省省會，是是輻射面積最大大的區(qū)域核心心城市，大西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化的唯一核心陜西省省會，副省級城城市，陜西省省政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、科科教和信息的的中心，是新新亞歐大陸橋橋中國段——隴海蘭新鐵路路沿線經(jīng)濟(jì)帶帶上最大的中心城城市，具有承東啟西、連接南北的的重要戰(zhàn)略地地位。西安是國務(wù)院院于1982年首批公布的的歷史文化名名城和第一批批對外開放的的旅游城市之之一西安市市南和東南與與漢中市、安安康市、商洛洛市相鄰；西西與寶雞市接接壤；北與咸咸陽市相連；；東與渭南市市相接?xùn)|西西最長約204千米，南北最最寬約116千米，總面積積10,108平方千米；西安下轄新城城區(qū)、碑林區(qū)區(qū)、蓮湖區(qū)、、灞橋區(qū)、未未央?yún)^(qū)、雁塔塔區(qū)、閻良區(qū)區(qū)、臨潼區(qū)、、長安區(qū)、藍(lán)藍(lán)田縣、周至至縣、戶縣、、高陵縣等9區(qū)4縣，到2011年陜西省第六六次人口普查查數(shù)據(jù)顯示，，全市常住人口口已達(dá)846.78萬人，占陜西省總總?cè)丝诒戎貜膹?000年的20.56%提高到2010年的22.69%。城市定位北京首都、全國政治、經(jīng)濟(jì)、交通和文化中心上海中國第一大城市，中國大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心西安北地區(qū)第一大城市，西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心、門戶城市、2011年世園會舉辦城市天津北方的經(jīng)濟(jì)中心、國際港口城市、北方的海運(yùn)與工業(yè)中心重慶長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)和金融中心，內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對外開放的先行區(qū)《關(guān)于經(jīng)綱要》的西安城市定定位“西部中心城城市”、和繼北京、、上海、廣州州等之后的又又一“國際大都市市”?！境鞘懈艣r】大西北戰(zhàn)略經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈格局西安市作為西部大開開發(fā)戰(zhàn)略橋頭頭堡和國家東東西部連結(jié)的的關(guān)鍵節(jié)點，未來將成為為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展引擎西安GDP占西北五省比比例高達(dá)14%86%人口占比9%86%2009-2010年東西部承接接外來務(wù)工人人員情況東部城市務(wù)工工人員呈減少趨勢，西部快速增長9,090東部2009年2010年-8.9%單位：萬萬人90909,9789,090西部2009年6月國務(wù)院院宣布批批準(zhǔn)《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)發(fā)展展規(guī)劃》；大經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)格局的的確定，，促使未未來城市市人口將將急劇增增長，將將帶來大大量的消消費(fèi)需求求；同時增強(qiáng)強(qiáng)西安核核心城市市的輻射射能力，，城市聚聚焦效應(yīng)應(yīng)將逐漸漸顯現(xiàn)；；西安科技技實力雄雄厚，生生產(chǎn)力相相對發(fā)達(dá)達(dá)，輻射射帶動力力強(qiáng)，在在西部乃乃至全國國都具有有明顯的的比較優(yōu)優(yōu)勢和潛潛在優(yōu)勢勢。2165294035.8%【城市概況況】西安擁有有9區(qū)4縣，其中中主城新新城、碑碑林、蓮蓮湖、雁雁塔和未未央為全全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展重重點核心心區(qū)域城市地處處關(guān)中盆盆地中部部秦嶺北北麓，地地跨渭河河南北兩兩岸；全全市轄新城、碑碑林、蓮蓮湖、雁雁塔、未未央、灞灞橋、閻閻良、臨臨潼、長長安9個區(qū)及周至、藍(lán)藍(lán)田、戶戶縣、高高陵4個縣。共有街街道、鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)176個，其中中街道辦辦事處89個、鎮(zhèn)40個、鄉(xiāng)47個。包含西安安浐灞生生態(tài)區(qū)、、歐亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)論壇壇所在地地、世園園會西安安國際港港務(wù)區(qū)所所在地；；是中國國重要的的紡織工工業(yè)基地地?fù)碛形鞑坎看髮W(xué)城城、西安安國家民民用航天天產(chǎn)業(yè)基基地亞洲最大大的航空空城，境境內(nèi)有西西安閻良良國家航航空高技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地市中心南南部，跨跨越城墻墻內(nèi)外，，因西安安碑林得得名，老老城區(qū)之之一西安國家家級高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)、曲曲江國家家級文化化產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)所在，，區(qū)內(nèi)高高校林立立、科技技領(lǐng)先、、人文薈薈萃、工工商業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，核核心區(qū)之之一跨越城墻墻內(nèi)外，，因境內(nèi)內(nèi)蓮湖公公園得名名，有8萬回民在在城墻內(nèi)內(nèi)西南部部聚居，，西咸新新區(qū)與蓮蓮湖區(qū)接接壤中心東北北，跨越越城墻內(nèi)內(nèi)外，因因境內(nèi)清清朝滿城城(又稱新城城)得名西安國家家級經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)，，大明宮宮國家遺遺址公園園，漢長長安城遺遺址。西西安新行行政中心心設(shè)立于于此核心區(qū)域域輻射區(qū)【城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)】西安經(jīng)濟(jì)保持持平穩(wěn)快快速增長長，2010年人均GDP突破7000美元，GDP較其他二二線重點點城市處處于中等等偏上水水平，經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射能力較較強(qiáng)西安2005-2011年的GDP增長來看看，GDP經(jīng)濟(jì)總量量持續(xù)保保持兩位位數(shù)穩(wěn)步步快速增增長。2009年是經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入最最為困難難的一年年，全年年實現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值2，719億元，增增速合比比回落僅僅1.1個百分點點;西安2005-2011年的人均均GDP增長來看看，同GDP總量走勢勢一致，，呈穩(wěn)步步快速上上漲。2010年西安人人均GDP超過5000美元;2011年西安GDP3864.21億人民幣幣，常常住人口口846萬，人人均GDP為45676.24人民幣，，折合為為美元為為7212.41美元（1美元=6.3330人民幣））。按照照世界銀銀行目前前的收入入等級劃劃分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),西安已步步入中上上等收入入行列。。2011年部分中中西部城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行情情況【產(chǎn)業(yè)支撐撐】城市在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整過過程中，，逐步形形成以科科研、高高等教育育、國防防科技工工業(yè)和高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基基地、航航天工業(yè)業(yè)中心和和機(jī)械制制造中心心等為主主導(dǎo)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)年度2008200920102011第一產(chǎn)業(yè)103.5110.4140.1173.1第二產(chǎn)業(yè)987.71148.81409.51697.2第三產(chǎn)業(yè)1098.91459.91691.91993.9從城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，，2011年全市：：第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值33.08億元，增增長23.62%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值287.63億元，增增長20.41%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值302.01億元，增增長17.85%；三大產(chǎn)業(yè)業(yè)均有所所增加，，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)與去去年保持持穩(wěn)定。。西安未來來定位中中西部第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)中心，，高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、、裝備制制造業(yè)、、旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)、文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)等成為西安安五大主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)西安歷年年各產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展一一覽（單位：：億元））數(shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局?jǐn)?shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局航空基地地機(jī)械制造造基地高等教育育【居民收入入】西安市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入和社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額增增速雙雙雙高于GDP的增長，，城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動表現(xiàn)活活躍數(shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局?jǐn)?shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局西安人均均消費(fèi)水水平快速速上升社會消費(fèi)費(fèi)零售總總額呈逐逐年遞增增2011年同比增增長20%2011年同比增增長16.8%2011年消費(fèi)品零售總額同比增長20%2011年人均可支配收入同比增長16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前前處于第第三梯隊隊向第二二梯隊城城市過渡渡階段，，社會消消費(fèi)水平平迅速向向一、二二線城市市靠攏；；從消費(fèi)所所在地來來看，城鎮(zhèn)的消消費(fèi)增長長水平較較高，占占比達(dá)97%，增長20.5%；從消費(fèi)形形態(tài)來看看，餐飲飲收入202.75億元，比比上年增增長16.7%；商品零售售1732.43億元，增增長20.5%；從消費(fèi)商商品來看看，石油及制制品類、、金銀珠珠寶類商商品持續(xù)續(xù)旺銷，實現(xiàn)零零售額比比上年分分別增長長71.0%和47.3%。受宏觀觀政策影影響，汽車類及及家具類類商品銷銷售同比比增速明明顯回落落，汽車類類商品增增長19.3%，比上年年回落10.3個百分點點；家具具類商品品增長29.3%，回落12.5個百分點點?！境鞘腥丝诳凇?010年西安安常住人人口847萬，，15-64歲歲比重78.7%，人人口紅利利顯著，城城市化進(jìn)進(jìn)程進(jìn)入入高速發(fā)發(fā)展期，，也將進(jìn)進(jìn)一步刺刺激城市市居住需需求中西部及及東北主主要二線線城市常常住人口口對比單位：：萬人人2010年西安安城市市人口口構(gòu)成成相比2000年15-64歲人口口比重重上升升7.4個百分分點，，人口口紅利利顯著著【城市建建設(shè)利利好】關(guān)中-天水經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的建建立、、建設(shè)設(shè)國際際化大大都市市、地地鐵開開通、、世園園會等等利好好消息息極大大提升升西安安城市市價值值世園會會標(biāo)志志性建建筑2009年年6月月國國務(wù)務(wù)院院宣宣布布批批準(zhǔn)準(zhǔn)《關(guān)關(guān)中中-天天水水經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃》》；大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)格格局局的的確確定定，，極極大大提提升升了了西西安安的的城城市市價價值值。。規(guī)劃劃對對西西安安的的新新定定位位是是打打造造““國際際化化大大都都市市”。。城城市市骨骨架架將將被被大大幅幅拉拉伸伸，，地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)面面臨臨新新的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會會。。未來來5年年，，西西安安城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施投投資資總總規(guī)規(guī)模模將將達(dá)達(dá)1500億億元元，到到2015年年人人均均居居住住面面積積達(dá)達(dá)33平平方方米米。。到到2020年年，，實實現(xiàn)現(xiàn)全全市市主城城區(qū)區(qū)面面積積800平平方方公公里里，人口口1000萬萬以以上上，初初具具國國際際化化大大都都市市規(guī)規(guī)模模。。“地地鐵鐵概概念念””一一直直是是區(qū)區(qū)域域房房價價的的助助力力器器。。西西安安地地鐵鐵的的修修建建將將壓壓縮縮城城市市距距離離，，極極大大幅幅度度提提升升城城市市價價值值。。世園園會會的的成成功功舉舉辦辦對對于于改改善善城城市市環(huán)環(huán)境境作作用用極極大大，，對對于于城城市市價價值值的的提提升升起起了了很很大大作作用用。?！窘煌ㄍㄒ?guī)規(guī)劃劃利利好好】戰(zhàn)略略構(gòu)構(gòu)想想：：構(gòu)建建國國際際化化大大都都市市三三個個交交通通圈圈層層，，實實現(xiàn)現(xiàn)都都市市區(qū)區(qū)綜綜合合交交通通的的內(nèi)內(nèi)通通與與外外暢暢。。對外外輻輻射射圈圈，，外外層層高高速速輻輻射射；；都市市區(qū)區(qū)通通勤勤圈圈，，中中層層暢暢通通銜銜接接；；主城城區(qū)區(qū)通通達(dá)達(dá)圈圈，，內(nèi)內(nèi)層層可可達(dá)達(dá)服服務(wù)務(wù)。。綜合合交交通通體體系系發(fā)發(fā)展展總總體體目目標(biāo)標(biāo)：：建建設(shè)設(shè)中中西西部部和和北北方方內(nèi)內(nèi)陸陸地地區(qū)區(qū)的的現(xiàn)現(xiàn)代代國國際際交交通通中中心心，，構(gòu)構(gòu)筑筑安安全全、、通通達(dá)達(dá)、、高高效效、、綠綠色色的的一一體體化化綜綜合合交交通通體體系系，，適適應(yīng)應(yīng)未未來來大大都都市市的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢和和關(guān)關(guān)--天經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈核核心心地地位位的的客客觀觀需需要要，，構(gòu)構(gòu)建建都都市市區(qū)區(qū)對對外外2小時時輻輻射射圈圈、、內(nèi)內(nèi)部部1小時時通通勤勤圈圈、、主主城城區(qū)區(qū)半半小小時時通通達(dá)達(dá)圈圈。。十二二五五期期間間，，西西安安為為創(chuàng)創(chuàng)造造基基本本符符合合國國際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的工工作作和和生生活活條條件件，，將將構(gòu)構(gòu)建建都都市市區(qū)區(qū)對外外3小時時輻射射圈圈、、內(nèi)部部1小時時通勤勤圈圈、、主城城區(qū)區(qū)半半小小時時通達(dá)達(dá)圈圈的的一一體體化化綜綜合合交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)體體系系。。航空空：：西安安咸咸陽陽國國際際機(jī)機(jī)場場是是我我國國重重要要航航空空港港，2011年旅旅客客吞吞吐吐量量達(dá)達(dá)到到2182萬，，為為全國國旅旅客客吞吞吐吐量量最最大大的的十十大大機(jī)機(jī)場場之之一一。2015年規(guī)規(guī)劃劃旅旅客客吞吞吐吐量量達(dá)達(dá)3100萬人人次次。。公路路：：公路路建建設(shè)設(shè)形形成成了了貫貫通通全全省省、、輻輻射射周周邊邊省省市市的的高等等級級““米米””字字型型輻輻射射狀狀干干線線公公路路系系統(tǒng)統(tǒng)，公公路路完完成成建建設(shè)設(shè)2800多公公里里，，有有6條國國道道干干線線通通過過。。市市區(qū)區(qū)與與所所轄轄區(qū)區(qū)縣縣全全部部開開通通高高速速公公路路。。鐵路路：：西安安鐵鐵路路站站是是我國國西西部部最最大大的的鐵鐵路路樞樞紐紐，不不僅僅是是中中國國特特等等客客運(yùn)運(yùn)站站之之一一，，已已日日趨趨成成為為連連接接長長江江流流域域和和隴隴海海蘭蘭新新鐵鐵路路兩兩大大動動脈脈十十字字網(wǎng)網(wǎng)架架的的交交通通樞樞紐紐。。西安安已已形形成成了了以以航航空空，，鐵鐵路路，，公公路路為為主主的的立立體體化化交交通通體體系系，，規(guī)規(guī)劃劃為為進(jìn)進(jìn)一一步步促促進(jìn)進(jìn)城城市市整整體體發(fā)發(fā)展展與與區(qū)區(qū)域域輻輻射射提提供供基基礎(chǔ)礎(chǔ)【交通通規(guī)規(guī)劃劃利利好好】目前前，，建建設(shè)設(shè)中中的的西西安安地地鐵鐵1號線線和和5號線線，，已已經(jīng)經(jīng)分分別別延延伸伸至至空空港港新新城城和和灃灃西西新新城城。。同同時時作作為為航航空空樞樞紐紐的的配配套套項項目目，，西西安安北北客客站站至至機(jī)機(jī)場場快快軌軌的的開開工工，，規(guī)規(guī)劃劃中中的的咸咸陽陽西西-曲江江新新區(qū)區(qū)、、涇涇河河新新城城-西安安地地鐵鐵4號線線、灃西西新新城城-高陵陵等等軌軌道道交交通通也也將將有有效效連連接接新新區(qū)區(qū)各各組組團(tuán)團(tuán)，，并并融融入入西西安安國國際際化化大大都都市市的的整整體體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)中中。。而而西西安安市市規(guī)規(guī)劃劃局局在在其其網(wǎng)網(wǎng)站站上上剛剛剛剛公公示示的的《西安安市市城城市市綜綜合合交交通通體體系系規(guī)規(guī)劃劃》中，，地地鐵鐵12號線線和和13號線線也也將將分分別別延延伸伸至至西西咸咸新新區(qū)區(qū)。。西安進(jìn)入入軌道交交通時代代，將緩緩解城區(qū)區(qū)的交通通壓力，，縮短通通勤時間間，帶動動地鐵沿沿線周邊邊土地價價值的提提升，城城市多中中心出現(xiàn)現(xiàn)將成為為必然【軌道交通通利好】整體掃描描：西安作為為歷史古古都的文文化名片片和西北北區(qū)域的的國際窗窗口，旅旅游，科科技，文文化等支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)正處于于成熟上上升期，，城市開開放程度度提升，，區(qū)域升升級推動動城市框框架大幅幅拉大，，發(fā)達(dá)的的“米””字型立立體交通通路網(wǎng)加加速，城城市多中中心格局局正在形形成；經(jīng)濟(jì)發(fā)展展：隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展快快速提升升，整體體經(jīng)濟(jì)表表現(xiàn)活躍躍，領(lǐng)先先于西北北部分大大中城市市及全國國經(jīng)濟(jì)增增長水平平，對國國內(nèi)及世世界的吸吸引力不不斷加大大，產(chǎn)業(yè)業(yè)升級及及城市化化進(jìn)程加加速等因因素，給給西安房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展提供供了較為為堅實的的基礎(chǔ)。。【城市宏觀觀背景研研究小結(jié)結(jié)】PART-2城市與區(qū)區(qū)域發(fā)展展研究城市宏觀觀背景城市空間間發(fā)展與與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展展及區(qū)域域價值定定義西安市除除去周至至外的行行政轄區(qū)區(qū)，咸陽陽市秦都都、渭城城、涇陽陽、三原原“兩區(qū)區(qū)兩縣””?？偯婷娣e9036平方公里里，現(xiàn)狀狀總?cè)丝诳?65萬人，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口632萬人，城城鎮(zhèn)化水水平65.5%。至2020年，規(guī)劃劃都市區(qū)區(qū)總?cè)丝诳?280萬人，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口1110萬人。城城鎮(zhèn)化水水平達(dá)到到86.7％。根據(jù)城市市對區(qū)域域的輻射射吸引能能力及其其在區(qū)域域承擔(dān)的的作用，，確定各各個城鎮(zhèn)鎮(zhèn)在都市市區(qū)中的的地位。。形成以主主城區(qū)為為核心，，外圍組組團(tuán)分擔(dān)擔(dān)產(chǎn)業(yè)功功能，衛(wèi)衛(wèi)星城帶帶動次區(qū)區(qū)域全面面發(fā)展的的“一核、、四組、、七個衛(wèi)衛(wèi)星城””城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)構(gòu)。一核：都市區(qū)主主城區(qū)。。四組：承擔(dān)主城城區(qū)部分分職能的的四個外外圍組團(tuán)團(tuán)。分別別為洪慶慶、常寧寧、渭北北（臨潼潼）工業(yè)業(yè)區(qū)和高高新區(qū)草草堂科技技產(chǎn)業(yè)基基地。七個衛(wèi)星星城：主城區(qū)外外圍的衛(wèi)衛(wèi)星城，，分別為為涇陽、三三原、高高陵、閻良、臨臨潼、戶戶縣、藍(lán)藍(lán)田。都市區(qū)內(nèi)內(nèi)縣的行行政建制制逐步調(diào)調(diào)整為市市轄區(qū)。。西安都市市區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系結(jié)結(jié)構(gòu)西安都市市區(qū)范圍圍【整體城市市規(guī)劃】以主城區(qū)區(qū)為核心心，外圍圍組團(tuán)分分擔(dān)產(chǎn)業(yè)業(yè)功能，，衛(wèi)星城城帶動次次區(qū)域全全面發(fā)展展的““一核、、四組、、七個衛(wèi)衛(wèi)星城””城鎮(zhèn)結(jié)結(jié)構(gòu)主城區(qū)范范圍北至至涇陽、、高陵北北交界，，南至潏潏河，西西至澇河河入渭口口及秦都都、興平平交界，，東至灞灞橋區(qū)東東界。總總面積1280平方公里里?，F(xiàn)狀總?cè)巳丝?94萬人，建建設(shè)用地地面積650平方公里里。到2020年規(guī)劃總總?cè)丝?50萬人，建建設(shè)用地地850平方公里里。北跨：以涇渭渭新區(qū)及及涇渭工工業(yè)園的的建設(shè)帶帶動城市市空間向向北跨越越渭河，在渭河北北岸形成成全國先先進(jìn)制造造業(yè)基地地及多功功能的機(jī)機(jī)場城市市。東拓：在東部建建設(shè)國際際港務(wù)區(qū)區(qū)，成為為全國最最大的國國際性陸陸港、黃黃河中上上游地區(qū)區(qū)最大的的物流中中心和商商貿(mào)集散散中心。。西接：通過灃灃渭新區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)，實現(xiàn)現(xiàn)兩市對對接。進(jìn)進(jìn)一步保保護(hù)好周周、秦、、漢、唐唐遺址，，完善城城市空間間結(jié)構(gòu)。。南融：控制城市市建設(shè)用用地向南南拓展，，加強(qiáng)生生態(tài)建設(shè)設(shè)，使南南部秦嶺嶺的生態(tài)態(tài)格局融融入城市市發(fā)展中中。依托國家家西部大大開發(fā)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略優(yōu)勢，，西安將將構(gòu)建為為國際化化大都市市框架，，形成一一城多心心等城市市發(fā)展格格局，快快速提升升城市輻輻射影響響力【市區(qū)主城城范圍及及發(fā)展方方向】北部：形形成裝備備制造業(yè)業(yè)區(qū)西北部：：為漢長長安城遺遺址保護(hù)護(hù)區(qū)西部：發(fā)發(fā)展成居居住和無無污染產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的綜綜合新區(qū)區(qū)南部：文文教科研研區(qū)西南部：：拓展成成高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)二環(huán)內(nèi)區(qū)區(qū)域：核核心發(fā)展展成商貿(mào)貿(mào)旅游服服務(wù)區(qū)東部：依依托現(xiàn)狀狀發(fā)展成成國防軍軍工產(chǎn)工工業(yè)區(qū)東北部：：結(jié)合浐浐灞河道道整治建建設(shè)成居居住、旅旅游生態(tài)態(tài)區(qū)東南部：：結(jié)合曲曲江新城城和杜陵陵保護(hù)區(qū)區(qū)發(fā)展成成旅游生生態(tài)度假假區(qū)規(guī)劃確定定了未來來西安市市主城區(qū)區(qū)布局將將凸顯““九宮格格局，棋棋盤路網(wǎng)網(wǎng)，軸線線突出，，一城多多心”的的布局特特色，未未央路為為城市南南北的中中軸線【主城區(qū)功功能空間間規(guī)劃】西咸新區(qū)大明宮西安確定定重點發(fā)發(fā)展的““四區(qū)二二基地””市政府二環(huán)三環(huán)三環(huán)【主城區(qū)重重點產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)規(guī)規(guī)劃】隨著城市市發(fā)展規(guī)規(guī)模及速速度快速速提升，，圍繞城城市成長長的需求求逐步形形成了包包括“四四區(qū)二基基地”等等多個熱熱點區(qū)域域經(jīng)開區(qū)：：政務(wù)+服務(wù)+人才=城市新中中心目前主區(qū)區(qū)定位為為西安新新城市中中心，以以商業(yè)，，辦公，，金融，，文化，，娛樂，，行政中中心為主主要定位位西咸新區(qū)區(qū)：加快快推進(jìn)西西咸一體體化建設(shè)設(shè)目前處于于初步啟啟動狀態(tài)態(tài)，以空空港新城城、灃東東新城、、秦漢新新城、灃灃西新城城及涇河河新城為為主。高新區(qū)：：技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)2009年全國高高新區(qū)綜綜合指標(biāo)標(biāo)排名前前5名大明宮遺遺址區(qū)：：大明宮宮遺址保保護(hù)改造造和展示示盛唐文文化以大明宮宮遺址保保護(hù)改造造和展示示盛唐文文化為特特色浐灞生態(tài)態(tài)區(qū)：第第三代生生態(tài)新城城規(guī)劃總面面積129平方公里里，規(guī)劃劃預(yù)計到到2020年，人口口將達(dá)到到55萬。曲江新區(qū)區(qū)：文文化旅游游產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)由旅游聚聚集地邁邁向世界界級文化化產(chǎn)業(yè)基基地，2009年10月曲江新新區(qū)規(guī)劃劃擴(kuò)張，，面積從從20.57平方公里里，擴(kuò)大大到40.97平方公里里，面積積較原先先增加一一倍【高新區(qū)定定位】二次創(chuàng)業(yè)業(yè)規(guī)劃區(qū)區(qū)高新新區(qū)區(qū)核心軸新CBD高新區(qū)的的定位是是六個世界界一流高高新區(qū)之之一，西西部最發(fā)發(fā)達(dá)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)加工工區(qū)、高高新技術(shù)術(shù)區(qū)和智智力密集集區(qū)；高新區(qū)區(qū)發(fā)展起起來以后后，就體體現(xiàn)了西西安市的的這些功功能，承擔(dān)著新新西安的的經(jīng)濟(jì)中中心功能能；未來高新區(qū)將將打造兩帶四區(qū)七園園(基地)?！皟蓭А奔簇炟灤┈F(xiàn)代商業(yè)業(yè)聚集區(qū)、總總部經(jīng)濟(jì)聚集集區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、、金融商務(wù)聚聚集區(qū)等四區(qū)區(qū)的“萬億元現(xiàn)代服服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶”，和貫穿創(chuàng)創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、、國際軟件園園、先進(jìn)制造造產(chǎn)業(yè)園、生生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)業(yè)園、出口加加工區(qū)B區(qū)、長安通訊訊產(chǎn)業(yè)園、草草堂科技產(chǎn)業(yè)業(yè)基地等七園園(基地)的“萬億元高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶”。西高新代表西西安現(xiàn)代城市市意象的標(biāo)簽簽，已成為陜陜西、西安最最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長極和對對外開放的窗窗口【高新區(qū)發(fā)展】1991年3月經(jīng)國務(wù)院批批準(zhǔn)，西安高高新區(qū)成為中中國首批高新新區(qū)之一。它它位于西安市市科研、文教教單位相對集集中的西南郊郊，成立之初初僅規(guī)劃3.2平方公里，現(xiàn)現(xiàn)在已完成19平方公里的建建設(shè)開發(fā)。高新區(qū)獲國家家批準(zhǔn)經(jīng)開區(qū)開工曲江新區(qū)啟動動市政府北遷啟啟動經(jīng)開區(qū)獲國家家批準(zhǔn)浐灞管委會成成立大明宮改造啟啟動西咸新區(qū)成立立199119932000200320042006200720092010曲江東擴(kuò)各新區(qū)在規(guī)劃劃起點上的差差異化已經(jīng)或或正在實現(xiàn)：：主城區(qū)—文化、旅游、、商貿(mào)、金融融、娛樂；西高新—經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高高地，商務(wù)聚聚集區(qū)；曲江新區(qū)—旅游、休閑度度假、高尚住住宅；經(jīng)開區(qū)—現(xiàn)代制造業(yè)、、政務(wù)新區(qū)；；浐灞—會展、生態(tài)、、高尚住宅；；城市板塊功能能劃分逐漸清清晰，高新作作為第一個獲獲批新區(qū)，承承載著城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重重任【高新區(qū)發(fā)展】高新區(qū)作為西西安城市發(fā)展展經(jīng)濟(jì)發(fā)展引引擎，其發(fā)展展已經(jīng)有了舉舉足輕重的作作用，項目所所在地處于高高新路輻射范范圍，空間優(yōu)優(yōu)勢極大。1993年太白南路開工建設(shè)太白南路建成高新路開工1999年高新路建成唐延路開工2001年唐延路建成2002年高新區(qū)提出二次創(chuàng)業(yè)2003年丈八北路開工建設(shè)2005年高新路拓寬2006年丈八北路以西科技路以南西三環(huán)以東老西戶以北高新區(qū)代管2006年4月丈八北路正式通車2007年富裕路拓寬2010年皂河中鐵繽紛南郡南二環(huán)南三環(huán)高新路西三環(huán)木塔寺公園太白南路永陽公園保利地產(chǎn)丈八路唐延路奧林匹克公園科技二路高新水晶城高新路1991年3月經(jīng)國務(wù)院首首批批準(zhǔn)的國國家級高新區(qū)區(qū)，2006年綜合指標(biāo)位位于全國53個高新區(qū)前5位，是西安當(dāng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為為發(fā)達(dá)的區(qū)域域；所在雁塔區(qū)擁擁有省以上科科研機(jī)構(gòu)55家，各類專業(yè)業(yè)技術(shù)人才14萬余人，西高高新分布了1833家高新技術(shù)企企業(yè)，已然成成為城市高知知階層的第一一聚集地；西高新城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心的地地位已經(jīng)確立立，未來此定定位將會進(jìn)一一步深化。老城區(qū)西高新西安高新區(qū)作作為西安經(jīng)濟(jì)濟(jì)龍頭的地位位將進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化片區(qū)格局已然然決定了本項項目的地位：：城市高端西高新領(lǐng)跑西西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，是城市知知富、中產(chǎn)階階層的聚居之之地，聚集了了大量城市精精英人士【高新區(qū)發(fā)展】城市發(fā)展：依托國家西部部大開發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)略優(yōu)勢，，西安將構(gòu)建建為國際化大大都市框架，，形成一城多多心的城市發(fā)發(fā)展格局，快快速提升城市市輻射影響力力；高新區(qū)發(fā)展：：西高新代表西西安現(xiàn)代城市市意象的標(biāo)簽簽，已成為陜陜西、西安最最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長極和對對外開放的窗窗口，城市空空間拓展能力力強(qiáng)，向南已已拓展至南三三環(huán)區(qū)域，丈丈八北路以西西至西三環(huán)區(qū)區(qū)域?qū)⒊蔀楦吒咝聟^(qū)向西部部發(fā)展的重要要區(qū)域?！境鞘锌臻g發(fā)展展與規(guī)劃小結(jié)結(jié)】PART-2城市與區(qū)域發(fā)發(fā)展研究城市宏觀背景景城市空間發(fā)展展與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展及區(qū)區(qū)域價值定義義魚化片區(qū)的提提升改造是西西安高新區(qū)為為落實省市及高高新區(qū)“十二二五規(guī)劃”，全面推進(jìn)西安安建設(shè)國際化化大都市建設(shè)設(shè)所推出的重重大決策。對對突破高新區(qū)區(qū)向西發(fā)展瓶瓶頸，推動軟軟件新城和創(chuàng)創(chuàng)業(yè)新城建設(shè)設(shè)，加速高新新區(qū)城市核心心區(qū)的形成和和改善城市形形象具有重要要意義。魚化區(qū)域總體體規(guī)劃以高新新區(qū)綜合服務(wù)務(wù)區(qū)為基礎(chǔ)、、以高端居住住、商業(yè)娛樂樂、科技展示示、文化休閑閑四大功能為為載體，成為為代表高新區(qū)區(qū)智慧、文化化、生態(tài)形象象窗口的中央休閑區(qū)。依據(jù)總體規(guī)規(guī)劃布局，魚魚化區(qū)域確定定了“一心”“兩兩帶”“三軸軸”“七區(qū)””的現(xiàn)代城市空空間構(gòu)架?？萍悸肥俏鞲吒咝碌陌l(fā)展軸軸，整體發(fā)展展趨勢為從東東向西，由于于行政區(qū)域的的分割而止于于丈八北路；；魚化寨片區(qū)為為高新區(qū)托管管后，打破西高新新原有行政區(qū)區(qū)界，以科技技路西段的修修成通車為代代表的區(qū)域建建設(shè)迅速拉開開?！爵~化寨區(qū)域規(guī)規(guī)劃】隨著行政區(qū)劃劃邊界的打破破，高新區(qū)可可供開發(fā)的土土地越來越少少，魚化寨區(qū)域?qū)⒅饾u成為西高新向西空間拓展的一部分西三環(huán)路唐延路高新路科技路丈八北路本案2015年前后將成建成區(qū)的一部分2002-2006年建成，并向南轉(zhuǎn)移1999-2001年建成魚化片區(qū)位于于西安高新區(qū)區(qū)，東至丈八八北路，西至至西三環(huán)，南南至科技八路路，北至科技技路，規(guī)劃用用地面積10.22平方公里。緊鄰高新區(qū)一一期建成區(qū)和和二期軟件新新城和創(chuàng)業(yè)新新城，是連接接高新區(qū)一二二期的核心區(qū)區(qū)域。【魚化寨區(qū)域規(guī)規(guī)劃】東依國家級經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)“西安高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)”，，工業(yè)基礎(chǔ)良良好；向北緊緊靠西咸經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體化的橋橋頭堡“灃渭渭新區(qū)”及““涇渭新區(qū)””，發(fā)展?jié)摿αo限2003年西高新提出出二次創(chuàng)業(yè)，，2015年規(guī)劃建成區(qū)區(qū)包括魚化寨寨；2006年4月30日西安市決定定、丈八北路路以西、科技技路以南、西西三環(huán)以東、、老西戶路以以北區(qū)域為高高新區(qū)代管區(qū)區(qū)，高新區(qū)管委會會對該區(qū)域域行使規(guī)劃管管理權(quán)；2006年11月29日，高新區(qū)管管委會刷仙推推動拖延了4年之久的科技技路修建工作作。2006年8月高新區(qū)正式式接受魚化寨寨區(qū)域工作；2007年12月25日，科技路西西延伸段——科技路拓寬改改造工程全面面竣工；2007年5月，富裕路工工程完成前期期工作。2009年7月西安市第一批取得《城中村改造方方案批復(fù)》名單中，魚化寨位列列其中。2011年4月，魚化工業(yè)業(yè)園正式掛牌牌成為國家“新型都市工業(yè)業(yè)示范園”。2015年預(yù)計地鐵3號線建成通車車，起始站點為為魚化寨站。。項目西靠魚化化工業(yè)園定位：“新型型都市工業(yè)示示范園”軌道交通地鐵鐵三號線2015年開通，魚化化寨站與本項項目無縫對接接區(qū)域內(nèi)聚集了了西安外事學(xué)學(xué)院、陜西PC工程學(xué)院、西西安經(jīng)貿(mào)學(xué)校校等大量大專專院校，人文文氣息濃厚宜居站位“西高新新”——承載著城市居居住夢想的中中央居住區(qū)——區(qū)域房地產(chǎn)開開發(fā)較為初級級，西南高新新區(qū)域的價值值洼地——客戶范圍逐步步復(fù)合、擴(kuò)大大，成為剛需需客戶和城市市外溢客戶的的置業(yè)首選——體現(xiàn)都市領(lǐng)先先、現(xiàn)代面貌貌的高品質(zhì)、、高形象產(chǎn)品品價值洼地產(chǎn)業(yè)支撐軌道交通PART-3市場環(huán)境分析析宏觀房地產(chǎn)市市場研究西安市場板塊塊劃分區(qū)域住宅市場場研究區(qū)域商業(yè)市場場研究區(qū)域客戶研究究市場典型案例例研究2012年1～6月份，重慶、、成都等2個城市的商品品房市場銷售售規(guī)模超過1000萬平方米。上上海、沈陽、、天津、武漢漢、北京、蘇蘇州等6個城市的商品品房市場銷售售規(guī)模在600～800萬平方米之間間。長沙、合合肥、西安、、廣州、鄭州州、杭州、南南京等7個城市的商品品房銷售規(guī)模模在400～600萬平方米之間間，其中,西安為499萬平方米。西安房地產(chǎn)銷銷售規(guī)模位于于在全國二線線城市前列2012年1～6月份，19個主要城市的的商品房開發(fā)發(fā)投資規(guī)模均均處于正增長長狀態(tài)，整體體比上年同期期增長19.38%。其中有11個城市高于全全國商品房開開發(fā)投資額增增長幅度。另另外8個城市低于全全國商品房開開發(fā)投資規(guī)模模增長幅度。。分別是：南南京16.22%；沈陽16.11%；廣州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；蘇州7.34%；北京3.53%。西安商品房開開發(fā)投資規(guī)模模增幅15.50%，低于全國平平均水平【市場容量】一線城市銷售售均價同比變變化均為負(fù)值值。二線城市市中有十個城城市的房價水水平處于上升升狀態(tài)。其中中,西安房價同比比增長幅度最最高，西安商商品房累計銷銷售均價同比比上漲12.55%，比2011年回落15.07個百分點。漲漲幅第二的是是長沙，為8.39%。西安房價同比比增長幅度最最高，西安商商品房累計銷銷售均價同比比上漲12.55%大部分主要城城市商品房的的售供比（銷銷售面積與新新開工面積的的比值）處于于相對均衡或或相對充裕的的較低數(shù)值狀狀態(tài)。其中青青島售供比最最低，為37.81%。西安為45.99%，也顯示了一一定的去庫存存化壓力。西安商品房售售供比為45.99%，處于較低值值狀態(tài)，顯示示了一定的去去庫存化壓力力【市場銷售均價價走勢】年份土地供應(yīng)（萬㎡）土地成交（萬㎡）2008497.79408.782009731.93696.420101010.09744.4720111151.45891.852012806.22547.492012年土地供應(yīng)806.22萬平米，成交交547.49萬平米，2012年以來土地流流標(biāo)頻出，溢溢價率下降，，大部分地塊塊底價成交，，導(dǎo)致政府土土地供應(yīng)動力力不足，土地地成交明顯萎萎縮。2012年土地成交547.49萬平米，大部部分地塊底價價成交，流標(biāo)標(biāo)頻出，土地地成交明顯萎萎縮?！就恋厥袌觥?012年以來，隨著著樓市的回暖暖，房企推盤盤量不斷加大大，3季度，西安商商品房月均批批售面積達(dá)155.23萬平米2012年以來，隨著著樓市的回暖暖，房企推盤盤量不斷加大大，6月以來西安商商品房月度批批售面積呈走走穩(wěn)之勢，2012年3季度，西安商商品房月均批批售面積達(dá)155.23萬平米，相比比2011年3季度月均177.01萬平米下跌12.3%?！臼袌龉?yīng)面積積】2012年3季度，西安商商品房市場成成交面積為311.91萬，西安樓市市整體呈現(xiàn)出出平穩(wěn)的運(yùn)行行態(tài)勢。2012年以來，在部部分項目以價價換量的促銷銷策略作用下下，首置人群群持續(xù)消化，，改善型需求求也已相繼入入市，西安樓樓市整體呈現(xiàn)現(xiàn)出平穩(wěn)的運(yùn)運(yùn)行態(tài)勢。2012年3季度，西安商商品房市場成成交面積為311.91萬平米，與2季度基本持平平，同比去年年3季度上升9.20%。從全市商品房房各月銷售情情況來看，在在原本屬于淡淡季的7、8月里，樓市并并未出現(xiàn)明顯顯的下滑趨勢勢，相反在房房企調(diào)整推盤盤節(jié)奏頻繁推推出各種打折折降價等促銷銷活動下，樓樓市銷量在8月達(dá)到近一年年來的第二高高值?！臼袌龀山幻娣e積】70-90平米、90-110平米戶型仍然然是主銷面積積段，占52.7%。90平米以下面積積成交表現(xiàn)出出不同程度的的下滑態(tài)勢，，可見部分改改善型需求已已穩(wěn)步釋放2012年3季度，西安普普通住宅銷售售總套數(shù)為25319套，環(huán)比下滑滑1.48%。從各面積段段的銷售情況況來看，70-90和90-110平米戶型仍然然是主銷面積積段，分別占占26.3%和26.4%。從各面積段段占比變動情情況來看，90平米以下的三三個面積段均均表現(xiàn)出不同同程度的下滑滑態(tài)勢，可見見部分改善型型需求已穩(wěn)步步釋放，致3季度130-180平米區(qū)間段銷銷量呈現(xiàn)出走走高的態(tài)勢。。【市場暢銷產(chǎn)品品】普通住宅市場場價格段主要要集中在5500-7000元/平米區(qū)間段，，占到為41.7%，剛需住宅價價格出現(xiàn)上漲漲趨勢2012年3季度，西安普普通住宅市場場價格段主要要集中在5500-7000元/平米區(qū)間段，，占到為41.7%。而從價格段段占比變動來來看，3500-4000元/平米與4500-5000元/平米兩個價格格段變動最為為顯著，其中中3500-4000元/平米占比較上上季度下滑5.93個百分點，4500-5000元/平米占比較上上季度上漲3.69個百分點。剛剛需住宅價格格出現(xiàn)上漲趨趨勢，其余價價格段占比均均變動甚微。。2012年3季度西安市普普宅成交價格段【市場主流成交交價格段】趨勢判斷：伴隨下半年全全國房地產(chǎn)市市場表現(xiàn)的逐逐步回暖，西西安房地產(chǎn)市市場持續(xù)向好好，開工和施工量量及開發(fā)商房房地產(chǎn)投資額額出現(xiàn)增長，，成交量溫和放大，成成交均價近期期也有小幅上上揚(yáng)；市場表現(xiàn)：70-90平米、90-110平米戶型仍然然是主銷面積積段，占52.7%。90平米以下面積積成交表現(xiàn)出出不同程度的的下滑態(tài)勢，，部分改善型型需求已穩(wěn)步步釋放，市場場主流通住宅宅市場價格段段主要集中在在5500-7000元/平米區(qū)間段，，占到為41.7%，剛需住宅價價格出現(xiàn)上漲漲趨勢。【宏觀房地產(chǎn)市市場研究小結(jié)結(jié)】PART-3市場環(huán)境分析析宏觀房地產(chǎn)市市場研究西安市場板塊塊劃分區(qū)域住宅市場場研究區(qū)域商業(yè)市場場研究區(qū)域客戶研究究市場典型案例例研究涇渭新城板塊塊價格：3000-4500元/㎡特征：城市新興區(qū)域域，地產(chǎn)價格格洼地?？蛻簦阂怨I(yè)園客戶戶和高陵客戶戶為主，以及及西安價格外外溢客戶國際港務(wù)區(qū)板板塊價格：4000-7000元/㎡特征：城市未來重點點發(fā)展區(qū)域，，目前項目較較少?？蛻簦焊蹌?wù)區(qū)客戶浐灞板塊價格：6000-10000元/㎡特征：自然生態(tài)環(huán)境境優(yōu)越，城市市新興板塊。?？蛻簦阂詵|郊客戶為為主、輻射全全市，置業(yè)目目的以投資、、改善型居住住和養(yǎng)老居多多。城東板塊價格：6500-8000元/㎡特征：西安傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)和居住區(qū)，，配套較為成成熟?？蛻簦阂詤^(qū)域內(nèi)居地地緣性客戶為為主，少數(shù)西西安周邊區(qū)縣縣客戶。曲江江板板塊塊價格格：：8000-13000元/㎡㎡特征征：：文化化旅旅游游區(qū)區(qū)，，依依托托其其歷歷史史和和文文化化價價值值，，成成為為西西安安的的休休閑閑、、高高端端居居住住區(qū)區(qū)。。客戶戶：：以高高新新、、曲曲江江客客戶戶為為主主，，輻輻射射全全省省，，且且全全國國投投資資客客購購買買趨趨勢勢增增加加。。城南南板板塊塊價格格：：7000-9000元/㎡特征征：：西安安傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文教教區(qū)區(qū)和和城城市市發(fā)發(fā)展展成成熟熟區(qū)區(qū)，，配配套套完完善善。?？蛻魬簦海阂猿浅悄夏?、、高高新新中中等等收收入入客客戶戶為為主主。。城西西板板塊塊價格格：：5000-7000元/㎡㎡特征征：：西安安老老工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，環(huán)環(huán)境境差差，，客客戶戶認(rèn)認(rèn)知知度度差差。。客戶戶：：地緣緣、、剛剛性性客客戶戶為為主主。。城內(nèi)內(nèi)板板塊塊價格格：：9000-12000元/㎡㎡特征征：：西安安老老城城區(qū)區(qū)，，古古城城風(fēng)風(fēng)貌貌，，商商業(yè)業(yè)核核心心。?？蛻魬簦海和獾氐?、、本本地地投投資資客客/有老老城城情情結(jié)結(jié)的的老老西西安安人人。。城北北經(jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)板板塊塊價格格：：7500-10000元/㎡㎡特征征：：政府府北北遷遷拉拉動動城城北北發(fā)發(fā)展展，，建建設(shè)設(shè)城城市市公公園園，，迅迅速速提提升升房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格。。客戶戶：：以城城北北客客戶戶為為絕絕對對主主力力，，城城西西及及陜陜北北客客戶戶比比例例較較大大，，少少量量外外省省客客戶戶。。本案案【西安安市市場場】高新新板板塊塊價格格：：7000-12000元/㎡特征征：：濃厚厚的的商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍、、完完善善的的生生活活配配套套，，承承擔(dān)擔(dān)著著城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中中心心的的職職能能。?？蛻魬簦海阂詤^(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)高高收收入入人人群群為為主主，，實實力力從各各大大板板塊塊特特征征和和價價格格可可以以看看出出，，本本案案位位于于高高新新區(qū)區(qū)邊邊緣緣，，高高新新板板塊塊為為現(xiàn)現(xiàn)階階段段西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的高高價價值值板板塊塊PART-3市場場環(huán)環(huán)境境分分析析宏觀觀房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場研研究究西安安市市場場板板塊塊劃劃分分區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究區(qū)域域商商業(yè)業(yè)市市場場研研究究區(qū)域域客客戶戶研研究究市場場典典型型案案例例分分析析天朗藍(lán)湖樹綠地國際花都東方米蘭國際城萊安逸琿金輝悅府九形道CROSS萬象匯高新水晶城金泰·新理城中鐵繽紛南郡尚品美地城金泰假日花城裕昌太陽城晶城秀府江林新城金地西灃公元本案腹地競爭板塊高新新區(qū)區(qū)外外圍圍板板塊塊根據(jù)據(jù)項項目目的的用用地地條條件件和和產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭情情況況，，區(qū)區(qū)域域競競爭爭市市場場可可分分為為腹腹地地競競爭爭板板塊塊和和外外圍圍競競爭爭板板塊塊【區(qū)域市場場】腹地區(qū)域域板塊項目名稱容積率建筑面積物業(yè)類型東方米蘭國際城

4.2580

現(xiàn)推住宅，未來30萬㎡商業(yè)，綜合商業(yè)，2棟寫字樓1棟公寓綠地國際花都（待售）3.3828.33規(guī)劃商業(yè)、寫字樓共45萬㎡，一期6棟住宅天朗藍(lán)湖樹3.734218—32層的高層萊安逸琿3.2040二期三棟高層金輝悅府4.805012棟高層、小高層九形道7.488共3棟高層，層數(shù)：32層、8層、27層CROSS萬象匯5.59201棟22層高新新區(qū)區(qū)，西面面未來規(guī)規(guī)劃大量量住宅、、辦公，，現(xiàn)狀周周邊待拆拆村莊，，汽修、、小餐飲飲店主力30層以上高高層、少少量小高高層主力為剛剛需產(chǎn)品品，隨著著周邊日日益成熟熟，項目目開發(fā)品品質(zhì)逐步步提升，，部分品品質(zhì)較高高的改善善型產(chǎn)品品進(jìn)入市市場高層：普普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡區(qū)域資源產(chǎn)品形式項目品質(zhì)價格平臺主力供應(yīng)應(yīng)為剛需需產(chǎn)品，，產(chǎn)品價價值和物物業(yè)類型型復(fù)合度度較低，，同質(zhì)化化程度高高，部分分品質(zhì)較較高的改改善型產(chǎn)產(chǎn)品開始始進(jìn)入市市場，腹腹地目前前項目量量較少，，未來為為高新區(qū)區(qū)主力供供應(yīng)板塊塊【腹地競爭爭板塊】項目名稱梯戶比戶型價格（元/㎡）東方米蘭國際城18層2T2，33層2T4高層87㎡兩居，94㎡三居120-150㎡三居，小高層175㎡四居報價7000元/㎡，一次性付款9折6000元/㎡，按揭95折6300元/㎡綠地國際花都（待售）2T4，2T283-90㎡兩居，117、139㎡三居，164㎡四居起價6498，交1000抵20000天朗藍(lán)湖樹2T2、2T3、2T4、2T6、2T740-50㎡一居，73-84㎡兩居，98-130㎡三居均價7200，

沿街6300-6400萊安逸琿2T3、2T638㎡一居，91-122㎡三居,154㎡四居，9000-10000金輝悅府2T4、2T6六戶：65+73+93四戶：117+82+103+1137300九形道3T6、6T23一居：36兩居：60-90三居：1208000CROSS萬象匯2T9公寓：38-139㎡

寫字樓：264-600㎡公寓：8300寫字樓:11000高新新區(qū)區(qū)，西面面未來規(guī)規(guī)劃大量量住宅、、辦公，，現(xiàn)狀周周邊待拆拆村莊，，汽修、、小餐飲飲店主力30層以上高高層、少少量小高高層主力為剛剛需產(chǎn)品品，隨著著周邊日日益成熟熟，項目目開發(fā)品品質(zhì)逐步步提升，，部分品品質(zhì)較高高的改善善型產(chǎn)品品進(jìn)入市市場高層：普普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡區(qū)域資源產(chǎn)品形式項目品質(zhì)價格平臺【腹地競爭爭板塊】主力供應(yīng)應(yīng)為剛需需產(chǎn)品，，產(chǎn)品價價值和物物業(yè)類型型復(fù)合度度較低，，同質(zhì)化化程度高高，部分分品質(zhì)較較高的改改善型產(chǎn)產(chǎn)品開始始進(jìn)入市市場，腹腹地目前前項目量量較少，，未來為為高新區(qū)區(qū)主力供供應(yīng)板塊塊隨著東方方米蘭和和綠地國國際花都都兩個大大盤的入入市，魚魚化寨板板塊未來來市場供供應(yīng)量放放大，承承接高新新區(qū)區(qū)域域外溢客客戶和地地緣性客客戶?！靖沟馗偁帬幇鍓K】項目名稱開盤時間銷售情況月均銷售速度市場余量（萬平米）客戶東方米蘭（待售）待售，蓄客階段預(yù)售400套房源，排號350組，目前組織團(tuán)購，全款價格優(yōu)惠10個點，—

78.5地緣客戶，高新區(qū)小白領(lǐng)綠地國際花都（待售）待售，2#、4#排號中一個半月蓄客550組——28高新區(qū)老業(yè)主，魚化寨周邊人群，改善型客戶較多，往西是高新科技產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園員工天朗藍(lán)湖樹二期2012-03-01基本售罄601

萊安逸琿二期2012-09-28二期尾盤階段4030高新區(qū)中產(chǎn)金輝悅府未開盤，銷售證未取得，預(yù)售階段開盤兩棟，500套房源，預(yù)售8成—50以地緣性剛需、剛改客戶為主，兼有部分高新區(qū)的外溢客戶九形道2012年剩余100余套677.6高新區(qū)板塊的投資客戶，剛需客戶CROSS萬象匯2011年底已售80%104投資客戶合計———199.1—成熟居住區(qū)域，配套齊全，城市面貌較好主力30層以上高層、部分小高層產(chǎn)品舒適度高，注重項目整體品質(zhì)的打造，通透戶型占比較高，出現(xiàn)躍層、200㎡以上產(chǎn)品高層：6500-9000；公寓：12700區(qū)域資源產(chǎn)品形式項目品質(zhì)價格平臺項目名稱容積率建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型高新水晶城6.6910共三棟，公寓28層、31層，寫字樓18層金泰·新理城3.2260一期共4棟，1棟23層，1棟18層，1棟25層，一棟12層中鐵.繽紛南郡3.505013棟樓，一期4棟高層，19-33層尚品美地城3.8423一期4棟高層，分別為1棟33層、3棟32層、沿街設(shè)有3層商業(yè)金泰假日花城2.5366

共6棟，11-18層裕昌太陽城5.2535高層（17、20、26、32）、小高層（8、9、10），晶城秀府3.5021共11棟高層、小高層，層數(shù)江林新城4.23110兩棟18層小高層，四棟22-32層高層金地西灃公元3.4212一期：高層33層18棟，21層6棟，18層4棟高新區(qū)二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)板塊，，居住氛氛圍發(fā)展展成熟，，大規(guī)模模項目較較多，供供應(yīng)量大大，產(chǎn)品品類型相相對多樣樣化，部部分項目目的產(chǎn)品品向舒適適型設(shè)計計發(fā)展【外圍競爭爭板塊】成熟居住區(qū)域，配套齊全，城市面貌較好主力30層以上高層、部分小高層產(chǎn)品舒適度高，注重項目整體品質(zhì)的打造，通透戶型占比較高，出現(xiàn)躍層、200㎡以上產(chǎn)品高層：6500-9000；公寓：12700區(qū)域資源產(chǎn)品形式項