XXXX世聯(lián)鄭州橄欖城中聯(lián)集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿

鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿謹(jǐn)呈：中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。1/18/2023Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位2經(jīng)實(shí)地勘察，項(xiàng)目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路—西：大學(xué)南路—南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯—東：鐵路線）人口分布如下社區(qū)名城人口社區(qū)名城人口上元4500春暉小區(qū)2400中心花園360亞新美好佳苑4000麗城3100晨曦小區(qū)4000綠島港灣2100馮莊小區(qū)6000大學(xué)名郡4800健達(dá)世紀(jì)園2400花都港灣11000錦龍小區(qū)1200臺胞小區(qū)2800賈砦村4000代莊小區(qū)4000柴郭村3000富華佳苑2800十八里鋪3000潔云星苑2000站馬屯3000外阜花園1200南劉莊1000鐵路家屬社區(qū)3200共計(jì)：約7.5萬人市場名稱人口市場名稱人口萬客來5000華中酒批發(fā)城1200中陸商貿(mào)城10000馮莊農(nóng)貿(mào)市場1000鞋城50000百貨批發(fā)市場1200華中商業(yè)城1500盈合萬貿(mào)城1600摩配城1500五金塑料城2000共計(jì)：約7.5萬人加上周邊學(xué)校，共計(jì)：約18萬人經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊2.5公里以內(nèi)居民及各市場人員共計(jì)：18萬人左右居民社區(qū)批發(fā)/商貿(mào)市場沿街商業(yè)設(shè)施2.5公里3橄欖城項(xiàng)目未來將有3-5萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民，王胡砦項(xiàng)目規(guī)劃將有10萬居民規(guī)模總?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū)約30萬8500人天擎花園約11萬2000人經(jīng)濟(jì)適用房（B-5-01/02)約13萬5000人待開發(fā)安置區(qū)/經(jīng)適房（B-6-01、B-8-02)約20萬8500人橄欖城90-100萬3-5萬人總計(jì)5-7萬人橄欖城項(xiàng)目未來將有3-5萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民；本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來將存在5-7萬的消費(fèi)人群。待開發(fā)安置區(qū)\經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)王胡砦城中村改造項(xiàng)目，安置房及商品房總規(guī)模達(dá)到251萬平米，未來居民總數(shù)將達(dá)到10萬人左右。王胡砦改造項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：400萬平方米安置面積62.5萬平方米酒店3.5萬平方米商品房189萬平方米市場40萬平方米社區(qū)商業(yè)7.5萬平方米學(xué)校6萬平方米城市商業(yè)79萬平方米醫(yī)院4.5萬平方米辦公6萬平方米其他2萬平方米4根據(jù)深入訪談及問卷分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)者主要分為以下四類客戶類型數(shù)量客戶特征原社區(qū)、村砦居民約7.5萬人（約1-2萬村民、5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)狀人口約15-18萬人周邊大型批發(fā)商貿(mào)市場的商戶及從業(yè)人員約7.5萬人（航海路鞋城2萬商戶，中陸商貿(mào)城3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場周邊完成，多在市場附近租房居住，活動(dòng)半徑較小。有部分商務(wù)往來，收入水平較高。學(xué)生黃河科技大學(xué)2.5萬人黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民約15-17萬人（橄欖城項(xiàng)目約3-5萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房2.5萬人左右;王胡砦項(xiàng)目約10萬人,其中安置房2萬人左右）購買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定未來新增人口約15-17萬人考慮到市場內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計(jì)算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為15-18萬人，未來可預(yù)期消費(fèi)人口將約為30萬人。根據(jù)2007年鄭州人均消費(fèi)支出（8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總量約為13.1億—15.7億元，未來可達(dá)到30億元，消費(fèi)潛力巨大。5核心商圈消費(fèi)者研究小結(jié)從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求主要有以下三類：原社區(qū)、村砦居民——生活型商業(yè)；商貿(mào)市場從業(yè)人員——生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；

學(xué)生——低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。未來三年內(nèi)，將因經(jīng)濟(jì)適用房、安置房以及商品房等因素，為本區(qū)域帶來規(guī)模較大的城市中端、中低端消費(fèi)人口（5-10萬），這將加大區(qū)域內(nèi)城市社區(qū)特征消費(fèi)的比重。就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費(fèi)水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費(fèi)需求較小且二七商圈競爭力強(qiáng)；餐飲、休閑類消費(fèi)需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費(fèi)中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費(fèi)需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營水平來實(shí)現(xiàn)商圈的培育，項(xiàng)目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場反應(yīng)及時(shí)調(diào)整，不宜為占取市場先入優(yōu)勢而冒進(jìn)。6Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位7橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況——未來橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號地塊商業(yè)面積(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(檢察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合計(jì)129781.73213459116107812本項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)模：80930平米8“整合商業(yè)模式”——滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù)整合商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補(bǔ)方便用戶消費(fèi)行為日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài)整合多種業(yè)態(tài)、經(jīng)營范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費(fèi)者需求發(fā)展模型過去現(xiàn)在未來(本項(xiàng)目)目的：購物目的：休閑目的：一站式要求：豐富的產(chǎn)品品類產(chǎn)品搭配良好的購物環(huán)境方便的購買地點(diǎn)合理的的價(jià)格選購方便時(shí)間快捷氛圍店面聲譽(yù)……要求：業(yè)態(tài)組合經(jīng)營范圍的組合休閑空間和氛圍要求：減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求9橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系LifestyleCenter（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）核心主力店+1-2家次主力店（電器、軟飾等）；大型超市；餐飲、休閑娛樂(商務(wù)會館)。鄰里中心次主力店(家居建材、電器IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等，10號地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA等設(shè)施）。學(xué)府商業(yè)針對學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。社區(qū)商業(yè)社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；周邊500米居民的日常消費(fèi)。LifestyleCenter鄰里中心：次主力店如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店如：特色餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等10Q1：微觀觀區(qū)域消費(fèi)費(fèi)研究Q2：橄欖欖城整體商商業(yè)關(guān)系Q3：核心心主力業(yè)態(tài)態(tài)探討Q4：開發(fā)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部部空間規(guī)劃劃建議Q7：商業(yè)業(yè)招商、運(yùn)運(yùn)營模式Q8：公寓寓產(chǎn)品定位位11本項(xiàng)目的角角色與發(fā)展展方向———LifestyleCenter（生活體體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)中心）整個(gè)橄欖城城項(xiàng)目的核核心功能區(qū)區(qū)；區(qū)域商業(yè)價(jià)價(jià)值峰值點(diǎn)點(diǎn)；帶動(dòng)區(qū)域商商業(yè)氛圍形形成，促進(jìn)進(jìn)區(qū)域價(jià)值值提升；與其它部分分（鄰里型型、社區(qū)型型）商業(yè)形形成互補(bǔ)。。LifestyleCenter本項(xiàng)目發(fā)展展方向建議議方向1：LivingMall大型超市餐飲（餐飲街））休閑娛樂（商務(wù)會所所）方向2：品牌折扣店店(OUTLETS)大型超市餐飲（餐飲街））休閑娛樂（商務(wù)會所所）橄欖城集中中商業(yè)（本本項(xiàng)目）思思考專業(yè)市場大型超市餐飲（餐飲街））休閑娛樂（商務(wù)會所所）方向3：12本項(xiàng)目彈性性考慮——商業(yè)發(fā)發(fā)展方向的的彈性O(shè)utlets方向向：Outlets市場場輻射能力力強(qiáng)，將能能輻射整個(gè)個(gè)鄭州以及及中原城市市圈，市場場需求規(guī)模模足夠，后后期運(yùn)營能能力要求相相對不高；；但由于二二三線城市市品牌資源源不夠豐富富，Outlets的渠道建建設(shè)相對困困難，將成成為工作的的重中之重重。LivingMall方向向：LivingMall作為為區(qū)域的生生活配套設(shè)設(shè)施，對區(qū)區(qū)域居住價(jià)價(jià)值增值最最大；核心心商圈有足足夠的市場場消費(fèi)需求求，同時(shí)，，作為城市市主流商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，招招商資源豐豐富；但招招商尤其是是后期經(jīng)營營能力要求求高。專業(yè)市場方方向：在準(zhǔn)確的選選擇專業(yè)內(nèi)內(nèi)容的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，專業(yè)業(yè)市場招商商及后期運(yùn)運(yùn)營要求相相對不高；；但本項(xiàng)目目存在以下下困難：①項(xiàng)目規(guī)模模小，難以以形成市場場壟斷地位位；②項(xiàng)目目物流倉儲儲及交通配配套不足，，目標(biāo)市場場向全省、、全國拓展展有一定阻阻礙；③專專業(yè)市場形形象對區(qū)域域居住價(jià)值值有一定負(fù)負(fù)面影響。。橄欖城集中中商業(yè)（本本項(xiàng)目）思思考OutletsLivingMall專業(yè)市場13本項(xiàng)目彈性性考慮——商業(yè)空空間規(guī)劃的的彈性規(guī)模增加的的彈性考慮慮：超市部分在在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)留出未未來增建兩兩層的空間間；Mall部部分若商業(yè)業(yè)方向選擇擇Outlets或或?qū)I(yè)市場場，規(guī)劃建建設(shè)時(shí)增加加2層地下下空間，規(guī)規(guī)?？稍黾蛹?000-18000平米米。業(yè)態(tài)變更的的彈性考慮慮：集中商業(yè)的的基本空間間結(jié)構(gòu)以滿滿足購物中中心為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，為未來來留足空間間的靈活性性，二次結(jié)結(jié)構(gòu)分割及及裝飾根據(jù)據(jù)業(yè)態(tài)確定定；超市部分采采用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)，未來內(nèi)內(nèi)外裝修可可根據(jù)形象象需求進(jìn)行行改造；橄欖城集中中商業(yè)（本本項(xiàng)目）思思考14商業(yè)形象定定位聚集都市活力……展現(xiàn)國際時(shí)尚……共享便捷生活……LifestyleCenter鄭州首席生生活體驗(yàn)式式商業(yè)中心心橄欖商業(yè)廣廣場15一個(gè)整合購購物、超市市、餐飲、、休閑娛樂樂、家居生生活的全業(yè)態(tài)魅力力生活港16一個(gè)全方位位演繹現(xiàn)代代城市生活活、24小時(shí)活力力四射的全天候國際際商業(yè)城17Q1：微觀觀區(qū)域消費(fèi)費(fèi)研究Q2：橄欖欖城整體商商業(yè)關(guān)系Q3：核心心主力業(yè)態(tài)態(tài)探討Q4：開發(fā)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部部空間規(guī)劃劃建議Q7：商業(yè)業(yè)招商、運(yùn)運(yùn)營模式Q8：公寓寓產(chǎn)品定位位18項(xiàng)目開發(fā)時(shí)時(shí)序解析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)時(shí)序2009年年2010年年2011年年2012年年超市商務(wù)會館/餐飲主力店店Mall/公寓住宅餐飲街超市是區(qū)域域商業(yè)氛圍圍最關(guān)鍵的的業(yè)態(tài)；商商務(wù)會館、、大型餐飲飲目的性及及生存能力力強(qiáng)，容易易招商進(jìn)駐駐，兩者盡盡早建設(shè)，，以樹立商商業(yè)形象，，提供宣傳傳支點(diǎn)，啟啟動(dòng)區(qū)域商商業(yè)氛圍的的培育回籠資金，，盡量早開開發(fā)啟動(dòng)區(qū)銷售售基本完成成，避免內(nèi)內(nèi)部競爭超市建成開開業(yè)，商業(yè)業(yè)配套價(jià)值值成為現(xiàn)實(shí)實(shí)與其他項(xiàng)目目的競爭核心磁力商商業(yè)入駐，，區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍初步步形成，建建設(shè)風(fēng)情餐餐飲街，以以打造區(qū)域域特色商業(yè)業(yè)形象區(qū)域商業(yè)氛氛圍基本形形成，習(xí)慣慣性消費(fèi)規(guī)規(guī)模較大，，具備區(qū)域域商圈建設(shè)設(shè)條件項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)進(jìn)程開發(fā)時(shí)序考考慮19項(xiàng)目開發(fā)時(shí)時(shí)序及分期期示意超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓月光路123項(xiàng)目分期建建議20Q1：微觀觀區(qū)域消費(fèi)費(fèi)研究Q2：橄欖欖城整體商商業(yè)關(guān)系Q3：核心心主力業(yè)態(tài)態(tài)探討Q4：開發(fā)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部部空間規(guī)劃劃建議Q7：商業(yè)業(yè)招商、運(yùn)運(yùn)營模式Q8：公寓寓產(chǎn)品定位位21本項(xiàng)目總體體指標(biāo)匯總總：總占地地為5萬平平米，總建建面12.5萬平米米項(xiàng)目整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積32372.00平米容積率2.5總建筑面積80930.00平米住宅用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積17718.58平米容積率2.5總建筑面積44296.45平米總指標(biāo)數(shù)值單位

占地面積50090.58㎡

容積率2.5

總建筑面積125226.45㎡

其中：

占比商業(yè)街10000㎡8%超市/會所20000㎡16%MALL30000㎡24%酒店式公寓10000㎡8%LOFT公寓10930㎡9%住宅42000㎡34%住宅底商2296.45㎡2%住宅及商業(yè)業(yè)地塊指標(biāo)標(biāo)匯總：22項(xiàng)目建設(shè)期期安排及測測算假設(shè)說說明項(xiàng)目整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)施工安排2009年2010年2011年項(xiàng)目名稱總計(jì)（平米）上半年下半年上半年下半年上半年下半年商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

超市/會所20000.00

20000.00

MALL30000.00

30000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合計(jì)125226.4525000.0025000.0024296.4550930.00占比

20%20%19%41%假設(shè)項(xiàng)目由由2009年下半年年開始啟動(dòng)動(dòng)，09年年下半年-10年進(jìn)進(jìn)行超市及及商業(yè)街開開發(fā)，10年進(jìn)行住住宅開發(fā)及及銷售，2011年年進(jìn)行集中中商業(yè)及公公寓部分的的開發(fā)；假設(shè)全部土土地成本為為自有資金金，初期啟啟動(dòng)資金為為銀行貸款款；相關(guān)銷售價(jià)價(jià)格及租金金價(jià)格按照照市場價(jià)格格平臺及增增長率進(jìn)行行預(yù)測。23價(jià)格預(yù)測———商業(yè)部分售售價(jià)及租金金預(yù)測項(xiàng)目整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)物業(yè)類型規(guī)模（平米）售價(jià)（元/平米）租金（元/天.平米）MALL30000.00120002.00-5.00商業(yè)街10000.00100002.00-3.00住宅底商2296.4510000超市/會所20000.000.50-1.00說明：本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)銷售價(jià)格格取值：1.08年年上半年二二七區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)平均均價(jià)格為1.1萬元元/平米；；2.升龍商商業(yè)廣場(集中商業(yè)業(yè))價(jià)格為為2-5萬萬元/平米米；3.亞星盛盛世家園(臨街商鋪鋪)為1.3萬元/平米。項(xiàng)目周邊租金參考業(yè)態(tài)租金(元/天.平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街餐飲2.5京廣南路日用2.5大學(xué)南路服裝2.7航海中路黃河科技大學(xué)對面餐飲3本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)出租價(jià)格格取值：1.項(xiàng)目周周邊商鋪?zhàn)庾饨鹚?，，臨街商鋪鋪2-3元元/平米.天；2.超市租租金根據(jù)市市場通常水水平，0.5-1元元/平米.天；3.升龍商商業(yè)廣場(集中商業(yè)業(yè))租金推推算為5-7元/平平米.天；；4.大浪淘淘沙未來路路店，租金金約為0.7元/平平米.天（（2萬平米米，年租金金500萬萬）。本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)部部分分售售價(jià)價(jià)及及租租金金：：24價(jià)格格預(yù)預(yù)測測————公寓寓及及住住宅宅部部分分價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)測測項(xiàng)目目整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)物業(yè)類型規(guī)模（平米）售價(jià)（元/平米）酒店式公寓10000.004800LOFT公寓10930.005500住宅42000.004200說明明：：本項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅價(jià)價(jià)格格取取值值：：從項(xiàng)項(xiàng)目目市市場場定定位位出出發(fā)發(fā)，，取取值值應(yīng)應(yīng)符符合合市市場場平平臺臺水水平平；；參考考周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格格及及近近期期鄭鄭州州市市場場整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅上上市市時(shí)時(shí)，，建建議議保保持持低低價(jià)價(jià)入入市市，，提提升升性性價(jià)價(jià)比比優(yōu)優(yōu)勢勢，，住住宅宅均均價(jià)價(jià)為為4200元元/平平米米；；本項(xiàng)項(xiàng)目目公公寓寓價(jià)價(jià)格格取取值值：：參考考南南部部城城區(qū)區(qū)在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格格；；同時(shí)時(shí)由由于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于南南三三環(huán)環(huán)以以外外，，區(qū)區(qū)域域成成熟熟度度不不高高，，故故本本項(xiàng)項(xiàng)目目公公寓寓價(jià)價(jià)格格應(yīng)應(yīng)相相對對保保守守，，體體現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢勢。。住宅項(xiàng)目參考售價(jià)（元/平米）升龍國際5400亞星城市山水4700橡樹玫瑰城3900仁恒上元4100橄欖城一期4370/二期4250公寓項(xiàng)目參考售價(jià)（元/平米）升龍國際中心5250航海大廈5250時(shí)尚FC社區(qū)5500本項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅及及公公寓寓部部分分售售價(jià)價(jià)：：25物業(yè)類型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.003000超市/會所20000.0020000商業(yè)街10000.0010000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45總計(jì)125226.45105226.4520000占比84%16%方案案一一：：商商業(yè)業(yè)以以銷銷售售為為主主，，集集中中商商業(yè)業(yè)、、商商業(yè)業(yè)街街全全部部銷銷售售，，僅僅有有超超市市/商商務(wù)務(wù)會會館館持持有有出出租租；；出售售物物業(yè)業(yè)總總規(guī)規(guī)模模為為105226.45平平米米，，站站總總體體的的84%；；持有有物物業(yè)業(yè)總總規(guī)規(guī)模模為為20000平平米米，，占占比比為為16%。。方案案1————商商業(yè)業(yè)以以銷銷售售為為主主租售售比比例例及及租租售售計(jì)計(jì)劃劃，，銷銷售售84%，，出出租租16%項(xiàng)目目整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)【方方案案1】】全部部出出售售30000平平米米全部部出出售售10000平平米米全部部出出售售住宅宅42000平平米米底商商2296.45平平米米全部部出出租租20000平平米米26方案案1————項(xiàng)目目總總投投資資約約為為4.63億億元元（包包含含土土地地成成本本、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)及及銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用））項(xiàng)目目整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)【方方案案1】】序號項(xiàng)目名稱計(jì)算程式建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬元）備注一地價(jià)

3136.3615710.23地價(jià)成本按207萬/畝計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費(fèi)3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２MALL

20000.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會所）３超市/會所

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀

20036.23200.00400.72按照綠化率40%計(jì)算六管理費(fèi)用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見費(fèi)

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

125226.4511.43143.19銀行借款利息九營銷費(fèi)用

125226.45186.372333.87銷售收入的3%十一合計(jì)（不含地價(jià)）(二)~(九)125226.452440.9130566.70

十二開發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4646276.93

27方案案1————項(xiàng)目目銷銷售售/出出租租計(jì)計(jì)劃劃表表項(xiàng)目目整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)【方方案案1】】項(xiàng)目名稱總計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

銷售安排商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

MALL30000.00

15000.0015000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合計(jì)105226.455000.0025000.0022000.0025000.0025930.00出租安排超市/會所20000.00

20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00合計(jì)20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0028方案案1————租售售總總收收入入約約為為8.32億億元元項(xiàng)目目整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)【方方案案1】】1銷售/租金總收入（萬元）83175.25

1.1銷售收入76747.95面積售價(jià)（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷售收入(萬元)10000.0010000.00100001.1.2MALL銷售收入(萬元)36000.0030000.00120001.1.3酒店式公寓銷售收入(萬元)4800.0010000.0048001.1.4LOFT公寓銷售收入(萬元)6011.5010930.005000.001.4.5住宅銷售收入(萬元)17640.0042000.004200.001.1.6住宅底商銷售收入(萬元)2296.452296.4510000.001.2租金收入6427.30面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會所租金收入（2010-2019年）(萬元)6427.30200000.70（每年遞增5%）2銷售稅金及附加（萬元）1314.17

2.1營業(yè)稅及附加457.46

2.2增值稅831.75

2.3印花稅24.95

3銷售凈收入(=1-2)（萬元）81861.08

銷售售物物業(yè)業(yè)總總收收入入為為7.67億億元元，，出出租租物物業(yè)業(yè)10年年租租金金收收入入為為0.64億億元元，，總總體體租租售售收收入入約約為為8.32億億元元。。29方案案1————投資資計(jì)計(jì)劃劃表表（（含含財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用及及營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用））序號項(xiàng)目名稱合計(jì)2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財(cái)務(wù)費(fèi)用143.1951.0051.0041.190.000.000.009營銷費(fèi)用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.3911合計(jì)46276.9316852.124523.945057.304571.1714543.99728.39項(xiàng)目目整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)【方方案案1】】30方案案1————現(xiàn)金金流流量量表表項(xiàng)目目整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)【方方案案1】】序號項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1現(xiàn)金流入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.731.1銷售、租金收入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.732現(xiàn)金流出59333.8716852.124602.945273.064757.4817258.618757.37191.88201.47211.55222.12233.23244.89257.14269.992.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財(cái)務(wù)費(fèi)用143.1951.0051.0041.190.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營銷費(fèi)用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.390.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷售稅金及附加1314.170.0079.00215.76186.31364.48383.628.909.359.8110.3010.8211.3611.9312.532.11所得稅11742.770.000.000.000.002350.147645.36182.98192.13201.73211.82222.41233.53245.21257.473凈現(xiàn)金流量23841.39(16852.12)397.068382.447034.475809.6615522.40371.50390.07409.58430.06451.56474.14497.84522.744累計(jì)凈現(xiàn)金流量

(16852.12)(16455.07)(8072.62)(1038.16)4771.5020293.9020665.4021055.4721465.0521895.1122346.6722820.8123318.6523841.395凈現(xiàn)值11871.67(15603.82)340.416654.255170.543953.969781.75216.77210.74204.89199.20193.67188.29183.06177.976累計(jì)凈現(xiàn)值

(15603.82)(15263.41)(8609.15)(3438.61)515.3510297.0910513.8610724.6010929.4911128.6911322.3611510.6511693.7011871.6731方案案1————現(xiàn)金金流流量量圖圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案1】32方案1——綜合經(jīng)濟(jì)效益益測算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案1】序號項(xiàng)目合計(jì)單位1總占地面積50090.58平方米2總建筑面積125226.45平方米3開發(fā)成本46276.93萬元4租售總收入83175.25萬元5銷售稅金及附加1314.17萬元6利潤總額35584.16萬元7所得稅11742.77萬元8凈利潤23841.39萬元9稅前投資利潤率77%

10稅后投資利潤率52%

11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì))26%

12動(dòng)態(tài)回收期2.9年13靜態(tài)回收期2.2年33方案二：商業(yè)業(yè)以以自持出出租為主，集集中商業(yè)以自自持為主，少少部分商鋪可可出售，超市市/商務(wù)會館館全部持有出出租，商業(yè)街街租售各占50%；出售物業(yè)總規(guī)規(guī)模為75226.45（占比比60%）；；持有物業(yè)總規(guī)規(guī)模為50000（占比比40%）。。方案2——商商業(yè)以自持出出租為主租售比例及租租售計(jì)劃，銷銷售60%，，出租40%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】出售5000平米出租25000平米出售5000平米出租5000平米全部出租20000平米米物業(yè)類型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.00500025000超市/會所20000.0020000商業(yè)街10000.0050005000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45總計(jì)125226.4575226.4550000占比60%40%全部出售住宅42000平米底商2296.45平米米34方案2——項(xiàng)目總投資約約為4.57億元（包含土地成成本、財(cái)務(wù)及及銷售費(fèi)用））項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】序號項(xiàng)目名稱計(jì)算程式建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬元）備注一地價(jià)

3136.3615710.23地價(jià)成本按207萬/畝計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費(fèi)3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２超市/會所

20000.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會所）３MALL

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀

20036.23200.00400.72按照綠化率40%計(jì)算六管理費(fèi)用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見費(fèi)

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

125226.4511.43502.15銀行借款利息九營銷費(fèi)用

125226.45186.371388.44銷售收入的3%十一合計(jì)（不含地價(jià)）(二)~(九)125226.452440.9129980.23

十二開發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4645690.46

35方案2——項(xiàng)目銷售/出出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】項(xiàng)目名稱總計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

銷售安排商業(yè)街5000.00

5000.00

MALL5000.00

5000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合計(jì)75226.4525000.0022000.0025930.00出租安排商業(yè)街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/會所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00MALL25000.00

25000.0025000.0025000.0025000.00合計(jì)50000.0025000.0025000.0050000.0050000.0050000.0050000.0036方案2——租售總收入約約為8.30億元項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】銷售物業(yè)總收收入為4.17億元，出出租物業(yè)10年租金收入入為4.12億元，總體體租售收入約約為8.30億元。1銷售、租金收入82951.40

1.1銷售收入41747.95面積售價(jià)（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷售收入(萬元)5000.005000.00100001.1.2MALL銷售收入(萬元)6000.005000120001.1.3酒店式公寓銷售收入(萬元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓銷售收入(萬元)6011.501093050001.1.5住宅銷售收入(萬元)17640.004200042001.1.6住宅底商銷售收入(萬元)2296.452296.45100001.2租金收入41203.45面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會所租金收入（2010-2019年）(萬元)6427.3020000.000.70（每年遞增5%)1.2.2商業(yè)街租金收入（2010-2019年）(萬元)4590.935000.002.00（每年遞增5%)1.2.3MALL租金收入（2011-2019年）(萬元)30185.22250003.00（每年遞增5%)2銷售稅金及附加1310.63

2.1營業(yè)稅及附加456.23

2.2增值稅829.51

2.3印花稅24.89

3銷售凈收入(=1-2)81640.77

37方案2——投資計(jì)劃表（（含財(cái)務(wù)費(fèi)用用及營銷費(fèi)用用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】序號項(xiàng)目名稱合計(jì)2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財(cái)務(wù)費(fèi)用502.1547.08227.54227.540.000.000.009營銷費(fèi)用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.8611合計(jì)45690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.8638方案2——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】序號項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

12345678910111213141現(xiàn)金流入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.501.1銷售、租金收入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.502現(xiàn)金流出58864.6916848.204550.485467.764765.8414705.6683.751261.561373.301441.971514.071589.771669.261752.721840.362.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財(cái)務(wù)費(fèi)用502.1547.08227.54227.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營銷費(fèi)用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.860.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷售稅金及附加1310.630.000.00218.64189.20294.5128.8960.6763.7166.8970.2473.7577.4481.3185.382.11所得稅11863.600.000.000.000.000.000.001200.881309.591375.071443.831516.021591.821671.411754.983凈現(xiàn)金流量24086.71(16848.20)(4550.48)8370.247208.613934.491744.902578.612658.872791.822931.413077.983231.873393.473563.144累計(jì)凈現(xiàn)金流量

(16848.20)(21398.68)(13028.44)(5819.83)(1885.35)(140.45)2438.165097.037888.8410820.2513898.2317130.1020523.5724086.715凈現(xiàn)值6978.85(15600.19)(3901.30)6644.575298.542677.751099.581504.591436.511396.601357.811320.091283.421247.771213.116累計(jì)凈現(xiàn)值

(15600.19)(19501.49)(12856.92)(7558.38)(4880.64)(3781.06)(2276.46)(839.96)556.651914.453234.544517.975765.746978.8539方案2——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】40方案2——綜合經(jīng)濟(jì)效益益測算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)【方案2】序號項(xiàng)目合計(jì)單位1總占地面積50090.6平方米2總建筑面積125226.5平方米3開發(fā)成本45690.5萬元4租售總收入82951.4萬元5銷售稅金及附加1310.6萬元6利潤總額35950.3萬元7所得稅11863.6萬元8凈利潤24086.7萬元9稅前投資利潤率79%

10稅后投資利潤率53%

11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì))15%

12動(dòng)態(tài)回收期5.6年13靜態(tài)回收期4.1年41Q1：微觀區(qū)區(qū)域消費(fèi)研究究Q2：橄欖城城整體商業(yè)關(guān)關(guān)系Q3：核心主主力業(yè)態(tài)探討討Q4：開發(fā)時(shí)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評評價(jià)與經(jīng)濟(jì)分分析Q6：內(nèi)部空空間規(guī)劃建議議Q7：商業(yè)招招商、運(yùn)營模模式Q8：公寓產(chǎn)產(chǎn)品定位42規(guī)劃指標(biāo)114.924m245.591m本項(xiàng)目商業(yè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件件總用地面積：：32372m2總建筑面積：：80930.01m2容積率：2.5建筑密度：40%車位：32443超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃劃指標(biāo)的前提提下，合理規(guī)規(guī)劃布局，使使地塊價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議議層數(shù)單層面積總面積Mall地上4層7000左右30000獨(dú)立商業(yè)超市地上2層7000-750010000-12000商務(wù)會館地上4層（1-2層部分面積給超市）8000-10000餐飲街地上2-3層商業(yè)街區(qū)形式10000商業(yè)總規(guī)模60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米LOFT公寓：12000-13000平米21000總計(jì)81000綠化景觀停車場44各物業(yè)初步尺尺寸如下圖規(guī)劃布局建議議超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度為57%，稍大大于規(guī)劃要求求50401151045Mall超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動(dòng)線與車車行動(dòng)線相分分隔，盡量不不出現(xiàn)人車動(dòng)動(dòng)線的沖突車行交通主要要在項(xiàng)目外圍圍區(qū)域，車輛輛出入口設(shè)置在商業(yè)區(qū)東部，，車輛從城南三三環(huán)主干道進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目停車車場；人流動(dòng)線主要要為各商業(yè)設(shè)設(shè)施周邊，與與車行道路相相分隔，盡量量實(shí)現(xiàn)人車分分流。停車位設(shè)置：：集中停車場可可設(shè)置在公寓寓及商業(yè)群樓樓南側(cè)，規(guī)模?？扇菁{100-150輛車；馮莊路和地塊塊東側(cè)均可設(shè)設(shè)置臨街停車車位200余余位。車行流線人行流線停車及交通體體系46Mall超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀景觀觀體系建議———

一心、、三帶、多點(diǎn)點(diǎn)園林景觀體系系在地塊中部設(shè)設(shè)置小型廣場場，形象突出出，具有昭示示性，提升項(xiàng)項(xiàng)目的整體形形象和檔次，，起到人流聚聚集的功能餐業(yè)街景觀帶帶：利用餐飲街入入口和街內(nèi)一一條景觀主軸軸的打造，突突出餐飲街休休閑、時(shí)尚、、舒適的特色色風(fēng)情停車場中內(nèi)可可增添一些點(diǎn)點(diǎn)式綠植，從從細(xì)節(jié)景觀提提升本項(xiàng)目目整體形象和和環(huán)境。中心景觀主景觀帶點(diǎn)式景觀公寓景觀帶：：利用綠化帶把把公寓和停停車場、商業(yè)業(yè)隔離，提提高公寓價(jià)值值；利用商業(yè)業(yè)裙樓樓頂營營造平臺花園園，并使其擔(dān)擔(dān)負(fù)商業(yè)和住住宅的轉(zhuǎn)換功功能臨街景觀帶：：利用硬植廣場場、綠植和情情趣小品的擺擺設(shè)，打造休休閑、時(shí)尚、、優(yōu)雅的購物物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶帶中心景觀點(diǎn)式景觀公寓景觀帶47三大主題服務(wù)務(wù)區(qū)：生活服務(wù)區(qū)+休閑娛樂區(qū)區(qū)+餐飲服務(wù)務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)務(wù)功能體系生活商業(yè)區(qū)：：板塊功能：核心主力商業(yè)業(yè)Mall（（Outlets/LivingMall/零售式專業(yè)業(yè)市場）、大大型綜合超市市等；商業(yè)形式：商業(yè)群樓4層層作為購物中中心；獨(dú)立立建筑1-2層作為大型型綜合超市。。休閑娛樂服務(wù)務(wù)區(qū)：板塊功能：餐飲旗艦店（（品牌、大型型餐飲設(shè)施）），商務(wù)會所所（洗浴休閑閑娛樂為主））；商業(yè)形式：獨(dú)立建筑部分分3-4層為為主餐飲服務(wù)區(qū)：：板塊功能：以餐飲為主，，中西餐、茶茶樓、咖啡店店、快餐等為為主，并有少少量生活服務(wù)務(wù)型商業(yè)；商業(yè)形式：商業(yè)街區(qū)，地地上2-3層層，50-200平米/間，可任意意分割或組合合。生活商業(yè)區(qū)休閑娛樂服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系系48商業(yè)物業(yè)發(fā)展展體系Mall特色餐飲街超市/商務(wù)會會所建筑形式與建建筑風(fēng)格：與橄欖城整體體新德式風(fēng)格格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)國際化、時(shí)時(shí)尚感內(nèi)部商業(yè)環(huán)境境營造：通過小品、裝裝飾、內(nèi)部景景觀等提升商商業(yè)形象產(chǎn)品規(guī)劃：商鋪?zhàn)杂山M合合，保證各商商鋪均好性，，便于后期銷銷售建筑風(fēng)格：體現(xiàn)國際化，，時(shí)尚、現(xiàn)代代，充滿活力力的街區(qū)風(fēng)格格街區(qū)氛圍營造造：綠植、小品、、燈光等營造造街區(qū)環(huán)境，，店標(biāo)導(dǎo)視系系統(tǒng)體現(xiàn)國際際感廣告、標(biāo)識：：外部設(shè)置大型型昭示牌，內(nèi)內(nèi)部統(tǒng)一商場場導(dǎo)示，營造造商業(yè)氛圍建筑風(fēng)格：與整體商業(yè)氛氛圍相協(xié)調(diào)，，體現(xiàn)標(biāo)志性性和檔次感建筑形式：商務(wù)會所，地地上4層，主主要以洗浴、、休閑娛樂為為主整體空間劃分分：超市與商務(wù)會會館的空間劃劃分內(nèi)部空間規(guī)劃劃建議：內(nèi)部空間總體體布局滿足經(jīng)經(jīng)營要求平面動(dòng)線與垂垂直交通：保證購物空間間的舒適度和和各商業(yè)位置置的均好性建筑形式：地上2-3層層，高低錯(cuò)落落，活躍現(xiàn)代代的時(shí)尚商業(yè)業(yè)街區(qū)49利用公寓裙房，地上4層，，采用現(xiàn)代簡簡約的建筑風(fēng)風(fēng)格，國際化特征，與橄欖欖城整體新德德式風(fēng)格相協(xié)協(xié)調(diào)建筑類型：公寓裙房，集集中商業(yè)地上上1-4層層，單層7000平米左左右；建筑形態(tài)：Mall呈““Ｌ”形，，其上為2棟公寓。在建筑設(shè)計(jì)上上做出通透感、現(xiàn)代代感，突出大平面面、整體性；；建筑形式與建建筑風(fēng)格50商業(yè)外立面形形象體現(xiàn)現(xiàn)代代、時(shí)尚的商商業(yè)形象，提提升整體商業(yè)業(yè)品質(zhì)外立面面形象象建議議做到到中檔水平，，內(nèi)部部消費(fèi)費(fèi)可定定位在在中低低檔水水平；；提升整整體商商業(yè)品品質(zhì)感感，提提供一一個(gè)休休閑、、時(shí)尚尚、現(xiàn)現(xiàn)代的的大眾眾消費(fèi)費(fèi)場所所。商業(yè)外外立面面形象象51內(nèi)部空空間建建議50505040主入口口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、、購物物中心心選址址需求求（參參考））———層高：：首層不不小于于5米米，2～3層不不小于于4米米；樓板荷荷載：：不小于于550kg/平方米米；柱距：：不小于于8米米×8米；；配套設(shè)設(shè)施：：扶梯、、貨梯梯、中中央空空調(diào)、、防火火分區(qū)區(qū)、卸卸貨區(qū)區(qū)等停車位位：100個(gè)以以上首層層層高：：5.4米2-4層層層高：：4.5米柱距：：8.4××8.4米米扶梯臨主路路方向向設(shè)置置出入入口，，公寓寓入口口設(shè)于于內(nèi)測測，與與商業(yè)業(yè)功能能有效效分隔隔本項(xiàng)目目內(nèi)部部空間間規(guī)劃劃建議議考慮未未來的的彈性性使用用空間間，建建議基基本空空間結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃以以能滿滿足購購物中中心要要求為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，二二次空空間劃劃分和和內(nèi)部部裝修修根據(jù)據(jù)經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)定定相應(yīng)應(yīng)檔次次。52國貿(mào)商商城街街道研研究相比較較東方方新天天地寬寬敞大大尺度度的街街道來來說，，國貿(mào)貿(mào)商城城的街街道尺尺度更更經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用用。街道寬寬度從從4.2米到到15米不不等，隨著著店鋪鋪規(guī)模模、業(yè)業(yè)態(tài)和和景觀觀的變變化而而改變變其尺尺度。。同樣的的，國國貿(mào)商商城的的街道也也是曲曲折的的，在商商城內(nèi)內(nèi)形成成了一一個(gè)環(huán)環(huán)狀通通路。。15米8.4米4.8米5.8米4.2米6米平面動(dòng)動(dòng)線與與垂直直交通通53人流動(dòng)動(dòng)線設(shè)設(shè)置與與出入入口合合理布布局，，保證證購物物空間間的舒舒適度度和各各商業(yè)業(yè)位置置的均均好性性平面動(dòng)動(dòng)線與與垂直直交通通垂直交交通：：保證大大型賣賣場區(qū)區(qū)進(jìn)入入的便便利性性，但但不宜宜過多多，以以增加加消費(fèi)費(fèi)者的的逗留留時(shí)間間；選擇合合適的的位置置設(shè)置置垂直直交通通，保保證低低層商商鋪的的昭示示性，，充分分利用用垂直直交通通對人人流的的組織織作用用。平面動(dòng)動(dòng)線：：整個(gè)百百貨只只有１條人人流主主動(dòng)線線，絕大大多數(shù)數(shù)的店店鋪分分布于于主動(dòng)動(dòng)線兩兩旁，，從而而最大大程度度避免免了死死角的的出現(xiàn)現(xiàn)，保保證了了鋪面面的均均好性性；建議主主通道道寬度度為3-5米，保證證良好好的視視野和和購物物通道道。次入口口次入口口50505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭54通過景景觀中中庭設(shè)設(shè)置休休閑、、休憩憩空間間，提提升商商場檔檔次和和價(jià)值值，聚聚集人人氣中庭設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)以以下目目標(biāo)：：豐富空空間層層次，，強(qiáng)化化商業(yè)業(yè)氛圍圍形成交交通樞樞紐，，組織織空間間秩序序營造綠綠色景景觀，，形成成舒適適空間間宣傳企企業(yè)品品牌，，美化化商場場形象象沿中庭庭設(shè)置置綠化化的休休閑、、休憩憩空間間休憩空空間景觀中中庭中庭55綠植、、雕塑塑、小小品——結(jié)結(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)置小小品、、雕塑塑景觀觀等，，可以以增強(qiáng)強(qiáng)人在在商場場中的的駐留留性內(nèi)部景景觀56地面鋪鋪裝———?jiǎng)泳€指指引性性明確確的地地面鋪鋪裝及及標(biāo)志志，細(xì)細(xì)節(jié)體體現(xiàn)品品質(zhì)感感地面鋪鋪裝是是在設(shè)設(shè)計(jì)中中容易易被人人忽視視的方方面，，所以以特色色的地地面鋪鋪裝會會給人人意向向不到到的效效果。。通過空空間尺尺度、、裝飾飾材料料、色色彩、、指示示標(biāo)志志等元元素，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)明確確的動(dòng)動(dòng)線指指引。。內(nèi)部裝裝飾57統(tǒng)一時(shí)時(shí)尚的的商場場導(dǎo)示示，提提升整整體品品質(zhì)，，營造造良好好的購購物環(huán)環(huán)境統(tǒng)一導(dǎo)導(dǎo)識同一主主題商商鋪統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)識，，不同同主題題標(biāo)識識在材材質(zhì)、、顏色色等方方面保保持風(fēng)風(fēng)格的的一致致性58通過小小型廣廣場、、噴泉泉、雕雕塑等等樹立立鮮明明標(biāo)志志，達(dá)達(dá)到吸吸引客客流、、聚集集人氣氣的效效果外部景景觀場場景59霓虹廣廣告極極大的的影響響著商商場的的形象象，做做立面面設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)提前前考慮慮戶外廣廣告建建議廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動(dòng)式蓬帳式遠(yuǎn)距離離確認(rèn)認(rèn)：500米外外，高高位店店標(biāo)，，指路路牌。。中距離離確認(rèn)認(rèn)：200米外外，外外墻大大型店店標(biāo)。。近距離離確認(rèn)認(rèn)：50米米外，，商場場入口口標(biāo)牌牌，電電梯入入口標(biāo)標(biāo)牌。。60Q1：：微觀觀區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)研究究Q2：橄欖欖城整體商商業(yè)關(guān)系Q3：核心心主力商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)探討討Q4：開發(fā)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部部空間規(guī)劃劃建議Q7：商業(yè)業(yè)招商、運(yùn)運(yùn)營模式Q8：公寓寓產(chǎn)品定位位61商業(yè)招商與與運(yùn)營模式式