成都商業(yè)綜合體分析報告

成都商業(yè)綜合體

重點區(qū)域板塊介紹匯報部門：營銷部二零一二年四月一日成都綜合體分析之發(fā)展階段第一階段

商圈經(jīng)濟（保守階段）第二階段類綜合體（探新階段）第三階段綜合體時代（多元階段）成都綜合體發(fā)展階段多位于市區(qū)傳統(tǒng)CBD極佳地段；商業(yè)占絕對主導(dǎo)地位；城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形，失敗案例多多以“新區(qū)”開發(fā)為主；多以商業(yè)為核心驅(qū)動，兼顧主力公寓走量、同時寫字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復(fù)合化商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫字樓的辦公居住功能較弱城市中心及副中心及核心地段全面發(fā)展，規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場主流基本為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，開始國際級高端配套（酒店等），提升價值各物業(yè)功能均衡發(fā)展發(fā)展階段階段特征發(fā)展代表新城市廣場萬達(dá)廣場新鴻基環(huán)球從2000年沿街為市到2007商業(yè)綜合體基本形成，目前成都綜合體發(fā)展階段為二至三階段，酒店、寫字樓、購物中心三大主力功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合形式。萬達(dá)廣場新城市廣場新鴻基廣場1/17四大區(qū)域：CBD、東大街、天府新城、人南，已然形成。

CBD板塊東大街板塊天府新城板塊人南沿線板塊①市中心CBD——起勢升華主要功能：企業(yè)總部、行政中心、外企總部區(qū)域概況：中央商務(wù)區(qū)，是成都重要的政治、金融、消費、商務(wù)、文化中心，有大量高端商務(wù)、消費場所代表項目：城市之心、富力天匯、仁恒廣場④天府人南沿線——炙熱區(qū)域、黃金主軸主要功能：會展總部、企業(yè)總部、金融后臺服務(wù)區(qū)、軟件園、中高檔住宅區(qū)域概況：位于南三環(huán)外，隨著市政府南遷，以及大量大型企業(yè)總部遷入，加之地鐵的開通，該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥冀?jīng)濟附中心，是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，目前已成為成都商務(wù)高檔寫字樓的黃金主軸，區(qū)域內(nèi)有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓的熱點區(qū)域代表項目：蜀都中心、美年廣場、保利中心、凱德來福士廣場②東大街沿線——全面開花主要功能：金融前臺、企業(yè)總部區(qū)域概況：規(guī)劃將在3-5年內(nèi)建成西部金融中心，成都的金融街，該區(qū)域有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓的熱點區(qū)域代表項目：喜年廣場、鐵獅門、新鴻基貿(mào)易廣場成都綜合體分析之板塊分布圖2/17目前成都綜合體分布已經(jīng)形成四大板塊，分布區(qū)域廣泛，全面開花，繁榮全城。非典型板塊③非典型——星火燎原主要功能：大型社區(qū)、金融后臺、高端住宅區(qū)域概況：城西城北散量分布，多為價值洼地，舊城改造區(qū)域為主，多以商業(yè)和國內(nèi)實力開發(fā)商開發(fā)為主代表項目：金牛萬達(dá)、綠地新世紀(jì)、龍湖北城天街四大板塊為：1.市中心板塊、2.東大街板塊、3.非典型板塊、4.人南路及天府新城板塊富力·天匯MALL仁恒置地華置廣場種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模一期30萬㎡，商業(yè)25萬㎡19萬㎡30萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂甲級寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、品牌購物居住、辦公、購物、休閑娛樂定位中高端時尚百貨商場高端商業(yè)和酒店高端高檔精品商業(yè)單元富力天匯MALL、富力·JW萬豪酒店、愛丁堡公館、史丹尼國際公寓、超甲寫字樓和商務(wù)中心輝盛閣國際公寓、仁恒寫字樓租賃管理公司

195米的高檔電梯公寓和超5星酒店新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場東大街鐵獅門項目種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模120萬㎡，13萬㎡17.6萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂定位高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場單元超五星級酒店、高檔酒店式服務(wù)公寓及超一流甲級寫字樓和大型高檔購物廣場、國際化住宅甲級寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場成都綜合體分析之板塊分布表市中心板塊——占據(jù)核心商圈黃金地段位置，高檔集中商業(yè)為主。已聚集足夠的人氣和商業(yè)氛圍，走高端路線東大街板塊——西部金融街，基本以寫字樓為核心物業(yè)，板塊人氣和商務(wù)氣氛正快速成熟中，將成為城市高端的商務(wù)綜合體集群非典型板塊——城西城北散量分布，多為價值洼地，舊城改造區(qū)域為主，以商業(yè)和國內(nèi)實力開發(fā)商開發(fā)為主人南路及天府新城板塊——供應(yīng)巨大，品質(zhì)高端，受區(qū)域成熟度所限價格相對較低，但未來潛力巨大金牛萬達(dá)廣場綠地·世紀(jì)城龍湖北城天街種類商業(yè)、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、住宅規(guī)模一期40萬㎡，商7.4萬㎡83萬㎡70萬㎡，商業(yè)40萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、娛樂居住、辦公、購物、娛樂居住、辦公、購物、休娛定位中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場單元室內(nèi)步行街、餐飲街、SOHO公寓、住宅酒店、寫字樓、大賣場、時尚休閑街、高端公寓大賣場、時尚百貨、高端品質(zhì)住宅凱德·來福士廣場保利中心花樣年·美年廣場種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模32.5萬㎡，商7.4萬㎡39萬㎡100萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂定位高端時尚百貨商場高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場單元甲級寫字樓、商場五星級酒店、服務(wù)式公寓高品質(zhì)住宅、商業(yè)和高端寫字樓、300m成都高空豪華觀景臺、保利院線住宅、寫字樓、LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館、總部基地、培訓(xùn)中心3/17序號項目序號序號1龍湖北城天街10蘇寧春熙廣場2金牛萬達(dá)廣場11來福士廣場3鼎云國際12保利中心4成都33913華潤萬象城5富力天匯14九峰國際廣場6華置廣場15中糧大悅城7雄飛領(lǐng)袖城16萊蒙置地廣場8成都國際商城17大鼎世紀(jì)廣場9仁恒置地18華豐購物中心213456789101112131415161718成都綜合體分析之項目分布圖6/17項目開發(fā)商高度體量業(yè)態(tài)北歐知識城成都北新知識城置業(yè)有限公司100240哥本哈根商學(xué)院中國校區(qū)、第三代創(chuàng)意園區(qū)(3G)、歐洲商務(wù)中心、高端住宅龍湖北城天街龍湖10070休閑購物、行政辦公、星級酒店、城市豪宅、交通換乘、餐飲娛樂、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣場、文化藝術(shù)新世紀(jì)環(huán)球中心成都世紀(jì)城新國際會展中心180176海洋樂園、購物中心、商務(wù)城、星級酒店、商業(yè)小鎮(zhèn)、藝術(shù)中心龍之夢上海長峰集團300163購物中心、精品百貨、星級酒店群、高端寫字樓、影劇院、室內(nèi)外主題公園等商業(yè)形態(tài)江宇天府城成都中奧華實業(yè)有限公司165138五星酒店、甲級寫字樓、超大購物中心、高端住宅和精裝商務(wù)公寓環(huán)球貿(mào)易廣場香港九龍倉集團、新鴻基280120甲級寫字樓、超五星級酒店、高檔酒店式服務(wù)公寓和大型高檔購物廣場、高尚住宅金牛萬達(dá)廣場成都金牛萬達(dá)廣場投資15040大型商業(yè)、高端住宅、精裝SOHO、甲級寫字樓傳化國際新城成都傳化置業(yè)有限公司120110住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓成都大魔方中國五冶集團220105演藝中心、摩天酒店、超甲級寫字樓、豪宅、服務(wù)式公寓、購物中心美年廣場四川西美投資120100住宅、甲級寫字樓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館綠地國際花都上海綠地集團成都申蓉房地產(chǎn)180100國際化影城、甲級寫字樓、主力大賣場、時尚休閑街、高端公寓樓綠地世紀(jì)城上海綠地集團成都12083主力大賣場,星級酒店、甲級寫字樓、服務(wù)式公寓樓、高端住宅、時尚休閑街世豪廣場成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)16077大型購物中心、高檔百貨、甲級寫字樓、高尚住宅中鐵西城成都中鐵蓉豐置業(yè)9870五星級酒店、大型商超、頂級城市劇院、生態(tài)辦公樓宇、Loft青年公寓、高端住宅項目開發(fā)商高度體量業(yè)態(tài)唐人街成都市圣沅房地產(chǎn)8070高尚居住、商務(wù)辦公、休閑購物、美食娛樂、文化展示沙灣現(xiàn)代城會展旅游集團12060國際會議中心、高檔商業(yè)、甲級寫字樓、SOHO、星級酒店、精品住宅成都水游城上海鵬欣集團12057五星級酒店、甲級寫字樓、百貨、超市、游樂中心、影城、餐飲、公寓瑞安中華匯城北天地瑞安中華匯18048集居住、辦公、購物、餐飲和休閑于一體國際金融中心香港九龍倉集團24844金融中心、商務(wù)中心、大型購物中心、高檔旅游酒店華置廣場愛美高房地產(chǎn)(成都)19730購物中心、超五星酒店、甲級寫字樓、高級公寓華潤萬象城華潤置地(成都)發(fā)展20632高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、甲級寫字樓、電影院、真冰場、各色餐飲來福士廣場成都來福士實業(yè)12030.9甲級寫字樓、大型商場、五星級酒店、五星級酒店富力天匯成都富力地產(chǎn)17530精裝超甲級商務(wù)旗艦、稀世豪宅、中心酒店公寓中糧大悅城中糧地產(chǎn)(集團)10025商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓珠江國際新城成都潤景房地產(chǎn)22024大型購物中心、高尚住宅、寫字樓、商鋪復(fù)城國際成都復(fù)地集團18023寫字樓、酒店公寓、服務(wù)式公寓、商業(yè)中心、特色商業(yè)街萬科項目成都萬科成華置業(yè)有限公司20011.5寫字樓宇、集中商業(yè)仁恒廣場仁恒置地（成都）有限公司18019甲級寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、國際品牌購物中心天來國際廣場成都天來房地產(chǎn)16060白金五星級酒店、購物中心、時尚街區(qū)、高檔住宅、總裁官邸、酒店公寓、甲級寫字樓太古項目太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)25021商場、精品酒店、服務(wù)式住宅及寫字樓茂業(yè)中心成都崇德投資管理有限公司,成商集團18335商業(yè)、寫字樓、公寓保利中心保利地產(chǎn)32039商業(yè)、寫字樓、住宅鐵獅門美國鐵獅門地產(chǎn)公司15817.6五星級酒店、頂級寫字樓、購物中心及高端服務(wù)式公寓成都綜合體分析之項目統(tǒng)計圖7/17仁恒廣場（業(yè)態(tài)：商務(wù)辦公、公寓租賃、購物娛樂、餐飲休閑）（特色：自帶超五星級公寓，國際奢侈品牌主打）設(shè)計單位：中國建筑西南設(shè)計研究院合作設(shè)計:美國NBBJ開發(fā)單位：仁恒置地（成都）有限公司物業(yè)公司：仁恒物業(yè)開發(fā)用地：19180平方米總建筑面積：190980平方米寫字樓面積：72073平方米商城面積：65556平方米酒店式公寓：53351平方米產(chǎn)品規(guī)劃：具有商務(wù)辦公、商住、購物、餐飲休閑服務(wù)等復(fù)合功能營銷方式：寫字樓只租不售

成都綜合體分析之CBD板塊①仁恒置地項目介紹：該項目座落城市主要交通快線的交會處，地鐵一號線旁。建筑包括甲寫字樓、服務(wù)式公寓及品牌購物中心，具有商務(wù)辦公、商住、購物、餐飲休閑服務(wù)等復(fù)合功能。建筑風(fēng)格與南京國際廣場相似，有南北兩個塔樓加底部裙樓三部分組成。主力店及入住商家：1.仁恒輝盛閣國際公寓（租金單室套1000元/日、套間1200元/日）2.仁恒置地廣場物業(yè)寫字樓租賃公司（4~6元/平/天）3.商家：PRADA專賣店、dior、勞力士、雅瑩等項目特點：優(yōu)：①產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，較小規(guī)模，內(nèi)部配套完善。②地處蜀市中心CBD地塊，區(qū)域位置優(yōu)，地鐵旁，干線地段好③入住商家多為世界奢侈品牌，對自身數(shù)立了較好價值形象。④經(jīng)營模式為寫字樓、酒店公寓、商鋪的租賃且為只租不售的形式。酒店與寫字樓、配套商業(yè)實行區(qū)域商業(yè)互補，形成差異化優(yōu)勢。劣：①前期成本較高，項目挑戰(zhàn)較大，商業(yè)競爭力較大。②項目入駐商家多為國外奢侈品為主，大眾群體普片認(rèn)可度、參與度有限。③目前板塊隸屬舊城改造，老城區(qū)配套出新度有限且受政策影響比重較多，具有典型的“利大險大”的特點。8/17富力·天匯(業(yè)態(tài):購物、餐飲、娛樂、休閑、度假、商務(wù))(特色：配套真冰場、首創(chuàng)辦公精裝交付標(biāo)準(zhǔn))開發(fā)單位：成都富力地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：廣州天力物業(yè)成都分公司裝修狀況:首創(chuàng)寫字樓精裝占地面積：294080平方米建筑面積:3030670平方米 商業(yè)面積：200000平方米購物中心面積：14萬平方米容積率：7.5綠化率：30%產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場于一體營銷形式：寫字樓可租可售成都綜合體分析之CBD板塊②富力·天匯項目介紹：采用中空走廊步行街設(shè)計，全長355米，分為上中下三層，總建筑面積28000平方米，以室內(nèi)商業(yè)步行街為主軸線，各大主力店自然相連、有序組合，商業(yè)客戶資源共享，集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場于一體。主力店及入住商家：廣百百貨、橙天嘉禾成都富力天匯影城、冠軍真冰場、美居中心、汽車體驗館項目特點：優(yōu)：①CBD卓越的地理位置，填補了市中心多元化購物廣場的空白。②真冰場應(yīng)用是成都先例，直接把成都人民廣播電臺直播間引進(jìn)綜合體，做到了品牌效應(yīng)的升華。③廣州百貨的加盟（主營廣東服飾品牌），商業(yè)部分具備較多外來品牌商家的特色，可吸收不同類型消費群體。④中央CBD區(qū)域首創(chuàng)甲級寫字樓的精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)。劣：①交通不暢問題嚴(yán)重，受早晚高峰時段路堵影響較大。②雖引進(jìn)多元化配套項目，如真冰場等，但消費口碑反應(yīng)多有“一陣風(fēng)”效應(yīng)，難以做到商業(yè)恒久遠(yuǎn)，對于項目的長遠(yuǎn)影響力較小。③項目周邊類似同級的商鋪寫字樓密布，面臨競爭壓力較大。9/17萬達(dá)城市廣場（業(yè)態(tài)：購物、休閑、住宅）（特色：大眾品牌聚集，限量精裝公寓）

開發(fā)單位：成都萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司物業(yè)公司：萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司占地面積：77256平方米建筑面積：400000平方米商業(yè)廣場：180000平方米住宅面積：150000平方米辦公及公寓：40000平方米容積率：公寓:7綠化率：15%產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場于一體營銷形式：寫字樓可租可售成都綜合體分析之非典型板塊①萬達(dá)項目介紹：成都金牛萬達(dá)廣場位于一環(huán)路、人民北路交匯處。匯聚萬達(dá)集團旗下產(chǎn)品系列，包括超大型高端商業(yè)、高檔城市住宅、精裝SOHO、甲級寫字樓群落等，涵蓋居住、購物、休閑餐飲、娛樂、辦公等功能。主力店及入住商家：B1：精品超市、屈臣氏、快樂老家餐飲、銀杏餐飲1F：主力店：伊藤洋華堂、國美電器、萬千百貨2F：服飾、精品百貨、神采飛揚電玩、大歌星KTV3F：小吃、甜品站、萬達(dá)影院、精品店4F：日用百貨、家居用品、服務(wù)中心項目特點：優(yōu)：①完善五塊石商圈的綜合性商業(yè)，同時對整個區(qū)域的品牌和形象得到提升，將帶動其片區(qū)的整體消費。②項目自身涵蓋住宅以及完善的商業(yè)配套，相互消化吸收的優(yōu)勢明顯。③項目所處位置交通方便，出行便捷。④各業(yè)態(tài)分布均勻，吸收消化各層級消費人群。⑤自由物業(yè)形式，口碑較好，管理方便。劣：①項目周邊流動人口較為混雜，獲悉治安狀況不佳，對于辦公氛圍存在負(fù)面影響。②周邊建筑年代久遠(yuǎn)，外觀普片陳舊，整體環(huán)境不佳。③項目自身定位為中端，缺乏高端品牌效應(yīng)，難以引入高端辦公商務(wù)以及世界級商家。10/17綠地世紀(jì)城（業(yè)態(tài)：寫字樓、LOFT、大賣場、時尚休閑街）（特色：成都地區(qū)率先引入紅星美凱龍項目）開發(fā)單位：天津綠地世紀(jì)城投資有限公司物業(yè)公司：成都嘉誠新悅物業(yè)管理有限公司占地面積：138000平方米建筑面積：830000平方米公寓面積：138000平方米住宅面積：468000平方米裝修狀況：毛坯容積率：4.5綠化率：30%產(chǎn)品規(guī)劃：高端寫字樓、LOFT、大賣場、時尚休閑街、住宅為一體營銷形式：寫字樓可租可賣，商鋪發(fā)售成都綜合體分析之非典型板塊②綠地世紀(jì)城項目介紹：項目引入紅星?美凱龍西南旗艦店，為城北帶來1400多個家居品牌，其中30%首次登陸成都。而住宅部分，綠地世紀(jì)城項目涵蓋了50-120平米的多種房源，綠地集團將7年來在成都推出的數(shù)十種戶型中最暢銷的中小戶型明星產(chǎn)品收納其中且包含目前三環(huán)內(nèi)同類產(chǎn)品中極為罕見的“兩梯四戶”板式結(jié)構(gòu)。主力店及入住商家：紅星美凱龍西南旗艦店入駐項目特點：優(yōu)：①物業(yè)配套規(guī)劃完善，價格相對周邊比較合理。客群認(rèn)可度較高②綠地開發(fā)商的品牌效應(yīng)，對產(chǎn)品升值空間有一定幫助。③項目周邊高檔住宅聚集，對自身商業(yè)有促進(jìn)作用。④住宅戶型傾向年輕化成功人士，配合自身小范圍商業(yè)辦公，形成獨特的價值優(yōu)勢。劣：①地處三環(huán)線，交通目前不便利，周邊配處于發(fā)展初期，整體略顯荒涼之感，對項目整體價值定位產(chǎn)生負(fù)面影響。②業(yè)態(tài)分布不夠系統(tǒng)，雖面廣但缺乏特色，加之體量較大，運營管理成本較高。③側(cè)重住宅拉升商業(yè)，商業(yè)部分缺乏自主品牌，難以在短時間內(nèi)形成商圈聚集效應(yīng)。11/17龍湖北城天街（業(yè)態(tài)：商業(yè)、公寓、餐飲、娛樂）（特色：五星級影院、大眾消費品牌匯聚）成都綜合體分析之非典型板塊③龍湖北城天街開發(fā)單位：成都龍湖北城置業(yè)有限公司物業(yè)公司：成都龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積：19800平方米建筑面積：700000平方米公寓面積：280000平方米住宅面積：420000平方米裝修：毛坯菜單式（清水、精裝）容積率:公寓：3.75綠化率：30%產(chǎn)品規(guī)劃：以大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、餐飲、娛樂為一體營銷形式：以住宅銷售為主，寫字樓、商鋪可租可售形式項目介紹：龍湖集團在成都打造的第一個“天街系”大型城市綜合體項目，目前為止是城北區(qū)域占地最大的一個項目，其中包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。主力店及入住商家：哈根達(dá)斯、星巴克、遠(yuǎn)東百貨、UME五星級影院等大眾消費商家項目特點：優(yōu)：①龍湖北城天街項目自身帶有商業(yè)配套，加上引入遠(yuǎn)東百貨、UME影院等實力商家，對大眾消費群體吸引力較大。②規(guī)劃中的地鐵5號線直達(dá)項目門口，具備升值空間。③項目周邊高檔住宅、批發(fā)市場較多，對自身商業(yè)具備推動作用。③公寓推出精裝和清水兩種交付標(biāo)準(zhǔn)，擴大客戶群體對產(chǎn)品的選擇余地。劣：①項目建筑密度高，商業(yè)辦公環(huán)境受限。②項目規(guī)劃以住宅為主，對于商業(yè)建筑面積規(guī)劃較少，雖已引入較多商家，但難以形成品牌商圈聚集。③整體商業(yè)氛圍平淡，因自身商業(yè)價值定位較低，不利于項目品牌的長遠(yuǎn)發(fā)展。12/17華潤萬象城（業(yè)態(tài)：百貨、超市、品牌店、電影院）（特色：全景中央花園、真冰場及博物館引入）開發(fā)單位：華潤置地（成都）集團物業(yè)公司：華潤置地(成都)物業(yè)服務(wù)有限公司商業(yè)服務(wù)管理分公司占地面積：46000平方米建筑面積：320000平方米商業(yè)面積：244000平方米寫字樓面積：74000平方米容積率：4.0綠化率：48%產(chǎn)品規(guī)劃：集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一體營銷形式：寫字樓只租不售成都綜合體分析之東大街板塊①萬象城項目介紹：萬象城落戶成都邀請商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計世界排名第一的Callison操刀設(shè)計，斥資25億打造，獨立設(shè)置博物館及真冰場等時新娛樂設(shè)施，集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一體，將打造成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的地標(biāo)性城市綜合體。主力店及入住商家：粉彩、尚泰百貨、王品臺塑牛排、Pacific及Costa咖啡館、冰紛萬象冰場、百老匯電影城。項目特點：優(yōu)：①24萬平米商業(yè)區(qū)涵蓋百貨、超市、娛樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)，可吸收不同消費群體②200余家品牌企業(yè)簽約入駐，30余家品牌首次進(jìn)入成都，對周邊商圈影響力較大③新興配套設(shè)施，如真冰場及博物館等，可提高自身知名度，廣泛吸收各類人群。劣：①萬象城于2011年底開業(yè)，但成都地鐵四號線預(yù)期到2014年才能開通，交通優(yōu)勢現(xiàn)在未能明顯體現(xiàn)，商鋪及寫字樓面臨營銷挑戰(zhàn)性較大。②因開發(fā)公司自身經(jīng)濟原因，開發(fā)進(jìn)度兩次推遲，一期未能達(dá)到絕對高端要求，只引進(jìn)中端商業(yè)為主，對自身品質(zhì)定位造成一定損失。13/17鐵獅門.晶融匯（業(yè)態(tài)：辦公樓、購物中心、星級酒店、高端住宅、服務(wù)公寓）（特色：世界級CEO精裝國際公館樣板間、真冰場）開發(fā)單位：美國鐵獅門房地產(chǎn)公司建筑面積：25308平方米占地面積：176000平方米商場面積：43000平方米寫字樓面積：40000平方米公寓面積：24000平方米服務(wù)公寓：23000平方米地下配套：43000平方米裝修：公寓精裝其余毛坯產(chǎn)品規(guī)劃：集高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、電影院、真冰場、各色餐飲等于一體營銷方式：寫字樓只租不售成都綜合體分析之東大街板塊②鐵獅門項目介紹：由三座高約158米、超過40層的塔樓和一片不超過5層的商貿(mào)片區(qū)構(gòu)成，分別是甲級寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場，公寓采用純住宅的方式，實行“紐約式”統(tǒng)一管理。項目商業(yè)和辦公樓物業(yè)已申報獲得LEED環(huán)保預(yù)認(rèn)證金獎。主力店及入住商家：國際名品購物中心：高緯環(huán)球購物中心。目前已經(jīng)入住晶融匯的企業(yè)有：渣打銀行、荷蘭銀行、庫柏、葛蘭素史克、匯豐銀行、日本東京三菱UFJ銀行、小松、住友商事等諸多外企行業(yè)。項目特點：優(yōu)：①位于地鐵2、3號線交匯處交通便利②項目周邊聚集了眾多商圈，隸屬于成都繁華的春熙路、紅星路、大慈寺商圈，區(qū)域內(nèi)群體消費能力較高，有利于商家的集聚，實現(xiàn)品牌象征效應(yīng)。③項目科技含量較高，樓體擁有“太陽屏幕”系統(tǒng)，靠自然光即可形成外立面的廣告圖案。④國外優(yōu)秀運營管理經(jīng)驗值得學(xué)習(xí)劣：①周邊商圈林立，競爭性較強②高地價加上高定位，消化群體主要傾向高端，大眾認(rèn)可度不高。③地下商場部分未能在建設(shè)初期配套地下人行通道，對于消費群體吸引造成損失。14/17新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場

（業(yè)態(tài)：寫字樓、酒店、公寓、住宅）（特色：主樓280米高度，頂樓360全景觀，三大港商強強聯(lián)手）開發(fā)單位：成都新鴻基、九龍倉、恒基兆業(yè)三家港商公司物業(yè)公司：香港超卓管理服務(wù)有限公司占地面積：200000平方米建筑面積：1200000平方米商業(yè)面積：130000平方米商務(wù)面積：110000平方米酒店面積：40000平方米住宅面積：210000平方米地下商場：10000平方米產(chǎn)品規(guī)劃：甲級寫字樓，超五星級酒店、酒店式服務(wù)公寓和大型購物廣場、國際化住宅等生活配套建筑營銷方式：寫字樓可租可售成都綜合體分析之東大街板塊③環(huán)球貿(mào)易廣場項目介紹：環(huán)球貿(mào)易廣場具有甲級寫字樓外，超五星級酒店、酒店式服務(wù)公寓和大型購物廣場、國際化住宅等生活配套建筑，其中包括多棟樓宇，其主體建筑高度預(yù)計將在280米以上，將效仿帝國大廈，全面開放頂部空間供城市觀光，有專用電梯直達(dá)，可360度觀光城市全景。主力店及入駐商家：希爾頓集團旗下的白金五星酒店品牌———康納德酒店項目特點：優(yōu)：①項目體積龐大，功能全面，配套完善。②強強聯(lián)合，打造地標(biāo)建筑，有利提升產(chǎn)品價值定位。③項目整體定位于高端市場，寫字樓主要吸引國際高端客戶群，購物廣場引進(jìn)國際頂級品牌店，輻射范圍高端消費人群和旅游者，高檔服務(wù)式公寓滿足金融街從業(yè)者的高端居住需求。④一萬平的地下商場，將與地鐵站廳層直接對接。劣：①多家港資企業(yè)聯(lián)合制造，雖可做到降低風(fēng)險，減小成本的功效，但運營管理以及資源管理等都會有一定的阻隔和障礙。致使地塊07年至今未能竣工②周邊同行業(yè)嘉業(yè)國際城、國瑞大廈均已進(jìn)行收尾工作，此地塊運作進(jìn)度緩慢，錯失占領(lǐng)市場份額的優(yōu)先機會與高空爭霸的制空權(quán)。③項目定位為單一的純高端產(chǎn)品，具有一定片面性，增加運作風(fēng)險。15/17

開發(fā)單位：保利地產(chǎn)物業(yè)公司：保利物業(yè)占地面積:43682平方米建筑面積:390000平方米單層建筑面積：2000平米公寓面積：138900平方米商業(yè)面積：157000平方米建筑層數(shù)：地上25層，地下3層容積率：5綠化率：30%裝修：毛坯，菜單式產(chǎn)品規(guī)劃：甲級寫字樓、時尚精品商業(yè)廊、LOFT精裝公寓于一身營