項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)龍湖龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專(zhuān)題研究-47PPT

龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)共享xxxx缺乏有效的“分級(jí)支配管控”體系；支配調(diào)整的隨意性；常常在為項(xiàng)目的交付而搶工期；無(wú)法對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行量化的績(jī)效考核；跨項(xiàng)目、跨專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會(huì)議多、會(huì)議時(shí)間長(zhǎng)、會(huì)議效率不高；人員流淌性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)似乎和做三四年的房產(chǎn)公司沒(méi)太大區(qū)分；行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀怎么辦？？行業(yè)現(xiàn)狀分析建設(shè)高效的運(yùn)營(yíng)管理體系！固本培元：“工程經(jīng)理制”夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ)龍湖早期在本地發(fā)展的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)管理部設(shè)計(jì)管理部成本限制部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部A項(xiàng)目工程部B項(xiàng)目工程部C項(xiàng)目工程部土建組安裝組園建組后勤組人力資源部營(yíng)銷(xiāo)部招投標(biāo)管理部工程經(jīng)理全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）龍湖在全國(guó)發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)龍湖PMO體系

集團(tuán)和項(xiàng)目公司的在運(yùn)營(yíng)管理方面職能定位管理部門(mén)(機(jī)構(gòu))職能集團(tuán)總部項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目公司PMO制度制定學(xué)問(wèn)管理和資源共享集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控一級(jí)進(jìn)度支配管控階段性成果管控項(xiàng)目預(yù)案的審核與限制項(xiàng)目進(jìn)度支配的審核與限制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與限制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與限制項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)PMO：ProjectManagementOffice項(xiàng)目管理辦公室PMO定位：分公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運(yùn)作形式：PMO會(huì)議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避限制決策風(fēng)險(xiǎn)目的：學(xué)問(wèn)積累、學(xué)問(wèn)共享在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累學(xué)問(wèn)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用學(xué)問(wèn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系精細(xì)化＝項(xiàng)目支配越細(xì)越好支配？支配過(guò)細(xì)的弊端：難以進(jìn)行合理分權(quán)違反抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)困難、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金流的影響龍湖項(xiàng)目進(jìn)度支配管理體系：——項(xiàng)目進(jìn)度支配的分級(jí)編號(hào)分級(jí)/計(jì)劃類(lèi)別相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)其中5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)屬集團(tuán)決策層特別關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，須集團(tuán)總經(jīng)理審批生效2項(xiàng)目主計(jì)劃地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項(xiàng)目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項(xiàng)（或工作包），不允許減少工作項(xiàng)（或工作包）3項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案4項(xiàng)目樓棟計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板項(xiàng)目支配：新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書(shū)后7-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)支配及項(xiàng)目一、二級(jí)支配，形成“項(xiàng)目支配”。分級(jí)支配管理體系集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)支配定義集團(tuán)層面（管理層）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管控支配，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)確定義，須要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事務(wù)。目的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對(duì)支配的分層級(jí)管理明確進(jìn)度支配管理和限制的重點(diǎn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一支配達(dá)成狀況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：取得國(guó)土運(yùn)用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開(kāi)工售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放取得預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工備案交房交房完成率95％管控規(guī)則：不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整支配，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變更由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——進(jìn)度導(dǎo)向獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》獲得《國(guó)有土地運(yùn)用證》獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得立項(xiàng)核準(zhǔn)獲得《建筑工程施工許可證》發(fā)布開(kāi)工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理《預(yù)售許可證》開(kāi)盤(pán)獲得《竣工驗(yàn)收備案表》業(yè)主收樓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理PMO管控流程實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制分級(jí)支配管理體系項(xiàng)目主項(xiàng)支配定義區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控支配一般由集團(tuán)統(tǒng)確定義指導(dǎo)性模板要點(diǎn)項(xiàng)目全生命周期的支配（從立項(xiàng)到交房）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，限制項(xiàng)目總工期強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)線的橫向協(xié)同分級(jí)支配管理體系項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)支配定義各職能部門(mén)在項(xiàng)目主支配的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專(zhuān)業(yè)線的工作支配，形成項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)支配；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案。要點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)支配細(xì)化支配，例如：報(bào)建支配、設(shè)計(jì)支配、工程支配、營(yíng)銷(xiāo)支配；職能經(jīng)理負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)支配（全生命周期）工程專(zhuān)項(xiàng)支配（分區(qū)/標(biāo)段支配、不到樓棟）設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)支配分級(jí)支配管理體系樓棟施工支配定義現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專(zhuān)項(xiàng)支配的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工支配。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理支配執(zhí)行量化的達(dá)成比率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系運(yùn)營(yíng)決策－－運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)決策－－非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系學(xué)問(wèn)分類(lèi)項(xiàng)目維度：集團(tuán)、公司、項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)階段專(zhuān)業(yè)維度：專(zhuān)業(yè)部門(mén)學(xué)問(wèn)沉淀在