XXXX房地產(chǎn)新政解讀及稅務(wù)稽查風(fēng)險防范下

商品房預(yù)售2007中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。1商品房預(yù)售（續(xù)1）2010關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。23商品房預(yù)售（續(xù)2）注1：是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項(xiàng)為非法收入。注2：實(shí)際工作中應(yīng)按照企業(yè)在內(nèi)部認(rèn)購階段取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。開盤前的預(yù)收款2010河北關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。（所得稅？）4開盤前的預(yù)收款（續(xù)）1995國稅函156號營業(yè)稅問題解答（之一）營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定:“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。5收入的范圍2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。2001安徽關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知6收入的確認(rèn)時間2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：2006財稅162號關(guān)于印花稅若干政策的通知（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。7收入的確認(rèn)時間（續(xù)）六（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。8銀行按揭方式（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)2002北京關(guān)于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復(fù)9解除買賣合同2006國稅函865號關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)2011財稅32號關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。10銀行按揭方式式（續(xù)）第十九條企企業(yè)采取銀行按揭方式式銷售開發(fā)產(chǎn)品品的，凡約定定企業(yè)為購買買方的按揭貸貸款提供擔(dān)保保的，其銷售售開發(fā)產(chǎn)品時時向銀行提供供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收收入中減除，，也不得作為為費(fèi)用在當(dāng)期期稅前扣除，，但實(shí)際發(fā)生生損失時可據(jù)據(jù)實(shí)扣除。2011公告第25號企業(yè)資產(chǎn)損損失所得稅稅稅前扣除管理理辦法4411委托銷售六（四）采取取委托方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品的，應(yīng)按以以下原則確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)續(xù)費(fèi)方式委托托銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應(yīng)按按銷售合同或或協(xié)議中約定定的價款于收收到受托方已已銷開發(fā)產(chǎn)品品清單之日確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。2009財稅29號關(guān)于企業(yè)手手續(xù)費(fèi)及傭金金支出稅前扣扣除政策的通通知12委托銷售（續(xù)續(xù)）3.采取基價(保底價)并實(shí)行超基價價雙方分成方方式委托銷售售開發(fā)產(chǎn)品的的，屬于由企企業(yè)與購買方方簽訂銷售合合同或協(xié)議，，如果銷售合合同或協(xié)議中中約定的價格格高于基價，，則應(yīng)按銷售售合同或協(xié)議議中約定的價價格計算的價價款于收到受受托方已銷開開發(fā)產(chǎn)品清單單之日確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)，，企業(yè)按規(guī)定定支付受托方方的分成額，，不得直接從從銷售收入中中減除注：傭金的實(shí)實(shí)際支付和扣扣除限額的基基數(shù)不一致13傭金的納稅地地點(diǎn)營業(yè)稅暫行條條例第十四條營營業(yè)稅納稅地地點(diǎn)：（一）納稅人人提供應(yīng)稅勞勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其其機(jī)構(gòu)所在地地或者居住地地的主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)申報納納稅。但是，納稅人人提供的建筑筑業(yè)勞務(wù)以及及國務(wù)院財政政、稅務(wù)主管管部門規(guī)定的的其他應(yīng)稅勞勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)發(fā)生地的主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)申申報納稅。14傭金的納稅地地點(diǎn)（續(xù)）2004總局令第7號稅務(wù)登記管管理辦法第十條（五））從事生產(chǎn)、、經(jīng)營的納稅稅人外出經(jīng)營營，自其在同同一縣（市））實(shí)際經(jīng)營或或提供勞務(wù)之之日起，在連連續(xù)的12個月內(nèi)累計超超過180天的，應(yīng)當(dāng)自自期滿之日起起30日內(nèi)，向生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營所在在地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報辦理稅稅務(wù)登記，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)發(fā)臨時稅務(wù)登登記證及副本本；2005國稅函402號關(guān)于大連市市稅務(wù)檢查中中部分涉稅問問題處理意見見的批復(fù)15樣板房2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企企業(yè)所得稅處處理辦法第二十七條開開發(fā)產(chǎn)品品計稅成本支支出的內(nèi)容如如下：(六)開發(fā)間接費(fèi)。。指企業(yè)為直接接組織和管理理開發(fā)項(xiàng)目所所發(fā)生的，且且不能將其歸歸屬于特定成成本對象的成成本費(fèi)用性支支出。主要包包括。。。項(xiàng)目目營營銷銷設(shè)設(shè)施施建建造造費(fèi)費(fèi)等。。注：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)的的樣樣板板房房裝裝修修費(fèi)費(fèi)16樣板板房房2008廣州州土土地地增增值值稅稅清清算算工工作作若若干干問問題題的的處處理理指指引引三(四)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將樣樣板板房房獨(dú)獨(dú)立立于于銷銷售售商商品品房房以以外外單單獨(dú)獨(dú)建建造造的的，，其其裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用計計入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用；；對在在銷銷售售商商品品房房內(nèi)內(nèi)既既作作樣樣板板房房又又作作為為開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品對對外外銷銷售售的的，，其其樣樣板板房房裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用計計入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本。。2010廈門門房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)土土地地增增值值稅稅清清算算管管理理辦辦法法232008青島島房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目土土地地增增值值稅稅稅稅款款清清算算管管理理暫暫行行辦辦法法16.517單獨(dú)獨(dú)的的樣樣板板房房一、、單單獨(dú)獨(dú)建建造造、、事事后后拆拆除除的的建造造成成本本和和裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用，，作作為為長長期期待待攤攤費(fèi)費(fèi)用用處處理理，，參參照照企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實(shí)實(shí)施施條條例例第第七七十十條條的的規(guī)規(guī)定定分分期期攤攤銷銷（銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用）），攤攤銷銷年年限限不不得得低低于于3年。。注：：以以經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃方方式式租租入入房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行裝裝修修，，發(fā)發(fā)生生的的租金金和和裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用在租租賃賃期期間間均均勻勻攤攤銷銷（（銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用））18開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的樣樣板板間間二、、在在開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)建建造造，，事事后后出出售售建造造成成本本和和裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用，，作作為為開開發(fā)發(fā)成成本本處處理理，，不不允允許許在在當(dāng)當(dāng)年年申申報報扣扣除除，，但但允允許許在在未未來來實(shí)實(shí)際際銷銷售售年年度度申申報報扣扣除除，，同同時時可可以以享享受受土土地地增增值值稅稅的的加加計計扣扣除除。。注：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品包包括括住住宅宅、、非非住住宅宅三、、利利用用公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施作作為為樣樣板板間間的的如果果屬屬于于非非營營利利的的公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施，，建建造造費(fèi)費(fèi)用用按按照照公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施處處理理，，裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用作作為為長長期期待待攤攤費(fèi)費(fèi)用用處處理理19開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的樣樣板板間間（（續(xù)續(xù)））情形形：：出出售售小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)已已建建成成商商鋪鋪，，但但書書面面合合同同約約定定三三年年后后再再實(shí)實(shí)際際交交付付。。在在這這段段期期間間，，開開發(fā)發(fā)商商保保留留控控制制權(quán)權(quán)，，用用于于售售樓樓部部或或樣樣板板間間、、家家居居展展示示等等用用途途。。2008國稅稅函函576號關(guān)關(guān)于于個個人人與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)簽簽訂訂有有條條件件優(yōu)優(yōu)惠惠價價格格協(xié)協(xié)議議購購買買商商店店征征收收個個人人所所得得稅稅問問題題的的批批復(fù)復(fù)20贈送送家家用用電電器器2006國稅稅函函1278號關(guān)關(guān)于于中中國國移移動動有有限限公公司司內(nèi)內(nèi)地地子子公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)銷銷售售附附帶帶贈贈送送行行為為征征收收流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅稅問問題題的的通通知知2007國稅稅函函778號關(guān)關(guān)于于中中國國聯(lián)聯(lián)通通有有限限公公司司及及所所屬屬分分公公司司和和中中國國聯(lián)聯(lián)合合通通信信有有限限公公司司貴貴州州分分公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)銷銷售售附附帶帶贈贈送送行行為為有有關(guān)關(guān)流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅稅問問題題的的通通知知2007國稅稅函函1322號關(guān)關(guān)于于中中國國網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通通信信集集團(tuán)團(tuán)公公司司及及其其分分公公司司和和中中國國網(wǎng)網(wǎng)通通（（集集團(tuán)團(tuán)））有有限限公公司司及及其其分分公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)銷銷售售附附帶帶贈贈送送行行為為征征收收流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅稅問問題題的的通通知知21贈送送家家電電會會計計處處理理一、、銷銷售售前前明明確確承承諾諾贈贈送送的的1、屬屬于于捆捆綁綁銷銷售售，，不不需需要要單單獨(dú)獨(dú)計計算算增增值值稅稅，，實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上是是合合并并計計算算銷銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn)營營業(yè)業(yè)稅稅2、如如果果贈贈送送的的家家電電、、家家居居構(gòu)構(gòu)成成房房屋屋的的附附屬屬設(shè)設(shè)備備或或設(shè)設(shè)施施，，則則屬屬于于開開發(fā)發(fā)成成本本，，未未來來可可以以享享受受土土地地增增值值稅稅的的加加計計扣扣除除，，如如可可視視對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)、、壁壁掛掛鍋鍋爐爐、、整整體體廚廚房房、、整整體體衛(wèi)衛(wèi)生生間間等等，，否否則則計計入入銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用，，如如空空調(diào)調(diào)、、電電冰冰箱箱、、家家具具等等。。22贈送送家家電電會會計計處處理理（（續(xù)續(xù)））二、、如如果果采采用用有有獎獎銷銷售售形形式式，，由由于于是是否否贈贈送送具具有有不不確確定定性性，，或或者者明明確確贈贈送送但但金金額額不不確確定定，，不不論論是是否否人人人人有有份份，，均均屬屬于于銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用，，同同時時扣扣繳繳個個人人所所得得稅稅2011財稅稅50號關(guān)關(guān)于于企企業(yè)業(yè)促促銷銷展展業(yè)業(yè)贈贈送送禮禮品品有有關(guān)關(guān)個個人人所所得得稅稅問問題題的的通通知知23贈送送家家電電的的發(fā)發(fā)票票如果果開開發(fā)發(fā)商商沒沒有有過過渡渡發(fā)發(fā)票票，，即即要要求求供供應(yīng)應(yīng)商商的的發(fā)發(fā)票票抬抬頭頭為為業(yè)業(yè)主主，，自自己己只只負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)辦辦理理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交交，，則則房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售收收入入和和銷銷售售成成本本不不包包括括贈贈送送的的家家電電金金額額。。如果果開開發(fā)發(fā)商商過過渡渡了了發(fā)發(fā)票票，，即即要要求求供供應(yīng)應(yīng)商商的的發(fā)發(fā)票票抬抬頭頭為為自自己己，，自自己己統(tǒng)統(tǒng)一一開開具具銷銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)票票，，則則房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售收收入入不不得得扣扣除除贈贈送送的的家家電電金金額額，，但但家家電電金金額額可可以以作作為為銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用或或開開發(fā)發(fā)成成本本處處理理。。2425預(yù)售售款款的的會會計計處處理理2006企業(yè)業(yè)會會計計準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第14號———收入入2008國稅稅函函875號關(guān)關(guān)于于確確認(rèn)認(rèn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅收收入入若若干干問問題題的的通通知知成本可可靠計計量標(biāo)標(biāo)志一一般認(rèn)認(rèn)為應(yīng)應(yīng)辦理理竣竣工決決算。。在辦辦理竣竣工決決算前前，預(yù)預(yù)售款款和繳繳納的的營業(yè)業(yè)稅金金等均均不進(jìn)進(jìn)入會會計損損益，，即會會計利利潤一一般僅僅反映映期間間費(fèi)用用預(yù)售年年度會會計處處理借：銀銀行存存款借：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)貸：預(yù)預(yù)收賬賬款貸：銀銀行存存款注：只只影響響資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債表，，不影影響損損益表表。但但按照照納稅稅資金金能力力原則則，必必須按按照稅稅法規(guī)規(guī)定的的預(yù)計計計稅稅毛利利率計計算征征收所所得稅稅債務(wù)償償還程程序2627竣工決決算年年度會會計處處理借：預(yù)預(yù)收賬賬款貸：主主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入借：營營業(yè)稅稅金及及附加加貸：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)借：主主營業(yè)業(yè)務(wù)成成本（已售售）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（未售售）貸：開開發(fā)成成本所得稅稅季度度預(yù)繳繳2008國稅函函635號關(guān)于于填報報企業(yè)業(yè)所得得稅月月（季季）度度預(yù)繳繳納稅稅申報報表有有關(guān)問問題的的通知知對于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)來說說，如如果不不考慮慮以前前年度度虧損損，第第4行實(shí)際際利潤潤總額額=會計利利潤+預(yù)售收收入×計稅毛毛利率率－預(yù)售收收入對對應(yīng)的的營業(yè)業(yè)稅金金及附附加（含土土地增增值稅稅）2008國稅函函299號關(guān)于于房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)所所得稅稅預(yù)繳繳問題題的通通知（部分分廢止止）28營業(yè)稅稅金2009房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)所得得稅處處理辦辦法第十二二條企業(yè)發(fā)發(fā)生的的期間間費(fèi)用用、已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計計稅成成本、、營業(yè)業(yè)稅金金及附附加、、土地地增值值稅準(zhǔn)準(zhǔn)予當(dāng)當(dāng)期按按規(guī)定定扣除除。注：多多數(shù)省省份下下發(fā)文文件，，允許許扣除除預(yù)售售收入入對應(yīng)應(yīng)的營業(yè)稅稅金及及附加加、土土地增增值稅稅29權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制制與配配比原原則與收入入存在在直接因因果關(guān)關(guān)系的扣除除項(xiàng)目目（如如銷售售成本本和銷銷售稅稅金）），應(yīng)應(yīng)當(dāng)與與收入入保持持在同同一個個納稅稅年度度申報報扣除除與收入入沒有有直接因因果關(guān)關(guān)系的扣除除項(xiàng)目目（如如期間間費(fèi)用用），，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生生制原原則扣扣除直接因因果關(guān)關(guān)系一一般表表現(xiàn)為為完全全變動動成本本30計稅毛毛利率率第八條條企企業(yè)業(yè)銷售售未完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計稅稅毛利利率由由各省省、自自治區(qū)區(qū)、直直轄市市國家家稅務(wù)務(wù)局、、地方方稅務(wù)務(wù)局按按下列列規(guī)定定進(jìn)行行確定定:（一））開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目位于于省、、自治治區(qū)、、直轄轄市和和計劃劃單列列市人人民政政府所所在地地城市市城區(qū)區(qū)和郊郊區(qū)的的，不不得低低于15％。（二））開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目位于于地及及地級級市城城區(qū)及及郊區(qū)區(qū)的，，不得得低于于10%。31計稅毛毛利率率（續(xù)續(xù)）（三））開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目位于于其他他地區(qū)區(qū)的，，不得得低于于5％（四））屬于于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房、、限價價房和和危改改房的的，不不得低低于3%注:不包括括經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房等等項(xiàng)目目配套套建設(shè)設(shè)的商商鋪、、車庫庫、地地下車車位等等未完完工產(chǎn)產(chǎn)品取取得的的收入入毛利率率=（收入入－成成本））÷收入項(xiàng)目所所在地地≠企企業(yè)注注冊地地32計稅毛毛利率率偏低低由于征征收房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)所得得稅時時，是是按照照預(yù)計計計稅稅毛利利率暫估銷售成成本，，因此此不屬屬于預(yù)預(yù)繳稅稅款性性質(zhì)，，未及時時申報報預(yù)售售收入入，或或者期期間費(fèi)費(fèi)用在在匯算算清繳繳時沒沒有正正確納納稅調(diào)調(diào)整，，導(dǎo)致少少繳納納稅款款的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照征管管法63條偷稅稅處理理如果稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)核核定的的計稅稅毛利利率低低于實(shí)實(shí)際毛毛利率率的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在項(xiàng)項(xiàng)目完完工或或者決決算年年度補(bǔ)補(bǔ)繳所所得稅稅款，，但不不涉及及滯納納金和和罰款款。33法律性性質(zhì)征管法法第六六十三三條納納稅稅人偽偽造、、變造造、隱隱匿、、擅自自銷毀毀帳簿簿、記記帳憑憑證，，或者者在帳帳簿上上多列列支出出或者者不列列、少少列收收入，，或者者經(jīng)稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)通通知申申報而而拒不不申報報或者者進(jìn)行行虛假假的納納稅申申報，，不繳繳或者者少繳繳應(yīng)納納稅款款的，，是偷偷稅。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)按照照會計計規(guī)范范的要要求，，在辦辦理竣竣工決決算前前不需需要在在賬簿簿上記記載會會計收收入和和成本本，但但按照照稅法法規(guī)定定應(yīng)當(dāng)當(dāng)進(jìn)行行納稅稅調(diào)整整，否否則屬屬于“進(jìn)行虛虛假的納納稅申報報”34虧損彌補(bǔ)補(bǔ)2008國稅函635號關(guān)于填填報企業(yè)業(yè)所得稅稅月（季季）度預(yù)預(yù)繳納稅稅申報表表有關(guān)問問題的通通知注：季度度申報可可以彌補(bǔ)補(bǔ)以前年年度虧損損，但第第一季度度的申報報如果在在上年度度匯算清清繳前，，無法彌彌補(bǔ)上年年度虧損損從新的季季度申報報表的邏邏輯結(jié)構(gòu)構(gòu)分析，，也可以以彌補(bǔ)當(dāng)當(dāng)年以前前季度的的虧損季度預(yù)繳繳申報表表35廣告宣傳傳和業(yè)務(wù)務(wù)招待2006國稅發(fā)31號關(guān)于房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)征收企企業(yè)所得得稅問題題的通知知（明確廢廢止）開發(fā)企業(yè)業(yè)取得的的預(yù)售收收入不得得作為廣廣告費(fèi)、、業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)、、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)等等三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的計計算基數(shù)數(shù)，至預(yù)預(yù)售收入入轉(zhuǎn)為實(shí)實(shí)際銷售售收入時時，再將將其作為為計算基基數(shù)。2009國稅發(fā)31號沒有具具體規(guī)定定36預(yù)售收入入能否作作為基數(shù)數(shù)可以提前前作為計計算廣告告費(fèi)等扣扣除限額額的基數(shù)數(shù)，但未未來實(shí)際際轉(zhuǎn)作會會計收入入時不允允許重復(fù)復(fù)作為計計算基數(shù)數(shù)（當(dāng)年業(yè)業(yè)務(wù)招待待費(fèi)允許許部分扣扣除）青青島島/江蘇/大連/北京/寧波不允許作作為當(dāng)年年計算廣廣告費(fèi)等等稅前扣扣除限額額的基數(shù)數(shù)，但未未來實(shí)際際轉(zhuǎn)作會會計收入入時允許許作為計計算基數(shù)數(shù)（當(dāng)年業(yè)業(yè)務(wù)招待待費(fèi)全部部不允許許扣除））福州/遼寧注：不影影響廣告告宣傳費(fèi)費(fèi)的絕對對扣除額額37年度申報報表填寫寫前提：預(yù)預(yù)售收入入不允許許作為計計算基數(shù)數(shù)尚未決算算前：按按照預(yù)售售收入的的預(yù)計毛毛利扣除除銷售稅稅金后的的預(yù)計利利潤填入入附表三三第52行（房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)預(yù)售收收入計算算的預(yù)預(yù)計利潤潤）作納納稅調(diào)整整增加處處理辦理決算算年度：：按照以以前年度度已經(jīng)確確認(rèn)的預(yù)預(yù)計利潤潤填入附附表三第第52行（房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)預(yù)售收收入計算算的預(yù)預(yù)計利潤潤）作納納稅調(diào)整整減少處處理申報表-房地產(chǎn)38年度申報報表填寫寫（續(xù)））前提：預(yù)預(yù)售收入入允許作作為計算算基數(shù)尚未決算算前：預(yù)預(yù)售收入入申報為為視同銷銷售收入入，預(yù)售售收入的的85%申報為視視同銷售售成本，，對應(yīng)的的銷售稅稅金申報報為扣除除類調(diào)整整項(xiàng)目（（其他））調(diào)減金金額辦理決算算年度：：按照上上述原則則，視同同銷售收收入和視視同銷售售成本填填寫負(fù)數(shù)數(shù)，對應(yīng)應(yīng)的銷售售稅金申申報為扣扣除類調(diào)調(diào)整項(xiàng)目目（其他他）調(diào)增增金額39廣告宣傳傳的待攤攤2000關(guān)于執(zhí)行行《企業(yè)會計計制度》和相關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)則有關(guān)關(guān)解答（（一）《企業(yè)會計計制度》規(guī)定，期期間費(fèi)用用應(yīng)當(dāng)在在發(fā)生時時直接計計入當(dāng)期期損益。。企業(yè)為為擴(kuò)大其其產(chǎn)品或或勞務(wù)的的影響而而在各種種媒體上上作廣告告宣傳所所發(fā)生的的廣告費(fèi)費(fèi)，應(yīng)于于相關(guān)廣廣告見諸諸于媒體體時，作作為期間間費(fèi)用，，直接計計入當(dāng)期期營業(yè)費(fèi)費(fèi)用，不不得預(yù)提提和待攤攤。40廣告宣傳傳的待攤攤（續(xù)））如果有確確鑿證據(jù)據(jù)表明（（按照合合同或協(xié)協(xié)議約定定等）企企業(yè)實(shí)際際支付的的廣告費(fèi)費(fèi)，其相相對應(yīng)的的有關(guān)廣廣告服務(wù)務(wù)將在未未來幾個個會計年年度內(nèi)獲獲得，則則本期實(shí)實(shí)際支付付的廣告告費(fèi)應(yīng)作作為預(yù)付付賬款，，在接受受廣告服服務(wù)的各各會計年年度內(nèi)，，按照雙雙方合同同或協(xié)議議約定的的各期接接受廣告告服務(wù)的的比例分分期計入入損益。。如果沒有有確鑿的的證據(jù)表表明當(dāng)期期發(fā)生的的廣告費(fèi)費(fèi)是為了了在以后后會計年年度取得得有關(guān)廣廣告服務(wù)務(wù)，則應(yīng)應(yīng)將廣告告費(fèi)于相相關(guān)廣告告見諸于于媒體時時計入當(dāng)當(dāng)期損益益。41廣告的宣宣傳形式式一、媒體體廣告（（有可能能分期））二、戶外外廣告（（有可能能分期））先堅持權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生生制，然然后與扣扣除限額額比較三、店堂堂廣告（（有可能能分期））四、印刷刷品廣告告（直接接扣除））五、臨時時性廣告告（直接接扣除））42業(yè)務(wù)招待待與業(yè)務(wù)務(wù)宣傳2003國稅函847號關(guān)于中中國移動動通信集集團(tuán)公司司有關(guān)所所得稅問問題的通通知給予已有有用戶或或使用者者（包括括個人消消費(fèi)者和和單位法法人）的的，凡是是作為商商業(yè)折扣扣給予單單位使用用者的，，應(yīng)在帳帳面上反反映；給予法人人單位的的特定人人員（如如業(yè)務(wù)聯(lián)聯(lián)系人、、單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)等）），應(yīng)作作為企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)招招待費(fèi)按按規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)扣除除；為宣宣傳推廣廣目的隨隨機(jī)給予予不確定定客戶（（包括實(shí)實(shí)際用戶戶和潛在在用戶））的，應(yīng)應(yīng)作為業(yè)業(yè)務(wù)宣傳傳費(fèi)按規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)扣除43公益性捐捐贈2009財稅124號關(guān)于通通過公益益性群眾眾團(tuán)體的的公益性性捐贈稅稅前扣除除有關(guān)問問題的通通知企業(yè)通過過公益性性群眾團(tuán)團(tuán)體用于于公益事事業(yè)的捐捐贈支出出，在年年度利潤潤總額12%以內(nèi)的部部分，準(zhǔn)準(zhǔn)予在計計算應(yīng)納納稅所得得額時扣扣除。年年度利潤潤總額，，是指企企業(yè)依照照國家統(tǒng)統(tǒng)一會計計制度的的規(guī)定計計算的大大于零的的數(shù)額。。思考：會會計利潤潤<0，所得額額>044預(yù)售階段段稅務(wù)檢檢查要點(diǎn)點(diǎn)1、預(yù)售收收入的及及時性和和完整性性2、預(yù)售收收入的會會計處理理和稅務(wù)務(wù)處理3、廣告宣宣傳費(fèi)和和業(yè)務(wù)招招待費(fèi)的的扣除4、樣板間間的會計計處理和和稅務(wù)處處理5、贈送實(shí)實(shí)物的營營銷手段段稅務(wù)處處理6、售樓公公司的稅稅務(wù)檢查查（稅務(wù)登登記/廣告宣傳傳/傭金支付付）45房屋交付付當(dāng)年及及以后1、合同面面積與實(shí)實(shí)測面積積誤差處處理2、復(fù)核計計稅毛利利率與核定毛利率3、地上地地下停車車位的出出售與出出租4、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于于長期經(jīng)經(jīng)營租賃賃5、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為為自用固固定資產(chǎn)產(chǎn)6、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于于對外債債務(wù)重組組7、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品對外外長期股股權(quán)投資資46代收款項(xiàng)項(xiàng)（土地地增值稅稅）1995財稅48號關(guān)于土土地增值值稅—些具體問問題規(guī)定定的通知知對于縣級級及縣級級以上人人民政府府要求房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在售房房時代收收的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，，如果代代收費(fèi)用用是計入入房價中中向購買買方一并并收取的的，可作作為轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得得的收入入計稅；；如果代代收費(fèi)用用未計入入房價中中，而是是在房價價之外單單獨(dú)收取取的，可可以不作作為轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入入47代收款項(xiàng)（加加計扣除）對于代收費(fèi)用用作為轉(zhuǎn)讓收收入計稅的，，在計算扣除除項(xiàng)目金額時時，可予以扣扣除，但不允允許作為加計計20％扣除的基數(shù)數(shù)；對于代收收費(fèi)用未作為為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入計稅稅的，在計算算增值額時不不允許扣除代代收費(fèi)用。注：代收的有有線電視、燃燃?xì)獬跹b費(fèi)等等公用事業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目收費(fèi)參照照執(zhí)行48代收款項(xiàng)（開開發(fā)商）如果開發(fā)商以以自己的名義義統(tǒng)一收款，，應(yīng)當(dāng)計算繳繳納營業(yè)稅，，但轉(zhuǎn)付相關(guān)關(guān)單位的金額額可以作為開開發(fā)成本在計計算企業(yè)所得得稅時申報扣扣除，但土地地增值稅不允允許加計扣除除如果開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一收款，但但開具相關(guān)單單位的發(fā)票，，則不計算繳繳納營業(yè)稅，，但轉(zhuǎn)付相關(guān)關(guān)單位的金額額也不允許作作為開發(fā)成本本處理49代收款項(xiàng)（票票據(jù)）2004長春關(guān)于明確確營業(yè)稅若干干政策問題的的通知1-11對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)收取的的煤氣安裝費(fèi)費(fèi)、有線電視視安裝費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用，如房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)使用有關(guān)部部門的合法票票據(jù)直接開據(jù)據(jù)給業(yè)戶的，，則不屬于代代收代墊款項(xiàng)項(xiàng)，不征收營營業(yè)稅。50面積誤差1、合同面積和和測量面積誤誤差2001商品房銷售管管理辦法20補(bǔ)收房價款的的，需要計算算繳納營業(yè)稅稅、土地增值值稅和企業(yè)所所得稅，但不不涉及罰款和和滯納金退還房價款的的，按照退款款處理51面積誤差的保保護(hù)開發(fā)商普遍在在商品房買賣賣合同的附件件約定當(dāng)面積實(shí)測后后的分?jǐn)傁禂?shù)超過原預(yù)測分分?jǐn)傁禂?shù)的20%時，套內(nèi)面積據(jù)實(shí)實(shí)結(jié)算；對超過20%部分的公攤面面積，買受人人不再繳納超超出部分的房房價款公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積積÷套內(nèi)建筑面積積52營業(yè)稅調(diào)整營業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則第十四條納納稅人的營業(yè)業(yè)額計算繳納納營業(yè)稅后因因發(fā)生退款減減除營業(yè)額的的，應(yīng)當(dāng)退還還已繳納營業(yè)業(yè)稅稅款或者者從納稅人以以后的應(yīng)繳納納營業(yè)稅稅額額中減除。注：已經(jīng)全額額開具不動產(chǎn)產(chǎn)銷售發(fā)票的的，應(yīng)當(dāng)收回回后重新開具具，否則不允允許減除營業(yè)業(yè)額。53土地增值稅調(diào)調(diào)整2010國稅函220號關(guān)于土地增增值稅清算有有關(guān)問題的通通知土地增值稅清清算時，已全全額開具商品品房銷售發(fā)票票的，按照發(fā)發(fā)票所載金額額確認(rèn)收入；；未開具發(fā)票票或未全額開開具發(fā)票的，，以交易雙方方簽訂的銷售售合同所載的的售房金額及及其他收益確確認(rèn)收入。銷售合同所載載商品房面積積與有關(guān)部門門實(shí)際測量面面積不一致，，在清算前已已發(fā)生補(bǔ)、退退房款的，應(yīng)應(yīng)在計算土地地增值稅時予予以調(diào)整54核定毛利率2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企企業(yè)所得稅處處理辦法第三條企企業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)包括土地的的開發(fā)，建造造、銷售住宅宅、商業(yè)用房房以及其他建建筑物、附著著物、配套設(shè)設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品。除土地地開發(fā)之外，，其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下列列條件之一的的，應(yīng)視為已已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料料已報房地產(chǎn)管管理部門備案案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取取得了初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明。55成本的核定當(dāng)滿足以上條條件之一時，，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)應(yīng)核定已經(jīng)發(fā)發(fā)生的成本和和核定毛利率率：如果核定毛利利率低于15%，說明規(guī)定的的計稅毛利率率高于核定毛毛利率，繼續(xù)續(xù)等待開發(fā)商商主動辦理竣竣工決算，再再被動調(diào)減其其差額如果核定毛利利率高于15%，說明規(guī)定的的計稅毛利率率低于核定毛毛利率，需要要稅務(wù)機(jī)關(guān)主主動按照核定定毛利率調(diào)增增其差額。注：核定毛利利率≠實(shí)際毛毛利率56預(yù)計工程成本本第三十二條除除以下幾幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計稅稅成本均應(yīng)為為實(shí)際發(fā)生的的成本。(一)出包工程未最最終辦理結(jié)算算而未取得全全額發(fā)票的，，在證明資料料充分的前提提下，其發(fā)票票不足金額可可以預(yù)提，但但最高不得超超過合同總金金額的10％。注：主要對應(yīng)應(yīng)書面合同約約定的付款期期限沒有屆滿滿的金額，不不包括約定的的付款期限已已經(jīng)屆滿但沒沒有實(shí)際付款款的金額，以以及建設(shè)方提提供的設(shè)備款款。57應(yīng)當(dāng)取得而沒沒有取得2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企企業(yè)所得稅處處理辦法第三十四條企企業(yè)在結(jié)結(jié)算計稅成本本時其實(shí)際發(fā)發(fā)生的支出應(yīng)應(yīng)當(dāng)取得但未未取得合法憑憑據(jù)的，不得得計入計稅成成本，待實(shí)際際取得合法憑憑據(jù)時，再按按規(guī)定計入計計稅成本。注：票據(jù)的所所屬時間一般般限定在三年年以內(nèi)，如果果稅率沒有變變化，直接計計入實(shí)際取得得當(dāng)年，否則則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行追追溯調(diào)整58預(yù)計工程成本本（續(xù)1）(二)公共配套設(shè)施施尚未建造或或尚未完工的的，可按預(yù)算算造價合理預(yù)預(yù)提建造費(fèi)用用。此類公共共配套設(shè)施必必須符合已在在售房合同、、協(xié)議或廣告告、模型中明明確承諾建造造且不可撤銷銷，或按照法法律法規(guī)規(guī)定定必須配套建建造的條件。。注：提供工程程施工合同和和建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃備案材料料（含造價工工程師編制的的預(yù)算造價））園林綠化屬于于基礎(chǔ)設(shè)施，不包括在內(nèi)內(nèi)59預(yù)計工程成本本（續(xù)2）(三)應(yīng)向政府上交交但尚未上交交的報批報建建費(fèi)用、物業(yè)業(yè)完善費(fèi)用可可以按規(guī)定預(yù)預(yù)提。物業(yè)完完善費(fèi)用是指指按規(guī)定應(yīng)由由企業(yè)承擔(dān)的的物業(yè)管理基基金、公建維維修基金或其其他專項(xiàng)基金金。注：房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品在建建造過程中按按照政府相關(guān)關(guān)文件規(guī)定應(yīng)應(yīng)該繳納的，，且有確定的的金額或者有有具體收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。60預(yù)計工程成本本（續(xù)3）2010年度青島企業(yè)業(yè)所得稅匯算算清繳若干問問題的公告房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)提提報報批批報報建建費(fèi)費(fèi)用用，，應(yīng)應(yīng)提提供供政政府府相相關(guān)關(guān)部部門門關(guān)關(guān)于于此此項(xiàng)項(xiàng)收收費(fèi)費(fèi)的的文文件件規(guī)規(guī)定定，，或或者者企企業(yè)業(yè)能能夠夠提提供供相相關(guān)關(guān)政政府府部部門門發(fā)發(fā)出出的的"繳費(fèi)費(fèi)通通知知書書"。對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)提提稅稅前前扣扣除除的的報報批批報報建建費(fèi)費(fèi)用用，，主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)應(yīng)應(yīng)納納入入跟跟蹤蹤管管理理，，對對于于按按規(guī)規(guī)定定應(yīng)應(yīng)繳繳納納但但是是超超過過3年仍仍未未上上交交的的，，應(yīng)應(yīng)計計入入當(dāng)當(dāng)期期應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額，，以以后后年年度度實(shí)實(shí)際際支支付付時時再再準(zhǔn)準(zhǔn)予予稅稅前前扣扣除除。。61交付付使使用用—竣工工決決算算交付付使使用用后后，，稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)重重新新核核定定毛毛利利率率如果果計計稅稅毛毛利利率率小于于核定定毛毛利利率率，，主主動動追追征征交交付付使使用用前前對對應(yīng)應(yīng)的的企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。如果果計計稅稅毛毛利利率率高高于核定定毛毛利利率率，，被被動動等等待待開開發(fā)發(fā)商商辦辦理理竣竣工工決決算算，，不不予予退退稅稅或或抵抵稅稅在辦辦理理竣竣工工決決算算前前，，按按照照計計稅稅毛毛利利率率與與核核定定毛毛利利率率孰孰高高的的原原則則，，繼繼續(xù)續(xù)作作相相應(yīng)應(yīng)的的納納稅稅調(diào)調(diào)整整增增加加處處理理62毛利利率率的的各各年年適適用用及及調(diào)調(diào)整整例一一，，計計稅稅毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率18%，實(shí)實(shí)際際毛毛利利率率20%，則則1、交交付付使使用用前前按按照照15%計算算毛毛利利2、交交付付使使用用當(dāng)當(dāng)年年按按照照3%（18%－15%）追追征征確確認(rèn)認(rèn)以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯調(diào)調(diào)整整3、交交付付使使用用當(dāng)當(dāng)年年至至辦辦理理竣竣工工決決算算前前，，按按照照18%計算算毛毛利利4、竣竣工工決決算算當(dāng)當(dāng)年年按按照照2%（20%－18%）追追征征確確認(rèn)認(rèn)以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯調(diào)調(diào)整整63毛利利率率的的各各年年適適用用及及調(diào)調(diào)整整例二二，，計計稅稅毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率14%，實(shí)實(shí)際際毛毛利利率率17%，則則1、交交付付使使用用前前按按照照15%計算算毛毛利利2、交交付付使使用用當(dāng)當(dāng)年年不不需需要要調(diào)調(diào)減減以以前前年年度度毛毛利利3、交交付付使使用用當(dāng)當(dāng)年年至至辦辦理理竣竣工工決決算算前前，，按按照照15%計算算毛毛利利4、竣竣工工決決算算當(dāng)當(dāng)年年按按照照2%（17%－15%）追追征征確確認(rèn)認(rèn)以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯調(diào)調(diào)整整64毛利利率率的的各各年年適適用用及及調(diào)調(diào)整整例三三，，計計稅稅毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率18%，實(shí)實(shí)際際毛毛利利率率14%，則則1、交交付付使使用用前前按按照照15%計算算毛毛利利2、交付使使用當(dāng)年年按照3%（18%－15%）追征確確認(rèn)以前前年度毛毛利，不不追溯調(diào)調(diào)整3、交付使使用當(dāng)年年至辦理理竣工決決算前，，按照18%計算毛利利4、竣工決決算當(dāng)年年按照4%（18%－14%）調(diào)減以以前年度度毛利，，不追溯溯調(diào)整，，不予退稅稅65竣工決算算內(nèi)容1、工程結(jié)結(jié)算——不完全制制造成本本施工單位位編制，，建設(shè)單單位審核核2、財務(wù)決決算——完全制造造成本建設(shè)單位位編制，，社會審審計3、土地增增值稅清清算——房地產(chǎn)開開發(fā)明確公共共配套設(shè)設(shè)施的歸歸屬4、調(diào)整土土地增值值稅與企企業(yè)所得得稅差異異66竣工決算算年度會會計處理理結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)業(yè)收入和和成本、、稅金借：預(yù)收收賬款貸：主營營業(yè)務(wù)收收入借：營業(yè)業(yè)稅金及及附加貸：應(yīng)交交稅費(fèi)借：主營營業(yè)務(wù)成成本（已售））開發(fā)產(chǎn)品品（未售））貸：開發(fā)發(fā)成本67視同銷售售2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)企業(yè)所所得稅處處理辦法法第七條企企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品用用于捐贈贈、贊助助、職工工福利、、獎勵、、對外投投資、分分配給股股東或投投資人、、抵償債債務(wù)、換換取其他他企事業(yè)業(yè)單位和和個人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)等行為為，應(yīng)視視同銷售售，于開開發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)權(quán)或使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移，或于于實(shí)際取取得利益益權(quán)利時時確認(rèn)收收入（或或利潤））的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。2008國稅函828號關(guān)于企企業(yè)處置置資產(chǎn)所所得稅處處理問題題的通知知68開發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)為自自用1、企業(yè)所得得稅成本轉(zhuǎn)賬賬，歷史史成本延延續(xù)，遞遞延納稅稅2、土地增值值稅3.2成本轉(zhuǎn)賬賬，歷史史成本延延續(xù)，遞遞延納稅稅，未來來對外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時按按照轉(zhuǎn)讓讓處理3、營業(yè)稅稅、契稅稅內(nèi)部處置置，無4、房產(chǎn)稅：照章征征收69外部處置置計稅價價格確認(rèn)收入入(或利潤)的方法和和順序?yàn)闉椋海ㄒ唬┌窗幢酒髽I(yè)業(yè)近期或或本年度度最近月月份同類類開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場場銷售價價格確定定；（二）由由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)當(dāng)?shù)赝愵愰_發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場場公允價價值確定定；（三）按按開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成成本利潤潤率確定定。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的成本利利潤率不不得低于于15%，具體比比例由主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)確確定。計稅收入入=計稅成本本×（1+15%）÷（1－5%）70債務(wù)重組組1998國稅函771號關(guān)于以以房屋抵抵頂債務(wù)務(wù)應(yīng)征收收營業(yè)稅稅問題的的批復(fù)（現(xiàn)行有有效）單位或個個人以房房屋抵頂頂有關(guān)債債務(wù)，不不論是經(jīng)經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定定的，還還是由法法院裁定定的，其其房屋所所有權(quán)已已發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，且且原房主主也取得得了經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益(減少了債債務(wù))，因此，，對單位位或個人人以房屋屋或其他他不動產(chǎn)產(chǎn)抵頂有有關(guān)債務(wù)務(wù)的行為為，應(yīng)按按“銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目目征收營營業(yè)稅。。7172債務(wù)重組組（續(xù)））如果存在在公允價價值，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照公允價價值確認(rèn)認(rèn)預(yù)售收收入，抵抵債金額額高于公公允價值值的部分分確認(rèn)為為營業(yè)外外收入。。借：應(yīng)付付賬款開發(fā)商品品抵債金金額貸：主營營業(yè)務(wù)收收入開發(fā)商品品公允價價格營業(yè)外收收入差額如果不存存在公允允價值，，按照組組成計稅稅價格和和實(shí)際抵抵債金額額孰高的的原則確確認(rèn)預(yù)售售收入1991財農(nóng)稅37號關(guān)于以以房抵債債征收契契稅的復(fù)復(fù)函對外股權(quán)權(quán)投資（（營業(yè)稅稅）2002財稅191號關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓有關(guān)營營業(yè)稅問問題的通通知一、以無無形資產(chǎn)產(chǎn)、不動動產(chǎn)投資資入股，，參與接接受投資資方利潤潤分配，，共同承承擔(dān)投資資風(fēng)險的的行為，，不征收收營業(yè)稅稅。注：企業(yè)業(yè)從無到到有，或或者定向向增發(fā)2001山東關(guān)于于以不動動產(chǎn)換取取企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征收收營業(yè)稅稅問題的的通知不動產(chǎn)股股權(quán)投資資結(jié)構(gòu)圖圖73對外股權(quán)權(quán)投資（（土地增增值稅））2006財稅21號關(guān)于土土地增值值稅若干干問題的的通知對于以土土地(房地產(chǎn))作價入股股進(jìn)行投投資或聯(lián)聯(lián)營的，，凡所投投資、聯(lián)聯(lián)營的企企業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的，或者者房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)以其其建造的的商品房房進(jìn)行投投資和聯(lián)聯(lián)營的，，均不適適用《財政部、、國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅一些些具體問問題規(guī)定定的通知知》(財稅字[1995]48號)第一條暫暫免征收收土地增增值稅的的規(guī)定。。7475對外股權(quán)權(quán)投資（（所得稅稅）沒有清算算前，仍仍然按照照計稅毛毛利率或或核定毛毛利率預(yù)預(yù)征企業(yè)業(yè)所得稅稅2010公告第19號關(guān)于企企業(yè)取得得財產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等所所得企業(yè)業(yè)所得稅稅處理問問題的公公告1991財農(nóng)稅38號關(guān)于以以房產(chǎn)作作投資作作股轉(zhuǎn)讓讓契稅問問題的復(fù)復(fù)函分配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品1997國稅函387號關(guān)于以以不動產(chǎn)產(chǎn)作為股股利進(jìn)行行分配征征收營業(yè)業(yè)稅問題題的批復(fù)復(fù)（現(xiàn)行有有效）東亞公司司將屬于于東亞公公司的不不動產(chǎn)作作價作為為股利分分配給中中外雙方方，所有有權(quán)發(fā)生生了轉(zhuǎn)移移，符合合現(xiàn)行營營業(yè)稅關(guān)關(guān)于銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)定定。因此此對東亞亞公司分分配的不不動產(chǎn)應(yīng)應(yīng)按"銷售不動動產(chǎn)"征收營業(yè)業(yè)稅。76分配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（續(xù)）借：應(yīng)付付股利——xxx貸：主營營業(yè)務(wù)收收入借：主營營業(yè)務(wù)成成本貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品借：營業(yè)業(yè)稅金及及附加貸：應(yīng)交交稅費(fèi)—營業(yè)稅—土地增值值稅77出租收入入營業(yè)稅實(shí)實(shí)施細(xì)則則第二十十五條第第二款納稅人提提供建筑筑業(yè)或租租賃業(yè)勞勞務(wù)，采采取預(yù)收收款方式式的，其其納稅義義務(wù)發(fā)生生時間為為收到預(yù)預(yù)收款的的當(dāng)天。。所得稅實(shí)實(shí)施條例例第十九九條第二二款租金收收入，，按照照合同同約定定的承承租人人應(yīng)付付租金金的日日期確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。2010國稅函函79號關(guān)于于貫徹徹落實(shí)實(shí)企業(yè)業(yè)所得得稅法法若干干稅收收問題題的通通知78租賃合合同摘摘要中華人人民共共和國國合同同法第二百百一十十五條條租租賃期期限六六個月月以上上的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用用書面面形式式。當(dāng)當(dāng)事人人未采采用書書面形形式的的，視視為不不定期期租賃賃。第二百百二十十六條條承承租人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照約定定的期期限支支付租租金。。對支支付期期限沒沒有約約定或或者約約定不不明確確，。。。。。租賃賃期間間不滿滿一年年的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在租租賃期期間屆屆滿時時支付付；租租賃期期間一一年以以上的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在每屆屆滿一一年時時支付付，剩剩余期期間不不滿一一年的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在租賃賃期間間屆滿滿時支支付。。79出租收收入（（續(xù)1）《中華人人民共共和國國合同同法》第二百百一十十四條條租賃期期限不不得超超過二二十年年。超超過二二十年年的，，超過過部分分無效效。2005國稅函函83號關(guān)于于營業(yè)業(yè)稅若若干政政策問問題的的批復(fù)復(fù)（全文廢廢止）對具有有明確確租賃賃年限限的房房屋租租賃合合同，，無論論租賃賃年限限為多多少年年，均均不能能將該該租賃賃行為為認(rèn)定定為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不不動產(chǎn)產(chǎn)永久久使用用權(quán)，，應(yīng)按按照““服務(wù)務(wù)業(yè)——租賃業(yè)業(yè)”征征收營營業(yè)稅稅。（融資租租賃？？））80出租房房產(chǎn)稅稅1999山東關(guān)關(guān)于房房產(chǎn)稅稅城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅若若干政政策規(guī)規(guī)定的的通知知出租房房產(chǎn)，，租金金收入入在租租賃期期間一一次性性收取取的，，應(yīng)由由房產(chǎn)產(chǎn)出租租人按按照收收取的的租金金全額額計算算并一一次性性繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅1999海南16/2000江蘇/2004廣東2010湖北關(guān)關(guān)于明明確財財產(chǎn)行行為稅稅若干干具體體政策策問題題的通通知81出租收收入（（續(xù)2）2009房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)所得得稅處處理辦辦法第十條條企企業(yè)業(yè)新建建的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在在尚未未完工工或辦辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)初始始登記記、取取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證前，，與承承租人人簽訂訂租賃賃預(yù)約約協(xié)議議的，，自開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交交付承承租人人使用用之日日起，，出租租方取取得的的預(yù)租租價款款按租租金確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。注：期房房在交付付使用前前即使收收到定定金和租租金，也也不需要要確認(rèn)所所得稅的的租金收收入，需需要等到到實(shí)際交交付時再再一次或或分次確確認(rèn)，但但營業(yè)稅稅需要提提前確認(rèn)認(rèn)82其他收入入一、小區(qū)區(qū)