印尼投資合作相關(guān)規(guī)定

印尼投資合作相關(guān)規(guī)定一、相關(guān)法律印尼《投資法》、《公司法》、《所得稅法》、《勞動(dòng)法》、《知識(shí)產(chǎn)權(quán)法》、《破產(chǎn)法》、《貿(mào)易法》、《海關(guān)法》等。二、外資準(zhǔn)入：1、投資領(lǐng)域：禁止外資或內(nèi)資投資的行業(yè)或領(lǐng)域：各類毒品種植及加工、酒類及酒精飲料、爆炸物（爆竹和煙花）、武器及零部件生產(chǎn)、鈾礦及放射性礦開(kāi)采、賭場(chǎng)及博彩業(yè)、海綿開(kāi)采、森林開(kāi)發(fā)、紅木加工、以及被認(rèn)為危害人體健康和破壞環(huán)境（有毒殺蟲(chóng)劑、有毒生產(chǎn)工藝、氟里昂制冷劑）的行業(yè)等。2、禁止外商投資行業(yè)或領(lǐng)域：印尼珍稀物種育苗、自然林經(jīng)營(yíng)權(quán)、森林采伐承包商、公共交通（出租和公交客運(yùn)）、廣播電視及新聞媒體、電影業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)、服務(wù)貿(mào)易及配套行業(yè)（不包括：購(gòu)物商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司、購(gòu)物中心、分銷商、批發(fā)商、進(jìn)出口貿(mào)易、展覽和會(huì)議服務(wù)、質(zhì)量認(rèn)證、市場(chǎng)調(diào)研、售后服務(wù)等。3、限制進(jìn)入行業(yè)：外資控股不超過(guò)95%的行業(yè)或領(lǐng)域：對(duì)港口、電站、通訊、海運(yùn)、供水、鐵路、核電等基礎(chǔ)設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)（綜合性醫(yī)院、婦產(chǎn)醫(yī)院、牙科診所等），規(guī)定外資須與內(nèi)資合資，內(nèi)資至少占5%。定期或不定期空運(yùn)、電訊業(yè)外資控股不超過(guò)49%。有條件（憑許可證）開(kāi)放的行業(yè)或領(lǐng)域：淡水捕魚(yú)和養(yǎng)魚(yú)、海洋深水捕撈、有價(jià)證卷印刷（郵票、印花稅票、銀行商業(yè)本票或票據(jù)、護(hù)照等）等限制外企在基建工程投資；限制外國(guó)投資者擁有農(nóng)用地股權(quán)。。其他領(lǐng)域或行業(yè)都對(duì)外開(kāi)放。4、投資方式:合資企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)、股票收購(gòu)等方式投資形式。外商可以與印尼公民、法人建立合資企業(yè)，也可建立外商獨(dú)資企業(yè)，但對(duì)獨(dú)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍作出了限制，不允許其從事對(duì)國(guó)家和公眾有重要影響的行業(yè)，包括港口、電力、通訊、航運(yùn)、空運(yùn)、鐵路、原子能、飲用水供應(yīng)，而合資企業(yè)至少5%的股權(quán)由印尼公民或由印尼公司持有。外資法規(guī)定外國(guó)投資者可成立獨(dú)資企業(yè)，投入資本不受限制，但自投產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)15年后，須至少象征性地將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給印尼公民，轉(zhuǎn)賣(mài)不改變企業(yè)性質(zhì)。三、企業(yè)稅收及優(yōu)惠措施：稅收體制:印尼實(shí)行中央和地方兩級(jí)課稅制度，稅收立法權(quán)和征收權(quán)主要集中在中央。1、主要賦稅和稅率:、所得稅：個(gè)人所得稅稅率分為四檔：5000萬(wàn)盾以下，5%；5000萬(wàn)-2.5億盾，15%；2.5億-5億盾，25%；5億盾以上，30%。企業(yè)所得稅率為25%。印尼對(duì)中、小、微型企業(yè)還有鼓勵(lì)措施，減免50%的所得稅。、增值稅：一般情況下，對(duì)進(jìn)口、生產(chǎn)和服務(wù)等課征10%的增值稅。、印花稅：對(duì)一些合同及其他文件的簽署征收3000或6000印尼盾的象征性稅收。2、投資鼓勵(lì)措施：①、股權(quán)規(guī)定：印尼的股權(quán)規(guī)定較為寬松，政府允許外商投資企業(yè)以獨(dú)資方式成立，即外方可擁有100%的股權(quán)。對(duì)于投資于基礎(chǔ)設(shè)施的外資項(xiàng)目,要求以與印尼方合資的方式成立,且印尼方在公司中至少占5%的股份。從1998年9月起,印尼政府還取消了外資在上市公司中所占股份不得超過(guò)49%的限制,允許外資全額收購(gòu)該類公司。 ②、對(duì)外資企業(yè)的投資稅收優(yōu)惠：進(jìn)口稅優(yōu)惠。對(duì)于新建或擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模（超過(guò)安裝容量30%），生產(chǎn)同類產(chǎn)品的外資或內(nèi)資企業(yè)，進(jìn)口自用機(jī)器、設(shè)備、部件、輔助設(shè)備免征進(jìn)口稅，進(jìn)口原材料，給予2年進(jìn)口減稅。進(jìn)口稅率高于5%的按5%征收，低于5%的按實(shí)際稅率征收。日常稅收優(yōu)惠。包括在一定工業(yè)領(lǐng)域及區(qū)域的投資，可享受為期6年的30%所得稅減免及10%股息所得稅減免。出口生產(chǎn)企業(yè)優(yōu)惠。包括用于加工復(fù)出口的貨物返還進(jìn)口稅，用于加工出口的國(guó)內(nèi)材料采購(gòu)免征所有附加稅和銷售稅，可按需要進(jìn)口原材料元需考慮國(guó)產(chǎn)原料的同等優(yōu)先權(quán)。在印尼東部地區(qū)投資，土地和建筑物可享受8年稅收減半待；在開(kāi)創(chuàng)性行業(yè)投資，企業(yè)所得稅可由政府承擔(dān)10-12年。此外，政府對(duì)保稅區(qū)和設(shè)在全國(guó)15個(gè)地區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)區(qū)的外國(guó)投資者還給給予一些特殊優(yōu)惠。對(duì)于在保稅區(qū)內(nèi)設(shè)立的企業(yè)，有以下優(yōu)惠措施：對(duì)于進(jìn)口生產(chǎn)過(guò)程中所需要的資本貨物、設(shè)備以及原料可免進(jìn)口稅、所得稅以及奢侈品的增值稅；允許企業(yè)將50%的最終出口產(chǎn)品通過(guò)正常的進(jìn)口手續(xù)轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，若非最終出口產(chǎn)品，可100%轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；允許將一些邊角料或廢料銷入印尼關(guān)境內(nèi)，但含有生產(chǎn)所用材料的量不超過(guò)5%；允許這些企業(yè)將自己的機(jī)器設(shè)備出借給保稅區(qū)以外的或無(wú)出口加工地位分包商進(jìn)行深加工，期限不超過(guò)兩年；如果這些企業(yè)將其產(chǎn)品從保稅區(qū)或出口加工轉(zhuǎn)口區(qū)交到這些區(qū)域以外的分包商或是這些區(qū)域內(nèi)的其他公司進(jìn)行深加工，則對(duì)其免征增值稅和奢侈品銷售稅。為發(fā)展某些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，如印尼東部地區(qū)或者偏遠(yuǎn)地區(qū)，印尼政府已開(kāi)辟幾個(gè)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，在這些區(qū)域的投資者，可獲以下優(yōu)惠措施：給予30%的投資補(bǔ)助；加速折舊和攤提；虧損結(jié)轉(zhuǎn)可延長(zhǎng)10年；關(guān)于紅利的10%的所得稅，若雙方在稅務(wù)協(xié)議上取得一致，則還可再降低。、費(fèi)用優(yōu)惠：企業(yè)用于硏究開(kāi)發(fā)、獎(jiǎng)學(xué)金、教育和培訓(xùn)及廢物處理的開(kāi)支可列入成本并從毛收入中提扣。對(duì)投資政府鼓勵(lì)的重點(diǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，可提供8-10年虧損結(jié)轉(zhuǎn)或提高設(shè)備及建筑物折舊率。在一定工業(yè)領(lǐng)域及區(qū)域的投資，允許加速折舊和攤還，最長(zhǎng)10年的虧損跨年分?jǐn)偂?、資金調(diào)度制度印尼有條件地限制外資企業(yè)向國(guó)營(yíng)銀行申請(qǐng)融資。另外，如果企業(yè)欲借入外幣，必須受境外金融管理委員會(huì)的上限規(guī)范，原則上借入100萬(wàn)美元以上須報(bào)備。、外匯管理：印尼對(duì)外匯沒(méi)有管制，印尼貨幣可自由兌換外幣，外國(guó)投資所得利潤(rùn)完稅后可以自由匯出。、對(duì)外資的所得稅優(yōu)惠措施：（1）企業(yè)所得稅稅率為30%，可以在6年之內(nèi)付清；（2）加速償還和折舊；（3）在分紅時(shí)，外資企業(yè)所繳的所得稅稅率是10%，或根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)避免雙重征稅協(xié)議，采用較低的稅率繳稅；（4）給予5年以上的虧損補(bǔ)償期，但最多不超過(guò)10年。四、勞動(dòng)就業(yè)離職金:原來(lái)工資水平的9個(gè)月薪水。罷工:勞工因反對(duì)公司相關(guān)政策而舉行罷工，雇主仍需支付罷工勞工工資，但勞工必須事先通知雇主與主管機(jī)關(guān)，且必須存公司廠房范圍內(nèi)進(jìn)行罷工。工作時(shí)間:每星期工作時(shí)間為40小時(shí)。離職補(bǔ)償:對(duì)于自愿離職與觸犯刑法的勞工，雇主可不必支付補(bǔ)償金，但需支付勞工累積的福利金。童工:許雇用14周歲以上童工，工作時(shí)間每日以3小時(shí)為上限。臨時(shí)工:合同臨時(shí)工以3年為限。休假:連續(xù)雇用工作滿6年的勞工可享有2個(gè)月的特別休假（但服務(wù)滿第7年及第8年時(shí)，開(kāi)始享有每年休假1個(gè)月，但在此兩年期間不得享有原有每年12天的年假，另特別休假的2個(gè)月休假期間只能支領(lǐng)半薪）。外國(guó)人投資工廠應(yīng)允許外國(guó)人自由籌組工會(huì)組織。全國(guó)性的工會(huì)聯(lián)盟有全印尼勞工聯(lián)盟（SPSI）和印尼工人福利聯(lián)盟（SBSI）。外國(guó)人在印尼工作的規(guī)定:印尼目前只允許引進(jìn)外籍專業(yè)人員，普通勞務(wù)人員不許引進(jìn)。對(duì)于印尼經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國(guó)家需要的外籍專業(yè)人員，在保證優(yōu)先錄用本國(guó)專業(yè)人員的前提下，允許外籍專業(yè)人員依合法途徑進(jìn)入印尼，并獲工作許可。受聘的外國(guó)技術(shù)人員，可以申請(qǐng)居留簽證和工作準(zhǔn)證。手續(xù)：受聘的外籍專業(yè)人員到達(dá)印尼前必須履行下列手續(xù)：印尼公司聘用的外籍專業(yè)人員向印尼政府主管技術(shù)部門(mén)提出申請(qǐng)；取得勞工部批準(zhǔn)；到移民廳申請(qǐng)簽證。申請(qǐng)：外國(guó)合資公司聘用的外籍人員須向印尼投資協(xié)調(diào)委員會(huì)提出申請(qǐng)，內(nèi)容為：（1）雇主的姓名和在印尼的地址；（2）聘用人員的姓名和地址；（3）簡(jiǎn)述擬聘用人員就任的職位、聘用期限、工資及其他福利待遇；（4）雇主擬議或執(zhí)行中的培訓(xùn)印尼人未來(lái)勝任該職位的計(jì)劃；（5）有關(guān)部門(mén)的介紹信。五、環(huán)境保護(hù)印尼基礎(chǔ)環(huán)保法律法規(guī)是1997年的《環(huán)境保護(hù)法》，主要規(guī)定了環(huán)境保護(hù)目標(biāo)、公民權(quán)利與義務(wù)、環(huán)境保護(hù)機(jī)構(gòu)、環(huán)境功能維持、環(huán)境管理、環(huán)境糾紛、調(diào)查及懲罰違反該法的行為。該法注重對(duì)環(huán)境和生態(tài)的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)人與自然之間的平衡和諧關(guān)系。六、工程承包1、許可制度:中標(biāo)的外國(guó)公司必須在印尼成立有限責(zé)任公司或代表處并取得印尼公共工程部頒發(fā)的承包工程準(zhǔn)字，方可與項(xiàng)目業(yè)主簽約。從事承包工程業(yè)務(wù)的外國(guó)公司，其印尼合作伙伴必須是具有“A”級(jí)資格的印尼承包商協(xié)會(huì)或印尼承包商聯(lián)合會(huì)會(huì)員。進(jìn)行工程咨詢業(yè)務(wù)的公司，印尼合作伙伴必須是具有“A”級(jí)資格的印尼咨詢協(xié)會(huì)成2、招標(biāo)方式:由國(guó)際金融組織貸款或援助項(xiàng)目，一律采用招標(biāo)方式；而使用某一特定國(guó)家政府貸款項(xiàng)目，一般采用在援助國(guó)國(guó)籍公司中公開(kāi)招標(biāo)形式，但也可通過(guò)兩國(guó)政府協(xié)商確定項(xiàng)目實(shí)施公司；印尼政府自籌資金項(xiàng)目的招標(biāo)形式比較靈活，視情可進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)或只在印尼公司中招標(biāo)；私人項(xiàng)目則由項(xiàng)目業(yè)主自行決定議標(biāo)或招標(biāo)。獲取信息:印尼的承包工程項(xiàng)目主要分為四類，即國(guó)際金融機(jī)構(gòu)援助項(xiàng)目、外國(guó)資金援助的印尼政府項(xiàng)目、外國(guó)和本國(guó)資金投資的政府項(xiàng)目和私人資金項(xiàng)目。前三類項(xiàng)目由印尼國(guó)家計(jì)委或公共工程部、能礦部、交通部和國(guó)家電力公司等具體實(shí)施項(xiàng)目部門(mén)對(duì)外發(fā)布項(xiàng)目招標(biāo)信息。私人項(xiàng)目則多通過(guò)商業(yè)關(guān)系尋求合作伙伴。以上信息，大多可通過(guò)印尼當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等途徑獲得。七、對(duì)外貿(mào)易主管部門(mén):印尼貿(mào)易部。1、貿(mào)易管理:進(jìn)口管理：主要采用配額和許可證兩種形式。適用配額管理的主要是酒精飲料及包含酒精的直接原材料，其進(jìn)口配額只發(fā)放給經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)企業(yè)。適用許可證管理的產(chǎn)品包括工業(yè)用鹽、乙烯和丙烯、爆炸物、機(jī)動(dòng)車、廢物廢品、危險(xiǎn)物品，獲得上述產(chǎn)品進(jìn)口許可的企業(yè)只能將其用于自己的生產(chǎn)。2、出口限制：出口貨物必須持有商業(yè)企業(yè)注冊(cè)號(hào)/商業(yè)企業(yè)準(zhǔn)字或由技術(shù)部根據(jù)有關(guān)法律簽發(fā)的商業(yè)許可，以及企業(yè)注冊(cè)證。出口貨物分為四類：受管制的出口貨物、受監(jiān)視的出口貨物、嚴(yán)禁出口的貨物和免檢出口貨物。嚴(yán)禁出口的商品包括：幼魚(yú)和金龍魚(yú)、未加工藤及以天然藤為原料的半成品、原木、鋸木、天然砂、水泥土、白鉛礦石、寶石、原皮、鐵制品肥料和古董等。2009年，印尼政府進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)有關(guān)產(chǎn)品出口限制，規(guī)定：天然資源產(chǎn)品出口必須使用信用證；限制煤炭出口；頒布咖啡出口新條例。2010年7月1日起，印尼取消了價(jià)值在100萬(wàn)美元以上的大宗商品和礦產(chǎn)出口必須使用信用證的限制。3、檢驗(yàn)檢疫:印尼所有進(jìn)口食品必須注冊(cè)，進(jìn)口商必須向印尼藥品食品管理局申請(qǐng)注冊(cè)號(hào)并由其進(jìn)行檢測(cè)。2009年以來(lái)，印尼政府開(kāi)始在食品、飲料、漁業(yè)等諸多行業(yè)強(qiáng)制推行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。4、海關(guān)關(guān)稅制度：印尼進(jìn)口產(chǎn)品的關(guān)稅分為一般關(guān)稅和優(yōu)惠關(guān)稅兩種。5、稅稅率：2006年印尼的簡(jiǎn)單平均進(jìn)口關(guān)稅稅率為9.5%，其中，工業(yè)品9.2%，農(nóng)產(chǎn)品11.4%。印尼對(duì)超過(guò)99%的進(jìn)口產(chǎn)品征收從價(jià)稅，但對(duì)大米和糖類等進(jìn)口產(chǎn)品征收從量稅。中國(guó)-東盟自貿(mào)區(qū)在2010年初建成后，中印90%以上的出口產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)零關(guān)稅。八、在印度尼西亞投資需注意事項(xiàng)：1、政局問(wèn)題：目前政局不太穩(wěn)定、政策多變，缺乏規(guī)范和透明的法律體系，法制環(huán)境差且許多法律規(guī)定都不盡合理，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象嚴(yán)重。外資企業(yè)在印尼若遇到糾紛想通過(guò)當(dāng)?shù)厮痉ń鉀Q幾乎不可能。2、基礎(chǔ)設(shè)施比較落后：印尼的基礎(chǔ)設(shè)施投資水平90年代后半期以后大幅度下降，由于金融危機(jī)后的財(cái)政收支惡化，財(cái)政支出整體上受到了抑制，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)支出的預(yù)算分配受到了制約，其公路、鐵路、航空、港口、電力、通訊、供水等以及其他生產(chǎn)生活配套設(shè)施都較落后，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和引進(jìn)外資的瓶頸。3、政府部門(mén)辦事效率低下，腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重，行賄受賄成風(fēng)，由于社會(huì)貧富懸殊，恐怖主義和宗教極端勢(shì)力活動(dòng)時(shí)有發(fā)生。勞工生產(chǎn)效率和技術(shù)水平較低。勞工法對(duì)勞工的保護(hù)超過(guò)限度。雖然政府為了吸引外資想修改勞工法，但遭到工會(huì)組織和工人的激烈反對(duì)，未能實(shí)現(xiàn)。4、華人問(wèn)題：印尼華人在1998年的“5月騷亂”中受到殘酷迫害，反映出印尼社會(huì)中極端反華勢(shì)力以及貧富懸殊、貪污腐敗等問(wèn)題造成的華人與當(dāng)?shù)赝林拿苋匀淮嬖凇?、風(fēng)土人情：與印尼商人打交道，應(yīng)熟悉那里的風(fēng)土人情，這對(duì)于雙方交往是很有幫助的。一個(gè)種族繁雜的國(guó)家，其人民的風(fēng)俗習(xí)慣也是千差萬(wàn)別的，例如蘇門(mén)答臘人通常喜歡睡在高地，而爪哇人都寧愿打地鋪，印尼人一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是重深交，講舊情，老朋友在一起可以推心置腹，若是一般交情的商人客戶或朋友，雖然也客客氣氣，甚至談得相當(dāng)?shù)耐稒C(jī)，那也只能是形式上的事，真正的心里話是不輕易掏出來(lái)的。所以與印尼人交往，一兩次見(jiàn)面是不能抱太大的希望的。要著眼于將來(lái)，應(yīng)把印尼商人當(dāng)作你的朋友，充分表現(xiàn)出你的真誠(chéng)，才能獲得他的信賴。印尼人很懂禮貌絕對(duì)不講別人的壞話，自然也不喜歡那些講別人壞話的人，與印尼人見(jiàn)面可以握手，也可以點(diǎn)點(diǎn)頭。在印尼，一般商務(wù)訪問(wèn)穿西服，打領(lǐng)帶，穿長(zhǎng)褲即可。訪問(wèn)政府辦公廳應(yīng)穿西裝，須事先須約，準(zhǔn)時(shí)赴約。印尼貿(mào)易事業(yè)是一種奇特的公私混淆的事業(yè)，大多數(shù)進(jìn)出口業(yè)務(wù)由9個(gè)國(guó)營(yíng)貿(mào)易公司（Niagas）經(jīng)手。印尼商人做決定甚慢，業(yè)務(wù)談判一般都很長(zhǎng)，為求好結(jié)果，最好準(zhǔn)備停留一周以上，商界尤其喜好互贈(zèng)禮物。訪問(wèn)時(shí)宜準(zhǔn)備一些小禮物給商人、官員及他們的妻子。應(yīng)邀做客時(shí)，可以給主人帶上一束鮮花，客人不一定非要送禮不可，但最好說(shuō)幾句感謝的話，或?qū)憘€(gè)便條表示謝意。談話時(shí)，避免談?wù)摦?dāng)?shù)卣?、社?huì)主義和國(guó)外對(duì)他們的援助。東南亞諸國(guó)的人民，一般說(shuō)來(lái)都平易近人，和印尼人相處之道是不可愁眉苦臉，不要提起黛比夫人（日本有名的交際花，后嫁原總統(tǒng)蘇加諾）。印尼人最喜歡笑，心情舒坦就笑，順利完成某件事就笑，笑是他們的另一種語(yǔ)言。他們也喜歡開(kāi)玩笑，他們甚至認(rèn)為“笑口常開(kāi)”是社交上的一種禮貌。在印尼，一個(gè)具有良好教養(yǎng)的商人，在彼此初次相識(shí)時(shí)，應(yīng)馬上把自己的名片送給對(duì)方。不然，休怪對(duì)方冷眼相待。與印尼人同座時(shí)，有打招呼的習(xí)慣，印尼人搭火車旅行碰到陌生人同坐，如果自己那份食物先送到，他一定向?qū)Ψ酱騻€(gè)招呼：“我們一起來(lái)，如何？”對(duì)方就回答：“謝謝您，請(qǐng)用吧”。印尼人認(rèn)為左手是不潔凈的，他們習(xí)慣用右手而忌用左手或雙手去接食物及其他物品。印尼對(duì)于觀光游客來(lái)說(shuō)，是個(gè)好去處。島嶼眾多，風(fēng)光秀麗，值得一游。一般說(shuō)來(lái)，東南亞地區(qū)的民族都很好客，當(dāng)你前往訪問(wèn)某個(gè)家庭，有時(shí)候會(huì)遇到對(duì)方正在吃飯，在這種情況之下，印尼人一定會(huì)說(shuō):“來(lái)，跟我們一起吃飯”。邀你吃飯時(shí)，你不必客氣。你若客氣推辭，他們會(huì)認(rèn)為你不懂禮貌。在印尼人家里，當(dāng)你看到長(zhǎng)相可愛(ài)的小孩，切莫撫摸小孩的頭，如果你撫摸他的頭，對(duì)方一定反臉相向。商務(wù)活動(dòng)，最好于9月至次年6月進(jìn)行，7、8月多放假。12月至次年2月陰雨連綿。每年假日不同，宜于旅行前查問(wèn)清楚，注意飲食衛(wèi)生，別喝生水。印尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外商而言是最具吸引力的。土地價(jià)格很有競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)該國(guó)作為東盟政治與經(jīng)濟(jì)中心的未來(lái)前景看好。一、現(xiàn)行的法規(guī)政府當(dāng)前對(duì)外商規(guī)定的用地權(quán)，是依照印尼政府1996年第41條法令關(guān)于外商在印尼的住房使用權(quán)。目前印尼政府就外商在印尼的房地產(chǎn)使用權(quán)一事，進(jìn)行討論重新修改在2011年的法律草案關(guān)于住房和居民區(qū)。截至2011年6月，現(xiàn)行法律規(guī)定，定期到訪印尼的外商，可以在住房或商業(yè)空間領(lǐng)域進(jìn)行投資并獲得長(zhǎng)達(dá)70年的使用權(quán)。這個(gè)70年的期限，分三個(gè)階段獲取，最初為25年，然后20年，最后25年。非印尼公民不能擁有不動(dòng)產(chǎn)(HakMilik),只可以獲得使用權(quán)(HakPakai)。這意味著外商受約束，并不能在最受歡迎的地區(qū)購(gòu)買(mǎi)土地尤其是已經(jīng)注冊(cè)為擁有權(quán)土地上的建筑物(HakGunaBangunan和HakMilik)。二、樓房住宅條例草案也在討論當(dāng)中，這關(guān)系到公寓而不是落地房屋。外商購(gòu)買(mǎi)公寓的整個(gè)形式截然不同，指的是外商只擁有其建筑物但土地所有權(quán)歸印尼方所有。樓房住宅議案的通過(guò)將明確規(guī)定有關(guān)土地所有權(quán)、樓房住宅以及土地?fù)碛袡?quán)法，以促進(jìn)外商獲取土地所有權(quán)。這將是一個(gè)重要的步驟，使國(guó)際投資者有自信在印度尼西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資。三、非印尼公民目前可以采用以下方法購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)：1購(gòu)買(mǎi)一塊已經(jīng)申請(qǐng)獲得擁有權(quán)(HakMilik)的土地并且已經(jīng)有一個(gè)住宅結(jié)構(gòu)或建構(gòu)，或者已經(jīng)申請(qǐng)獲得使用權(quán)(HakPakai)的土地。2、 購(gòu)買(mǎi)公寓，必須是地層標(biāo)題的一座公寓，而且用地必須是使用權(quán)(HakPakai)。購(gòu)買(mǎi)的房子必須是建筑在一塊已經(jīng)在文件上注冊(cè)為擁有權(quán)的土地上，以確?？梢允褂?5年并再延長(zhǎng)25年。3、 用當(dāng)?shù)赜∧崛说拿仲?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，但在委托書(shū)或其他合法權(quán)益上把全權(quán)轉(zhuǎn)讓給原來(lái)的外商。4、外資企業(yè)可以擁有一塊土地以及注冊(cè)為使用權(quán)而不是擁有權(quán)的建筑物。房地產(chǎn)屬于該公司的資產(chǎn)，因此必須繳納稅務(wù)以及每30年更新一次的IUT固定經(jīng)營(yíng)許可證費(fèi)。這是最明智的做法，以避免被一些不擇手段的印尼公民蒙騙?，F(xiàn)行的法律抵御了任何單位高估土地未來(lái)的價(jià)格或用處。無(wú)論是外國(guó)人還是印尼公民的土地所有權(quán)都受到很不理想的待遇；詞匯說(shuō)明：HakMilik——不動(dòng)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓、出售、抵押、繼承，但只是對(duì)印尼公民和印尼企業(yè)有效。國(guó)際企業(yè)不享有這一特權(quán)。HakGunaBagunan——可以由公司（外國(guó)或國(guó)內(nèi)公司）或個(gè)人建筑的權(quán)利，有效期為20-30年，屆期必須向全國(guó)土地局申請(qǐng)延長(zhǎng)。購(gòu)買(mǎi)的目的必須明確，并必須在購(gòu)買(mǎi)的土地有效地利用和合理地開(kāi)發(fā)，不能荒廢土地。HakSewaBagunan租賃土地用于建造建筑物的權(quán)利，有效期由地主和租戶雙方協(xié)商決定。這是一種非正式的協(xié)議，因?yàn)闆](méi)有在注冊(cè)機(jī)關(guān)注冊(cè)，所以租戶是完全不受法律保護(hù)的。這種方式可以由一個(gè)居住在印尼的外國(guó)人或外企在印尼建立分公司采用。但必須遵守雙方協(xié)定好的租期。HakPakai——使用土地的權(quán)利，但有特定的目的和明確約定的時(shí)間限制。印尼公民、在印尼定居的外國(guó)人、外資企業(yè)以及外企常駐代表機(jī)構(gòu)均可獲得這一權(quán)利。HakGunaUsaha——開(kāi)發(fā)和利用權(quán)，適用于國(guó)有土地，用于農(nóng)業(yè)和養(yǎng)殖用途，使用期為35年可以向全國(guó)土地機(jī)構(gòu)再延長(zhǎng)25年。土地必須根據(jù)使用目的進(jìn)行有效利用和開(kāi)發(fā)，不得荒廢。StrataTitle——可以出售給常駐印尼的外國(guó)人的公寓使用權(quán)，因?yàn)檫@種類型的房地產(chǎn)屬于樓房空間不是落地空間。印尼房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2011年樓價(jià)上漲5.74%；受印尼經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的影響，2012年第一季度雅加達(dá)高端住宅價(jià)格增幅居亞太地區(qū)八個(gè)主要市場(chǎng)之首，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，整個(gè)亞太地區(qū)平均環(huán)比增幅僅為1%，印尼政府正在積極籌備對(duì)外國(guó)人開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作，這將會(huì)是在未來(lái)一個(gè)值得投資的項(xiàng)目?，F(xiàn)在印尼房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并不十分激烈，相反還有一種相互協(xié)作的關(guān)系，不同的房地產(chǎn)公司可以進(jìn)行區(qū)域的綜合開(kāi)發(fā)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中開(kāi)發(fā)商自籌資金和銀行貸款的比例由金融危機(jī)前的30：70變?yōu)?0：30，而開(kāi)發(fā)商自籌資金主要來(lái)源于消費(fèi)者的預(yù)付款和其他社會(huì)閑置資金。而印尼房地產(chǎn)主要的交易方式為購(gòu)房貸款。一、市場(chǎng)準(zhǔn)入。根據(jù)印尼《2000年關(guān)于禁止和開(kāi)放投資目錄的總統(tǒng)令》及其修正案，印尼允許外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，可以獨(dú)資或合資成立外商投資企業(yè)，外資比例不低于5%。外商投資企業(yè)享有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，有權(quán)任免投資企業(yè)的工作人員。對(duì)印尼國(guó)民不勝任的崗位，可以自備或聘用外國(guó)管理人員和技術(shù)人員，但需要繳納一定的費(fèi)用；享有項(xiàng)目用地建筑權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)；可以把所得稅減免、外國(guó)管理人員和技術(shù)人員的薪金、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和國(guó)有化補(bǔ)償費(fèi)按現(xiàn)行匯率兌換成投入時(shí)的原貨幣匯到境外；確因國(guó)家利益需要，當(dāng)國(guó)家對(duì)企業(yè)實(shí)行國(guó)有化或限制其自主經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，外商直接投資企業(yè)有權(quán)要求予以補(bǔ)償。二、土地所有權(quán)：印尼法律規(guī)定，只有印尼公民擁有土地所有權(quán)。一般開(kāi)采、勘探權(quán)只賦予印尼公司或印尼公民，再轉(zhuǎn)租給合資公司；合資公司不得把土地作為抵押、擔(dān)保品；合資公司擁有土地建筑權(quán),期限為20-30年，屆期可申請(qǐng)延長(zhǎng)；合資公司合法享有土地使用權(quán)。印尼的外資公司要申請(qǐng)土地使用權(quán)，必須向縣或市政府土地事務(wù)局提出申請(qǐng)，在評(píng)估通過(guò)之后，縣、市長(zhǎng)將為投資者簽發(fā)土地批準(zhǔn)書(shū)，外資公司據(jù)此開(kāi)始其購(gòu)置土地的計(jì)劃。外商直接投資企業(yè)可以擁有以下三種受限制的權(quán)利：A.建筑權(quán)，允許在土地上建筑并擁有該建筑物30年，并可再延期20年；B.使用權(quán)，允許為特定目的使用土地25年，可以再延期20年；C.開(kāi)發(fā)權(quán)，允許為多種目的開(kāi)發(fā)土地，如農(nóng)業(yè)、漁業(yè)和畜牧業(yè)等，使用期35年，可再延長(zhǎng)25年。外資的土地使用權(quán)可達(dá)95年，建筑使用權(quán)也可達(dá)80年。外國(guó)人居住用住宅則最長(zhǎng)可擁有25年的房屋所有權(quán)，可延長(zhǎng)一次，但一旦離開(kāi)印尼，一年內(nèi)必須讓渡所有權(quán)。經(jīng)營(yíng)年限：新的投資法規(guī)定，外國(guó)投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)年限為30年，期滿后可向投資協(xié)調(diào)委員申請(qǐng)?jiān)傺娱L(zhǎng)30年。三、規(guī)劃與環(huán)保要求：印尼設(shè)有專門(mén)的規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地用途進(jìn)行規(guī)劃，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前必須到相關(guān)部門(mén)了解規(guī)劃情況并在項(xiàng)目實(shí)施前獲取規(guī)劃許可。如把已規(guī)劃好的土地改變用途，須到規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)變更土地用途的規(guī)劃。土地用途與規(guī)劃不符則不能開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，還要對(duì)項(xiàng)目環(huán)保進(jìn)行評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目可能給環(huán)境質(zhì)量造成的重大影響進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測(cè)、評(píng)定。同時(shí)，必須獲得由依法享有職權(quán)的有關(guān)政府人員簽發(fā)的許可證之后方可實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。環(huán)境影響評(píng)價(jià)和許可證的申領(lǐng)，均應(yīng)事先辦好。四、印尼房地產(chǎn)市場(chǎng)：1、工業(yè)地皮2011年第二季度出售的工業(yè)地皮共計(jì)188公頃，較去年同期增升90%，但比第一季度下降40%。雅加達(dá)工業(yè)地皮價(jià)格最貴，每平米高達(dá)200萬(wàn)盾，然后依次是茂物110萬(wàn)盾/平米，丹格瑯84萬(wàn)盾/平米和勿加西83.2萬(wàn)/平米。雅加達(dá)郊區(qū)仍是企業(yè)建設(shè)工廠或倉(cāng)庫(kù)首選目標(biāo)，第二季度銷售的工業(yè)地皮大約90%在勿加西、加拉橫和布哇卡達(dá)，其次是瑟瑯和丹格瑯，主要買(mǎi)主是外國(guó)企業(yè)家。2、 公寓住房：南和西雅加達(dá)供應(yīng)的公寓數(shù)據(jù)明顯上升，由于良好的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)施，印尼的樓市增加了3363個(gè)住宅單位，在2011增加了3.6%環(huán)比。而從3363個(gè)住宅單位中有2250大公寓中主要分布在南和西雅加達(dá)，例如：PondokIndah是南雅加達(dá)的高檔住宅郊區(qū)，該地區(qū)還提供了許多建筑，針對(duì)中高收入群體的個(gè)人和外籍人士。由于可用土地越來(lái)越少，在2009-2011年中此地區(qū)公寓的價(jià)格增加了70-75%而日后預(yù)計(jì)將持續(xù)上升。3、印尼首都雅加達(dá)地價(jià)分析：商業(yè)用地，中雅加達(dá)區(qū)地價(jià)最貴主要為商業(yè)辦公大樓，及高級(jí)住宅區(qū)；北雅加達(dá)是比較老的區(qū)域，由于靠海，常受水災(zāi)威脅，但由于中國(guó)人集中，還是地價(jià)僅此于中雅加達(dá)的地區(qū)；而南雅加達(dá)和西雅加達(dá)住宅區(qū)分布較多，地價(jià)相對(duì)比中-北雅加達(dá)略低，最后東雅加達(dá)地價(jià)較低尤其是郊區(qū)地區(qū)房?jī)r(jià)最低。（圖是西雅加達(dá)的Kota,華人區(qū)的一部分，這里有火車站，商業(yè)價(jià)值高，由于市內(nèi)土地建屋不足，都市快速向郊區(qū)擴(kuò)展，盡管上下班通勤時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)小時(shí)，但由于這些郊區(qū)地價(jià)比較便宜，因此還是普通市民購(gòu)房的首選；其中文登BENTENG區(qū)的ALAMSUTERA開(kāi)通了快速道后，地價(jià)升值為4百萬(wàn)盾每平方米，合人民幣3000元。在該區(qū)的BSD，地價(jià)只有2百萬(wàn)盾,合人民幣1500元是一個(gè)值得關(guān)注的投資。4、工業(yè)用地：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，政治穩(wěn)定以及相對(duì)較低的勞動(dòng)力成本，將使印尼成為一個(gè)有吸引力的加工工業(yè)目的地。雅加達(dá)地區(qū)周圍的工業(yè)房地產(chǎn)需求量，造成工業(yè)用地價(jià)格劇增。印尼的人均收入按購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)計(jì)算,上升到4300美元,市場(chǎng)規(guī)模也越來(lái)越被認(rèn)可是吸引的外企重點(diǎn)。印尼的工業(yè)用地價(jià)格仍然是全國(guó)乃至全球最具競(jìng)爭(zhēng)力的。需求的急劇增長(zhǎng)可以從2011年底前的土地價(jià)格上升百分之二十至三十。而基礎(chǔ)設(shè)施本身則是生產(chǎn)商唯一最關(guān)鍵的運(yùn)輸渠道。所以在購(gòu)買(mǎi)工業(yè)用地的時(shí)候，要謹(jǐn)慎考慮有關(guān)當(dāng)?shù)卦O(shè)施狀況。土地的價(jià)格與接近現(xiàn)有和未來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目如高速公路緊密相連。大雅加達(dá)