(7.6)項目成本管理

萬達地產(chǎn)萬達地產(chǎn)WANDAREALESTATES7.6項目成本管理業(yè)務(wù)管理手冊發(fā)布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/18第4頁共4頁1總則1.1所有開發(fā)項目的成本管理均必須明確目標成本和成本控制計劃，并分階段進行成本統(tǒng)計分析，確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。1.2項目所在公司在項目前期應(yīng)及時了解當?shù)卣囊?guī)費情況，用足用活各項政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。1.3為保證對實際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，所有與項目開發(fā)相關(guān)的工程成本支出必須經(jīng)成本控制部審核，非工程成本支出必須經(jīng)財務(wù)部審核。1.4項目開發(fā)運作過程中，項目所在公司應(yīng)安排成本控制部門人員持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計分析項目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目成本的有效控制。2目標成本確定2.1目標成本的編制必須按管理公司《目標成本確定》作業(yè)流程的規(guī)定進行，在不同階段形成相應(yīng)的目標成本，并完成規(guī)定的報批程序，包括：項目投資決策階段，依據(jù)項目策劃方案編制投資估算，作為項目總目標成本，由經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會審核，集團經(jīng)營決策委員會批準；規(guī)劃方案設(shè)計階段，依據(jù)規(guī)劃方案和建筑方案設(shè)計及時編制設(shè)計概算，作為下一階段的成本控制目標，由經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會批準；施工圖設(shè)計階段，依據(jù)施工圖編制預(yù)算，形成項目實施的目標成本，經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會批準后，作為建設(shè)項目經(jīng)營管理責任書的組成部分。2.2各階段的目標成本及投資估算、設(shè)計概算、工程預(yù)算編制應(yīng)遵循管理公司《目標成本確定指引》、《工程預(yù)算編制指引》的規(guī)定，使用正式的目標成本表單。3成本計劃編制3.1按時間階段的不同，項目成本計劃分為項目成本總計劃、年度成本計劃、季度成本計劃和月度成本計劃。3.2項目成本計劃的編制工作必須執(zhí)行管理公司《項目成本計劃編制》流程和指引文件的規(guī)定，使用統(tǒng)一的計劃表格。3.3所有項目成本計劃均由項目所在公司負責編制，成本總計劃和年度計劃由管理公司經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會負責審批；季度計劃由管理公司經(jīng)營管理部、財務(wù)部負責審查，管理公司總經(jīng)理批準；月度成本計劃由項目所在公司負責審批，并報管理公司經(jīng)營管理部、財務(wù)部備案。4成本統(tǒng)計與控制4.1各項目所在公司必須依據(jù)已批準的目標成本及成本計劃，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進行連續(xù)監(jiān)控，制定降低成本的措施方案。4.2項目所在公司成本部（或財務(wù)部）必須參與和控制所有影響項目成本的業(yè)務(wù)活動，包括，但不限于：設(shè)計方案優(yōu)化；業(yè)務(wù)分包（招投標）；材料設(shè)備采購比價、限價；合同簽訂；設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證；合同付款等。4.3項目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證（包括設(shè)計變更、工程量變更和材料設(shè)備差價等），必須按管理公司規(guī)定的《現(xiàn)場簽證控制指引》，嚴格控制事前預(yù)算審查和事后的結(jié)算。4.4項目所在公司成本部負責建立工程成本臺賬，項目所在公司財務(wù)部負責建立非工程成本臺賬，登記、審核實際發(fā)生成本是否在目標成本規(guī)定范圍內(nèi)。項目所在公司成本統(tǒng)計報表，應(yīng)每月提交管理公司備案。5成本核算與分析5.1項目所在公司必須按管理公司《項目成本核算與分析指引》的規(guī)定，每季度進行項目成本核算和經(jīng)濟活動分析，對目標成本的執(zhí)行情況進行階段性的檢查和總結(jié)，了解成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細項超支發(fā)生的原因，及時采取控制成本的措施。5.2項目所在公司成本核算與分析報告，作為項目所在公司《季度經(jīng)營分析報告》的組成部分。6項目成本超支處理及調(diào)整6.1成本超支的處理措施由項目所在公司總經(jīng)理提出建議，并按《成本細項超支報警的范圍和要求》、《項目目標成本調(diào)整范圍和要求》指引文件規(guī)定，以書面形式報告管理公司組織處理：不使用預(yù)備費，擬采取降低成本措施補救，報經(jīng)營管理部（財務(wù)部）備案；擬使用預(yù)備費彌補，調(diào)整細項成本，需報管理公司核準；需要突破項目總成本時，必須經(jīng)管理公司經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會審查，并報集團經(jīng)營決策委員會審批。6.2在項目實施過程中，以下情形的修正完善，應(yīng)及時報營管理公司核準。因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本細項的目標成本的增加或減少；招投標結(jié)束后，根據(jù)招投標結(jié)果對目標成本進行修正；室外管網(wǎng)和園林環(huán)境工程施工圖預(yù)算編制完成，根據(jù)預(yù)算結(jié)果對目標成本進行修正；發(fā)生重大設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，分清責任后，根據(jù)承擔的責任對目標成本進行修正。7項目結(jié)算7.1項目工程結(jié)算由項目所在公司成本控制部門負責組織，工程部負責配合。各專業(yè)工程分包合同，以及項目工程總結(jié)算，均必須按管理公司規(guī)定的《專業(yè)分包工程合同結(jié)算》、《項目工程總結(jié)算》執(zhí)行。7.2專業(yè)分包工程合同結(jié)算和項目工程總結(jié)算完成后，按照業(yè)務(wù)信息管理的相關(guān)規(guī)定及時提交管理公司經(jīng)營管理部備案。8相關(guān)作業(yè)流程與指引文件PCP110目標成本確定PCG111目標成本確定指引PCG112工程預(yù)算編制指引PCP120成本計劃編制a)PCG121項目成本計劃編制指引PCP210項目工程成本統(tǒng)計與控制PCG211項目工程成本統(tǒng)計與控制指引PCG212現(xiàn)場簽證控制指引PCP220項目非工程成本統(tǒng)計與控制a)PCG221項目非工程成本統(tǒng)計與控制指引PCP230項目成本細項超支報警a)PCG231成本細項超支報警范圍和要求PCP240項目目標成本調(diào)