估價報告常見錯誤

目錄第一部分總述4一、估價項目名稱4二、委托估價方4三、受托估價方4四、估價對象4五、估價目的4六、估價依據(jù)4七、地價定義5八、估價期日6九、估價日期6十、估價結果6十一、需要特殊說明事項6十二、土地估價師簽名7十三、土地估價機構蓋章7第二部分估價對象描述及地價影響因素分析8一、估價對象描述8第三部分土地估價12一、估價原則12二、估價方法與估價過程13(一)市場比較法14市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：26（二）收益還原法27收益還原法可能會出現(xiàn)的錯誤；33（三〕剩余法（假設開發(fā)法〕34剩余法可能出現(xiàn)的錯誤：35（四）成本逼近法36成本逼近法可能會出現(xiàn)的錯誤：43（五）基準地價系數(shù)修正法44基準地價系數(shù)修正法可能會出現(xiàn)的錯誤47三、地價的確定48可能出錯的地方：49第四部分附錄49可能出現(xiàn)的錯誤49修正報告應注意要點1、是否規(guī)范：報告格式的規(guī)范、術語的規(guī)范、評估方法的規(guī)范。2、是否漏項：大漏項（如報告中的某一項內容漏掉；某一項內容所包含的內容漏掉）。3、是否錯誤：表述、打印、參數(shù)的選擇、計算等錯誤。4、是否過于煩瑣或過于簡單：如原則描述過多或過少、因素描述過多或過少、評估過程描述過多或過少等。5、前后描述是否矛盾或不一致：評估過程因素描述與一般、區(qū)域及個別因素描述不一致，不同的評估方法相同的因素描述不一致，地價定義與評估過程不一致，面積、位置、四至、權利狀況、容積率、地價定義等描述前后不一致。6、描述是否得當或恰當：如區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎設施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當，評估方法選擇是否恰當、因素選擇、參數(shù)選擇、費用確定、因素修正、地價確定是否合理等。報告中可能出現(xiàn)的錯誤第一部分總述一、估價項目名稱：二、委托估價方：三、受托估價方：四、估價對象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地數(shù)4、面積5、用途6、權利狀況7、年限可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述不規(guī)范。五、估價目的：包括：1、為什么評估2、誰委托評估的3、應用方向可能會出現(xiàn)的錯誤：缺少應用方向。六、估價依據(jù)：包含：1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)2、技術規(guī)程及當?shù)氐挠嘘P地價評估的文件及規(guī)定3、委托方提供資料4、評估人員調查收集的資料可能出現(xiàn)的錯誤：（1）缺少《城市土地估價規(guī)程》(1998年考題)（2）評估中采用了基準地價系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當?shù)氐摹痘鶞实貎r評估報告》或政府公布的基準地文件。七、地價定義：包含：1、基準日；2、土地用途(設定、實際)；3、開發(fā)程度(設定、實際)；4、土地使用年期(設定、實際)；5、土地使用權價格類型(所有權價格、使用權價格、抵押權價格)。價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設定土地開發(fā)程度（必要時列表說明），設定開發(fā)程度可以界定為宗地紅線內外“幾通”和宗地內場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內場地平整。④土地用途（若土地證明不標準不規(guī)范，需重新設定時也需在此敘述）；⑤最后進行地價定義。之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設定土地開發(fā)程度是否合理。可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、不規(guī)范、錯誤。（1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準確、不匹配情況；（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標準或與土地證不符；（3）使用年限有計算不準，選取不當情況；（4）價格類型描述不準確（如1996年改錯“現(xiàn)實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；（5）漏掉基準日、年限等。八、估價期日：是決定估價額的時間，是一個時點?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：（1）、寫成一個時間段；（2）缺少日、月。九、估價日期：是評估報告的起止時間?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：(1)只有起點，無截止點或相反；(2)漏寫某項，如：1998年10月—11月12日；(3)寫為一個時間點。十、估價結果：估價結果包含：(1)土地面積；(2)單位面積地價；(3)總地價；(4)大寫；(5)貨幣種類；(6)土地估價結果一覽表?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：漏項、術語不規(guī)范、估價結果表中有問題。十一、需要特殊說明事項包含內容：1、估價假設條件。2、該報告使用的限制條件。3、資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項。4、估價中未考慮的因素及一特殊處理，必要時說明這樣做的原因或依據(jù)。5、土地估價結果有效的條件和結果對外提供的限制條件、要求等。6、其它需要說明的問題?？赡艹霈F(xiàn)錯誤：漏項、與報告無關、術語不規(guī)范、錯誤。如：（1）以劃撥土地進行抵押評估，但確少相應的限定條件和后果（在滿足抵押規(guī)定，設定為評估對象用途法定最高出讓年限條件下的土地使用權，評估價格不能作為最終的抵押額應以銀行為準等）；（2）說明中有錯誤，土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》為準”應改為“以當?shù)赝恋毓芾砭趾税l(fā)的《國有土地使用證》或權屬證明為準”；（3）報告有效期過長。十二、土地估價師簽名包含內容：1、估價機構內的2名估價師簽字、資格證書編號。一般出錯：（1）估價師未簽署；（2）不是土地估價師。十三、土地估價機構蓋章包含內容：1、估價機構名稱、公章。一般出錯：（1）、估價機構未蓋章；（2）估價機構資質不符合規(guī)定。第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地位置狀況包含內容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。2、土地權利狀況包含內容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權性質為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設有他項權利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權（劃撥、出讓）一覽表?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。如：（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；（2）描述有錯：A、術語錯誤，“在估價期日內未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。（3）、前后不致；（4）、不該寫的盡量不寫。3、建筑物和地上附著物狀況（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結構；（5）、建筑細部說明；（6）設備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準確。二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）包含內容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質；區(qū)域內城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。2、區(qū)域因素包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準地價水平等。要求描述：①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位置；B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及?？看螖?shù)；C、對外交通便捷度：距離對外交通設施（火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設施狀況；D、路網(wǎng)密度③基本生活設施條件衡量設施完善度從三個方面進行：A、設施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關的設施；B、設施水平，如供水設施到戶、到院、到街坊、設施水平是否同的；C、設施保證率。④環(huán)境條件：包括環(huán)境質量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；A、環(huán)境質量：衡量環(huán)境質量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標；a、環(huán)境質量綜合指標；b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價c、無環(huán)境質量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。B、自然條件主要指地形、工程地質、水文和氣候條件C、文體設施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等。⑥規(guī)劃限制：查閱城市規(guī)劃資料、分析城市性質、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評估對象所處區(qū)域的規(guī)劃限制。⑦自然災害：描述明顯自然災害對評估對象有影響的因素。例如：某地地震因素、黃河滯洪區(qū)等。⑧相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素。⑨說明區(qū)域內基礎設施狀況及區(qū)域基準地價水平。區(qū)域基礎設施同個別因素中的基礎設施應有區(qū)別。以上九個方面因素并非每個因素都要寫，應視評估對象用途而言，描述方式和描述內容有所差異，同時還應看評估對象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來總體把握。但是，最好在每項因素描述時因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響進行簡單說明，且因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響程度與估價過程一致。3、個別因素(1)規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀利用條件下的土地用途；(2)宗地寬度、進深；(3)形狀；(4)面積；(5)地形；(6)、地質；(7)容積率、覆蓋率；(8)宗地基礎設施等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的個別因素?！旧鲜鲆蛩匾笈c土地估價過程涉及的有關因素分析和比較內容相對應。其中對地價影響大的重大因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素不應考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術報告中說明并進一步分析】可能出現(xiàn)錯誤：（1）因素描述混亂；；（2）描述不客客觀；（3）用語不規(guī)規(guī)范；（4）內涵不準準確，該定量量的不定量；；（5）漏項；（6）前后不一一致（區(qū)域因因素和個別因因素所描述的的內容就是估估價時定價的的依據(jù)，不管管哪種方法的的使用都應同同因素一一對對應，比較修修正，不較修修正，不能前前后矛盾）。第三部分土地估估價一、估價原則（明明確說明此次次估價所遵循循的原則，應應體現(xiàn)客觀、公公正、科學、合合法的原則）常用的原則：1、替代原則（所有有方法適宜）2、變動原則（所有有方法適宜）3、需求與供求原則則（所有方法法適宜）4、預期收益原則（適適合收益還原原法、假設開開發(fā)法）5、協(xié)調原則(所有有方法適宜)即土地效用用的最有效發(fā)發(fā)揮，必須以以周圍各類環(huán)環(huán)境適度為前前提，在評價價時，要充分分注意周圍的的環(huán)境適度性性。6、收益分配原則（剩剩余法、成本本法、收益法法）7、多種方法結合原原則8、最有效利用原則則如設定為現(xiàn)狀利用用，最好不使使用最有效使使用原則，很很難說就是最最有效使用。待開發(fā)的土地評估估，且最大限限度的滿足規(guī)規(guī)劃要求，使使用最有效使使用原則。可能出現(xiàn)的錯誤：：原則敘述不不全、原則與與所選方法無無聯(lián)系（如利利用的是待估估宗地現(xiàn)狀條條件評估而出出現(xiàn)了有效利利用原則；未未采用收益還還原法、假設設開發(fā)法而出出現(xiàn)了預期收收益原則等）。二、估價方法與估估價過程（要要求說明估價價方法選擇依依據(jù)和每種方方法的估價過過程）【應根據(jù)待估地特特點及項目的的實際情況，依依據(jù)《城鎮(zhèn)土土地估價規(guī)程程》（以下簡簡稱《規(guī)程》）的的規(guī)定，選取取適宜的方法法。要求在一一項估價中所所選方法不少少于兩種，并并說明估價方方法選擇的依依據(jù)。同時，各各種估價方法法的應用過程程還應分別滿滿足相應要求求】1、估價方法選擇：：說明估價方方法的選擇依依據(jù)2、估價過程：詳細細表述估價方方法（估價測測算過程）可能出現(xiàn)的錯誤：：選擇依據(jù)沒沒有或不充分分、方法選擇擇不當、可能能只選取了一一種方法(表面看是兩兩種方法實際際是一種)一)市場比較法應用此種方法估價價，要按照《規(guī)規(guī)程》規(guī)定，選選擇具有替代代性的、估價價時點近期的的、市場上交交易的類似比比較實例，進進行因素比較較作適當修正正后，確定待待估宗地的土土地價格。要要求比較實例例不得少于三三個。估價中中，除要求選選擇的實例與與估價對象屬屬于同一供應應圈、用途一一致、在地域域上屬近鄰區(qū)區(qū)域或類似區(qū)區(qū)域外，對比比較實例選擇擇、比較因素素選擇、因素素條件的比較較及因素修正正有以下具體體要求：A、比較實例選擇。所所選實例應是是實際交易實實例，并說明明案例的具體體坐落（門牌牌號和宗地號號）比較案例選擇（大大于或等于三三個）要求：：①與待估宗地屬同一一供應圈（即即盡量在同區(qū)區(qū)域、同級別別，且基礎設設施完善程度度相近。如同同區(qū)域無案例例，可選擇鄰鄰近區(qū)域或同同一級土地內內的類似區(qū)域域的交易案例例，但選擇案案例的交易價價格不能相差差太大。根據(jù)據(jù)經(jīng)驗不能超超過25%）②與待估宗用途應相相同或相似（按按用地類型細細類）。如無無用途相同案案例，可選擇擇用途相近。例例如待估宗地地用為住宅可可選擇商住，如如工業(yè)可選擇擇倉儲，前提提是已有1—2個與估宗地地用途交易案案例。用途不不一致時應設設用途修正。③與待估宗地的交易易類型（價格格類型）相同同，交易類型型一般包括出出讓、轉讓、股股份制改造、租租債、抵押等等。如選擇交交易案例的交交易類型與待待估宗地的類類型不一致，應應進行易類型型的修正。（除除抵押評估外外，一般不選選擇抵押實例例）④成交日與待估宗地地的估價期日日應接近。A如果市場比較穩(wěn)定定且交易較少少，比較的有有效期限可延延長，即選擇擇幾年的交易易案例用于比比較(最長不超過3年)；B如市場變化比較快快且交易活躍躍，則比較的的有效期要縮縮短(最長不超過1—2年)，一般交易易案例的有效效期最長不超超過3年。⑤交易案例必須為正正常交易(即成交價格格為正常價格格或可修正為為正常價格)。所謂正常常交易應是公公開、平等、自自愿的交易。按上述要求選擇好好比較案例后后，分別進行行描述，描述述內容（如有有可能，最好好到現(xiàn)場勘查查）如下：①交易實例狀況a.座落位置、形狀、地地質b.水、電、路、訊、暖暖等基礎設施施c.商業(yè)繁華、交通等等環(huán)境條件`d.土地利用現(xiàn)狀與規(guī)規(guī)范用途e.有關地上建筑物的的基本情況f.權利狀況和土地使使用年限等②成交價格：包括房房地總價、土土地總價、房房屋總價及相相應的單價和和房屋租賃等等內容，同時時說明價格類類型、價格水水平及種類。③付款方式：包括：：一次付清、分分期付款及比比例、抵押貸貸款比例、租租金支付方式式等內容。④成交日期：一般描描述包括使用用單位、位置置、四至、用用途、面積、規(guī)規(guī)劃條件(如建筑面積積、容積率、建建筑密度等)、土地等級級、土地開發(fā)發(fā)程度、期日日交易、土地地使用年限、交交易類型、交易情況、交交易價格等。區(qū)區(qū)域因素及個個別因素等條條件按用途不不同選擇見因因素選擇內容容。2、因素選擇。估價價時選擇的比比較因素應包包括影響地價價的全部主要要因素，主要要是區(qū)域因素素和個別因素素。以上因素素要與報告第第二部分分析析的地價影響響因素對應，不不得漏掉重要要因素，必要要時應說明進進行因素選擇擇的依據(jù)。選擇因素的原則：：①結合待估宗地所處處區(qū)位及用途途選擇因素，用用途不同影響響地價的因素素有差異，且且影響程度不不同。②選擇地價影響因素素時要全面分分析，不要漏漏掉重要影響響因素，且選選擇因素要與與報告第二部部分分析的地地價影響因素素對應，必要要時應說明進進行因素選擇擇的依據(jù)。影響土地價格的區(qū)區(qū)域及個別因因素：①區(qū)域因素主要包括括：a.繁華程度b.交通便捷程度（包包括道路功能能、道路寬度度、道路網(wǎng)密密度、公交便便捷程度和對對外交通便利利程度）c.環(huán)境狀況（自然環(huán)環(huán)境和人文環(huán)環(huán)境質量）d.城市公共基礎設施施配套完備程程度（包括城城市基礎設施施和社會公共共服務設施，完完備程度主要要有：設施水水平設施的保保證率和齊備備程度）e.城市規(guī)范限制（包包括對用途、容容積率、建筑筑覆蓋率、建建筑高度的限限制）②個別因素A、位置B、面積大小C、宗地形狀D、臨街狀況E、地勢、土地平整程程度F、地質水文狀況G、規(guī)劃管制條件H、土地使用年限I、其它因素根據(jù)我們評估的經(jīng)經(jīng)驗，將主要要4種用途的因因素條件列表表，見表1、表2、表3、表4。因素選擇正常情況況下選如下因因素，特殊情情況相應增刪刪因素。1：交易日期（必選選）2：交易情況（必選選）3：交易類型（必選選）4：土地使用年限（必必選）5：區(qū)域因素A、基礎設施狀況（用用幾通一平反反映）B、商業(yè)繁華度（商業(yè)業(yè)用地選、用用距城中心、商商業(yè)中心距離離遠近反映）C、對外交通便捷度（用用距火車站、長長途汽車站、港港口碼頭距離離來反映）D、道路通達度（用道道路類型、寬寬度反映）E、公交便捷度（商業(yè)業(yè)用地選用公公交路線、站站點分布及距距離來反映）F、環(huán)境質量優(yōu)劣度G、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用用地選）6：個別因素A、綠地覆蓋率（住住宅用地選）B、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)業(yè)用地選）C、規(guī)劃限制（視情情況可設可不不設）D、自然災害狀況（視視情況可設可可不設）E、容積率（必選）F、宗地面積（必選選）G、宗地形狀（必選選）H、臨街狀況（商業(yè)業(yè)必選）I、地質條件（坡度度、地基承載載力，根據(jù)影影響程度確定定是否選擇和和指標表示方方式）J、地形、地勢（以上因素根據(jù)土土地用途和位位置篩選確定定。參考《規(guī)規(guī)程》P27-228確定。）3、因素條件說明。具具體說明估價價對象和比較較實例的各因因素條件，列列表表示：因素條件說明時應應注意幾點：：（1）描述比較因素的的具體條件，不不能使用相同同、較好、接接近、較差等等無具體含義義的用語，能能量化的一定定量化，如距距離市中心距距離應注明具具體的公里、米米；無法量化化的指標，也也必須具體描描述，如商服服中心級別用用市級、區(qū)級級、小區(qū)級、街街區(qū)級描述。道道路通達度可可用臨主干道道（交通型主主干道、混合合型主干道、生生活型主干道道）、次干道道、支路描述述。基礎設施施狀況用達到到開工條件、三三通一平、五五通一平、七七通一平來描描述，（2）因素條件說明時時，要實事求求是，即要客客觀、具體，且且與評估報告告第二部分個個別因素描述述一致，如把把握不準，可可先列表將待待估宗地的因因素條件說明明，最后再寫寫個別因素。因素條件說明，（按按規(guī)范格式要要求描述）注要不能同因素分分析時矛盾，要要一一對應。4、編制比較因素條條件指數(shù)表為在因素指標量化化的基礎上進進行比較因素素修正，必須須將因素指標標轉化為因素素條件指數(shù)，編編制比較因素素指數(shù)表。除除期日、交易易情況、年期期及容積率外外，應以待估估宗地的各因因素條件為基基礎，相應指指數(shù)確定如下下：（1）用途修正指數(shù)[[最好選相同同用途（按細細類用途）案案例，可省去去用途修正]可參照當?shù)鼗鶞实氐貎r，分析不不同用途地價價的差別，確確定修正指數(shù)數(shù)。（2）土地等級修正指指數(shù)（最好選選用同一級別別或相鄰級別別的交易案例例）方法與用用途修正指數(shù)數(shù)類似（3）交易類型一般的交易類型有有買賣（協(xié)議議、招標、拍拍賣）、租賃賃、抵押、作作價入股等。調調查不同交易易類型，地價價的差別，確確定交易類型型修正指數(shù)。最最好選擇同類類型的交易案案例，可不進進行交易類型型修正。抵押押案例僅作為為抵押評估時時選。（4）交易情況修正指指數(shù)選擇正常交易下的的比較案例，最最好不進行交交易情況修正正。如確定調調查的案例是是非正常交易易，但能夠很很明確地說出出各種特殊因因素對正常土土地價格的影影響程度，及及正常交易情情況下地價的的差異（估價價人員對市場場行有充分的的了解），可可通過修正確確定交易情況況因素指數(shù)。（5）交易期日價格指指數(shù)確定方法：a.直接采用土地所在在的地價指數(shù)數(shù)或房地產(chǎn)價價格指數(shù)b.調查當?shù)亟鼛啄辏ㄗ钭詈檬沁x擇比比較案例中和和待估宗地最最早交易期日日至最晚交易易期日之間）的的與待估宗地地相同用途的的地產(chǎn)市場資資料，分析、測測算、確定地地價指數(shù)。我我們現(xiàn)在采用用的方法如下下：例地價指數(shù)如以1994年1月11日為基期，調調查xx市住宅用地地市場情況，地地價從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上上漲幅度為9.5%。平均每月月上漲0.2644%，如將1994年1月1日地價指數(shù)數(shù)定為100，則地價指指數(shù)詳見表xxx市住宅用地地地價指數(shù)表表年度1994.1..119995.8.1119966.4.11996..12.11996..12.311地價指數(shù)（%）1001105.01161077.128109.22401009.5000(6)土地使用年年限修正指數(shù)數(shù)利用年期修正公式式k=1-1/(11+r)n(7)區(qū)域因素條條件指數(shù)A、商業(yè)繁華度條件件指數(shù)a.商服中心級別條件件指數(shù)將城鎮(zhèn)內商服中心心從高級到低低級依次分為為市級、區(qū)級級、小區(qū)級和和街區(qū)級四個個等級，以待待估宗地商服服中心級別指指數(shù)定為100，每上升或或下降一級，因因素修正指數(shù)數(shù)上升或下降降百分之幾或或千分之幾。b.商業(yè)網(wǎng)點數(shù)將宗地所處區(qū)域的的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)數(shù)定為優(yōu)（大大于100）、較優(yōu)（50-1000）、一般（30-10）、劣（小小于10）五個級別別，將待估宗宗地所處區(qū)域域的商業(yè)網(wǎng)點點數(shù)指數(shù)定為為100，每上升或或下降一級，因因素修正指數(shù)數(shù)一升或下降降百分之幾或或千分之幾。C、距商服中心距離離指數(shù)將待估宗地距商服服中心距離指指數(shù)定為100，每增加或或減少1000米，因素修修正指數(shù)減少少或增加百分分之幾或千分分之幾。B、交通條件a、交通便捷度指數(shù)數(shù)：以待估宗宗地臨近的公公交線路或公公交站點數(shù)量量指數(shù)為100，增加或減減少一條公交交線路修正指指數(shù)增加或減減少1％。b、道路通達度指數(shù)數(shù)：將道路劃劃分為主干道道、次干道。支支路、胡同四四個級別，因因素指數(shù)增加加或減少l％。c、對外交通便利度度指數(shù)：以待估對象象與火車站(或碼頭)直線距離為100，每增加或或減少1公里(或幾公里),因素指數(shù)增增加或減少1％。d、距市中心距離指指數(shù)：以待估對象象與市中心直直線距離指數(shù)數(shù)為100，每增加或或減少1公里（或幾幾公里）；指指數(shù)增加或減減少1‰。e、路網(wǎng)密度將城鎮(zhèn)內道路路網(wǎng)網(wǎng)密度分為優(yōu)優(yōu)(密度大干××公里／平方方公里)、較優(yōu)(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里之間)、一般(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里)、較劣(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里)、劣(密度小于××／平方公里)五個等級，以以待估宗地所所處區(qū)域路網(wǎng)網(wǎng)密度指數(shù)定定為100，每上升或或下降一個等等級，因素指指數(shù)上升或下下降百分之幾幾或千分之幾幾。C、環(huán)境質量優(yōu)劣度度指數(shù)（或環(huán)環(huán)境條件）將城鎮(zhèn)內的環(huán)境質質量標準分為為無污染、輕輕度污染、嚴嚴重污染三個個等級，將待待估宗地環(huán)境境質量指數(shù)定定為100，每上升或或下降一個等等級，因素指指數(shù)上升或下下降百分之幾幾或千分之幾幾。D、基礎設施狀況a、生活設施完善度度指宗地所在區(qū)域的的生活設施配配套程度（如如中學、小學學、幼兒園、醫(yī)醫(yī)院、公園、郵郵局、銀行等等），將生活活設施完善度度分為完善（設設施齊備）、較較完善（缺少少部分設施）、不不完善（無主主要公用設施施）三個等級級，以待估宗宗地所在區(qū)域域生活設施完完善度指數(shù)定定為100，每增加或或減少一個等等級，因素指指數(shù)上升或下下降百分之幾幾或千分之幾幾。b、公用設施完善度度將城鎮(zhèn)公用基礎設設施定為七通通一平、六通通一平、五通通一平、四通一平平，三通一平平、二通一平平、一通一平平。達到開工工條件等(注：結合當當?shù)鼗A設施施情況及所選選案例的開發(fā)發(fā)程度確定)，說明每增增加一通或減減少一通，因因素指數(shù)的修修正幅度。E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指指數(shù)將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)規(guī)模分為大、較較大、一般、較較小。小五個個等級，以待待估宗地產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚規(guī)模指指數(shù)為100每上升或下下降一個等級級，因素修正正指數(shù)上升或或下降0．5％。（8）個別因素條件指指數(shù)A、容積率條件指數(shù)數(shù)a、確定方法法：如果宗地地所在地有容容積率修正系系數(shù)（如西安安等地），“可直接采用用容積車修正正系數(shù)。b、可調查不不同容積率下下的與待估宗宗地相同用途途的土地價格格，找出修正正比率。B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分分為四面臨街街了(或路)三面臨街、二二面臨街、一一面臨街、不不臨街五個等等級，以待估估宗地臨街狀狀況指數(shù)定為為100，每增加一一面或減少一一面，因素指指數(shù)增加或減減少百分之幾幾或干分之幾幾。C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大大小劃分為優(yōu)優(yōu)、較優(yōu)、一一般、較劣、劣劣五個等級，(面積大干10000平方米為優(yōu)優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為為較優(yōu)；面積積在4000－7000平方米劃為為一般；面積積在2000－4000平方米劃為為較劣，面積積小于2000平方米劃為為劣)，每增加或或減少一個等等級，地價指指數(shù)上升或下下降0.2%。(只適用于工工業(yè)，到不同同地方還應結結合當?shù)厍闆r況)(注：商業(yè)用用地，住宅用用地。辦公用用地的面積可可根據(jù)調查確確定)。D、宗地形狀指數(shù)：：將宗地形狀狀分為規(guī)則、較較規(guī)則、不規(guī)規(guī)則三個等級級，每上升或或下降一個等等級，因素修修正指數(shù)上升升或下降X‰。E、地形坡度指數(shù)：：將地形坡度度劃分為優(yōu)、較較優(yōu)、一般、較較劣、劣五個個等級(劃分標準：：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度度在5一10%屬較優(yōu)，坡坡度在10—20%屬一般，坡坡度在20－25%屬較劣，坡坡度大于25%屬劣)，每上升或或下降一個等等級，因素修修正指數(shù)上升升或下降X%。F、地質條件指數(shù)：：將地質條件件按地基承載載力的大小分分為優(yōu)。較優(yōu)優(yōu)、一般、較較劣、劣五個個等級(劃分標準：：地基承載力力大于25噸／平方米米屬優(yōu)，在20－25噸／平方米米屬較優(yōu)，在在12－20噸／平方米米屬一般，在在8－12噸／平方米米屬較劣，小小于8噸／平方米米屬劣)，每上升或或下降一個等等級，因素修修正指數(shù)上升升或下降X％。G、規(guī)劃條件限制指指數(shù)：分為有有規(guī)劃限制、無無規(guī)劃限制，將將無規(guī)劃限制制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限限制地價指數(shù)數(shù)上升或下降降X%。在確定因素條件指指數(shù)時，注意意以下幾點：：因素指數(shù)幅度要與與當?shù)毓糩或采用]的基準地價價報告中的宗宗地因素條件件修正系數(shù)表表中的內容相相同或相近，且且修正幅度應應參考由基準準地價計算宗宗地地價的因因素修正系數(shù)數(shù)表中的幅度度（即各影響響因素的權重重）。在確定修正幅度時時，不同用途途其地價影響響因素、影響響程度不同[如住宅用地地，對交通便便捷度的要求求較高（即權權重較大），修修正幅度可定定高些；道路路通達度對住住宅用地影響響有，但影響響程度不如交交通便捷度。工工業(yè)用地道路路通達度的對對地價影響程程度大，而交交通便捷度對對其地價的影影響程度相對對較小]，應充分考考慮。6、實例修正后的地地價計算經(jīng)過比較分析,求求算各比較實實例經(jīng)因素修修正后達到估估價對象條件件時的地價,再依據(jù)《規(guī)規(guī)程》的地價價確定方法,最后確定待待估土地的估估價市場比較法可能會會出現(xiàn)的錯誤誤：1、實例選擇不符合合要求。案例例與侍估宗地地一在同一供供需圈、用途途不同、交易易日期相差太太長、價格相相差太大、案案例數(shù)量不夠夠、交易資料料的可靠性等等。案例條件件描述不夠完完善，缺土地地使用者、宗宗地位置及門門牌號交易價價格類型（出出讓價格、轉轉讓價格、抵抵押價格）、價價格內涵、交交易時間描述述等。2、因素選擇不合理理。區(qū)域因素素，個別因素素選擇不合理理或主次不分分或混亂，因因素選擇與報報告中選用基基準地價因素素不一致且相相差較大。3、比較因素說明未未量化，過于于籠統(tǒng)；因素素條件說明時時與評估報告告一般、區(qū)域域及個別因素素或其他評估估方法中的描描述不一致。4、確定因素條件指指數(shù)中可能會會出現(xiàn)因素內內容與前表（因因素條件說明明表）不一致致，可能漏項項或多項；指指數(shù)確定不合合理（因素間間權重的不合合理、某個因因素修正幅度度不合理或修修正錯誤）。5、因素條件修正系系數(shù)表中可能能會出現(xiàn)因素素內容與前表表（因素條件件說明表或因因素條件指數(shù)數(shù)表）不一致致；可能漏項項或多項，系系數(shù)與前表中中的指數(shù)不對對應；系數(shù)以以指數(shù)出現(xiàn)。6、地價指數(shù)、容積積率修正、年年期修正等因因素修正不合合常理，且有有明顯錯誤。7、計算比準地價時時錯誤。8、確定地價時只以以其中一個比比準地價為結結果或計算錯錯誤。9、計算公式錯誤（二）收益還原法法應用此方法估價，要要依據(jù)《規(guī)程程》規(guī)定程序序進行，技術術報告應對以以下內容予以以明確說明。★具體說明實際總收收益和客觀總總收益及估價價時采用的收收益額和相應應的條件?！锟傎M用中涉及到的的項目和各項項標準，要具具體說明其確確定的依據(jù)、確確定方法和各各項參數(shù)的選選取標準?！镎f明純收益的測算算依據(jù)和方法法?！锩鞔_說明還原利率率（土地還原原利率、建筑筑物還原利率率、綜合還原原利率）的確確定方法、依依據(jù)和具體標標準?！镎f明土地使用年限限、收益還原原公式選取和和收益價格確確定。1、收益還原法的基基本公式收益還原法評估地地價的公式有有6個，主要有4個常用：(1)土地年純收收益不變。R不變且大于于零，無限年年期地價計算算公式：p=a/rr(2)土地使用年年期有限且其其他因素不變變的土地價格格計算公式：：p=a/rr×[1-11/（1+r）n](3)土地純收益益每年按等差差級數(shù)遞增或或遞減土地價價格計算公式式：無限年期的地價計計算公式：p=a/rr±b/r22有限年期地價計算算公式：p=(a//r±b/rr2)×[11-1/（1+r）n]±b//r×n/（1+r）n(4)土地純收益益按一定比率率遞增或遞減減土地價格計計算公式：無限年期地價計算算公式：p=a/((r±s)有限年期地價計算算公式：p=a/((r±s)×{1-[[(1±s))/(1+rr)]n}上述公式中：P-土地價格a-土地純收益r-土地還原利率b-純收益的等差級數(shù)數(shù)遞增或遞減減的數(shù)額s-純收益逐上遞增或或遞減的比率率（5）土地純收益在若若干年內有變變化的土地價價格計算公式式A、土地使用年期無無限當t年以前（含t年）純純收益有變化化，其值為a；t年以后純收收益無變化，其其值為a；年不變且且大于零A，使用期無限時B、土地使用年期有有限當t年以前(含t年))純收益有變變化，其值為為ar；t年以后純收收益無變化，其其值為a；每年不變變且大于零，使使用期無限時時（6）未來若干年后的的土地價格已已知的條件下下的計算公式式當未來某年的土地地價格已知，而而已知的土地地價格的年份份以前的純收收益有變化，土土地價格的計計算公式為：：根據(jù)評估經(jīng)驗，公公式（2）是我們評評估時最常用用的公式。2、采用收益還原法法評估土地的的步驟(1)確定房地產(chǎn)產(chǎn)總收益A、在確定總收益時時，一般應考考慮以下條件件：a、總收益是指客觀觀收益（一般般情況下的正正常收益），而而不是待估房房地收益。b、收益必須是長期期可以固定取取得的收益。c、收益是安全可靠靠的收益（即即風險小的收收益）。B、確定收益的方法法根據(jù)資料收集情況況及土地所在在地的房地產(chǎn)產(chǎn)市場情況，收收益有土地收收益（單純的的土地租金）、房房地收益兩種種。a、確定土地收益調查、收集土地所所在地的與待待估宗地同區(qū)區(qū)域的單純的的土地出租案案例（土地租租賃協(xié)議），結結合待估宗地地的區(qū)域因素素、個別因素素、期日等因因素修正，采采用市場比較較法確定宗地地的土地收益益。b、確定房地收益調查待估宗地所處處區(qū)域、同類類用途、結果果相似、裝修修檔次相近的的房屋租金水水平、房屋出出租率、有效效出租面積等等情況，分析析、比較確定定待估房地的的收益。房地年總收益=年年總租金×房屋出租率×有效出租面面積（有效使使用面積）c、確定企業(yè)總的營營業(yè)收入（2）確定房地出租總總費用根據(jù)確定的收益，分分以下幾種情情況考慮費用用A、計算土地租賃總總費用一般單純的土地租租賃，發(fā)生的的費用主要有有：a、土地稅：因使用用和租賃而繳繳納的有關稅稅費，如城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅，按有關文文件規(guī)定取值值。b、管理費：指管理理人員的薪水水及其他費用用，一般以年年租金的3%計算。c、維護費：維護土土地使用所發(fā)發(fā)生的費用。如如給排水及道道路的修繕費費，調查或按按年租金的1%—3%計算。年總支出費用＝aa+b+cB、計算房地出租中中的總費用房地出租中，支出出的總費用有有：a、管理費：對出租租房屋進行的的必要管理所所需費用，一一般按年租金金的2%—5%。b、維修費：按房屋屋重置價的1.5%—2%。c、保險費：按房屋屋重置價或房房屋現(xiàn)值以保保險費率，我我國的保險費費在0.15%—0.2%。保險費＝房屋重置置價×（0.15%—0.2%）＝房屋現(xiàn)現(xiàn)值×（0.15%—0.2%）d、稅金：依據(jù)待估估地所在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋出租時時應繳納的有有關稅費文件件、規(guī)定確定定，一般有房房產(chǎn)稅（按年年租金的12%計）、營業(yè)業(yè)稅（按租金金的5%）、附加城城市維護建設設稅0.35%、教育費附附加0.05%等。e、計算房屋折舊費費：年折舊費＝（房屋屋重置價－殘殘值）/耐用年限＝＝房屋重置價價×（1－殘值率）/耐用年限注：①房屋重置價、殘值值率根據(jù)宗地地所在的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建委等部門門規(guī)定的標準準確定。②耐用年限：如土地地使用者可使使用土地的年年期小于房屋屋耐用年限，土土地使用者可可使用房產(chǎn)的的年期，如鋼鋼混結構房屋屋耐用年限為為60年，而建筑筑物占用土地地使用年限為為49年，考慮整整個建筑物重重置價必須在在可使用期內內全部收回，故故耐用年限按按49年計。則：年折舊費＝房屋重重置價/房屋可使用用年限房屋可使用年限＝＝土地出讓前前房屋已使用用年限+土地出讓年年限C、計算企業(yè)經(jīng)營收收益中總費用用企業(yè)經(jīng)營中的總費費用一般包括括：a、原料費b、運輸費c、折舊費d、一般管理費e、職工工資f、應納稅金g、工廠房屋的維護護、保險等費費用在股份制改造土地地價格評估中中，企業(yè)經(jīng)營營的總費用可可采用資產(chǎn)評評估機構的評評估結果。（3）確定房地產(chǎn)出租租純收益：房房地產(chǎn)出租純純收益＝房地地產(chǎn)出租總收收益－房地產(chǎn)產(chǎn)出租總費用用（4）確定房屋出租純純收益房屋純收益＝房屋屋現(xiàn)值×建筑物還原原利率A、房屋現(xiàn)值的確定定方法：a、房屋現(xiàn)值＝房屋屋重置價－房房屋折舊總額額＝房屋重置置價－年折舊舊費×（1－殘值率）/耐用年限×房屋已使用用年限b、房屋現(xiàn)值＝房屋屋重置價×成新度B、房屋還原利率的的確定方法：：房屋還原利利率一般比土土地還原利率率高出2—3%。（5）計算土地純收益益土地純收益可依據(jù)據(jù)評估對象采采用的不同而而計算A、土地租賃中土地地純收益的計計算：土地純純收益＝租金金－（管理費費+維護費+稅金）B、房地出租中土地地純收益的計計算：土地純純收益＝房地地出租純收益益－房屋出租租純收益C、一般企業(yè)用房地地產(chǎn)中土地純純收益的計算算：土地純收收益＝銷售收收入－原材料料價格－運輸輸費－折舊費費－工資－利利潤－稅金－－其它應扣除除費用的余額額（6）確定土地價格根據(jù)評估設定待估估宗地的年限限，確定土地地價格的計算算公式一般采采用下式：P＝土地年純純收益（a）÷土地還原利利率（r）×[1-11/(1+rr)n]3、采用收益還原法法評估地價的的關鍵（1）合理、客觀、準準確地確定土土地、房地產(chǎn)產(chǎn)、企業(yè)的收收益。（2）合理從收益中扣扣除有關費用用。（3）合理確定方法中中所涉及到的的有關參數(shù)。如如土地還原利利率、建筑物物還原利率、重重置價、殘值值率等參數(shù)的的確定依據(jù)、方方法和選取標標準都應該具具體說明。收益還原法可能會會出現(xiàn)的錯誤誤；A、收益還原法公式式選錯或計算算過程漏步驟驟。B、收益為待估宗地地的實際收益益不是客觀收收益；收益確確定依據(jù)不充充分；收益確確定錯誤或不不合理。C、費用確定可能漏漏項或多項；；年折舊費計計算公式錯誤誤（年限出錯錯，重置價取取值錯誤）。D、術語不規(guī)范。E、建筑物還原利率率、土地還原原利率的確定定不合理。F、地價計算中年限限錯誤。G、計算過程有錯。H、計算單位不統(tǒng)一一。（三〕剩余法（假假設開發(fā)法〕〕應用此方法估價，要要依據(jù)《規(guī)程程》規(guī)定程序序進行，技術術報告中應對對以下內容予予以明確說明明?！锿ㄟ^分析待估宗地地條件，考慮慮規(guī)劃及管理理等限制條件件，確定土地地的最佳利用用方式。應包包括確定土地地的用途、建建筑物容積率率、土地覆蓋蓋率、建筑高高度等項內容容?！锩鞔_待估宗地開發(fā)發(fā)完成后的利利用方式（買買賣、出租等等）及依據(jù)目目前市場狀況況估算的不動動產(chǎn)總價，并并說明估算方方法及依據(jù)?！飳τ嬎阒兴勺缘牡慕ㄖM、專專業(yè)資用要說說明其確定的的方法和依據(jù)據(jù)；對開發(fā)周周期、利率、稅稅費、手續(xù)費費和開發(fā)商利利潤等要說明明選擇依據(jù)和和標準?！镎f明計算公式、計計算規(guī)程和結結果。l、剩余法計算公式式地價=不動產(chǎn)總價－建筑筑開發(fā)費－專專業(yè)費－不可可預見費－利利率－銷售費費用－稅金－－開發(fā)商利潤潤2、評估步驟(1)預測開發(fā)完完成后不動產(chǎn)產(chǎn)總價A、選擇與待估房地地產(chǎn)用途、性性質、結構的的不動產(chǎn)市場場交易價格，采采用市場比較較法確定開發(fā)發(fā)完成后的不不動產(chǎn)總價（總總開發(fā)價值）；B、根據(jù)當時市場上上與房地產(chǎn)同同類用途、性性質、結構和和裝修條件的的不動產(chǎn)租金金水平，采用用收益還原法法確定開發(fā)后后不動產(chǎn)總價價。(2)估算建筑費費、專業(yè)費（按按建筑費的一一定比例）、不不可預見費一般為建筑筑費和專業(yè)費費之和的2％一5％〕等各項項成本費用。(3)計算利息A、確定開發(fā)建設周周期B、投資時間，合理理確定計息周周期（一次性性均勻投入還還是分段均勻勻投入）C、復利計息公式：：利息=[（1+r）n-1](4)計算稅金：：主要指建成成后不動產(chǎn)銷銷售的營業(yè)稅稅、工商統(tǒng)一一稅、印花稅稅、契稅等；；(5)銷售費用：：主要指建成成后不動產(chǎn)銷銷售或出租的的中介代理費費、廣告費、買買賣手續(xù)費等等；(6)估算開發(fā)商商的合理利潤潤剩余法可能出現(xiàn)的的錯誤：A、公式選錯或計算過過程漏步驟。B、預測開發(fā)完成后不不動產(chǎn)總價依依據(jù)不充分或或確定錯誤或或不合理。C、費用確定可能漏項項或多項。D、術語不規(guī)范。E、利息計算錯誤選用用了單利計息息公式或公式式正確但計息息周期錯誤。F、利潤計算時考慮了了利息。G、未將地價還原至估估價期日時的的價格水平。H、計算過程有錯。I、計算單位不統(tǒng)一。（四）成本逼近法法★應用此種方法估價價，要求按照照《規(guī)程》的的規(guī)定，進行行數(shù)據(jù)的調查查、歸類和估估算地價?！镆敿氄f明土地取取得費的各組組成項目及費費用標準，并并說明其確定定的依據(jù)。要要有文件依據(jù)據(jù)的，要指出出文件的名稱稱及文件有關關費用標準；；沒有文件依依據(jù)的，如屬屬當?shù)匾话阋?guī)規(guī)定的，要有有當?shù)赝恋毓芄芾聿块T或有有關的政府部部門證明，涉涉及到當?shù)夭徊煌貐^(qū)的費費用標準的，要要在充分調查查實際情況的的基礎上，分分析后進行確確定，并說明明原因?！锩鞔_待估宗地的開開發(fā)期限、開開發(fā)狀況和相相應的開發(fā)費費用標準，并并說明依據(jù)。★有關稅費、貸款利利息及投資回回報率的確定定，要在技術術報告中說明明依據(jù)的資料料及其來源、分分析計算過程程及結果?！镎f明成本價格基礎礎上的土地增增值標準的確確定方法和依依據(jù)?！镎f明土地價格確定定方法和結果果。1、采用成本逼近法法評估土地價價格應注意以以下幾點：（1）弄清成本逼近法法的運用范圍圍。成本逼近法適用于于土地市場不不發(fā)育，土地地成交實例不不多無法利用用其它方法評評估地價；適適宜于新開發(fā)發(fā)土地或建筑筑物的估價；；適宜于工業(yè)業(yè)用地地價評評估（注：城城區(qū)或市區(qū)工工業(yè)用地不能能采用成本逼逼近法評估）對對商業(yè)、辦公公、住宅等用用地不能選擇擇成本逼近法法。（2）選擇成本逼近法法的計算公式式成本逼近法的基本本公式為：土土地價格=土地取得費費（包含相關關稅費）+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收收益但在采用成本逼近近法進行地價價評估時，應應注意：A、如土地增值收益益=（土地取得得費及有關稅稅費+土地開發(fā)資+利潤）×土地增值收收益率采用上述公式求得得地價為無限限年期土地價價格，需進行行年期修正：：有限年期地地價=無限年期地地價×[1-（1+r）n]B、如土地增值收益益，是以地方方政府公布的的出讓金代替替，應先對成成本地價進行行有限年期修修正，然后與與出讓金相加加，得出有限限年期地價。在利用出讓金代替替上地增值收收益計算地價價時，一定要要分析當?shù)毓嫉某鲎尳鸾鸷x是否為為單純的政府府收益，如包包含其它內容容，應扣除或或實在無法運運用，可不取取出讓金，仍仍用土地增值值收益率公式式計算。2、采用成本逼近法法評估土地價價格的步驟：：（1）土地取得費土地取得費，該項項費用是指待待估宗地所在在區(qū)域征用同同類土地所支支出的平均費費用。主要包包括土地補償償費、勞動力力安置費、青青苗及地上物物補償費。描述清楚待估宗地地所處區(qū)域及及宗地周圍或或宗地在被征征用前土地利利用類型及本本次評估待估估宗地所在區(qū)區(qū)域周圍土地地利用類型是是菜地，水田田還是耕地或或荒山等。A．根據(jù)《中華人民民共和國土地地管理法》及及土地所在地地方人民政府府關于印發(fā)《國國家建設征用用土地補償和和安置辦法》的的通知及有關關文件等，按按標準測算，同同時并依據(jù)宗宗地所在區(qū)域域的征地案例例，分析綜合合確定。B．如當?shù)責o土地補補償、安置補補償、青苗及及地上物補償償?shù)木唧w文件件規(guī)定，可依依據(jù)《中華人人民共和國土土地管法》或或省、市級人人民政府頒布布的《土地管管理法買施條條例(或辦法)》等文件，調調查待估宗地地所處區(qū)域或或相似區(qū)域的的征地案例(到當?shù)赝恋氐毓芾砭终鞯氐靥?、征地科科或統(tǒng)一征地地辦公室等部部門，收集近近期征地協(xié)議議等資料。一一定要弄清征征地協(xié)議中土土地取得費中中包含內容。)結合待估宗宗地所處區(qū)域域及宗地周邊邊土地或宗地地被征用前的的土地利用類類型；通過現(xiàn)現(xiàn)場查勘、調調查，確定土土地取得費。（2）有關稅費有關稅費是指在征征地時按照國國家、地方政政府有關文件件規(guī)定必交的的稅費。在確確定有關稅費費時，每項稅稅費取值都應應有文件依據(jù)據(jù)，要指出又又講的名稱及及有關規(guī)定、稅稅費標準（注注：①有些已取消消的稅費一定定有以與基準準日最接近的的公布文件為為依據(jù)；②有些不合理理的稅費在取取值時要認真真分析；③有些交叉稅稅費一定要注注意不要重復復計算，如西西安市規(guī)定：：蔬菜基地交交新菜地開發(fā)發(fā)建設基金，就就不再交納農農田水利開發(fā)發(fā)建設基金和和防洪保安和和重點水利建建設專項資金金）；如屬當當?shù)匾话阋?guī)定定的，要有當當?shù)赝恋毓芾砝聿块T或有關關的政府部門門注明，涉及及到當?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用用標準的，要要在充分調查查實際情況的的基礎上，分分析后進行確確定，并說明明原因。2、確定土地開發(fā)費費土地開發(fā)費是指獲獲得土地后，對對真開發(fā)的費費用，指設定定開展程度條條件下的土地地開發(fā)費。（1）確定土地開發(fā)費費方法直接依據(jù)當?shù)厥?、縣縣人民政府印印發(fā)的《關于于征收××城市市政公公用設施配套套費》的通知知。結合評估估設定的待估估宗地的開發(fā)發(fā)程度，確定定開發(fā)資（前前提是公布的的配套費能夠夠達到實際開開發(fā)費標準）。只只是在采用時時要弄清公布布的配套費的的內容（①只是大市政政配套費，還還是包含了公公共設施配套套資和小區(qū)開開發(fā)配套費；；②弄清大配套套費包含“幾通一平”；③弄清配套費費是按單位用用地面積還是是單位建筑面面積征收）。如如當?shù)匚垂疾际姓涮踪M費的征收文件件或公布征收收的配套費標標準低于實際際開發(fā)費的標標準，則參考考當?shù)鼗鶞实氐貎r測算時的的土地取得費費；同時到城城建局、新建建開發(fā)區(qū)、房房地產(chǎn)開發(fā)公公司、公用事事業(yè)局等土地地開發(fā)的相關關部門調查、分分析、測算、設設定開發(fā)程度度條件下的開開發(fā)費。（2）確定開發(fā)費時把把握原則A、確定待估宗地開開發(fā)程度，目目地規(guī)模、各各地具體情況況的開發(fā)期限限，設定開發(fā)發(fā)程度。設定定開發(fā)程度不不同，開發(fā)期期限可相同、可可不相同，但但開發(fā)費一定定要有差別。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月。6個月。B、在確定開發(fā)費用用時，設定開開發(fā)程度均為為“五通一平”，但各通中中如通路，一一宗地臨主干干道（20～60米寬），水水泥路或柏油油路；而另一一宗地臨土地地或砂石路（3～6米寬）；同同樣是“五通一平”開發(fā)費可取取不一樣，但但一定要描述述清楚，說明明原因。3、確定投資利息（1）利息率的選擇根據(jù)評估的目的和和土地開發(fā)的的資金來源情情況，利息率率可選擇存款款利息率或貸貸款利息率。如如拍賣底價、抵抵押評估或土土地開發(fā)是投投資者利用自自有資金投入入，可采用評評估基準日中中國人民銀行行公布的與設設定開發(fā)周期期相應的利息息率；如用于于聯(lián)營、入股股等目的，或或投資者貸款款從事土地開開發(fā)，可采用用評估基準日日中國人民銀銀行公布的與與設定開發(fā)周周期對應的固固定資產(chǎn)貸款款利率；還可可參照具體項項目或當?shù)赝镣恋亻_發(fā)投資資貸款利息率率。（2）投資利息的計算算公式根據(jù)確定土地開發(fā)發(fā)費的方法，來來選擇投資利利息的計算公公式（注：單單利計息）。？A、直接采用當?shù)厥惺?、縣人民政政府公布的市市政基礎設施施配套費，且且公布的配套套費能夠達到到實際開發(fā)費費際準。投資利息＝（土地地取得費及有有關稅費十市市政基礎設施施配套資）×開發(fā)周期×利息率B、當?shù)厥?、縣人民民政府公布的的市政基礎設設施配套費未未達到實際開開發(fā)費標準。投資利息=(土地地取得費及有有關稅費十市市政基礎設施施配套資)×開發(fā)周期×利息率十(土地開發(fā)費費一市政基礎礎設施配套費費)×0.55×開發(fā)周期×利息率4、確定投資利潤（1）投資利潤率（或或投資回報率率）的確定方方法A、依據(jù)持信京地土土地投資利潤潤；利用公式式：投資利潤潤率=利潤／總投投資（土地取取得費及有關關稅費十土地地開發(fā)費）B、調查同行業(yè)的近近幾年的投資資利潤率，并并結合待估宗宗地所在省、市市、縣的投資資利潤率（可可采用中國統(tǒng)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)據(jù)）。（2）投資利潤的計算算公式A、如采用年投資利利潤率：投資資利潤=（土地取得得費及有關稅稅費十土地開開發(fā)費）×開發(fā)周期×年投資利潤潤率B、如采用投資利潤潤率或投資回回報率：投資資利潤=土地取得費費及有關稅費費×投資回報率5、確定土地增值收收益（也稱土土地所有權收收益）土地增值收益的確確定方法及計計算公式：A、土地增值收益==土地成本價價格×土地增值收收益率=(土地取得費費及有關稅費費十土地開發(fā)發(fā)費十投資利利息十投資利利潤)×土地增值收收益率(土地增值收收益事根據(jù)當當?shù)赝恋鼐痔崽峁┵Y料確定定，經(jīng)驗在10％一30％之間)；B、土地所有權收益益可以當?shù)厥惺?、縣人民政政府公布的出出讓金標準代代替（但要弄弄清出讓金的的內涵，我們們是指歸政府府所有的那部部分地價款，稱稱為出讓金）6、計算土地價格計算公式：(1)如土地增值值收益依據(jù)土土地增值收益益率確定，評評后地價分別別為無限年期期土地價格(用Vn表示)和設定年限限的土地價格格(用V表示），則則：Vn一土地取得費及有有關稅費十土土地開發(fā)資十十投資利息十十投資利潤十十土地增值收收益V＝Vn×[1－－１／（1＋r）n]式中：Vn一待估估宗地設定年年限的土地價價格V一無限限年期土地價價格r一土地地還原利率n一待估估宗地設定土土地使用年限限（2）如土地增值收益益采用當?shù)氐氐?，市、縣政政府公布的出出讓金標準，地地價計算公式式為?！盇、如出讓金含土地地使用年限與與待估宗地土土地使用年限限一致V＝〔土地取得費及及有關稅費十十土地開發(fā)資資十投資利后后、十投資利利潤〕×[1－1／（1＋r）n]＋出讓金或中：V一待估宗宗地土地價格格B、如出讓全土地使使導權年限與與持估宗地土土地使用權年年限不一致V＝｛[土地取得費及有關關稅費+土地開發(fā)費+投資利息十十投資利潤]×[1－1／(1+r))n]+出讓金｝×(1－1／(1+r))n)/(11－１／(1+r)mm)式中：V、Vn同同前n一待估宗地土地使使用年限m—出讓金規(guī)定土地使使用年限r一土地還原利率成本逼近法可能會會出現(xiàn)的錯誤誤：A：缺少對待信宗地地周邊土地利利用類型的描描述；取得費費不是區(qū)域的的客觀平均水水平；稅費的的確定沒有明明確的法律和和文件依據(jù)。B、開發(fā)費的確定與與地價定義設設定的開發(fā)程程度不一致。開開發(fā)費的取值值與基準地價價評估中的開開發(fā)費不一致致。C、利息計算有誤。D、未進行年期修正正或區(qū)位修正正。E、費用確定可能漏漏項或多項。F、術語不規(guī)范G、利潤計算時考慮慮了利息。H、計算過程有錯。I、計算單位不統(tǒng)一一（五）基準地價系系數(shù)修正法應用此法進行估價價，按（規(guī)程程》規(guī)定的程程序進行。在在技術報告中中應對如下事事項予以明確確說明：★說明宗地位置、用用途及待估宗宗地所在級別別或區(qū)域的基基準地價和對對應的因素修修正系數(shù)表及及因素條件說說明表，并注注明來源及依依據(jù)?！镎f明待估宗地的各各項因素具體體條件，應將將因素修正系系數(shù)表的內容容具體列出。具具體形式參見見市場比較法法中因素條件件說明表的形形式?！锎_定待估宗地各因因素修正系數(shù)數(shù)和綜合綜合合系數(shù)。★說明年期及期日差差別和相應的的修正系數(shù)?！飳鶞实貎r修正得得到宗地地價價。1、采用基準地價系系數(shù)修正法評評估土地價格格應注意的要要點：（1）一定要弄清基準地地價的概念、內內涵基準地價是政府對對各城鎮(zhèn)各級級土地或均質質地域的商業(yè)業(yè)、住宅、工工業(yè)等不同土土地利用類型型的土地分別別評估的一定定時間內有限限年期的土地地使用權的平平均價格。不不同的城鎮(zhèn)，甚甚至同一城市市的不同區(qū)域域其基準地價價內涵可能不不一樣。（2）要弄清待估宗地地所在城鎮(zhèn)地地基準地價制制定時評估技技術途徑，是是先定級后估估價，還是先先估價后定級級，明確后才才能確定評估估步驟（修正正體系不一樣樣）。2、采用基準地價系系數(shù)修正法評評估土地價格格步驟：（1）、簡介待估宗地地所在城鎮(zhèn)的的基準地價成成果A、介紹基準地價公布布如文號、公公布時間或基基準地價報告告名稱及通過過省土地管理理局驗收合格格的時間(認為是基準準日)。B、基準地價的范圍圍、地類劃分分、土地級別別、地價的內內涵（年限、土土地開發(fā)程度度、基準地價價包含內容）a、年限：基準地價價規(guī)定的土地地使用年限，如如各類用途均均設定為法定定最高年限。b．土地開發(fā)程度：：如無明確規(guī)規(guī)定，需分析析基準地價報報告中的因素素修正系數(shù)表表中的開發(fā)程程度，因素選選擇及在定級級部分確定因因素權重的部部分內容，確確定因素權重重的部分內容容，確定當