策劃書-乒乓球聯(lián)賽策劃書

第58頁共58頁籌劃書:乒乓球聯(lián)賽籌劃書籌劃書:乒乓球聯(lián)賽籌劃書。一，活動介紹為了豐富校園生活，弘揚“團結(jié)合作，勇于創(chuàng)新，拼搏進取，為國爭光”的國球精神，全面進步大學(xué)生綜合素，加強同學(xué)間的交流。南昌大學(xué)生命科學(xué)學(xué)院將于2023年11月19日舉辦首屆乒乓球聯(lián)賽。ⅰ、組織機構(gòu)參謀艾淑平〔南昌大學(xué)生命科學(xué)學(xué)院黨支部副書記〕符民〔南昌大學(xué)生命科學(xué)學(xué)院學(xué)工處副主任〕鄧志輝〔南昌大學(xué)生命科學(xué)學(xué)院團委負責(zé)人〕籌劃陶金李彥偉喻俊磊新聞部部長：吳德來財務(wù)部部長：李晨曦裁判委員會主任：朱婧執(zhí)行秘書：李彥偉安保委員會主任：甘飛虎副主任：徐汗生朱小勇張亞楠沈佩儀紀律委員會主任：何金龍副主任：聶隆沛侯小晶訴訟委員會主任：史文婷副主任：_____君體育道德風(fēng)氣獎評選委員會主任：劉晗副主任：李楠李建軍劉宇庭魏偉群籌劃文案編輯：李彥偉ⅱ、比賽宗旨：團結(jié)、拼搏、進取、創(chuàng)新ⅲ、比賽時間：2023年11月19日〔比賽開場時間〕ⅳ、比賽地點：南昌大學(xué)前湖校區(qū)生命科學(xué)院乒乓球活動室ⅴ、主辦單位：南昌大學(xué)生命科學(xué)院團委ⅵ、承辦單位：南昌大學(xué)生命科學(xué)院學(xué)生會ⅶ、參賽單位：南昌大學(xué)生命科學(xué)院各專業(yè)代表隊ⅷ、比賽工程及比賽階段比賽采用11分,3局2勝制.詳細比賽規(guī)那么參看國家體育總局審定的最新乒乓球競賽規(guī)那么。比賽球拍由選手自己攜帶,比賽用球由主辦方提供。1、比賽工程：男子單打，女子單打，混合雙打。2、各比賽階段選拔方式：第一階段〔預(yù)選賽〕：由各專業(yè)自行組織比賽，進展隊員選拔。第二階段〔小組賽〕：抽簽分組，共兩組，a組10支隊伍b組11支隊伍〔b組有一支隊伍(b6)直接晉級下一輪〕。本階段為淘汰賽，勝者晉級下一輪比賽。第三階段：共兩組，a組5支隊伍b組6支隊伍。進展第三次抽簽〔a組有一支隊伍(a5)直接晉級下一輪〕第四階段：共兩組，a組3支隊伍b組3支隊伍。獲勝隊伍晉級決賽。第五階段〔決賽〕：按比賽賽程表進展冠，亞，季軍爭奪賽。假設(shè)出現(xiàn)勝負場次一樣那么按小分排知名次。賽程表：2023年11月19日星期日第一階段：一賽區(qū)男單二賽區(qū)女單08：00--08：10a1vsa1008：00--08：10a1vsa1008：10--08：20a2vsa908：10--08：20a2vsa908：20--08：30a3vsa808：20--08：30a3vsa808：30--08：40a4vsa708：30--08：40a4vsa708：40--08：50a5vsa608：40--08：50a5vsa608：50--09：00b1vsb1008：50--09：00b1vsb1009：00--09：10b2vsb909：00--09：10b2vsb909：10--09：20b3vsb809：10--09：20b3vsb809：20--09：30b4vsb709：20--09：30b4vsb709：30--09：40b5vsb609：30--09：40b5vsb6一賽區(qū)混雙09：50—10：00a1vsa1010：00--10：10a2vsa910：10—10：20a3vsa810：20—10：30a4vsa710：30--10：40a5vsa610：40--10：50b1vsb1010：50--11：00b2vsb911：00--11：10b3vsb811：10--11：20b4vsb711：20--11：30b5vsb6第二階段：一賽區(qū)男單二賽區(qū)女單14：00--14：10a1vsa214：00--14：10a1vsa214：10--14：20a3vsa414：10--14：20a3vsa414：20--14：30b1vsb214：20--14：30b1vsb214：30--14：40b3vsb414：30--14：40b3vsb414：40--14：50b5vsb614：40--14：50b5vsb6一賽區(qū)混雙15：00--15：10a1vsa215：10--15：20a3vsa415：20—15：30b1vsb215：30--15：40b3vsb415：40--15：50b5vsb62023年11月26日第三階段一賽區(qū)男單二賽區(qū)女單09：00--09：10a1vsb309：00--09：10a1vsb309：10--09：20a2vsb209：10--09：20a2vsb209：20--09：30b1vsa309：20--09：30b1vsa3一賽區(qū)混雙09：40--09：50a1vsb309：50--10：00a2vsb210：00--10：10b1vsa3第四階段一賽區(qū)男單決賽14：00--14：10男1vs男214：15--14：25男2vs男314：30--14：35男3vs男1一賽區(qū)女單決賽14：35--14：45女1vs女214：50--15：00女2vs女315：05--15：15女3vs女1一賽區(qū)混雙15：20--15：30混1vs混215：35--15：45混2vs混315：50--16：00混3vs混1ⅸ、比賽紀律說明：1．參賽選手假如沒有特殊情況必須在比賽時間開場15分鐘內(nèi)到場，否那么取消比賽資格。2．比賽中，除擦汗，喝水外，不得停頓比賽；假設(shè)無故分開比賽，本場比賽即以分開方0：x告負。3．比賽時，各隊?wèi)?yīng)嚴格按照對陣圖派出選手，假設(shè)有選手實因意外無法到場可由替補選手出場參加比賽，但必須向裁判申報4．在比賽現(xiàn)場，假設(shè)有各班啦啦隊發(fā)生斗毆，互相辱罵等不文明行為，取消不文明班級的比賽資格。5．選手要服從裁判的判罰，凡有嚴重不服從裁判的選手，即取消比賽資格。假如對裁判執(zhí)法有爭議，可可向訴訟委員會提出申訴。為了保證乒乓球比賽的順利進展，鼓勵廣闊運發(fā)動團結(jié)拼搏、公正競賽、發(fā)揚良好的體育道德風(fēng)氣，賽出風(fēng)格、賽出程度、促進我校精神文明建立，特制定比賽期間體育道德風(fēng)氣獎評選方法如下：1.認真執(zhí)行生命科學(xué)學(xué)院乒乓球聯(lián)賽的各項規(guī)定；2.比賽作風(fēng)端正，勇于進取、頑強拼搏，勝不驕、敗不餒，有良好的體育道德風(fēng)氣3.代表隊可以加強運動隊員的教育和管理，尊重對方、尊重裁判、尊重觀眾，沒有頂撞裁判、弄虛作假、無故棄權(quán)的現(xiàn)象；4.有積極的宣傳氣氛，拉拉隊表現(xiàn)積極活潑；5.體育道德的評選工作，由組委會體育道德風(fēng)氣獎評選委員會負責(zé)，以各代表團在比賽期間獲得的體育道德風(fēng)氣獎評選方法細那么的累計分數(shù)為準(zhǔn)，本屆乒乓球聯(lián)賽設(shè)道德風(fēng)氣獎1名。6.在比賽期間有以下情況之一者，取消評選資格：⑴代表隊或運發(fā)動違背東生命科學(xué)學(xué)院乒乓球聯(lián)賽競賽規(guī)那么；⑵代表隊員因資格問題或被取消比賽資格；⑶代表隊有斗毆、罷賽、回絕領(lǐng)獎等嚴重違背賽風(fēng)賽紀的現(xiàn)象。復(fù)印費：比賽規(guī)程及流程表20份每份0.9元合計18元比賽記錄表70份每份0.3元合計21元二，工作方案1.申請審批在2023年11月12日〔周日〕前落實籌劃的審批和場地的申請工作〔由體育部負責(zé)〕。2．通知下達在2023年11月13日〔周一〕落實賽事通知下達工作，并召開各班體育委員會議〔由辦公室負責(zé)〕。3.裁判培訓(xùn)在2023年11月16日〔周四〕晚組織裁判培訓(xùn)〔由____團負責(zé)〕。4.物品采購在2023年11月17日〔周五〕前落實活動所需物品的采購工作〔由辦公室負責(zé)〕。5.抽簽分組在2023年11月17日召開各班體育委員會議。各班體育委員上交報名表，并進展抽簽分?！灿审w育部負責(zé)〕。6.賽前準(zhǔn)備會議在2023年11月18日〔周六〕召開賽前準(zhǔn)備會議。作出工作安排，分工細致，責(zé)任到人?！灿蒧___團負責(zé)〕。7.活動流程2023年11月19日07：30所有工作人員到達賽場，點到?！灿杉o律委員會負責(zé)〕。08：00裁判員宣布比賽開場。工作人員組織協(xié)調(diào)好賽事各項工作。11：55第一比賽日上午賽程完畢，工作人員做好工作交接。13：40所有工作人員到達賽場，點到。〔由紀律委員會負責(zé)〕。14：00裁判員宣布比賽開場，工作人員組織協(xié)調(diào)好賽事各項工作。16：00第一比賽日所有賽事完畢。工作人員清點財物，做好工作交接。三，財務(wù)預(yù)算物品數(shù)量費用備注1，條幅兩條70元2，獲證書12份3，錦旗一面38元體育道德風(fēng)氣獎五，可行性分析^p1，現(xiàn)有系統(tǒng)分析^p人力資：目前生命科學(xué)學(xué)院學(xué)生會現(xiàn)有____團成員5人，部長12人.現(xiàn)有設(shè)備：乒乓球桌兩臺，乒乓球假設(shè)干。工作負荷：11月19日08：00至11月19日16：00；11月26日09：00至11月26日15：30技術(shù)要求：乒乓球裁判分析^p結(jié)果：a，學(xué)生會人力資充足，應(yīng)注意人員調(diào)配和分工。b，本次活動要求設(shè)備較少，只要購置條幅即可。c，聘請經(jīng)管學(xué)院朱婧為主裁判，并對我學(xué)院裁判員進展培訓(xùn)。2，環(huán)境因素分析^p活動場地：室內(nèi)乒乓球室。氣候因素：本次活動可全天候進展。分析^p結(jié)果：本次活動為體育活動，在室內(nèi)進展應(yīng)注意做好協(xié)調(diào)工作，防止影響運發(fā)動正常發(fā)揮。3，社會因素分析^pa，本次活動不違背任何法規(guī)法紀；不違背任何校規(guī)校紀。b，本次活動有利于進步廣闊同學(xué)身體素質(zhì)，加強同學(xué)之間交流;符合學(xué)生會“學(xué)生會效勞同學(xué)”的宗旨，符合校方迎評促建思想。生命科學(xué)學(xué)院學(xué)生會2023年11月10日【以下為贈送相關(guān)文檔】工作方案擴展閱讀籌劃書:學(xué)校足球聯(lián)賽籌劃書比賽目的：為了豐富同學(xué)的第二課堂生活，進步我系學(xué)生對足球的熱情和運動程度，體會足球的真正魅力，促進我系足球運動事業(yè)的開展，為明年的足球賽及以后的大運會足球賽打好足球根底。比賽時間：十一月份底比賽地點：仲裁委會員：體育系學(xué)生會____團裁判長：體育系足球教師裁判組：體育系學(xué)生會理論部足球組后勤人員：學(xué)生會體育部和理論部所有成員準(zhǔn)備工作：(1)賽前組織各班班長和體育委員討論足球賽各條規(guī)章制度;(2)準(zhǔn)備場地和各種器材(包括場地設(shè)備、器材和裁判用具)。參賽經(jīng)費：各隊所需一切費用自理。比賽考前須知一、時間規(guī)定1、比賽時間全場90分鐘，上下半場各45分鐘，中場休息不超過15分鐘，比賽末補時，詳細由記錄臺提示。2、各隊隊長應(yīng)在規(guī)定的比賽開場前15分鐘到記錄臺簽到并填寫登記表，如8:00開場比賽的，那么雙方隊長應(yīng)在7:45簽到并填寫登記表。3、當(dāng)比賽開場10分鐘未上場的球隊那么被視為自動棄權(quán)，判對方3:0獲勝，如8:00開場比賽的，那么任何一方8:10仍未到場，那么按上述規(guī)那么處理，如雙方均違背上述規(guī)定，那么取消雙方的比賽資格。4、比賽過程中不設(shè)暫停申請。二、裝備規(guī)定1、比賽雙方不得佩戴危及雙方的危險物品，比賽雙方只能穿膠底帆布鞋，制止穿任何皮質(zhì)球鞋(硬釘球鞋)，不符合上述規(guī)定者，將不允許上場。2、每隊盡可能統(tǒng)一比賽服裝，如無統(tǒng)一服裝，應(yīng)統(tǒng)一顏色的深淺或同為深色或同為淺色，守門員服裝應(yīng)跟場上其他隊員服裝有明顯區(qū)別。3、各隊隊長需佩戴隊長袖標(biāo)。三、隊員人數(shù)1、每隊場上隊員不多于11名，其中必須有1名守門員，假如任何一隊少于7人，那么比賽不能開場。替補：每場比賽最多可以使用5名替補隊員。隊員換下后，不可重新上場，替補隊員應(yīng)在比賽成死球時，由記錄臺向裁判示意換人，然后從中線處進場，且必須先下后上，即：離場隊員完全跨出邊線后，替補隊員才能上場，在比賽停頓時，場上任場隊員可以跟守門員互換位置，但必需要提早通知裁判員。2、因隊員罰下場或其他原因，(如遲到而人數(shù)缺乏7人等情況)將終止比賽，判對方3:0獲勝。四、判罰細那么1、計勝方法進球得分：球整體從球門柱間及橫梁下越過球門線，而非攻方隊員用手擲入、帶入，成心用手或臂推入球門，均為攻方勝一球。2、犯規(guī)和不正當(dāng)行為以下情況將被判罰犯規(guī)與不正當(dāng)行為：①踢或企業(yè)踢對方隊員②絆摔或企圖絆摔對方隊員③跳向?qū)Ψ疥爢T④沖撞對方隊員⑤打或企圖打?qū)Ψ疥爢T⑥推對方隊員⑦搶截對方隊員所控制的球時，在觸球前觸到對方隊員⑧拉扯對方隊員⑨向?qū)Ψ疥爢T吐唾沫10成心手球以上10種情況要在犯規(guī)發(fā)生地點，由犯規(guī)隊的對方踢直接任意球，如在本方罰球區(qū)出現(xiàn)上述10種情況中的任何一種，應(yīng)被判罰球點球。以下犯規(guī)，判由對方踢間接任意球①動作具有危險性②阻礙對方進攻③阻擋守門員從其手中發(fā)球假如守門員在本方罰球區(qū)內(nèi)出現(xiàn)以下情況中的任何一種，也判由對方踢間接任意球：①在發(fā)出球之后未經(jīng)其他隊員觸及，再次用手觸及;②用手觸及同隊隊員成心踢給他的球;③用手觸及同隊隊員直接擲入的界外球;④拖延時間。紀律處分警告：①犯有非體育道德行為;②用語言式行動對裁判員的規(guī)罰犯規(guī)后，隊員鼓倒掌，提抗議及成心將球踢向遠處等;③成心延誤比賽開場;④持續(xù)違背規(guī)那么;⑤罰任意球時守方隊員成心不退出距球9.15米以上;⑥隊員在場上吸煙;⑦向觀眾做怪相，打手勢及對話;⑧未經(jīng)裁判員答應(yīng)而擅自入場或重新入場，或違背其他換人規(guī)定;⑨撐同隊隊員肩跳起頂球的。⑩隊員成心伸展雙臂上下擺動，并挪動位置阻擋對方前進(不管是否發(fā)生身體接觸)。罰令出場①嚴重犯規(guī);②犯有暴力行為;③向?qū)Ψ交蚱渌魏稳送峦倌?④用成心手球來破壞對方的進球或明顯的進球得分時機;⑤使用無禮的、侮辱性的或辱罵性的語言;⑥在同一場比賽中受到第二次警告。3、界外球球從地面或空中整體越出邊界時，即為球出界。擲界外球隊員，必需要面向場內(nèi)，每只腳都應(yīng)有一局部在邊線或邊線外，擲球隊員應(yīng)用雙手將球從頭后經(jīng)頭頂上擲入場內(nèi)，擲界外球隊員在球未經(jīng)其他隊員觸及或踢到之前，不得再次觸球，擲界外球不能直接得分。4、任意球①直接任意球可以直接射門得分;②間接任意球只有當(dāng)球進球門前觸及到另一名隊員才可得分;③踢球隊員在球踢出后，未經(jīng)其他隊員觸及前，不得再次觸球。5、點球在本方罰球區(qū)內(nèi)違背了可判為直接任意球的犯規(guī)條例，應(yīng)由對方罰球點球。球須放定在罰球點上，明確主罰隊員，防守方守門員應(yīng)在兩門柱間球門線上，其他隊員均應(yīng)在該罰球區(qū)外及比賽場地內(nèi)，并至少距罰球點9.15米處的罰球點后面，執(zhí)行罰球點球時，裁判員鳴哨恢復(fù)比賽前，主罰隊員有不正當(dāng)行為(如做腳過球或明顯停頓的踢球假動作等)或攻方其他隊員過早進入罰球區(qū)或罰球弧罰中無效，應(yīng)重罰，并警告犯規(guī)隊員。6、越位條件：①處于對方半場內(nèi);②進攻對員較球和最后第二名防守隊員更接近球門線時機：①干擾比賽;②干擾對方隊員;③從越位位置獲得利益。假如隊員直接從以下情況下接到球，那么不應(yīng)判越位：①球門球②擲界外球③角球7、比賽賽制：雙淘汰制以上規(guī)那么及賽制，各位同學(xué)如有異議，請咨詢理論部足球組。主辦單位：體育系學(xué)生會承辦單位：體育系學(xué)生會體育部籌劃單位：體育系學(xué)生會理論部籌劃書:募捐籌劃書一、活動背景：愛是無私的，無論飄到哪里，都會融化。愛是石，擦然生命之火；愛是火，點亮生命之燈；愛是燈，帶著我們走向光明。同在一片藍天下，卻有著截然不同的境遇。他們每一個充滿期待的眼神無不觸動著我們每個人的心弦，使我們仿佛有一種使命感，也驅(qū)使者每一顆仁慈的心想著能為孩子們做些什么。為此，我們特別發(fā)起了此次愛心募捐活動。假如可以的話，我們愿意用生命中的每一分每一秒去愛這個世界上需要被愛的每一個孩子，而如今我們能做的，是利用我們的每一分每一秒去做我們可以做到的事情。二、活動目的：1、呼吁在校學(xué)生以募捐的形式奉獻愛心，捐贈書籍、文體用品、衣服等，為希望小學(xué)的圓夢方案籌集物資。2、以我們現(xiàn)有的才能，通過實際行動去幫助那些需要幫助的孩子們。3、通過此次活動的開展，培養(yǎng)我們對社會的責(zé)任感及使命感，帶動和影響周圍更多的教師和同學(xué)參加我們的愛心行動中，播撒愛心，收獲愛心。4、通過此次募捐活動，可以讓我們?yōu)榻鉀Q貧困孩子們生活、學(xué)習(xí)上的困難作出力所能及的奉獻，用大家的力量共同托起孩子學(xué)生活、學(xué)習(xí)的希望。三、活動主題：攜手愛心共建暖冬愛心傳遞有你參與四、活動時間：2023年10月20日—21日10：00—18：00五、活動地點：15棟〔k棟〕樓下、丁丁屋下六、活動主辦單位及承辦單位：貴州財經(jīng)學(xué)院青年志愿者協(xié)會商務(wù)分會七、活動內(nèi)容：〔一〕前期準(zhǔn)備工作：1、由籌劃部制作宣傳海報，文秘部負責(zé)文字資料的準(zhǔn)備。2、由人力資部對活動當(dāng)天的工作人員進展分配。3、由組織部負責(zé)活動期間桌椅的放置及活動期間秩序、人員的協(xié)調(diào)?！捕郴顒釉敿毎才牛?、10月19日在學(xué)校宣傳欄處張貼海報宣傳。2、10月20日—21日上午9：50工作人員準(zhǔn)時在活動地點集合，10：00準(zhǔn)時擺設(shè)好募捐點，進展募捐。3、每天活動完畢后負責(zé)人和值班人員查看活動募捐到的物資情況，對當(dāng)日所有數(shù)據(jù)進展統(tǒng)計并總結(jié)歸納，負責(zé)人按值班表對值班人員嚴打考勤。〔三〕活動后期安排：1、由組織部對活動募捐到的物資進展歸納清理，作出詳細的統(tǒng)計，由外聯(lián)部、籌劃部、人力資部協(xié)助組織部完成此項工作。2、組織部負責(zé)將參與活動的人員報于加分辦加分。3、召開青協(xié)內(nèi)部總結(jié)大會。4、由文秘部負責(zé)完成活動總結(jié)及活動資料的整理，并做備份留底。九、考前須知：1、活動期間，青協(xié)全體成員嚴謹認真實在做事。2、參節(jié)活動人員必須準(zhǔn)時值班，特殊情況及時與負責(zé)人聯(lián)絡(luò)。3、要熱情的對待工作，耐心解答捐獻者的疑問。4、另有其他考前須知另行通知。八、活動意義：通過此次活動的開展，呼吁在校大學(xué)生以募捐的形式奉獻愛心，讓愛心傳遞給每一個人，讓我們?yōu)樨毨和鲆恍┝λ芗暗氖虑椋瑸樗麄児餐衅鹈魈斓南Ｍ约白尭嗟拇髮W(xué)生理解貧困地區(qū)小學(xué)的情況，使我們擁有更強烈的使命感、責(zé)任感，去關(guān)愛那些需要幫助的孩子們，讓他們切身感受到世界充滿著愛和幸福的氣息?；I劃書:經(jīng)營籌劃書一、前言該工程編制的根據(jù)：1、東光集團提供的工程資料;2、進展市場調(diào)研獲得的第一手資料;3、國家統(tǒng)計局1998年、1999年國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報;4、商業(yè)結(jié)合會、商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會編輯的內(nèi)部資料《流通商業(yè)參考》。二、工程概況工程名稱：東光批發(fā)市場。1、工程選址：位于商業(yè)中心區(qū)。南接中山路、廣闊百貨;北依火車站。2、工程規(guī)模及投資：(1)該工程占地面積2.53萬平方米，建筑面積7萬平方米，分地上三層，營業(yè)面積6萬平方米。(2)工程總投資：3800萬元，由東光集團投資。3、工程經(jīng)營者：4、工程經(jīng)營方式：采取租賃經(jīng)營方式，即由東光集團投資，商戶租賃經(jīng)營。三、工程經(jīng)營環(huán)境分析^p1、工程所在城市--地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心，是地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資及雄厚的經(jīng)濟實力和工業(yè)根底。1999年全市經(jīng)濟穩(wěn)中有進，經(jīng)濟程度逐步進步，國民經(jīng)濟的財政政策作用下，經(jīng)濟運行明顯加快，總體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)出安康向上的開展態(tài)勢。目前宏觀經(jīng)濟運行已進入"適度"的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟開展已進入"景氣"狀態(tài)。2、第三產(chǎn)業(yè)開展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟快速增長。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達506.7億元，比1993年增長65.3%，平均增速達9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對gdp的奉獻率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運輸郵電倉儲業(yè)及金融保險業(yè)是推動我市第三產(chǎn)業(yè)開展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)開展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達180億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)開展既有利于推動居民消費程度的進步，同時也預(yù)示了東光批發(fā)市場在地區(qū)的行業(yè)潛力。3、工程符合市、區(qū)政府開展商貿(mào)的總體思路和根本原那么，符合市、區(qū)政府關(guān)于"規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)那么市場"的根本思路，并且能對區(qū)的"商業(yè)街區(qū)改造"起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場的宗指根本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過程。按照"三改一加強"的原那么，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目的，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體;繼續(xù)推進新型營銷方式的開展，按照大市場、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制;加強對市場載體的標(biāo)準(zhǔn)與管理，做到規(guī)劃合理、標(biāo)準(zhǔn)開展、規(guī)那么交易。重點改造和建立我市全國性和區(qū)域性批發(fā)市場，通過技術(shù)改造，使之進步現(xiàn)代物流技術(shù)交流程度和管理程度，逐步形成交易功能強、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。工程的建立目的完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會得到各級政府的大力支持。4、綜上所述，社會經(jīng)濟開展和運行勢態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，工程經(jīng)營方針與各級政府對于開展大市場的思路相符，該工程將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為工程的運作提供了可靠的經(jīng)濟及社會政策保證。一、市場及競爭對手分析^p1.市場分析^p(1)社會購置力分析^p。國民經(jīng)濟增長穩(wěn)中加快，經(jīng)濟效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進步改善。1999年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額263.2億，同比增長10.1%。城鄉(xiāng)市場分別實現(xiàn)不同程度的開展，市區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額230.1億元，增長11.2%;縣及縣以下實現(xiàn)社會消費品零售總額13.1億元，增長4.5%;吃、穿、用商品銷售分別增長9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，預(yù)計城市居民人均可支配收入達4950元，增長61%;全市農(nóng)民人均純收入可達2870元，增長19.7%。(2)消費傾向分析^p根據(jù)統(tǒng)計資料，從1997年以來，市城鄉(xiāng)居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活程度的不斷進步，消費觀念發(fā)生了根本性的變化，消費呈現(xiàn)快速、安康、簡便、多樣、專業(yè)化的趨勢。人們對服裝消費的需求，特別是對高檔次、專業(yè)效勞、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。1998年投向穿著類的零售額為106.8億元，比1997年增長11.3%，1999年為132.8億元,比上年增長12.6%，占社會消費品的零售總額確實22.6%。(3)市場容量分析^p各類商品市場交易活潑，截止1998年，全市各類市場達533個，其中消費資料市場71個，消費市場462個。全市各類市場成交額556億元，同比增長4.2%。超億元市場55個,其中消費品市場46個;超10億元市場8個，其中多數(shù)為消費品市場，例如，五賽市場交易額已達110億元以上?？傊黝愂袌鲆呀?jīng)成為城鄉(xiāng)居民消費和生活購物的主要場所和空間，也培養(yǎng)了"東光批發(fā)市場"潛在客戶群體。上述分析^p說明，消費增長平穩(wěn)有序，需求有所上升，社會購置力正在以較快的速度增長，為該工程的開展提供了堅實的市場根底。并且隨著生活程度不斷進步，居民正在脫離原來的消費傳統(tǒng)，步入更高的消費層次，人們將更多的消費的在"穿"上，而且追求更有個性的高質(zhì)量的服飾(個性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場來)居民消費程度的進步和消費習(xí)慣的改善，為工程提供了可靠的顧客來。2、競爭對手分析^p"東光批發(fā)市場"的根本定位為全國一流的實行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)效勞的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心?；诖?，該工程構(gòu)成市場競爭接觸點的有這樣幾個目的。(1)白雪春天--從事服裝(成衣)零售。所經(jīng)營的品牌知名度較高，與"東光批發(fā)市場"競爭承租業(yè)戶;(2)五賽市場--服裝(本錢)、布料(輔料)批零，所經(jīng)營的服裝、布料檔次混雜且主要對外埠具有較強的輔射力，與"東光批發(fā)市場"競爭的也是承租業(yè)戶;(3)遼展--服裝(成衣)以休閑裝、運動裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營的是東南沿海"三來一補"企業(yè)為消費外單而余下的尾貨，進貨本錢較低，市場競爭力較強，與"東光批發(fā)市場"競爭的是最終的消費者。盡管存在競爭對手，但東光批發(fā)市場仍然有足夠的優(yōu)勢立于不敗之地。其一，白雪春天和五賽市場雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢，但五賽市場不是服裝專營市場，缺乏專業(yè)優(yōu)勢;它們只經(jīng)營服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一;個別攤主以次充好，損害了市場形象;其二，二者離東光批發(fā)市場較遠，商圈不會重疊;其三，光展等其它小市場雖有價格優(yōu)勢，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成"東光批發(fā)市場'的競爭對手。鑒于此，"東光批發(fā)市場"工程在功能規(guī)劃上只要與上述競爭對手進展錯位設(shè)計，不進展迎頭競爭，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的效勞贏得顧客，就要減低競爭風(fēng)險，加大投資回報，獲取行業(yè)競爭優(yōu)勢。二、工程立地條件分析^p1、地理位置"東光批發(fā)市場"處在市三大商業(yè)區(qū)之一的商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是按照開展區(qū)域經(jīng)濟思路建立地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場體系力度建立，于1998年重點改造完成的。該位置享有商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交車通行市區(qū)及郊區(qū)，車程短，運力強，具有較強的輔射才能。從西鄰的長江街至市的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，如今為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦施行，那么北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)時機將更為廣闊。因此，該工程具有優(yōu)于五賽市場、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五賽市場由于市場占地過于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活潑時亦是交通堵塞最嚴重的時刻，從而影響其今后的開展后勁。2、合配套設(shè)置除"東光批發(fā)市場"工程本身具有的配套設(shè)置外，該工程所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也非常完備。如北側(cè)距該工程1000米有大型綜合百貨店銀泰市場;南側(cè)有中型店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行副食，西式快餐店麥當(dāng)勞、肯得基，中式快餐店"小土豆"'老四季面條"，許家雞味抻面;金龍建筑裝飾市場、家具大賣場距此也僅XX米;建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營業(yè)網(wǎng)點密布左右?？傊?，已形成了良好的社會商業(yè)環(huán)境和氣氛，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢。3、客流量分析^p總之，根據(jù)區(qū)人口數(shù)、人員構(gòu)造及客流量已大大超過同時段的其他競爭對手來看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說明該工程所處的地理位置非常優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的根本條件。東光批發(fā)市場工程附近客流量圖例(車流不計)測算地點與東光工程間隔測算時間客流量(次/分鐘)銀光百貨1000米XX年10月13日14：0098北太輕工500米XX年10月13日15：00122北太書店500米XX年10月14日10：00120北太商場800米XX年10月14日11：00133麥當(dāng)勞快餐店800米XX年10月14日10：0092三、工程經(jīng)營管理1、功能規(guī)劃全國一流的實行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)效勞的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心。攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置攤位3000個。f1(地上一層)：進口、國產(chǎn)布料批零銷售及服裝(制服)加工訂制：f2(地上二層)：服裝(成衣)批零銷售;f3(地上三層)：服裝(成衣)批零銷售;2、工程硬環(huán)境(1)該工程從設(shè)計的主導(dǎo)思想上注重空間流暢的行為學(xué)理念?？傮w布局具有較強的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個主通行口，另設(shè)貨物進出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部;(2)在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透;(3)每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處;(4)各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動報警、噴淋設(shè)施;(5)設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備;(6)采用雙回路供電;(7)設(shè)置電子保安系統(tǒng);(8)設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運代辦;(9)裝修標(biāo)準(zhǔn);外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門;內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶;衛(wèi)生間：三酒店標(biāo)準(zhǔn)。3、工程經(jīng)營管理(1)經(jīng)營管理策略：借助于東光集團的綜合功能，將物業(yè)管理與商業(yè)效勞嚴密結(jié)合，采用國際化的商業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)，通過計算機管理系統(tǒng)為商戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的效勞，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點宣傳顧客(承租業(yè)戶)滿意。(2)經(jīng)營管理形式：對經(jīng)營利潤實行目的管理，把"企業(yè)目的"、"部門目的"和"個人目的"親密聯(lián)絡(luò)起來，到達同徑效果，使下接目的能保證上位目的的完成。也就是說形成開發(fā)投資者、目的管理者、詳細承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)那么下的"一榮俱榮、一損俱損"利益關(guān)系。見以下圖：4、采用計算機管理系統(tǒng)進展管理計算機已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)的管理工作中，"東光批發(fā)市場"的計算機管理系統(tǒng)將應(yīng)用于招商、物業(yè)、商戶、合同、收費、工商管理和物流配套管理上，根本涵蓋了所有的業(yè)務(wù)流程。通過標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的管理方式，樹立"東光批發(fā)市場"的高檔次市場形象。總之，"東光批發(fā)市場"工程須在投資者對整個工程進展充分掌控的前提下通過具有較高程度的經(jīng)營管理機構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)才能在運營上對根本業(yè)績、商品定位、招商會談、銷售促進、人員管理的方面制定非常理性和持續(xù)開展的方案;確立具有操作性的流程和規(guī)那么使各項業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財務(wù)、商品和賣場管理按既定流程規(guī)那么推動和開展。四、工程市場策略1、招商渠道f1(地上一層)的租用者應(yīng)該是：(1)原南二市場布料市場業(yè)戶;(2)五賽市場、西柳市場業(yè)戶;(3)北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場從事服裝加工業(yè)戶;(4)原在市內(nèi)各大型市場(商業(yè)城、中興--春城商業(yè)大廈)從事服裝加工業(yè)戶;(5)品牌廠家(黎富、富田洋服、賽詩哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等);(6)散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。f2、f3(地上二、三層)的租用者應(yīng)是：(1)在白雪春天中從事下等品牌經(jīng)營，由于無法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶;(2)在五賽市場中從事較高檔次品牌，但由于五賽市場整體定位較低而無法吸引較高層次購置力的業(yè)戶;(3)在北行輕工市場、北行市場中經(jīng)營，但因整體管理程度過低而無法獲得較高業(yè)績的業(yè)戶;(4)在市內(nèi)各大型商場經(jīng)營的品牌，方案進駐(北行)商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過長而無法進駐的業(yè)戶;(5)其客觀存在新生品牌，極具擴張性，方案在較短時間內(nèi)占領(lǐng)較大市場份額的業(yè)戶。2、招商方式：租賃形式根據(jù)白雪春天(每個單位--9平方米6000元/月)、五賽市場(每個單位--9平方米4500元/月)，建議檔口費為每個單位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。合作形式：對于可以一次性租賃3000--5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。專賣代理：針對國內(nèi)或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷;從而創(chuàng)立東光春天工程的自營品牌。3、市場推廣根據(jù)東光批發(fā)市場工程的目的客戶，以如下手段予以市場推廣(與該工程工程籌備同時開場)：(1)形象宣傳--著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點，予以宣傳;(2)實用宣傳--針對承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳;(3)媒體宣傳--以《春城晚報》、《及時晚報》、《華報》、《商報》及桐城、春城電視臺為主要媒體展開多渠道宣傳，突出"置業(yè)首選、黃金升值"的賣點;(4)公關(guān)活動。五、工程經(jīng)濟效益分析^p1、工程的盈虧平衡分析^p本錢工程明細表固定本錢工程金額變動本錢工程金額上交租金前期推廣費管理費用(工資、辦公費等)1500萬元100萬元294萬元稅金及附加2131.2元合計1894萬元2131.2元總固定本錢=上繳租金+前期推廣費+管理費用(工資、辦公費等)=1500+100+294=1894萬元上繳租金：1500萬元/年。前期推廣費：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費用，計100萬元。工資：按月平均工資1000元/人月計，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計年工資總額276萬元。辦公費用：15000元/月，全年共18萬元?？傋儎颖惧X=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%=2131.2元保本點出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個攤位實現(xiàn)目的利潤1000萬元的出租攤位數(shù)：攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個攤位租金收入和本錢(萬元)2、有關(guān)敏感性分析^p固定本錢增加10%，利潤將下降19%;每個攤位租金增加10%，利潤將增加30%;攤位數(shù)增加10%，利潤將增加29%。從以上分析^p可以看出，只要出租522個攤位便可實現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個攤位9平米計，共4698平米，只占總面積的16%;而只要出租798個攤位，就可實現(xiàn)利潤1000萬元，而798個攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實現(xiàn)1000萬元的利潤是可行的。六、結(jié)論地處市三大商業(yè)區(qū)之一--商業(yè)區(qū)的東光批發(fā)市場，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的效勞功能和先進的管理手段，以正在逐漸上升的宏觀經(jīng)濟形勢和迅速增長的社會購置力、市場需求作保證，必將產(chǎn)生非常良好的經(jīng)濟效益。即使規(guī)劃出租攤位只實現(xiàn)1/4可實現(xiàn)贏利1000萬元的目的。因此，該工程在經(jīng)濟效益上是可行的。在社會效益方面，該工程的實現(xiàn)，一是能促進市商品批零市場的進一步完善;二是能促進人們消費程度的進步，從而拉動經(jīng)濟增長;三是滿足人們多層次的物質(zhì)生活需要，進步人們的物質(zhì)生活質(zhì)量;四是增加社會就業(yè)，服裝城需要大量管理人員和效勞人員，可解決大批下崗人員再就業(yè)問題。從該工程的社會背景、市場條件以及經(jīng)濟和社會性效益分析^p中，可以得出這樣的結(jié)論，即以年租金1500萬元的價格，經(jīng)營東光批發(fā)市場是完全可行的。七、施行結(jié)果"東光批發(fā)市場"工程經(jīng)營可行性報告得到各方批準(zhǔn)，目前已進入施行階段。進展如下：1、工程籌備小線已搭建;2、已按工程選址確立規(guī)劃用地，即期開工;3、先期建立資金已到位;4、計算機管理系統(tǒng)已經(jīng)全面啟用;5、招商工作已開展。籌劃書:工程籌劃書前言通過對潤業(yè)苑工程的初步分析^p，我們感到這將是一個可塑性非常強的工程，通過專業(yè)的營銷和籌劃操作，它不但可表達出開發(fā)商的實力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨樹一幟。我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)歷，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)詳細資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷籌劃報告，以饗貴司慧眼。眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營銷管理目錄一、市場背景二、工程分析^p三、工程定位四、客定位五、產(chǎn)品建議六、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行九、公司簡介十、合作形式一、市場背景濟南房產(chǎn)市場日趨標(biāo)準(zhǔn)，整體處于上升態(tài)勢，在市場開展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：(一〕九九年之前，被動銷售的暴利階段：客特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購置存在一定盲目性。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客心理及市場開展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排擠。工程特征：產(chǎn)品形式單一〔多層為主〕，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征〔集中在千佛山周邊〕。銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。〔二)XX年以后，振蕩中走向標(biāo)準(zhǔn)的過渡階段客特征：客層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷籌劃理念逐漸承受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開場注重客需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的道路靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好開展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資進展統(tǒng)一管理，地價開場上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一局部資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。工程特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場承受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：1、客戶需求的變化能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、平安性、私密性方向轉(zhuǎn)變。對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的根本根底上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的進步，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。2、市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位開展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層開展較快，并逐漸為市場所承受。其中：小高層開展分三個階段：〔1〕以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷形式并進展包裝籌劃，注重了前期宣傳，引起宏大沖擊，前期銷售到達良好的效果?！?〕以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進入劇烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。〔3〕市場以客的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向開展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。3、開發(fā)商的變化趨勢開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一形式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。營銷方面：競爭的劇烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性籌劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，理解客戶心態(tài)。二、工程分析^p1、根本情況：本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid〔科技商務(wù)中心區(qū)〕山大路，這是市政府的重點工程，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個開展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力宏大。2、區(qū)域消費才能分析^p：經(jīng)濟程度：整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。3、客定位：由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客面相對狹窄，根據(jù)客所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差異作如下分析^p：〔一〕本地客：此類客為本案客之根底，且為先期客之主力，我司認為主要有以下類型：私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟根底，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的承受度，但有著冷靜的考慮與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、平安、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點，追求高品味的生活氣氛，以突顯自己的價值。這局部客對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。年青成功人士：此局部人有著靈敏的考慮、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客主要選擇小戶型，但比例有限。小結(jié)：本地客大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求?！捕惩獾乜痛祟惪褪潜景竿瓿烧w銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。外資企業(yè)駐濟高層管理人士：參加wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客開發(fā)的重點。三、工程定位本案位于濟南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在將來市場競爭中占有其它樓盤難以比較的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。綜上所述，在本案目的客中，主要需求點有以下幾方面：1、地理位置優(yōu)越。2、交通動線充足。3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。4、社區(qū)規(guī)劃合理。5、智能化程度高。6、有強大的升值潛力。7、戶型實用、舒適。五、產(chǎn)品建議由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內(nèi)部設(shè)施進一步提升本案所處的層次，詳細建議如下：〔一〕社區(qū)配套設(shè)施1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。b室溫平衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨立調(diào)節(jié)控制，具有健身功能。c輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、干凈。d便于設(shè)落地窗。2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設(shè)消防電梯，公共場所安裝自動感應(yīng)裝置，隨時監(jiān)測火情。4、信息系統(tǒng)有線：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd插口。網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，裝備整套高級廚具，純潔水入戶。6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆?！捕潮景付鄬由虡I(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂?！踩惩饬⒚娌牧霞邦伾ㄗh采用高級涂料，顏色采用三段式，底部局部用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易查出，而用面磚那么不易查出。b棕色和赭石色最能表達本案的層次感與時代感，整體的暖色彩搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺?！菜摹尘G化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原那么上小區(qū)整體走小而精的道路，通過精致的小景，襯托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株互相搭配，互相組合。以獨具特色的園林風(fēng)格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象?！参濉骋?guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建立，把安康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責(zé)的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可?！擦硲粜驮O(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)考慮消費者的實際購置才能和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100——180平方米之間，適當(dāng)保存200——250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場消費的實際去化才能根底上。〔七〕戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。六、推案策略〔一〕售樓處選址：我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建立、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。理由：〔1〕該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客潛力?！?〕人員流動量大，易擴大知名度?！?〕交通動線興旺，方便客戶咨詢。缺點：投入費用高?！捕惩瓢覆僮麟A段及操作目的本案操作由期房開場，我司建議將本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。理由：〔1〕本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大?！?〕中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。理由：價格是整個營銷策略中極期重要的一局部，如整個階段的價格銜接不好，將導(dǎo)致整個工程的失敗〔如大明翠庭因價格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。〕第二階段：建立品牌，在立足于本地客的根底上，拓展客面，創(chuàng)造相對較高的利潤。理由：〔1〕第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。〔2〕在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客，那么將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第三階段：獲取利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象進步至更高層次?！踩硟r格策略目前市場競爭劇烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價風(fēng)格整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進展進展微調(diào)，在出零、主體封頂、開工三個階段作大的提升，以拉動市場。整體操作完畢后，將均價控制在3500元/平方米，詳細推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。七、廣告策略〔一〕主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比較，本案由期房開場銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶承受，產(chǎn)生共鳴，那么引起市場沖擊相對容易?！捕掣麂N售期訴求1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進展先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈敏的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。理由：〔1〕可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)?！?〕可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂路f度，沖擊力持久?！踩硰V告媒體選擇1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。2、報紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進展引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進展沖擊3、車體——主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。4、電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。5、三維動畫——提早展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步進步開發(fā)商的品牌力度。八、操作執(zhí)行安排我司以多年的籌劃代理經(jīng)歷，總結(jié)出一套嚴謹?shù)墓こ滩僮髁鞒?。完全建立在市場根底上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的籌劃創(chuàng)意充分演繹。〔一〕前期市調(diào)階段〔第一階段〕第一階段人員安排1、市場研究分析^p環(huán)境研究分析^p工程地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研市場消費傾向調(diào)研分析^p市調(diào)員1員，籌劃員1名市調(diào)員1員，籌劃員1名市調(diào)員2員，籌劃員1名市調(diào)員2員，籌劃員2名2、市場調(diào)研成果總結(jié)專案組動腦會議后，市調(diào)負責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié)3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議4、營銷方向與設(shè)想〔開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議〕5、籌劃報告綱要專案籌劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對本案進展詳