體育地產(chǎn)項目前期規(guī)劃報告解析

XX運動產(chǎn)業(yè)規(guī)劃報告目錄HYPERLINK\l"_Toc280985088"第一章項目簡介3HYPERLINK\l"_Toc280985089"1.1項目概況3HYPERLINK\l"_Toc280985090"1.1.1項目名稱3HYPERLINK\l"_Toc280985091"1.1.2項目性質(zhì)3HYPERLINK\l"_Toc280985092"1.1.3項目建設位置3HYPERLINK\l"_Toc280985093"1.1.5投資規(guī)模3HYPERLINK\l"_Toc280985094"1.2項目規(guī)劃內(nèi)容3HYPERLINK\l"_Toc280985095"1.3項目建設背景及依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc280985096"項目建設背景3HYPERLINK\l"_Toc280985097"項目建設依據(jù)4HYPERLINK\l"_Toc280985098"第二章項目市場分析4HYPERLINK\l"_Toc280985099"2.1項目市場分析4HYPERLINK\l"_Toc280985100"山地高爾夫項目4HYPERLINK\l"_Toc280985101"騎士俱樂部項目18HYPERLINK\l"_Toc280985102"其他山地運動項目19HYPERLINK\l"_Toc280985103"2.2本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析——SWOT分析19HYPERLINK\l"_Toc280985104"2.3項目需求分析22HYPERLINK\l"_Toc280985105"2.4項目前景分析23HYPERLINK\l"_Toc280985106"第三章項目選擇26HYPERLINK\l"_Toc280985107"3.1選擇原則26HYPERLINK\l"_Toc280985108"3.2項目思路27HYPERLINK\l"_Toc280985109"3.3重點項目28HYPERLINK\l"_Toc280985110"山地高爾夫28HYPERLINK\l"_Toc280985111"騎士俱樂部37HYPERLINK\l"_Toc280985112"山地自行車38HYPERLINK\l"_Toc280985113"山地素質(zhì)拓展俱樂部39HYPERLINK\l"_Toc280985114"其他戶外運動體驗40HYPERLINK\l"_Toc280985115"第四章投資與效益分析40HYPERLINK\l"_Toc280985116"4.1投資分析40HYPERLINK\l"_Toc280985117"4.1.1山地高爾夫產(chǎn)業(yè)投資40HYPERLINK\l"_Toc280985118"4.1.2其他運動體系投資45HYPERLINK\l"_Toc280985119"4.2效益分析45HYPERLINK\l"_Toc280985120"4.2.1經(jīng)濟效益分析45HYPERLINK\l"_Toc280985121"4.2.2社會效益分析49HYPERLINK\l"_Toc280985122"第五章保障體系50HYPERLINK\l"_Toc280985123"5.1組織保障50HYPERLINK\l"_Toc280985124"5.2政策保障50第一章項目簡介1.1項目概況1.1.1項目名稱XX運動體系（山地生態(tài)公園）規(guī)劃1.1.2項目性質(zhì)新建1.1.3項目建設位置XX生態(tài)公園位于上街區(qū)南部山區(qū)，距上街城區(qū)約10公里，覆蓋峽窩鎮(zhèn)西林子、東林子、營坡頂、楊家溝、老寨河等5個行政村，五云山目前是離鄭州市區(qū)最近的山，五云山屬于淺山，腹地11平方公里，主峰迎坡頂海拔588米，北與黃河相望，西與佛山呼應。交通十分便利，臨近鄭少、鄭洛、繞城三條高速公路，連通G310國道、S232省道，距離鞏義、登封、鄭州市區(qū)及新鄭機場都在一個小時車程之內(nèi)。五云山常年景色秀美，群山巍峨跌宕起伏，游人至此，云彩拂面，清風拂耳，宛入仙境，是城市高端人士休閑度假的好去處。1.1.5投資規(guī)模XX生態(tài)公園項目計劃總投資約1.5億元人民幣。其中包括高爾夫項目、馬術俱樂部、山地自行車、素質(zhì)拓展俱樂部以及其他運動項目。1.2項目規(guī)劃內(nèi)容借助XX生態(tài)公園優(yōu)美的環(huán)境和獨特的地形，XX運動產(chǎn)業(yè)擬規(guī)劃包括山地高爾夫、騎士俱樂部、山地自行車運動、山地素質(zhì)拓展、山地越野、山地滑翔、山地狩獵場、球類運動等項目，擬將五云山打造成鄭州近郊山地運動體驗的最佳場所，打造五云山特有的莊園運動體系。1.3項目建設背景及依據(jù)1.3.1項目建設背景（1）符合國家、河南省的產(chǎn)業(yè)政策山地戶外運動作為一項新興的體育運動，近年來在我國迅速發(fā)展，中國登山協(xié)會2006年1月正式宣布，山地戶外運動被國家體育總局設立為正式開展的體育項目。國家體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要（2009年）明確提出要充分調(diào)動各方面的積極性，發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)。發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)應主要依靠社會各方面的力量，不能過多地依賴國家投資，要堅持“誰投資、誰所有、誰獲益”的原則，打破地區(qū)、部門和所有制界限，鼓勵社會各界投資興辦體育產(chǎn)業(yè)，有關體育行政部門要充分提供咨詢、服務、優(yōu)惠政策等條件。XX生態(tài)公園大力發(fā)展戶外運動產(chǎn)業(yè)符合國家體育政策要求。（2）城市居民有強烈的戶外體育需求欲望據(jù)估計，2010年我省生產(chǎn)總值預計達到22270億元，年均增長12.5%，穩(wěn)居全國第五位和中西部首位，人均生產(chǎn)總值達到23440元。2009年鄭州市人均GDP為44000元，折算為6451美元。從國際標準來看，人均GDP達到4000美元為富裕。當人民的生活變得富裕以后，會更注重對健康和休閑的需求，會更加追求高品質(zhì)的生活。隨著城市生活愈加擁擠，城市居民更傾向于到郊外去參加體育運動，這是本項目建設的另一大背景。1.3.1項目建設依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（2）建設部《城市規(guī)劃編制辦法》（）（3）建設部《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（5）《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（6）《建筑設計防火規(guī)范》（7）《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》（8）地方規(guī)劃部門對地塊設計的詳細規(guī)定第二章項目市場分析2.1項目市場分析XX運動項目擬打造以山地高爾夫為主體，騎士俱樂部、山地自行車、素質(zhì)拓展俱樂部為輔的山地運動體系，為游人提供最大的舒適和快樂。因此，規(guī)劃報告中我們將重點分析投資最大、影響最大的高爾夫項目。2.1.1山地高爾夫項目高爾夫運動最早起源于十五世紀蘇格蘭，由當?shù)啬裂蛉嗽诜拍習r發(fā)明的擊打運動。時至今日，標準的高爾夫球場一般包括18個洞穴、TEE臺、障礙物、及果嶺。GOLF的每一個英文字母都代表一個含義，G代表綠色green、O代表氧氣oxygen、L代表陽光light、F代表散步foot（也代表friendship）。高爾夫是一項具有特殊魅力的運動，它使人們可以在天然優(yōu)雅的自然環(huán)境中，鍛煉身體，陶冶情操。1755年，世界上第一家高爾夫球俱樂部在蘇格蘭成立，即圣安德魯斯皇家古老俱樂部。自1860年英國舉辦第一屆高爾夫公開賽到今天，高爾夫已有150年的歷史了。1984年，高爾夫運動傳入中國，在廣東中山建立了全國第一家高爾夫溫泉鄉(xiāng)村俱樂部。1985年4月，中國高爾夫球協(xié)會在北京正式成立。2009年10月9日在國際奧委會第121次全會上，高爾夫球運動正式通過申請重返奧運會賽場。（1）我國高爾夫產(chǎn)業(yè)總體分析2009年我國營業(yè)中的高爾夫設施共有357家，共7772個球洞，折合約432個18洞標準球場，分布在國內(nèi)29個省、自治區(qū)、直轄市（數(shù)據(jù)未包括我國的港澳臺地區(qū)的統(tǒng)計數(shù)字）。我國的高爾夫設施總數(shù)占全球31548家高爾夫設施總數(shù)的1.1%，占亞洲3785個高爾夫設施的9.2%。表2-120099年中國高爾爾夫球場分布布地區(qū)數(shù)量/個占全國比重(%))地區(qū)數(shù)量/個占全國比重(%))地區(qū)數(shù)量/個占全國比重(%))廣東9225.84云南92.53黑龍江20.56北京5415.17香港71.97內(nèi)蒙古20.56上海246.74重慶61.69陜西20.56江蘇236.46廣西51.40山西20.56海南226.18湖南41.12新疆20.56山東185.06湖北51.12澳門20.56河北143.93安徽41.12貴州10.28天津143.93四川30.84西藏00浙江113.09江西30.84甘肅00遼寧113.09河南30.84寧夏00福建102.81吉林20.56青海00注：不含我國臺灣灣地區(qū)2009年全國約有30萬高爾夫核心人口，全年全國高爾夫球場累計產(chǎn)生了872萬的總打球輪次，平均每一個18洞球場為20185輪次，但這數(shù)字與世界高爾夫發(fā)達地區(qū)相比還有很大的差距。當前美國擁有大約15000個18洞標準球場，1200～1300萬核心高爾夫人口，年打球達到4.981億輪次。美國2008年平均每18洞高爾夫設施的打球輪次為30000輪次，最高峰值出現(xiàn)在1988年，達到40400輪次。2009年的世界金融危機影響了全球的高爾夫行業(yè)，但高爾夫在中國仍然表現(xiàn)出了足夠的發(fā)展活力。相比2008年，2009年國內(nèi)球場數(shù)量的增長率為11.5%，而高爾夫核心人口的增長率則為22.7%。在我國現(xiàn)階段，青少年高爾夫運動的發(fā)展還非常緩慢。年齡在18歲以下的青少年高爾夫參與者的比例甚至不到4%，據(jù)測算，這一群體的數(shù)量目前在3萬人以下。而美國的青少年高爾夫運動參與者人數(shù)眾多。年齡在5～11歲的兒童共有280萬人，而年齡在12～17歲的青少年有330萬人。雖然這些人目前對于高爾夫的經(jīng)濟以及打球輪次的影響相當有限，但是他們確是高爾夫產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的潛在推動力。2009年，離開奧運會一個多世紀之后，高爾夫重新成為奧運的正式比賽項目。中國高爾夫借助于奧運會的影響在中國得到發(fā)展，重新被定義為體育行業(yè)的中國高爾夫?qū)⒂锌赡芙鉀Q包括“名分”、用地、稅收等歷史遺留問題而被規(guī)范和發(fā)展。隨著作為奧運項目的高爾夫在中國的實況轉(zhuǎn)播，會讓更多的人了解高爾夫、熱愛高爾夫、參與高爾夫。圖2-1中國各省市高爾夫設施分布情況由圖2-1可以看到，高爾夫球場的數(shù)量與當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展程度有非常密切的關系，目前，球場主要集中于珠三角、長三角、京津唐三大經(jīng)濟圈，廣東作為改革開放的前沿陣地，擁有的球場數(shù)量接近占全國總量的1/5。同時，由于海南、云南擁有非常豐富的旅游資源，加上地方政府的大力支持，目前也正醞釀或嘗試高爾夫旅游的發(fā)展，球場數(shù)量也相對較多，而中西部地區(qū)目前球場數(shù)量較少。圖2-2中國各省市高爾夫基本情況統(tǒng)計通過以上對18洞球場的分布，以及2009年度全國球場和全年打球總輪次分布的統(tǒng)計圖表可以看出，高爾夫三分天下的基本格局沒有改變。環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)的球場占全國球場總量的60%以上，打球輪次則占全國打球總輪次的80%以上。這種區(qū)域性的發(fā)展不均衡自然與地方的經(jīng)濟發(fā)達程度息息相關，但確實也制約了這項運動在全國范圍內(nèi)的均衡發(fā)展。（2）我國高爾夫行業(yè)分析——STEEP分析STEEP分析是指通過對行業(yè)所處的社會環(huán)境（Social）、技術環(huán)境(Technological)、經(jīng)濟環(huán)境(Economic)、生態(tài)環(huán)境（Ecological）及政治法律環(huán)境（Political-legal）五方面環(huán)境進行綜合分析，判斷行業(yè)所在的大環(huán)境，從這些環(huán)境的發(fā)展變化來預見和判斷市場發(fā)展對行業(yè)的機會和威脅，為行業(yè)的發(fā)展提供有力的依據(jù)。自1984年，高爾夫球運動正式進入中國以來，高爾夫行業(yè)的外部環(huán)境不斷發(fā)生變化，其中社會環(huán)境因素、技術環(huán)境因素、經(jīng)濟環(huán)境因素、生態(tài)環(huán)境因素、政治環(huán)境因素最為關鍵。因此，通過SPEET框架模型的構(gòu)建，對高爾夫行業(yè)宏觀環(huán)境進行系統(tǒng)和直觀的分析，進而對高爾夫行業(yè)的發(fā)展前景進行預測，并尋求行業(yè)發(fā)展機會。圖2-3STEEP分析模型圖◆政治法律環(huán)境（Political-legal）政治法律環(huán)境是指對行業(yè)經(jīng)營活動具有實際和潛在影響的政治力量或有關的政策、法律及法規(guī)等因素形成的環(huán)境。自1984年高爾夫行業(yè)進入中國以來，政府對高爾夫行業(yè)的政治態(tài)度大致可以分為兩個階段。第一階段為1984年開始到2004年，高爾夫行業(yè)發(fā)展初期，由于高爾夫運動首次引入中國，政府在行業(yè)的監(jiān)管方面缺經(jīng)驗，因此政府對高爾夫行業(yè)的發(fā)展采取放任的態(tài)度。監(jiān)管的缺失及立法不完善，導致195家高爾夫在建球場中僅有5%經(jīng)過國家國土資源部進行批準。第二階段為2004年開始至今。2004年，國家開始加大對高爾夫球場的監(jiān)管力度，對2004年之前建造的高爾夫球場進行清理和規(guī)范。在法規(guī)方面,國務院于2004年1月10日公布國辦發(fā)〔2004〕1號文件《國務院辦公廳關于暫停新建高爾夫球場通知》。通知中明確規(guī)定，暫停新建高爾夫球場的審批，清理已建、在建高爾夫球項目，規(guī)范已建高爾夫球場運營。在稅收政策上，國家稅務機關將高爾夫行業(yè)劃分為娛樂業(yè)，收取高達23%營業(yè)稅和文化事業(yè)附加。行業(yè)資料顯示，國內(nèi)十八洞球場的投資成本平均為1.53億元，一家高爾夫球場一般需要購買1200畝左右的用地，加上場地建設費、會館建設費、球場維修費等約需要3億元。而球場維持一年的固定費用在800萬至1000萬元左右，加上23%的高稅費，使球會資金回收速度減慢，80%的高爾夫球會現(xiàn)金流出現(xiàn)問題?！艚?jīng)濟環(huán)境(Economic)經(jīng)濟環(huán)境是指對行業(yè)外部的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、資源狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平以及未來經(jīng)濟走勢等經(jīng)濟環(huán)境。進入21世紀以來，我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的增長，人民的生活水平不斷提高。據(jù)中國國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2004年開始到2008年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持在9%以上，居民消費水平從人均4925元上升到人均8183元，城鎮(zhèn)居民消費水平由人均8679元提高到人均13526元。2009年，國家開始實行消費刺激政策，居民消費信心和消費能力進一步提升，家電、汽車、文化、娛樂等消費保持平穩(wěn)快速增長。2010年，中國經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然較強，經(jīng)濟仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)快速增長的有利條件，消費需求將會維持強勁擴張。根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值為49092.81億美元，僅次于日本50730.45億美元，排名世界第三。在高爾夫運動的普及率方面，我國的球場數(shù)不足500個，是日本的五分之一，美國的四十分之一。綜合分析，我國高爾夫行業(yè)的發(fā)展僅處于初級階段，高爾夫行業(yè)普及率與我國的整體實力不相匹配。圖2-4我國國民生產(chǎn)總值（2005-2009）圖2-5居民消費水平(2004-2008)表2-2各國家高爾夫行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表國家地區(qū)GDP（億美元）球場數(shù)量（座）球場密度（平方公里/座）打球人口/總?cè)丝诳冢ㄈf）美國142646200004683000/250000日本4923825001511600/120000韓國9470400294500/48000中國4401650028600300/1300000◆社會環(huán)境（Social）社會環(huán)境分析是指通過對行業(yè)所在社會中成員的價值觀念社會習慣、收入水平及消費結(jié)構(gòu)等因素進行分析，從而了解市場需求及消費行為。隨著我國經(jīng)濟的不斷增長，人們在精神文化方面的追求也不斷提高。據(jù)統(tǒng)計，2008年我國全年消費性支出中教育文化娛樂服務支出占總支出的12.08%，排名第三，僅次于交通通信支出。2007年我國城鎮(zhèn)居民收入人均13786元，到2008年我國城鎮(zhèn)居民人均收入為15781元，增長了14%。居民收入的快速增長，促進居民消費水平的提高的同時，也改變了居民的消費觀念和消費結(jié)構(gòu)。圖2-6我國居民消費支出結(jié)構(gòu)（2008年）◆技術環(huán)境(Technological)技術環(huán)境分析是通過對行業(yè)相關的技術要素、新興技術、新工藝的進行分析，從而了解行業(yè)的發(fā)展趨勢及技術的應用前景。高爾夫行業(yè)的技術核心主要運用在高爾夫場地建設的選址及水資源利用的問題。目前，我國高爾夫行業(yè)已突破在垃圾處理場或荒地上建造高爾夫球場的技術問題。例如，合肥市清溪路垃圾填埋場綜合整治后，在原址新建高爾夫球場。對于水資源利用問題，高爾夫球場不但應該加大有效節(jié)水技術的開發(fā)，還應積極尋求替代水源如雨水或河水灌溉草坪，這樣不僅可以保護節(jié)省水資源，還可以通過草坪草的自然過濾，減少水流中的淤泥及污染物。此外，在污水處理技術方面，用處理過的污水來灌溉草坪是當前草坪科學研究中的一個重要領域，已有草坪科研人員著手此項工作的研究。用這種處理過的污水灌溉草坪，不僅可以節(jié)省水資源，而且其中含有大量的營養(yǎng)物質(zhì)，可以減少草坪養(yǎng)護中化肥的施用。研究結(jié)果表明，處理的污水能夠成功地用來灌溉草坪，無疑會為高爾夫行業(yè)水資源的循環(huán)利用提供廣闊的前景?！羯鷳B(tài)環(huán)境（Ecological）生態(tài)環(huán)境分析是通過對行業(yè)活動與周邊生態(tài)環(huán)境相互作用進行分析，針對行業(yè)發(fā)展的不足進行改進，使行業(yè)可以進行可持續(xù)發(fā)展。高爾夫球場在改善環(huán)境、提高空氣質(zhì)量方面有不可替代的作用。高爾夫球場通過合理的土地利用，可以保護森林。在敏感的自然環(huán)境、城市和工業(yè)區(qū)之間，高爾夫球場充當著緩沖器，在雨水和地表徑流間起著自然過濾層的作用，通過草坪草及自然起伏的地形，將泥沙及一些污染物在進入水道前沉積下來，并進行過濾吸收，從而防止污染鄰近水體。高爾夫球場的建造為受到破壞的地貌提供了可行性利用的途徑，從而改善剝蝕的土壤結(jié)構(gòu)并修復受到破壞的自然生態(tài)系統(tǒng)。綜合以上五個方面的分析，可以看出，雖然在政治因素方面，高爾夫行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會受到一定的制約，但從長遠角度分析，政府的規(guī)范與監(jiān)管會使整個行業(yè)在更高的層次上得到提升。目前，國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展迅速和人民的社會文化水平不斷提高等因素都促進高爾夫行業(yè)的發(fā)展。在技術環(huán)境和生態(tài)環(huán)境方面，高爾夫球行業(yè)應化弊為利，揚長避短，真正發(fā)揮高爾夫球場保護環(huán)境、調(diào)節(jié)微氣候的功能。通過SPEET模型的分析，可以看出我國高爾夫運動在未來具有很大發(fā)展空間。（3）河南省內(nèi)競爭者分析目前河南省擁有標準高爾夫項目僅3家，分別是河南金沙湖國際高爾夫俱樂部、圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂以及河南思念高爾夫俱樂部，他們都同時位于河南省省會——鄭州市，在河南省其他城市目前無一家正式合法的高爾夫項目。圖2-7河南省現(xiàn)有高爾夫球場區(qū)位圖表2-3鄭州高爾夫俱樂部情況一覽表俱樂部名稱標準占地面積（畝）附近水域開業(yè)時間經(jīng)營模式河南金沙湖國際高爾夫俱樂部部18洞2700金沙湖2001.062008.08一般會員制圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂部18洞4200雁鳴湖2009.05一般會員制河南思念高爾夫俱樂部18洞2000黃河2005.07一般會員制河南東方金沙湖國際高爾夫俱樂部簡介河南東方金沙湖國際高爾夫俱樂部是河南省第一家高爾夫球會，占地1.8平方公里，因擁有水域面積達15萬平方米的金沙湖而得名。它位于省會鄭州東部國際經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，西臨新鄭國際機場高速公路，東接鄭州外環(huán)道及107國道。市區(qū)多條公共汽車路線可直接抵達，交通便利，地理位置優(yōu)越。俱樂部近年完善了股權(quán)變更、注冊審批、土地劃征等一系列手續(xù)。經(jīng)過大手筆的投入，對原有球道進行了翻天覆地的重建，已于2008年6月28日全新盛大開幕。球會擁有18洞72桿國際標準高爾夫球場和五星級會所。球場占地1200畝，由國內(nèi)外頂尖球場設計師和工程隊伍聯(lián)袂設計、建造，嚴格按照USGA標準。球道伴湖天成，大氣磅礴，綠草如茵，景色優(yōu)美，會所建筑面積達5000平方米。擁有VIP接待室、客房、會議廳、餐廳、球具專賣店、更衣室等設備設施，功能齊全，檔次高雅，沿湖模擬海濱浴場，建有長達500米的沙灘游泳場，在寬闊明媚的金沙湖長可開展游泳、釣魚、劃艇等多種水上游樂項目，是高尚人士度假逍遙，放松身心的必選之地。俱樂部聘請一流的高爾夫職業(yè)經(jīng)理人管理，建立現(xiàn)代企業(yè)的運作模式，組成高素質(zhì)的員工隊伍，營造良好的企業(yè)文化。以高標準的管理提供周到、細致、專業(yè)的高品質(zhì)服務。俱樂部將實行受邀純會員制，同時限額對會員嘉賓開放，在保障所有會員的權(quán)益的同時，不斷提供更多更完善的各項服務。◆圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂部簡介圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂部由圣安德魯斯國際高爾夫發(fā)展(香港)有限公司投資興建。圣安德魯斯國際高爾夫發(fā)展(香港)有限公司代表蘇格蘭圣安德魯斯皇家古典高爾夫俱樂部在中國大陸推廣、普及高爾夫運動，并與蘇格蘭愛姆伍德高爾夫?qū)W院合作開設高爾夫教育，致力于高爾夫球場設計與建造、高爾夫球會運營管理、高爾夫運動培訓、高爾夫旅游等項目。圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂部位于鄭州市區(qū)以東30公里，地處風景秀麗的雁鳴湖風景區(qū)，交通便利，距鄭州市區(qū)僅30分鐘車程。圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂部整個項目占地4200余畝，總投資為人民幣1.8億。擁有國際標準的18洞高爾夫球場，且前九洞為燈光球場，完全具備承接高水準國際賽事的能力。球道融合山地、丘陵、林地、湖泊多種風格，球場內(nèi)森林茂密、水域開闊、禽鳥和鳴，景致迷人卻又充滿挑戰(zhàn)。揮桿于此，智慧閃現(xiàn)，縱橫開闔，舉手投足間，盡顯繁華盛世的曠世豪情。俱樂部會所由獨立輕鋼別墅組成，建筑面積4000多平米，依托蘇格蘭圣安德魯斯皇家古典高爾夫俱樂部的經(jīng)營理念，會所從規(guī)劃到軟硬件落實都強調(diào)人性化的國際標準服務。會所設有中餐廳、西餐廳，五星級豪華酒店客房，品牌齊全的高爾夫?qū)Ｙu店，寬敞明亮的洗浴更衣間，特設桑拿可為您消除一天的疲勞。另于山林間開辟極具私密性的小型豪華酒店，可以滿足各種高端會議、私人酒會等商務活動的需求。在這里，無論打球休閑，還是商務招待，或是闔家歡聚，均能各適其式，盡享個性化服務?！艉幽纤寄罡郀柗蚯蚓銟凡亢喗楹幽纤寄罡郀柗蚯蚓銟凡课挥卩嵵葳轿鞅眰?cè)，鄭州黃河南岸86號黃河大觀旅游度假區(qū)，距黃河游覽區(qū)5公里，距市區(qū)20公里路程，距新鄭機場40分鐘車程，交通便捷。河南思念(國際)高爾夫俱樂部球場屬于北方平原地貌中稀缺的嶺川地貌，球道設計氣勢磅礴，宏偉流暢，具有鮮明的黃土高原風格。設計師尊重大自然，巧妙地利用了千百年來黃河沖刷而成的原始地形地貌，形成了5號道氣吞云霧深邃迷人的大峽谷，從而使得JoeF.Obringer的設計理念與原始地型地貌完美結(jié)合！整個球場四周碧湖蕩漾、青山環(huán)繞、綠草如茵，令人流連忘返。如實如畫的自然美景和順應天賦地貌而建成的球場，使競技娛樂融于天地之間，美不勝收，怡情忘憂，令您在享受揮桿樂趣之時徹底隔絕了城市的喧囂，襯托出高雅尊貴的貴族氣質(zhì)，宛如在世桃源。球場占地面積2000多畝，球道全長7216碼，國際標準18洞72桿，集森林、湖泊和丘壑于一體，設有一條河，8個湖，69個沙坑，1個水中果嶺、3個半島果嶺以及星羅棋布的樹木和丘陵，環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，險象環(huán)生。球道間最大落差近60米，高聳的山巒，讓您一覽眾山，極目千里。碧波蕩漾的小黃河，在球道間蜿蜒回轉(zhuǎn)。匠心獨具的8號雙球道設計，使得球手必須根據(jù)自己的球技特點和心態(tài)來思考進攻策略。設計師完美的設計與布局，使球場更具戰(zhàn)略性、挑戰(zhàn)性和趣味性。球場在中國北方，堪稱一流精品！思念高爾夫球場實行俱樂部會員制，2005年7月開業(yè)至今，就接納會員近200名，先后舉辦“移動杯”、“寶馬杯”等數(shù)十場比賽，在國內(nèi)引起了熱烈反響，已成為北部地區(qū)球會的一顆耀眼新星。球場用一句話概括就是“涓涓細流天上水，悠悠峽谷古河廊?！边@樣的設計，不僅使球場本身藝術性彰顯無余，更為我們的地產(chǎn)項目帶來了不可估量的經(jīng)濟價值，因為思念高爾夫球場的存在，使得黃河大觀地產(chǎn)項目成為中原地產(chǎn)界的一棵奇葩?。?）省外競爭者分析河南素有中州之稱，其所處的黃河流域，是中華民族的發(fā)源地，也是中華五千年文明歷史的發(fā)源地，經(jīng)確認的八大古都河南就占了三個（分別是鄭州、洛陽、開封）。近年隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，河南的經(jīng)濟水平也登上了一個新的臺階，連續(xù)三年GDP總值位居全國第五，是著名的人口大省、糧食大省。省會鄭州有六百萬人口，地處全國東西南北兩條大動脈——京廣線和隴海線交叉點，物流業(yè)、制造業(yè)發(fā)達，與其他產(chǎn)業(yè)一起已逐步形成龐大的經(jīng)濟支柱。周邊旅游資源豐富，名震天下的嵩山少林寺、有天下第一剎之稱的白馬寺、古代藝術寶庫龍門石窟、六朝古都開封等，都離鄭州只有一個小時的車程。鄭州星級酒店林立，各地美食匯聚，娛樂休閑去處眾多，儼然一個現(xiàn)代化的大型都市。其經(jīng)濟發(fā)展水平、城市建設水平比起周邊的河北省會石家莊、山東省會濟南、安徽省會合肥、陜西省會西安、山西省會太原都要高出一截。表2-3統(tǒng)計的我國部分省份2009年高爾夫球場數(shù)量與GDP以及人均GDP的關系。從表中可看出，河南省僅有三家高爾夫球場，其中一家合法性還存在問題。GDP排名全國第五，處于全國前列，人均GDP僅排名15。表2-4各省市市高爾夫球場場與GDP一覽表(2009年)省市球場數(shù)量GDP（億元）GDP排名人均GDP（美元）人均GDP排名河南319724.73353089.9515湖北512566.055103233.0713河北1417067.99963604.5512安徽410191.488142442.5525湖南412299.855112837.9220山東1833621.32235262.968海南221585.19282750.6822遼寧1114696.23375013.669福建1011855.088124854.1810浙江1122716.98846582.884江蘇2333478.76626437.915廣東9237775.49915861.926上海2414344.733811320.4111吉林27072.25193798.4911山西27050.38213046.816黑龍江28257.24163166.1614從表中可以看出，湖北、河北、安徽、湖南、遼寧以及福建等省份，與我省相比，無論從GDP還是人均GDP上看都不占優(yōu)勢，但這些省份的高爾夫球場（會）的數(shù)量和標準都超過河南。更為明顯的是，在一些經(jīng)濟發(fā)達或旅游大、強省，如浙江、江蘇、廣東、海南、遼寧以及上海等省份高爾夫球場（會）的數(shù)量都遠遠超過我省。我們可以看出，我省高爾夫球場（會所）的數(shù)量相對于經(jīng)濟發(fā)展水平還處于落后狀態(tài)。因此目前在我省新增高檔高爾夫球場（會所）還是很有投資價值，很有投資潛力，也能滿足更多高爾夫愛好者的需求。圖2-8我國高爾夫設施分布與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計圖從圖中我們可以更為清晰地看到，高爾夫設施與各省市的宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況密切相關，其基本特點是經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)擁有的高爾夫設施越多。然而，云南和海南作為兩個旅游大省，其高爾夫設施面向的人群更多地是外來旅游人員，因此盡管當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況一般，但擁有較大數(shù)量的高爾夫球場。河南作為一個大省，其GDP總量在全國排名第五，人均GDP在所有省市中排名第15，兩項數(shù)值均遠高于云南和海南，與此同時，河南也是一個旅游大省，每年接待的旅游人數(shù)上億，因此也具備吸引外來旅游人員參與高爾夫運動的優(yōu)勢。表2-5中部六省高爾夫設施數(shù)量表省市高爾夫設施數(shù)量GDP排名人均GDP排名河南3515湖北51013河北14612安徽41425湖南41120山西22116從中部六省市場來看，目前中部六省總高爾夫設施數(shù)僅為22家，僅僅相當于海南省一個省擁有的數(shù)量，伴隨著中部經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人們對高爾夫這種休閑運動的需求量也在逐漸增加，尤其是我省由于其特殊的地理位置和歷史積淀，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?.1.2騎士俱樂部項目目前我省騎士俱樂部項目規(guī)模較小，知名俱樂部幾乎沒有，競爭力有限，主要俱樂部為大河莊園馬術俱樂部和鄭州富景馬術俱樂部。大河莊園馬術俱樂部位于鄭邙公路24.5公里處路東，北臨滔滔黃河，西望巍巍邙山，交通便利，是16路公交車的必經(jīng)之處。四周綠林環(huán)繞，園內(nèi)芳草遍地，有四時不敗之奇花，終年不凋之珍木。莊園馬術運動訓練中心占地40余畝，投資100余萬元，是省內(nèi)首家標準燈光賽馬場。莊園還也巨資引進了一批英純血馬和混血馬，此馬不僅體型高大俊美，而且速度快、靈性高，是經(jīng)過精心培育的優(yōu)良品種。馬場將經(jīng)常舉辦賽事，讓河南人民能夠了解馬術、支持馬術、參與馬術。馬術運動訓練中心，已經(jīng)過上級主管部門批準，專業(yè)從事馬術競技運動和馬術培訓，游客也可隨時前來親自乘騎，從而親身感受駿馬奔騰的飛揚和快感。鄭州富景馬術俱樂部成立于2003年5月，位于黃河之畔的富景生態(tài)園內(nèi)，交通便利，距離鄭州城區(qū)25公里。俱樂部面積8000畝，其面積在國內(nèi)馬術俱樂部中屈指可數(shù)。俱樂部具有專業(yè)訓練場，千畝草甸；千畝野生柳林以及原生態(tài)叢林，多種野禽飛鳥遍布其中。配套有明亮的休息室，更衣室和馬具超市。俱樂部現(xiàn)擁有近百匹優(yōu)良駿馬，教練20余人，并聘請專業(yè)教練為顧客進行專業(yè)，安全的馬術指導。2.1.3其他山地運動項目目前，我省山地自行車、素質(zhì)拓展俱樂部以及其他山地運動項目上規(guī)模、有影響力的俱樂部基本沒有，相對成熟的基地較少。目前我省山地運動模式開展大多以某個景點為依托，建立運動基地或開發(fā)一些附帶項目，這些運動項目俱樂部管理能力相對較差，基本無核心競爭力。如櫻桃溝綠興生態(tài)園素質(zhì)拓展基地、洛陽重渡溝拓展訓練基地等等。2.2本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析——SWOT分析（1）優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢。XX生態(tài)公園具備良好的區(qū)位優(yōu)勢，位于上街南部山區(qū)，距上街城區(qū)約10公里。其中，五云山最為明顯的優(yōu)勢是離鄭州最近的山，另外五云山屬于淺山，腹地11平方公里，主峰迎坡頂海拔588米，是城市高端人士休閑度假的好去處，北與黃河相望，西與佛山呼應。交通十分便利，臨近鄭少、鄭洛、繞城三條高速公路，連通G310國道、S232省道，距離鞏義、登封、鄭州市區(qū)及新鄭機場都在一個小時車程之內(nèi)。基地地形及環(huán)境優(yōu)勢。XX生態(tài)公園景色優(yōu)美，是“鄭州市唯一自然山區(qū)”，腹地11平方公里，主峰迎坡頂海拔588米。原生樹木近1000萬株，樹木品種繁多，各種珍稀植物300余種，稀有鳥類20余種，負氧離子達到5000個/cm3，空氣濕度常年保持在55%左右，非常適合山地運動的開展。（2）劣勢分析政策劣勢。2004年，國務院辦公廳就已下發(fā)《國務院辦公廳關于暫停新建高爾夫球場的通知》(國辦發(fā)〔2004〕1號)。通知規(guī)定：從2004年1月10日起，地方各級人民政府、國務院各部門一律不得批準建設新的高爾夫球場項目。在此之前未按規(guī)定履行規(guī)劃、立項、用地和環(huán)境影響評價等建設審批手續(xù)而擅自開工的高爾夫球場項目一律停止建設，尚未開工的項目一律不許動工建設。已按規(guī)定批準項目建議書和可行性研究報告，尚未辦理用地或開工批準手續(xù)的高爾夫球場項目，一律暫停辦理供地和開工批準手續(xù)；對雖已辦理規(guī)劃、用地和開工批準手續(xù)，但尚未動工建設的項目，一律停止開工。同時，全面檢查清理已建、在建的高爾夫球場項目，規(guī)范已建高爾夫球場的運營。2005年12月，國務院下發(fā)《關于發(fā)布實施〈促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定〉的決定》，國家發(fā)改委則根據(jù)國務院文件精神發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2005年本)》，分別對別墅、高爾夫球場用地發(fā)布禁令。2006年12月，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2006年本)〉的通知》，兩目錄自12月12日起實行。別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、賽馬場項目等六類被明確列入禁止用地項目。2007年，《2007年全國土地利用計劃》，禁止高爾夫球場項目用地等等。這些政策對XX運動項目，尤其是高爾夫項目的開展是一個重大政策障礙?；A設施依舊薄弱。目前五云山上僅有一條主干道路，中原西路貫通還需時日，山上很多原有村莊村村通公路已經(jīng)損壞或塌方；山上引水工程仍不到位，配套措施落后等等，這些都不利于五云山的整體開發(fā)，不利于的山地運動產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。水資源短缺。XX生態(tài)公園由于歷史原因造成水資源長期短缺，原有居民基本是靠天吃飯。沒有長年地表河流湖泊，地下水是唯一的水資源。高爾夫球場的果嶺、球道、發(fā)球區(qū)必須保證長有挺拔的綠草皮，要定時灌溉，耗水量巨大，這將加重上街淡水供應負擔，加大高爾夫球場的運營成本。（3）機會分析政策有望松動?！秶鴦赵宏P于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》是以國發(fā)〔2009〕41號文的形式下發(fā)的。《意見》指出：“積極發(fā)展休閑度假旅游，引導城市周邊休閑度假帶建設。有序推進國家旅游度假區(qū)發(fā)展。規(guī)范發(fā)展高爾夫球場，大型主題公園等。繼續(xù)發(fā)展紅色旅游”和“大力培育發(fā)展具有自主知識產(chǎn)權(quán)的休閑，登山，滑雪，潛水，露營，探險，高爾夫等各類戶外活動用品及賓館飯店專用產(chǎn)品”。值得注意的是，對高爾夫一貫使用的“限制，遏制，禁止，嚴禁”等詞匯已經(jīng)改換為“規(guī)范發(fā)展”了，這是“入奧”以來中央政府首次正面提及高爾夫。同時，中高協(xié)歷來提倡利用荒山、荒灘、荒坡、舊城區(qū)和城郊區(qū)廢棄的垃圾填買場的改造綠化可興建高爾夫球場。重返全運會、奧運正式比賽提供機遇。2010年，國家體育總局將高爾夫列入2013年第12屆全運會的正式比賽項目，2009年國際奧委會第121次全會經(jīng)過投票最終通過了高爾夫進入奧運會，這高爾夫項目將從2016年里約熱內(nèi)盧奧運會開始進入奧運大家庭。高爾夫球進入全運會、奧運會之后，國人對高爾夫球的認識將會有一個質(zhì)的飛躍，會有越來越多的人拿起球桿。高爾夫球入奧毫無疑問是這個市場的催化劑，這個化學反應將非常之巨大，同時高爾夫進入奧運會，高爾夫運動將走出高端消費的誤區(qū)，對高爾夫是一項健康的體育運動的理念會有深入的推動。另外，高爾夫入奧將有利于高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如球場建設、房地產(chǎn)、旅游、文化等，都會有一個比較大的促進，這對五云山高爾夫基地建設可謂是一重大機遇。稅收政策有調(diào)整動向。2009年部分省市，如湖南、廣東、江蘇等省市，對高爾夫球場的稅率相繼做出了調(diào)整，由原來的20%的稅率下調(diào)至10%左右。這對中國高爾夫產(chǎn)業(yè)來說，這無疑更是一個巨大的利好消息，這些都有利于高爾夫產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。省委郭庚茂書記重要講話凸顯重大機遇。在2010世界旅游城市市長論壇中，郭庚茂指出：河南旅游將以市場需求為導向，以轉(zhuǎn)型升級為主線，以中心城市為依托，加快實現(xiàn)旅游從點線建設向板塊發(fā)展、從觀光旅游為主向觀光休閑度假體驗互動并重、從區(qū)域布局向集聚發(fā)展、從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升、從本體產(chǎn)業(yè)發(fā)展向各產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展“五個轉(zhuǎn)變”，把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)，努力打造全國一流、世界知名的旅游目的地，增加建設三個高爾夫球場，加快實現(xiàn)由旅游大省向旅游強省跨越。（4）威脅分析競爭殘酷。目前我省已有三家標準高爾夫球場，占領了省內(nèi)部分市場份額，他們規(guī)模較大，各具特色，而且已經(jīng)營成熟，在這種行業(yè)環(huán)境下，五云山高爾夫球場的市場面臨嚴峻同質(zhì)競爭的挑戰(zhàn)。同時高爾夫運動在國內(nèi)的地區(qū)發(fā)展極不平衡，位于廣東沿海地區(qū)及京津、上海等地區(qū)開展高爾夫運動較早，環(huán)渤海地區(qū)的山東和大連、海南的發(fā)展勢頭無法抵擋，經(jīng)濟環(huán)境和地理位置環(huán)境條件決定了內(nèi)地高爾夫俱樂部無法與之相比，要與其競爭，只有在差異性上做文章，所以我們認為本基地直接競爭者主要是來自于周邊省市，尤其是山東和湖北等省。截止到2010年湖北省擁有標準高爾夫球場5家，山東省共有標準高爾夫球場14家，這些球場直接對該項目造成極大競爭威脅。相關替代者搶占市場。高爾夫運動與其它體育項目如馬術、山地網(wǎng)球、斯諾克以及保齡球等可能在參與者、競賽市場等方面存在競爭，因此會對高爾夫運動形成一定的威脅。雖然他們競爭力有限，但也會對高爾夫運動的客源形成一定的影響。2.3項目需求分析根據(jù)XX生態(tài)公園的區(qū)位、地貌以及山地優(yōu)勢，我們認為山地運動體系的市場需求主要來源于兩方面。（1）本地消費者在經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，如廣州、上海等，高爾夫被認為是身份與地位的象征。高爾夫則更像一種休閑方式、一種生活態(tài)度、一個社交圈子、一個時尚話題。但是在鄭州市場上，由于存在的經(jīng)濟和文化上的差異，對高爾夫的還沒有足夠的認知度。即使是一些中上階層人士，也有許多沒有接觸過高爾夫球。但鄭州是商業(yè)氛圍非常濃厚的城市。據(jù)統(tǒng)計36%的人打高爾夫的目的是滿足工作或商務需求。因此鄭州有比較好的基礎來推廣和發(fā)展高爾夫球。在國外，比如韓國經(jīng)?？梢娭猩想A層的太太（她們通常也是不需要上班的）相約去打高爾夫球，而中國全職太太則把大量的時間花在打麻將上。如果把高爾夫運動推進到她們的生活當中，讓那些整天賦閑在家的太太們把打高爾夫作為提升自己品味、鍛煉身體的途徑之一，以此來改變她們的生活觀念。無論是作為商務交往還是休閑娛樂，本項目在推廣時應把中高端的商務人士及全職太太做為其重要目標消費者，緊緊抓住他們的消費習慣和理念，激起這些人潛在的需求。XX生態(tài)公園規(guī)劃建設設的別墅約有有3000余棟，容納納人口約7000余人，如果果按規(guī)劃用地地7000畝考慮，可可規(guī)劃建設的的別墅約有5000余棟，容納納人口約12000余人。在本本區(qū)域居住的的人口，基本本上是事業(yè)有有成、有一定定生活品味的的中上階層，他他們接受高爾爾夫運動并享享受它。在家家門口打高爾爾夫?qū)λ麄兏蔷裆系牡挠鋹偤蜐M足足。另外他們們周圍的社交交資源也是本本項目的潛在在客戶。當有有事業(yè)伙伴需需要休閑娛樂樂時，當有朋朋友來拜訪時時，家門口的的高爾夫球場場將會是他們們很大的炫耀耀的資本，這這部分人將是是本項目相對對穩(wěn)固的消費費者。（2）外來消費者中原大地旅游資源源豐富，不僅僅有五千年的的文化積累，也也有獨特的自自然風光。2008年接待國際際旅游人數(shù)29.2萬人次，接接待國內(nèi)旅游游者3511萬人次。但但是來鄭州打打高爾夫球的的人卻寥寥無無幾。一方面面是因為河南南缺乏整體的的對外宣傳，很很少能引起別別人的注意和和關注，也就就不能吸引外外地人來河南南打球。另一一方面是河南南市場上的高高爾夫球場既既無區(qū)別于其其他高爾夫球球場的顯著特特點以及核心心競爭力，也也無自身可依依靠的旅游資資源，因此不不具備吸引外外來消費者的的條件。但本項目則不同于于其他球場，依依托于XX生態(tài)公園，參參照云南、海海南地區(qū)高爾爾夫旅游專線線，使河南地地區(qū)的高爾夫夫不只局限在在省內(nèi)發(fā)展，而而把發(fā)展的視視野拓展到國國內(nèi)外。2.4項目前景分析2001年，當時時中國高爾夫夫球人口為50萬，到2003年，中國高高爾夫球人口口增長到100萬。到2009年，中國的的高爾夫球人人口猛增到300萬，2010年將達到450萬，見表2-6。尤其是高高爾夫球進入入全運會、奧奧運會之后，中國是一個有奧運情節(jié)的國家，一旦奧運會接納了高爾夫項目，高爾夫的普及率在中國應該更高，應該會有更多的人認識高爾夫，拿起球桿，這將成為高爾夫產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展新的驅(qū)動器，也是中國高爾夫球會的福音，高爾夫球入奧毫無疑問是這個市場的催化劑，這個化學反應將非常之巨大。表2-6中國高爾爾夫人口統(tǒng)計計表年份2001200320092010數(shù)量（萬）50100300450相比較而言，美國國有20000多座高爾夫夫球場，等于于中國的100倍，日本有有約3000座高爾夫球球場，相當于于中國的15倍。高爾夫夫在中國發(fā)展展只是短短的的20多年，雖然是存在著著一定的問題題，不過對于于已經(jīng)成熟的的高爾夫產(chǎn)業(yè)業(yè)而言，卻還還有很大的空空間。據(jù)統(tǒng)計，20099年我國高爾爾夫核心人口口30-40萬人，其對對打球總輪次次的貢獻率達達到94%，2009年國內(nèi)球場數(shù)數(shù)量的增長率率為11.5%，而高爾夫夫核心人口的的增長率則為為22.7%。目前河南省省高協(xié)統(tǒng)計結(jié)結(jié)果表明，我我省高爾夫人人口僅為3000人左右，主主要集中在省省會鄭州市。而而鄭州市的城城鎮(zhèn)居民可支支配收入在2010年將突破20000元，到2015年將達到32210元（見表2-7與圖2-9），具有較較強的消費能能力。表2-7鄭州市城城鎮(zhèn)居民可支支配收入預測測年份200620072008200920152020金額（元）121871408415732171173221051874考慮到河南具實際際情況，我們們按照高爾夫夫核心人口低低于全國平均均增長速度取取值15%和20%來預測未來來高爾夫核心心人口的規(guī)模模，具體見表表2-8和圖2-10。同時按照照國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)律，當當某個產(chǎn)業(yè)由由于政策或重重大事件的變變化，將會出出現(xiàn)井噴式的的發(fā)展。隨著著經(jīng)濟的發(fā)展展、收入提高高、觀念的變變化以及高爾爾夫球加入全全運會、亞運運會以及奧運運會等因素，我我國高爾夫球球具備井噴條條件，其增長長規(guī)模將大大大超越目前預預測增長速度度。表2-8河南高爾爾夫核心人口口預測表單位：人年份2010201520202025數(shù)量（15%）300060341213724411數(shù)量（20%）300074651857546221表2-9河南高爾爾夫球場數(shù)量量預測表年份2010201520202025數(shù)量（座）36810但是高爾夫球場由由于政策等原原因，近期內(nèi)內(nèi)增長有限，按按照河南省省省委以及河南南省旅游發(fā)展展規(guī)劃到2015--2020年我省將新新增3-4座球場，到到時我省球場場將達到7-8家，見表2-9。表2-10河南高高爾夫核心人人口預測表單位：人年份2010201520202025數(shù)量（15%）300060341213724411數(shù)量（20%）300074651857546221場均人數(shù)（15%%）10001006.81517.12444.1場均人數(shù)（20%%）10001244.22321.94622.1通過表2-10我我們可以看出出，我省尤其其是本項目前前景十分光明明，具有穩(wěn)定定的客源。按按照美國國家家高爾夫基金金2006年的統(tǒng)計結(jié)結(jié)果，每一個個18洞球場擁有有打球人口在在2000--2100之間，按照上上述預測，我我省高爾夫球球場在2020年將達到美美國2006年水平。更更為重要的是是，本項目擁擁有得天獨厚厚的山地和近近郊優(yōu)勢，隨隨著城市的發(fā)發(fā)展，山地公公園將成為嚴嚴重稀缺的資資源，對城市市人群具有更更強的吸引力力。由此可見見，本項目前前景可觀，具具有極大投資資價值和升值值空間。第三章項目選擇3.1選擇原則則（1）生態(tài)原則XX運動產(chǎn)業(yè)的選擇應應該和XX生態(tài)公園的的主題一致，符合現(xiàn)代生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展要求，能按照經(jīng)濟、社會、資源和生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，促進周邊地區(qū)人口、經(jīng)濟、資源和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。（2）關聯(lián)性原則在現(xiàn)實支柱產(chǎn)業(yè)的的基礎上，充充分利用現(xiàn)有有資源，通過過產(chǎn)業(yè)鏈條延延伸，引進產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)互互動發(fā)展，促促進現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)延延伸、配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步完善善，各個產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。（3）前瞻性原則XX運動產(chǎn)業(yè)項目的選選擇要遵循前前瞻性原則，要選擇前景好好、市場廣、技技術先進的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目，鼓鼓勵和積極引引導符合國家家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政政策導向的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目入駐。（4）現(xiàn)實性原則五云山生態(tài)產(chǎn)業(yè)的的選擇必須立立足于當?shù)氐牡膶嶋H情況，整整合當?shù)氐霓r(nóng)農(nóng)業(yè)、林業(yè)及及旅游業(yè)，使使之以更加集集約化的方式式發(fā)展。（5）品牌先導原則高爾夫作為一項紳紳士運動引入入中國，本項項運動在我國國尚屬萌芽，發(fā)發(fā)展度較低，參參與人員多為為社會上流頂頂端人士，可可以稱之為奢奢侈品消費。根根據(jù)奢侈品營營銷規(guī)律，品品牌先導成為為首要原則。國國內(nèi)外經(jīng)驗告告訴我們，品品牌度高的球球會無論在定定位上還是運運營上，獲得得成功的幾率率遠大于其他他，因此，本本項目在營銷銷過程中應始始終貫穿品牌牌先導原則，是是確保項目成成功和持續(xù)發(fā)發(fā)展的根本。（6）適度開發(fā)原則不同的高爾夫項目目對硬件的需需求存在較大大的差異，同同時，對于軟軟性的服務及及圈層文化重重視度也很高高，為確保項項目的成功，必必須提供與產(chǎn)產(chǎn)品定位相符符的硬件配套套，并且為目目標客戶群提提供相對應的的軟性服務及及平臺成為項項目持續(xù)發(fā)展展的關鍵。（7）市場化原則高爾夫球會及地產(chǎn)產(chǎn)均是產(chǎn)品，和和所有產(chǎn)品一一樣需要通過過市場手段獲獲得盈利才能能保障項目運運營的投資回回報率，因此此，項目運營營和開發(fā)策略略必須圍繞著著目標市場和和目標客戶群群來制定和執(zhí)執(zhí)行。3.2項目思路路（1）與五云山優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，要服務于優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)XX運動體系的發(fā)展思思路離不開五五云山的優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)，因此此XX運動體系的的規(guī)劃思路應應緊緊圍繞五五云山休閑度度假產(chǎn)業(yè)，山山地運動體系系的規(guī)劃要服服務于高端定定制莊園，尤尤其是高爾夫夫項目要緊密密結(jié)合休閑度度假產(chǎn)業(yè)來規(guī)規(guī)劃。（2）與體育產(chǎn)業(yè)相結(jié)結(jié)合，發(fā)展競競賽運動體育可成為促進山山地運動產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的重要要催化劑，具具體體現(xiàn)在它它能提供參與與或者是觀賞賞體育活動的的機會。現(xiàn)代代體育活動，特特別是體育競競賽活動產(chǎn)生生的經(jīng)濟效益益和對關聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的拉動作作用是十分明明顯的。五云云山腹地11平方公里，主主峰迎坡頂海海拔588米，北與黃黃河相望，西西與佛山呼應應交通便利，景景色優(yōu)美，是是“鄭州市唯一一自然山區(qū)”，得天獨厚的的區(qū)位和氣候候優(yōu)勢使五云云山成為我國國開展山地運運動理想勝地地。發(fā)揮這一一優(yōu)勢，在五五云山舉辦各各種高爾夫賽賽事、建立省省隊甚至國家家隊高爾夫冬冬訓基地以及及其他山地運運動等，不僅大大促促進XX運動產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，而且且推廣五云山品牌，促進XX生態(tài)公園其其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，尤其是是休閑度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮。（3）穩(wěn)步有序、走精精品路線目前鄭州已經(jīng)有了了三家高爾夫夫球場，而且且經(jīng)營模式成成熟，有固定定客源，同時時擁有多家馬馬術俱樂部、山山地車俱樂部部以及素質(zhì)拓拓展基地。如果我們還還是按照他們們的傳統(tǒng)思路路規(guī)劃這些項項目，讓消費費者享受大眾眾化、低檔次次、毫無特色色的高爾夫球球場和服務的的話，我們將將注定要失敗敗。因此，五云云山高爾夫的的發(fā)展要穩(wěn)步步有序、走精精品路線。要利用五云山山優(yōu)良的生態(tài)態(tài)環(huán)境、高檔檔次有特色的的高爾夫球場場、俱樂部和完完善的配套服服務吸引一大大批高素質(zhì)、高高收入人口來來生態(tài)公園內(nèi)內(nèi)打球、運動。在引引進高檔消費費的同時充分分發(fā)揮高爾夫夫的商務功能能，以球會友友，通過高爾爾夫球外交拓拓展五云山知名度度，促進五云云山休閑度假假以及商業(yè)服服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，即即沿著精品路路線發(fā)展的XXX運動產(chǎn)業(yè)有利利于促進房地地產(chǎn)的投資與與消費，必然然會對包括旅旅游、會展、休休閑度假、房房地產(chǎn)在內(nèi)的的地方經(jīng)濟做出貢獻。3.3重點項目目3.3.1山地高高爾夫高爾夫產(chǎn)業(yè)是一個個龐大的綜合合性產(chǎn)業(yè)，隨著高爾夫夫運動在中國國的發(fā)展，高高爾夫相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具具有更好的前前景。規(guī)劃區(qū)區(qū)要抓住機遇遇，積極普及及和提高高爾爾夫運動，提提升上街城市市形象，促進進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)發(fā)展。（1）背景近年來，隨著中國國經(jīng)濟快速增增長，帶動了了一大批愛好好高爾夫運動動的消費人群群的出現(xiàn)。調(diào)調(diào)查資料表明明，目前高爾爾夫俱樂部的的入會消費人人群每年以10%的比例增長長，而國內(nèi)的的高爾夫消費費人群已突破破450萬人。尤尤其是高爾夫夫球重返奧運運會，高爾夫夫相關產(chǎn)業(yè)面面臨著巨大的的發(fā)展機遇，中中國的高爾夫夫球?qū)畈l(fā)展。目前河南省內(nèi)現(xiàn)有有三家高爾夫夫俱樂部，分分別為河南思思念高爾夫、河河南金沙湖高高爾夫以及圣圣安德魯斯高高爾夫俱樂部部，然而面對對進步社會不不斷上升的人人群需求，僅僅此三家，在在數(shù)量和規(guī)模模上對于一個個人口和旅游游大省是遠遠遠不夠的。于于是，在這樣樣一個省內(nèi)高高爾夫事業(yè)蓬蓬勃發(fā)展的關關鍵時期，鄭鄭州市五云山山高爾夫項目目應運而生。（2）意義◆改善地區(qū)休閑居住住環(huán)境，吸引引中原地區(qū)的的中高端商界界精英、富豪豪巨賈前來休休閑、度假、居居住。◆項目可成為企業(yè)對對外交流的極極佳平臺和城城市名片?！粼诿阑鞘协h(huán)境的的同時為政府府創(chuàng)造稅收。◆提升周邊地區(qū)的土土地開發(fā)價值值，帶動相關關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展?！羟驁鼋ㄔO有助于創(chuàng)創(chuàng)造具有活力力的人文環(huán)境境。（3）目標該基地擬設計366洞，144桿的球球場規(guī)模將超超越現(xiàn)有三家家，成為省內(nèi)內(nèi)規(guī)模最大的的球場。所處處地理位置的的優(yōu)越性以及及其良好的發(fā)發(fā)展前景為五五云山高爾夫夫項目的未來來發(fā)展奠定了了有利的基礎礎。同時，在在填補現(xiàn)在鄭鄭州市西部高高爾夫球場的的空白的基礎礎上，五云山山高爾夫項目目，也必將會會為區(qū)域內(nèi)房房產(chǎn)、酒店、旅旅游業(yè)的發(fā)展展以及生態(tài)環(huán)環(huán)境的改善與與提高發(fā)揮出出重要的積極極作用，為業(yè)業(yè)主帶來物質(zhì)質(zhì)和精神的雙雙豐收。（4）思路與重點◆打造省隊或國家隊隊集訓基地。國際奧委會在哥本哈根召開的第121次全會上宣布，高爾夫球?qū)⒊蔀?016年奧運會的正式比賽項目。五云山高爾夫球場應以聯(lián)辦河南省或國家高爾夫球隊為抓手，努力爭創(chuàng)省隊或國家隊高爾夫球訓練基地。同時，力爭打造成為高爾夫球職業(yè)比賽的一個主戰(zhàn)場，無論賽事級別、承辦球場質(zhì)量、參加球員、觀眾數(shù)目、贊助商規(guī)模等等，都要具有可觀的水平?！舾郀柗蚵糜螛I(yè)。有有研究表明：：“高爾夫旅游游是一種指向向明確、具體體的特殊休閑閑旅游，無論論人們參與高高爾夫運動的的程度如何，旅旅游的目的地地就是高爾夫夫球場?！备郀柗蚯驁鰣隹梢酝ㄟ^與與旅游機構(gòu)的的資源合作，找找到更多的具具有高消費能能力的商務客客人，從而有效解解決客源問題題，提高球場場的使用率，增增加營業(yè)收入入，有效拉動動當?shù)芈糜?、餐餐飲等周邊?jīng)經(jīng)濟的發(fā)展。高高爾夫旅游，已已成為旅游業(yè)業(yè)一個新的經(jīng)經(jīng)濟增長亮點點。◆高爾夫展覽會。專專業(yè)高爾夫展展覽會在從很很多方面反映映一個地區(qū)或或是一個國家家高爾夫的發(fā)發(fā)展狀況及前前景下，也能能為高爾夫界界的商家搭建建交流舞臺。比比如2004年3月4日至6日舉辦的中中國（廣州）國際高爾夫夫球用品展覽覽會，在國內(nèi)內(nèi)率先為球場場球會、旅游游機構(gòu)設立了了“高爾夫旅游游主題展區(qū)”和“中國高爾夫20年產(chǎn)業(yè)成果果主題展區(qū)”，為球場球球會、旅游機機構(gòu)展示企業(yè)業(yè)形象，拓展展高爾夫旅游游業(yè)務搭建了了平臺創(chuàng)造了了洽談貿(mào)易的的條件。展覽覽會這一富有有特色的高爾爾夫旅游與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成果主題題展區(qū)，已經(jīng)經(jīng)引起了法國國旅游局、泰泰國旅游局、聯(lián)聯(lián)合國教科文文組織、廣東東美國商會的的興趣與關注注。五云山高爾夫夫球會如果利利用展覽會這這一平臺，在在向來自海內(nèi)內(nèi)外經(jīng)濟界的的人士傳播五五云山文化的的同時，也能能刺激商界人人士對高爾夫夫運動的興趣趣，就能夠迅速速發(fā)展會員，有有效地推廣高高爾夫運動發(fā)發(fā)展。◆承接高水平高爾夫夫賽事。高爾夫賽事事對當?shù)亟?jīng)濟濟的影響起了了很多的作用用。目前大滿貫賽賽事（年度四大賽賽，即美國名名人賽、美國國公開賽、PGA錦標賽、英英國公開賽等等）的收視率越越來越高已經(jīng)經(jīng)成為大眾關關注的焦點，推推動了各種大大小賽事的發(fā)發(fā)展。世界注注明企業(yè)和公公司如寶馬、帕帕薩特、奧迪迪、尊尼獲佳佳等也紛紛辦起自自己的高爾夫夫賽事或者冠冠名贊助賽事事。如果能吸引國國際高爾夫賽賽事到規(guī)劃區(qū)區(qū)球場來舉辦辦，不僅能有有效提高城市市知名度，還還能有效拉動動當?shù)芈糜?、餐餐飲等?jīng)濟的的發(fā)展?！舾郀柗蚪逃?。從11997年深圳大學學高爾夫?qū)W院院開始招收第第一批大專生生以來，目前前國內(nèi)以培養(yǎng)養(yǎng)高爾夫人才才為主的學校校、培訓機構(gòu)構(gòu)已有數(shù)百家家，但就總體體而言，因缺缺乏快速發(fā)展展壯大的“肥沃土壤”，高爾夫教教育在中國的的發(fā)展仍就處處于幼稚時期期，還存在很很多亟待正確確認識和解決決的問題。五五云山應利用用規(guī)劃的高爾爾夫基地，與與高等院校合作作辦學，聘請請專業(yè)人士，為來此學習的學生授課，使中國高爾夫的教育得到最規(guī)范的指導，讓中國高爾夫人才更專業(yè)，讓正宗高爾夫文化在中國得到推廣和傳播。（5）營銷盈利模式和和經(jīng)營方式營銷及盈利模式：：國際上現(xiàn)有的高爾爾夫球會會員員制營銷模式式按會員制管管理程度進行行劃分可分為為：純會員制制、半開放式式會員制（一一般會員制）、公公共開放型、旅旅游型。純會會員制的會員員制管理程度度最高、其次次是半開放式式會員制、旅旅游型、公共共開放性?！艏儠T制（封閉式式）：純會員員制球會是會會員制管理程程度最高的球球會，球場僅僅對會員進行行開放。這類類球場要求投投資商具有雄雄厚的資金實實力和充足的的現(xiàn)金流。純純會員制球會會的會員證價價格高，會員員卡升值空間間也比較大?！舭腴_放會員制（一一般會員制或或半開放半封封閉式）：一一般會員制球球場由純會員員制演變而來來。球會接受受會員、嘉賓賓及訪客進場場打球，并按按三種不同標標準進行收費費。一般會員員制球會提供供專項服務，但但會員與訪客客整體素質(zhì)良良莠不齊，不不利于搭建良良好的商務平平臺。目前國國內(nèi)的球會以以半開放式為為主?！袈糜涡停郝糜涡颓蚯驎饕詽M滿足會員的度度假需求為主主，會員除了了有會籍卡之之外，還擁有有有限額度的的儲值消費卡卡，以便于會會員在球會內(nèi)內(nèi)部消費。通通常這類球會會的會籍價格格不高，主要要依靠會員在在球場和相關關娛樂項目上上的消費為主主?！艄查_放型球場：：公共開放型型球場主要接接待訪客，所所以球場本身身的檔次和規(guī)規(guī)模有限，硬硬件設施相對對一般。目標標市場主要針針對價格敏感感度高的顧客客。會員制管理程度強弱會員制管理程度強弱圖2-9高爾夫夫會員制類型型我們分別選取國內(nèi)內(nèi)類型的典型型球場分析本本項目。選取取以北京華彬彬高爾夫為精精神領袖私密密型（封閉式式）代表，黃黃山高爾夫為為圈層文化集集散型（半封封閉半開放式式）代表，春春城湖畔高爾爾夫（開放式式）為綜合娛娛樂功能型代代表，與本項項目進行對比比甄選，以指指導和參考本本項目運營模模式及盈利模模式的確定。表3-1不同同運營類型的的高爾夫指標標體系表運營類型代表項目品牌力硬件及配套客戶半徑消費承接力封閉式嚴格遵循“ByInvittationnOnlyy”即“受邀會員制”只接受會員員預定。北京華彬高爾夫強45洞球場、亞洲最大大的會所、五五星級豪華酒酒店、馬術俱俱樂部、綠色色生態(tài)基地、生生命科學健康康中心和世界界產(chǎn)業(yè)領袖會會邸以及北京京CBD城市會所等等世界500強企業(yè)已占占到了47%,國內(nèi)大型知知名企業(yè)占到到了43%，各界社會會名流占10%。極強半封閉半開放式部分服務項目及時時段只針對會會員，其余均均可針對臨時時訪客。黃山高爾夫較強五星級度假酒店、商商業(yè)街、休閑閑中心、馬術術場、企業(yè)會所、文文化藝術中心心、國際會展中中心及高爾夫夫球場客戶區(qū)域特征明顯顯，企業(yè)團體體客戶及商務務客戶為消費費主導。較強開放式針對所有訪客，會會員享受優(yōu)先先及優(yōu)惠服務務。春城湖畔高爾夫中山景球場、湖景球球場、度假村村、住宅區(qū)、商商業(yè)區(qū)、五星星級的酒店、高爾夫?qū)Ｙu賣店、桑拿按摩美容美發(fā)、水上活活動中心、迷你游泳池池、燈光網(wǎng)球場場、健身房、棋牌娛樂室室、迷你超市、度假村別墅墅客戶區(qū)域特征不明明顯，休閑、投投資兼具，旅旅游、度假客客戶為主導。中從上表的對比指標標中可以明顯顯看到，一個個球會的運營營方式對其品品牌力、硬件件配套資源、客客戶半徑和消消費承接能力力的不同要求求，同理，一一個球會的品品牌力、硬件件配套資源、客客戶半徑和消消費承接能力力往往也決定定了一個球會會的運營方式式。因此我們們可以對XX高爾夫運營營模式進行研研判。表3-2五云山高高爾夫運營模模式研判表品牌硬件及配套客戶半徑預估消費承接能力預估估品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。36洞144桿錦標級球球場、超6000㎡多功能豪豪華所、主題題公園、高端端定制莊園、盧盧卡小鎮(zhèn)等客戶區(qū)域特征不明明顯，休閑、投投資兼具，以以高爾夫球客客為主導?，F(xiàn)現(xiàn)階段主要為為購買房產(chǎn)的的客戶群體。中根據(jù)以上情況，我我們進行本項項目運營模式式推演：◆采用封閉式運營指標類型品牌支撐硬件配套支撐客戶半徑支撐消費能力支撐目標要求成熟度高、品牌知知名度、美譽譽度高，影響響力強。內(nèi)部配套頂級并完完善、運轉(zhuǎn)良良好、盈利勢勢能高。依靠單一客戶來源源，針對性強強。個體消費質(zhì)量和消消費頻率高，完完全支撐運營營并獲得盈利利。現(xiàn)有狀況品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。藍圖規(guī)劃定位高端端，尚未進入入實施階段，盈盈利能力暫時時沒有體現(xiàn)。項目的物業(yè)業(yè)主以以高爾夫球客客為主，投資資客為輔?，F(xiàn)階段球場的利潤潤支撐是房產(chǎn)產(chǎn)收益，球場場會員為房產(chǎn)產(chǎn)的業(yè)主。指標評分（總1000分）50分評論項目現(xiàn)狀的各項指指標和進度決決定了現(xiàn)階段段項目采用封封閉式運營模模式的投資大大，風險高，市市場應變空間間較小，在初初始階段，不不適用于本項項目?！舨捎冒敕忾]半開放放式運營指標類型品牌支撐硬件配套支撐客戶半徑支撐消費能力支撐目標要求建立初步品牌形象象，進入品牌牌維護和拔高高階段。內(nèi)部配套完善、有有獨特亮點支支撐項目盈利利。以會員客戶為主，來來訪客戶為輔輔作為有效補補充。重點客群以消費質(zhì)質(zhì)量取勝，補補充客群以消消費頻次取勝勝。現(xiàn)有狀況品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。藍圖規(guī)劃定位高端端，尚未進入入實施階段，盈盈利能力暫時時沒有體現(xiàn)。以會員客戶為主。規(guī)劃建6000㎡㎡多功能豪華華會所。重點點客群應以消消費質(zhì)量取勝勝。指標評分（總1000分）80分評論項目前期的市場預預熱使品牌有有一定知名度度，而定位上上XX公園相關配配套具備獨特特的競爭優(yōu)勢勢，同時，區(qū)區(qū)域客群的具具有不穩(wěn)定性性的特點，因因此，若采用用半封閉半開開放式的運營營模式可以規(guī)規(guī)避一定的投投資風險，具具備一定的客客戶選擇空間間和市場迂回回的主動權(quán)，但但盈利周期較較長，屬于長長線投資，在在市場初期要要承受一定的的資金壓力。◆采用開放式運營指標類型品牌支撐硬件配套支撐客戶半徑支撐消費能力支撐目標要求建立初步品牌形象象，與區(qū)域旅旅游度假資源源的品牌聯(lián)想想度高，品牌牌合力大。內(nèi)外部配套完善、多多種配套項目目為盈利提供供支撐。以球會客戶為核心心，建立周邊邊項目（如旅旅游、購物、娛娛樂等）客戶戶為轉(zhuǎn)換客戶戶。重視消費頻次和關關聯(lián)消費貢獻獻，多元化消消費特征明顯顯。現(xiàn)有狀況品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。但五云山山在區(qū)域內(nèi)有有豐富的旅游游度假資源藍圖規(guī)劃定位高端端，尚未進入入實施階段，盈盈利能力暫時時沒有體現(xiàn)。高端定制莊園、主主題公園、溫溫泉酒樓、商商業(yè)街等，客客戶為球會會會員為主導項目物業(yè)的價格比比較適中，客客戶能接受。指標評分（總1000分）80分評論項目所在區(qū)域有豐豐富的旅游資資源和口碑，同同時項目內(nèi)部部配套上有多多種可貢獻盈盈利的項目設設置，同時，區(qū)區(qū)域客群的具具有不穩(wěn)定性性的特點，因因此，若采用用開放式的運運營模式可以以緩解市場投投入初期的資資金壓力，具具備一定的底底線增長能力力，盈利周期期較短，但對對項目高端的的定位有一定定的形象缺失失，容易造成成價值萎縮，對對后期發(fā)展造造成一定的障障礙。推演思考：◆全封閉的運營模式式與項目所處處階段、所處處地域特征、客客戶及消費特特征有一定矛矛盾，風險承承擔過大，市市場迂回空間間小，建議不不采用此類運運營模式?！舭腴_放半封閉模式式較為符合項項目定位、所所處階段、規(guī)規(guī)劃特征、客客戶及消費特特征，市場操操作空間較大大，投資風險險可控性較強強，有利于項項目形象價值值最大化，但但短期盈利能能力不強，入入市初期資金金壓力大，建建議考慮此類類運營模式與與短期盈利的的結(jié)合?！糸_放式模式較為符符合項目、所所處階段、規(guī)規(guī)劃特征、客客戶及消費特特征，可致力力于區(qū)域旅游游度假資源，可可設置多元化化盈利項目，對對短線資金形形成有效支撐撐，但對品牌牌形象的強化化和項目價值值最大化有一一定障礙，持持續(xù)發(fā)展動力力不足，建議議考慮此類模模式與長線增增長能力的結(jié)結(jié)合。經(jīng)營方式：每位高爾夫愛好者者在同一座高高爾夫球場打打球次數(shù)過多多后都會產(chǎn)生生厭倦情緒，而而且每位高爾爾夫愛好者都都希望通過征征服不同類型型和難度的球球場來體驗高高爾夫運動的的樂趣。然而而，高爾夫球球場投資是如如此之大，一一家高爾夫球球場一旦投入入運營后就很很難改變其球球場類型和難難度，而能夠夠像深圳觀斕斕湖高爾夫會會那樣同時擁擁有五大洲不不同風格的12座18洞球場是屈屈指可數(shù)的。因因此，我們應應該采用姊妹妹球場、球場場聯(lián)盟和分時時共享等不同同形式的經(jīng)營營模式?！翩⒚们驁鲦⒚们驁鍪歉郀柗蚍蚯驁鲋g一一種較為簡單單直接的合作作形式，幾乎乎每家高爾夫夫球場都與一一家或多家球球場建立了姊姊妹球場關系系。建立姊妹妹球場的常見見形式是互相相之間提供訂訂場預約服務務、價格優(yōu)惠惠以及組織會會員之間比賽賽等，而且此此類合作往往往發(fā)生于不同同省市之間的的球場，較少少出現(xiàn)來自同同一地區(qū)的球球場締結(jié)為姊姊妹球場。比比如京南鄉(xiāng)村村俱樂部與福福建海峽奧林林匹克高爾夫夫、云南昆明明鄉(xiāng)村俱樂部部、珠海金灣灣、廣州麓湖湖高爾夫鄉(xiāng)村村俱樂部、肇肇慶高爾夫度度假村、廣州州至尊高爾夫夫鄉(xiāng)村俱樂部部等多個外省省市球場締結(jié)結(jié)為姊妹球場場。還有一些些高爾夫球場場與國外球場場建立姊妹球球場關系，比比如大連金石石灘高爾夫俱俱樂部與美國國、日本、新新加坡等6個球場結(jié)為為姊妹球場。本本基地可采用用此經(jīng)營模式式，與省內(nèi)外外高爾夫球場場進行合作經(jīng)經(jīng)營，結(jié)為姊姊妹球場?！羟驁雎?lián)盟球場聯(lián)盟是一種球球場之間合作作內(nèi)容更豐富富，程度更深深，影響更大大的聯(lián)盟化傾傾向。這種形形式的合作往往往也出現(xiàn)在在不同省市球球場之間，但但隨著聯(lián)盟的的擴大也會出出現(xiàn)來自同一一地區(qū)的球場場加入聯(lián)盟。比比如京南鄉(xiāng)村村俱樂部、大大連金石高爾爾夫俱樂部、天天津國際溫泉泉高爾夫俱樂樂部、杭州西西湖國際高爾爾夫鄉(xiāng)村俱樂樂部、武漢金金銀湖高爾夫夫俱樂部、內(nèi)內(nèi)蒙古維信高高爾夫度假村村和海南博鰲鰲亞洲論壇中中心高爾夫球球會等24家球會締結(jié)結(jié)為聯(lián)盟球場場(見表)。聯(lián)盟中各各俱樂部的終終身記名會員員，前往任一一聯(lián)盟球會打打球時，可享享受對方球會會一年12次會員待遇(第13次起享受會會員嘉賓待遇遇)，讓會員享享受一卡多用用的聯(lián)盟優(yōu)勢勢。表2-724家家高爾夫球場場聯(lián)盟名單1.北京京南鄉(xiāng)村高爾爾夫俱樂部2.天津國際溫泉高爾爾夫俱樂部3.大連金石高爾夫俱俱樂部4.內(nèi)蒙古維信國際高高爾夫度假村村5.杭州西湖國際高爾爾夫鄉(xiāng)村俱樂樂部6.上海天馬鄉(xiāng)村高爾爾夫俱樂部7.天津京津高爾夫俱俱樂部8.天津松江團泊湖高高爾夫俱樂部部9.北京東方大學城高高爾夫俱樂部部10.昆明鄉(xiāng)村高高爾夫俱樂部部11.威海泛華高高爾夫俱樂部部12.云南大理滄滄海高爾夫度度假村13.黃山松柏高高爾夫鄉(xiāng)村俱俱樂部14.煙臺高爾夫夫俱樂部15.青竹湖國際際高爾夫球會會16.江陰龍濤國國際高爾夫俱俱樂部17.貴陽高爾夫夫度假村18.威海好當家家高爾夫俱樂樂部19.合肥元一國國際高爾夫球球會20.太原辰憬高高爾夫俱樂部部21.西安亞建國國際高爾夫俱俱樂部22.國科國際高高爾夫球場23.秦皇島黃金金海岸海濱高高爾夫球會24.海南興隆康康樂園高爾夫夫球會◆球場分時共享①朝向高爾夫分時互互動計劃(ForwaardGoolfToourScchedulle)FGT是朝向高爾爾夫管理有限限公司策劃并并實施的“朝向高爾夫夫分時互動計計劃”(ForwwardGGolfTTourSScheduule簡稱FGT)。這一計劃劃將國際上流流行的分時共共享概念移植植到國內(nèi)的高高爾夫市場運運作中來。目目前已經(jīng)有16家球場加盟FGT，包括分布布在全國12個