房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講

房地產(chǎn)建安行業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講

1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段2、項(xiàng)目開發(fā)階段3、建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃4、預(yù)售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段見圖（1）項(xiàng)目設(shè)立一般形式（2）特殊項(xiàng)目公司形式優(yōu)劣及籌劃1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段讀圖（3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段讀圖（5）成本項(xiàng)目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險揭示及應(yīng)對；階段描述稅種/規(guī)定檢查重點(diǎn)、方法、底稿收入/成本±項(xiàng)目取得通過招拍或協(xié)議方式取得土地土地房產(chǎn)投資注入股權(quán)方式取得土地或項(xiàng)目契稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅印花稅財稅〔2006〕162號：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。重點(diǎn)股權(quán)方式取得土地項(xiàng)目成本真實(shí)性土地是否有合法憑證交納土地使用稅時間是否及時、金額是否正確所有合同及相關(guān)憑證賬冊是否按規(guī)定貼花契稅交納是否正確股東受讓股權(quán)是否代扣個人的所得稅（股東）檢查方法提供土地合同、拆遷協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、現(xiàn)場了解記錄不實(shí)成本在后期成本中剔除影響關(guān)注款項(xiàng)支付情況、有無長期未支付款項(xiàng)比對大額異常票據(jù)特別是股東更換情況關(guān)注拆遷合理性土地傭金及進(jìn)入出讓金違約金是否進(jìn)入扣除項(xiàng)目分?jǐn)傓k法是否合理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項(xiàng)目分稅種記錄稅務(wù)自檢與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目取得階段描述稅種/規(guī)定檢查重點(diǎn)、方法、底稿影響收入/成本項(xiàng)目建設(shè)——拆遷印花稅契稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅重點(diǎn)拆遷費(fèi)用合理性回遷房處理視同銷售（營業(yè)稅土地增值稅所得稅）區(qū)分單位與個人拆遷不同處理檢查方法提供拆遷協(xié)議、簽收花名冊記錄不實(shí)成本在后期成本中剔除影響關(guān)注款項(xiàng)支付情況、有無長期未支付款項(xiàng)比對大額異常票據(jù)特別是股東更換情況關(guān)注拆遷合理性一期與二期聯(lián)動項(xiàng)目一期票據(jù)不同處理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除回遷視同銷售問題成本及扣除分稅種記錄稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目建設(shè)1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段2、項(xiàng)目開發(fā)階段3、建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃4、預(yù)售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄8房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講開發(fā)階段（1）項(xiàng)目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設(shè)計(jì)合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）開發(fā)階段（4）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測算（6）基礎(chǔ)設(shè)施與分?jǐn)偅?）建安費(fèi)（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚恚?）利息與資本化（9）不同分?jǐn)偡椒▽?jì)利潤、所得稅及土地增值稅影響；其他見圖階段描述稅種/規(guī)定檢查重點(diǎn)、方法、底稿收入/成本±前期工程費(fèi)印花稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅重點(diǎn)是否存在虛列情形土地是否有合法憑證是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偹泻贤欠癜匆?guī)定貼花前期票據(jù)合法性（如項(xiàng)目A-B）檢查方法提供設(shè)計(jì)等前期合同核對前期票據(jù)分?jǐn)傓k法是否合理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項(xiàng)目分稅種記錄稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目前期11房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講階段描述稅種/規(guī)定檢查重點(diǎn)、方法、底稿收入/成本±項(xiàng)目建設(shè)出包工程自營工程企業(yè)所得稅土地增值稅印花稅營業(yè)稅個人所得稅重點(diǎn)票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項(xiàng)目費(fèi)用（是否虛列）甲供材營業(yè)稅自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅開具方法決算報告、審計(jì)報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對；利用關(guān)聯(lián)方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較核對票據(jù)底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數(shù)據(jù)稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目建設(shè)12房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講階段描述稅種/規(guī)定檢查重點(diǎn)、方法、底稿收入/成本±基礎(chǔ)設(shè)施及其他企業(yè)所得稅土地增值稅重點(diǎn)票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項(xiàng)目費(fèi)用（是否虛列）紅線外有政府補(bǔ)償有無沖減成本分?jǐn)偸欠窈侠矸椒Q算報告、審計(jì)報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進(jìn)行核對；核對票據(jù)復(fù)核分?jǐn)偣降赘逑嚓P(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數(shù)據(jù)稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目建設(shè)階段描述營業(yè)稅要點(diǎn)所得稅要點(diǎn)土地增值稅要點(diǎn)預(yù)售款采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，首付款是否于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。有無跨年未確認(rèn)調(diào)增應(yīng)納稅所得有無應(yīng)資本化利息費(fèi)用化在當(dāng)期扣除2008年預(yù)收款可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。比照營業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳比例是否正確稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段2、項(xiàng)目開發(fā)階段3、建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃4、預(yù)售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄15房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講建安企業(yè)稅務(wù)政策解析1、納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額2、納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。3、納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。4、條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。5、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。16房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機(jī)構(gòu)直接管理的項(xiàng)目部（包括與項(xiàng)目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預(yù)繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應(yīng)匯總到二級分支機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核算，由二級分支機(jī)構(gòu)按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定的辦法預(yù)繳企業(yè)所得稅。建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設(shè)立的項(xiàng)目部，應(yīng)按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目所在地預(yù)分企業(yè)所得稅，并由項(xiàng)目部向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)應(yīng)匯總計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅，按照以下方法進(jìn)行預(yù)繳：（一）總機(jī)構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)項(xiàng)目部的，扣除已由項(xiàng)目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；（二）總機(jī)構(gòu)只設(shè)二級分支機(jī)構(gòu)的，按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定計(jì)算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款；（三）總機(jī)構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項(xiàng)目部，又有跨地區(qū)二級分支機(jī)構(gòu)的，先扣除已由項(xiàng)目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定計(jì)算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款。17房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目部不進(jìn)行匯算清繳?？倷C(jī)構(gòu)年終匯算清繳后應(yīng)納所得稅額小于已預(yù)繳的稅款時，由總機(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理退稅或抵扣以后年度的應(yīng)繳企業(yè)所得稅。跨地區(qū)經(jīng)營的項(xiàng)目部（包括二級以下分支機(jī)構(gòu)管理的項(xiàng)目部）應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，項(xiàng)目部所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)督促其限期補(bǔ)辦；不能提供上述證明的，應(yīng)作為獨(dú)立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時，項(xiàng)目部應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供總機(jī)構(gòu)出具的證明該項(xiàng)目部屬于總機(jī)構(gòu)或二級分支機(jī)構(gòu)管理的證明文件。建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳時，應(yīng)附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目部就地預(yù)繳稅款的完稅證明。18房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段2、項(xiàng)目開發(fā)階段3、建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃4、預(yù)售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄19房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講3、預(yù)售及銷售階段（1）預(yù)售及銷售介紹及會計(jì)處理（2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細(xì)則、國稅發(fā)[2006]187號及國稅函[2010]220號、所得稅31號文件）（3）稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應(yīng)對（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點(diǎn)）（4）項(xiàng)目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)（展開重點(diǎn)講解）國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進(jìn)行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進(jìn)行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對象，以點(diǎn)帶面推動本地區(qū)清算工作。各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[2010]220號關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。階段描述營業(yè)稅要點(diǎn)所得稅要點(diǎn)土地增值稅要點(diǎn)預(yù)售款采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，首付款是否于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。有無跨年未確認(rèn)調(diào)增應(yīng)納稅所得有無應(yīng)資本化利息費(fèi)用化在當(dāng)期扣除2008年預(yù)收款可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。比照營業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳比例是否正確稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售階段描述稅種/規(guī)定檢查重點(diǎn)、方法、底稿備注預(yù)售款營業(yè)稅《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！奔{稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為按細(xì)則應(yīng)視同銷售）土地增值稅是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅31號文件規(guī)定“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”印花稅：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。重點(diǎn)預(yù)收款放“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”、及賬外未及明申報營業(yè)稅不及時或未按規(guī)定開票；外循環(huán)或干或未交（足）方法提供預(yù)售或銷售合同、臺賬、銷控表、樓盤表比對；提供按揭銀行對賬單；提供發(fā)票開具記錄；比對營業(yè)稅與土地增值稅配比關(guān)系計(jì)入當(dāng)期所得完整性比對合同及收據(jù)連號價格差異詢問按揭人員、銷售中介、現(xiàn)場查看樓盤銷售進(jìn)度底稿相關(guān)工作底稿補(bǔ)營業(yè)稅城、教、土增值稅調(diào)整應(yīng)納閣所得補(bǔ)所得稅補(bǔ)稅同時加收滯納金稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售/銷售28房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講階段描述收入自查關(guān)注檢查重點(diǎn)、方法、底稿備注預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的合理、完整和及時收入價款價外費(fèi)用（定金、誠意金、違約金、手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款等）是否入賬預(yù)收款（含定金）申報列入以外賬目未申報收款沖成本費(fèi)用或轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位個人卡賬外開具收具未按規(guī)定申報自有施工力量銷售不動產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是否拆遷補(bǔ)償面積按工程成本+超面積差價和申報與包銷企業(yè)兩票結(jié)算少計(jì)收入分期收款應(yīng)收未收是否申報委托銷售的是否及時按揭是否申報租金收入是否申報視同銷售是否申報（開發(fā)產(chǎn)品交換、抵債、分配、個人、贈與地方政府公用單位以外單位）關(guān)聯(lián)方低價收入合理性合作建房是否交稅不屬于代建作為代建處理補(bǔ)營業(yè)稅城、教、土增值稅調(diào)整應(yīng)納閣所得補(bǔ)所得稅補(bǔ)稅同時加收滯納金稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售/銷售29房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段2、項(xiàng)目開發(fā)階段3、建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃4、預(yù)售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄30房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講PK老31：降低期中稅負(fù)嚴(yán)格完工管理預(yù)征比例調(diào)低救急1.25%止：費(fèi)用稅金口舌權(quán)責(zé)發(fā)生有所限制轉(zhuǎn)固不再躊躇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

成本口徑明確掌握有難度結(jié)算要早發(fā)票開好項(xiàng)目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋范圍內(nèi)外資內(nèi)資已經(jīng)完工條件符合下列條件之一：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品。無本質(zhì)區(qū)別計(jì)稅毛利率（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。１.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。２．開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。３．開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。下調(diào)5%，具體要看各省如何轉(zhuǎn)發(fā)明確期間企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。項(xiàng)目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。應(yīng)付費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。原31號無相關(guān)規(guī)定，造成完工企業(yè)扣除不足：如何解決完工、發(fā)票、扣除對企業(yè)仍是個難點(diǎn)車庫規(guī)定第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。無，同上項(xiàng)目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋成本規(guī)定六大原則規(guī)定了成本項(xiàng)目制造成本引入分配標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一（見比較資料）無*詳細(xì)見資料開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書××鑒字（2010）第×號×××××××××公司：

我們接受委托，對貴公司××開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況進(jìn)行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的規(guī)定及□□□□□□□□□相關(guān)規(guī)定，并參照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）》和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南》，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計(jì)資料和數(shù)據(jù)，實(shí)施我們認(rèn)為必要的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、合理性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行審核鑒證，出具鑒證報告，獨(dú)立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司××開發(fā)產(chǎn)品完工清算實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：

35房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講

可售面積××平方米；已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積××平方米；已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額××元；實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異××元。（現(xiàn)場講解見資料）……36房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講計(jì)稅成本管理（1）會計(jì)成本核算（2）計(jì)稅成本特點(diǎn)（3）權(quán)責(zé)發(fā)生制與合法憑證與計(jì)稅成本協(xié)調(diào)（4）不同會計(jì)核算處理優(yōu)劣（5）新規(guī)動向（6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào)37房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段2、項(xiàng)目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答目錄

38房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（四）裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂Ｍ恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程

第二十四條審核公共配套設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三）多個（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十五條審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計(jì)報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

土地增值稅清算管理規(guī)程第二十六條審核開發(fā)間接費(fèi)用時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條代收費(fèi)用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價時，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。土地增值稅清算管理規(guī)程