金地-武漢金地格林春岸廣告推廣含平面-XXXX年

金地·格林春岸市場(chǎng)走勢(shì)武漢各片區(qū)四月銷售情況五月第二周走勢(shì)片區(qū)個(gè)案分析萬(wàn)科高爾夫城市花園四期別墅高層物業(yè)形態(tài)疊拼/獨(dú)棟26層/22層戶型主力248㎡89--160㎡交房標(biāo)準(zhǔn)精裝精裝價(jià)格350萬(wàn)起8000元/㎡2010年5月起90-180平方米房源開售，價(jià)格8000-9200元/平方米，商貸99折，一次性付款98折。萬(wàn)科品牌成熟高檔社區(qū)三面環(huán)水高爾夫球場(chǎng)5300平方米會(huì)所區(qū)外專線巴士多條線路（207、603、604、47路）假日風(fēng)情園林社區(qū)3梯8戶贈(zèng)送270度弧形花池三疊十二景裝修房風(fēng)車布局（多角觀景）生活配套（幼兒園、菜場(chǎng)）萬(wàn)科高爾夫賣點(diǎn)整理4期別墅4期高層一線臨湖、三境式庭園、透天半地下室共享別墅景觀資源萬(wàn)科高爾夫廣告策略分析整體表現(xiàn)：形象方面繼續(xù)走高端路線，但是為了迎合市場(chǎng)從大戶型轉(zhuǎn)小戶推出約90㎡的戶型，先樹立其頂級(jí)一線臨湖別墅的高端形象，再將高性價(jià)比及共享別墅級(jí)絕佳景觀資源為賣點(diǎn)的小戶型推出，客群較以前偏年輕化。恒大城二期占地面積建筑面積物業(yè)類型容積率42萬(wàn)方62萬(wàn)方多層/小高層0.94戶型區(qū)間建筑風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格3+1花園別墅150-220㎡、電梯洋房70—140㎡，空中花園復(fù)式59—197㎡歐式裝修均價(jià)5800元4月12日推出全復(fù)式樓王120—160㎡毛坯55005月推出精裝修房源面積80-95平平方米，均價(jià)5800元/平米。低密度7米挑高花園復(fù)式精裝修地理位置金牌物業(yè)（戴德梁行）恒大城賣點(diǎn)整理低密度宜居，緊湊型洋房、創(chuàng)新空中花園復(fù)式、價(jià)格實(shí)惠消費(fèi)者購(gòu)買理由恒大大城城廣廣告告策策略略分分析析整體體表表現(xiàn)現(xiàn)：：恒大大集集團(tuán)團(tuán)推推出出的的新新盤盤。。金金碧碧輝輝煌煌的的會(huì)會(huì)所所降降低低了了其其整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象，，但但是是恒恒大大城城素素以以價(jià)價(jià)格格戰(zhàn)戰(zhàn)為為主主要要銷銷售售手手段段，，性性價(jià)價(jià)比比為為其其最最大大優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。媒介介投投放放：：有較較大大力力度度媒媒體體投投放放，，但但是是平平面面品品質(zhì)質(zhì)感感較較差差?！，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售物物料料較較少少。。金珠珠港港灣灣占地面積建筑面積物業(yè)類型容積率24萬(wàn)㎡17萬(wàn)㎡多層7棟,高層8棟,別墅44棟0.54戶型區(qū)間建筑風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格主力戶型90—100平方米左右兩房戶型；別墅：278—318平米無(wú)毛坯均價(jià)5500元/㎡。聯(lián)排和空中別墅，每套300萬(wàn)—500萬(wàn)起價(jià)。在售售面面積積有有98㎡㎡和和100㎡㎡2房房以以及及138㎡㎡3房房，，均均價(jià)價(jià)5500元元/㎡㎡左左右右，，別墅墅面面積積300平平方方米米左左右右，，總總價(jià)價(jià)300萬(wàn)萬(wàn)-500萬(wàn)萬(wàn)元元/套套。。價(jià)格格低密密度度環(huán)境境幽幽靜靜周邊邊配配套套較較為為齊齊全全天窗窗，，八八角角窗窗，，八八角角平平臺(tái)臺(tái)優(yōu)惠惠活活動(dòng)動(dòng)金珠珠港港灣灣賣賣點(diǎn)點(diǎn)湖景景、、配配套套、、自自然然幽幽靜靜、、價(jià)價(jià)格格實(shí)實(shí)惠惠消費(fèi)費(fèi)者者購(gòu)購(gòu)買買理理由由金珠珠港港灣灣廣廣告告策策略略分分析析整體體表表現(xiàn)現(xiàn)：：廣告告無(wú)無(wú)明明顯顯風(fēng)風(fēng)格格，，以以湖湖景景為為主主要要訴訴求求點(diǎn)點(diǎn)。。樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)不不高高。。價(jià)價(jià)格格較較低低。。目目標(biāo)標(biāo)客客群群年年齡齡偏偏大大，，以以養(yǎng)養(yǎng)老老房房為為主主要要目目的的。。媒介介投投放放：：媒體體投投放放力力度度弱弱，，平平面面品品質(zhì)質(zhì)感感較較差差。?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售物物料料較較少少。。價(jià)格格180度度一一線線臨臨湖湖戶戶戶朝朝南南2梯梯2戶戶、、2梯梯3戶戶，，2梯梯4戶戶雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，入入戶戶花花園園，，空空中中花花園園銀湖湖御御園園賣賣點(diǎn)點(diǎn)濱湖湖公公園園、、戶戶型型靈靈動(dòng)動(dòng)、、價(jià)價(jià)格格實(shí)實(shí)惠惠、、緊緊鄰鄰四四季季花花城城，，配配套套成成熟熟消費(fèi)費(fèi)者者購(gòu)購(gòu)買買理理由由三重重景景觀觀濱湖湖公公園園人車車分分流流物業(yè)業(yè)類類型型純純粹粹同享享四四季季花花城城的的成成熟熟配配套套銀湖湖御御園園廣廣告告策策略略分分析析整體體表表現(xiàn)現(xiàn)：：雖強(qiáng)強(qiáng)借借萬(wàn)萬(wàn)科科四四季季花花城城與與銀銀湖湖翡翡翠翠的的地地緣緣優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，但但其其社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境較較差差，，相相較較萬(wàn)萬(wàn)科科與與銀銀湖湖更更見見其其項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)一一般般，，平平面面更更是是效效仿仿銀銀湖湖翡翡翠翠，，無(wú)無(wú)自自身身特特色色。。另另外外由由現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)已已封封頂頂?shù)牡牟坎糠址謽菢菞潡澘煽煽纯闯龀銎淦渫馔饬⒘⒚婷嫫菲焚|(zhì)質(zhì)較較差差，，與與其其平平面面形形象象相相差差甚甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)。。媒介介投投放放：：由其其現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售物物料料較較少少可可看看出出媒媒體體投投放放力力度度不不大大，，加加之之推推出出的的購(gòu)購(gòu)房房?jī)?yōu)優(yōu)惠惠活活動(dòng)動(dòng)可可得得出出此此案案現(xiàn)現(xiàn)已已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為低低價(jià)價(jià)促促銷銷策策略略，，其其主主要要優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)在在于于周周邊邊煙煙草草總總部部、、三三江江航航天天、、移移動(dòng)動(dòng)總總部部、、聯(lián)聯(lián)通通總總部部、、武武鐵鐵總總公公司司等等大大型型企企業(yè)業(yè)的的先先后后入入駐駐。。翠堤堤春春曉曉四四期期蜜蜜園園占地面積建筑面積物業(yè)類型容積率16萬(wàn)㎡27萬(wàn)㎡6層多層、11層小高層，18層高層1.39戶型區(qū)間建筑風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格四期在售戶型87—95㎡二房，121㎡三房。三期尾盤86㎡二房南亞風(fēng)情園毛坯起價(jià)5100元，均價(jià)5400元。起價(jià)價(jià)5100元元/㎡㎡，，均均價(jià)價(jià)為為5400元元/㎡㎡，，在在售售戶戶型型面面積積為為70-90㎡㎡。?，F(xiàn)購(gòu)房房一次次性付付款98折折，按按揭99折折。價(jià)格臨近地地鐵5號(hào)線線(規(guī)規(guī)劃））多條公公交線線路1梯2戶翠堤春春曉賣賣點(diǎn)臨近古古田、、價(jià)格格實(shí)惠惠、配配套齊齊全消費(fèi)者者購(gòu)買買理由由翠堤春春曉廣廣告策策略分分析整體表表現(xiàn)：：整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目共共四期期，四四期推推出的的產(chǎn)品品為““蜜園園”，，由其其案名名可知知針對(duì)對(duì)年輕輕人婚婚房，，現(xiàn)銷銷售尚尚余一一百多多套房房源，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境較差差。媒介投投放：：已基本本無(wú)大大的媒媒體投投放，，估計(jì)計(jì)其四四期剩剩余房房源預(yù)預(yù)備自自然消消化。。銀湖翡翡翠二二期一、現(xiàn)現(xiàn)銷售售逾90%，現(xiàn)現(xiàn)可售售房源源20余套套。計(jì)計(jì)劃2010年年10月月推出二二組團(tuán)團(tuán)1號(hào)號(hào)樓（（高層層）約2萬(wàn)萬(wàn)多方方138套套房源源，主主力面面積區(qū)區(qū)間在在105——155㎡㎡；二、11月月推出六六組團(tuán)團(tuán)（聯(lián)聯(lián)排別別墅））40套房房源，，地上上建筑筑面積積約9500㎡㎡，地地下建建筑面面積約9800㎡，，主力力面積積區(qū)間間在約約250㎡㎡左右右（地地下半半層與與車庫(kù)庫(kù)面積積未計(jì)計(jì)）；；三、12月月推出九九組團(tuán)團(tuán)1、、2、、3號(hào)號(hào)樓（（高層層）約約4萬(wàn)萬(wàn)方247套房房源，，主力力面積積區(qū)間間在80——270㎡㎡。全全年計(jì)計(jì)劃銷銷售2.3億元元，回回籠2億元元，地地下車車位銷銷售去去化不不少于于200個(gè)個(gè)。自然生生態(tài)園園林雙水岸岸人車分分流得房率率高區(qū)外專專線巴巴士雙語(yǔ)幼幼兒園園精工——外立立面純純手工工雕琢琢雙會(huì)所所銀湖翡翡翠賣賣點(diǎn)整整理4期別墅4期高層一線臨湖、三境式庭園、透天半地下室共享別墅景觀資源銀湖翡翡翠廣廣告策策略分分析整體表表現(xiàn)：：針對(duì)品品牌進(jìn)進(jìn)行詮詮釋，，注重重生活活品味味的格格調(diào)與與自身身建筑筑的品品質(zhì)。。重點(diǎn)點(diǎn)突出出品牌牌實(shí)力力和自自身園園林特特色。。近期在在廣告告推廣廣上沒(méi)沒(méi)有動(dòng)動(dòng)作，，一期期全部部售罄罄。本案2010年年前期期廣告告平面面表現(xiàn)現(xiàn)2月大大戶報(bào)報(bào)廣3月夾夾報(bào)3月精精裝半半版報(bào)報(bào)廣3月戶戶外精裝手手冊(cè)4月報(bào)報(bào)廣大戶半半版報(bào)報(bào)紙別墅整整版報(bào)報(bào)廣4月別別墅戶戶外新政下下的整整合策策略一、新新政淺淺讀二、新新政解解析三、應(yīng)應(yīng)對(duì)建建議四、本本案策策略新政淺淺讀1、差差別化化的信信貸和和稅收收政策策直指指投機(jī)機(jī)炒房房等不不合理理的住住房需需求。?！?998年年以來(lái)來(lái)最嚴(yán)嚴(yán)格的的房貸貸政策策2、遏遏制外外地炒炒房者者——對(duì)對(duì)不能能提供供當(dāng)?shù)氐?年年以上上納稅稅證明明或社社會(huì)保保險(xiǎn)繳繳納證證明的的非本本地居居民暫暫停發(fā)發(fā)放購(gòu)購(gòu)買住住房貸貸款。。3、銀銀監(jiān)會(huì)會(huì)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)收緊緊新政解解析地方政政府可可根據(jù)據(jù)實(shí)際際情況況，一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)限定購(gòu)購(gòu)房套套數(shù)。遏制外外地購(gòu)購(gòu)房者者，對(duì)北京、上上海、深圳圳等一線城市投資性購(gòu)房房行為影響響巨大。本次策略關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：首套住房但建筑筑面積大于于90㎡的的首付為3成。二套房首付5成成，貸款利利率1.1倍，三套房貸款的首付付比例和利利率大幅度度提高。后果：本次政策出出臺(tái)后，對(duì)對(duì)投資投機(jī)機(jī)性購(gòu)房行行為具有巨巨大的影響響，未來(lái)一一段時(shí)間房房地產(chǎn)很有有可能將進(jìn)進(jìn)入到價(jià)格格調(diào)整，和和成交量大大幅萎縮的的局面，隨隨著交易量量的萎縮，，房?jī)r(jià)可能能出現(xiàn)明顯顯調(diào)整。投資需求被被抑制，剛剛性需求也也處于觀望望狀態(tài)。新政解析之之一：成交交量變化明確提出對(duì)對(duì)商品房住住房?jī)r(jià)格過(guò)過(guò)高、上漲漲過(guò)快、供供應(yīng)緊張的的地區(qū)，可可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套套及以上住住房貸款。。規(guī)定對(duì)外地購(gòu)房者者暫停發(fā)放住住房貸款，，100萬(wàn)萬(wàn)貸款本次次利率提高高后增加的的負(fù)擔(dān)每月月在1.3萬(wàn)以上。。10號(hào)文上上升調(diào)控房房?jī)r(jià)的戰(zhàn)略層次：與維護(hù)社社會(huì)穩(wěn)定等等量齊觀，，首次將問(wèn)問(wèn)責(zé)機(jī)制提提到文件““第二條””，并讓監(jiān)監(jiān)察部介入入。后果：從目前的政政策來(lái)看，，政府已經(jīng)經(jīng)比較鮮明明的宣示了了控制房?jī)r(jià)價(jià)的決心，，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格調(diào)整已已不可避免免。此次政政策短期內(nèi)內(nèi)不大可能能起到明顯顯作用，預(yù)預(yù)計(jì)年中會(huì)會(huì)有階段性性的價(jià)格調(diào)調(diào)整，趨勢(shì)勢(shì)上會(huì)使市市場(chǎng)逐步冷冷卻?？傮w上會(huì)使使房地產(chǎn)銷銷售放緩，，投資反應(yīng)應(yīng)會(huì)略微滯滯后。新政解析之之二：價(jià)格格變化采取了最為為嚴(yán)厲的信信貸政策，，直接調(diào)節(jié)購(gòu)購(gòu)房需求。。目前我國(guó)按按揭貸款約約占購(gòu)房款款比例的70%，由由于目前市市場(chǎng)上90平米以下下的套房較較少，因此此某種程度度上還將影影響一些首首套房購(gòu)買買者。短期內(nèi)將嚴(yán)嚴(yán)重打擊部部分以外地投資客客為目標(biāo)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目。后果：此次政策將將使市場(chǎng)的供供給與需求求發(fā)生明顯顯變化。在住房供應(yīng)應(yīng)短期難以以增加的情情況下嚴(yán)格格限制各種種名目的炒炒房和投機(jī)機(jī)性購(gòu)房，，按揭業(yè)務(wù)務(wù)將承壓，，有效的遏遏制炒房現(xiàn)現(xiàn)象。并在在一定程度上上抑制了改改善性自住住需求。新政解析之之三：客戶戶變化財(cái)政部稅政政司已經(jīng)著著手修訂引引導(dǎo)居民合合理住房消消費(fèi)、調(diào)節(jié)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)產(chǎn)收益的稅收政策。遏制外地購(gòu)購(gòu)房者是一一種探索，，如果成功功，可能被固定定下來(lái)。以房?jī)r(jià)上漲漲速度作為為地方政府府激勵(lì)指標(biāo)標(biāo)的機(jī)制也也可能會(huì)逐逐漸固化下下來(lái)。“三套房政政策”短短期內(nèi)全面面而嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行并不容容易，更像像是一種未未來(lái)的調(diào)控控手段伏筆。二套乃至三三套房貸的的申請(qǐng)人中中多為銀行行優(yōu)質(zhì)客戶戶，銀行仍仍希望吸引引他們，政策難于長(zhǎng)長(zhǎng)期執(zhí)行。后果：如果短期內(nèi)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲漲勢(shì)頭依然然存在，不不排除管理理層加息調(diào)控。。此外也可能能很快出臺(tái)臺(tái)不以物業(yè)業(yè)稅為名的的房地產(chǎn)保有有稅收。如果政策有有效，控制制住房?jī)r(jià)的的快速上漲漲，稅收政政策可能會(huì)會(huì)稍緩。新政解析之之四：后市市預(yù)期一切信號(hào)，，都在昭告告：國(guó)家抑抑制投機(jī)購(gòu)購(gòu)房當(dāng)然，或許對(duì)真正正的實(shí)力炒炒房者而言言，調(diào)控影影響有限；；或許武漢并并不在重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)控的一一類城市行行列；或許政府目目前的政策策其“恐嚇嚇”成分遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)行行；然而，目前前不能否認(rèn)認(rèn)，政策造成的的觀望情緒緒導(dǎo)致成交交量大幅走走低，政府此次調(diào)調(diào)控志在必必得——必必須要看到到效果。應(yīng)對(duì)建議建議一：調(diào)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)90平米以下戶型因因受政策影影響小，可可以著重銷銷售；豪宅客戶資金雄雄厚，受信信貸影響小小，加之未未來(lái)大戶型型供應(yīng)越來(lái)來(lái)越少，稀稀缺性加大，在條條件允許情情況下，亦亦可繼續(xù)加加大力度推推廣；中等面積段產(chǎn)品由于于目標(biāo)客戶戶群實(shí)力不不足，對(duì)政政策敏感度度高，銷售售難度較高高。理解政府政政策，分析析客戶對(duì)政政策的敏感感和受政策策影響程度度，知己知知彼，分類型采取相相應(yīng)的對(duì)策策。策略理解政府政政策，分析析客戶對(duì)政政策的敏感感和受政策策影響程度度，知己知知彼，分類型采取相相應(yīng)的對(duì)策策。建議建議二：推推售策略調(diào)調(diào)整改變推售單單位搭配：：必須考慮市市場(chǎng)需求變變化客客戶群體變變化引引發(fā)產(chǎn)品需需求變化速度調(diào)整：：小步快跑跑策略，利利于試探市市場(chǎng)反應(yīng)，，便于后期期根據(jù)走勢(shì)勢(shì)，隨時(shí)調(diào)調(diào)整價(jià)格；；并且還能能制造市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)，傳傳達(dá)利好信信號(hào)給消費(fèi)費(fèi)者，保障障居民購(gòu)房房信心。策略基于現(xiàn)在政政策初現(xiàn)，，市場(chǎng)觀望望之際，調(diào)調(diào)整推售策策略，在市市場(chǎng)未測(cè)的的情況下，，增強(qiáng)自身身抗風(fēng)險(xiǎn)能能力，同時(shí)時(shí)保障購(gòu)房房信心，滿滿足不同層層次客戶購(gòu)購(gòu)房需求。。建議建議三：保保障整體價(jià)價(jià)格水平，，增強(qiáng)優(yōu)惠惠促銷力度度在價(jià)格上可可以給適當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，，但不建議議做整體價(jià)價(jià)格體系調(diào)調(diào)整。因?yàn)闉槲錆h的剛剛性需求仍仍為市場(chǎng)鍛鍛造了一定定的空間。。為保證銷售售量，在不做出大幅幅價(jià)格調(diào)整整的前提下下，增加部分分單位的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，例例如，通過(guò)過(guò)贈(zèng)送精裝裝修、贈(zèng)送送家電等促促銷方式，，為業(yè)主提供供各類增值值服務(wù)，或或者通過(guò)加加大暗點(diǎn)折折扣方式，，加大現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成交手段段。策略增強(qiáng)市場(chǎng)信信心，必須須保證一定定市場(chǎng)成交交量，而及及時(shí)促進(jìn)成成交，最好好方法是加加大部分單單位的促銷銷力度，但但不要大幅幅調(diào)整價(jià)格格，以增強(qiáng)強(qiáng)購(gòu)買信心心。建議建議四：拓拓展新客戶戶群體政府此次多多番出臺(tái)新新政，誓要要遏制住不不斷高漲的的投資性需需求，投資資性客戶群群體是政府府此次出臺(tái)臺(tái)政策重點(diǎn)點(diǎn)控制客戶戶群體?，F(xiàn)階段必須須將重點(diǎn)放放在滿足剛剛性需求的的自用客戶戶身上，必須深入挖挖掘項(xiàng)目賣賣點(diǎn)，找到到真正能吸吸引客戶，，滿足其購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的的點(diǎn)，牢牢牢把握住越越來(lái)越少的的客戶量，，提高銷售售率。策略將更多的注注意力放在在剛性需求求所產(chǎn)生的的自用客戶戶身上，積積極拓展新新客戶源、、挖掘本地地客源。建議建議五：調(diào)調(diào)整付款方方式此次調(diào)整關(guān)關(guān)于首付及及貸款給到到了比較嚴(yán)嚴(yán)厲的措施施，從一定定程度上阻阻止了投機(jī)機(jī)與投資購(gòu)購(gòu)房需求，，但是首付比例的提高也導(dǎo)導(dǎo)致直接影響剛性需需求客戶的購(gòu)房房行為。可適當(dāng)增長(zhǎng)首付款款交付時(shí)間間，運(yùn)用靈活活多變的付付款方式，，增加客戶戶的購(gòu)買能能力；可延長(zhǎng)其按揭揭開始的時(shí)時(shí)間，例如：入入伙后才供供樓，或者者買樓所有有手續(xù)費(fèi)均均由發(fā)展商商承擔(dān)等靈靈活的付款款方式。策略積極調(diào)整付付款政策，，吸引自用用型剛性需需求客戶的的入市。建議建議六：改改變營(yíng)銷口口徑過(guò)往銷售口口徑及對(duì)外外宣傳中，，會(huì)側(cè)重于于描述項(xiàng)目目所具有的的升值潛力力，現(xiàn)階段段隨著客戶戶群體的改改變，需要要重新認(rèn)真真梳理項(xiàng)目賣賣點(diǎn),有針針對(duì)性吸引引自用客戶戶,在口徑及及對(duì)外宣傳傳中需要側(cè)側(cè)重于對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的的深度挖掘掘，增強(qiáng)客戶戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)機(jī)。策略改變銷售口口徑，將之之前的投資資價(jià)值敘述述轉(zhuǎn)化為自自主需求的的生活感受受。建議建議七：加加大宣傳推推廣有針對(duì)性的的加大與行行業(yè)協(xié)會(huì)組組織合作，，擴(kuò)大實(shí)際際目標(biāo)客戶戶群體；增加銷售費(fèi)用用投入，用多多種營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)增加爆光率率，吸引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注；持續(xù)組織老客客戶活動(dòng)，加加大口碑宣傳傳；在目標(biāo)客戶群群體居住生活活區(qū)域進(jìn)行地地毯式宣傳，，如社區(qū)巡展展、居委會(huì)活活動(dòng)等；策略在觀望情緒較較濃的市場(chǎng)下下，線上傳播播除了奠定項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)影響響力，也需要要突破常規(guī)推推廣手段，多多角度出發(fā)，，對(duì)樓盤傳遞遞的生活理念念有更強(qiáng)的導(dǎo)導(dǎo)向，更有效效的鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶群。建議本案策略作為非中心城城區(qū)的金銀湖湖片區(qū)，由于于一直以來(lái)均均以改善性客客群為主力客客群，因此，，在新政發(fā)布布后反應(yīng)尤其其明顯，基本本是在第一時(shí)時(shí)間即表現(xiàn)出出成交量急速速下降的現(xiàn)象象。對(duì)于金地·格格林春岸而言言，此時(shí)的銷銷售推廣策略略尤其重要，，無(wú)數(shù)事實(shí)證證明，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)洞察敏銳，，反應(yīng)迅速的的品牌，往往往可以取得意意想不到的勝勝利。本章節(jié)，將會(huì)會(huì)提出幾點(diǎn)針針對(duì)金地·格格林春岸的最最為關(guān)鍵的策策略建議———策略一：順應(yīng)應(yīng)大勢(shì)原因：理解了政府對(duì)對(duì)于調(diào)控政策策的堅(jiān)決態(tài)度度，抵抗顯然然只會(huì)讓自己己處于“被調(diào)調(diào)控”的風(fēng)口口浪尖之上，，因此，大力力發(fā)掘首次置置業(yè)客戶，是是目前最有效效的營(yíng)銷手段段。建議：1、著重宣傳傳品牌對(duì)于首首次置業(yè)的支支持態(tài)度，具具體表現(xiàn)為對(duì)對(duì)首次置業(yè)者者給予大幅降價(jià)以外外的各類優(yōu)惠惠措施；2、以83-102㎡的的精裝小戶為主力推廣產(chǎn)產(chǎn)品，暫緩大大戶推廣，別別墅則可以按兵不動(dòng)，因因?yàn)榇瞬糠挚涂腿夯静皇苁苷哂绊憽?。策略二：保持持曝光度原因：在觀望氛圍濃濃厚的市場(chǎng)大大勢(shì)下，曝光光度可以保持持自身關(guān)注度度，以及客群群對(duì)項(xiàng)目的信信心，一旦決決定出手，第第一時(shí)間想到到金地·格林林春岸。建議：1、報(bào)紙、戶戶外線上推廣廣以活動(dòng)為主主題，不斷提升剛性需求求消費(fèi)者的購(gòu)房房欲望。2、增加性價(jià)價(jià)比更高、針對(duì)性更強(qiáng)的各類媒體投投放，例如網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、、短信、電梯框架等。。策略三：親和和廣告風(fēng)格原因：目前，投資性性購(gòu)房受到遏遏制，剛需客客群成為主力力。宣傳升值值潛力顯然不不合時(shí)宜，而而高調(diào)奢華的的廣告風(fēng)格將將使初次購(gòu)房房者望而卻步步。建議：1、線上以風(fēng)風(fēng)格親和、溫馨、、清新的廣告風(fēng)格為為主，并與優(yōu)優(yōu)惠活動(dòng)相結(jié)結(jié)合。2、線下媒體體，如軟文等等，避談“投資””字眼，挖掘產(chǎn)產(chǎn)品自身的居居住價(jià)值。策略四：客群群維系原因：目前，金地集集團(tuán)旗下樓盤盤擁有相當(dāng)數(shù)數(shù)量的老業(yè)主主。口碑相傳傳對(duì)于初次置置業(yè)人群，將將起到重要的的購(gòu)房導(dǎo)向作作用。“老帶帶新”一向是是開拓客戶的的有效手段之之一。建議：1、客群維系系活動(dòng)應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持進(jìn)行，這不僅僅對(duì)目前，對(duì)對(duì)未來(lái)也意義義匪淺。2、通過(guò)每周周一次的高頻率老業(yè)主回饋系系列活動(dòng)，將將項(xiàng)目人性化化、優(yōu)質(zhì)的品品牌形象滲透人心心，形成自發(fā)發(fā)自覺(jué)的“老老帶新”。3、大型活動(dòng)與小小型活動(dòng)相結(jié)結(jié)合，既保持曝光光度和新鮮感感，又可拉升升項(xiàng)目形象。?；顒?dòng)建議活動(dòng)一：金地地集團(tuán)“歡享享世博嘉年華華”活動(dòng)時(shí)間：2010年5-6月針對(duì)客群：中青年客群，，覆蓋較為廣廣泛活動(dòng)目的：通過(guò)“世博””這一熱點(diǎn)話話題，廣泛吸吸引市場(chǎng)關(guān)注注度，為項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)旺旺盛人氣，挖挖掘潛在客戶戶?；顒?dòng)地點(diǎn)：金地·格林春春岸項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：1、、到到場(chǎng)場(chǎng)有有禮禮活動(dòng)動(dòng)當(dāng)當(dāng)天天到到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)參參觀觀樣樣板板間間，，即即可可獲獲得得世世博博主主題題紀(jì)紀(jì)念念贈(zèng)贈(zèng)禮禮。。填填寫寫登登記記表表即即可可參參加加后后續(xù)續(xù)抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)。。2、、有有獎(jiǎng)獎(jiǎng)競(jìng)競(jìng)猜猜現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)回回答答項(xiàng)項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)問(wèn)問(wèn)題題，，答答對(duì)對(duì)者者可可獲獲取取豐豐富富獎(jiǎng)獎(jiǎng)品品。。獎(jiǎng)獎(jiǎng)品品為為世世博博各各類類門門票票、、世世博博吉吉祥祥物物、、世世博博紀(jì)紀(jì)念念品品等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品品。。3、、互互動(dòng)動(dòng)合合影影現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)提提供供世世博博代代表表性性各各國(guó)國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)館館、、趣趣味味吉吉祥祥物物等等背背景景墻墻，，供供來(lái)來(lái)訪訪客客戶戶合合照照留留念念。。4、、嘉嘉年年華華大大抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)凡填填寫寫登登記記表表的的意意向向客客戶戶均均可可參參與與抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)；；一等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)為為世世博博雙雙人人三三日日游游往往返返機(jī)機(jī)票票及及酒酒店店住住宿宿費(fèi)費(fèi)用用，，可可折折現(xiàn)現(xiàn)抵抵扣扣一一萬(wàn)萬(wàn)元元房房款款；；二等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)為為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)館館模模型型；；三等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)為為世世博博套套票票等等。?；顒?dòng)動(dòng)二二：：金金地地集集團(tuán)團(tuán)““共共賞賞世世界界杯杯，，贏贏購(gòu)購(gòu)首首套套房房””活動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間：：2010年年6-7月月針對(duì)對(duì)客客群群：：較年年輕輕客客群群，，首首次次置置業(yè)業(yè)為為主主活動(dòng)動(dòng)目目的的：：四年年一一次次的的世世界界杯杯關(guān)關(guān)注注度度極極高高，，特特別別是是在在年年輕輕人人中中。?？煽蓮V廣泛泛吸吸引引首首次次置置業(yè)業(yè)客客群群到到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感感受受項(xiàng)項(xiàng)目目氛氛圍圍與與品品質(zhì)質(zhì)。?；顒?dòng)動(dòng)地地點(diǎn)點(diǎn)：：金地地··格格林林春春岸岸項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：1、、到到場(chǎng)場(chǎng)有有禮禮活動(dòng)動(dòng)當(dāng)當(dāng)天天到到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)參參觀觀樣樣板板間間，，即即可可獲獲得得世世界界杯杯主主題題紀(jì)紀(jì)念念贈(zèng)贈(zèng)禮禮。。填填寫寫登登記記表表即即可可參參加加后后續(xù)續(xù)抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)。。2、、有有獎(jiǎng)獎(jiǎng)競(jìng)競(jìng)猜猜猜隊(duì)隊(duì)服服?！，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示各各個(gè)個(gè)國(guó)國(guó)家家隊(duì)隊(duì)隊(duì)隊(duì)服服，，猜猜對(duì)對(duì)的的客客戶戶可可獲獲得得禮禮品品。。猜球球星星?！，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)介介紹紹世世界界杯杯各各國(guó)國(guó)隊(duì)隊(duì)員員，，猜猜他他所所穿穿的的球球衣衣號(hào)號(hào)碼碼，，猜猜對(duì)對(duì)有有禮禮。。3、、球球迷迷幸幸運(yùn)運(yùn)星星每天天每每個(gè)個(gè)人人提提供供2次次抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。獎(jiǎng)獎(jiǎng)券券上上寫寫有有參參賽賽國(guó)國(guó)家家名名。。如如果果該該國(guó)國(guó)家家獲獲得得下下一一輪輪晉晉級(jí)級(jí)資資格格，，則則在在下下一一輪輪比比賽賽開開始始前前可可兌兌換換豐豐厚厚紀(jì)紀(jì)念念品品。。4、、共共贏贏世世界界杯杯填寫寫登登記記表表即即可可參參加加抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)。。抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)每每人人抽抽取取一一張張寫寫有有國(guó)國(guó)家家的的卡卡片片。。如果果該該國(guó)國(guó)家家最最后后獲獲得得冠冠軍軍，，則則抽抽取取該該國(guó)國(guó)家家的的客客戶戶可可享享受受免免首首付付購(gòu)購(gòu)房房；；亞軍軍則則僅僅需需首首付付1成成；；季軍軍首首付付2成成并并贈(zèng)贈(zèng)送送半半年年物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)。。（熱熱門門國(guó)國(guó)家家可可僅僅設(shè)設(shè)一一張張卡卡片片；；活活動(dòng)動(dòng)房房源源別別墅墅除除外外，，僅僅限限一一套套；；多多余余首首付付款款由由金金地地集集團(tuán)團(tuán)免免除除或或暫暫時(shí)時(shí)墊墊付付。。））鉆卡卡金卡卡銀卡卡一次次性性購(gòu)購(gòu)房房達(dá)達(dá)80萬(wàn)萬(wàn)以以上上一次性購(gòu)購(gòu)房達(dá)50萬(wàn)以以上購(gòu)房者活動(dòng)三：：成立業(yè)業(yè)主會(huì)員員制，設(shè)設(shè)定會(huì)員員特權(quán)老帶新固固定優(yōu)惠惠老業(yè)主返返積分/享再次次購(gòu)房95折；；新業(yè)主主享受98折購(gòu)購(gòu)房折扣扣老帶新可可選優(yōu)惠惠A：介紹紹1組客客戶成交交即可享享受價(jià)值值1000（銀銀）/2000（金））/3000元元（鉆））物業(yè)費(fèi)費(fèi)抵扣卡卡一張。。B：介紹紹3組客客戶成交交享受A優(yōu)惠外外可贈(zèng)送送車位使使用權(quán)3年。C：介紹紹5組客客戶成交交即可享享受汽車車一臺(tái)。。D：介紹紹5組以以上客戶戶成交可可贈(zèng)送住住宅某房房型首付付或等值值其他獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。持卡享受受物業(yè)費(fèi)費(fèi)7折優(yōu)優(yōu)惠（3年）持卡享受受物業(yè)費(fèi)費(fèi)8折優(yōu)優(yōu)惠（3年）持卡享受受物業(yè)費(fèi)費(fèi)9折優(yōu)優(yōu)惠（1年）物業(yè)關(guān)懷懷服務(wù)天氣變化化提醒，，節(jié)日問(wèn)問(wèn)候等謝謝THANKS9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。15:54:3415:54:3415:5412/31/20223:54:34PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2215:54:3415:54Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。15:54:3415:54:3415:54Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2215:54:3415:54:34December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。31十十二二月20223:54:34下下午15:54:3412月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:54下午午12月-2215:54December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3115:54:3515:54:3531December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:54:35下下午3:54下下午15:54:3512月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。15:54:3515:54:3515:5412/31/20223:54:35PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。