房地產(chǎn)行業(yè)周觀點(diǎn)：政策放松持續(xù)演繹重申趨勢性大機(jī)會(huì)

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容證券研究報(bào)告|2023年01月16日房地產(chǎn)行業(yè)周觀房地產(chǎn)行業(yè)周觀點(diǎn)政策放松持續(xù)演繹，重申趨勢性大機(jī)會(huì)超配：：-10%。：示：房地產(chǎn)證券分析師：王粵雷0證券分析師：王粵angyuelei@S0980520030001010-88005315renhe@S0980520040006證券分析師：王angjing20@S0980522100002市場走勢資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理相關(guān)研究報(bào)告《首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制點(diǎn)評(píng)-階段性政策轉(zhuǎn)為長效機(jī)制，后續(xù)政策放松有望持續(xù)演繹》——2023-01-06《2022年土地市場觀察與展望-整體低迷，分化加劇，料將底部企穩(wěn)》——2023-01-01《房地產(chǎn)行業(yè)2023年1月投資策略-基本面復(fù)蘇緩慢，政策加碼預(yù)期不變》——2023-01-01《統(tǒng)計(jì)局11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)-基本面受疫情沖擊持續(xù)承壓，需求端政策加碼預(yù)期不變》——2022-12-16《房地產(chǎn)行業(yè)專題-把握政策歷史性機(jī)遇，迎接房地產(chǎn)行業(yè)新生——華夏中證全指房地產(chǎn)ETF投資價(jià)值分析》——2022-11-30證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容2容目錄 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容3證券研究報(bào)告圖表目錄 圖3：A股各行業(yè)過去一期漲跌排名(2023.1.9-2023.1.13) 4 表1：近期行業(yè)政策一覽...........................................................................................................................................7請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容4證券研究報(bào)告近期核心觀點(diǎn)當(dāng)前，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表已成政府工作重點(diǎn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)緩釋?！叭€四檔”規(guī)則優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展?jié)摿︶尫?。重申地產(chǎn)股趨勢性大機(jī)會(huì)，后續(xù)政策放松將持續(xù)演繹，強(qiáng)烈建議買入。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。核心推薦保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)、招商積余。市場表現(xiàn)回顧板塊方面，2023.1.9-2023.1.13期間，房地產(chǎn)指數(shù)(中信)下跌1.62%，滬深300指數(shù)上漲2.35%，房地產(chǎn)板塊跑輸滬深300指數(shù)3.97個(gè)百分點(diǎn)，位居所有行業(yè)第26位。近一個(gè)月，房地產(chǎn)指數(shù)(中信)下跌3.89%，滬深300指數(shù)上漲3.02%，房地產(chǎn)板塊跑輸滬深300指數(shù)6.91個(gè)百分點(diǎn)。近半年以來，房地產(chǎn)指數(shù)(中信)跑贏滬深300指數(shù)6.67個(gè)百分點(diǎn)。圖1：近半年房地產(chǎn)板塊與滬深300走勢比較資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理Wind研究所整理圖3：A股各行業(yè)過去一期漲跌排名(2023.1.9-2023.1.13)Wind經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容5證券研究報(bào)告?zhèn)€股方面，2023.1.9-2023.1.13期間，20只個(gè)股上漲，115只個(gè)股下跌，3只個(gè)股持平，占比分別為14%、83%、2%。漲跌幅居前5位的個(gè)股為：電子城、海德股份、S*ST前鋒、ST慧球、*ST運(yùn)盛，居后5位的個(gè)股為：中交地產(chǎn)、新華聯(lián)、ST新梅、金地集團(tuán)等。圖4：漲跌幅前五個(gè)股資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖5：板塊上漲、下跌及持平家數(shù)Wind研究所整理行業(yè)數(shù)據(jù)跟蹤從日頻數(shù)據(jù)跟蹤來看，銷售尚待回暖。2023年截至1月13日，30城商品房成交面積546萬㎡，同比-11.8%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-15%、-23%、-11%、+21%；而一線城市、二線城市、三線城市的商品房成交面積累計(jì)同比分別為+8%、-20%、-10%。圖6：30城商品房單日成交面積(萬㎡)，2023資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖7：30城商品房累計(jì)成交面積同比，2023資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容6證券研究報(bào)告圖8：歷年30城商品房單日成交面積(萬㎡)資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖9：歷年30城商品房累計(jì)成交面積(萬㎡)資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖10：30城商品房單日成交區(qū)域結(jié)構(gòu)，2023資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖11：30城分區(qū)域商品房累計(jì)成交面積同比，2023資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖12：30城商品房單日成交能級(jí)結(jié)構(gòu)，2023資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖13：分能級(jí)商品房累計(jì)成交面積同比，2023資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容7表1：近期行業(yè)政策一覽證券研究報(bào)告行業(yè)政策要聞近期行業(yè)政策要聞主要包括以下內(nèi)容：①金融部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，擬重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。②大連公積金政策調(diào)整，多孩家庭首套最高可貸100萬。③徐州出臺(tái)“購房補(bǔ)貼”等17條舉措助力穩(wěn)增長、促銷費(fèi)。④昆明進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障資金?？顚Ｓ谩＂菸錆h推行二手房“帶押過戶”。⑥濟(jì)南鼓勵(lì)生育新政策，三孩家庭首房公積金最高可貸100萬。⑦紹興出臺(tái)公積金新政，貸款額度最高達(dá)100萬。序號(hào)日期涉及地區(qū)政策/新聞主要內(nèi)容部門11月3日云南昆明21月6日遼寧大連31月10日江蘇徐州41月11日湖北武漢51月11日山東濟(jì)南61月11日浙江紹興《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)昆明市人民政府預(yù)售資金監(jiān)管的通知》目預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將商品房預(yù)售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，實(shí)行資金全過程監(jiān)管?！蛾P(guān)于調(diào)整住房公積金使1、實(shí)施多子女家庭使用住房公積金支持政策方面，在大連市購買首套大連市住房公積金用政策的通知(征求意見自住住房的多子女家庭，單人或雙人最高貸款額度在當(dāng)期最高貸款額管理中心稿)》度基礎(chǔ)上提高20萬元，取消貸款額度“不超過借款人貸款申請(qǐng)時(shí)住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額的15倍”限制。這也意味著，新政落地后，多子女家庭購買首套自住住房公積金最高可貸100萬元。2、另外，在個(gè)人住房公積金貸款自籌資金比例方面，借款人辦理首套房貸款，建筑面積90平方米(含)以下的，自籌資金比例不低于房屋價(jià)值的20%；90平方米以上的自籌資金比例不低于房屋價(jià)值的30%。借款人辦理二套房貸款的，自籌資金比例不低于房屋價(jià)值的30%。新形勢下穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促發(fā)展的1、著力促進(jìn)住房消費(fèi)。如建設(shè)智能化、高品質(zhì)、差異性商品住宅，更徐州市人民政府17條政策措施大力度支持剛性和改善性住房需求，提高物業(yè)服務(wù)水平，改善住房生活以及外延的生活服務(wù)。加大對(duì)政策性住房(拆遷安置房、定銷房)歸集、銷售，對(duì)符合安置條件的，加快網(wǎng)簽備案工作。研究探索發(fā)放購房補(bǔ)貼或消費(fèi)券等形式，提振房地產(chǎn)市場信心。2、扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。如實(shí)施差別化住房信貸政策，支持個(gè)人住房貸款合理需求、剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款投放，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。鼓勵(lì)地方政府或國有企業(yè)回購商品房用于公租房、人才房?！蛾P(guān)于推行二手房“帶押今后武漢在二手房交易過程中，賣方不需要先歸還原有房貸即可完成武漢市自然資源和過戶”深化登記金融協(xié)同過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。規(guī)劃局服務(wù)工作的通知》《濟(jì)南市優(yōu)化生育政策促1、對(duì)按政策生育二孩、三孩家庭的子女，協(xié)調(diào)支持符合入學(xué)條件的同濟(jì)南市人民政府進(jìn)人口長期均衡發(fā)展實(shí)施一家庭不同年齡段子女同一學(xué)區(qū)入學(xué)。鼓勵(lì)優(yōu)先保障三孩入普惠性幼兒園。2、申請(qǐng)住房公積金貸款購買首套自住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸90萬元；生育三孩的繳存職工家庭，申請(qǐng)住房公積金貸款購買首套自住住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸100萬元。《住房公積金“惠民生、1、上調(diào)住房公積金貸款最高額度。支持繳存職工剛性和改善性住房需浙江紹興市住房公促共富”十條舉措》求，進(jìn)一步上調(diào)全市住房公積金貸款最高額度，即三區(qū)及諸暨市單職積金管理委員會(huì)工家庭貸款最高額度由60萬元上調(diào)至70萬元，雙職工家庭貸款最高額度由80萬元上調(diào)至100萬元；嵊州市、新昌縣單職工家庭貸款最高額度由35萬元上調(diào)至50萬元，雙職工家庭貸款最高額度由60萬元上調(diào)至80萬元。2、上調(diào)住房公積金貸款保底額度。聚焦“擴(kuò)中”“提低”，將全市住房公積金貸款保底額度統(tǒng)一調(diào)整為不低于30萬元，讓更多低繳存職工享受住房公積金貸款政策紅利。3、支持新就業(yè)大學(xué)生首套首次住房公積金貸款。大專及以上學(xué)歷畢業(yè)生畢業(yè)3年內(nèi)在我市落戶或就業(yè)，在全市范圍內(nèi)購買自住住房，符合住房公積金貸款條件的，首套首次住房公積金貸款給予額度上浮20%的支持。4、完善二孩、三孩家庭住房公積金支持政策。二孩、三孩家庭符合住房公積金貸款條件的，可貸額度允許分別上浮20%、30%，但不得超過最高額度的120%。5、支持住房公積金貸款“帶押過戶”。積極探索二手房交易“帶押過戶”新模式，加強(qiáng)部門協(xié)同，有序推進(jìn)二手房交易住房公積金貸款“帶押過戶”業(yè)務(wù)，有效降低制度性交易成本。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容8證券研究報(bào)告71月13日全國《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債1、該方案按照穩(wěn)當(dāng)前也利長遠(yuǎn)的思路，通過短期針對(duì)性措施和中長期金融部門表計(jì)劃行動(dòng)方案》制度性安排，圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)。2、在“資產(chǎn)激活”行動(dòng)中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。3、保交樓是金融部門確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的重要切入點(diǎn)。加快新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、加大保交樓專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障等一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進(jìn)。4、工作任務(wù)中還包括設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款，支持其市場化參與行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險(xiǎn)出清。在推動(dòng)住房租賃市場建設(shè)方面，金融部門近期也將出臺(tái)金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場化批量收購存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。5、金融管理部門將鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動(dòng)存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿足集團(tuán)層面流動(dòng)資金需求；支持境外債務(wù)依 法償付，提供外匯管理等政策支持。、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理證券研究報(bào)告免責(zé)聲明分析師聲明作者保證報(bào)告所采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)渠道；分析邏輯基于作者的職業(yè)理解，通過合理判斷并得出結(jié)論，力求獨(dú)立、客觀、公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響；作者在過去、現(xiàn)在或未來未就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表述的意見直接或間接收取任何報(bào)酬，特此聲明。國信證券投資評(píng)級(jí)類別級(jí)別說明股票投資評(píng)級(jí)買入股價(jià)表現(xiàn)優(yōu)于市場指數(shù)20%以上增持股價(jià)表現(xiàn)優(yōu)于市場指數(shù)10%-20%之間股價(jià)表現(xiàn)介于市場指數(shù)±10%之間賣出股價(jià)表現(xiàn)弱于市場指數(shù)10%以上行業(yè)投資評(píng)級(jí)超配行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)優(yōu)于市場指數(shù)10%以上行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)介于市場指數(shù)±10%之間低配行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)弱于市場指數(shù)10%以上重要聲明本報(bào)告由國信證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會(huì)許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格)制作；報(bào)告版權(quán)歸國信證券股份有限公司(以下簡稱“我公司”)所有。，本公司不會(huì)因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式使用、復(fù)制或傳播。任何有關(guān)本報(bào)告的摘要或節(jié)選都不代表本報(bào)告正式完整的觀點(diǎn)，一切須以我公司向客戶發(fā)布的本報(bào)告完整版本為準(zhǔn)。本報(bào)告基于已公開的資料或信息撰寫，但我公司不保證該資料及信息的完整性、準(zhǔn)確性。本報(bào)告所載的信息、資料、建議及推測僅反映我公司于本報(bào)告公開發(fā)布當(dāng)日的判斷，在不同時(shí)期，我公司可能撰寫并發(fā)布與本報(bào)告所載資料、建議及推測不一致的報(bào)告。我公司不保證本報(bào)告所含信息及資料處于最新狀態(tài)；我公司可能隨時(shí)補(bǔ)充、更新和修訂有關(guān)信息及資料，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相關(guān)更新和修訂內(nèi)容。我公司或關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)