金地武漢四新項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告(匯報(bào)稿)(NXPowerLite)

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司2010年5月金地

武漢四新項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案壹○

背景Background01價(jià)值點(diǎn)1：城市新區(qū)規(guī)劃，新中心。價(jià)值點(diǎn)3：金地品牌沉淀及號(hào)召力價(jià)值點(diǎn)2：特色產(chǎn)品拉動(dòng)（創(chuàng)新、綜合物業(yè)）本項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘武漢新區(qū)，四新組團(tuán)定位為服務(wù)武漢及至整個(gè)華中地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心和高品質(zhì)的人居中心。規(guī)劃有武漢新區(qū)行政管理中心、企業(yè)總部基地、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際博覽中心等詳細(xì)分析見(jiàn)附件11.9中容積率意大利風(fēng)情社區(qū)；城市稀缺疊拼產(chǎn)品＋洋房產(chǎn)品+高層產(chǎn)品組合項(xiàng)目意向客戶背景私營(yíng)主——主要來(lái)自漢正街的私營(yíng)主與漢陽(yáng)有小廠房的私營(yíng)主漢正街過(guò)晴川橋、漢水一橋、月湖橋即到漢陽(yáng)，交通的便利，促進(jìn)了小廠坊的發(fā)展，有很多家具、家私，五金制品的小廠坊在中環(huán)線附近生產(chǎn)。企業(yè)主——相對(duì)分散，主要來(lái)自漢口、漢陽(yáng)、沌口城市發(fā)展后，大量的城中村改造，原住民財(cái)富增長(zhǎng)，且不愿離開(kāi)漢陽(yáng)。他們顯富、怕人瞧不起、人家有的我也要有、生活方式跟原來(lái)一樣，追求財(cái)富證明。城中村居民——不愿離開(kāi)漢陽(yáng)，集中在漢陽(yáng)中心片區(qū)沌口區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚，以科技、制造業(yè)為主，龍陽(yáng)大道集聚區(qū)藥物流、汽車貿(mào)易、家具物流。隨著東風(fēng)總部的進(jìn)入，大量企業(yè)涌入，區(qū)域內(nèi)高端置業(yè)人口處于快速增長(zhǎng)期。四新所處漢陽(yáng)與沌口開(kāi)發(fā)區(qū)的中間帶，周邊聚集大量產(chǎn)業(yè)高端客戶，自身造富能力強(qiáng)。詳細(xì)分析見(jiàn)附件2營(yíng)銷目標(biāo)的市場(chǎng)思考。單價(jià)體現(xiàn)——城市別墅﹥城市高層豪宅﹥郊區(qū)別墅

總價(jià)體現(xiàn)——城市別墅﹥城市高層豪宅≈郊區(qū)別墅類別代表項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）城市別墅中央公園30000165-210600-800水墨清華20000220-320330~600城市高層融科天城14500160-180230-270御江苑20000184-300260-600世茂錦繡長(zhǎng)江11500170-300180-280郊區(qū)別墅千年美麗10000202-300160-400保利海上五月花8000170-220130-220寶安山水龍城10000200~264180-400總價(jià)160-300萬(wàn)總價(jià)330-600萬(wàn)總價(jià)200-300萬(wàn)0.8-1萬(wàn)1.1-2萬(wàn)2-3萬(wàn)①關(guān)于價(jià)格：項(xiàng)目啟示1：跳出周邊市場(chǎng)制約，進(jìn)入城市豪宅的價(jià)值陣營(yíng)！位置項(xiàng)目戶型㎡均價(jià)(元/平米)開(kāi)盤月銷售月銷售速度區(qū)域內(nèi)（漢陽(yáng)）水墨清華220-320160007套3套千年美麗202-3001000010套3套華潤(rùn)中央公園165-251300007套-----區(qū)域外（漢口、武昌）寶安山水龍城200-26410000155套萬(wàn)科高爾夫2481700010套-----保利十二橡樹(shù)280~3601500015套10套納凰溪谷220~3401500010套5套09年-10年高層項(xiàng)目銷售價(jià)格與速度參考：項(xiàng)目一期：疊墅1.2萬(wàn)㎡，約55套，洋房1.4萬(wàn)㎡，約80套。別墅項(xiàng)目開(kāi)盤銷售率約20-30%月均銷售速度約5~10套09年-10年別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格與速度參考：位置項(xiàng)目戶型㎡均價(jià)(元/平米)開(kāi)盤月銷售月銷售速度區(qū)域內(nèi)（漢陽(yáng)）華潤(rùn)中央公園90-1701200013080世茂錦繡長(zhǎng)江82、101、120、

150、170、320㎡900012109年上半年110套/月，下半年50/套區(qū)域外（漢口、武昌）融科天城80、90、100、128、148、178㎡1450016050套/月御江苑177-1851200012045套/月復(fù)地江湖國(guó)際90~1601100010042套/月近期中高端的高層項(xiàng)目開(kāi)盤銷售率約50-60%月均銷售速度約40-50套2010年收益保守測(cè)算：疊墅價(jià)格13000，開(kāi)盤銷售20%，月銷6套，2個(gè)月可銷售約0.62億；多層價(jià)格8500，開(kāi)盤銷售50％，月銷40套，2個(gè)月可銷售約1.2個(gè)億，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)回款1.8個(gè)億，完成1.5億的銷售目標(biāo)??！營(yíng)銷目標(biāo)的市場(chǎng)思考。②關(guān)于速度：武漢城市豪宅銷售速度總結(jié)項(xiàng)目啟示2：價(jià)格實(shí)現(xiàn)下，基于市場(chǎng)正常銷售速度可達(dá)成銷售目標(biāo)——項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵！豪宅價(jià)值模式模式關(guān)鍵點(diǎn)典型項(xiàng)目打造核心要點(diǎn)①城市+資源山湖、公園等自然資源占有復(fù)地東湖國(guó)際、華潤(rùn)·中央公園、湖景、公園、生態(tài)環(huán)境、小區(qū)園林②城市+地段城市核心、商貿(mào)商務(wù)核心武漢天地、融科天城商業(yè)、地段中心③城市+產(chǎn)品高端物業(yè)類型、純粹低密度產(chǎn)品十二橡樹(shù)、納帕溪谷、湖景、園林、產(chǎn)品項(xiàng)目缺乏資源條件，無(wú)法選擇①；區(qū)域規(guī)劃前景利好，但現(xiàn)狀發(fā)展不成熟，產(chǎn)品類型多樣，屬于中密度組合物業(yè)，②③均無(wú)法吻合。營(yíng)銷目標(biāo)的市場(chǎng)思考。③關(guān)于價(jià)值：武漢城市豪宅價(jià)值模式總結(jié)項(xiàng)目啟示3：跳出現(xiàn)有武漢城市豪宅模式制約，建立項(xiàng)目的城市豪宅價(jià)值體系！如何建立項(xiàng)目的價(jià)值體系，成為項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵！世聯(lián)觀點(diǎn)——營(yíng)銷的核心達(dá)到項(xiàng)目10000元/平米均價(jià)實(shí)現(xiàn)2010年實(shí)現(xiàn)回款1.5個(gè)億營(yíng)銷目標(biāo)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)!①關(guān)于價(jià)格：跳出周邊市場(chǎng)制約，進(jìn)入城市豪宅的價(jià)值陣營(yíng)②關(guān)于速度：價(jià)格實(shí)現(xiàn)下，基于市場(chǎng)正常銷售速度可達(dá)成銷售目標(biāo)貳○

價(jià)值模式Valuesystem02全國(guó)豪宅視野>>>城市豪宅模式：模式分類模式核心打造關(guān)鍵點(diǎn)典型案例城市資源豪宅①景觀型豪宅舒適1、規(guī)劃的容積率分解與景觀最大化2、產(chǎn)品尺度的舒適與空間舒適感營(yíng)造3、園林與外部景觀的結(jié)合與利用香蜜湖1號(hào)中糧海景壹號(hào)②極致型豪宅極致1、低密度的標(biāo)桿產(chǎn)品營(yíng)造2、高品質(zhì)的建筑與公共空間3、人文風(fēng)情的園林營(yíng)造4、服務(wù)與配套的豐富與極致星河灣城市高層豪宅③品質(zhì)型豪宅品質(zhì)1、立面材質(zhì)與公共空間的高品質(zhì)化2、室內(nèi)空間的高端精裝修3、獨(dú)一無(wú)二設(shè)計(jì)譽(yù)峰唐寧ＯＮＥ天璽、名鑄④國(guó)際型豪宅國(guó)際1、全方位酒店式物業(yè)管理2、會(huì)所高功能配套3、產(chǎn)品智能化與精裝修世茂濱江銀泰中心柏悅居⑤綜合體豪宅綜合體1、品牌資源嫁接2、多種物業(yè)的相互增值華潤(rùn)幸福里恒盛尚海灣城市人文豪宅⑥異域人文風(fēng)情1、建筑的立面與材質(zhì)的原味異域化2、園林的風(fēng)情營(yíng)造龍湖長(zhǎng)橋郡波托菲諾⑦城市人文精粹1、商業(yè)街與城市歷史人文的嫁接2、建筑的沉穩(wěn)、經(jīng)典、人文感體現(xiàn)翠湖天地外灘九里⑧精神人文專屬、圈層1、配套的圈層感營(yíng)造2、服務(wù)體現(xiàn)的專屬感星河丹堤蔚藍(lán)卡地亞項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)品核心模式產(chǎn)品材質(zhì)硬件配置園林室內(nèi)公共空間華潤(rùn)中央公園1.2萬(wàn)/平米（高層）別墅+高層進(jìn)口石材（高檔非鉆）國(guó)外進(jìn)口配件（LG雙色LOWE玻璃）1萬(wàn)平米美式園林6萬(wàn)平米內(nèi)嵌張之洞公園豪華入戶大堂進(jìn)口水晶吊燈海棠口工藝復(fù)地東湖國(guó)際1.4萬(wàn)/平米（高層）別墅+高層干掛石材面磚斷橋彩鋁窗智能化安防社區(qū)園林超豪華入戶大堂6米挑高，夜光信報(bào)箱萬(wàn)科高爾夫0.87萬(wàn)/平米（高層）別墅+高層高檔面磚，局部涂料進(jìn)口配件（鋼化中空玻璃）紅外雙電地中海園林鵝卵石砌底豪華入戶大堂水晶燈城市豪宅的四種發(fā)展模式1：初級(jí)∣資源模式核心價(jià)值：景觀、產(chǎn)品武漢城市資源豪宅發(fā)展的主要模式：W酒店城市豪宅的四種發(fā)展模式2：提升∣品質(zhì)模式城市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價(jià)值——項(xiàng)目模式核心核心價(jià)值倫敦海德一號(hào)超五星級(jí)物管配置型銀泰中心柏悅居國(guó)際頂級(jí)五星酒店服務(wù)配置型上海御華山“夜宴式”定制服務(wù)配置型廣州領(lǐng)峰國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)酒店W酒店配置型深圳幸福里君悅酒店、萬(wàn)象城購(gòu)物中心、華潤(rùn)大廈5A甲級(jí)寫字樓配置型城市豪宅的四種發(fā)展模式2：提升∣品質(zhì)模式城市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價(jià)值——香港頂級(jí)豪宅天璽：高檔材質(zhì)與配件帶來(lái)的豪宅品質(zhì)。浴室采用進(jìn)口品牌配置（如Roca浴缸），提供豪華舒適感新鴻基首個(gè)于豪宅外立面使用全鉆石式玻璃幕墻設(shè)計(jì)，不僅降噪抗震，更充滿了現(xiàn)代摩登風(fēng)格。德國(guó)品牌廚具鉆石玻璃幕墻，透光性更好天璽采用代家電全裝修交房，在材質(zhì)用料和硬件配置方面極盡奢華高檔材質(zhì)：外立面采用全幅落地玻璃幕墻，室內(nèi)地板、窗臺(tái)均鋪設(shè)天然石材，國(guó)外進(jìn)口實(shí)木地板頂級(jí)配置：名牌頂級(jí)用料及豪華設(shè)備(包括Bulthaup、Miele、Roca及Sub-Zero等)香港頂級(jí)豪宅天璽：高端品牌嫁接+人性化的尊貴服務(wù)天璽II座的w酒店引入五星級(jí)酒店，實(shí)現(xiàn)了與高端品牌的成功嫁接天璽II座1-38樓引入著名的WHotel，共設(shè)有393個(gè)房間，包括一間2,152平方英尺的總統(tǒng)套房。酒店于2009年1月19日正式開(kāi)業(yè)。酒店設(shè)施包括兩間特式餐廳(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售賣W品牌產(chǎn)品的TheStore及在76樓設(shè)有香港最高的游泳池。依托酒店為住宅、公寓提供五星級(jí)物管服務(wù)天璽除W酒店以外的住宅、公寓業(yè)主，不僅可以享受自身物管公司提供的安保，餐飲、按摩、健身、游泳等生活服務(wù)之外，更能直接對(duì)接w酒店，享受免費(fèi)送餐，預(yù)訂機(jī)票、商務(wù)會(huì)議室、宴會(huì)定制、房間整理、健康診療等多重特色服務(wù)PremierPlus超星級(jí)服務(wù)聘用退休警司及3只退休緝毒犬護(hù)衛(wèi)；另外，由于天璽有7個(gè)出入口，因此亦會(huì)采用八達(dá)通作為進(jìn)出大廈的登記之用，以配合豪宅私隱需要。同時(shí)，為配合內(nèi)地客及經(jīng)常公干人士的需要，亦會(huì)有專人上門提取行李，協(xié)助送上地鐵，以及于會(huì)所訂購(gòu)送飯上門等個(gè)人化貼身服務(wù)。

城市豪宅的四種發(fā)展模式3：高級(jí)∣異域人文模式城市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價(jià)值——項(xiàng)目模式核心核心價(jià)值波托菲諾以意大利小鎮(zhèn)Portofino為藍(lán)本,營(yíng)造人文氣息的家園生活格調(diào)

異域型蘭喬圣菲純正的西班牙風(fēng)情,社區(qū)體現(xiàn)出華貴而沉穩(wěn)的氣度

異域型納帕溪谷綜合了法蘭西、意大利、西班牙等最具代表性的設(shè)計(jì)風(fēng)格異域型紐約水晶樓深圳波托菲諾北京納帕溪谷西安蘭喬圣菲深圳頂級(jí)富人區(qū)：波托菲諾意大利《19世紀(jì)報(bào)》:“由于中國(guó)深圳華僑城人的發(fā)明，PORTOFINO廣場(chǎng)的太陽(yáng)照射到了中國(guó)?！?/p>

波托菲諾——意大利古利亞海灣東面的一個(gè)小鎮(zhèn)。在這里，最典型的建筑就是沿海呈階梯狀排列的塔形房屋，每戶人家至少有一扇窗戶可以毫無(wú)遮掩地眺望大海，被稱為波托菲諾風(fēng)格的特有設(shè)計(jì)。意大利的波托菲諾深圳的波托菲諾深圳的波托菲諾問(wèn)世，與地球另一邊的波托菲諾是如此相似，同樣的每戶至少有一扇窗戶可以毫無(wú)遮掩的看水景。原汁原味的意大利波托菲諾風(fēng)情在華僑城得到了完美再現(xiàn)。自在閑庭叢林歡宴

密植千余株成年高樹(shù)，綠意馥郁，花影石階，自然的靈性奏響生命的樂(lè)章。用水的語(yǔ)言交流

4萬(wàn)平米的天鵝湖、7萬(wàn)平方米的燕棲湖，就嵌在華僑城波托菲諾里。會(huì)講故事的坡屋頂建筑低矮而古樸，清一色坡屋頂，傳統(tǒng)典型的意式建筑。注入藝術(shù)元素的上品沙龍

波托菲諾商業(yè)街區(qū)，在元素細(xì)節(jié)上進(jìn)行歐式風(fēng)格創(chuàng)作，植入大量藝術(shù)元素。波托菲諾——異域生活人文的解讀城市豪宅的四種發(fā)展模式４：超越∣精神人文模式城市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價(jià)值——項(xiàng)目模式核心核心價(jià)值星河丹堤構(gòu)筑CBD第一原生居所精神型中信山語(yǔ)湖集度假、休閑、商務(wù)、居住等功能于一體的綠色環(huán)保生態(tài)新城

精神型麓山國(guó)際完美沉淀為中國(guó)最令人向往的高爾夫社區(qū)

精神型曼谷大都會(huì)紐約水晶樓新加坡吉寶灣廣州中信山語(yǔ)湖成都麓山國(guó)際深圳星河丹堤星河丹堤營(yíng)銷推廣——重塑區(qū)域價(jià)值，不斷拔高客戶定位，形成社會(huì)圈層標(biāo)簽。項(xiàng)目05年推廣，之后建立“CEO官邸”的極致地位；08年，項(xiàng)目延續(xù)“CEO官邸”，通過(guò)高調(diào)推廣，以“圈層感”引起目標(biāo)客戶共鳴，實(shí)現(xiàn)了定義客戶階層\項(xiàng)目市場(chǎng)影響力\項(xiàng)目居住者的尊貴地位的三重目的。以書的形式尋找目標(biāo)客戶炒作西銀湖資源體系小眾營(yíng)銷活動(dòng)成熟大盤社區(qū)形象奠定以文化內(nèi)涵引起客戶共鳴和市場(chǎng)認(rèn)可以市場(chǎng)補(bǔ)缺定位帶來(lái)的稀缺性最終引爆市場(chǎng)圈層營(yíng)銷鎖定客戶，促進(jìn)成交依托大盤成熟形象，進(jìn)一步提升價(jià)值(以圈層感引起客戶共鳴,突出居住者的地位和身份感)產(chǎn)品設(shè)計(jì)——專利申請(qǐng)+大空間高贈(zèng)送，體現(xiàn)尊貴獨(dú)特類坡地規(guī)劃星河丹堤——深圳正統(tǒng)資源豪宅的煉成產(chǎn)品精細(xì)化：材料和做工，帶來(lái)產(chǎn)品附加值。產(chǎn)品創(chuàng)新戶型：產(chǎn)品發(fā)力，合府、冠邸、闊庭、廂庭、躍庭等產(chǎn)品申報(bào)國(guó)家專，以專利發(fā)布會(huì)形式，正式向市場(chǎng)推出項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)；大空間高贈(zèng)送：基于對(duì)市場(chǎng)高端客戶的訪談和調(diào)研，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出高贈(zèng)送的建議。六類產(chǎn)品建議贈(zèng)送花園、地下室、觀景陽(yáng)臺(tái)等，贈(zèng)送面積從35～170平米不等類坡地規(guī)劃：最大化的利用資源，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；管道木柵欄下水管道精心布置外墻磚精心搭配合府、冠邸、闊庭、廂庭、躍庭產(chǎn)品專利項(xiàng)目模式思考>>>城市豪宅模式：資源不夠強(qiáng)勢(shì)復(fù)合型的物業(yè)模式非城市人文基礎(chǔ)可考慮的項(xiàng)目模式方向叁○

價(jià)值主張Valueconstitute

03項(xiàng)目名稱立面材質(zhì)園林樣板房千年美麗高級(jí)仿石涂料江南園林一般保利海上五月花一般進(jìn)口涂料英倫風(fēng)格一般臥龍麗景灣一般面磚簡(jiǎn)約歐式無(wú)大洋彼岸涂料、瓷磚、文化石純水岸社區(qū)、千米生氧吧林一般長(zhǎng)島全石材混合園林豪華精裝目前武漢產(chǎn)品，中低密度樓盤多為異域風(fēng)格產(chǎn)品，且異域表面化臥龍麗景灣保利海上五月花人信千年美麗大洋彼岸長(zhǎng)島別墅異域表情豐富的武漢高端豪宅客戶已形成的豪宅價(jià)值認(rèn)知：“地段+資源＞產(chǎn)品+配套”思考：傳統(tǒng)的高端豪宅客戶價(jià)值體系下，項(xiàng)目現(xiàn)有“異域風(fēng)”難以打動(dòng)客戶！差異化的客戶思考，尋找項(xiàng)目突圍價(jià)值路徑……武漢高端豪宅客戶購(gòu)房的

真正需求是什么？他們是一群沒(méi)有豪宅居住經(jīng)驗(yàn)的人，他們?cè)谧非竺孀?、?biāo)簽的同時(shí)，也在追求著真正的豪宅化居住生活我們?cè)L談了二十余組武漢高端客戶，了解客戶的置業(yè)需求及驅(qū)動(dòng)因素！訪談時(shí)間：2010年4月20日-4月25日訪談對(duì)象：華潤(rùn)中央公園、融科天城、萬(wàn)科高爾夫、保利十二橡樹(shù)、保利心語(yǔ)別墅、航天雙城大平面客戶……——他們是轉(zhuǎn)型中的顯富階層——“他們是這個(gè)城市的財(cái)富擁有者，有著自己交際的圈層，希望在自己的圈子里面占一席之地?！薄八麄兎浅Ｗ⒅孛孀痈?，但也非常務(wù)實(shí)。知道自己辛苦掙來(lái)的錢不能隨便花掉，懂得節(jié)約，會(huì)爭(zhēng)取每一分優(yōu)惠?！薄八麄儌鹘y(tǒng)、注得家族傳承，看重風(fēng)水，但也視野開(kāi)闊，喜愛(ài)新興的事物，對(duì)于居住，喜歡有創(chuàng)新和不同的居住體驗(yàn)。”——“他們有較強(qiáng)的家庭觀念，注重家庭私密，十分在意安全性，尤其對(duì)于物業(yè)服務(wù)?！甭?tīng)聽(tīng)他們真實(shí)的聲音：“追求居住圈層的純粹性”華潤(rùn)中央公園業(yè)主駱小姐心聲：“現(xiàn)居住漢口火車站對(duì)面的中南建材市場(chǎng)旁邊，老小區(qū)，環(huán)境比較雜亂。馬上想生孩子，并把父母接過(guò)來(lái)，所以還是想要一個(gè)舒適、品質(zhì)、環(huán)境好，周圍人檔次高的社區(qū)，既適合他們的生活，又有益于將來(lái)孩子的成長(zhǎng)?！比A潤(rùn)中央公園業(yè)主鄔女士心聲：“坦白說(shuō)，我每年賺了錢就買一套房子。所以除了做生意，我平時(shí)就到處看房子。前幾年買房子純粹是為了投資，現(xiàn)在買房子是真的需要了。我在漢正街也有房子，現(xiàn)在隨著小孩子慢慢長(zhǎng)大了，也懂事了，漢正街那邊很多吸毒的，打架的，罵人的，小孩子很容易學(xué)壞，不想讓孩子生活在那樣的環(huán)境中，被周邊的人影響；這邊環(huán)境比較好，買在這里的人都是有錢人，而且都是比較有素質(zhì)的人，跟這樣的人住在一起，我覺(jué)得對(duì)小孩子的成長(zhǎng)會(huì)比較好。”聽(tīng)聽(tīng)他們真實(shí)的聲音：“渴望尊貴的人性化服務(wù)”萬(wàn)科高爾夫業(yè)主李先生心聲：““其實(shí)只要物業(yè)服務(wù)的細(xì)致到位，是非常重要的，萬(wàn)科的服務(wù)多好啊，有禮貌，問(wèn)什么都會(huì)細(xì)心的回答?！焙教祀p城業(yè)主張先生心聲：“記得上次到香港的朋友家玩，好像是叫什么陽(yáng)明山莊吧，那里的服務(wù)生態(tài)度好多了，又是鞠躬，又是敬禮，我朋友一伸手，馬上就跑過(guò)來(lái)問(wèn)有什么需要幫忙的，聽(tīng)說(shuō)物管還可以訂票，送飯，幫忙洗衣服什么的，唉，跟內(nèi)地這邊的比，還是人家想的周全啊?！北＠饦?shù)莊園張先生心聲：“現(xiàn)在的物業(yè)管理還應(yīng)該要再嚴(yán)格些，這樣住在里面才有安全感，可以考慮采用IC卡的方式，當(dāng)然保安人員的素質(zhì)也要相應(yīng)提高；”聽(tīng)聽(tīng)他們真實(shí)的聲音：“在意居住的產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的生活享受”保利十二橡樹(shù)莊園閻先生心聲：“感覺(jué)這里房間面積都還是小了，我現(xiàn)在住的房子臥室已經(jīng)有50㎡了，里面有衣帽間、衛(wèi)生間等，但是還是感覺(jué)小了，最看重臥室的空間，地下室的空間也就是作為影響啊、視聽(tīng)室之類的空間；”航天雙城業(yè)主徐先生心聲：“我是希望我的房不僅有洗手間，還能給我老婆擺個(gè)衣帽間，誰(shuí)叫她老是買衣服，多的都不知道放哪里了。”融科天成業(yè)主陳先生心聲：“以前在北京生活，現(xiàn)在因?yàn)楣ぷ餍枰醽?lái)武漢，在這里買了房子，總體感覺(jué)還不錯(cuò)，就是覺(jué)得房間不夠大。如果房間夠大，帶書房，配備齊全，住得也就寬敞舒服些?！甭?tīng)聽(tīng)他們真實(shí)的聲音：“追求精神的歸屬，身份的彰顯”萬(wàn)科高爾夫業(yè)主謝先生心聲：“有些人開(kāi)工廠賺了錢后，就想住最貴最好的房子，文化素質(zhì)都不怎么高，很多時(shí)候看到他們隨地吐痰或者滿嘴粗口的，就會(huì)感覺(jué)到會(huì)把整個(gè)小區(qū)檔次給降低。我希望住進(jìn)來(lái)的都是素質(zhì)相對(duì)較高的人，回到小區(qū)，都能感受到良好與和諧的氣氛與氛圍，與左鄰右舍也不會(huì)感到層次有大的差距。希望住在萬(wàn)科，就能體現(xiàn)一種身份與價(jià)值?！北＠饦?shù)莊園業(yè)主馬先生心聲：“現(xiàn)在廠子開(kāi)大了，自己到這里來(lái)住，其實(shí)也是想認(rèn)識(shí)些有身份，有檔次的人嘛，一來(lái)搞不好對(duì)生意有好處，二來(lái)感覺(jué)自己住的地方也高檔一些，不會(huì)像一些便宜小區(qū)那么龍蛇混雜嘛，那多不安全啊。”他們是正在從舞臺(tái)撤退到包廂的人他們正在從主角變成主人（主宰）可能在事業(yè)上已經(jīng)完成了凱旋但在生活上，卻還是在路上，并且可能遇到了阻擊他們本想成為主人，卻只是業(yè)主因?yàn)闆](méi)有匹配他們欲望的房子贏取別人仰望，并非客戶的核心欲望沖向塔尖的階層，早用其他東西證明了自己他們要購(gòu)買更高的享受，而彰顯功能只是必備的贈(zèng)品。他們更在乎自我的滿足，而非大而空的身份符號(hào)。他們購(gòu)買的是一個(gè)身處核心的內(nèi)心體驗(yàn)他們一直在追求著最理想的終極居所。這就對(duì)內(nèi)容提出了要求。走在引領(lǐng)的豪宅趨勢(shì)上：“進(jìn)入武漢城市豪宅圈層建立引領(lǐng)與彰顯的精神人文”引領(lǐng)武漢豪宅的升級(jí)換代！金地四新項(xiàng)目以引領(lǐng)者的姿態(tài)，顛覆武漢傳統(tǒng)豪宅認(rèn)知模式的升級(jí)，

是一種關(guān)于生活的彰顯與升級(jí)由異域人文上升

至精神人文的城市豪宅模式北緯29N的世界觀形象主張本項(xiàng)目西班牙希臘意大利紐約東京灣北緯29度是世界上最受矚目地國(guó)家最為集中的緯度帶；在這個(gè)緯度上有著最誘人的資源與最美的城市，歷史往往在這個(gè)緯度誕生與延伸；在這個(gè)帶上，有著世界都會(huì)的紐約，有著地中海的西班牙、希臘與意大利；在著時(shí)尚之都的東京灣；位于北緯29度的武漢有著毗美世界的資源與歷史沉淀，也應(yīng)有著更大的視野與境界！北緯29度的世界生活主張主張1：世界級(jí)的至美之境項(xiàng)目理想1：“開(kāi)啟世界的至美之境”——崇高理想，與金地品牌高度符合，——崇高理想，建立項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值，——崇高理想，成為時(shí)代的話題與焦點(diǎn)！1意大利風(fēng)格為主題的外立面，引伸入項(xiàng)目的每個(gè)細(xì)節(jié)，成為意大利經(jīng)典的延伸，從而再現(xiàn)國(guó)際浪溫與奢華的文化氣息開(kāi)啟世界至美之境項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀一開(kāi)啟世界至美之境項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀一[蘇蓮?fù)蠸orrento]感受無(wú)法抗拒“重歸蘇蓮?fù)小钡男穆?；建筑之美、景色之美、風(fēng)情之美……[威尼斯Venice]湖的靈感，剛朵拉的舞臺(tái)，意大利的水都；開(kāi)啟世界至美之境項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀一建筑之美、景色之美、風(fēng)情之美……[卡璞瑞灣Capri]意大利的夢(mèng)幻之灣，古羅馬奧古斯都大帝的棲息地；[羅馬Rome]文化藝術(shù)的復(fù)興與再現(xiàn)北緯29度的世界生活主張主張2：世界級(jí)生活享受2北緯29度的世界生活主張主張2：世界級(jí)生活享受2當(dāng)美食、音樂(lè)與葡萄酒成為生活標(biāo)簽的時(shí)候，當(dāng)藝術(shù)與時(shí)尚成為生活語(yǔ)言，金地以“北緯29度的世界觀”為系列展開(kāi)新一輪的品牌之旅。項(xiàng)目理想２：“世界級(jí)價(jià)值生活主張”威尼斯皇家會(huì)所建立項(xiàng)目專屬的炫耀社交場(chǎng)會(huì)所大堂放置最具歐洲精神的騎士雕像，配以施華洛世奇水晶大吊燈、大氣的穹頂、意式壁畫，打造最純正的意式會(huì)所。價(jià)值感知點(diǎn)：俱樂(lè)部式的意式會(huì)所世界品位生活價(jià)值感知會(huì)所與泳池融為一體皇家私人宴會(huì)廳——1層一層設(shè)置具有意大利風(fēng)格的下午茶餐廳，只對(duì)業(yè)主開(kāi)放，為有需要的業(yè)主提供商務(wù)會(huì)客和舉辦小型Party場(chǎng)所。私人宴會(huì)廳與室外泳池連為一體，體現(xiàn)其尊榮感建立項(xiàng)目專屬的炫耀社交場(chǎng)威尼斯皇家會(huì)所在酒窖內(nèi)設(shè)置儲(chǔ)酒區(qū)，為擁有者提供專業(yè)的儲(chǔ)酒服務(wù)，配備名貴的葡萄酒，私人酒窖擁有者甚至還可在酒窖內(nèi)舉辦一場(chǎng)私人酒會(huì)來(lái)與朋友、知己分享自己的藏酒，這已經(jīng)在中國(guó)的精英名流中流行起來(lái)，成為一種休閑生活與高級(jí)社交方式。私家酒窖：會(huì)所設(shè)置酒窖，為業(yè)主提供專業(yè)的藏酒功能品酒臺(tái)：為客戶提供品酒空間，同時(shí)提供項(xiàng)目紅酒出品服務(wù)以及餐飲服務(wù)私人酒窖——負(fù)1層建立項(xiàng)目專屬的炫耀社交場(chǎng)威尼斯皇家會(huì)所莊園之心，武漢之醉。私家酒窖會(huì)所模式會(huì)所的地下室建有全武漢最大的恒溫紅酒窖家族光輝永不退色，紅酒是貴族的血液，反復(fù)珍藏，留念醇香特設(shè)巴洛克式專業(yè)品酒區(qū)，古典紅酒文化體驗(yàn)區(qū)在這片純凈的土地上，醞釀浪漫、風(fēng)度承載貴族傳統(tǒng)與族徽使命。酒窖價(jià)值：武漢最大的私人酒窖私人酒窖——負(fù)1層威尼斯皇家會(huì)所私人酒窖+巴洛克式品酒區(qū)+紅酒文化體驗(yàn)館+品牌聯(lián)合托管酒窖運(yùn)營(yíng)私人酒窖在酒窖內(nèi)設(shè)置儲(chǔ)酒區(qū)，為擁有者提供專業(yè)的儲(chǔ)酒服務(wù)，配備名貴的葡萄酒，私人酒窖擁有者甚至還可在酒窖內(nèi)舉辦一場(chǎng)私人酒會(huì)來(lái)與朋友、知己分享自己的藏酒，這已經(jīng)在中國(guó)的精英名流中流行起來(lái)，成為一種休閑生活與高級(jí)社交方式。巴洛克式品酒區(qū)：側(cè)面演繹建筑風(fēng)格。威尼斯皇家會(huì)所紅酒文化體驗(yàn)館：品牌托管運(yùn)營(yíng)以美酒定義歷史，用品質(zhì)鑒證非凡聯(lián)合營(yíng)銷也叫合作營(yíng)銷，是指兩個(gè)以上的企業(yè)或品牌擁有不同的關(guān)鍵資源，而彼此的市場(chǎng)有某種程度的區(qū)分，為了彼此的利益，進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，交換或聯(lián)合彼此的資源，合作開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)，以創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

威尼斯皇家會(huì)所皇家健身中心——2、3層半開(kāi)放的形式，以會(huì)員制的形式對(duì)外經(jīng)營(yíng)。提供各種各樣的健身器材、桌球、水療、按摩等系列服務(wù)。讓業(yè)主在一天繁忙的工作后，在這里能夠全身心的徹底放松。建立項(xiàng)目專屬的炫耀社交場(chǎng)威尼斯皇家會(huì)所項(xiàng)目理想3：“居優(yōu)越之上●讓世界贊賞”——收藏世界的頂級(jí)生活，——讓世界級(jí)的生活成為習(xí)慣，成為享受——崇高理想，成為時(shí)代的話題與焦點(diǎn)！3北緯29度的世界生活主張主張3：世界級(jí)的服務(wù)品質(zhì)感受英式管家的起源和發(fā)展---

英式管家起源于法國(guó)，在英國(guó)完善了其服務(wù)理念，由于各方面的傳統(tǒng)烙有明顯的英國(guó)印記，因此被冠以“英式”二字。英式管家服務(wù)的是有著極高身份的人，有億萬(wàn)富翁、社會(huì)名流、政界高官以及貴族。英式管家出現(xiàn)的早期——大約是在中世紀(jì)的時(shí)候，只有英國(guó)和法國(guó)的王室家庭或世襲的貴族和有爵位的名門才有資格正式雇傭，即便是再有錢的普通人也不被允許聘用英式管家。這種奢華生活的標(biāo)志，尤其是在歐洲大約有六七百年的歷史，幾乎已經(jīng)成了家政服務(wù)領(lǐng)域的經(jīng)典名詞。英式管家資格認(rèn)證---英式管家需要極高素質(zhì)，必須熟知各種禮儀、佳肴名菜、名酒鑒賞、水晶銀器的保養(yǎng)等等，幾乎要有上知天文、下通地理的本事。因此，其訓(xùn)練課程也是相當(dāng)嚴(yán)格和全面的。準(zhǔn)管家們接受的訓(xùn)練課程多達(dá)數(shù)十項(xiàng)，包括急救訓(xùn)練、保安訓(xùn)練、槍支保管訓(xùn)練、正式禮儀訓(xùn)練、雪茄的收藏與保養(yǎng)、酒的鑒別和品嘗、插花及家居飾品的保養(yǎng)、西服及正式服裝的保養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)服務(wù)演練、人事組織構(gòu)架……幾乎涵蓋了生活的各個(gè)方面，且尤有過(guò)之。

管家英式賦予項(xiàng)目專屬服務(wù)標(biāo)簽提供最為專業(yè)、貼心的英式管家服務(wù)物管英式免費(fèi)專屬享受：商務(wù)服務(wù)、家鎮(zhèn)服務(wù)有償專屬享受：汽車、寵物保養(yǎng)代管、私人派對(duì)助理物管英式專屬最貴的特色英式管家服務(wù)打造最純正英式管家團(tuán)隊(duì)：聘請(qǐng)英國(guó)專業(yè)管家協(xié)會(huì)作為物管團(tuán)隊(duì)專業(yè)顧問(wèn)，負(fù)責(zé)物管人員培訓(xùn)和管理。將物管團(tuán)隊(duì)定期送往英國(guó)專業(yè)物管協(xié)會(huì)進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。提供小型宴會(huì)策劃方案：根據(jù)業(yè)主需求，可提供小型生日派對(duì)、商務(wù)宴會(huì)等策劃方案及會(huì)場(chǎng)布置。與酒店合作，提供雞尾酒會(huì)、冷餐會(huì)、BBQ等活動(dòng)。英式管家服務(wù)是西方貴族高貴奢華生活的標(biāo)志。培訓(xùn)英國(guó)管家最有名的機(jī)構(gòu)要算英國(guó)專業(yè)管家協(xié)會(huì)了。它位于倫敦郊外的海林島，成立于上世紀(jì)后期人性設(shè)計(jì)智能化配置指紋鎖：自動(dòng)上鎖，入侵報(bào)警燈光控制系統(tǒng)：多光源開(kāi)關(guān)集成，便捷操作中央地暖系統(tǒng)：人性化高端配置指紋鎖燈光控制地?zé)峒爸醒肟照{(diào)系統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容保衛(wèi)體制保障緊急事件召喚得知后10分鐘內(nèi)到達(dá)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部人員人事管理關(guān)注每位管家、保潔人員的變動(dòng)情況，定時(shí)作人事知會(huì)，同時(shí)離開(kāi)的工作人員不得進(jìn)入小區(qū)保姆管理保姆帶小孩或家中貴重物品外出，社區(qū)管家需要與業(yè)主確認(rèn)，才可放行車庫(kù)管理對(duì)業(yè)主的汽車進(jìn)行登記，進(jìn)入車輛嚴(yán)格管理/車庫(kù)內(nèi)設(shè)置手推車/司機(jī)等候間智能化安防系統(tǒng)第一層防護(hù)小區(qū)周邊設(shè)置探測(cè)器和攝像頭，緊急情況下可自動(dòng)報(bào)警并錄下現(xiàn)場(chǎng)畫面，小區(qū)內(nèi)多個(gè)招援按鈕，可隨時(shí)呼叫管家援助；第二層防護(hù)車庫(kù)設(shè)置訪客停車區(qū)，對(duì)于來(lái)訪客戶，需經(jīng)過(guò)業(yè)主確認(rèn)后，由電瓶車直接送到業(yè)主家中第四層防護(hù)每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護(hù)；第五層防護(hù)戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，煤氣泄漏探測(cè)器等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)；服務(wù)安全安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)+體制保障，重視對(duì)保姆等專類人員的管理提供最有保障的安全物管服務(wù)提升品質(zhì)配置1：設(shè)備配置深圳香蜜湖案例借鑒：全面家居智能化系統(tǒng)智能燈光控制系統(tǒng)集成電路開(kāi)關(guān)歐蒙特專用背景音樂(lè)系統(tǒng)室外可視對(duì)講系統(tǒng)家居智能化系統(tǒng)：霍尼維爾家居智能化系統(tǒng)+ABB燈光、窗簾控制系統(tǒng)+LUCENT/AVAYA的無(wú)線網(wǎng)絡(luò)組合成舒適、方便、完善的智能家居系統(tǒng)。系統(tǒng)可擴(kuò)展遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)控制家電；電話遙控家電；客廳內(nèi)主機(jī)面板控制室內(nèi)燈光、窗簾、AV設(shè)備；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程監(jiān)控家內(nèi)狀況等。完善的菜單模式讓業(yè)主隨心所意地選擇，全面的智能設(shè)備配套讓業(yè)主心神舒暢地生活?！獙⒁陨舷到y(tǒng)進(jìn)行組合，組成了先進(jìn)的智能化家居生活。深圳香蜜湖案例：小區(qū)智能“一卡通系統(tǒng)”小區(qū)智能“一卡通”管理系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理為核心，非接觸式IC卡（Mifare-I卡）為信息載體，可實(shí)現(xiàn)多個(gè)子系統(tǒng)組成“一卡通”管理系統(tǒng)，如IC卡停車場(chǎng)管理子系統(tǒng)，IC卡門禁管理子系統(tǒng)，IC卡收費(fèi)管理子系統(tǒng)等。在這些子系統(tǒng)中，業(yè)主和小區(qū)工作人員僅憑一張IC卡便可進(jìn)行身份識(shí)別、門禁出入控制、停車場(chǎng)管理、消費(fèi)管理等“一卡通”服務(wù)，既方便人員的出入，又杜絕外來(lái)人員隨意進(jìn)出，提高安全防范能力。一卡在手，暢行無(wú)憂：小區(qū)業(yè)主使用授權(quán)業(yè)主卡，可同時(shí)刷停車場(chǎng)系統(tǒng)、電梯門禁、自家門禁、會(huì)所消費(fèi)等。智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，功能強(qiáng)大：具備圖像對(duì)比放行功能、遠(yuǎn)距離感應(yīng)刷卡功能、防砸車設(shè)計(jì)，信息資料采用數(shù)據(jù)庫(kù)管理，方便管理和查詢。大堂門禁、電梯門禁雙重安全保護(hù)：電梯門禁采用獨(dú)特的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)設(shè)計(jì)，即業(yè)主只能刷卡至自己所在樓層。智能“一卡通”系統(tǒng)：居優(yōu)越之上，國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀三尊貴服務(wù)體驗(yàn)管家——全程負(fù)責(zé)統(tǒng)籌業(yè)主與會(huì)所、酒店等的預(yù)訂、使用事宜，以及外聯(lián)其他事情，比如機(jī)票預(yù)訂等提供全方位的貼心服務(wù)：定期開(kāi)展健康咨詢服務(wù)、保姆培訓(xùn)服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、協(xié)助制定旅游計(jì)劃服務(wù)等；智能化——燈光控制、指紋鎖、音樂(lè)控制系統(tǒng)。①尊崇的物管服務(wù)感知②貴族皇室——圈層感的優(yōu)越感知1.開(kāi)啟世界至美之境：以“創(chuàng)新產(chǎn)品”為突破點(diǎn)2.品味世界價(jià)值生活：配套與生活營(yíng)造①全方位配套生活服務(wù)②純正生活情境體驗(yàn)建立本項(xiàng)目北緯29N的世界觀精神下城市豪宅價(jià)值主張①建筑之美、園林景觀之美3.居優(yōu)越之上，國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)：以貴族式服務(wù)建標(biāo)簽項(xiàng)目意象——與世界理念接軌房子已經(jīng)不僅僅是一個(gè)居住的概念，它與生活密切相關(guān)，這將是本項(xiàng)目更為國(guó)際化的重要契機(jī)。北緯29°的世界觀讓你的生活成為別人的旗幟！肆○

營(yíng)銷策略Valuesystem04POWER（強(qiáng)勢(shì)牽引）三分天下的豪宅營(yíng)銷模式PRICE/價(jià)格A+B+C+D=￥我覺(jué)得這里檔次還不錯(cuò)（被動(dòng)）水院＋廊院、大露臺(tái)、送面積、海景、藝術(shù)園林……→自我解釋說(shuō)服＋加法效應(yīng)收獲價(jià)格、市場(chǎng)檔次的疊加“賣點(diǎn)式”產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷VALUE/價(jià)值A(chǔ)+B+CＸD=?我喜歡這里（主動(dòng)）生活的味道、和諧的美（或socool……）→自我情感驅(qū)動(dòng)×乘法效應(yīng)收獲價(jià)值生活意義改變“主題式”產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷OVERVALUE/溢價(jià)AＸBＸCＸD=?我尚未感知的生活（牽引）國(guó)際的、遠(yuǎn)見(jiàn)的→打破的價(jià)格箱體3立方效應(yīng)顛覆現(xiàn)有的生活認(rèn)知“超越式”產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷CLASS（軟性說(shuō)教）FASHION（吸引眼球）POWERCLASSICFASHION本項(xiàng)目的營(yíng)銷調(diào)性：POWER+CLASSIC（軟性說(shuō)教→強(qiáng)勢(shì)牽引）策略階段策略階段營(yíng)銷操作重點(diǎn)第一階段（6-8月）高調(diào)起勢(shì)快速建立市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，發(fā)現(xiàn)我們倡導(dǎo)生活的認(rèn)同圈層第二階段（8-9月）渠道營(yíng)銷以權(quán)益為主體，建立客戶的牽引方式，擴(kuò)大客戶圈層第三階段（9-10月）展示與體驗(yàn)“四兩拔千斤”，有限展示演繹無(wú)限生活想像，體驗(yàn)生活是最好的講述第四階段（11－１２月）震撼開(kāi)盤以震撼活動(dòng)引動(dòng)市場(chǎng)本項(xiàng)目的營(yíng)銷關(guān)鍵——第一階段：高調(diào)起勢(shì)?！耙黄?整體”是我們的公共知識(shí)，以強(qiáng)勢(shì)的方式進(jìn)行形象建立，讓倡導(dǎo)的生活價(jià)值強(qiáng)勢(shì)滲透。主：延續(xù)“強(qiáng)勢(shì)牽引”—“大地走紅、一夜傾城”（形象）輔：“價(jià)值主張”—（重新定義豪宅生活）－出書“城市的.我們的.遠(yuǎn)見(jiàn)時(shí)代?！北本暎玻埂愕氖澜缬^“讓你的生活成為別人的旗幟”１、形象居優(yōu)越之上，讓世界贊賞“讓你的生活成為別人的旗幟”關(guān)鍵舉措：區(qū)域改造——道旗、導(dǎo)示以樹(shù)立道旗的形式界定項(xiàng)目的“專屬邊界”，一方面表現(xiàn)本項(xiàng)目都有的私密氣質(zhì)，另一方面也增加本項(xiàng)目的輻射度，擺脫地理位置較偏的不利影響。道旗內(nèi)容建議：“歡迎進(jìn)入專屬領(lǐng)地”2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12J5道路拐點(diǎn)設(shè)標(biāo)識(shí)牌或宣傳牌指示方向江城大道1m*5m道旗占領(lǐng)地塊沿江城大道及中環(huán)線樹(shù)形象圍板一期入口導(dǎo)示北緯29度城界建立！圍墻上的各國(guó)時(shí)刻的掛鐘！小區(qū)圍墻上的文化牌關(guān)鍵舉措2：區(qū)域改造——外圍墻包裝：2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12樓書創(chuàng)作【精神讀本，樓書中的學(xué)術(shù)專著】從“產(chǎn)品”、“園林”、“圈子”等多個(gè)角度細(xì)致入微的解讀產(chǎn)品，讓客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商“充滿信任”——樓書從“粗放式指引時(shí)代”進(jìn)入了“精細(xì)化時(shí)代”2、出書關(guān)鍵詞：生活滲透通路:資訊生活手冊(cè)以資訊為媒，吸引一個(gè)圈層的眼光以生活為題，迎接一個(gè)階層的期待“北緯29度生活手冊(cè)，精彩的人生旅程”2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12關(guān)鍵舉措1：一本生活手冊(cè)，世界精彩生活之旅SLOWCITY精英媒體營(yíng)造時(shí)代熱點(diǎn)話題經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道武漢晚報(bào)楚天都市報(bào)楚天金報(bào)航空雜志門戶與地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)——〈世界生活主張，挑戰(zhàn)武漢〉——〈反思，武漢進(jìn)入追求生活質(zhì)量階段〉——〈從歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)比，看北緯29度生活的產(chǎn)生〉——〈借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，什么人適合北緯29度生活主張？〉系列社會(huì)話題，讓武漢人打開(kāi)眼界，了解項(xiàng)目北緯29度世界生活主張的源起與價(jià)值，讓享受生活成為值得追求的生活觀。武漢各地薈萃精采萬(wàn)象，為你搜羅吃喝玩樂(lè)、動(dòng)靜皆宜的極致之選●

精彩建筑●豪華水療●精至餐飲●秀麗山湖歡樂(lè)節(jié)慶●購(gòu)物熱點(diǎn)●特色酒店●最佳市集＋其他精選北緯29度——精彩生活之旅——圈層自己的生活語(yǔ)言——一分享，就進(jìn)入了一個(gè)圈，有了這個(gè)圈的共同語(yǔ)言——圈層內(nèi)部的分享與世界才俊分享生活體驗(yàn)第二階段：渠道營(yíng)銷。以卡為媒，牽引金地渠道、世聯(lián)高端客戶；原點(diǎn)客戶挖掘，精準(zhǔn)營(yíng)造建立區(qū)域外的客戶渠道，墻外開(kāi)花墻內(nèi)香主：精準(zhǔn)營(yíng)銷挖掘原點(diǎn)客戶（精細(xì)化營(yíng)銷）輔：“客戶拓展”—（重新定義的客戶圈層）－宣講主：?jiǎn)?dòng)世聯(lián)與金地高端客戶渠道（客戶渠道嫁接與利用）關(guān)鍵舉措1：客戶資源整合運(yùn)用，主動(dòng)出擊。2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12武漢世聯(lián)：通過(guò)華潤(rùn)中央公園、萬(wàn)科高爾夫、融科天城等高端樓盤操作，積攢了大量村委、漢正街和工商會(huì)的聯(lián)系方式、并有一批原點(diǎn)客戶可供利用。項(xiàng)目客戶群體客戶積累量華潤(rùn)中央公園漢正街\企業(yè)事業(yè)單位\漢陽(yáng)公務(wù)員\城市圈的私營(yíng)主2000批萬(wàn)科高爾夫周邊小私營(yíng)\小型企業(yè)主\城市圈的私營(yíng)主3000批融科天城漢口公務(wù)員\私營(yíng)主\原住民1500批航天雙城長(zhǎng)委\常委\建材市場(chǎng)老板\3000批保利十二像樹(shù)武昌高校教授\光谷產(chǎn)業(yè)園高管\城市的私營(yíng)主500批行業(yè)商會(huì)\定向單位區(qū)域位置溫洲商會(huì)漢正街浙江商會(huì)漢正街武煙集團(tuán)漢陽(yáng)海軍工程大學(xué)硚口同濟(jì)醫(yī)院硚口長(zhǎng)江水利委員江岸關(guān)鍵舉措2：意見(jiàn)領(lǐng)袖小眾推介會(huì)（老業(yè)主資源運(yùn)用、世聯(lián)客戶資源運(yùn)用）2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12參會(huì)人員：舉辦小型的產(chǎn)品推介會(huì)，以7人為一批，每天限定為2～3批，限定為預(yù)約客戶、關(guān)系客戶與邀約的少數(shù)頂級(jí)人士方式：以項(xiàng)目工程師親臨講解配合宣傳洗腦片的方式，深入細(xì)節(jié)的為客戶解析精裝修的精細(xì)化奢華品質(zhì)目的：在意見(jiàn)領(lǐng)袖中率先樹(shù)立知名度與影響力，從而形成高端圈層的迅速口碑傳播2.發(fā)送產(chǎn)品樓書產(chǎn)品樓市設(shè)計(jì)體現(xiàn)奢侈品級(jí)別的精細(xì)化武漢最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品樓書：開(kāi)發(fā)商、代理商、設(shè)計(jì)公司三房合作緊密配合，工程融入營(yíng)銷，數(shù)次修改，以高檔印刷材質(zhì)，配合精美細(xì)膩的圖片客觀詳盡傳遞“產(chǎn)品＋服務(wù)”的價(jià)值理念，打造武漢第一本“產(chǎn)品說(shuō)明書”，圖文并茂的方式詳解精裝修定制品質(zhì)細(xì)節(jié)與服務(wù)細(xì)節(jié)意見(jiàn)領(lǐng)袖小眾推介會(huì)細(xì)節(jié)：1.金地家天下俱樂(lè)部會(huì)員招募推介會(huì)結(jié)束后，通過(guò)篩選，為高誠(chéng)意客戶發(fā)放家天下俱樂(lè)部vip會(huì)員卡，作為本項(xiàng)目后續(xù)養(yǎng)生會(huì)所開(kāi)放的入場(chǎng)憑證，保證誠(chéng)意客戶的持續(xù)維護(hù)與跟進(jìn)2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12關(guān)鍵舉措3：世聯(lián)全國(guó)高端渠道下的營(yíng)銷推廣2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.121、世聯(lián)2010年全國(guó)營(yíng)銷大事件“世聯(lián)2010年全國(guó)房地產(chǎn)界營(yíng)銷盛事”以世聯(lián)上市公司的高起點(diǎn)平臺(tái)和巨大影響力，整合行業(yè)資源，策劃全國(guó)性房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷評(píng)選大事件——“2010年度十大頂級(jí)豪宅評(píng)選”將御項(xiàng)目推向全國(guó)市場(chǎng)，比肩一線城市的頂級(jí)豪宅，樹(shù)立項(xiàng)目的全國(guó)性豪宅形象2、雜志推廣“世界生活”模式下的豪宅研究《LP地標(biāo)》是一本迎合高層次消費(fèi)者的頂級(jí)奢侈地產(chǎn)類雙語(yǔ)雜志（英文和簡(jiǎn)體中文相對(duì)照）。該雜志面向在亞太地區(qū)以及世界上最有吸引力的房產(chǎn)市場(chǎng)上尋求頂級(jí)住宅的超級(jí)富豪們。以世聯(lián)出版的專業(yè)刊物——地產(chǎn)評(píng)論與世聯(lián)觀察為依托，對(duì)綠色奢侈理念及御嶺灣進(jìn)行推廣通過(guò)對(duì)行業(yè)頂級(jí)專業(yè)雜志——LP地標(biāo)進(jìn)行定量投放宣傳，將御嶺灣推向國(guó)際綠色豪宅的高度，提升項(xiàng)目形象與檔次關(guān)鍵舉措3：世聯(lián)全國(guó)高端渠道下的營(yíng)銷推廣2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12活動(dòng)目的：銷售現(xiàn)場(chǎng)展示不到位的情況下，建議在五星級(jí)酒店設(shè)置分展場(chǎng)，體現(xiàn)尊貴感。洗腦房?jī)?nèi)將重點(diǎn)展示國(guó)際豪宅生活方式及項(xiàng)目規(guī)劃?；顒?dòng)時(shí)間：9月份啟動(dòng)具體活動(dòng)：配合酒店展示，同時(shí)進(jìn)行金地品牌造勢(shì)，通過(guò)大型活動(dòng)建立企業(yè)與項(xiàng)目知名度。3、設(shè)置臨時(shí)展場(chǎng)（可考慮選擇香格里拉等）模型展示區(qū)域客戶接待區(qū)域關(guān)鍵舉措3：世聯(lián)全國(guó)高端渠道下的營(yíng)銷推廣2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12酒店展廳設(shè)置洗腦房在展場(chǎng)內(nèi)設(shè)置洗腦房，洗腦房?jī)?nèi)將重點(diǎn)展示為此專門拍攝的片子1、展示意大利厚重的文化歷史和武漢的悠閑生活文化，二者具有異曲同工之處關(guān)鍵舉措3：世聯(lián)全國(guó)高端渠道下的營(yíng)銷推廣2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12成都中糧御嶺灣:在深圳設(shè)立分展場(chǎng)，整合世聯(lián)客戶資源，并通過(guò)異地購(gòu)房團(tuán)炒作刺激當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，實(shí)現(xiàn)客戶擠壓項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)占地面積:60萬(wàn)方建筑面積:20萬(wàn)方容積率:0.34綠化率:54.9%建筑密度:14％總戶數(shù):800戶車位數(shù):1690個(gè)產(chǎn)品類型：獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排戶型面積區(qū)間280-550㎡位置：三環(huán)以外深圳產(chǎn)品發(fā)布會(huì)深圳香格里拉產(chǎn)品發(fā)布會(huì)世聯(lián)深圳資源聯(lián)動(dòng)1、深圳世聯(lián)代理部/世聯(lián)行等聯(lián)合客戶推薦2、針對(duì)世聯(lián)客戶，精準(zhǔn)CALL客，短信平臺(tái)直擊客戶世聯(lián)案例深圳營(yíng)銷時(shí)間在新政后的兩個(gè)周末，共五天時(shí)間，在市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下，深圳分場(chǎng)到場(chǎng)客戶163批，認(rèn)籌8套，銷售5套。5月16日開(kāi)盤，成都市場(chǎng)銷售13套，解籌率超50%！第三階段：展示與體驗(yàn)。宗旨：市場(chǎng)初亮相，震撼展示+尊貴的服務(wù)接待流程，顛覆市場(chǎng)豪宅價(jià)值體系關(guān)鍵舉措：（外功）營(yíng)銷洗腦體系；營(yíng)銷中心開(kāi)放暨專場(chǎng)品鑒會(huì)；話題炒作；微縮意大利公園打造；會(huì)所功能展示（內(nèi)功）完善尊貴豪宅接待流程洗腦通道——黑暗的狹長(zhǎng)走廊空間，運(yùn)用光、聲、電等方式利用走道連續(xù)延展墻動(dòng)態(tài)展示項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃前景，強(qiáng)勢(shì)植入未來(lái)區(qū)域認(rèn)知?！昂诜块g”洗腦房：進(jìn)入一個(gè)完全黑暗空間，播放宣傳片，運(yùn)用光、聲、電等方式向客戶展現(xiàn)項(xiàng)目的專屬貴族生活方式未來(lái)即是現(xiàn)在，穿過(guò)時(shí)光的隧道，遇見(jiàn)最真實(shí)的未來(lái)關(guān)鍵舉措ACTION1營(yíng)銷中心綜合灌輸洗腦影視廳——利用區(qū)域宣傳片、項(xiàng)目宣傳片，進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域前景的認(rèn)知，了解項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)可在外墻設(shè)置可開(kāi)啟格柵，影片播放時(shí)自動(dòng)關(guān)閉，影片播放完畢時(shí)，自動(dòng)開(kāi)啟，保證室內(nèi)自然采光的同時(shí)，增強(qiáng)與外界環(huán)境的互動(dòng)。全息模型區(qū)——利用3D全息動(dòng)畫效果，展示未來(lái)區(qū)域生長(zhǎng)過(guò)程，項(xiàng)目工程進(jìn)展，加強(qiáng)客戶信心利用3D投影效果，同時(shí)配合講解，加深區(qū)域印象的同時(shí)，給客戶留下深刻的項(xiàng)目印象。項(xiàng)目模型展示——實(shí)體模型與燈光、影像相結(jié)合，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源完全展示可結(jié)合模型區(qū)墻體，利用投影真實(shí)展示項(xiàng)目與奧體新城的緊密關(guān)系，以及未來(lái)項(xiàng)目的城市景觀資源。精細(xì)化的接待流程，層層遞進(jìn)，營(yíng)造價(jià)值點(diǎn)連環(huán)脈壓●區(qū)域價(jià)值：展示廳一樓區(qū)域價(jià)值講解，強(qiáng)調(diào)未來(lái)中心區(qū)域價(jià)值，報(bào)告項(xiàng)目調(diào)性?！袂楦性V求：二樓影視廳播放項(xiàng)目宣傳片，道出深圳人在喧囂的都市中，沉重的壓力下渴望已久的生活訴求，打動(dòng)客戶?！癞a(chǎn)品價(jià)值：對(duì)材質(zhì)用料，人性化設(shè)計(jì)，異域風(fēng)情的講解，充分展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值?！穹峙哟?，一對(duì)一服務(wù)，體現(xiàn)尊貴感；●精細(xì)化分區(qū)域講解流程，價(jià)值點(diǎn)逐一滲透；●體驗(yàn)式專屬服務(wù)，展示高端形象一樓區(qū)域二樓區(qū)域一樓區(qū)域：《迎賓禮儀規(guī)范和統(tǒng)一話述》《金地企業(yè)長(zhǎng)廊講解話述》、《區(qū)域價(jià)值講解話述》《意域生活講解話述》、《區(qū)域地圖講解點(diǎn)》二樓區(qū)域：《影視廳統(tǒng)一話述》《樓體模型整體講解話述》《外立面講解話述》、《內(nèi)部打造講解話述》《小區(qū)規(guī)劃講解話述》、《園林會(huì)所講解話述》《公共空間講解話述》《戶型講解話述》關(guān)鍵舉措ACTION2接待流程價(jià)值體驗(yàn)接待流程——物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)奢侈品般的精細(xì)化統(tǒng)一定制符合項(xiàng)目氣質(zhì)的服裝，建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)禮儀從客戶體驗(yàn)出發(fā)，用細(xì)節(jié)感染客戶用細(xì)節(jié)說(shuō)話，魔鬼在細(xì)節(jié)之中！1、門童崗：客戶到達(dá)展廳門口為客戶開(kāi)門，微笑迎賓，門童崗迎賓統(tǒng)一話述：歡迎光臨金地項(xiàng)目；2、銷售人員：一對(duì)一接待服務(wù)，體現(xiàn)尊貴感；3、區(qū)域模型處客服：配合銷售進(jìn)行模型調(diào)控，并為客戶打開(kāi)二樓通道處磁門；4、影視廳客服：在客戶達(dá)到影視廳后，為客戶提供飲品服務(wù)；5、二樓模型區(qū)客服：提供一對(duì)一專屬服務(wù)，配合銷售人員的講解進(jìn)行模型調(diào)控，做到貼身于無(wú)形；6、洽談區(qū)客服：為客戶提供飲品服務(wù)。銷售團(tuán)隊(duì)管理1——“選美冠軍”級(jí)別銷售代表以選美比賽方式挑選形象氣質(zhì)優(yōu)秀的銷售代表，以專業(yè)禮儀公司集中培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行“合格上崗，競(jìng)爭(zhēng)淘汰”的原則最終選拔精英銷售代表關(guān)鍵舉措ACTION3銷售團(tuán)隊(duì)管理銷售團(tuán)隊(duì)管理2——精細(xì)化話術(shù)講解培訓(xùn)銷售話述精細(xì)化，從不同角度演繹和滲透價(jià)值點(diǎn)，解答客戶所有疑問(wèn)，精確到細(xì)節(jié)！《首席城市豪宅生活家》《金地項(xiàng)目講解話述》用舉例和類比的方式與“首席城市豪宅生活家”概念相聯(lián)系講述的產(chǎn)品定制、服務(wù)定制與配套定制三大“定制”價(jià)值，，為客戶描述未來(lái)的生活方式和藍(lán)圖通過(guò)反問(wèn)和設(shè)問(wèn)的方式回答客戶關(guān)于區(qū)域抗性問(wèn)題用講故事的方式講述開(kāi)發(fā)商背后的用心“金地服務(wù)大使溫馨提示：明日受臺(tái)風(fēng)空氣影響，全市將有大范圍降溫，望您及時(shí)添加衣物，注意保暖防寒”金地服務(wù)大使溫馨提示：金地養(yǎng)生會(huì)所9日隆重對(duì)外開(kāi)放，貴賓憑此短信免費(fèi)享受SPA體驗(yàn)，桑拿健身等，歡迎您的光臨，我們將竭誠(chéng)為您服務(wù)”金地服務(wù)大使溫馨提示：在您繳納誠(chéng)意金成為我們尊貴的VIP客戶之后，我們將全程為您服務(wù)，助您解決置業(yè)的一切疑問(wèn)與麻煩，希望您能一個(gè)舒心愉悅的置業(yè)體驗(yàn)”銷售團(tuán)隊(duì)管理3——絕無(wú)僅有的“專屬服務(wù)大使”對(duì)誠(chéng)意客戶，實(shí)施全程跟蹤服務(wù)，不僅包含營(yíng)銷互動(dòng)的短信提示，購(gòu)房全程指引服務(wù)，更有生活上的問(wèn)候關(guān)心，體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)服務(wù)短信1：人性化關(guān)懷短信1：營(yíng)銷活動(dòng)提示短信3：購(gòu)房全程服務(wù)銷售流程管理——尊享化銷售流程●突破：打破傳統(tǒng)一個(gè)模型上完成項(xiàng)目所有價(jià)值點(diǎn)的講解，實(shí)現(xiàn)“精細(xì)化分區(qū)域價(jià)值點(diǎn)講解”模式，層層遞進(jìn)，營(yíng)造價(jià)值點(diǎn)連環(huán)脈壓，給客戶充分洗腦接待流程圖：分批接待，一對(duì)一服務(wù)，體現(xiàn)尊貴感精細(xì)化分區(qū)域講解流程，價(jià)值點(diǎn)逐一滲透體驗(yàn)式專屬服務(wù)，展示高端形象接待流程及話述崗位設(shè)置定制話術(shù)定制展示關(guān)鍵舉措ACTION4銷售流程管理世界品位生活價(jià)值感知園林價(jià)值感知點(diǎn)1：園林演繹意大利的美麗CASE：“微縮意大利”公園

米蘭大教堂，古羅馬圓形斗獸場(chǎng)，水城威尼斯，西西里島風(fēng)光山川地貌、草木植被、城鄉(xiāng)建筑、名勝古跡、交通線路1萬(wàn)株各色植物和17輛電動(dòng)火車你可以看到按照1：25或者1：50的比例制作的270多個(gè)精致的微縮景觀演講者之角——19世紀(jì)以來(lái)，每星期天下午，有人站在裝肥皂的木箱上發(fā)表演說(shuō)，因此有“肥皂箱的民主”之說(shuō)。中心噴水池——由一組青銅雕塑組成，中間高處的是一位手拿古琴的少年，他后面有扇型的噴水?！拔⒖s意大利”的美麗元素：威靈頓拱門皇家驛道——道路兩旁巨木參天，整條大道就像是一條綠色的“隧道”。J5圣馬可廣場(chǎng)在廣場(chǎng)建造婚慶教堂，將圣馬可廣場(chǎng)打造成武漢婚紗攝影場(chǎng)所；同時(shí)可在廣場(chǎng)上放養(yǎng)鴿子，聚斂人氣，成為武漢人休閑放松場(chǎng)所。一個(gè)極具意大利風(fēng)情的婚紗攝影首選地微縮意大利J5J5最具意大利皇室儀式感的 皇家驛道進(jìn)入項(xiàng)目后，增加園林綠化層次感，體現(xiàn)尊貴私密感。項(xiàng)目入口，以充滿儀式感的樹(shù)陣樹(shù)立皇家權(quán)利和權(quán)威感。配合英式雕塑，打造高貴、氣派的英國(guó)皇家風(fēng)情。金地微縮意大利皇家驛道盡頭的玫瑰花海建議在皇家驛道盡頭進(jìn)入樣板房前設(shè)置充滿英倫浪漫風(fēng)情的玫瑰花海。通過(guò)大面積，色彩鮮艷的玫瑰花展示區(qū)，給予客戶強(qiáng)沖擊性的視覺(jué)效果。低成本，強(qiáng)展示性！金地微縮意大利J5皇家驛道盡頭浪漫風(fēng)情的玫瑰園瑪麗玫瑰園營(yíng)銷中心開(kāi)放（專場(chǎng)品鑒會(huì)）關(guān)鍵亮點(diǎn)：“國(guó)旗班儀仗隊(duì)，營(yíng)造尊貴與面子感”國(guó)旗班儀仗隊(duì)退伍人員成為項(xiàng)目售樓處開(kāi)發(fā)的噱頭，在開(kāi)放典禮當(dāng)天，列隊(duì)在皇家入口，組成莊嚴(yán)的儀仗隊(duì)，歡迎嘉賓入場(chǎng)，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴的服務(wù)關(guān)懷營(yíng)銷中心開(kāi)放（專場(chǎng)品鑒會(huì)）關(guān)鍵亮點(diǎn)：精致邀請(qǐng)函，凸顯品質(zhì)與誠(chéng)意珍藏禮品，彰顯尊重與貴氣第四階段：開(kāi)盤與引爆銷售爆破期，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷活動(dòng)的與事件聚焦，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤旺銷勢(shì)頭！疊墅、洋房產(chǎn)品發(fā)布及戶型專利發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的：產(chǎn)品戶型發(fā)布，炒作話題活動(dòng)時(shí)間：10月具體活動(dòng)：設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)講解專利戶型，向客戶展示項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。2010.010203040506070809101112以純正之名，建立尊貴ACTION1“改善城市人居環(huán)境，保持時(shí)代牽引力”

產(chǎn)品專利發(fā)布會(huì)上的國(guó)際名設(shè)計(jì)大師：樣本房的設(shè)計(jì)主角現(xiàn)身說(shuō)法的向武漢詮釋什么是真正的世界品位生活方式什么是意大利的建筑裝飾真諦！銷售中心揭幕儀式暨微縮意大利公園開(kāi)放展示ACTION22010.010203040506070809101112以純正之名，建立尊貴邀請(qǐng)金地業(yè)主參加銷售中心揭幕儀式及業(yè)主答謝會(huì)

銷售現(xiàn)場(chǎng)展示：名車+珠寶產(chǎn)自1923年的IsottaFraschini汽車、羅馬假日里的紅色經(jīng)典摩托車、世界級(jí)名車蘭博基尼。銷售中心開(kāi)放：意大利奢侈品展

ACTION4以純正之名，建立尊貴2010.010203040506070809101112意大利歌劇+“公爵”書贈(zèng)送英式的老式唱片機(jī)，放著老式的重新制作包裝的英國(guó)歌曲。出“公爵”書，介紹意大利的歷史和人文，及武漢生活千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系A(chǔ)CTION5以純正之名，建立尊貴2010.010203040506070809101112疊加樣板房展示樣板房的展示方面，做到盡可能的展示意大利最原始的貴族生活。建議從意大利直接搬運(yùn)家私家具來(lái)裝飾樣板房。含有“意大利血統(tǒng)鑒定書”的樣板房關(guān)鍵點(diǎn)：設(shè)計(jì)、裝修的品牌故事

邀請(qǐng)國(guó)外之名設(shè)計(jì)師，并在裝修上與高端品牌直接鏈接，采用全進(jìn)口的原裝高端裝修材料、家具，每種材質(zhì)的使用都附有品牌、材質(zhì)、出產(chǎn)地、型號(hào)以及其包含的產(chǎn)品意義。賦予樣板房最正宗的豪宅血統(tǒng)。ACTION6意式奢侈——皇室風(fēng)格純手工打造奢華羊毛毯以純正之名，建立尊貴2010.010203040506070809101112兩套別墅樣板間，一套以羅馬假日為靈感，邀請(qǐng)意大利頂級(jí)設(shè)計(jì)師Lino

Codato設(shè)計(jì)。另一套邀請(qǐng)香港頂級(jí)設(shè)計(jì)師梁志天以三代同堂為感設(shè)計(jì)。全意大利奢侈品軟飾：Gucci、Fendi、Prada、SalvatoreFerragamo、GiorgioArmani、Versace、Ferrari……滿足目標(biāo)客戶對(duì)展示品牌的敏感點(diǎn)，樣板間充分運(yùn)用國(guó)際一線品牌，結(jié)合最前衛(wèi)、最大師級(jí)的設(shè)計(jì)理念、最時(shí)尚的家居展示，給到客戶純正的意大利時(shí)尚之都的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)。利用地下室演譯一個(gè)家族的故事用意大利名牌填滿的衣帽間絕對(duì)意大利的細(xì)節(jié)打造用故事串起的樣板間疊加樣板房展示ACTION7多層洋房Prada品牌樣板房開(kāi)放以Prada經(jīng)典形象打造超奢華Prada品牌樣板房，從窗簾、床上用品到室內(nèi)設(shè)計(jì)融入品牌元素，英國(guó)原裝進(jìn)口定制家私，打造獨(dú)一無(wú)二的Prada樣板房。2010.010203040506070809101112以品牌之名，建立尊貴不同樓棟之間的樣板房根據(jù)其設(shè)計(jì)風(fēng)格，將有不同的香味?？稍谕鈮υO(shè)置可開(kāi)啟格柵，影片播放時(shí)自動(dòng)關(guān)閉，影片播放完畢時(shí)，自動(dòng)開(kāi)啟，保證室內(nèi)自然采光的同時(shí)，增強(qiáng)與外界環(huán)境的互動(dòng)。在武漢也將成為可能，因?yàn)槲覀儠?huì)在空中花園內(nèi)種植四季香花，在一年四季，你不是為滿園玉蘭襲人的幽香所傾倒（春季），就可能枕著荷花的清香入眠（夏季）；你要么沉醉于桂花/雞蛋花濃郁馨香（秋季），要么就在水仙的開(kāi)放中迎來(lái)新年（冬季）；為了讓客戶提前感受到香味住宅的意境，我們會(huì)在開(kāi)盤時(shí)在園林里布置噴霧器，加上各種香料，散發(fā)出種種香味；我們還會(huì)將我們的樣板房做成香味樣板房，在這里可能會(huì)有薄荷香（男性化樣板間）、有迷迭香（女性樣板房）、煙草香（粗獷型）……ACTION7多層香熏樣板房打造以品牌之名，建立尊貴項(xiàng)目專屬的優(yōu)越品味生活場(chǎng)微縮意大利公園J5皇家驛道圣馬可廣場(chǎng)瑪麗玫瑰園威尼斯會(huì)所樣板房圣馬可廣場(chǎng)皇家驛道威尼斯皇家會(huì)所瑪麗玫瑰園皇室樣板房品牌\香薰板房現(xiàn)場(chǎng)接持流程：銷售代表選拔在世聯(lián)內(nèi)部和外部進(jìn)行銷售代表的選拔競(jìng)賽，制定較高的標(biāo)準(zhǔn)，例如男士175以上，女士165以上，相貌端莊，談吐得體，有豐厚的操盤經(jīng)驗(yàn)等。通過(guò)銷售代表的選拔來(lái)造勢(shì)，引起關(guān)注，同時(shí)提高銷售代表的素質(zhì)。建立嚴(yán)格細(xì)節(jié)的接待流程，體現(xiàn)品質(zhì)的服務(wù)，以及對(duì)客戶層層洗腦ACTION72010.010203040506070809101112以純正之名，建立尊貴ACTION82010.010203040506070809101112疊墅開(kāi)盤活動(dòng)：意大利皇家家宴(與國(guó)際名模共餐)活動(dòng)時(shí)間：11月開(kāi)盤當(dāng)天具體活動(dòng)：由頂級(jí)大廚現(xiàn)場(chǎng)為您烹制，星級(jí)管家現(xiàn)場(chǎng)為您服務(wù)，可帶上家人，邀上摯友，一同享受這最美麗的時(shí)刻。并通過(guò)抽獎(jiǎng)或其他方式選中一位客戶與素有意大利國(guó)際名模共進(jìn)晚餐。以純正之名，建立尊貴市場(chǎng)爆破期（11月）小結(jié)：宗旨：市場(chǎng)爆破，綻放新城市豪宅震撼影響力。關(guān)鍵舉措：1、銷售中心揭幕儀式暨微縮意大利公園開(kāi)放展示2、意大利奢華體驗(yàn)會(huì)3、開(kāi)盤——意大利皇家家宴4、樣板房開(kāi)放活動(dòng)階段主題目標(biāo)活動(dòng)要點(diǎn)一期預(yù)備期以“城市豪宅引領(lǐng)者”起勢(shì)，以“北緯29度的世界觀，生活方式”撬動(dòng)市場(chǎng)將項(xiàng)目推出市場(chǎng)，打響知名度書籍出版、軟文炒作、戶外出街、道旗、入口改造，墻體包裝一本書——生活方式倡導(dǎo)啟動(dòng)期展示世界品位生活環(huán)境、推廣新豪宅標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)的意見(jiàn)領(lǐng)袖戶外形象，營(yíng)銷中心開(kāi)放典禮，微縮公園打造，軟文炒作，案場(chǎng)管理、展示情境營(yíng)造、銷售接待管理戶外形象、小眾推介會(huì)、楊生活所體驗(yàn)客戶聯(lián)絡(luò)、小眾傳播爆破期高價(jià)熱銷，樹(shù)立新豪宅市場(chǎng)影響力產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、奢侈品體驗(yàn)、開(kāi)盤、皇室晚宴媒體聯(lián)絡(luò)、工期、現(xiàn)場(chǎng)人員管理項(xiàng)目總營(yíng)銷節(jié)奏：2010.6～2010.8

預(yù)熱期營(yíng)銷起勢(shì)“一本書，一種生活方式”外圍形象2010.9～2010.10啟動(dòng)期置入營(yíng)銷、體驗(yàn)展示展示體驗(yàn)“品位世界價(jià)值生活”渠道構(gòu)建，資源運(yùn)用2010.10～2010.11爆破期事件營(yíng)銷“居優(yōu)越之上，讓世界贊賞”2010.6月2010.8月2010.9月2010.10月2010年11月一期營(yíng)銷排布讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)2010.05Youenjoy.Weserve.附件一：項(xiàng)目背景及價(jià)值挖掘項(xiàng)目區(qū)位：四新板塊●漢陽(yáng)中心與沌口開(kāi)發(fā)區(qū)的中間地帶城市新區(qū)

項(xiàng)目地處地處武漢漢陽(yáng)二環(huán)與三環(huán)之間，距市中心武漢廣場(chǎng)僅10分鐘，；區(qū)域中間項(xiàng)目位于武漢漢陽(yáng)西南方向，是漢陽(yáng)中心與沌口開(kāi)發(fā)區(qū)的中間版塊，客戶認(rèn)知不強(qiáng)的城市近郊區(qū)域氣質(zhì)：城市功能區(qū)代言武漢產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心沌口開(kāi)發(fā)區(qū)漢陽(yáng)老城區(qū)漢陽(yáng)城區(qū)沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)㎡項(xiàng)目交通：三環(huán)●江城大道直達(dá)漢口中心●規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線公路交通：

擁有二環(huán)線、三環(huán)線，江城大道、龍陽(yáng)大道（318國(guó)道）等骨干交通路網(wǎng)，區(qū)域交通便利；車行便捷：沿江城大道直通解放大道僅10分鐘；

走二環(huán)至武漢市內(nèi)各區(qū)僅半小時(shí)距沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)僅3分鐘，

距月湖橋5分，

武廣中心10分鐘，

王家墩CBD10分鐘地鐵規(guī)劃：

3號(hào)地鐵線有望5年內(nèi)建成，交通印象：區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利，地鐵規(guī)劃利好。沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)武廣商圈王家墩CBD周邊概況：工業(yè)新區(qū)●商業(yè)中心●科教中心●體育中心周邊印象：開(kāi)發(fā)區(qū)附近，產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中，組團(tuán)經(jīng)濟(jì)集中市場(chǎng)中心科教中心行政中心體育中心出口加工基地物流基地工業(yè)新區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)西南；經(jīng)過(guò)13年的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，已基本建成以汽車及汽車零部件為主導(dǎo)，電子信息、電氣機(jī)械、造紙印刷包裝、食品飲料、生物醫(yī)藥等多元產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)；各功能組團(tuán)沿主要交通軸線向周邊展開(kāi)；商業(yè)中心兩大商業(yè)中心，沌口與王家灣科教中心以江大、東風(fēng)設(shè)計(jì)院為代表J5地塊四至：南面是中環(huán)線，西面是芳草路，北面四新農(nóng)場(chǎng)空地，東面是江城大道，區(qū)域內(nèi)無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)芳草路江城大道四新農(nóng)場(chǎng)空地中環(huán)線項(xiàng)目位于漢陽(yáng)規(guī)劃新區(qū)，客戶心理距離相對(duì)較遠(yuǎn)；四新區(qū)域內(nèi)基本無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，處于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真空地帶；項(xiàng)目給人偏遠(yuǎn)、陌生、配套差的印象，市場(chǎng)認(rèn)知度極低；地塊建筑面積（㎡）產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）項(xiàng)目一期1.4萬(wàn)㎡花園洋房136-1801.2萬(wàn)㎡疊加別墅210-240合計(jì)2.6萬(wàn)㎡——項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)占地面積：306656㎡建筑面積：58萬(wàn)㎡容積率：1.9建筑形態(tài)：疊加別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層指標(biāo)分析：中低密度大盤社區(qū)J5項(xiàng)目一期項(xiàng)目背景漢陽(yáng)中心區(qū)與沌口開(kāi)發(fā)區(qū)的中間地帶代言城市生產(chǎn)性服務(wù)的功能新區(qū)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利，地鐵規(guī)劃利好開(kāi)發(fā)區(qū)附近，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中，組團(tuán)經(jīng)濟(jì)集中區(qū)域內(nèi)基本無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，給人偏遠(yuǎn)、陌生、配套差的印象，市場(chǎng)認(rèn)知度極低附件二：客戶背景分析四新客戶認(rèn)知極低板塊，周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展集中，區(qū)域內(nèi)外有著造富能力較高的客群四新組團(tuán)定位為服務(wù)武漢及至整個(gè)華中地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心和高品質(zhì)的人居中心。規(guī)劃有武漢新區(qū)行政管理中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際博覽中心等，區(qū)內(nèi)大量經(jīng)濟(jì)組團(tuán)，有著造富能力較高的置業(yè)群體。漢陽(yáng)區(qū)域客戶對(duì)于片區(qū)的認(rèn)知：蘭先生：年齡50歲，夫妻2人，有私家車，東風(fēng)中層管理，華潤(rùn)中央公園業(yè)主

“四新片區(qū)就是一塊空地嘛，什么配套都沒(méi)有怎么居??？“現(xiàn)在有江城大道，開(kāi)車還是蠻快的”；外區(qū)域客戶對(duì)于四新的認(rèn)知：韶先生：年齡40歲，證券公司經(jīng)理，保利心語(yǔ)業(yè)主“漢陽(yáng)四新區(qū)啊，不了解，感覺(jué)很偏遠(yuǎn)啊，我漢陽(yáng)都去的很少，政府炒作而已。”

“哦，是不是原來(lái)四新農(nóng)場(chǎng)的那個(gè)位置啊，聽(tīng)你說(shuō)那是原來(lái)是一片墳崗改造的？’四新所處漢陽(yáng)與沌口開(kāi)發(fā)區(qū)的中間帶，周邊聚集大量產(chǎn)業(yè)高端客戶，自身造富能力強(qiáng)，四新生產(chǎn)性服務(wù)中心規(guī)劃面積46平方公里。該組團(tuán)為新建區(qū)，主要培育新的城市功能，為武漢新區(qū)發(fā)展注入新的活力規(guī)劃以江城大道、四新大道為軸，建設(shè)以武漢新區(qū)行政管理中心、企業(yè)總部基地、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際博覽中心等為依托的“十字形”發(fā)展軸，形成輻射華中地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心集中展現(xiàn)武漢市二十一世紀(jì)建設(shè)發(fā)展水平的現(xiàn)代和諧新城，基礎(chǔ)設(shè)施超前，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，將實(shí)行區(qū)域冷熱電三聯(lián)供，能大幅度提高系統(tǒng)能源利用率沌口區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚，以科技、制造業(yè)為主，龍陽(yáng)大道集聚區(qū)藥物流、汽車貿(mào)易、家具物流小廠主十里汽車長(zhǎng)廊國(guó)內(nèi)最大的區(qū)藥物流港知名家具、家私旗艦店沌口區(qū)域以汽車及汽車零部件為主導(dǎo)，電子信息、電氣機(jī)械、造紙印刷包裝、食品飲料、生物醫(yī)藥王灣商圈加工、制造業(yè)廠及小型私人廠坊健民制藥、鐘家村商圈四新組團(tuán)客戶特征1：漢陽(yáng)客戶為主力，約占六成左右；客戶特征2：漢口客約占20%，郊縣客戶約占20%客戶特征3：高端項(xiàng)目的漢口客戶比例更高；客戶構(gòu)成：區(qū)域總體成交漢陽(yáng)客戶占六成，漢口、郊縣客戶約占兩成，資源型高端項(xiàng)目漢口客戶比例超過(guò)六成根據(jù)各項(xiàng)目所了解的情況結(jié)合客戶區(qū)域，商端項(xiàng)目的客戶主要有三類：1、企業(yè)主，2、漢正街私營(yíng)業(yè)，3、區(qū)域內(nèi)原居民（城市村村民）小廠主城中村：城市發(fā)展后，大量的城中村改造，原住民財(cái)富增長(zhǎng)，且不愿離開(kāi)漢陽(yáng)磨山、漢橋、漢江、陶家?guī)X、龍陽(yáng)、燎原、仙山沌口區(qū)域內(nèi)的城中村五里墩、十里鋪、鐵橋、鸚鵡、五里墩、十里鋪、前進(jìn)、鐵橋、鸚鵡、磨山、江堤、漢橋、漢江、鄧甲、陶家?guī)X、龍陽(yáng)、燎原、仙山等14個(gè)村的村灣改造項(xiàng)目。以上各改造行政村處于二環(huán)線以內(nèi)（少數(shù)處于二環(huán)線外），地理位置優(yōu)越，土地資源可利用率高，并享受相關(guān)城中村改造優(yōu)惠政策。江堤、鄧甲瞬間擁有了城市財(cái)富，愛(ài)顯富，怕人瞧不起典型客戶案例分析購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素：1、兒子結(jié)婚；“兒子找了個(gè)媳婦，要房子結(jié)婚啊，”2、面子感：“找了個(gè)從外國(guó)留學(xué)回來(lái)的，兒子嫌屋里環(huán)境不好，老子就跟他買個(gè)別墅，再環(huán)境好了咧！”3、喜歡樣板房“這個(gè)樣板間好漂亮，蠻喜歡這種裝修，到時(shí)候我的房子你們能否裝修！”背景：蔡甸人，50歲左右，穿著一般，戴著一根很粗的項(xiàng)鏈，有幾十間門面出租，目的：為子女購(gòu)房（結(jié)婚）購(gòu)房過(guò)程：跟老婆一起到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，感覺(jué)項(xiàng)目蠻好，有面子，但一聽(tīng)說(shuō)是高層，就嫌小了，后來(lái)通知兒子過(guò)來(lái)看現(xiàn)場(chǎng)，覺(jué)得環(huán)境挺好，然后選定怡庭，談定后用現(xiàn)金買房；客戶姓名：朱先生成交項(xiàng)目：華潤(rùn)中央公園

成交面積：251㎡成交金額：450萬(wàn)關(guān)注點(diǎn)：樣板房、環(huán)境、面子感、此類客戶身價(jià)豐厚，注重面子感，容易被現(xiàn)場(chǎng)的展示打動(dòng)典型客戶案例分析一起的朋友都買，自己也不能落后；作為一種炫耀品，追求財(cái)富的證明購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素：1、離家近，離朋友近；“我就是這附近的人，在這里住習(xí)慣了，朋友們都在這里，打牌都方便些”2、攀比心理購(gòu)買。“我一起的都買了，他們買得起，我也買得起”3、拆遷：“我們這里馬上房子都要壓了”背景：龍陽(yáng)村村民，40歲左右，穿著張揚(yáng)；在龍陽(yáng)有多棟私宅出租，目前住在自己的七層樓住宅里。目的：自住、炫富購(gòu)房過(guò)程跟朋友一起到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，看了一會(huì)，跟朋友海吹了一翻，隨后也跟著買了一套?？蛻粜彰呵裣壬山豁?xiàng)目：水墨清華

成交面積：312㎡成交金額：500萬(wàn)關(guān)注點(diǎn)：圈層、地緣性、拆遷、方便此類客戶屬于爆富，攀比心理重，只要周邊的人買就跟著，有從眾心理目標(biāo)客戶的定義：城中村村民目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：顯富、怕人瞧不起、人家有的我也要有、生活方式跟原來(lái)一樣，追求財(cái)富證明他們是瞬間擁有大量財(cái)富的人，是依靠城市發(fā)展，土地增值而爆富的人他們有著驚人的消費(fèi)能力，向往別人富裕的生活，但卻不知道怎么辦，只是一味的模仿著，只知道人有我亦有，家里擺滿了最新的電器他們會(huì)經(jīng)常的去一些高端場(chǎng)所，卻不知如何消費(fèi)，到香格里拉酒店里面只點(diǎn)像泡菜苕肉絲一樣的大眾菜品牌對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，只是一種有錢的標(biāo)志，而不會(huì)去關(guān)注其形成的過(guò)程，或者那意味著什么，會(huì)到香港買有著很大標(biāo)志“LV”包客戶描述客戶特征：瞬間爆富、老漢陽(yáng)、不原意離開(kāi)、好面子、怕人瞧不起他們會(huì)經(jīng)常到香港去玩，但不是去旅游，只是到賭場(chǎng)里面去玩博彩沌口區(qū)域企事業(yè)高管鐘家村商圈個(gè)體中環(huán)線加工、生產(chǎn)企業(yè)主小型廠坊業(yè)主私營(yíng)主：來(lái)自漢正街的私營(yíng)主與在漢陽(yáng)有小廠房的私營(yíng)主，漢陽(yáng)商圈內(nèi)做生意的小老板漢正街過(guò)晴川橋、漢水一橋、月湖橋即到漢陽(yáng)，相對(duì)較近，有很多家具、家私，五金制品的小廠坊在中環(huán)線附近生產(chǎn)漢正街私營(yíng)主王家灣商圈個(gè)體追求稀缺，貪贈(zèng)送，喜歡小區(qū)環(huán)境，為改善居住環(huán)境而買單典型客戶案例分析購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素：1、離漢口最近：“離漢口近啊，生活方便；我買房主要是用來(lái)自己住的”2、英倫社區(qū)：“外