豪宅項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告

報(bào)告撰寫前提本報(bào)告中所有的營銷動(dòng)作已經(jīng)由項(xiàng)目組會(huì)同陳董、王總與發(fā)展商進(jìn)行溝通并達(dá)成一致意見，本次評(píng)審僅作為統(tǒng)一思路并推動(dòng)相關(guān)公司后續(xù)工作之用。版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。星河?丹堤

營銷執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：星河地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況山湖林海銀湖山郊野公園南坪快速路項(xiàng)目指標(biāo)：總用地面積：200322平方米總建筑面積：360580平方米總住宅面積:358780平方米容積率：1.8建筑密度：24%優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)：9萬平米天然湖、郊野公園、專利產(chǎn)品、城市距離不利影響：南坪快速噪音、山湖林海影響、梅林關(guān)口交通雜亂D區(qū)：TH103套F區(qū)：高層A區(qū)：TH111套06年4月底銷售C區(qū)：TH86套獨(dú)棟7套06年4月底銷售疊TH區(qū)：154套E區(qū)：高層分區(qū)占地面積建筑面積A區(qū)49154.2485790.1526966.3351521.94C區(qū)36635.9124555.61B區(qū)20114.0333708.50D區(qū)37246.2028241.70E區(qū)30685.63138196.00F區(qū)26813.28107128.05合計(jì)200649.29358796.19開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏:A、C區(qū)>B區(qū)>E區(qū)>F區(qū)>D區(qū)一期(A、C區(qū))情況:容積率:約0.6；戶均面積：252平方米分期開發(fā)的大盤自2006年3月6日起星河會(huì)VIP卡登記會(huì)員260位，實(shí)際存款到帳162位；（數(shù)據(jù)截止日3月21日）客戶語錄：其實(shí)這關(guān)內(nèi)關(guān)外的區(qū)分最主要的也不是看那個(gè)梅林關(guān)，那座山是個(gè)障礙，無形中就把關(guān)內(nèi)和關(guān)外給隔開了；這里的山顯的太禿了，前面只有荔枝樹，體現(xiàn)不了原生態(tài)了；星河丹堤和豐澤湖山莊在一起，會(huì)不會(huì)很亂啊，那么多人；如果價(jià)格不是問題，其它都不是問題。就這地方還能賣到兩萬?。康谖鍒@才一萬多，你們這里不會(huì)太貴吧？客戶情況市場(chǎng)狀況4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2005200620072008潛龍山莊50套townhouse，50套別墅圣莫麗斯215余套townhouse，4套別墅尖崗山一期195套townhouse，120套別墅本項(xiàng)目197套TH波托菲諾別墅2期15套別墅龍1號(hào)地塊小于50套townhouse東方花園8套別墅關(guān)外關(guān)內(nèi)溪之谷101套別墅天琴灣3期48套別墅、獨(dú)棟鳳凰谷68套townhouse，15套別墅東部華僑城約184套townhouse，233套別墅

聯(lián)泰紅樹灣及大梅沙約180+69套別墅香蜜湖1號(hào)高層大平面從產(chǎn)品可替代性看：推售同期將面臨“圣莫麗斯”、“尖崗山”及“香蜜湖1號(hào)大平面等大盤的直面競(jìng)爭。突破競(jìng)爭的主要手段——建立項(xiàng)目差異化的高端形象。目標(biāo)目標(biāo)下的問題解決問題的方法策略分解與執(zhí)行營銷費(fèi)用預(yù)算報(bào)告思路推廣類：《星河丹堤開盤前媒體投放計(jì)劃》、《星河丹堤至8月營銷工作計(jì)劃》事件類：《星河丹堤春交會(huì)展位設(shè)計(jì)建議》、《星河會(huì)VIP積分卡申請(qǐng)須知》《星河丹堤豪宅客戶聚餐會(huì)》、《星河丹堤豪宅客戶聚餐會(huì)工作執(zhí)行表》《豪宅客戶聚餐會(huì)總結(jié)一、二》、《星河丹堤郊野公園推廣方案》《星河丹堤專利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)方案》《星河丹堤專利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)執(zhí)行細(xì)則》《星河丹堤專利產(chǎn)品命名》、《國家地理雜志合作紀(jì)要》客戶類：《星河丹堤積分卡客戶訪談問卷分析一》展示類：《星河丹堤看樓通道導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置建議》、《星河丹堤看樓車建議》《星河丹堤項(xiàng)目售樓處布置和裝修風(fēng)格建議》《星河丹堤樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格建議》、《星河丹堤物業(yè)服務(wù)建議》《星河丹堤D、E、F區(qū)樣板房設(shè)置建議》《深圳高端項(xiàng)目物業(yè)管理調(diào)查》附件清單目標(biāo)短期目標(biāo)：4月28日一期（A、C區(qū)）公開發(fā)售，開盤月實(shí)現(xiàn)銷售率50%，

約100套；半年實(shí)現(xiàn)100%銷售（204套）。（合同約定）長期目標(biāo)：建丹堤大盤影響力，樹“星河丹堤”強(qiáng)勢(shì)品牌，鋪墊后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目。目標(biāo)開盤火爆、持續(xù)旺銷保證銷售速度大盤影響力足量誠意客戶（不少于400批）差異化項(xiàng)目亮點(diǎn)傳播到位，建立形象高度，（支撐價(jià)格）前期上門量約：15批/周；積分卡辦理后上門量60批/周目標(biāo)下的問問題產(chǎn)品戶均面面積加大，，前期“城城市中產(chǎn)””的推廣使使客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知知高度不足足，客戶發(fā)發(fā)生錯(cuò)位；；作為分期開開發(fā)的大盤盤，從營銷銷的角度上上，本項(xiàng)目目必須建立立市場(chǎng)高度度；客戶與市場(chǎng)場(chǎng)未感知本本項(xiàng)目為第第一梯隊(duì)產(chǎn)產(chǎn)品；問題1：如如何發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，刷新新前期市場(chǎng)場(chǎng)印象，樹立項(xiàng)項(xiàng)目差異化化高端形象象？6月中A、C區(qū)樣板房開放7月底B1樣板房開放8月底B6樣板房開放5月8月7月6月4月3月4.28AC區(qū)開售3.28銷售中心到位3.28啟動(dòng)區(qū)到4.1銷售中心開放8月中下旬B區(qū)公開銷售目標(biāo)下的問問題問題2:短短期內(nèi)如何何快速積累累有效客戶戶?實(shí)現(xiàn)開售熱銷？？優(yōu)勢(shì)（S））：劣勢(shì)（W））：機(jī)會(huì)（O））：威脅（T））：利用機(jī)會(huì)，，克服劣勢(shì)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，，搶占機(jī)會(huì)會(huì)減小劣勢(shì)，，避免威脅脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，，轉(zhuǎn)化威脅脅1、資源：：銀湖山郊郊野公園、、9萬平米米原生湖；；2、產(chǎn)品：：高附加值值、高附送送率；3、區(qū)位：：關(guān)內(nèi)唯一一別墅群項(xiàng)項(xiàng)目；4、合作團(tuán)團(tuán)隊(duì)資源（（星河會(huì)、、世聯(lián)資源源網(wǎng)）1、南平快快速的噪音音影響；2、山湖林林海的影響響；3、梅林關(guān)關(guān)交通影響響；1、同期內(nèi)內(nèi)可替代性性產(chǎn)品競(jìng)爭爭不大；2、關(guān)內(nèi)土土地供應(yīng)稀稀缺3、政府對(duì)對(duì)梅林關(guān)改改造工程1、下半年年存在潛在在政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；刷新印象，，建立差異異化競(jìng)爭級(jí)別感感注重細(xì)節(jié)，，突出高形形象和高展示價(jià)價(jià)值SWOT分分析及策略略推導(dǎo)線上線下結(jié)結(jié)合，廣泛泛積累客戶小步快跑，，制造稀缺缺策略及執(zhí)行行方案?刷新印象,建立差異異化競(jìng)爭級(jí)級(jí)別感?線上線下結(jié)結(jié)合,廣泛泛積累客戶戶?注重細(xì)節(jié)，，突出高形形象和高展展示價(jià)值?小步快跑,制造稀缺缺【星河丹堤一一期總攻略略】推廣攻略展示、服務(wù)務(wù)攻略客戶購買并并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目價(jià)值推售策略形象攻略客戶攻略客戶知道并并認(rèn)可總攻略及執(zhí)執(zhí)行方案總攻略圖營銷推廣攻攻略星河丹堤總總攻略圖利用積分卡卡，廣泛擴(kuò)擴(kuò)大銷售隊(duì)隊(duì)伍豪宅客戶聚聚餐，主動(dòng)動(dòng)經(jīng)營客戶戶世聯(lián)資源源聯(lián)動(dòng)，，拓寬客客戶渠道道誠意客戶戶回訪，，摸查意意向，指指導(dǎo)推售售策略及及價(jià)格策策略C、客戶戶攻略銷售中心及前廣場(chǎng)：增加可參與性概念展廳：充分利用聲光電，國家地理雜志聯(lián)辦圖片展展示區(qū)、樣板房：通道綠化到位；工地圍板融入園林；濕紙巾機(jī)、自動(dòng)鞋套機(jī)等增值服務(wù)工作人員培訓(xùn)考核后上崗；服裝整齊大方，服務(wù)有禮有節(jié)，體現(xiàn)主人般的尊貴感D、展示示攻略情景品值產(chǎn)價(jià)價(jià)私家院落落落生活活展示區(qū)、、清水房房、外立立面、圍圍墻、私私家院落落與公共共園林的的布置高附加值值地下私家家車庫、、多功能能空間、、前庭、、后院、、露臺(tái)、、中庭、、私家電電梯等少量多次次推售，，制造稀稀缺；小小步快跑跑，提升升價(jià)值（（視客戶戶摸查情情況適當(dāng)當(dāng)調(diào)整，，詳見價(jià)價(jià)格報(bào)告告）郊野公園園熱炒，，提升””西銀湖湖“區(qū)域域價(jià)值專利產(chǎn)品品申報(bào)并并發(fā)布，，專門為為CEO打造的的城市別別墅名人圈層層影響，，制造話話題引導(dǎo)導(dǎo)風(fēng)水絕佳佳居所，，樹立良良好口碑碑展會(huì)形象象展示，，延續(xù)發(fā)發(fā)布高調(diào)調(diào)形象B、事件件形象攻略略：全新新主題，，刷新形形象，提提升級(jí)別別；城市市原生CEO官官邸A、推廣廣戶外廣告告：全新新形象展展示地盤包裝裝：配合合項(xiàng)目整整體氣質(zhì)質(zhì)4月起媒媒體全面面起勢(shì)亮亮相：各各大主流流報(bào)紙、、《三聯(lián)聯(lián)生活周周刊》、、《新財(cái)財(cái)富》、、《時(shí)尚尚旅游》》等；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、直直郵等配配合E推售攻攻略新主題刷刷新前期期形象，，提升項(xiàng)項(xiàng)目級(jí)別別;新形象自自2006年2月中旬旬始全面面應(yīng)用于于系列出出街物料料。附件《星河丹丹堤開盤盤前媒體體投放計(jì)計(jì)劃》推廣攻略及執(zhí)執(zhí)行———刷新A事件攻略及執(zhí)執(zhí)行———資源最大大化出發(fā)點(diǎn)———借勢(shì)勢(shì)“銀湖湖山郊野野公園””，讓更更多的客客戶知道道星河丹丹堤目標(biāo)———建立““銀湖山山郊野公公園”特特殊區(qū)位位的影響響力手段———與深圳圳政府合合作，共共同推廣廣“銀銀湖山郊郊野公園園”增加加市場(chǎng)公公信力；；美國《國國家地理理雜志》》合作進(jìn)進(jìn)行品牌牌嫁接，，提升項(xiàng)項(xiàng)目級(jí)別別感；執(zhí)行時(shí)間間及概況況——2006年3月月起至項(xiàng)項(xiàng)目銷售售完畢目前已確確定發(fā)布布五月刊刊《時(shí)尚尚旅游》》“星河河丹堤別別冊(cè)”執(zhí)行細(xì)則則——具具體執(zhí)執(zhí)行細(xì)則則及時(shí)間間安排請(qǐng)請(qǐng)參見附附件《星河丹丹堤郊野野公園推推廣方案案》及《地理雜雜志洽談?wù)劶o(jì)要》》必殺客戶戶——喜喜愛登山山等戶外外活動(dòng)、、關(guān)注健健康生活活的客戶戶郊野公園園攻略B出發(fā)點(diǎn)———利用產(chǎn)品品自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，廣廣泛吸引引客戶并并體驗(yàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)：附送送價(jià)值、、外立面面設(shè)計(jì)（（合府、、冠?。蛻粽Z錄錄——““這個(gè)戶戶型綜合合了各家家之長，，我很喜喜歡?！薄蹦繕?biāo)———星河丹堤堤=高附附加值=高品質(zhì)質(zhì)手段———1、產(chǎn)品品專利申申請(qǐng)（為為城市CEO度度身定造造）2、《專專利產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)會(huì)》拔升升項(xiàng)目調(diào)調(diào)性，制制造營銷銷亮點(diǎn)執(zhí)行時(shí)間間及現(xiàn)狀狀——2006年3月月—5月月，目前前相關(guān)專專利申請(qǐng)請(qǐng)已經(jīng)受受理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)——3月底4月初《《專利產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)》》執(zhí)行細(xì)則則——具體執(zhí)行行安排請(qǐng)請(qǐng)參見附附件《星河丹丹堤專利利產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)方方案》《專利產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)執(zhí)行行細(xì)則》》《星河丹丹堤專利利命名》》事件攻略及執(zhí)行——產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)專利產(chǎn)品品攻略B出發(fā)點(diǎn)：：線下傳播播營銷鎖鎖定圈層層客戶案例：““萬科··十七英英里，章章子怡購購房輿論論”目前項(xiàng)目目資源：：高球球明星““張連連偉”準(zhǔn)準(zhǔn)備落戶戶丹堤目標(biāo)：制造客戶戶圈內(nèi)談?wù)勝Y，鎖鎖定客戶戶手段：1、口碑碑的傳播播——風(fēng)水師介介紹“張張連偉””落戶丹丹堤傳播方式式：銷售售人員口口頭宣傳傳、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)論壇匿匿名傳播播2、名人人活動(dòng)參參與——項(xiàng)目目舉辦的的客戶活活動(dòng)，邀邀請(qǐng)“張張連偉””參與，，如聚餐會(huì)會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)等等，制造造話題。。執(zhí)行時(shí)間間及現(xiàn)狀狀：2006年3月月初開始始，目前前銷售人人員已統(tǒng)統(tǒng)一口徑徑向外發(fā)發(fā)布相關(guān)信息，，并計(jì)劃劃在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)進(jìn)行炒炒作。名人攻略略事件攻略及執(zhí)行——圈層傳播播B出發(fā)點(diǎn)———高端客戶戶購房風(fēng)風(fēng)水問題題至關(guān)重重要，從從風(fēng)水角角度吸引引客戶。。目標(biāo)———“丹堤””=“最最適合居居住的風(fēng)風(fēng)水住宅宅”手段：1、風(fēng)水水大師協(xié)協(xié)會(huì)聚餐餐——提前前與相關(guān)關(guān)人員打打好關(guān)系系，統(tǒng)一一口徑，，認(rèn)同丹丹堤為““風(fēng)水第第一居所所”2、銀湖湖山祈福福活動(dòng)——在銀銀湖山郊郊野公園園推廣初初見成效效后開展展（預(yù)計(jì)計(jì)在4月月份）。。傳播媒體體——線下傳播播（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及口碑碑）執(zhí)行時(shí)間間：2006年3月月起風(fēng)水攻略略事件攻略及執(zhí)行——風(fēng)水絕佳B目標(biāo)——延續(xù)星河丹堤堤秋交會(huì)的氣氣勢(shì)，引起市市場(chǎng)及消費(fèi)者者關(guān)注；展示星河丹堤堤高調(diào)形象，，建立市場(chǎng)良良好口碑。參展目的———形象展示為主主參展主題———城市原生CEO官?。煽蛇m當(dāng)結(jié)合國國家地理雜志志及專利）必要前提———合適的主通道道位置充分展展示（原星河河世紀(jì)或丹堤堤的展位均可可）籌備工作———1、展位的提提前預(yù)定2、展位設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)（招標(biāo)標(biāo)工作2月底底已開展）執(zhí)行細(xì)則請(qǐng)參參見附件———《星河丹堤春交交會(huì)展位設(shè)計(jì)計(jì)建議》展會(huì)攻略事件攻略及執(zhí)行——持續(xù)高形象B客戶攻略及執(zhí)行——擴(kuò)大銷售隊(duì)伍伍積分卡攻略啟動(dòng)時(shí)間2006年3月6日目的——利用積分系統(tǒng)統(tǒng)，建立以營營銷為主導(dǎo)的的客戶資源管管理體系，廣廣泛擴(kuò)大銷售隊(duì)伍，建建立星河品牌牌市場(chǎng)影響力力。目標(biāo)客戶——星河丹堤的關(guān)關(guān)注客戶圈層層積分獲得：——客戶可通通過購房、參參加活動(dòng)獲得得積分；積分分可兌換等值值購物卡或獎(jiǎng)獎(jiǎng)品、購房優(yōu)惠具體申請(qǐng)細(xì)則則：請(qǐng)參見《星河會(huì)VIP積分卡申申請(qǐng)須知》積分卡辦理情情況（3.6-3.14）：共191人，，其中福田134人、南南山26人，，羅湖、寶安共共13人、龍龍崗1人C客戶攻略及執(zhí)行——鎖定豪宅客戶戶目標(biāo)——主動(dòng)挖掘豪宅宅客戶資源（（充分利用世世聯(lián)豪宅客戶戶）活動(dòng)形式———設(shè)定“客戶關(guān)關(guān)注的房地產(chǎn)產(chǎn)問題”為主主題，請(qǐng)各渠道的豪豪宅目標(biāo)客戶戶參與（100-120人）同時(shí)安排星河河丹堤項(xiàng)目的推介深圳豪豪宅走勢(shì)\豪豪宅與稀缺資資源\置業(yè)豪豪宅的注意事事項(xiàng)頻率：自3月月11日起，，每周一次，，地點(diǎn)：香榭榭里丹桂軒費(fèi)用預(yù)算：2.5萬/次次活動(dòng)效果評(píng)估估：對(duì)丹堤感興趣趣的客戶———可申請(qǐng)辦理理積分卡，蓄蓄客方案可同同時(shí)啟用。對(duì)丹堤不感興興趣的客戶———影響其態(tài)態(tài)度，在朋友友圈層形成口口碑傳播。3月11日活活動(dòng)辦卡5張，3月18日日活動(dòng)辦卡8張.詳細(xì)執(zhí)行方案案見附件：《星河丹堤客客戶聚餐會(huì)方方案》《工作執(zhí)行表表》、《首次客戶聚聚餐活動(dòng)總結(jié)結(jié)》C目標(biāo)——調(diào)動(dòng)世聯(lián)二、、三級(jí)市場(chǎng)廣廣泛的客戶資資源，轉(zhuǎn)介目目標(biāo)客戶形式：二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)聯(lián)動(dòng)；二二級(jí)級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，，并結(jié)合豪宅宅客戶聚餐會(huì)會(huì)；對(duì)丹堤項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行推介：具體推介內(nèi)容容請(qǐng)參見附件《星星河丹堤聯(lián)動(dòng)動(dòng)推介》具體推介紹執(zhí)執(zhí)行情況：已于2006年3月15日進(jìn)行了第第一次星河丹丹堤項(xiàng)目二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)推介介紹會(huì)。截至2006年3月19日通過二三三級(jí)推介上門門客戶共26批?？蛻艄ヂ约皥?zhí)行——擴(kuò)大客戶群體體聯(lián)動(dòng)攻略C目標(biāo)——借助各種與客客戶接觸的機(jī)機(jī)會(huì)深入了解解客戶意向及及需求，指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)工作（推推廣、價(jià)格））；回訪形式（自自2006年年2月中旬開開始）：1、定期預(yù)約約誠意客戶上上門：“專人為客戶戶講解產(chǎn)品””，預(yù)約客戶戶進(jìn)行深入溝溝通，聆聽客客戶需求。2、上門客戶戶深入溝通銷售現(xiàn)場(chǎng)預(yù)設(shè)設(shè)調(diào)查問卷，，接待人員統(tǒng)統(tǒng)一培訓(xùn)，按按階段調(diào)查目目標(biāo)，對(duì)客戶情況進(jìn)行摸摸底；3月底底開始實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)銷控。第一階段訪談?wù)剢柧砑胺治鑫鲆姼郊骸缎呛拥さ躺仙祥T客戶訪談?wù)剢柧怼贰ⅰ缎呛拥さ痰诘谝浑A段積分分卡客戶分析析》客戶攻略及執(zhí)行——意向排查指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格訪談摸底攻略略C銷售中心及會(huì)會(huì)所前廣場(chǎng)：：增加可參與性性（休憩長椅椅、遮陽傘））體現(xiàn)生態(tài)、自自然，多布置置植物完善導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)（入口、停停車場(chǎng)、銷售售中心、樣板板房、湖棧道道等）銷售中心配濕濕巾機(jī)及自動(dòng)動(dòng)擦鞋機(jī)等增增值服務(wù)咖啡吧、雪茄茄吧、紅酒吧吧展示攻略1D概念展廳關(guān)鍵點(diǎn)：1、保證有有足夠的空空間擺放展展品，充分分利用聲、、光、電系系統(tǒng)2、未有展展示活動(dòng)時(shí)時(shí)，展廳的的布置植物物造景，避避免過于于空曠3、開辟時(shí)時(shí)光展板，，展示攝影影師隨時(shí)拍拍攝的記錄錄項(xiàng)目歷程程的照片4、4-5月間，與與國家地理理雜志及時(shí)時(shí)尚旅游集集團(tuán)聯(lián)辦““城市進(jìn)程中的自自然”原生生圖片展展示攻略2D展示區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：1、會(huì)所、、游泳池、、網(wǎng)球場(chǎng)及及展示區(qū)園園林完全開開放式展示示；2、看樓通通道清晰導(dǎo)導(dǎo)示（導(dǎo)示示牌配指引引人員）；；3、湖邊棧棧道平整及及體驗(yàn)式展展示；4、工地圍圍板的設(shè)計(jì)計(jì)制作需與與園林融合合一體樣板房關(guān)鍵點(diǎn)：1、保安及及保潔人員員足夠配備備；2、管家式式體驗(yàn)參觀觀，充分考考慮客戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)感知；；3、室內(nèi)家家居裝飾體體現(xiàn)品質(zhì)感感4、采用自自動(dòng)鞋套機(jī)機(jī)、濕紙巾巾機(jī)提升客客戶看樓感感受5、工程樣樣板房要配配備綠植及及空調(diào)，保保證夏天客客戶看樓感感受展示攻略3D服裝服務(wù)人員著著裝整齊大大方、保安安人員著深深色職業(yè)裝裝，所有工工作人員配配帶統(tǒng)一工牌牌，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)；；服務(wù)有禮有節(jié)，，“來有有問聲去有有送聲”，，在各個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)上采用用人工服務(wù)務(wù)提醒，務(wù)求讓讓客戶處處處體驗(yàn)主人人的尊貴感感；硬件重要崗位保保安及服務(wù)務(wù)人員配無無線對(duì)講，，體現(xiàn)項(xiàng)目目檔次及安安全性；軟件所有銷售中中心工作人人員需培訓(xùn)訓(xùn)考核后方方可上崗（（含保安、、保潔人員員）展示攻略4D看樓通道：：《星河丹堤堤看樓通道道導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)置建議議》《星河丹堤堤看樓車建建議》銷售中心：：《星河丹堤堤項(xiàng)目售樓樓處布置和和裝修風(fēng)格格建議》樣板房：《星河丹堤樣樣板房設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格建議議》、《星河丹堤堤D、E、、F區(qū)樣板板房設(shè)置建建議》服務(wù)：《深圳高端端項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理調(diào)查查》、《星河丹堤堤物業(yè)服務(wù)務(wù)建議》展示攻略5D在香蜜湖1號(hào)的案例例中，總結(jié)結(jié)以下影響響價(jià)格的三三方面：消費(fèi)者信心心（項(xiàng)目“級(jí)別別感”）銷售模式（人為制造造稀缺）客戶體驗(yàn)（“尊貴””感）本項(xiàng)目價(jià)格格策略：少量多次推推售、制造造稀缺；小小步快跑、、提升價(jià)值值并規(guī)避可可能的政策策風(fēng)險(xiǎn)1、積累多多少客戶，，推多少單單位，制造造稀缺；2、通過分分批領(lǐng)取預(yù)預(yù)售證、合合理價(jià)格杠杠桿、營銷銷包裝展示示、銷售引引導(dǎo)等手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)分批推售售安排。價(jià)格報(bào)告提提交時(shí)間：：價(jià)格報(bào)告的的相關(guān)籌備備工作現(xiàn)正正開展中，，預(yù)計(jì)4月月初提交具體推售策策略詳見后后續(xù)提交的的價(jià)格報(bào)告告推售攻略E根據(jù)政府關(guān)關(guān)于禁止““認(rèn)籌”““集中選房房”的規(guī)定定，本項(xiàng)目目的首次開開售將通過過“自然排隊(duì)隊(duì)”的形式進(jìn)行行選房。目前常用的的方式如下下：1、提前公公布價(jià)格，，但價(jià)格公公布日無優(yōu)優(yōu)惠，客戶戶在指定日日期前來購購買方可獲獲得額外優(yōu)優(yōu)惠，先到到先得。前前提：優(yōu)優(yōu)惠額度足足夠吸引客客戶。2、根據(jù)客客戶量情況況，統(tǒng)一提提前電話、、短信或報(bào)報(bào)紙發(fā)布開開盤信息，，客戶自主主上門購買買，先到先先得。執(zhí)行注意事事項(xiàng)：關(guān)系戶的處處理為保證關(guān)系系戶的順利利選房，建建議提前在在公開銷售售日統(tǒng)一確確認(rèn)各關(guān)系系戶房號(hào)，，提前安排排。具體體開開盤盤執(zhí)執(zhí)行行方方案案將將于于2006年年4月月上上旬旬提提交交推售售攻略略E總攻略圖圖推廣主題題20064.14.154.287月底專利產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)會(huì)展示區(qū)開開放8月中春交會(huì)參參展路牌、圍圍板樓書、產(chǎn)產(chǎn)品手冊(cè)冊(cè)5.35.76月中旬旬節(jié)點(diǎn)物料一期開售售8月底一期樣板板房開放放B1樣板板房開放放二期開售售B6樣板板房開放放工程銷售中心心進(jìn)場(chǎng)開盤熱銷預(yù)熱宣傳，蓄客認(rèn)籌持續(xù)旺銷，帶動(dòng)二期星河丹堤堤城市原原生CEO官邸邸事件每周末持持續(xù)豪宅宅客戶餐餐會(huì)4月初開開始郊野野公園熱熱炒4月初國國家地理理雜志圖圖片展風(fēng)水大師師口碑傳傳播線下名人人炒作春交會(huì)高高調(diào)形象象展示4月23日算價(jià)價(jià)營銷費(fèi)用用預(yù)算備注：本本費(fèi)用至至開盤前前，不含含前期的的2006年前前的推廣廣費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用比例媒體推廣費(fèi)用645萬43.97%廣告牌（深南路、黨校、梅林關(guān)）347萬23.65%活動(dòng)聚餐活動(dòng)15萬7.16%專利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)10萬銷售中心開放活動(dòng)10萬樣板房開放活動(dòng)10萬開盤活動(dòng)20萬專利申請(qǐng)10萬時(shí)尚集團(tuán)合作30萬春交會(huì)100萬6.82%現(xiàn)場(chǎng)包裝類70萬4.77%3D、影視制作類80萬5.45%模型制作類60萬4.09%銷售物料印刷60萬4.09%合計(jì)1467萬100%

2.24-3.143.15-4.124.13-5.07合計(jì)比例報(bào)紙——205萬185萬390萬60.47%電臺(tái)——23.73萬22.04萬45.77萬7.10%電視——47.2萬60萬107.2萬16.62%短信0.1萬0.15萬0.2萬0.45萬0.07%雜志——29.55萬10萬39.55萬6.13%直郵——10萬——10萬1.55%網(wǎng)絡(luò)4萬22萬12萬38萬5.89%電影貼片————10萬10萬1.55%廣告牌1萬1萬2萬4萬0.62%合計(jì)5.1萬338.63萬301.24萬644.97萬100.00%媒體費(fèi)用用預(yù)算備注：本本費(fèi)用至至開盤前前，不含含前期的的2006年前前的推廣廣費(fèi)用THEEND謝謝謝！謝謝謝12月-2215:03:2615:0315:0312月-2212月-2215:0315:0315:03:2612月-2212月-2215:03:262022/12/3115:03:269、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。15:03:2715:03:2715:0312/31/20223:03:27PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2215:03:2715:03Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。15:03:2715:03:2715:03Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2215:03:2715:03:27December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20223:03:27下下午15:03:2712月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:03下下午12月-2215:03December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3115:03:2715:03:2731December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:03:27下午午3:03下午午15:03:2712月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。15:03:2715:03:2715:0312/31/20223:03:27PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2215:03:2715:03Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。15:03:2715:03:2715:03Saturday,December31,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2215:03:2715:03:27December31,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月202