營銷推廣執(zhí)行(對(duì)內(nèi))

目錄

項(xiàng)目概況一、整體市場(chǎng)環(huán)境二、項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài)項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析二、SWOT分析項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理一、項(xiàng)目概念定位二、項(xiàng)目價(jià)值闡述目標(biāo)消費(fèi)者分析一、產(chǎn)品二、消費(fèi)者分析三、客源分布目錄

銷售計(jì)劃一、初步銷售計(jì)劃二、更改后銷售計(jì)劃三、營銷目標(biāo)四、項(xiàng)目營銷階段分析五、媒體總策略及媒體選擇六、公共策劃活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)包裝價(jià)格定位及策略一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)品價(jià)格二、項(xiàng)目單方成本三、價(jià)格策略四、價(jià)格分期策略項(xiàng)目概況2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控，國務(wù)院共頒發(fā)了四個(gè)意在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，各中央部門和各地方所頒發(fā)的各類調(diào)控規(guī)章條例更是不勝枚舉。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控自2010年初以來，大致經(jīng)歷了四次政策高峰，分別是2010年1月、4-5月、9-10月和2011年1月。一、整體市場(chǎng)環(huán)境2010年1月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）2010年4月《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（“國十條”）2010年9月央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、財(cái)政部等部委的一系列聯(lián)合發(fā)文（“新國五條”）2011年1月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（“國八條”）2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（新國五條”）。

項(xiàng)目概況一、整體市場(chǎng)環(huán)境

核心影響：近期消費(fèi)者均采取觀望態(tài)度，期望房價(jià)能進(jìn)一步下跌；應(yīng)對(duì)措施：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)景觀工程準(zhǔn)備充分，以品質(zhì)體驗(yàn)獲取客戶信任；注重媒體輿論作用，充分加以引導(dǎo)和利用；準(zhǔn)備充分，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回款；

且買且珍惜！項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài)

1.遠(yuǎn)大美域項(xiàng)目簡介：遠(yuǎn)大美域新城座落于唐家灣核心位置，依鳳凰山余脈而建，背山面海。由中國遠(yuǎn)大集團(tuán)珠海遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司開發(fā)，占地23萬平方米，總建面約40萬平方米，整體容積率1.42，項(xiàng)目東臨15萬平方米的石坑山生態(tài)公園；南與唐家灣商業(yè)中心隔路相望，生活配套齊全；西面是由市政規(guī)劃，遠(yuǎn)大集團(tuán)投資2000萬元打造的擁有16項(xiàng)健身項(xiàng)目的健康主題公園，也是珠海市唯一擁有健身主題公園的社區(qū)；北望淇澳島紅樹林濕地公園，項(xiàng)目與淇澳島之間由淇澳大橋相連。項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)：遠(yuǎn)大美域新城5期金鷺灣在售165-203㎡四房兩廳單位，毛坯均價(jià)12000元/㎡；現(xiàn)推出精裝單位，均價(jià)16000元/㎡。案名遠(yuǎn)大美域地址唐淇路1288號(hào)，往淇澳島方向岔路旁占地面積23萬㎡建筑面積40萬㎡總戶數(shù)1410戶容積率1.42產(chǎn)品從兩房一廳到多房多廳到別墅兼?zhèn)浣ㄖ愋蚑H（雙拼及聯(lián)排別墅）、4+1退臺(tái)洋房、7層電梯洋房和小高層售價(jià)最低12000元/㎡

開發(fā)商中國遠(yuǎn)大集團(tuán)珠海遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài)

2.清能思源府項(xiàng)目簡介：清能思源府位于珠海新香洲一中高中部旁，占地面積9948.72㎡，總建筑面積25513.6㎡，其中地上建筑面積18625.06㎡，地下建筑面積6888.54㎡.由1棟19層和1棟20層商住樓組成，由珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。清能思源府名師主筆精心設(shè)計(jì)的宜家戶型，充分利用每一分面積，實(shí)現(xiàn)N+1的靈動(dòng)空間，75、78㎡的兩房單位,87-114㎡多種三房單位，格局方正，戶戶大飄窗大陽臺(tái)。項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)目產(chǎn)品為75-114平米的實(shí)用二、三房。品牌大盤云集，市政資源聚集，生活配套完善，當(dāng)下的新香洲早已成為高尚住區(qū)的代名詞。大戶型、全精裝成為區(qū)域樓盤的標(biāo)配，讓眾多追求生活品質(zhì)的首次置業(yè)者望而興嘆——直到清能?思源府的出現(xiàn)。清能思源府作為宜居實(shí)用型住宅的代表，其與我們所將要開發(fā)的地塊性質(zhì)較為相似，是值得參考借鑒的一個(gè)案例。案名清能思源府地址珠海市新香洲一中高中部旁占地面積9948.72萬㎡建筑面積25.5萬㎡總戶數(shù)182戶容積率1.83產(chǎn)品75-114平米的宜居實(shí)用二三房建筑類型板樓,小高層售價(jià)12800元/㎡

開發(fā)商珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

1.區(qū)域四至距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；距離國際賽車場(chǎng)1.2公里；距離珠海市金鼎汽車客運(yùn)站2.2公里。項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

2.配套設(shè)施交通情況：軌道交通方面，廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項(xiàng)目都不超過5公里，目前均已投入使用，其中距離珠海北站僅4.4公里，距離唐家灣站僅3.4公里；道路交通方面，項(xiàng)目地塊靠近G4W京珠高速東段，距離高速入口僅2公里左右，臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩路，其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩路相連。整體來說，項(xiàng)目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越。項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

2.配套設(shè)施教育情況：項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院、珠海市工貿(mào)技工學(xué)校等高等院校，有較高的教學(xué)質(zhì)量，這三所學(xué)校都在距項(xiàng)目5km范圍內(nèi)，中山大學(xué)珠海校區(qū)距離本項(xiàng)目也僅8公里之遙。有所不足的是項(xiàng)目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學(xué)。醫(yī)療情況：中大五院。項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

2.配套設(shè)施購物娛樂：目前，項(xiàng)目周邊的購物中心有福景平價(jià)商店、天樂佳百貨、永利百貨、新天隆百貨等十來家購物中心；此外，項(xiàng)目周邊有珠海市國際賽車場(chǎng)、翠湖高爾夫球會(huì)、珠海高爾夫山莊、珍珠樂園等娛樂設(shè)施，可以滿足居民日常的娛樂休閑需求。生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開通，居民通過駕車可以在30分鐘內(nèi)到達(dá)香洲市區(qū)；同時(shí)也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達(dá)拱北，公交線路則有10A、69、K3等線路經(jīng)過，可以直達(dá)市區(qū)。生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活要求。項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

3.區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

4.區(qū)域地位“磐城御景新天地，綠色宜居新生活”為本案的主題，立志打造成唐家灣片區(qū)最大最好的中檔樓盤。5.基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品：16層高層住宅，平均面積80-100㎡左右，均為兩梯四戶，總戶數(shù)為1024戶。商業(yè)：在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)置2層商業(yè)，總面積為16800㎡，同時(shí)為本項(xiàng)目的銷售中心及項(xiàng)目示范區(qū)。車位：共有地上車位0個(gè)，產(chǎn)權(quán)地下車位1050個(gè)，總面積為42000㎡，人防車位0個(gè)，面積為42000㎡/個(gè)，整體車戶比為1:1.02。公共面積：占總得建筑面積10%，面積為8400㎡。項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

6.產(chǎn)品分布圖項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

7.產(chǎn)品建筑地標(biāo)性建筑群：運(yùn)用歐陸新古典建筑手法，雍容華麗，不失質(zhì)樸細(xì)膩，強(qiáng)調(diào)小區(qū)特色與風(fēng)格，依靠各類向上的(坡)屋頂設(shè)計(jì)，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線，強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)感，即使在項(xiàng)目周邊也可以認(rèn)知是磐城的項(xiàng)目。溫暖和諧建筑群：從單體設(shè)計(jì)到社區(qū)總體建筑與社區(qū)內(nèi)部、周邊環(huán)境相互和諧，創(chuàng)造和諧化社區(qū)；整體風(fēng)格溫暖和諧，指引回家的方向。在全國只修建一種風(fēng)格的房子———?dú)W陸風(fēng)格；這是磐城一貫秉承的建筑風(fēng)格，用這一種建筑風(fēng)格在全國各地都取得了成功。項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

7.產(chǎn)品建筑三段式：精致、典雅，有天有地穩(wěn)重，極具層次感。別墅建在綠樹蔥中，以灰色為主體顏色，顯得大氣、舒適、高雅。整體色彩：橫縱韻律：樓體凹凸有致，飄窗、角飄窗、落地窗、陽臺(tái)結(jié)合色彩搭配，產(chǎn)生立體豐富光影效果，橫縱韻律感強(qiáng)，挺拔且穩(wěn)重；豐富多折皺立面附加較高建筑成本，南北通透的采光效果，讓建筑顯得特別的有舒適感。項(xiàng)目本體研判一、區(qū)域分析

8.產(chǎn)品解析項(xiàng)目容積率為1.98，建筑密度約為10%，配套設(shè)施面積達(dá)18%。項(xiàng)目建設(shè)為小高層住宅，其中，兩梯四戶戶型面積為80㎡的有8棟，層數(shù)為14層；兩梯四戶戶型面積為100㎡的有12棟，層數(shù)為16層；建筑物之間組團(tuán)分布，將大戶型和小戶型的樓棟區(qū)分開，進(jìn)行一期開發(fā)。項(xiàng)目總成本成本約17.54億元，銷售均價(jià)為15000元/㎡項(xiàng)目本體研判二、SWOT分析

優(yōu)勢(shì)（Strengths）珠海市唐家灣科技一路北、留詩路西地塊占地面積84000㎡，樓面地價(jià)15000元/㎡，具備明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?；該?xiàng)目地塊有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件，靠近京珠高速公路，珠海北站、唐家灣站城際輕軌，交通方便順暢。附近有天樂佳百貨、眾大福百貨和益嘉百貨等小型超市可以滿足居民的日常生活需求；項(xiàng)目地塊臨近留詩山，樹木茂盛繁多，生機(jī)盎然，給項(xiàng)目地塊提供更加優(yōu)美的景觀。在南方軟件園新興企業(yè)云集的區(qū)域環(huán)境下，顯現(xiàn)項(xiàng)目地塊的綠色宜居功能；在珠海市政府的大力支持下，珠海唐家灣高新區(qū)南方軟件園的建設(shè)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，眾多企業(yè)云集，項(xiàng)目客群基礎(chǔ)較好。項(xiàng)目本體研判二、SWOT分析

劣勢(shì)（Weakness）項(xiàng)目地塊臨近京珠高速出口，臨近港灣大道，車流量較大，夜間會(huì)造成一定的噪聲影響；項(xiàng)目地塊周邊生活配套設(shè)施不成熟，商業(yè)氣息氛圍差，缺乏大型生活服務(wù)型的商場(chǎng)超市，對(duì)于無車一族，生活便利性差。機(jī)會(huì)（Opportunity）目前珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長迅速，發(fā)展飛快，吸引港澳居民的置業(yè)投資，該項(xiàng)目地塊離澳門不遠(yuǎn)，交通通達(dá)度高，區(qū)域發(fā)展前景良好，有利于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；該項(xiàng)目地塊位于珠海唐家灣高新區(qū)軟件園的生活配套區(qū)域，隨著軟件園該項(xiàng)目地塊附近外來人口和打工群體聚集，建設(shè)打造高質(zhì)量低價(jià)位的80㎡至100㎡現(xiàn)代宜居商品房，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場(chǎng)需求。項(xiàng)目本體研判二、SWOT分析

挑戰(zhàn)（Threats）由于珠海市房地產(chǎn)政策與法律法規(guī)的限制，采取嚴(yán)厲的“雙限”調(diào)控措施，眾多購房者會(huì)由于法律法規(guī)的限制從而保持觀望，開發(fā)投資的時(shí)間跨度大，不利于開放商資金迅速回流；該項(xiàng)目地塊附近有華發(fā)蔚藍(lán)堡、遠(yuǎn)大美域、格力海岸等幾個(gè)成熟樓盤，已發(fā)展到二三期，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行特色開發(fā)。項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理一、項(xiàng)目概念定位二、項(xiàng)目價(jià)值闡述

根據(jù)該項(xiàng)目的位置及未來規(guī)劃，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是：“磐城御景新天地，綠色宜居新生活”。目標(biāo)消費(fèi)者分析一、產(chǎn)品

根據(jù)地塊區(qū)域位置、周邊項(xiàng)目、地塊特點(diǎn)綜合考慮，本項(xiàng)目的產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等。具體定位描述如下：產(chǎn)品：16層高層住宅，平均面積80-100㎡左右，均為兩梯四戶，總戶數(shù)為1024戶。商業(yè)：在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)置2層商業(yè)，總面積為16800㎡，同時(shí)為本項(xiàng)目的銷售中心及項(xiàng)目示范區(qū)。車位：共有地上車位0個(gè)，產(chǎn)權(quán)地下車位1050個(gè)，總面積為42000㎡，人防車位0個(gè)，面積為42000㎡/個(gè)，整體車戶比為1:1.02。公共面積：占總得建筑面積10%，面積為8400㎡。目標(biāo)消費(fèi)者分析二、消費(fèi)者分析

職業(yè)：目標(biāo)客戶以整個(gè)高新區(qū)域?yàn)橹行?，輻射香洲區(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人員以及周圍一些較為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦饶挲g：財(cái)富的積累是和年齡有關(guān)系的，本項(xiàng)目購買客群的主要年齡段為28－45歲的首置及首改客戶，其中以30-35歲客戶為主力客群。教育程度：以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。家庭結(jié)構(gòu)：以2－3人居住為主。家庭收入：以家庭收入每月7000-10000元為主。置業(yè)目的：改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購房目的。消費(fèi)偏好：在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下，購買行為理性，對(duì)生活方式，配套設(shè)施等的要求較高。目標(biāo)消費(fèi)者分析三、客源分布

在考慮項(xiàng)目體量和物業(yè)形式，爭(zhēng)取最大客源積累，擴(kuò)大客戶來源，重點(diǎn)為高新區(qū)、香洲區(qū)和港澳地區(qū)，具體如下：在高新區(qū)或周邊工作居住的中等收入人群他們?cè)诟咝聟^(qū)工作或居住，是高新區(qū)科技企業(yè)從業(yè)人員或中級(jí)管理人員，以及周邊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員和中等專業(yè)技術(shù)人員，他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來無限便捷。外來置業(yè)者珠海市的外來人口也將成為項(xiàng)目部分客群所在地，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的租住生活，他們對(duì)本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受，為落戶珠海，更為方便工作，從而產(chǎn)生了購房需求。部分投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用窀咝聟^(qū)作為珠海市的郊區(qū)，在價(jià)格上必然更具優(yōu)勢(shì)和吸引力，低廉的價(jià)格加上較為成熟的生活及交通配套，可以吸引香洲區(qū)市區(qū)、港澳地區(qū)的投資人群；同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄗ诘刂苓吇剡w安置居民仍然存在改善性需求。認(rèn)同本項(xiàng)目建筑形式的心理特征，在市場(chǎng)定位時(shí)我們將其定位為具有時(shí)尚潮流特征的項(xiàng)目，這可能會(huì)與珠海目前主流的建筑形式有出入，加上在其中注入的科技元素，會(huì)讓小區(qū)看起來與其他建筑項(xiàng)目有很大的不同，這就需要購房者認(rèn)同該項(xiàng)目的建筑形式，其購房的動(dòng)力，更多的應(yīng)該是來自于受到該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和科技因素對(duì)購房者所造成的沖擊和影響。港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士，因?yàn)樵擁?xiàng)目將是會(huì)被定位為中檔的住宅，配合珠海優(yōu)美的環(huán)境以及特殊的區(qū)位條件，會(huì)是很多人希望可以投資的地方，將該項(xiàng)目建造成為個(gè)性鮮明，有投資潛力的項(xiàng)目，會(huì)吸引許多投資人的目光，贏得更多人的青睞。香洲區(qū)就近原則吸引香洲散客高新區(qū)中級(jí)管理人員港澳地區(qū)投資人群銷售計(jì)劃一、初步銷售計(jì)劃

2015年5月一期正式開盤，上市15層小高層產(chǎn)品。項(xiàng)目整體銷售周期為四年，在2015年及2016年銷售收入達(dá)到峰值，2017年及2018年銷售速率減緩，詳細(xì)銷售指標(biāo)如下：住宅部分

年度2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)銷售均價(jià)（元/㎡）

15,00015,00015,00015,00015,000銷售面積（㎡）

32,72032,72032,72032,720130,880銷售收入（元）-490,800,000490,800,000490,800,000490,800,0001,963,200,000停車位

年度2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)銷售均價(jià)（元/㎡）

6,0006,0006,0006,0006,000銷售面積（㎡）

7,0008,7508,7507,00031,500銷售收入（元）-42,000,00052,500,00052,500,00042,000,000189,000,000商業(yè)部分

年度2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)銷售均價(jià)（元/㎡）

30,00030,00030,00030,00022,000銷售面積（㎡）

3,7334,6674,6673,73316,800銷售收入（元）-112,000,000140,000,000140,000,000112,000,000504,000,000總收入

2,656,200,000銷售計(jì)劃二、更改后銷售計(jì)劃

本項(xiàng)目2015年開盤，第一期推出4棟80㎡；14層住宅、16800㎡商業(yè)面積。第二期推出4棟80㎡；14層住宅、4棟100㎡；16層住宅。第三期推出6棟100㎡；16層住宅。第四期推出2棟100㎡；16層住宅。項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年銷售面積（㎡）

46,76056,67046,19019,48080㎡；14層

22,96022,960

100㎡；16層

24,96037,44012,480商業(yè)

16,800

地下車位

7,0008,7508,7507,000銷售均價(jià)（元/㎡）

80㎡；14層

15,00015,000

100㎡；16層

15,00015,00015,000商業(yè)

30,000

地下車位

6,0006,0006,0006,000銷售額（元）

890,400,000771,300,000614,100,000229,200,00080㎡；14層

344,400,000344,400,000

100㎡；16層

374,400,000561,600,000187,200,000商業(yè)

504,000,000

地下車位

42,000,00052,500,00052,500,00042,000,000銷售計(jì)劃三、營銷目標(biāo)

1.戰(zhàn)略目標(biāo)作為企業(yè)首個(gè)開發(fā)的產(chǎn)品，要打響我們公司在珠海的名氣，進(jìn)入珠海群眾視野。開創(chuàng)由單純售賣住宅產(chǎn)品向以客戶資源為價(jià)值核心的綜合地產(chǎn)服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變。2.戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)系統(tǒng)化提升與明晰對(duì)于項(xiàng)目“綠色生活”這一核心價(jià)值的理解，并以此指導(dǎo)推廣工作的方向充分磐城地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)以擴(kuò)大影響力優(yōu)化資源，在市場(chǎng)宏觀布局已基本完成的情況下樹立項(xiàng)目品牌地位細(xì)化執(zhí)行工作，更適應(yīng)珠海本地市場(chǎng)在結(jié)合本地市場(chǎng)的情況下對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的進(jìn)一步完善與品質(zhì)提升銷售計(jì)劃四、項(xiàng)目營銷階段分析

1.階段性分解——品牌期媒體招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)規(guī)劃理念發(fā)布與推介會(huì)，媒體軟文產(chǎn)品預(yù)告片“綠色化生活”預(yù)演；珠海精神家園、產(chǎn)品梗概項(xiàng)目網(wǎng)站，綠色生活理念宣導(dǎo)；產(chǎn)品解密讀本全景式綠色生活的宏偉規(guī)劃沙盤，高品質(zhì)生活，展賣規(guī)劃理念的銷售樣板區(qū)2.階段性分解—開盤前期綠色生活理念的表現(xiàn)——宣傳珠海磐城公司的理念綠色宜居生活區(qū)全景體驗(yàn)——媒體、專家、政府看房團(tuán)，輿論背景的打造；綠色宜居生活概念研討與媒體論壇區(qū)——高端對(duì)話：業(yè)界傳播；產(chǎn)品展賣——沙盤、建材展示、樣板區(qū)、產(chǎn)品讀本；系列介質(zhì)人群推介會(huì)——媒體、伙伴、合作商推介會(huì)系列品牌聯(lián)動(dòng)營銷活動(dòng)；銷售計(jì)劃四、項(xiàng)目營銷階段分析

3.階段性分解—產(chǎn)品期項(xiàng)目亮相——綠色宜居生活區(qū)到底是什么品牌系統(tǒng)品牌推介——物業(yè)、會(huì)所、商業(yè)品牌引進(jìn)、體驗(yàn)，意向客戶先行體驗(yàn)，由認(rèn)同感上升為歸屬感；產(chǎn)品展賣：沙盤、建材展示、樣板區(qū)、產(chǎn)品讀本；系列產(chǎn)品推介會(huì)、系列品牌聯(lián)動(dòng)營銷活動(dòng)；銷售計(jì)劃五、媒體總策略及媒體選擇

1.媒體總策略媒體要滿足知名，流行，普及三個(gè)條件。2.媒體選擇廣東衛(wèi)視、珠海電視臺(tái)、新浪房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、珠海特區(qū)報(bào)，南方都市報(bào)等。3.媒體創(chuàng)新使用使用微信平臺(tái)，在微信上發(fā)布最新樓盤動(dòng)態(tài)，并且收集各方意見。4.軟性新聞主題珠海新概念宜居小區(qū)，掀起綠色生活熱潮。5.媒介組合網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、公交站、輕軌站、路牌等全方位組合。6.投放頻率及規(guī)模電視與報(bào)紙投放一個(gè)月，網(wǎng)絡(luò)、公交站，輕軌站、路牌貫穿整個(gè)銷售期。銷售計(jì)劃五、媒體總策略及媒體選擇

7.費(fèi)用估算戶外巨幅廣告投放我們選取了京珠高速這條交通干線投放廣告，投放廣告牌數(shù)量為2塊，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)所獲取的數(shù)據(jù)，目前高速公路巨幅廣告的價(jià)格為5萬/月。網(wǎng)絡(luò)廣告投放隨著科技的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為現(xiàn)代生活不可缺少的一部分，網(wǎng)站的廣告投入也是必不可少。目前，國內(nèi)具有知名度的房地產(chǎn)網(wǎng)站主要是新浪網(wǎng)和搜房網(wǎng)，這兩個(gè)網(wǎng)站點(diǎn)擊量巨大，尤其是新浪網(wǎng)地產(chǎn)頻道，更是成為了許多人搜索房地產(chǎn)信息的一大平臺(tái)。新浪網(wǎng)不同頻道的廣告價(jià)格不同，為了造成轟動(dòng)效應(yīng)，我們應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)新聞?lì)l道投放1個(gè)月的廣告，再將廣告投放在房產(chǎn)頻道，貫穿于整個(gè)營銷期。搜房網(wǎng)的廣告投放費(fèi)用相對(duì)較低，因此可以選取較長的廣告投放時(shí)間。網(wǎng)絡(luò)廣告成本預(yù)算網(wǎng)絡(luò)廣告投放的成本費(fèi)用為60萬元。鑒于網(wǎng)絡(luò)廣告投放的時(shí)間周期較長，可以讓更多的人了解本項(xiàng)目，并且參與到本項(xiàng)目中來，將會(huì)是受眾最廣的廣告投放方式。銷售計(jì)劃五、媒體總策略及媒體選擇

7.費(fèi)用估算報(bào)刊廣告投放成本預(yù)算通過廣告投放數(shù)額測(cè)算，我們可以得出，在報(bào)刊廣告投放方面，需要投入的營銷資金為216萬元。電視廣告投放根據(jù)獲取到的資料可知，目前在電視臺(tái)投放的廣告宣傳片時(shí)長一般都是15秒。由于電視廣告比靜態(tài)廣告更具有視覺沖擊效果，且受眾廣，因此在未來，電視廣告將會(huì)帶來大量的客戶。電視廣告成本預(yù)算電視廣告投放價(jià)格為110.8萬元，相比較起地鐵及報(bào)刊的廣告投放雖然略顯不足，但是鑒于電視廣告可以取得更好的視覺效果，因此性價(jià)比較高，是不可忽視的廣告投放手段。合計(jì)廣告費(fèi)用為416.8萬元，占總的總體營銷額0.595%。銷售計(jì)劃六、公共策劃活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)包裝

1.公關(guān)目標(biāo)宣傳磐城集團(tuán)的企業(yè)理念，吸引住目標(biāo)顧客。傳播新樓盤，讓消費(fèi)者更了解樓盤信息，盡快打響企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的第一炮，在消費(fèi)者心目中樹立起良好的形象，為未來發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)促進(jìn)銷售提高到場(chǎng)參加活動(dòng)的人數(shù)，提高當(dāng)日成交量，促進(jìn)后續(xù)穩(wěn)定成交量上升。提高企業(yè)綠色家園的知名度，取得廣泛的媒介覆蓋率。2.公關(guān)策略舉辦“珍稀花卉展覽”體現(xiàn)綠色社區(qū)—磐城國際花卉展覽通過廣告對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位全時(shí)段的播報(bào)，其中以報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)為主，輔以路燈廣告牌，建筑物，戶外廣告，帶動(dòng)銷售的熱潮。3.實(shí)施方案活動(dòng)執(zhí)行時(shí)間：開盤前一天活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)組織：主辦：磐城集團(tuán)協(xié)辦：待定活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：磐城銷售大廳、樣板間、項(xiàng)目廣場(chǎng)活動(dòng)人員邀請(qǐng)：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、潛在客戶等活動(dòng)人數(shù)：150-200人銷售計(jì)劃六、公共策劃活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)包裝

5.人員要求（略）6.經(jīng)費(fèi)預(yù)算：①人員費(fèi)用：40人15000元；②布置費(fèi)用：50000元；③花卉：150000元；④其他費(fèi)用：35000元4.活動(dòng)具體內(nèi)容以及流程時(shí)間：待定目的：①提升項(xiàng)目的知名度以及影響②體現(xiàn)項(xiàng)目綠色社區(qū)的形象內(nèi)容：①大師插花藝術(shù)作品展示②現(xiàn)場(chǎng)插花藝術(shù)交流③互助插花表演④國際花卉品質(zhì)欣賞價(jià)格定位及策略一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)品價(jià)格

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品類型面積配比均價(jià)遠(yuǎn)大美域建筑面積：400000平方米占地面積：230000平方米總戶數(shù)：332容積