《小區(qū)物業(yè)管理開題報(bào)告》

開題報(bào)告一、文獻(xiàn)綜述（一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀 目前，國內(nèi)部分專家、學(xué)者就在住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中的政府作用、政府職能、政府角色進(jìn)行了研究。通過說明物管方收取物業(yè)費(fèi)，卻無法提供專業(yè)物管服務(wù)，且與政府存在較嚴(yán)重的“婆媳”關(guān)系，田曉潔在《物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題的分析與對(duì)策》一文中明確指出，政府在構(gòu)建物管協(xié)調(diào)機(jī)制時(shí)，要注重增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理理念，打造個(gè)性化特色文化，提高物管從業(yè)者基本素養(yǎng)，并結(jié)合物管市場運(yùn)作規(guī)律構(gòu)建物管法律體系，與物管單位形成良好和諧的關(guān)系。袁廣新在《淺析我國物業(yè)管理現(xiàn)狀》中指出，當(dāng)前，居住小區(qū)的業(yè)主委員并無明確的法律地位，物管企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商存在嚴(yán)重的權(quán)責(zé)混淆問題，業(yè)主單位與物管企業(yè)無平等地位，房管部門的權(quán)利與責(zé)任界限不清晰，都是引發(fā)物管糾紛的因素。因此，他建議，政府部門應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，明確說明物管單位、建設(shè)單位享有的權(quán)利與應(yīng)履行的義務(wù)，界定業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的法律地位，對(duì)房管部門讀職等行為做出懲罰，并建立物管企業(yè)與業(yè)主相互協(xié)調(diào)的機(jī)制。而后，孫一江在吸收國外物管研究經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上又進(jìn)一步提出，我國物管行業(yè)還存在觀念不強(qiáng)，管理責(zé)任不明確，法律地位缺失等問題。章禮強(qiáng)、沙國華在《業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理的沖突與調(diào)適探論》一文中提出，政府部門應(yīng)堅(jiān)持上位法高于下位法，新法高于舊法的基本原則，對(duì)業(yè)主與物管的糾紛、業(yè)主物權(quán)與物管的調(diào)適等相關(guān)法律進(jìn)行梳理，并吸收國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有法律法規(guī)進(jìn)行優(yōu)化完善。謝家瑾在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三次會(huì)員代表大會(huì)上的工作報(bào)告中提出，在較短一段時(shí)間內(nèi)，政府部門應(yīng)加強(qiáng)與行業(yè)協(xié)會(huì)的合作，使自身監(jiān)督與行業(yè)自律管理有效融合起來。從長遠(yuǎn)發(fā)展視角來看，應(yīng)參考發(fā)達(dá)國家的建立的物管機(jī)制，吸取物管經(jīng)驗(yàn)，加大力度完善行業(yè)協(xié)會(huì)的管理機(jī)制，增強(qiáng)其自律意識(shí)。部分研究者在強(qiáng)調(diào)，國外物管企業(yè)具有較高的市場化水平，物業(yè)所有權(quán)已基本實(shí)現(xiàn)了與管理權(quán)相互分離。國外普遍物業(yè)管理者是業(yè)主本身，政府與協(xié)會(huì)不占據(jù)主導(dǎo)地位，但也發(fā)揮著關(guān)鍵作用。（二）國外研究現(xiàn)狀 國外物管研究多聚焦在內(nèi)涵說明、特征分析與功能研究上。如皮特.巴瑞特就詳細(xì)說明了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵，并剖析了物管體系的特征。他指出，在管理物業(yè)時(shí)，物管單位要做好戰(zhàn)略定位，才能有目的地推進(jìn)管理。根據(jù)體系論，他還高度強(qiáng)調(diào)，應(yīng)將適宜居住視為物管體系的目標(biāo)，將客戶視為主要導(dǎo)向，以便推動(dòng)物業(yè)管理全方位發(fā)展。在體系論之上，結(jié)合信息處理需求，研究者建立了物管體系模型，明確展示了信息處理、體系論對(duì)物管的作用。該模型最大的特點(diǎn)是在物管核心運(yùn)營之上，引進(jìn)了外部環(huán)境分析，使物業(yè)的運(yùn)作、戰(zhàn)略得到明確區(qū)分，確保物管方能夠在結(jié)合現(xiàn)階段環(huán)境狀況分析未來環(huán)境變化。除此之外，巴瑞特在分析中指出，物業(yè)管理作為一種商業(yè)模式，是在商業(yè)環(huán)境中運(yùn)營的。其目的在于連接關(guān)鍵目標(biāo)與次要目標(biāo)，確保各項(xiàng)商業(yè)活動(dòng)高效運(yùn)作。部分研究者則重點(diǎn)分析了物管戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)以及物管企業(yè)的運(yùn)作。如亞歷山大就對(duì)從戰(zhàn)略視角、戰(zhàn)術(shù)視角、運(yùn)作視角與企業(yè)視角出發(fā)，探討了物業(yè)管理情況?；趹?zhàn)略視角，他指出管理員應(yīng)承擔(dān)物管效率、團(tuán)隊(duì)任務(wù)、業(yè)務(wù)發(fā)展等相關(guān)責(zé)任；基于戰(zhàn)術(shù)視角，則強(qiáng)調(diào)物業(yè)經(jīng)理是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保障者，應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)防范策略，確保運(yùn)作機(jī)制能夠滿足績效監(jiān)督要求。同時(shí)，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)做好創(chuàng)新服務(wù)工作，將服務(wù)指標(biāo)合理地分配到每個(gè)物管服務(wù)員身上;基于企業(yè)視角，亞歷山大認(rèn)為物管企業(yè)的高管應(yīng)結(jié)合物管實(shí)情制定物管規(guī)劃或現(xiàn)場管理的相關(guān)策略。這也要求企業(yè)高層要充分了解企業(yè)文化，明確自身承擔(dān)的責(zé)任以及崗位賦予自身的權(quán)威；基于運(yùn)作視角，他認(rèn)為物業(yè)經(jīng)理必須加大力度履行自身職責(zé)，修正不足之處。不同視角下的分析結(jié)果，在一定程度上細(xì)化了物管概念，優(yōu)化了物管方法與技術(shù)，有利于提高物業(yè)管理發(fā)展效率。對(duì)物業(yè)管理中政府職能的研究。20世紀(jì)70年代，英國、美國等發(fā)達(dá)國家紛紛對(duì)政府治理手段進(jìn)行了變革，政府不再使用強(qiáng)制性的行政手段，轉(zhuǎn)而通過經(jīng)濟(jì)、法律手段進(jìn)行多元管理。這個(gè)過程中，應(yīng)著重發(fā)揮公共治理及其相關(guān)理論的效用。美國專門從事政府職能研究的大師格里.斯托克在其發(fā)表的《作為理論的治理：五個(gè)論點(diǎn)》中明確提出，政府擔(dān)負(fù)治理職責(zé)，但治理職責(zé)的履行卻不僅由政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。根據(jù)治理理論可知，政府權(quán)力與權(quán)威并不能保障政府的辦事能力，只有發(fā)揮新工具、新技術(shù)的指導(dǎo)與控制作用，政府才能更好地履行自身的職責(zé)。二、選題的目的和意義（一）選題目的本研究通過深入剖析物管困境，說明城鎮(zhèn)居住小區(qū)物業(yè)管理困境中政府職能缺位的問題，并就如何正當(dāng)履職提出建議，為政府的職能部門提供幫助和參考。（二）選題意義本文分析說明政府職能在居住小區(qū)物管方面的作用困局，提升物管服務(wù)能力，規(guī)避不必要的物管糾紛動(dòng)物管行業(yè)順利發(fā)展，又有利于保障社會(huì)穩(wěn)定進(jìn)步，既有利于打破居住小區(qū)物管塑造物管方的品牌形象，推促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。三、研究方案本文對(duì)國內(nèi)外文獻(xiàn)進(jìn)行分析，梳理出當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的主要困境，并提出相應(yīng)的履職對(duì)策，主要從完善物業(yè)管理政策法規(guī)、提高政府機(jī)構(gòu)行政化程度、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)主體的扶持、引導(dǎo)公眾樹立正確觀念四個(gè)方面提出建議，最后，對(duì)政府在住宅小區(qū)物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)如何完善職能進(jìn)行了總結(jié)。本文運(yùn)用文獻(xiàn)綜述法，立足論文主題，確定論文探究目標(biāo)，搜集、整合并梳理文獻(xiàn)，總結(jié)歸納研究成果，以為后續(xù)闡述奠定基礎(chǔ)的研究方法。在撰寫論文前期，通過對(duì)各種書刊雜志、期刊論文、政府文件及國家權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和查閱，對(duì)相關(guān)名稱進(jìn)行界定，掌握物管糾紛研究前言。多年來，我國學(xué)術(shù)界始終孜孜不倦地探討物管糾紛困境，在頗豐的研究成果前，尋找本文所需材料，為撰寫本文做好扎實(shí)的理論準(zhǔn)備。四、進(jìn)度計(jì)劃2019年7月01日--7月30日 論文開題201