成本法培訓課件

成本法培訓課件概念本錢法，簡要地說，是根據(jù)估價對象的重新構(gòu)建價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新構(gòu)建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新構(gòu)建價格之差。本錢法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設本錢為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把本錢法求得的價值簡稱為積算價格。第1節(jié)本錢法的根本原理理論依據(jù)：生產(chǎn)費用價值論：商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生產(chǎn)費用〞，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用〞，類似于“替代原理〞。由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設估價對象所必需的支出和應獲得的利潤為根底來求取估價對象的價值。適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者方案開發(fā)建設的不動產(chǎn)，均可以采用本錢法估價。本錢法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用本錢法估價。在不動產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用本錢法估價?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的本錢，本錢的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)本錢的增加并不一定能增加其價值，投入的本錢不多也不一定說明其價值不高。價格等于“本錢加平均利潤〞是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進退的市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。溫馨提示應注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用本錢法估價，而是要求在運用本錢法時注意“逼近〞。其中最主要的是要注意以下3個問題：一是應采用客觀本錢而不是實際本錢。實際本錢也稱為個別本錢，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費?？陀^本錢也稱為正常本錢，是指假設重新開發(fā)建設時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。二是應在客觀本錢的根底上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。當房地產(chǎn)市場供大于求時，應在客觀本錢的根底上調(diào)低評估價值；供小于求時，應在客觀本錢的根底上調(diào)高評估價值。三是應在客觀本錢的根底上結(jié)合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調(diào)整。現(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在沒有人流的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論是什么人來建造該商場客觀上都需要那么多本錢，但該商場卻沒有那么高的價值。因此，在運用本錢法評估這類房地產(chǎn)價值時還應進行適當?shù)臏p價調(diào)整。本錢法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。溫馨提示本錢法的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設的本錢、稅費、利潤等資料；②測算重新構(gòu)建價格；③測算折舊；④求取積算價格。第2節(jié)不動產(chǎn)價格構(gòu)成運用本錢法估價的一項根底工作，是搞清楚不動產(chǎn)價格的構(gòu)成。在實際運用本錢法估價時，不管當不動產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此根底上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成工程的金額。以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房〞這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成工程金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，不動產(chǎn)價格通常由如下7大項構(gòu)成：①土地取得本錢；②開發(fā)本錢；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。土地取得本錢指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得本錢一般是由購置土地的價款和在購置時應由不動產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得本錢的構(gòu)成可分為以下3種：(1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得本錢包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得本錢包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過市場“購置〞取得的，如購置政府招標、拍賣、掛牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地。征收集體土地下的土地取得本錢包括征地補償安置費用、相關(guān)稅費和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(1)征地補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由以下4項費用組成：①土地補償費，②安置補助費，③地上附著物和青苗的補償費，④安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。這些費用一般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標準或者采用市場法求取。(2)相關(guān)稅費，一般包括以下4項稅費：①征地管理費，②耕地占用稅，③耕地開墾費，④新菜地開發(fā)建設基金。這些稅費一般是依照有關(guān)規(guī)定的標準求取。(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標準或采用市場法求取。城市房屋拆遷下的土地取得本錢包括房屋拆遷補償安置費用、相關(guān)費用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(1)房屋拆遷補償安置費用，一般由以下5項費用組成：①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額，③搬遷補助費，④安置補助費，⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費。這些費用一般是采用市場法或根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標準求取。(2)相關(guān)費用，一般包括以下4項費用：①房屋拆遷管理費，②房屋拆遷效勞費，③房屋拆遷估價費，④房屋撤除和渣土清運費。這些費用一般是依照有關(guān)規(guī)定的標準或采用市場法求取。(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標準或采用市場法求取。市場購置下的土地取得本錢包括購置土地的價款和應當由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費(1)土地使用權(quán)購置價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、本錢法求取。(2)買方應當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購置價格的一定比例來測算。開發(fā)本錢是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進行根底設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)本錢劃分為土地開發(fā)本錢和建筑物建造本錢。在實際中，開發(fā)本錢主要包括以下幾項：(1)勘察設計和前期工程費；(2)根底設施建設費；(3)房屋建筑安裝工程費；(4)公共配套設施建設費；(5)其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等；(6)開發(fā)建設過程中的稅費。管理費用是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等?？煽偨Y(jié)為土地取得本錢與開發(fā)本錢之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉帽惧X與開發(fā)本錢之和乘以這一比率來測算。銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。投資利息投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。因此，土地取得本錢、開發(fā)本錢、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，均應計算利息。投資利息的計算〔1〕應計息的工程包括取得土地本錢、開發(fā)本錢、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計利息?！?〕計息周期〔3〕計息期的長短〔4〕計息方式：單利和復利〔5〕利率的上下〔6〕名義利率和實際利率在復利計息下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(也稱為有效利率)的概念。假設名義年利率為r,一年中計息m次，那么每次計息的利率為r/m,至n年末時，在名義利率下的本利和為：

名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即：例子

年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計息1次，按半年3%(6%÷2)的利率計息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計息12次，試計算在這4種情況下的本利和及名義年利率和實際年利率。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應由不動產(chǎn)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為以下兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費〞)。(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。開發(fā)利潤現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種本錢、費用和稅金后的余額。而在本錢法中，“售價〞是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤那么是需要事先測算的，因此，運用本錢法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應掌握以下4點：(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地本錢-開發(fā)本錢-管理費-銷售費用-投資利息-銷售稅費；(2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤；(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應利潤率來測算。(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程的利潤率得到的。開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應利潤率來測算。1)計算基數(shù)=土地取得本錢+開發(fā)本錢，相應的利潤率稱為直接本錢利潤率，即：開發(fā)利潤＝直接本錢利潤率×〔土地取得本錢+開發(fā)本錢〕2)計算基數(shù)=土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用，相應的利潤率稱為投資利潤率，即：開發(fā)利潤＝投資利潤率×〔土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用〕3)計算基數(shù)=土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費，相應的利潤率稱為本錢利潤率，即：開發(fā)利潤＝本錢利潤率×〔土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費〕4)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應的利潤率稱為銷售利潤率，即：開發(fā)利潤＝銷售利潤率×開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)第3節(jié)本錢法根本公式本錢法最根本的公式房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-建筑物折舊上式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房。(1)適用于新開發(fā)的房地的根本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)價值＝土地取得本錢＋開發(fā)本錢＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤(2)適用于新建成的建筑物的根本公式新建成的建筑物價值＝建筑物建設本錢＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤(3)適用于新開發(fā)的土地的根本公式新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的本錢＋土地開發(fā)本錢＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的根本公式溫馨提示新開發(fā)的房地產(chǎn)采用本錢法估價雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應考慮其選址是否適當、規(guī)劃設計是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟折舊以及可能的增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。其中，成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總本錢+土地開發(fā)總本錢+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率÷開發(fā)區(qū)用地總面積實際測算時通常分為以下3個步驟進行：①計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。②計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。例子某成片荒地面積2km2,取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平〞熟地的開發(fā)本錢和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%,開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設開發(fā)本錢和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入)。解：(1)設該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為：VV＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)本錢＋管理費＋總投資利息＋V×(銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)V＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)本錢＋管理費＋總投資利息÷(1－銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)(2)設該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價＝V÷可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積(3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率(4)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價＝V÷(荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率)

〔1〕適用于舊的房地的根本公式舊的房地價值=房地重新構(gòu)建價格-建筑物折舊或者舊的房地價值=土地重新構(gòu)建價格+建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊〔2〕適用于舊的建筑物的根本公式舊的建筑物價值=建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊適用于舊的房地產(chǎn)的根本公式概念重新構(gòu)建價格又稱重新構(gòu)建本錢，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。把握重新構(gòu)建價格的概念，還應特別注意以下3點：(1)重新構(gòu)建價格是估價時點的價格；(2)重新構(gòu)建價格是客觀的價格；(3)建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況下的價格，土地的重新構(gòu)建價格是估價時點狀況下的價格。第4節(jié)重新構(gòu)建價格重新構(gòu)建價格的求取思路1、房地重新構(gòu)建價格。兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的根底上，采用本錢法來求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的局部，先求取土地的重新構(gòu)建價格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價格，然后將兩者相加來求取。2、土地重新構(gòu)建價格。假設該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、基準地價修正法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)本錢的土地。求取土地的重新構(gòu)建價格，也可以采用本錢法求取其重新開發(fā)本錢。因此，土地的重新構(gòu)建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)本錢。3、建筑物重新構(gòu)建價格。假設該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤；也可以設想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應支付給建筑承包商的全部費用(即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費、投資利息、稅費等)。建筑物重新構(gòu)建價格的求取方式1.重置價格又稱重置本錢，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。2.重建價格又稱重建本錢，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復制〞。注意：有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法建筑物的重新構(gòu)建價格可以采用市場法、本錢法求取，也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法，有單位比較法、分局部項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。單位比較法單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的計量單位(如單位建筑面積、單位體積等)作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其進行適當?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取估價對象建筑物重新構(gòu)建價格的方法。單位比較法實質(zhì)上是一種市場法。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。例子某幢房屋的建筑面積為30Om2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費為1200元/m2,專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%,銷售費用為重新構(gòu)建價格的4%,建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內(nèi)均勻投入，年利率為6%,開發(fā)商本錢利潤率為15%,銷售稅費為重新構(gòu)建價格的6%。請計算該房屋的重新構(gòu)建價格。解：設該房屋單位建筑面積的重新構(gòu)建價格為VB計算如下:(1)建筑安裝工程費=1200(元/m2)(2)專業(yè)費用=1200×8%=96(元/m2)(3)管理費用=(1200+96)×3%=38.88(元/m2)(4)銷售費用=VB×4%=0.04VB(元/m2)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×〔(1+6%)0.25-1〕=19.59+0.0006VB(元/m2)(6)銷售稅費=VB×6%=0.06VB(元/m2)(7)開發(fā)利潤=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元/m2)

重新構(gòu)建總價=1743.69×300=52.31(萬元)分局部項法分局部項法是先假設將估價對象建筑物分解為各個獨立的構(gòu)件或分局部項工程，并測算每個獨立構(gòu)件或分局部項工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價時點時的各個獨立構(gòu)件或分局部項工程的單位價格或本錢，最后將各個獨立構(gòu)件或分局部項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或本錢后相加，再加上相應的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法。在運用分局部項法測算建筑物的重新構(gòu)建價格時，需要注意以下兩點：①應結(jié)合各個構(gòu)件或分局部項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。例如，根底工程的計量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計量單位通常為延長米。②既不要漏項也不要重復計算，以免造成測算不準。例子估算某舊辦公樓2007年6月30日的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重直價格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下:(1)建筑安裝工程費:1)土建工程直接費:①根底工程:99.54元/m2②墻體工程:80.11元/m2③梁板柱工程:282.37元/m2④墻混凝土工程:73.65元/m2⑤樓梯混凝土工程:31.82元/m2⑥零星混凝土工程:25.32元/m2⑦屋面工程:20.42元/m2⑧腳手架工程:25.54元/m2⑨室外配套工程:142.67元/m2小計:781.44元/m22)安裝工程直接費:①電梯工程:130.00元/m2(其中：人工費9.00元/m2)②給排水工程:85.22元/m2(其中：人工費12.32元/m2)③采暖通風工程:70.34元/m2(其中：人工費9.83元/m2)④電氣工程:112.65元/m2(其中：人工費7.59元/m2)⑤消防工程:16.62元/m2(其中：人工費2.58元/m2)⑥綜合布線工程:30.45元/m2(其中：人工費4.85元/m2)小計:445.28元/m2(其中：人工費46.17元/m2)3)裝飾裝修工程直接費:①門窗工程:135.00元/m2(一次性包死承包價)②內(nèi)部裝飾工程:455.50元/m2(其中：人工費45.16元/m2)③外墻玻璃幕等工程:311.00元/m2(一次性包死承包價)小計:901.50元/m2(其中：人工費45.16元/m2)4)土建局部的綜合費率為土建工程直接費的14.25%,安裝局部的綜合費率、為安裝工程人工費的79.08%,裝飾裝修局部的綜合費率為裝飾裝修工程人工費的75.90%,稅金為3.445%。(2)專業(yè)費用：建筑安裝工程費的6%。(3)管理費用：建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%。(4)銷售費用：售價的3%。(5)投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年：費用第一年投入60%,第二年投入40%；年利率為5.76%。(6)銷售稅費：售價的5.53%。(7)開發(fā)利潤：投資利潤率為20%。解：設該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB

估算如下:(1)建筑安裝工程費:1)土建工程費=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/m2)2)安裝工程費=(445.28+46.17×79.08%)×(1+3.445%)=498.39(元/m2)3)裝飾裝修工程費=(901.50+45.16×75.90%)×(1+3.445%)=968.01(元/m2)4)單位建筑安裝工程費=923.55+498.39+968.01=2389.95(元/m2)建筑安裝工程費總額=2389.95×8247=1970.99(萬元)(2)專業(yè)費用=1970.99×6%=118.26(萬元)(3)管理費用=(1970.99+118.26)×3%=62.68(萬元)(4)銷售費用=VB×3%=0.03VB(萬元)以上(1)至(4)項費用之和=2151.93+0.03VB(萬元)(5)投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60%(1+5.76%)1.5+40%(1+5.76%)5-1]=137.59+0.0019VB(萬元)(6)銷售稅費=VB×5.53%=0.0553VB(萬元)(7)開發(fā)利潤=(2151.93+0.03VB)×20%=430.39+0.006VB(萬元)(8)VB=2151.93+0.03VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬元)建筑物重置單價=2999.46÷0.8247=3637.03(元/m2)概念估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價格一建筑物市場價值建筑物的重新構(gòu)建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調(diào)整，其所得的結(jié)果那么表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。第5節(jié)建筑物的折舊建筑物折舊的原因根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類：〔1〕物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進一步從如下4個方面來認識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。(2)功能折舊功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。(1)功能缺乏是指建筑物沒有應該有的某些部件、設備、設施或系統(tǒng)等。(2)功能落后是指建筑物已有的部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統(tǒng)等的正常運營。(3)功能過剩是指建筑物已有的部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的奉獻小于其本錢。(3)經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求缺乏)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法和成新折扣法?！?〕年限法年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、月效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念1〕建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物平安使用為止的時間?！ㄖ锏慕?jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再有奉獻為止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。2〕建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)※建筑物的實經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)?！ㄖ锏挠行Ы?jīng)過年數(shù)：是指估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。3〕建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命?！ㄖ锏氖Ｓ嘟?jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命?？偨Y(jié)利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值，才能符合實際。

直線法：是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新構(gòu)建價格;S－建筑物的凈殘值。

N－建筑物的經(jīng)濟壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù)。C-SNDi=D=C(1-R)N=例子

某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置價格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。請用直線法計算該房屋的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。答案：D＝1583元

Et＝15830元

V＝34170元成新折扣法：早期運用本錢法求取建筑物的現(xiàn)值時，習慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、年齡計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新構(gòu)建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法。V=C×q式中：V－建筑物的現(xiàn)值;C－建筑物的重新構(gòu)建價格;q－建筑物的成新率。這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實際估價中，成新率是一個綜合指標，可按以下3個步驟進行計算：①用年限法計算成新率；②根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合；③采用實際觀察法對上述結(jié)果做進一步的修正。并說明修正的理由。例子

某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護情況正常，房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查看判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值平為零。請用直線法計算該房屋的成新率。答案：75％〔2〕市場提取法市場提取法是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊)和折舊程度與估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當。市場提取法是基于先知道舊的房地價值，然后利用適用于舊的房地的本錢法公式反求出建筑物折舊。適用于舊的房地的本錢法公式為:舊的房地價值=土地重新構(gòu)建價格+建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊即：建筑物折舊=土地重新構(gòu)建價格+建筑物重新構(gòu)建價格-舊的房地價值=建筑物重新構(gòu)建價格-(舊的房地價值-土地重新構(gòu)建價格)=建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊后價值〔2〕市場提取法市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下:(1)從當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上搜集大量的交易實例。(2)從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。要求所選取的可比實例中的建筑物與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況。(3)對每個可比實例的成交價格進行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對其中的折舊狀況進行調(diào)整),但不進行市場狀況調(diào)整。注意：不對折舊進行調(diào)整是因為如果對折舊進行了調(diào)整，就提取不出可比實例的折舊了。不進行市場狀況調(diào)整，是因為市場狀況的變化是折舊的一局部，它屬于經(jīng)濟折舊的范疇，如果進行了調(diào)整，就相當于減少了經(jīng)濟折舊。(4)求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新構(gòu)建價格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實例成交價格減去土地重新構(gòu)建價格得出建筑物折舊后價值?！?〕市場提取法市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下:(5)求取每個可比實例在其成交日期時的建筑物重新構(gòu)建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新構(gòu)建價格減去前面求出的建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。(6)將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新構(gòu)建價格轉(zhuǎn)換為總折舊率。(7)將估價對象建筑物的重新構(gòu)建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物折舊，即：建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價格×總折舊率或者建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價格×年平均折舊率×建筑物年齡利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟壽命。在假設建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟壽命=1/平均年折舊率利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率=1-總折舊率〔3〕分解法分解法是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。分解法認為，建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，應根據(jù)各自的具體情況分別采用適當?shù)姆椒▉砬笕?。該方法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。將物質(zhì)折舊分解為各個工程，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f相加。②求取功能折舊。將功能折舊分解為各個工程，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟折舊。將經(jīng)濟折舊分為不同情況，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額?！?〕分解法——物質(zhì)折舊的求取方法①將物質(zhì)折舊工程分為可修復工程和不可修復工程兩類。修復是指恢復到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計修復所必要的費用小于或者等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復的，即：修復所必要的費用≤修復后的房地產(chǎn)價值-修復前的房地產(chǎn)價值反之，是不可修復的。②對于可修復工程，估算在估價時點采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況下所必要的費用作為折舊額。〔3〕分解法——物質(zhì)折舊的求取方法③對于不可修復工程，根據(jù)其在估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，分為短壽命工程和長壽命工程兩類。短壽命工程是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換屢次。長壽命工程是剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。在實際中，短壽命工程與長壽命工程的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟壽命的根底上作出的。短壽命工程分別根據(jù)各自的重新構(gòu)建價格(通常為市場價格、運輸費、安裝費等之和)、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命工程是合在一起，根據(jù)建筑物重新構(gòu)建價格減去可修復工程的修復費用和各短壽命工程的重新構(gòu)建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命工程折舊基數(shù)=建筑物重新構(gòu)建價格-可修復工程的修復費用-各短壽命工程的重新構(gòu)建價格④將可修復工程的修復費用、短壽命工程的折舊額、長壽命工程的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。例子某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設均為零。試計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。解：該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下：門窗等損壞的修復費用＝2(萬元)裝飾裝修的折舊額＝30X〔1/5〕X3＝18(萬元)設備的折舊額＝60X〔1/15〕X10＝40(萬元)長壽命工程的折舊額＝(180-2-30-60)X〔1/50〕X10＝17.6(萬元)該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2+18+40+17.6＝77.6(萬元)〔3〕分解法——功能折舊的求取方法①將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類，并進一步將它們分為可修復的和不可修復的。②對于可修復的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價格〞下的求取方法是：估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用；估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；將在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，減去該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用，即增加該功能所超額的費用為折舊額?？尚迯偷墓δ苋狈σ鸬恼叟f=在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用-該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用例子

某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元，現(xiàn)在設電梯需要120萬元，假設現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。解:該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下:該辦公樓因沒有電梯引起的折舊=120-100=20(萬元)

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2000-20=1980(萬元)

應有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設電梯需要120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價格為2100萬元。請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。解:該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下:

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2l00-120=1980(萬元)〔3〕分解法——功能折舊的求取方法③對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，可以采用以下方法來求?。豪谩白饨饟p失資本化法〞求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用，即得到折舊額?！?〕分解法——功能折舊的求取方法例如：某寫字樓由于缺少大型多功能設施，使得該寫字樓每年凈租金損失10萬元(或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金10萬元)；經(jīng)測算如果現(xiàn)在增加該項功能需要各種費用約50萬元。假設該寫字樓剩余收益期為30年，報酬率Y為10%，求此項折舊。a用收益法計算年租金損失的收益價格；b折舊=收益價格-50萬元c對于可修復的功能落后引起的折舊，用公式表示為：可修復功能