《地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響研究10000字【論文】》

城市軌道交通對(duì)沿地房地產(chǎn)的影響分析報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\u26693一、緒論 126983（一）研究背景和研究意義 1207981、研究背景 1117622、研究意義 16489（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1225411、國(guó)外研究現(xiàn)狀 1186662、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 28284（三）研究思路和方法 2187121、研究思路 2312592、研究方法 331776二、相關(guān)概念及理論基礎(chǔ) 413014（一）房地產(chǎn) 493631、房地產(chǎn)的基本含義 4269242、房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素 431651（二）理論基礎(chǔ) 5231481、市場(chǎng)細(xì)分理論 558182、特征價(jià)格理論 617989三、南寧地鐵一號(hào)線(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的實(shí)證分析 632498（一）南寧市交通現(xiàn)狀概況 624813（二）廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè) 6125851、廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)概況 6203152、廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)SWOT分析 713247（三）廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)受一號(hào)線(xiàn)影響的價(jià)值變動(dòng) 718068（四）廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)受一號(hào)線(xiàn)影響的市場(chǎng)變動(dòng) 759571、商業(yè) 7281822、公寓 886124、辦公 826343四、廣西正恒房地產(chǎn)受南寧地鐵一號(hào)線(xiàn)影響的分析 88072（一）南寧軌道交通廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)的正面影響 891731、“廊道效應(yīng)”帶動(dòng)房地產(chǎn)升值 8302262、調(diào)整南寧城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu) 825824（二）南寧軌道交通對(duì)廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響 879611、噪音與視覺(jué)污染 8304502、造成新的交通壓力 919594五、對(duì)策與建議 98779（一）深入調(diào)研，制定適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)策略 95024（二）科學(xué)分析，做好相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)策劃 917735（三）積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，擴(kuò)展市場(chǎng)空間 1018191（四）提升服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)形象 1018031（五）落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)政策，配合政府維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定 108024結(jié)論 118177參考文獻(xiàn) 12一、緒論（一）研究背景和研究意義1、研究背景伴隨中國(guó)城市化改革的持續(xù)深入，城市格局持續(xù)擴(kuò)張，居民人口持續(xù)攀升。城市交通問(wèn)題已成為干擾居民生活質(zhì)量，改善和制約城市高速成長(zhǎng)的核心問(wèn)題，是政府迫切需要解決的障礙。為了緩解城市交通壓力，各國(guó)將繼續(xù)改善城市公共交通系統(tǒng)，目的都是為了城市軌道交通的改善。城市軌道交通整體特點(diǎn)可以有效緩解城市的交通擁堵問(wèn)題，使居民交通出行更加便捷，減少出行成本。城市軌道交通的組建和推行也能夠保持優(yōu)秀的城市面貌，高效率提高沿線(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)的利用，搞活附近區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，并與沿線(xiàn)的地產(chǎn)價(jià)格提升有著異常緊密[[][]REF_Ref30255\h方向陽(yáng)，陳忠暖.國(guó)外城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響研究[J].熱帶地理，2004(3):270.2、研究意義我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，人口分布較為密集，城市的交通堵塞的現(xiàn)象使得城市居民頭痛不已，但是城市地鐵是一個(gè)具有以下特點(diǎn)的交通工具時(shí)間準(zhǔn)確、效率快、事故少、運(yùn)客量大、污染較小的城市軌道交通，可以高效改善城市交通堵塞現(xiàn)狀。城市地鐵也有著異常強(qiáng)大的客觀效果，可能對(duì)周邊的房?jī)r(jià)帶來(lái)重大推動(dòng)作用[[]REF_Ref30331\h曹小曙，楊帆，閻小培.廣州城市交通與土地利用研究[J].經(jīng)濟(jì)地理，2000(3):73.]。在當(dāng)今中國(guó)城市地鐵交通快速成長(zhǎng)的狀態(tài)下，分析和發(fā)掘城市地鐵對(duì)周邊住宅房?jī)r(jià)起伏的干擾，能夠給政府恰當(dāng)計(jì)劃城市地鐵線(xiàn)路和地理布局給出一定建議;可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更好地在地鐵沿線(xiàn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，科學(xué)地得出定價(jià)策略；同時(shí)也有利于消費(fèi)者更準(zhǔn)確地選擇到合適的房子。所以，[]REF_Ref30331\h曹小曙，楊帆，閻小培.廣州城市交通與土地利用研究[J].經(jīng)濟(jì)地理，2000(3):73.（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1、國(guó)外研究現(xiàn)狀自二十世紀(jì)七十年代以來(lái)，國(guó)外學(xué)者逐步注意到公共交通對(duì)房?jī)r(jià)的作用。他們專(zhuān)注于應(yīng)用統(tǒng)計(jì)經(jīng)濟(jì)學(xué)方式。歐洲學(xué)者也更加關(guān)注軌道交通給房?jī)r(jià)效應(yīng)的及時(shí)性。KoutsopoulosKC認(rèn)定，公共交通對(duì)商品房房?jī)r(jià)的重大影響是新的交通路線(xiàn)能夠給人民的外出給與更多選項(xiàng)，降低民眾的外出支出[[]REF_Ref30380\hKoutsopoulosKC.Theimpactofmasstransitonresidentialpropertyvalues[J],AnnalsofTheAssociationofAmericanGeographers,1977,67(4):564.]，并組建公共交通干擾模型來(lái)評(píng)價(jià)新的公交線(xiàn)路在丹佛對(duì)住宅房?jī)r(jià)的干擾；Knaap（二零零一）演算了美國(guó)波特蘭的MAX輕軌系統(tǒng)在土地估價(jià)方面的干擾，發(fā)掘在輕軌建設(shè)宣布之前距離車(chē)站的間距在土地的定價(jià)上體現(xiàn)不出任何干擾性；Cervero（一九九四）應(yīng)用多元回歸剖析法來(lái)分析了軌道交通對(duì)共同開(kāi)發(fā)的辦公房地產(chǎn)的推動(dòng)作用；Henneberry（一九九八）對(duì)一九九五年建成的英國(guó)謝菲爾德輕軌系統(tǒng)的追蹤調(diào)研發(fā)掘，在輕軌系統(tǒng)組建階段，周邊房屋的價(jià)格沒(méi)有上升和下降，這也許是由于一些輕軌建立時(shí)的噪音等不良干擾。這些不良干擾將在工程[]REF_Ref30380\hKoutsopoulosKC.Theimpactofmasstransitonresidentialpropertyvalues[J],AnnalsofTheAssociationofAmericanGeographers,1977,67(4):564.[]REF_Ref30409\hKnaapGJ，DingC，HopkinsLD.Doplansmatter.Theeffectsoflightrailplansonlandvaluesinstationareas[J].JournalofPlanningEducationandResearch，2001，21(1):32-39.2、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀在中國(guó)，城市軌道交通在住房?jī)r(jià)格上的干擾性的調(diào)研比較稀少。國(guó)內(nèi)城市軌道交通鋪設(shè)開(kāi)始的較晚，對(duì)軌道交通與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)相關(guān)性調(diào)研少之又少。研究國(guó)內(nèi)專(zhuān)家近期對(duì)軌道交通的調(diào)研，大部分聚集在下列幾點(diǎn)上：曹小曙、楊帆、李文翎、閻小培以交通運(yùn)輸和土地開(kāi)發(fā)狀況作為切入點(diǎn)，解析了廣州城市交通與土地開(kāi)發(fā)的相互作用，還提到廣州軌道交通的鋪設(shè)對(duì)地鐵周邊的土地增值帶來(lái)了很大的推動(dòng)；官瑩、黃瑛探討了軌道交通對(duì)城市地理生態(tài)的干擾；曾智超、林逢春把上海城市軌道交通1號(hào)線(xiàn)作為典型示例，討論了通往城市的軌道交通在人口向城市轉(zhuǎn)移的價(jià)值，也就是是，軌道交通在指導(dǎo)城市人口以中心城市擴(kuò)展到城市周邊邊緣轉(zhuǎn)移上發(fā)揮著推動(dòng)作用；何芳、王曉麗認(rèn)定，軌道交通在房?jī)r(jià)的干擾會(huì)因空間、時(shí)間、房地產(chǎn)類(lèi)別和地點(diǎn)而異，條件各不相同[[][]REF_Ref30530\h何芳，王曉麗.軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響[J].房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004(9):13.鐘寶華借鑒奇特學(xué)著的研究結(jié)果，對(duì)上海各地鐵路運(yùn)輸?shù)挠绊懱岢隽瞬煌囊庖?jiàn)。經(jīng)驗(yàn)研究在車(chē)站各區(qū)不同的距離進(jìn)行。結(jié)果表明，徐家匯地區(qū)鐵路運(yùn)輸影響半徑約為600米，民港地區(qū)地鐵站距離2.8公里。但是，在確定這些多元化范圍的影響時(shí)，仍然存在很多主觀性，這給計(jì)算結(jié)果留下了一個(gè)討論的空間。當(dāng)分析鐵路交通沿線(xiàn)房?jī)r(jià)的影響半徑時(shí)，魏英以500的間隔從地鐵站的距離空間來(lái)研究它。此方法后來(lái)證明，鐵路車(chē)站不同距離的房?jī)r(jià)反映了鐵路交通的影響程度。綜上所述，國(guó)外學(xué)者對(duì)軌道交通其沿線(xiàn)房地產(chǎn)的影響的研究有眾多的探索，表明地鐵的建設(shè)運(yùn)營(yíng)能帶來(lái)正面影響，如帶動(dòng)其沿線(xiàn)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)發(fā)展；另一方面也可能帶來(lái)負(fù)面影響，如建設(shè)過(guò)程的噪音使得其沿線(xiàn)的房?jī)r(jià)下降。國(guó)內(nèi)專(zhuān)家調(diào)研了大量的城市交通資料，不過(guò)針對(duì)城市軌道運(yùn)輸和住宅價(jià)格的調(diào)研較少[[]REF_Ref30566\h湯青慧[]REF_Ref30566\h湯青慧，田新瑜，李盼盼.市場(chǎng)細(xì)分下青島地鐵對(duì)沿線(xiàn)住宅價(jià)格影響研究[J].工程經(jīng)濟(jì),2018,28(10):50-55.（三）研究思路和方法1、研究思路起初必須翻閱大量與課題有關(guān)的資料，在有關(guān)方面知識(shí)逐步形成較高程度的了解之后，研究分析城市地鐵對(duì)沿線(xiàn)房地產(chǎn)的影響效果；隨后，推介南寧地鐵的組建運(yùn)作的前提下，解析南寧地鐵的組建運(yùn)營(yíng)在周邊房?jī)r(jià)的干擾；最終，以政府、房地產(chǎn)商和購(gòu)房者的視角做出針對(duì)地鐵房也許會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題及提出相關(guān)的對(duì)策建議。2、研究方法本文根據(jù)實(shí)際情況，主要采用了文獻(xiàn)資料研究法、案例分析法、實(shí)地調(diào)研法及數(shù)據(jù)分析法對(duì)文章主題進(jìn)行綜合研究分析，從而得到相關(guān)結(jié)論。南寧學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）二、相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱(chēng)。不動(dòng)產(chǎn)包括土地、現(xiàn)場(chǎng)附件和有形財(cái)產(chǎn)的權(quán)益。房屋所有人有權(quán)使用和占有房屋，只有權(quán)使用房屋，但無(wú)權(quán)擁有。房地產(chǎn)固定不動(dòng)，也稱(chēng)為房地產(chǎn)房地產(chǎn)也是保全價(jià)值和升值的隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)增加房地產(chǎn)可根據(jù)用途分為住宅、工業(yè)、商業(yè)、政府和公共設(shè)施。本文研究了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的商品房[[][]REF_Ref30758\h金逸蘭.杭州市軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的時(shí)空效應(yīng)分析[D].浙江大學(xué),2017.2、房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素?cái)?shù)量眾多，需要對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)整理，以全面客觀地研究房地產(chǎn)價(jià)格的變化原因。某些研究者將影響因素分為自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和行政因素三種，也有研究者從需求和供給兩方面劃分影響因素。本文從宏觀和微觀兩個(gè)角度劃分房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，并認(rèn)為前者為影響區(qū)域較大，在小范圍內(nèi)呈現(xiàn)同質(zhì)性的因素，比如經(jīng)濟(jì)、政策;后者為具體影響每一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素，在較小的區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)異質(zhì)性，比如區(qū)位、交通環(huán)境[[][]REF_Ref30801\h潘梅英.大型運(yùn)動(dòng)會(huì)對(duì)主辦城市房?jī)r(jià)的影響研究[D].東南大學(xué),2017.（1）宏觀因素①經(jīng)濟(jì)因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)提升居民的收入水平，增加可支配收入，從而提升購(gòu)買(mǎi)能力增加需求，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，由于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，居民對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期收益也會(huì)有所差異，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)水平的差異而出現(xiàn)不同，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方如北京、上海、深圳房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于二三線(xiàn)城市，對(duì)于投資者而言有利可圖，加大投資，進(jìn)一步擴(kuò)大需求，提升房?jī)r(jià)，形成乘數(shù)效應(yīng)。②政策因素。通過(guò)政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格有非常顯著的效果，近幾年房?jī)r(jià)漲幅大，為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，國(guó)家出臺(tái)一系列政策，例如限購(gòu)限貸、征收房地產(chǎn)稅等，前者通過(guò)控制流轉(zhuǎn)資金，后者通過(guò)提高購(gòu)房成本來(lái)降低投機(jī)需求，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。③社會(huì)因素。城市化水平、人口狀況、社會(huì)治安等社會(huì)因素都會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，隨著城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力往城鎮(zhèn)聚集，進(jìn)而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求，房?jī)r(jià)上升;隨著二胎政策的實(shí)施，人口進(jìn)一步增長(zhǎng)，家庭結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，從而增大購(gòu)房需求。(2)微觀因素①區(qū)位因素。在微觀層面，區(qū)位因素對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格具有決定性影響，區(qū)位因素一般包括交通條件和商服繁華度，商務(wù)繁華度越高，交通越便利，周邊可達(dá)性也就越高，居民在日常生活中能夠降低出行成本，提高生活質(zhì)量，因此人們會(huì)優(yōu)先考慮交通發(fā)達(dá)的地段，因此區(qū)位條件好的地段住宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通不便的地段，尤其是離地鐵站、公交站較近、離商務(wù)中心近的住宅價(jià)格很高。②鄰里因素。房地產(chǎn)的鄰里因素指的是房地產(chǎn)周邊的自然環(huán)境、配套設(shè)施等，自然環(huán)境主要是指房地產(chǎn)周邊有無(wú)公園綠地、江水湖泊、國(guó)家森林等，自然環(huán)境越好的地方，空氣質(zhì)量也就越好，生活質(zhì)量也會(huì)提高，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。配套設(shè)施指學(xué)校、銀行、超市等，一般房地產(chǎn)周邊的配套設(shè)施越完善，房?jī)r(jià)就越高。③建筑結(jié)構(gòu)因素。由房地產(chǎn)自身狀況的不同而造成房?jī)r(jià)的差異，建筑面積、建筑年齡、朝向、層高、戶(hù)型、容積率、裝修程度等會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，裝修程度越好、建筑面積越大、樓層越高、建筑年齡和容積率越小，相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格就越高;坐北朝南的樓盤(pán)采光性好、通風(fēng)效果也好，更受消費(fèi)者的青睞;戶(hù)型往往是跟家庭結(jié)構(gòu)有關(guān)的，現(xiàn)階段三口之家是最常見(jiàn)的家庭結(jié)構(gòu)，所以三室兩廳的戶(hù)型是比較受歡迎的，隨著開(kāi)放二胎政策，家庭結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，那么相應(yīng)的暢銷(xiāo)戶(hù)型也會(huì)改變。理論基礎(chǔ)1、市場(chǎng)細(xì)分理論市場(chǎng)細(xì)分概念的基本表述是，大多數(shù)市場(chǎng)不是單一市場(chǎng)，而是由若干相對(duì)均勻的次市場(chǎng)組成。它廣泛用于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。一家公司很難為更大的全球市場(chǎng)服務(wù)。相反，它被分為幾個(gè)次級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)消費(fèi)者的愿望和需要，具有共同特點(diǎn)。同一子市場(chǎng)的消費(fèi)者組稱(chēng)為目標(biāo)消費(fèi)者組。當(dāng)前隨著研究的深入，市場(chǎng)細(xì)分這個(gè)概念的范圍不再局限于營(yíng)銷(xiāo)理念，而是廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)研究。它發(fā)展成“市場(chǎng)細(xì)分主要是評(píng)價(jià)領(lǐng)域的分類(lèi)”。市場(chǎng)分割的目的是通過(guò)健全的經(jīng)濟(jì)研究方法發(fā)現(xiàn)和確定房地產(chǎn)差異的特征，根據(jù)差異特征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi)，并為迅速準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格奠定基礎(chǔ)。市場(chǎng)細(xì)分有多種類(lèi)型，可根據(jù)不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)分為以下幾類(lèi):基于消費(fèi)者和基于產(chǎn)品的細(xì)分、預(yù)細(xì)分和后細(xì)分、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)細(xì)分、說(shuō)明性和市場(chǎng)細(xì)分以及客戶(hù)細(xì)分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，常用的類(lèi)別有預(yù)分割和后分割。預(yù)先分割是指根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析和對(duì)需求和消費(fèi)者行為的判斷預(yù)先確定分割標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)先判斷市場(chǎng)，如地理分割和人文分割。后分割是指沒(méi)有預(yù)先定義的分割標(biāo)準(zhǔn)，在分析之前，子市場(chǎng)的數(shù)量不明。這種方法經(jīng)常結(jié)合因子分析和聚類(lèi)分析來(lái)分割市場(chǎng)。2、特征價(jià)格理論特征價(jià)格理論是指某種商品或者服務(wù)所給人帶來(lái)的效用或滿(mǎn)意度不是產(chǎn)品或服務(wù)的本身直接決定的，而是由它們本身所具有的各種屬性所決定的。每一個(gè)產(chǎn)品或者服務(wù)對(duì)應(yīng)一組屬性，每個(gè)屬性所對(duì)應(yīng)的價(jià)格稱(chēng)為特征價(jià)格，每一個(gè)屬性的特征價(jià)格共同構(gòu)成總價(jià)。三、南寧地鐵一號(hào)線(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的實(shí)證分析（一）南寧市交通現(xiàn)狀概況南寧的江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)是工業(yè)用地聚集之處。生活土地大部分布點(diǎn)在老城區(qū)和瑯東組團(tuán)。這種單區(qū)發(fā)展模式鑄就了人口居住和就業(yè)分配之間的不均衡。它必將給城市交通造成很大的隱患。隨著南寧市居民消費(fèi)水平的持續(xù)提升，機(jī)動(dòng)車(chē)持有率持續(xù)快速提升，居民出行機(jī)動(dòng)化形勢(shì)顯著提高。相關(guān)資料顯示，邕江以北主干道高峰時(shí)段的交通流量約為4000pcu/s，道路容量已經(jīng)達(dá)到上限。從1989年至2007年，南寧市居民的機(jī)動(dòng)車(chē)出行占整體的比例從7%上升為50%。其中，公共交通的出行選擇率上升至42%；私家車(chē)的出行率也提升至53%。由于采取了限摩托措施，摩托車(chē)使用的比例大幅下滑，不過(guò)仍然主導(dǎo)著機(jī)動(dòng)出行；乘用車(chē)，特別是私家車(chē)，使用比例的增加；電動(dòng)自行車(chē)的非機(jī)動(dòng)車(chē)使用比例也有所提高，已達(dá)總體出行交通工具選擇率的10%。即使公共交通的選擇率達(dá)18%，但它只是一般公共交通的一種形式。公共交通，快速公共交通和軌道交通開(kāi)發(fā)仍處于計(jì)劃調(diào)研或開(kāi)發(fā)的初始階段。從傳統(tǒng)公共交通的歷程來(lái)看，伴隨著公共交通設(shè)施的完善和提高，“限摩”政策的出臺(tái)，公共交通的交通量和出行比率都有了顯著提高。不過(guò)，公交線(xiàn)路的分布不完善，服務(wù)水準(zhǔn)偏低；公共交通樞紐，港口站，公交車(chē)道和其他設(shè)施的組建仍然不充分。公共交通的方法和系統(tǒng)急需改善——載容量大、方便、快速軌道交通的成長(zhǎng)必將帶來(lái)珍貴的機(jī)遇。（二）廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)1、廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)概況廣西正恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是在2009年8月4日的時(shí)候，于廣西壯族自治區(qū)工商行政管理局注冊(cè)成立。它的法定代表人是林明，現(xiàn)在廣西正恒房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理；用于房地產(chǎn)、物業(yè)管理、建筑等。鄭恒國(guó)際廣場(chǎng)是南寧市第四大街區(qū)的舊城改造項(xiàng)目。位于大學(xué)路以北，明秀路以南，鐵路南部宿舍區(qū)以東，大學(xué)路以南，北大客運(yùn)站以南，南寧職業(yè)學(xué)院校園以西，明秀路以北。正恒國(guó)際廣場(chǎng)分為五個(gè)地塊，總用地面積166畝，總建筑面積57萬(wàn)平方米。本文選取大學(xué)路以南靠近南寧城市軌道交通1號(hào)線(xiàn)的房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)行深入的研究。2、廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：S1：靠近地鐵與學(xué)校，能夠打造交通配套設(shè)施更加完整的樓盤(pán)；S2：形成更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品；S3：投資目標(biāo)更明確。劣勢(shì)（W）：W1：由于本身靠近商圈，房?jī)r(jià)過(guò)高，可能不易銷(xiāo)售W2：廣西正恒房地產(chǎn)的使用面積，要隨著地鐵而發(fā)生變動(dòng)機(jī)會(huì)（O）：O1：能夠滿(mǎn)足一些消費(fèi)者的需求；O2：可以得到不同區(qū)位的樓盤(pán)打造機(jī)會(huì)；O3：有更大的利潤(rùn)空間。威脅（T）：T1：房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；T2：價(jià)格過(guò)高，若不能成功銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)將流失大量資金以及資源浪費(fèi)；T3：政府調(diào)控政策帶來(lái)的壓力?？傮w看來(lái)地鐵沿線(xiàn)房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)的影響優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展條件。面對(duì)地鐵沿線(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展的良好勢(shì)態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)。依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話(huà)語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶(hù)；充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn)。雖然項(xiàng)目規(guī)模不具備大規(guī)模的市場(chǎng)形象，但可以通過(guò)向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展，不僅解決規(guī)模問(wèn)題，還能進(jìn)一步提升品質(zhì)、提升品牌形象。（三）廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)受一號(hào)線(xiàn)影響的價(jià)值變動(dòng)地鐵的拉通對(duì)樓市房?jī)r(jià)有一定促進(jìn)作用，帶動(dòng)了地鐵所經(jīng)板塊內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升，地鐵運(yùn)營(yíng)對(duì)境內(nèi)板塊房?jī)r(jià)形成輻射。南寧地鐵一號(hào)線(xiàn)的運(yùn)營(yíng)，由于地鐵的時(shí)間效應(yīng)，地鐵效應(yīng)提前1-2年顯現(xiàn)，對(duì)沿線(xiàn)板塊形成輻射，地鐵所經(jīng)板塊房?jī)r(jià)均有不同幅度提升。（四）廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)受一號(hào)線(xiàn)影響的市場(chǎng)變動(dòng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì)隨著自身的地理位置的變化而發(fā)生改變。由之前的研究可以知道，廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)，主要針對(duì)于交通方便、靠近商圈以及靠近學(xué)校，因此其主要的消費(fèi)人群包括上班族、學(xué)生（短期租賃）以及商鋪。主要有以下市場(chǎng)：1、商業(yè)南寧地鐵的開(kāi)通對(duì)沿線(xiàn)的消費(fèi)具備拉動(dòng)作用，商業(yè)分布除了聚集在傳統(tǒng)商圈外，地鐵沿線(xiàn)是未來(lái)主要布局的方向；城市中心商圈聚集度最高，隨著地鐵的開(kāi)通，地鐵線(xiàn)路交匯處開(kāi)始衍生新興商圈及大型綜合體，沿線(xiàn)開(kāi)始布局商場(chǎng)或商超。南寧一號(hào)線(xiàn)自開(kāi)通至今，多條線(xiàn)路聯(lián)合交界處的五一商圈是城市最熱門(mén)商業(yè)圈，傳統(tǒng)主城區(qū)五一商圈集中大量大型商場(chǎng)，在地鐵帶動(dòng)下更是帶來(lái)了豐富客流；隨著1號(hào)線(xiàn)東西向拉通，大學(xué)北路逐步躍升為商業(yè)圈新星，地鐵對(duì)新城商業(yè)的拉動(dòng)帶來(lái)了巨大利好，對(duì)商業(yè)發(fā)展形成驅(qū)動(dòng)。商業(yè)的發(fā)展必將以來(lái)房地產(chǎn)的爭(zhēng)奪，最終廣西正恒的商業(yè)市場(chǎng)會(huì)隨著地鐵而炙手可熱。2、公寓公寓是廣西正恒房地產(chǎn)本來(lái)的市場(chǎng)，但是也帶來(lái)一點(diǎn)微妙的變動(dòng)，即公寓的市場(chǎng)擴(kuò)散方向。廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)，一直沿著地鐵線(xiàn)而反發(fā)散，帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。在地鐵帶來(lái)的各種便利中，公寓的消費(fèi)人群也會(huì)逐漸增多，因此廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)在公寓方面的市場(chǎng)也會(huì)越做越大。4、辦公寫(xiě)字樓的價(jià)格也會(huì)隨著年份的推移而變得不同，地鐵對(duì)于城市的推動(dòng)力會(huì)涉及到方方面面，而辦公區(qū)帶來(lái)市場(chǎng)也是有很大的潛力。四、廣西正恒房地產(chǎn)受南寧地鐵一號(hào)線(xiàn)影響的分析（一）南寧軌道交通廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)的正面影響1、“廊道效應(yīng)”帶動(dòng)房地產(chǎn)升值總的來(lái)說(shuō)，鐵路交通的走廊效果是沿線(xiàn)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的重要作用。許多住宅區(qū)沿著鐵路運(yùn)輸聚集起來(lái)形成密集的帶和中心。在此帶區(qū)域，由于高可訪(fǎng)問(wèn)性，房地產(chǎn)的價(jià)值高于距離鐵路換乘的類(lèi)似房地產(chǎn)。同時(shí)因?yàn)槌鞘熊壍澜煌ㄍǔM跨高密度城市地區(qū)。它的建設(shè)可以調(diào)整日本城市地區(qū)土地使用局的結(jié)構(gòu)，促進(jìn)更新歸還區(qū)域，改善四個(gè)城市地區(qū)的環(huán)境，從而增加這個(gè)城市地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。與本地站相關(guān)的河流，鐵路交通對(duì)房地產(chǎn)的增值影響隨著圓周區(qū)域中半徑的增加而減小。鐵路換乘對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響一般限制在特定地區(qū)。根據(jù)內(nèi)部和外部研究，此區(qū)域通常位于距離車(chē)站1公里的合理步行距離，其他區(qū)域?qū)Q乘實(shí)際屬性值的影響很小。2、調(diào)整南寧城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)地鐵給周?chē)康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很多經(jīng)濟(jì)效益，而經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后，在一定程度上會(huì)進(jìn)一步的對(duì)南寧城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)，城市化水平做出一個(gè)更加完善的規(guī)劃。對(duì)于當(dāng)前南寧市軌道交通一號(hào)線(xiàn)，城市土地利用是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。土地利用系統(tǒng)和土地利用方式的有序程度不同。評(píng)價(jià)全市土地利用結(jié)構(gòu)。然而，到目前為止，還沒(méi)有學(xué)者將該模型引入到“城市軌道交通對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)的影響”的研究中。（二）南寧軌道交通對(duì)廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響1、噪音與視覺(jué)污染噪音、空氣污染和視覺(jué)污染是鐵路過(guò)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的負(fù)面影響。鐵路過(guò)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響將因鐵路運(yùn)輸方式的不同而有所不同。例如，地鐵等地下模式主要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生積極影響，而輕軌等其他地面模式對(duì)相鄰房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生兩種不同的影響。一方面，改善無(wú)障礙環(huán)境可以提高鄰近鐵路過(guò)境站的房地產(chǎn)價(jià)值；另一方面。地面鐵路過(guò)境經(jīng)常產(chǎn)生噪音污染、空氣污染和視覺(jué)污染。這些不利因素將降低房地產(chǎn)價(jià)格:鄰近地面的鐵路過(guò)境價(jià)值。總的來(lái)說(shuō)，低收入地區(qū)鐵路運(yùn)輸?shù)臒o(wú)障礙環(huán)境有很大改善，克服噪音的不利影響；房地產(chǎn)價(jià)值越高，對(duì)噪音等不利因素的敏感性就越強(qiáng)，甚至超出了對(duì)改善無(wú)障礙環(huán)境的敏感性。2、造成新的交通壓力地鐵周?chē)?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也會(huì)吸引來(lái)更多的人群。而消費(fèi)人群和居住人群的增多，必然會(huì)帶來(lái)新的交通壓力。雖然在一定程度上環(huán)節(jié)了地面的交通壓力，但是從另一角度來(lái)講，又造成了新的交通壓力。比如由于當(dāng)前地鐵造成的商圈區(qū)域內(nèi)，人口劇增。非常容易導(dǎo)致在工作日期間的交通壓力。五、對(duì)策與建議（一）深入調(diào)研，制定適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)策略房地產(chǎn)企業(yè)想要讓南寧地鐵1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的樓盤(pán)提升價(jià)值，從而獲取更高也更合理的利潤(rùn)，那么就需要深入購(gòu)房者之中進(jìn)行調(diào)研，因?yàn)橘?gòu)房者的需求意味著房地產(chǎn)的市場(chǎng)，真正了解購(gòu)房者的心聲，才能準(zhǔn)確地找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，那么市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了，產(chǎn)品就可以在購(gòu)房者心中相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品而言，獲得更高的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就能制定合適的戰(zhàn)略去進(jìn)入市場(chǎng)，從而能夠更加充分獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，取得目標(biāo)市場(chǎng)的最大戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的進(jìn)行。雖然南寧地鐵1號(hào)線(xiàn)的建設(shè)會(huì)對(duì)沿線(xiàn)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但是距離站點(diǎn)的遠(yuǎn)近及站點(diǎn)周?chē)旧淼幕A(chǔ)設(shè)施完善程度都有關(guān)聯(lián)，所以影響的幅度會(huì)不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)不能因?yàn)榈罔F的效應(yīng)盲目制定價(jià)格，這樣可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制排斥而產(chǎn)生巨大損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)樓盤(pán)所在的區(qū)間間距地鐵站步行距離還有沿線(xiàn)的各種要素等，理性地規(guī)劃定價(jià)戰(zhàn)略，以此推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的提高利潤(rùn)率；調(diào)控好價(jià)格上漲的利潤(rùn)，避免盲目漲價(jià)求利引發(fā)的負(fù)面效應(yīng)，把握好較為合適的利潤(rùn)空間，爭(zhēng)取房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者共贏。（二）科學(xué)分析，做好相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)策劃不同的營(yíng)銷(xiāo)概念在房地產(chǎn)公司必須承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任內(nèi)涵的定義上有很大差異。傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)的概念是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任，重視現(xiàn)代社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)概念實(shí)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)公司的社會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)公司關(guān)注長(zhǎng)期利益，房地產(chǎn)公司對(duì)人類(lèi)社會(huì)一般福利和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)責(zé)任。追溯營(yíng)銷(xiāo)的概念和不實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司社會(huì)責(zé)任的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值是房地產(chǎn)公司忽視社會(huì)責(zé)任的重要原因。房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠利用好地鐵建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇，充分開(kāi)發(fā)沿線(xiàn)的房地產(chǎn)，使得用最好的房?jī)r(jià)吸引消費(fèi)者以獲得最高的收益，其中需要考慮的問(wèn)題很多，綜合如此多因素考慮問(wèn)題必然不可能做到絕對(duì)準(zhǔn)確的獲得答案，需要房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)深度研究分析，進(jìn)行重新的市場(chǎng)定位，因?yàn)槟蠈幍罔F1號(hào)線(xiàn)是南寧第一條地鐵，所以房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合諸多無(wú)法借鑒經(jīng)驗(yàn)的因素來(lái)進(jìn)行重新市場(chǎng)定位變得更加困難。積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，擴(kuò)展市場(chǎng)空間隨著世界經(jīng)濟(jì)的全球化，房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。房地產(chǎn)公司社會(huì)責(zé)任的關(guān)注和實(shí)踐已成為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的新趨勢(shì)。特別是今天重視貿(mào)易自由化的傳統(tǒng)貿(mào)易壁壘正逐漸失去其效果。為了保護(hù)自己的市場(chǎng)興趣，發(fā)達(dá)國(guó)家已將一家房地產(chǎn)公司的國(guó)際CSR標(biāo)準(zhǔn)系列制定為進(jìn)入市場(chǎng)的一個(gè)閾值，并正在為房地產(chǎn)公司創(chuàng)建CSR。新的非關(guān)稅壁壘。沃爾瑪和耐克等跨國(guó)房地產(chǎn)公司還為供應(yīng)商制定了許多CSR標(biāo)準(zhǔn)，包括增加勞動(dòng)成本和改善就業(yè)環(huán)境。根據(jù)自己的需要或在自己消費(fèi)者的壓力下。所有不符合要求的制造商將從供應(yīng)商列表中刪除。房地產(chǎn)公司的社會(huì)責(zé)任認(rèn)證是決定房地產(chǎn)公司是否能參與國(guó)際市場(chǎng)的先決條件。因此，房地產(chǎn)公司積極參與社會(huì)責(zé)任，并通過(guò)房地產(chǎn)公司社會(huì)責(zé)任相關(guān)國(guó)際認(rèn)證有效擴(kuò)大空間，為市場(chǎng)提供房地產(chǎn)公司，減少房地產(chǎn)公司可能接觸的貿(mào)易壁壘。（四）提升服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)形象房地產(chǎn)企業(yè)不能單純地因?yàn)槟蠈幍罔F1號(hào)線(xiàn)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，而用不同的服務(wù)對(duì)待購(gòu)房者，每一位購(gòu)房者都有同等的享受房地產(chǎn)商最好服務(wù)的權(quán)利，并且每一位購(gòu)房者都是潛在的客戶(hù)，應(yīng)該及時(shí)使用危機(jī)管理，對(duì)已經(jīng)損壞的企業(yè)形象進(jìn)行挽救，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部培訓(xùn)管理，用最好的服務(wù)質(zhì)量來(lái)服務(wù)購(gòu)房者，果斷進(jìn)行規(guī)劃決策，消除降低危機(jī)即將帶來(lái)的損失，這是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到的，提升服務(wù)質(zhì)量不僅為銷(xiāo)售房子提高成交率，還能使得企業(yè)的形象在公眾意識(shí)中得到提高。（五）落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)政策，配合政府維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定南寧地鐵1號(hào)線(xiàn)的建設(shè)對(duì)其沿線(xiàn)的房?jī)r(jià)的影響，政府必然會(huì)做出一些政策的調(diào)整或者出臺(tái)一些預(yù)防政策，如政府有關(guān)部門(mén)會(huì)明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的宏觀調(diào)控范圍、明確區(qū)域土地的可使用屬性、禁止哄抬房?jī)r(jià)等，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的積極配合，形成一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)好房地產(chǎn)行業(yè)以及整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定結(jié)論本文通過(guò)研讀大量文獻(xiàn)，分析軌道交通的特點(diǎn)及房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素，在市場(chǎng)理論、特征價(jià)格及SWOT分析的指導(dǎo)下，對(duì)南寧市城市軌道一號(hào)線(xiàn)周邊的房地產(chǎn)企業(yè)——廣西正恒房地產(chǎn)有限公司，并對(duì)每個(gè)市場(chǎng)變動(dòng)進(jìn)行了分析，對(duì)廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)收到的正面影響和負(fù)面影響進(jìn)行詳細(xì)闡述后，得到以下的研究結(jié)論：本研究探索了南寧城市軌道交通一號(hào)線(xiàn)對(duì)周邊房地產(chǎn)行業(yè)的影響，兵役廣西正恒房地產(chǎn)企業(yè)為例的說(shuō)明了房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)的影響以及房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)的影響，在結(jié)合南寧市地鐵運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行分析時(shí)得出，南寧地鐵的運(yùn)行將提高周邊房?jī)r(jià)的漲幅，不過(guò)不同地點(diǎn)的漲幅程度和空間效應(yīng)是不一樣的。中心城市的沿線(xiàn)站點(diǎn)提供有限的房?jī)r(jià)提升價(jià)值，而郊區(qū)的站點(diǎn)可以非常高效地推動(dòng)價(jià)格漲幅，另外對(duì)較大的輻射區(qū)域均有推動(dòng)作用，空間效應(yīng)更為顯著。另外，地鐵的運(yùn)作對(duì)城市的空間布局有著舉重輕重的印象，大部分地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)成可以培育出更多新的城市中心，這將推動(dòng)該地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值。最終，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出一些存在問(wèn)題，并給出了相應(yīng)的對(duì)策建議。而南寧城市軌道交通一號(hào)線(xiàn)對(duì)沿線(xiàn)的房?jī)r(jià)影響存在的問(wèn)題和對(duì)策可以在推進(jìn)軌道交通的時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)起到提供參考作用。參考文獻(xiàn)KoutsopoulosKC.Theimpactofmasstransitonresidentialpropertyval