房地產(chǎn)市場與建筑安裝工程市場報告

A2.1.房地產(chǎn)市場分析“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《环康禺a(chǎn)開發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費者的需求品位越來越高，要求定制化服務(wù)

國家將逐漸改變對房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費者占25%外地消費者占5%本地消費者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元估計總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達的地區(qū)較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細分市場競爭格局消費群體東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導(dǎo)向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市商商品住宅宅銷售收收入和銷銷售面積積增長迅迅速資料來源：東莞市建建委，中中國人民民銀行，，羅蘭?貝貝格分析東莞市商商品住宅宅銷售收收入[億元]東莞市商商品住宅宅銷售面面積[萬平方方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開開發(fā)建筑筑面積總總額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開開發(fā)集中中于東城城、篁村村、城區(qū)區(qū)、常平平和樟木木頭等地地理位置置優(yōu)越、、經(jīng)濟基基礎(chǔ)發(fā)達達的地區(qū)區(qū)1998年至2000年底，，商品房房實際投投入資金金23億億元共推出樓樓盤231個，，建筑面面積455.7平方米米樟木頭、、常平、、附城、、塘夏、、黃江等等鎮(zhèn)區(qū)集集中了90%的的港資房房地產(chǎn)開開發(fā)商新開發(fā)的的商品房房樓盤集集中在東東城區(qū)和和篁村，，開發(fā)類類型以多多層和小小高層為為主，樓樓盤質(zhì)數(shù)數(shù)較高，，開發(fā)理理念在東東莞市屬屬于中上上水平1998年至2000年，商品品房開發(fā)發(fā)集中在在東城、、篁村、、城區(qū)、、常平和和樟木頭頭等地理理位置優(yōu)優(yōu)越、經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達的的地區(qū)在未來五五年內(nèi)，，多層和和小高層層仍是商商品房開開發(fā)市場場的主流流，新開開發(fā)的多多層和小小高層主主要集中中在東城城區(qū)、篁篁村區(qū)和和城區(qū)資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析多層和小小高層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以后后新開發(fā)發(fā)的多層層和小高高層地域域分布虎門商品房立立項開發(fā)發(fā)類型比比例[按開發(fā)發(fā)建筑面面積]樟木頭常平預(yù)計到2005年,每每平方方價格在在2500元以上的的中高檔檔商品房房將占據(jù)據(jù)市場86%的的份額描述東莞市商商品房開開發(fā)檔次次逐步提提高東莞市政政府對城城市進行行總體規(guī)規(guī)劃，改改善居住住環(huán)境，，提升房房地產(chǎn)開開發(fā)的質(zhì)質(zhì)量由于政府府嚴格控控制土地地批租,土地價價格上升升較快居民住宅宅消費觀觀念由商商品住宅宅理念的的接受者者轉(zhuǎn)為理理念的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者,需求品品位提高高金融機構(gòu)構(gòu)對住房房消費支支持不斷斷增強、、按揭條條件放寬寬，刺激激住房消消費需求求市場的的增長東莞市新新的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商紛紛紛進入2500以上的的中高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的競爭,如:新世紀紀豪園,新石石竹,雍雍華庭庭,七寶寶一居等等13%50%20%10%2000別墅3500元以上上*2500-3500元元*2500元以下下*總額8%60%26%6%2005E資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析*除別墅外外商品住宅宅銷售總總面積[萬平方方米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地地產(chǎn)市場場競爭格格局可以以從內(nèi)部部競爭狀狀況等五五個方面面分析消費者潛在的進進入者房地產(chǎn)開開發(fā)專業(yè)服務(wù)務(wù)提供者者替代品政策壁壘壘強––較強強的地方方保護主主義，早早期外來來的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和民民營企業(yè)業(yè)必須掛掛靠東莞莞市各區(qū)區(qū)鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司，，合作開開發(fā)房地地產(chǎn)經(jīng)濟壁壘壘弱––房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商尚未形形成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的絕對對成本優(yōu)優(yōu)勢和和先進的的商品房房差異化化概念大多數(shù)消消費者消消費觀念念尚處于于商品住住宅理念念的接受受者主力消費費群不明明顯商品住宅宅50%為本地地消費者者，30%為為港澳臺臺消費者者,20%為為省內(nèi)和和外地消消費者房地產(chǎn)開開發(fā)商紛紛紛聘請請專業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)策劃和和廣告公公司，提提高商品品房開發(fā)發(fā)和營銷銷質(zhì)量聘請物業(yè)業(yè)顧問公公司，提提高商品品后續(xù)服服務(wù)質(zhì)量量商品房替替代品幾幾乎不存存在，安安居房只只占1%的市場場份額內(nèi)部競爭爭狀況城區(qū)、常常平和樟樟木頭集集中了70%的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場集中中度高，，市場領(lǐng)領(lǐng)先者較較為明顯顯，如：：中信、、光大等等內(nèi)資房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)比例逐逐年提高高，由1998年的45%上上升為2000年的67%消費者購購買商品品房考慮慮的因素素價格房型地理位置置和交通通開發(fā)商品品牌建筑物質(zhì)質(zhì)量建筑物外外觀環(huán)境配套設(shè)施施保安和物物業(yè)服務(wù)務(wù)重要性考慮因素素12345本地消費費者外外地消消費者描述50%為為本地消消費者，，30%為港港澳臺消消費者，，20%為省內(nèi)內(nèi)和外地地消費者者；常平平、樟木木頭地區(qū)區(qū)港澳臺臺消費者者占90%東莞本地地消費者者在選購購商品房房時首先先考慮環(huán)環(huán)境和保保安服務(wù)務(wù)，其次次是戶型型，顯示示了本地地居民對對自身安安全和周周邊環(huán)境境(包括括教育)較高的的要求對于東莞莞本地人人，自用用房的建建筑面積積在100-130平平方米的的中大戶戶型較受受歡迎；；購買80-100平平方米的的小戶型型，用于于投資和和出租的的較多外地消費費者在考考慮購買買商品房房時，優(yōu)優(yōu)先考慮慮價格，，其次是是房型、、交通的的便利和和物業(yè)管管理，同同時較重重視開發(fā)發(fā)商的品品牌港澳臺和和外國消消費者把把環(huán)境、、地理位位置、配配套設(shè)施施、保安安和物業(yè)業(yè)服務(wù)列列在考慮慮購買商商品房的的首要因因素，價價格敏感感性不高高越來越多多的消費費者更加加關(guān)注環(huán)環(huán)境和配配套設(shè)施施港澳臺和和外國消消費者不同消費費群在購購買商品品房時考考慮因素素的優(yōu)先先順序不不同資料來源：羅蘭?貝貝格訪談?wù)動捎陂_發(fā)發(fā)商市場場定位不不準確，，未能充充分滿足足消費者者的需求求，造成成東莞市市商品住住宅的空空置面積積較大，，并逐年年上升東莞市商商品住宅宅空置面面積[萬平方方米]描述商品住宅宅空置面面積大，，2000年底底達到151.6萬平平方米商品住宅宅空置率率高。2000年，新新推出商商品房建建筑面積積為178萬平平方米，，但平均均銷售率率只有48.6%，新新增空置置商品住住宅面積積73萬萬平方米米房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展初初期，存存在盲目目批地、、批項目目和對商商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)控不嚴嚴的現(xiàn)象象，出現(xiàn)現(xiàn)了太平平廣場花花園、灣灣景臺、、崇商花花園、世世外桃源源等“爛爛尾樓盤盤”，阻阻礙了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展大量空置置樓盤造造成了建建設(shè)資金金沉淀，，部分銀銀行貸款款不能及及時收回回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府府今后對對土地批批租的嚴嚴格控制制，短期期內(nèi)商品品住宅開開發(fā)的增增長空間間有限將建立土土地儲備備中心，，嚴格控制制土地審審批規(guī)范土地地交易行行為，逐逐步實現(xiàn)公開、、公正、、公平的的土地交交易市場行行為必須通過過土地拍拍賣方式式才可獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)土土地使用用權(quán)商品住宅宅開發(fā)增長長空間有限限嚴格房地地產(chǎn)立項項程序，，由房地地產(chǎn)項目目先立項項后申報報土地再再規(guī)劃的的程序改改變?yōu)橄认纫?guī)劃后后取得土土地在立立項開發(fā)發(fā)根據(jù)積壓壓商品房房數(shù)量和和商品房房銷售情情況，嚴嚴格控制制新項目目立項和和開工，，對除市市、鎮(zhèn)中中心區(qū)外外，其它它地方原原則上不不再審批批新的房房地產(chǎn)項項目如果開發(fā)發(fā)商積壓壓商品房房面積超超過企業(yè)業(yè)近3年年累計竣竣工商品品房面積積的20%，將將停止審審批該開開發(fā)商新新項目立立項土地批租租房地產(chǎn)立立項總體上說說，推動動?xùn)|莞房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展的因素素大于阻阻礙其發(fā)發(fā)展的因因素2001年到2003年，政政府嚴格格控制土土地批租租，并成成立土地地儲備中中心，調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場場，短期期內(nèi)將會會影響房房地產(chǎn)市市場政府嚴格格控制房房地產(chǎn)開開發(fā)立項項審批主力消費費群不明明顯空置商品品房面積積高，到到2000年底底為152萬平平方米東莞將城城市定位位為“制制造業(yè)名名城“，，樹立““城市牌牌、外資資牌和民民營牌””，并將將出資200億億元建設(shè)設(shè)新東莞莞，進行行有序的的城市總總體規(guī)劃劃，提升升城市總總體環(huán)境境東莞房地地產(chǎn)發(fā)展展與東莞莞在整個個珠江三三角洲所所處的經(jīng)經(jīng)濟地位位不相匹匹配，發(fā)發(fā)展空間間較大東莞招商商引資保保持增長長態(tài)勢消費者對對居住條條件和環(huán)環(huán)境的要要求日益益提高人均可支支配收入入是全國國平均水水平的2.1倍倍，廣東東省平均均水平的的1.3，并以以每年17%的的速度增增長加入WTO和近年來來，香港港、澳門門的回歸歸將推動動外銷市市場政府有意意對外地地人才采采用購房房入戶、、投資入入戶政策策民營企業(yè)業(yè)將可以以注冊公公司形式式，獨立立開發(fā)房房地產(chǎn)項項目阻礙東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的主主要因素素推動?xùn)|莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的主主要因素素東莞市住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展以以住宅智智能化、、現(xiàn)代化化為主要要特征，，并以進進一步完完善金融融體系為為保障以高品質(zhì)質(zhì)的規(guī)劃劃、設(shè)計計和施工工，貫徹徹以人為為本的住住宅發(fā)展展方針擴大住宅宅按揭市市場規(guī)模模引用新技技術(shù)、新新材料，，以提高高住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化水水平通過以住住宅抵押押貸款證證券化，，改變房房地產(chǎn)開開發(fā)領(lǐng)域域的投資資、融資資體系推動住宅宅產(chǎn)業(yè)科科技化，，推廣智智能化小小區(qū)重環(huán)境和和配套的的大中型型住宅小小區(qū)與當?shù)卣己煤玫年P(guān)系系，以取取得優(yōu)質(zhì)、價價廉的土土地開發(fā)商的的品牌和和信譽開發(fā)適合合市場需需求的商商品房開發(fā)大規(guī)規(guī)模的居居住社區(qū)區(qū)，營造造良好的的居住環(huán)環(huán)境與優(yōu)秀的的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)服服務(wù)提供供者合作作對市場機機會、進進入時間間和市場場風(fēng)險的的把握表示不重重要表示十分分重要開發(fā)適合合市場需需求的商商品房提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)房地產(chǎn)開開發(fā)商在在東莞房房地產(chǎn)市市場上取取得成功功的基本本要素成功的的基本本要素素目前重重要性性重要性性趨勢勢A2.2.建建筑安安裝市市場分分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場的投投資額額平均均每年年以8.9%的的速度度增長長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省省建筑筑工程程投資資額[億元元]資料來源：廣東省省統(tǒng)計年年鑒，，羅蘭??貝格格分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場是競競爭集集中度度非常常低的的市場場，并并且越越來越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場的集集中度度由1996年年的9%下下降為為2000年的的4%，市市場競競爭格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)分別別是：：廣東東省長長大公公路工工程有有限公公司、、江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程總公公司；；產(chǎn)值值分別別達到到12.5、9.1和7.0億元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企業(yè)業(yè)有2家：：江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企業(yè)業(yè)中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位前十位位產(chǎn)值值最大大的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)施工產(chǎn)產(chǎn)值占占市場場的%隨著城城市化化進程程和引引進外外資的的不斷斷加快快，東東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場容量量不斷斷上升升東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場保持持穩(wěn)定定的增增長態(tài)態(tài)勢，，增長長速度度略高高于廣廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場的增增長速速度引進外外資是是推動動建筑筑安裝裝工程程市場場的主主要因因素日本、、歐美美企業(yè)業(yè)不斷斷加大大投資資，其用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額也不不斷上上升，，2000年-2005年的的年均均增長長率將將分別別達到到20%和和26%資質(zhì)較較高的的外來來企業(yè)業(yè)已構(gòu)構(gòu)成對對本地地企業(yè)業(yè)的威威脅目前市市場競競爭以以價格格為主主,市市場運運作尚尚不規(guī)規(guī)范東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場的特特點東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場表現(xiàn)現(xiàn)出比比廣東東省更更快的的增長長19961997199819992000資料來源：東莞統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒，羅蘭??貝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市市建筑筑工程程投資資額[億元元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)環(huán)境、、引進進外資資和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場是驅(qū)驅(qū)動?xùn)|東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場的三三大因因素東莞市市建筑筑工程程市場場的驅(qū)驅(qū)動因因素房地產(chǎn)產(chǎn)市場場引進外外資宏觀環(huán)環(huán)境政府加加快了了工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的建建設(shè)，，近期期將建建立松松山湖湖工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)規(guī)劃面面積72平平方公公里政府引引導(dǎo)重重點行行業(yè)和和企業(yè)業(yè)增資資擴產(chǎn)產(chǎn)外商投投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，，直接接投資資用于于建建筑工工程的的費用用比例例增大大東莞市市房地地產(chǎn)市市場自自1998年以以來進進入上上升期期，由由此帶帶動建建筑安安裝工工程市市場的的穩(wěn)步步上升升東莞將將投資資200億億建設(shè)設(shè)新東東莞，，提升升城市市的綜綜合實實力，，建設(shè)設(shè)“城城市牌牌”，，城市市化進進程加加快加入WTO以后，，更多多的外外資將將進入入中國國，由由于東東莞有有利的的地理理位置置和優(yōu)優(yōu)惠、、便捷捷的投投資環(huán)環(huán)境，，將吸吸引更更多的的外資資東莞市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資每年年以10%的速速度上上升建設(shè)““民營營牌””，推推動民民營資資本的的投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場場對于于商品品住宅宅配套套設(shè)施施和環(huán)環(huán)境要要求越越來越越高，，房地地產(chǎn)開開發(fā)商商相應(yīng)應(yīng)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資增增加隨著東東莞市市實際際利用用外資資不斷斷增加加，外外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程的的投資資額增增長較較快東莞市市實際際利用用外資資額[億元]外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程投投資額額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來來源：：東莞莞市對對外貿(mào)貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合合作局局其中，，日本本、歐歐美企企業(yè)用用于建建筑安裝工程的的投資資額增增長率率高于于外商商企業(yè)業(yè)用于于建筑筑安裝工程的的投資資額的的平均均增長長率投資于于東莞莞的日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額[億元]戰(zhàn)略上上，日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)都把把中國國作為為巨大大的發(fā)發(fā)展市市場日本、、歐美美制造造大企企業(yè)從從著重重建立立出口口加工工基地地逐漸漸轉(zhuǎn)向向成為為國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)基地地已投資資的日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)會帶帶動提提供零零部件件和原原材料料的日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)數(shù)量量和投投資額額增加加?xùn)|莞招招商引引資局局通過過網(wǎng)上上招商商、委委托顧顧問公公司到到日本本、歐歐美招招商、、開辦辦博覽覽會、、提供供“一一個窗窗口收收費””等服服務(wù)，，吸引引日本本、歐歐美客客戶東莞市市政府府“十十五””規(guī)劃劃中，，已明明確把把引資資的重重點逐逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到歐美美和日日本等等國家家描述資料來源：：東莞市對對外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合作局局，東莞市市建委，羅蘭?貝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑筑安裝工程程市場競爭爭仍以價格格為主要競競爭手段，，并存在不不規(guī)范的運運作情況東莞市廣州市工程公開招招投標時，，報價最低低者中標——“最低價原則則”工程公開招招投標時，，報價不得得低于招標標方規(guī)定的的標底價，，以工程管管理、組織織、技術(shù)方方案等指標標綜合評分分，以保證證工程質(zhì)量量—““最合理理原則”工程招投標標地方保護主主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不不同程度的的地方保護護主義存在鎮(zhèn)政府府向外商指指定建筑工工程承包方方的現(xiàn)象鼓勵采用市市場競爭方方式本省企業(yè)和和外省企業(yè)業(yè)公平競爭爭存在總承包包商在資格格或合同不不允許的情情況下進行行轉(zhuǎn)承包和和分包大體上按合合同規(guī)定執(zhí)執(zhí)行東莞市和廣廣州市建筑筑安裝工程程市場比較較本地和港澳澳臺企業(yè)選選擇建筑安安裝工程公公司時更注注重價格，，而日本和和歐美企業(yè)業(yè)更重視質(zhì)質(zhì)量和工程程管理港澳臺企業(yè)業(yè)日本和歐美美企業(yè)價格質(zhì)量施工力量和和專業(yè)技術(shù)術(shù)水平資質(zhì)證明從事過的工工程和行業(yè)內(nèi)其它它公司的認認可工程管理表示不太重重視表示十分重重視選擇建筑安安裝工程企業(yè)的標準準本地企業(yè)外來企業(yè)以以其較高的的資質(zhì)和憑憑借規(guī)模效效益取得的的成本優(yōu)勢勢，形成了了對本地企企業(yè)的威脅脅本地企業(yè)、、外來建筑筑安裝工程程企業(yè)資質(zhì)質(zhì)比較本地擁有資資質(zhì)的建筑筑安裝工程程企業(yè)共110家，，外來企業(yè)業(yè)共50家家本地一級資資質(zhì)企業(yè)中中只有4家家，而外來來企業(yè)中擁擁有一級資資質(zhì)的企業(yè)業(yè)有33家家企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)不僅代表表企業(yè)建筑筑工程管理理水平和施施工質(zhì)量、、技術(shù)能力力，還決定定了承接工工程量的大大小。如：：廣州一建建承接?xùn)|莞莞市廣東現(xiàn)現(xiàn)代國際展展覽中心，，建筑面積積7萬平方方米外來企業(yè)，，如華西建建設(shè)、本溪溪金鼎完成成工程質(zhì)量量較高，已已在本地擁擁有樣板工工程和優(yōu)良良工程，口口碑較高，，已對本地地競爭者形形成威脅描述本地企業(yè)外來企業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料來源：：建委市場場科總數(shù)[個]11050日資企業(yè)選選擇標準AB優(yōu)勢日資企業(yè)選選擇建筑安安裝工程企企業(yè)的標準準和AB優(yōu)勢比較價格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦薦*從事過的工工程和行業(yè)業(yè)內(nèi)其它公公司認可施工力量前延或后續(xù)續(xù)服務(wù)專業(yè)設(shè)計水水平重要性/AB的優(yōu)勢因素12345使AB在日資/外外資公司的的建筑安裝裝市場上取得核心競競爭優(yōu)勢建建議采取的的措施通過與穩(wěn)定定的、有資資質(zhì)的施工工建設(shè)單位位進行長期期戰(zhàn)略合作作，以取得得更低的成成本優(yōu)勢通過與采購購商戰(zhàn)略、、穩(wěn)定的合合作，取得得優(yōu)惠的采采購價格；；或通過外外包采購定定單，降低低采購成本本嚴格質(zhì)量管管理，建立立系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量管理控控制體系與施工建設(shè)設(shè)單位一同同制定項目目進度計劃劃，協(xié)調(diào)運運作識別項目進進程中的關(guān)關(guān)鍵路線和和關(guān)鍵工序序，當與計計劃出現(xiàn)偏偏差時及時時調(diào)整組成虛擬團團隊，加強強培訓(xùn)或聘聘用“外腦腦”，提高高業(yè)務(wù)洽談?wù)労驮O(shè)計專專業(yè)技術(shù)水水平通過與日本本公司選擇擇建筑安裝裝工程企業(yè)業(yè)的標準和和AB的優(yōu)勢進行行比較，AB公司仍有不不斷改進的的空間資料來源：訪談，羅蘭?貝格格分析高低*日資辦的的推薦對日日資企業(yè)首首次進入東東莞，選擇擇建筑安裝裝工程公司司影響大，，但對二期期和后期工工程時選擇擇影響減弱弱AB公司在在保持原有有核心競爭爭優(yōu)勢的同同時，應(yīng)加加強業(yè)務(wù)拓拓展和核心心支持團隊隊的培養(yǎng)，，使工程業(yè)業(yè)務(wù)具有更更高的柔性性和市場反反應(yīng)速度，，贏得提高高競爭力的的潛在源泉泉建筑工程業(yè)業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強強的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)勢勢，系統(tǒng)、、有計劃和和重點地開開展業(yè)務(wù)拓拓展貫徹以客戶戶為導(dǎo)向的的服務(wù)理念念，延伸前前延和后續(xù)續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與與設(shè)計、預(yù)預(yù)算部門無無縫合作建立完整的的工程計劃劃、控制和和核算體系系培養(yǎng)設(shè)計、、預(yù)算的核核心團隊，，支持業(yè)務(wù)務(wù)拓展提高項目管管理能力，，合理配置置項目經(jīng)理理的權(quán)、責責、利范圍圍，并以高高效的管理理體系和組組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外外部市場為為AB公司司的主營業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展提提供了廣闊闊的空間；；同時，AB公司在在高成長的的建筑安裝裝和房地產(chǎn)產(chǎn)市場上保保持高盈利利能力描述未來五年，，東莞市房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年增長長率為20%，能支支持AB公司的房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標AB公司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的利利潤率高于于行業(yè)的平平均水平未來五年，，日本、歐歐美企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額年年增長率均均高于20%，可以以支持AB公司司建建筑筑安安裝裝工工程程業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展目目標標AB公司司建建筑筑安安裝裝工工程程業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的利利潤潤率率約約為為20%，，高高于于行行業(yè)業(yè)15%的的平平均均利利潤潤率率AB業(yè)務(wù)務(wù)組組合合分分析析：表表示示銷銷售售額額大大小利潤潤率率市場場增增長長率率10%50%0%12.5%25%建筑筑安安裝裝工工程程業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)低成成長長低盈盈利利市市場場高成成長長低盈盈利利市市場場高成成長長高盈盈利利市市場場低成成長長高盈盈利利市市場場房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)建建設(shè)設(shè)的的總總體體思思路路上上有有三三種種模模式式可可以以選選擇擇模式式一一完全全委委外外模式式二二部分分委委外外模式式三三完全全自自建建完全全委委外外能能夠夠短短期期內(nèi)內(nèi)有有效效解解決決企企業(yè)業(yè)人人才才不不足足的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，但但以契契約約關(guān)關(guān)系系確確定定的的合合作作關(guān)關(guān)系系無無法法充充分分的的從從企企業(yè)業(yè)總總體體利利益益角角度度來來考考慮慮問問題題完全全委委外外的的特特點點由于于人人力力資資源源匱匱乏乏，，缺缺乏乏專專業(yè)業(yè)性性人人才才或或者者招招聘聘專專業(yè)業(yè)人人才才的的財財務(wù)務(wù)成成本本和和時時間間成成本本過過高高，，在在組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)各各業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域都都和和專專業(yè)業(yè)化化的的公公司司進進行行合合作作，，借借助助外外部部的的專專業(yè)業(yè)化化經(jīng)經(jīng)驗驗和和知知識識來來彌彌補補企企業(yè)業(yè)的的不不足足和和滿滿足足企企業(yè)業(yè)快快速速發(fā)發(fā)展展的的需需求求企業(yè)業(yè)自自身身的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)運運作作組組織織以以精精益益型型為為主主，，職職能能部部門門的的工工作作重重點點主主要要是是控控制制、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)和和監(jiān)監(jiān)督督而而不不是是具具體體操操作作建立立核核心心職職能能部部門門，，對對委委外外的的工工作作進進行行有有效效監(jiān)監(jiān)督督和和控控制制優(yōu)勢勢有效效地地解解決決企企業(yè)業(yè)人人才才不不足足的的問問題題有利利于于企企業(yè)業(yè)的的快快速速擴擴張張有利利于于發(fā)發(fā)揮揮專專業(yè)業(yè)化化分分工工的的優(yōu)優(yōu)勢勢充分分利利用用社社會會資資源源劣勢勢協(xié)調(diào)調(diào)和和控控制制的的工工作作量量和和成成本本很很大大項目目控控制制風(fēng)風(fēng)險險大大有可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致局局部部最最優(yōu)優(yōu)化化而而不不是是總總體體最最優(yōu)優(yōu)企業(yè)業(yè)無無法法形形成成穩(wěn)穩(wěn)定定的的競競爭爭力力以契契約約關(guān)關(guān)系系確確定定的的合合作作關(guān)關(guān)系系無無法法充充分分的的從從企企業(yè)業(yè)總總體體利利益益角角度度來來考考慮慮問問題題部分分委委外外能能有有效效地地彌彌補補企企業(yè)業(yè)在在某某些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域的的不不足足，，但但委委外外職職能能和和合合作作伙伙伴伴的的選選擇擇至至關(guān)關(guān)重重要要部分分委委外外的的特特點點企業(yè)業(yè)在在某某些些領(lǐng)領(lǐng)域域缺缺乏乏專專業(yè)業(yè)化化的的知知識識和和經(jīng)經(jīng)驗驗，，因因而而在在這這些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域借借助助外外界界專專業(yè)業(yè)化化公公司司來來進進行行運運作作部分分業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域由由企企業(yè)業(yè)自自身身來來建建立立，，整整個個業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的運運作作需需要要內(nèi)內(nèi)、、外外部部人人員員協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)完完成成既有有以以控控制制監(jiān)監(jiān)督督為為主主要要任任務(wù)務(wù)的的職職能能部部門門，，也也有有從從事事具具體體操操作作的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能部部門門優(yōu)勢勢通過過利利用用社社會會資資源源，，有有效效地地彌彌補補企企業(yè)業(yè)在在某某些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域的的不不足足有利利于于發(fā)發(fā)揮揮專專業(yè)業(yè)化化分分工工的的優(yōu)優(yōu)勢勢有利利于于培培養(yǎng)養(yǎng)企企業(yè)業(yè)自自身身的的核核心心團團隊隊和和核核心心能能力力劣勢勢協(xié)調(diào)調(diào)和和控控制制的的工工作作量量較較大大核心心職職能能委委外外對對企企業(yè)業(yè)總總體體帶帶來來高高風(fēng)風(fēng)險險以契契約約關(guān)關(guān)系系確確定定的的合合作作關(guān)關(guān)系系無無法法充充分分的的從從企企業(yè)業(yè)總總體體利利益益角角度度來來考考慮慮問問題題全部自建有利利于對價值鏈鏈的各個環(huán)節(jié)節(jié)進行控制和和協(xié)調(diào)，但管管理成本較高高全部自建的特特點企業(yè)在業(yè)務(wù)運運作的各職能能領(lǐng)域都建立立起相應(yīng)的業(yè)業(yè)務(wù)部門整個業(yè)務(wù)流程程體系的運作作主要依靠內(nèi)內(nèi)部的力量來來完成各業(yè)務(wù)部門的的主要任務(wù)是是計劃、監(jiān)督督、實施和控控制優(yōu)勢有利于企業(yè)形形成穩(wěn)定的業(yè)業(yè)務(wù)運作體系系對價值鏈的各各個環(huán)節(jié)進行行控制和協(xié)調(diào)調(diào)有利于培養(yǎng)企企業(yè)的組織優(yōu)優(yōu)勢和核心競競爭力劣勢對專業(yè)人才需需求高，人事事成本較高無法充分利用用外部專業(yè)化化公司的專業(yè)業(yè)經(jīng)驗和能力力部門之間協(xié)調(diào)調(diào)要求高管理成本較高高目前國內(nèi)建筑筑工程企業(yè)主主要有兩種發(fā)發(fā)展模式項目公司模式式公司的核心優(yōu)優(yōu)勢在于獲得得工程項目公司自身不擁擁有設(shè)計，土土建隊伍與設(shè)計公司，，施工隊建立立緊密的合作作關(guān)系擁有良好的項項目管理人員員工程多采用分分包形式來完完成建筑安裝公司司模式描述公司擁有自身身的設(shè)計，土土建隊伍建筑安裝業(yè)務(wù)務(wù)完全由自身身完成公司經(jīng)營靈活活性大公司固定成本本小可以實現(xiàn)優(yōu)勢勢互補資金需求小優(yōu)點公司易于控制制質(zhì)量和成本本擁有各方面的的專業(yè)人才對其它企業(yè)的的依賴性大質(zhì)量控制，成成本控制難度度較大缺點公司固定成本本較高資金需求較高高經(jīng)營靈活性較較低戰(zhàn)略方向的確確定決定了企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計原則有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對市場的快速速反應(yīng)速度以”最大限度度滿足客戶需需求“為目目標有利于公司內(nèi)內(nèi)部核心團隊隊的培養(yǎng)高效而精簡保持和強化公公司的核心競競爭優(yōu)勢構(gòu)建符合戰(zhàn)略略發(fā)展目標和和市場競爭環(huán)環(huán)境的組織結(jié)結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標的前前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以以操作管理為為主的管理模模式建筑安裝工程程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略略管理為主的的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計劃劃,財務(wù)監(jiān)控控體系合理的集分權(quán)權(quán)管理模式合理的部門設(shè)設(shè)置明確的部門任任務(wù)、功能、、職責界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責、權(quán)力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競爭爭優(yōu)勢以客戶為導(dǎo)向向并且加快市市場反應(yīng)速度度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團團戰(zhàn)略目標和和市場競爭環(huán)境境的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應(yīng)的決決策和監(jiān)督流流程重新設(shè)計組織織架構(gòu)，強化化薄弱的功能能，糾正職能能錯位界定明確的部部門任務(wù)和責責任明確管理幅度度業(yè)務(wù)流程再造造系統(tǒng)考慮四四個領(lǐng)域，從從而達到戰(zhàn)略略目標對流程程的要求消除非增值活活動活動間等待不必要的活動動過量的庫存重復(fù)的活動不同部門重排排的格式反復(fù)的檢驗跨部門協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風(fēng)險的關(guān)鍵鍵點企業(yè)用以強化化控制的關(guān)鍵鍵點有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)復(fù)、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡化活動設(shè)計合理的交交付品過于復(fù)雜的表表格過于專業(yè)分工工的程序復(fù)雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進行分分包的非核心心工作消除各個流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設(shè)計明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點點明確流程對流程的要求對流程的要求求流程設(shè)計的原原則顧客導(dǎo)向原則則快速反應(yīng)原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績效最優(yōu)集成管理當外部市場環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時，能迅速速調(diào)整競爭策策略追求客戶服務(wù)務(wù)的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務(wù)流程再造造應(yīng)遵循顧客客導(dǎo)向，快速速反應(yīng)以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強調(diào)對外部市市場競爭環(huán)境境的快速反應(yīng)應(yīng)強調(diào)顧客滿意意一支相對穩(wěn)定定的高素質(zhì)的的人力資源隊隊伍是實現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)略目標標的基本保證證建立一支強有有力的經(jīng)營管理精英英梯隊吸引大批優(yōu)秀秀人才加入-樹立并宣宣傳企業(yè)良好好形象象-有計劃地地廣泛開展社社會招招聘(名牌大大

學(xué)，，人才招聘會會，委委托獵頭公公司等)塑造企業(yè)成功功文化，以激激勵并保留優(yōu)優(yōu)秀骨干員工工-營造企業(yè)業(yè)內(nèi)部公平民民主的的氣氛，提高高員工的信心與與責任感-創(chuàng)造富有有活力的內(nèi)部優(yōu)勝劣汰汰的競競爭機制，激激發(fā)員工工的主觀觀能動性在完善的人員員長期發(fā)展計計劃下培養(yǎng)具具有良好專業(yè)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營營管理潛質(zhì)的的優(yōu)秀人才，，形成一支上上下緊密銜接接的精英人才才隊伍-“量體裁裁衣式”的終終身職業(yè)培訓(xùn)(入職培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)訓(xùn)，深造等)-培養(yǎng)“經(jīng)經(jīng)理候選人””階階梯隊伍績效考評體系系建立清晰明確確的崗位考評評標準，形成成權(quán)責相當，，獎懲分明的的制度建立清晰明確確的，并結(jié)合合業(yè)績和能力力的個人評估估標準，作為為薪酬調(diào)整和和職務(wù)任免的的決策基礎(chǔ)將考評或考核核的結(jié)果有機機地與薪酬體體系掛鉤，并并與員工職業(yè)業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)聯(lián)系考評或考核的的結(jié)果將作為為人員晉升的的基本參考標標準，建立公公平有序的內(nèi)內(nèi)部競爭機制制薪酬體系調(diào)整原有的工工資體系，在在縱向分級與與橫向分檔上上設(shè)計合理的的浮動空間，，形成有激勵勵性的上升梯梯度確定合理的固固定工資與變變動工資的比比例結(jié)構(gòu)改善現(xiàn)有福利利機制，加強強非資本性激激勵因素，增增強企業(yè)凝聚聚力人員評價和選選拔體系優(yōu)化人員招聘聘流程，明確確決策部門，，做到有章可可循建立明確的員員工能力評估估標準，使之之成為人員選選拔的基本標標準充分結(jié)合各種種評估結(jié)果，，制定合理公公平的晉升條條件與途徑，，培養(yǎng)與發(fā)掘掘具有管理潛潛質(zhì)的優(yōu)秀人人才需要重新設(shè)計計AB公司人人力資源體系系，使之更制制度化、規(guī)范范化，以適應(yīng)應(yīng)業(yè)務(wù)迅速發(fā)發(fā)展的需要9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:58:4611:58:4611:5812/31/202211:58:46AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2211:58:4611:58D