房地產(chǎn)與政策、經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的關(guān)系.馮長春1

房地產(chǎn)與政策、經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的關(guān)系馮長春教授單位：北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心郵箱：fcc@電話：86－10－62755947日期：2012年3月16日地點(diǎn)：北京大學(xué)

一、受政策影響，房地產(chǎn)呈周期波動2023/1/1531、房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期定義：根據(jù)盧卡斯對經(jīng)濟(jì)周期定義，可將房地產(chǎn)周期定義為：房地產(chǎn)總收益圍繞其趨勢反復(fù)波動以及同其它總量時(shí)間序列間的協(xié)同運(yùn)動，還包括房地產(chǎn)市場關(guān)鍵變量（如空置率、租金增長率等）圍繞其趨勢反復(fù)波動，但是可能或多或少的“領(lǐng)先”或者“滯后”總量的波動。2023/1/154房地產(chǎn)周期波動的簡要理解2023/1/1551、房地產(chǎn)周期理論4個(gè)重要特殊節(jié)點(diǎn)復(fù)蘇和繁榮階段以空置率下降、房地產(chǎn)交易量上升、房地產(chǎn)價(jià)格上升、租金收入上升等為特點(diǎn)，構(gòu)成房地產(chǎn)周期的擴(kuò)張過程；衰退和蕭條階段以空置率上升、房地產(chǎn)交易量下降、房地產(chǎn)價(jià)格下降、租金收入下降等為特點(diǎn)，構(gòu)成房地產(chǎn)周期的收縮階段。

12個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)平衡轉(zhuǎn)折點(diǎn)I平衡轉(zhuǎn)折點(diǎn)II波谷點(diǎn)波峰點(diǎn)房地產(chǎn)周期的階段劃分（方法一）2023/1/1561、房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期的階段劃分（方法二）Pyhrr等人的房地產(chǎn)供給/需求周期階段劃分2023/1/1571、房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期的類型事實(shí)上房地產(chǎn)有各種各樣的周期，類型非常豐富。只有當(dāng)投資者相當(dāng)細(xì)分了這些類型，才能保證周期戰(zhàn)略的成功實(shí)施。表：房地產(chǎn)周期類型劃分房地產(chǎn)實(shí)物市場周期房地產(chǎn)投資周期國際房地產(chǎn)周期需求周期供給周期出租率周期季節(jié)周期各類房地產(chǎn)周期長周期短周期資產(chǎn)生命周期資產(chǎn)所有權(quán)周期租金率周期出租率周期營運(yùn)支出周期資本支出周期資本化率周期資產(chǎn)組合周期宏觀（國家和區(qū)域）周期各類房地產(chǎn)周期貨幣周期貿(mào)易周期2023/1/1581、房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期波動的一般過程供給狀況需求狀況租金收入交易量價(jià)值空置率資本化率（折現(xiàn)率）投資者興趣

經(jīng)典市場周期理論將房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)周期看作一完整正弦波曲線，包括繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇一系列自我平衡機(jī)制?？杉?xì)分為六個(gè)階段：蕭條階段、低谷階段、復(fù)蘇階段、繁榮階段、頂峰階段、繁榮階段

八個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)變量2023/1/1591、房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期波動的一般過程2023/1/15102、房地產(chǎn)周期實(shí)證分析房地產(chǎn)周期的實(shí)證分析1964-2007年美國房地產(chǎn)市場調(diào)整情況次貸危機(jī)1989-19931979-198119741969-1970美國：從周期長度角度來看，美國房地產(chǎn)周期18年左右完成一次周期波動，同時(shí)也存在5年一次的短期波動。二戰(zhàn)后美國房地產(chǎn)市場狀況與背景2023/1/15112、房地產(chǎn)周期實(shí)證分析房地產(chǎn)周期的實(shí)證分析1960-2003年日本房地產(chǎn)市場調(diào)整情況1975-1976年的調(diào)整1991年的崩盤1966-1967年的調(diào)整日本：從最能代表日本房地產(chǎn)波動情況的地價(jià)變動來看，1956年以來日本房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)五個(gè)發(fā)展階段，以10年左右的波動頻率和周期長度，形成五個(gè)明顯的房地產(chǎn)波動周期。周期Ⅰ（1956年～1966年）周期Ⅱ（1966年～1976年）周期Ⅲ（1976年～1986年）周期Ⅲ（1976年～1986年）周期Ⅳ（1986年～1996年）周期Ⅴ（1997年以后）：2023/1/15122、房地產(chǎn)周期實(shí)證分析1980-2007年香港房地產(chǎn)市場調(diào)整情況香港：香港房地產(chǎn)業(yè)存在明顯的周期波動規(guī)律，一般最短6-7年，最長9-10年，平均8-9年就會出現(xiàn)一次房地產(chǎn)周期循環(huán)波動，并且每個(gè)循環(huán)周期大致呈現(xiàn)出前5-6年上升，后2-3年下降的波動規(guī)律。自二戰(zhàn)結(jié)束以來，香港地產(chǎn)的已經(jīng)歷了8個(gè)波動周期2023/1/15132、房地產(chǎn)周期實(shí)證分析我國房改以來的房地產(chǎn)市場波動周期中國大陸：我國1991年開始房改，1992年房改全面啟動；1993年下半年開始宏觀調(diào)控，96、97年行業(yè)出現(xiàn)虧損；1998年國家宣布停止福利分房后，住房貨幣化、產(chǎn)業(yè)化成為房改的基本方向，1998年開始一輪新的發(fā)展期，在2007年達(dá)到頂點(diǎn)，2008年在國家調(diào)控后進(jìn)入調(diào)整，在國際金融危機(jī)大背景下加劇，而后在年底政策利好刺激，以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖后，自2009年初又快速反彈；全國性的量價(jià)齊升，以一線城市表現(xiàn)較為顯著；基于房價(jià)脫離居民承受力，投機(jī)需求比例失調(diào)，中央于去年底至今不斷推出調(diào)控政策，以緊縮銀根為核心，力度與廣度空前，當(dāng)前市場有所回穩(wěn)。與國外和香港不同，從房地產(chǎn)周期的成因看，我國房地產(chǎn)周期均有國家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。從本輪調(diào)整來看，房價(jià)脫離居民承受力是行業(yè)調(diào)整的內(nèi)在原因，貨幣政策調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)減速也加速了房地產(chǎn)的理性回歸。1991~19951996~19971998~20072008~2009初2009初~2010初2010年初~?發(fā)展期低落期發(fā)展期低落期(調(diào)整期)快速反彈,量價(jià)過快上漲政策調(diào)控下有所回穩(wěn)通過對1986以來北京市房地產(chǎn)周期的研究，房地產(chǎn)周期波動的規(guī)律主要受政策影響大。采用合成指數(shù)編制方法對北京的房地產(chǎn)市場的周期變化進(jìn)行測度。采用的指標(biāo)：先行指標(biāo)和基準(zhǔn)指標(biāo)?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性與代表性，選擇商品房施工面積(C1)、商品房新開工面積(C2)、商品房竣工面積(C3)和商品房投資額(C4)作為先行指標(biāo)，選擇商品房銷售面積(X)作為基準(zhǔn)指標(biāo)。

1986-2006年北京房地產(chǎn)市場周期

從《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》和《北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》中選擇1986-2006的商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積和商品房投資額(先行指標(biāo))及商品房銷售面積(基準(zhǔn)指標(biāo))，用合成指數(shù)的編制方法，計(jì)算出1986-2006年間北京市房地產(chǎn)合成指數(shù)。發(fā)現(xiàn)1986-2006年間北京市的房地產(chǎn)市場共經(jīng)歷了5個(gè)房地產(chǎn)周期，周期的平均長度為4年。目前正在進(jìn)入第6個(gè)周期。

商品房合成指數(shù)（1986-2006）銷售面積施工面積新開工面積總投資竣工面積商品房合成指數(shù)1001001001001002298.241311241242071172333.001061241241151252323.5910897831151242304.54918710893852288.581081121271061012309.591031261601501202334.821141161031631082316.28931251261671252331.391141801543661472392.7111210057921022288.78135100146991032309.011411241401171242326.88133108881121432316.371761171581241132324.951071341661501252340.921421261151261402329.351111211071221092313.61130109891231182309.27113108971041232309.739398107113852294.98北京市房地產(chǎn)周期的主要指標(biāo)

主要指標(biāo)周期I周期II周期III周期IV周期V周期VI起止年份86-9091-9394-9697-992000-20042005-波長53335擴(kuò)張期86-8791-9294-9597-982000-2001收縮期88-901993199619992002-2004波峰19871992199519982001波谷19901993199619992004振幅5216117936漲落比0.7691.9380.5642.1110.5階段長度比0.6672220.667從上表中看，北京市各個(gè)房地產(chǎn)市場周期的波長、擴(kuò)張期、收縮期、波峰、波谷、振幅、漲落比和階段長度比不一樣，反映北京市房地產(chǎn)市場各個(gè)波動周期的特征。從振幅來看，周期I和III很大，說明這兩個(gè)階段北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行極不穩(wěn)定，大起大落；而自1997以來，房地產(chǎn)周期的振幅變小，市場運(yùn)行較平穩(wěn)。從漲落比來看，周期I、III和V較小，表明這三個(gè)時(shí)期北京市房地產(chǎn)市場中收縮因素的彈性大于擴(kuò)張因素的彈性，房地產(chǎn)市場總體趨于下降；而周期II和IV正好相反。從階段長度比來看，周期I和V較小，擴(kuò)張期持續(xù)的時(shí)間小于收縮期持續(xù)的時(shí)間，說明房地產(chǎn)市場狀況較差；而周期II、III和IV的情況正相反。綜合這三個(gè)房地產(chǎn)周期測定指標(biāo)，1986-2005年期間北京市房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行狀況不健康，存在問題。房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析

政策因素是主要的。具體是：

周期I(1986-1990)：受1987年土地有償使用改革和“十三大”召開的激勵，北京市房地產(chǎn)市場開始發(fā)育，并于1987年出現(xiàn)第一個(gè)波峰，房地產(chǎn)市場開始收縮，到1990年降到谷底。周期II(1991-1993)：受“十四大”和“小平南巡”的影響，北京市房地產(chǎn)市場于1992年出現(xiàn)第二個(gè)波峰；但緊接著出現(xiàn)了“投資熱”、“開發(fā)區(qū)熱”、“房地產(chǎn)熱”、“股票熱”……等多種形式的“經(jīng)濟(jì)過熱”，政府采取了宏觀調(diào)控政策，北京市房地產(chǎn)市場1993年有所降溫。周期III(1994-1996)：1995年1月20日，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出《國家安居工程實(shí)施方案》，開始了以安居工程為主要形式的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，刺激北京市房地產(chǎn)市場于1995年出現(xiàn)第三個(gè)波峰；但緊接著的“亞洲金融風(fēng)暴”使得北京市房地產(chǎn)市場又經(jīng)歷了一個(gè)短暫的低谷。周期IV(1997-1999)：1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)，北京市并于當(dāng)年停止了住房實(shí)物分配而實(shí)行住房分配貨幣化政策，以及受1997年“十五大”召開的激勵，促使房地產(chǎn)市場于1998年出現(xiàn)第四個(gè)波峰；經(jīng)歷了1998年的購房熱潮之后，消費(fèi)者逐漸理性，因而在1999年小幅下降調(diào)整。周期V(2000-2004)：受2001年7月13日北京申辦2008年奧運(yùn)會成功的影響，北京市房地產(chǎn)市場于2001年出現(xiàn)第五個(gè)波峰；但接下來受土地儲備制度、經(jīng)營性用地招拍掛制度、“8.31”大限、“熟地”出讓和宏觀調(diào)控政策等多種重大政策的影響，北京市房地產(chǎn)市場從2002年開始又有所降溫，由于自2001年之后國家和北京市政府陸續(xù)出臺了以上幾個(gè)重大的制度和政策，使得北京市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)較長的波谷，市場運(yùn)行趨于平穩(wěn)。

結(jié)論政策因素決定了北京市房地產(chǎn)的6次周期性波動。二、國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系密切房地產(chǎn)業(yè)是一國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。房屋、土地作為人們生產(chǎn)生活的載體，是人類社會發(fā)展進(jìn)步的基本物質(zhì)條件之一。房地產(chǎn)業(yè)高附加值的特點(diǎn)，使其在增加政府財(cái)政稅收、實(shí)物地租方面發(fā)揮了巨大作用，其快速健康的發(fā)展有利于為國家建設(shè)積累資金，同時(shí)也有利于政府實(shí)現(xiàn)國民收入的合理再分配。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展既能夠拉動上游企業(yè)的需求，也能為下游企業(yè)提供生產(chǎn)資料，同時(shí)還能夠間接促進(jìn)社會整體物質(zhì)文明和精神文明水平的提高。1、房地產(chǎn)業(yè)對GDP的推動作用房地產(chǎn)的投資與其他投資相比，能夠更有效率地促進(jìn)我國GDP的增長。到2009年，我國房地產(chǎn)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占比達(dá)到5.5％。有關(guān)資料顯示，早在2000年初，其他發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)增加值占GDP的比重分別是美國11.8％、加拿大15.7％、日本11％和韓國的9.6％，而發(fā)展中國家如泰國和印度則分別占4.4％和3.3％?？梢姺康禺a(chǎn)增加值所占的GDP比重在一定程度上可以反映出一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而這又印證了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。2、房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資

從2000年到2009年，我國房地產(chǎn)投資從4984.1億增長到36241.8億，增長了7.3倍，年均增長率達(dá)24.27％，而同期

全社會固定資產(chǎn)投資增長6.8倍，年均增長率為22.5％，同

期實(shí)際GDP增長2.9倍，年均增長率10.2％。十余年來，房

地產(chǎn)投資已經(jīng)成為我國固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，其增

長速度高于固定投資增長速度，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)

勢產(chǎn)業(yè)，對于保住GDP8％的增長做出了突出貢獻(xiàn)。以2007年為例，當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資完成137323.9億，比上年增長24.8％，而房地產(chǎn)投資就完成25288.8億，比上年增長30.2％，占當(dāng)年全社會固定投資總額18.4％的房地產(chǎn)投資，其增量卻占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資增量的21.5％，可以說是2007年GDP實(shí)現(xiàn)11.4％增長的大功臣。

3、房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用明顯等特點(diǎn)。衡量房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)程度的一個(gè)指標(biāo)就是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，即一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引起的其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的連鎖反應(yīng)，從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)，是從投入角度考察房地產(chǎn)業(yè)與為其提供生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)之間的相關(guān)程度。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程必然需要多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)品或服務(wù)的參與，消耗程度越高，產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)度就越高，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)的需求拉動作用也就越大。

房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)是從產(chǎn)出的角度出發(fā)，衡量以房地產(chǎn)業(yè)與以其產(chǎn)品或服務(wù)為生產(chǎn)資料的產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性。用來測算關(guān)聯(lián)程度的完全分配系數(shù)是指某產(chǎn)業(yè)增加一個(gè)單位的產(chǎn)值需要房地產(chǎn)業(yè)提供的完全分配量。分配量越大，該產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度就越高，房地產(chǎn)業(yè)對于該產(chǎn)業(yè)的推動作用也就越大。十八個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的后向產(chǎn)業(yè)

十一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的前向產(chǎn)業(yè)

十四個(gè)主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

二、國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系密切可見，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)具有相互作用的關(guān)系。選擇的三個(gè)宏觀指標(biāo)GDP、人均GDP和全社會固定資產(chǎn)投資總額進(jìn)行分析

，GDP的影響最大，其次是人均GDP，隨后是全社會固定資產(chǎn)投資總額。宏觀經(jīng)濟(jì)的影響主要選取三個(gè)主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(GDP、人均GDP和全社會固定資產(chǎn)投資總額)的環(huán)比作為自變量，用房地產(chǎn)合成指數(shù)作為因變量進(jìn)行相關(guān)分析，北京宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與合成指數(shù)相關(guān)分析結(jié)果相關(guān)系數(shù)R判定系數(shù)R2FP常數(shù)項(xiàng)X項(xiàng)系數(shù)“GDP”環(huán)比0.61670.380311.0480.00382488.4522.2291“人均GDP”環(huán)比0.51200.26226.39640.02102518.5682.0141“全社會固定資產(chǎn)投資總額”環(huán)比0.41020.16833.64320.07242679.2860.5966從上表相關(guān)分析結(jié)果（通過1%、5%和10%置信水平的檢驗(yàn)），表明宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)周期的變化存在影響。其中，GDP的影響最大，其次是人均GDP，第三是全社會固定資產(chǎn)投資總額。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)過去20年住宅投資與

固定資產(chǎn)投資相對增長關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性及占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額三、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動目前進(jìn)入新一輪城鎮(zhèn)化的高峰期，房地產(chǎn)需求仍在不斷增長2023/1/1538（一）城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵對城市化最為普遍的認(rèn)識是：“一個(gè)農(nóng)村人口向城市人口的轉(zhuǎn)變過程”。在這種認(rèn)識的指導(dǎo)下，城市人口占國家或地區(qū)總?cè)丝诘谋戎爻蔀榱撕饬砍鞘谢l(fā)育的關(guān)鍵、多數(shù)情況下甚至是唯一指標(biāo)?，F(xiàn)代城市化的最大特征在于城市功能的轉(zhuǎn)變。2023/1/1539城鎮(zhèn)職能轉(zhuǎn)變與城鎮(zhèn)化發(fā)展1集聚生活2集聚消費(fèi)(古代農(nóng)耕經(jīng)濟(jì))(現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì))(城市功能轉(zhuǎn)化)社會生產(chǎn)要素城市化發(fā)育城市化水平)（城市功能轉(zhuǎn)化）1.集聚生活2.集聚消費(fèi)（古代農(nóng)耕經(jīng)濟(jì)）（現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)）社會生產(chǎn)要素增長城鎮(zhèn)化發(fā)展水平(城鎮(zhèn)化水平)1.集聚生活2.集聚生產(chǎn)3.集聚消費(fèi)4.集聚污染2023/1/15401、城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵根據(jù)城鎮(zhèn)化不同發(fā)育階段的特征，現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的基本內(nèi)涵可以表達(dá)為：現(xiàn)代城鎮(zhèn)化是一個(gè)人類社會活動及生產(chǎn)要素從農(nóng)村地區(qū)向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)移的過程?，F(xiàn)代城市化的內(nèi)涵應(yīng)該由4個(gè)基本部分所組成：第一，人口；第二，資源要素投入；第三，產(chǎn)出；第四，社會服務(wù)。換言之，現(xiàn)代城市化的內(nèi)涵由人口城市化、經(jīng)濟(jì)城市化、土地城鎮(zhèn)化和社會城鎮(zhèn)化所組成。2023/1/1541流行概念人口城市化內(nèi)涵拓展1.人口城市化2.經(jīng)濟(jì)城市化3.土地城鎮(zhèn)化4.社會城鎮(zhèn)化現(xiàn)代城市化概念

[注]

經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化是指城鎮(zhèn)的財(cái)富積累狀態(tài)，通常以城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)的各類生產(chǎn)活動所產(chǎn)生的國民生產(chǎn)總值來衡量。2023/1/1542（1）人口城鎮(zhèn)化人口城鎮(zhèn)化就是人口向城鎮(zhèn)集中的過程，這種過程可能有兩種方式：一種是人口集中場所即城鎮(zhèn)地區(qū)數(shù)量的增加；二是每個(gè)城鎮(zhèn)地區(qū)人口數(shù)量的不斷增加。赫茨勒指出：城市化，就是人口從鄉(xiāng)村地區(qū)流入大城市以及人口在城市的集中（赫茨勒，1963）。威爾遜在其主編的《人口辭典》中的解釋是：“人口城市化即指居住在城市地區(qū)的人口比重上升的現(xiàn)象”2023/1/1543（2）經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化是指由于經(jīng)濟(jì)專業(yè)化的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，人們離開農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動轉(zhuǎn)移并在城鎮(zhèn)集聚的過程，強(qiáng)調(diào)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向城市經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)化過程和機(jī)制。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的角度來看，就是第二、第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的過程；從勞動力的構(gòu)成來看，就是第二、第三產(chǎn)業(yè)中的勞動力人數(shù)與第一產(chǎn)業(yè)相比不斷增加的過程；從消費(fèi)方式的角度看，就是由鄉(xiāng)村消費(fèi)方式不斷向城市消費(fèi)方式進(jìn)化的過程。2023/1/1544（2）經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化一般而言，人們對城鎮(zhèn)化的認(rèn)識是：國家或地區(qū)的“農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)變過程”。然而，城鎮(zhèn)化發(fā)展的長期實(shí)踐卻表明，城鎮(zhèn)化不僅是一個(gè)“農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)變過程”，而且還是一個(gè)社會生產(chǎn)力從農(nóng)村向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變過程。換言之，在現(xiàn)代社會，城鎮(zhèn)不僅是人口的主要集聚場所，而且是現(xiàn)代社會財(cái)富的主要產(chǎn)出之地。城市化過程中，在整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)中（GDP）城鎮(zhèn)地域產(chǎn)出比重的上升狀態(tài)。2023/1/1545人文生態(tài)系統(tǒng)是在人類社會文明發(fā)展過程中建立起來的生態(tài)系統(tǒng)，與自然生態(tài)系統(tǒng)有著基本相似的發(fā)育特征。

現(xiàn)代人文生態(tài)系統(tǒng)發(fā)育及組成特征第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)產(chǎn)出（GDP）過程(時(shí)間)系統(tǒng)規(guī)模第一產(chǎn)業(yè)2023/1/1546基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(農(nóng)村社會)現(xiàn)代工業(yè)社會(城鎮(zhèn)社會)商貿(mào)業(yè)采掘業(yè)制造業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)效益>2基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)商貿(mào)業(yè)采掘業(yè)制造業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)商貿(mào)業(yè)采掘業(yè)制造業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)效益<2基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)商貿(mào)業(yè)采掘業(yè)制造業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(農(nóng)村社會)(城鎮(zhèn)社會商貿(mào)業(yè)采掘業(yè)制造業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)能源礦產(chǎn)為主效益>2基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)商貿(mào)業(yè)采掘業(yè)資源能量投入主體氣熱水土為主基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)商貿(mào)業(yè)效益<2基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)商貿(mào)業(yè)制造業(yè)基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手工業(yè)商貿(mào)業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)人文生態(tài)系統(tǒng)發(fā)育階段特征

2023/1/1547y=-0.0125x2+2.2283x-3.8961R2=0.9967020406080100020406080100人口城鎮(zhèn)化狀態(tài)/%經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化狀態(tài)/%y=-0.0131x2+2.231x-2.9852R2=0.9863020406080100020406080100人口城鎮(zhèn)化狀態(tài)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化狀態(tài)

日本(1890-2000年）美國(1820-2000年）2023/1/15482023/1/15在發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代人口城市化進(jìn)程中，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度之比為1：1.3，或第二產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)程度大體相當(dāng)于第三產(chǎn)業(yè)的0.77；在發(fā)展中國家，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度之比為1：1.8，或第二產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)程度大體相當(dāng)于第三產(chǎn)業(yè)的0.55；與之相比，中國現(xiàn)代人口城市化的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度之比只有1：0.44，換言之，第二產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)程度高出第三產(chǎn)業(yè)1.28倍。

2023/1/154949

Sunday,January15,20230204060801001201800181018201830184018501860187018801890190019101920193019401950196019701980199020002005年份人口與經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化/%0102030405060708090100整體城鎮(zhèn)化水平/%人口城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化整體城鎮(zhèn)化美國(1800-2005年)2023/1/1550日本現(xiàn)代城市化發(fā)育(1890-2000年）020406080100120189019001910192019301940195019601970198019902000年份城市化水平/%人口城市化經(jīng)濟(jì)城市化2023/1/1551010203040506070809019501955196019651970197519801985199019952000年份城市化水平/%人口城市化經(jīng)濟(jì)城市化中國現(xiàn)代城市化發(fā)育(1950-2000年）2023/1/1552（3）土地城鎮(zhèn)化所謂土地城鎮(zhèn)化，就是強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化過程中，建設(shè)用地要高效、集約利用土地。目前，中國耕地保有量18.3億畝，已接近糧食安全底線，最近國務(wù)院提出：我國耕地保有量到2020年至少要保持在18億畝。由于土地供給總量制約，我國建設(shè)用地需求旺盛與土地供應(yīng)能力不足的矛盾日益尖銳，在人口不斷向城鎮(zhèn)遷移、集中的過程中，城市數(shù)量和用地也迅速增長，從1990到2005年的15年間，城市建成區(qū)面積從12856平方公里增加到32521平方公里；按照建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)口徑，1991到2005年間，城鄉(xiāng)建設(shè)用地從15.1萬平方公里增加到2005年的21.6萬平方公里，年均增長率為2.57%，年均增幅4600平方公里，其中，全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長了約4萬平方公里，年均增長2854平方公里，占城鄉(xiāng)建設(shè)用地增量的61.9%。2023/1/1553（3）土地城鎮(zhèn)化綜合考慮自然因素、資源條件等的制約，全國適宜人口居住的用地空間僅占國土面積的19%左右，進(jìn)一步考慮國家糧食安全等政策因素，可供城市、城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村發(fā)展的空間不足10%。同時(shí)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地占用耕地問題嚴(yán)重，現(xiàn)階段我國建設(shè)占用耕地的數(shù)量平均每年達(dá)300萬畝，人均耕地面積已經(jīng)由1996年的1.59畝下降到2005年的1.4畝，僅為世界平均水平的1／4；按此耕地減少的速率推算，到2020年，人均耕地將下降到1.2畝以下，人地關(guān)系的矛盾不斷激化。2023/1/15542023/1/15金融危機(jī)后：土地著眼于——保增長、保紅線可持續(xù)發(fā)展：土地著眼于——保發(fā)展、保生存解決的出路——提高城鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)建設(shè)用地的節(jié)約集約度2023/1/1555（4）社會城鎮(zhèn)化社會城鎮(zhèn)化是指伴隨著經(jīng)濟(jì)、人口、土地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，人們的生產(chǎn)方式、行為習(xí)慣、社會組織關(guān)系乃至精神與價(jià)值觀念都會發(fā)生轉(zhuǎn)變，城市文化、生活方式、價(jià)值觀念等向鄉(xiāng)村地域擴(kuò)散的較為抽象的精神上的變化過程。2023/1/1556城市化進(jìn)程的S型曲線2023/1/1557城市化率沿著S型曲線變動，具有階段性規(guī)律：當(dāng)城市人口超過10%以后，進(jìn)入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢；當(dāng)城市人口超過30%以后，進(jìn)入城市化加速階段，城市化進(jìn)程逐漸加快，城市人口迅猛增長(我國當(dāng)前城市化率約為50％)；當(dāng)城市人口超過70%以后，進(jìn)入城市化后期階段，城市化進(jìn)程停滯或略有下降趨勢圖。城市化率沿S型曲線變動圖2023/1/15583、城鎮(zhèn)化發(fā)展模式因國而異，城鎮(zhèn)化率從20%到40%中國只用了22年。(1)歐美:基本上是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)和工業(yè)化發(fā)展的自然歷史過程，從自由放任到政府必要的引導(dǎo)和干預(yù)(2)日本:政府主導(dǎo)型市場經(jīng)濟(jì)下的快速集中型城鎮(zhèn)化(3)拉美、南非：工業(yè)化基礎(chǔ)薄弱和政府能力不足導(dǎo)致的過度城鎮(zhèn)化

部分國家城市化發(fā)展速度比較表國家英國法國德國美國蘇聯(lián)日本中國達(dá)到20%的年份1720180017851860192019251981達(dá)到40%的年份1840190018651900195019552003經(jīng)歷時(shí)間（年）12010080403030222023/1/15594、今后30年全球城鎮(zhèn)人口增長主要將在發(fā)展中國家。預(yù)計(jì)從2000到2030年，發(fā)展中國家的城市人口將從19.6億增加到39.8億，而發(fā)達(dá)國家則從9億增加到10億。2023/1/1560全世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展中國家資料來源：UnitedNations,WorldUrbanizationProspects:The2001Revision/geotrans/eng/ch6en/conc6en/worldurbanization.html10億人1950-2020年世界城市人口增長基本上是在發(fā)展中國家2023/1/1561大城市數(shù)量迅速增加,超前發(fā)展。全球100萬人以上的城市，1950年為71座，2000年為388座，預(yù)計(jì)到2015年將會達(dá)到554座，3/4在發(fā)展中國家。554711143163885542023/1/1562據(jù)聯(lián)合國資料，超過1000萬人的“巨型城市”（mega-city），全世界1950年只有紐約1座；2001年增加到17座，13座在發(fā)展中國家，我國上海和北京分別名列第10和14；預(yù)計(jì)到2015年，全世界將有巨型城市21座，17座在發(fā)展中國家，包括我國上海、北京和天津。2023/1/1563全球城鎮(zhèn)人口的37%生活在100萬以上的大城市，53%生活在不到50萬人的中小城鎮(zhèn)。到2015年，城鎮(zhèn)人口增加的大部分仍將在中小城鎮(zhèn)。雖然大城市引人注目，但是直到現(xiàn)在，世界上大多數(shù)城鎮(zhèn)人口還是生活在中小城鎮(zhèn)。

2000年，2023/1/1564將出現(xiàn)很多都市連綿區(qū)(megalopolis)都市連綿區(qū)是指以一個(gè)或若干個(gè)大城市為中心，周圍集聚一批中小城鎮(zhèn)，密集分布，地域可達(dá)幾萬平方公里。2023/1/1565

1976年法國地理學(xué)者戈德曼（J.Gottmann）指出，全球已形成6個(gè)世界級的都市連綿區(qū)，我國的長江三角洲列于其中。1、美國東北部大西洋沿岸城市群（北起波士頓，南至華盛頓）2、北美五大湖城市群3、日本太平洋沿岸城市群4、以倫敦為核心的城市群5、歐洲西北部城市群6、中國長江三角洲城市群這種態(tài)勢至今仍在繼續(xù)發(fā)展。2023/1/1566

20世紀(jì)中、后期，北美和歐洲一些發(fā)達(dá)國家的大城市曾出現(xiàn)大規(guī)模的郊區(qū)化現(xiàn)象，城市部分功能外遷，舊城中心區(qū)出現(xiàn)“空心化”。而在多數(shù)發(fā)展中國家，則出現(xiàn)“過度”城鎮(zhèn)化和人口過分集中在首位大城市，其它城市發(fā)展緩慢等現(xiàn)象。2023/1/1567中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展正在對我國和世界產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。諾貝爾獎獲得者，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格里茨（J.Stiglitse）認(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化和美國的高科技是影響21世紀(jì)人類發(fā)展進(jìn)程的兩大驅(qū)動因素。他提出“中國的城鎮(zhèn)化將是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的火車頭，并產(chǎn)生最重要的經(jīng)濟(jì)利益”。聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署署長指出：城鎮(zhèn)化的成功就是國家的成功。城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)建設(shè)是我國現(xiàn)代化建設(shè)中的重大戰(zhàn)略任務(wù)，也是和諧社會建設(shè)和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要保證和驅(qū)動力。在未來幾十年中，我國的城鎮(zhèn)化與村鎮(zhèn)建設(shè)還有巨大的發(fā)展空間，將會有超過發(fā)達(dá)國家勞動力總數(shù)的農(nóng)村富裕勞動力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，從較低的生產(chǎn)力水平轉(zhuǎn)向高生產(chǎn)力水平，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。2023/1/1568改革開放以來我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)自改革開放以來，我國城鎮(zhèn)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度達(dá)到同期世界城市化速度的兩倍。1978-1995年為穩(wěn)步推進(jìn)時(shí)期：18年城鎮(zhèn)化率提高了11.49個(gè)百分點(diǎn)，平均每年提高了0.64個(gè)百分點(diǎn)。1996年以來為快速推進(jìn)時(shí)期：城鎮(zhèn)化率由1995年的29.04%提高到2008年45.68%，13年提高16.64個(gè)百分點(diǎn)，平均每年提高1.28個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于改革開放以前年均提高0.28個(gè)百分點(diǎn)的平均水平。快速推進(jìn)時(shí)期(1.28個(gè)百分點(diǎn))2023/1/15691995-99年統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，我國城市化進(jìn)程逐漸依賴第三產(chǎn)業(yè)拉動。資料來源：國家統(tǒng)