2010南寧房地產(chǎn)分析報(bào)告

[[鍵入文字]PAGEPAGE2限購(gòu)政策對(duì)南寧樓市的影響摘要2010499.29201032.35%6關(guān)鍵字：限購(gòu)政策樓市房?jī)r(jià)南寧南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，南寧地理位置優(yōu)越，處于中國(guó)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心；面向東南亞，背靠大西南，東鄰粵港澳，西接印度半島，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。2003年108領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議上倡議，從2004GDPGDP民購(gòu)買樓房情緒火爆，更有不少市民投機(jī)、投資購(gòu)房（炒房）市供過(guò)于求。20104國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，用于遏制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并于9.29新政同時(shí)限購(gòu)。假設(shè)我是一名購(gòu)房者，我將如何看待如今的房?jī)r(jià)情況？是選擇購(gòu)買還是給予觀望，我將根據(jù)下面的分析做出見(jiàn)解。限政策前南寧樓市房?jī)r(jià)發(fā)展情況。200420062010圖1數(shù)據(jù)顯示，從2006年起，同時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，分別同比增32.31%34.79%20082009年增長(zhǎng)速度回落至20%管理規(guī)定行為處分辦法》，土地閥門把緊，一定程度上限制了發(fā)展速度，直到 2010年，管理規(guī)定放松才開(kāi)始大幅度回升，漲幅達(dá)到 42.23%。數(shù)據(jù)分析表明，無(wú)論政策如何約束房地產(chǎn)發(fā)展速度，在城市的建設(shè)過(guò)程中，南寧房地產(chǎn)只有減緩卻不會(huì)停止前進(jìn)的腳步。那么，高速發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)熱潮中，南寧是住房交易的價(jià)格又會(huì)是怎樣？通過(guò)查詢中房信《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，得出2007年-2010年南寧商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖：[鍵入文字[鍵入文字]PAGEPAGE5圖2數(shù)據(jù)表明，從2007年起，南寧商品房?jī)r(jià)格一路飆升，并在 2010年突破6000大關(guān)，并且未見(jiàn)停緩，勢(shì)甚猛。限購(gòu)政策后南寧的房?jī)r(jià)發(fā)展情況。2011年3月11日起，南寧市人民政府辦公廳頒布并施行了《住房限購(gòu)措施有關(guān)問(wèn)題的通知》（簡(jiǎn)稱通知這是繼國(guó)務(wù)院出臺(tái)的限購(gòu)政策后，南寧首次頒布的根據(jù)自己城市發(fā)展情況的限購(gòu)政策，通知規(guī)定對(duì)于已有 1套住房的本市戶籍居家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）、能夠提供本市行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍無(wú)住房居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)限新購(gòu)1（含新建商品住房、二手住房）；對(duì)于擁有1的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)范圍內(nèi)向其出售住房，截止至2012年2月29日。查詢中房信《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，得出2009年至2010（限購(gòu)政策開(kāi)始）：3年月住宅成交均價(jià)年月住宅成交均價(jià)20091443320101645220092433820102665520093440420103540120094456120104708720095454020105623720096480620106578920097489220107563220098486020108567320099489820109622120091055702010年10月625120091156342010年11月696720091258112010年12月72501數(shù)據(jù)表明2009年1月至10月房?jī)r(jià)漲幅不明顯，從12月起房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)飆升，一度漲到 7000大關(guān)。2010年4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)通知后，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，并在 4-5月持續(xù)平衡。不過(guò)，觀察發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)僅是短期內(nèi)平衡，在未來(lái)幾個(gè)月中，房?jī)r(jià)又再一次慢慢升高，甚至超過(guò) 2009年歷史最高價(jià)。限購(gòu)政策實(shí)施前后南寧樓市對(duì)比。結(jié)合圖2，圖3綜合數(shù)據(jù)分析得出，房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的規(guī)律主要出現(xiàn)在 2009年末和2010中。是什么原因使得房?jī)r(jià)波動(dòng)得如此的巨大？通過(guò)查詢資料，我得出如下結(jié)果。主要分三個(gè)階段分析：2007-2009力上升，使得土地價(jià)值升值，樓市價(jià)值也就隨之升高了，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)象，同全國(guó)大部分地區(qū)一樣，南寧在這階段的時(shí)期的房?jī)r(jià)上升的讓人難以接受，但住房需求又不斷攀升，所以房?jī)r(jià)自然而然的升高了。還有部分原因是因?yàn)橐恍┏捶客稒C(jī)者的大量進(jìn)駐，使得樓市量越來(lái)越緊張。第二階段：2009年10月-2010年6月。從這一階段觀察發(fā)現(xiàn)，商品住房均價(jià)7000500029.6%屬少見(jiàn)。但通過(guò)查詢資料知道，房?jī)r(jià)大跌卻也不見(jiàn)得交易量得到大幅增長(zhǎng)。這是因?yàn)樵谶@一階段國(guó)家出臺(tái)了限制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，以及購(gòu)房限制令，在頒布實(shí)施的（通知）中對(duì)二手房的調(diào)控也等同與新建樓房。20101-4477678.28%，47.01102.89%，18.7102.894，CRIC14.326%。導(dǎo)致這一原因是因?yàn)橥ㄖ械拿鞔_規(guī)定，限制了個(gè)人以樓房作為商業(yè)用途。第三階段：20106-12月、825.5%交量的一些數(shù)據(jù)：圖4從中房信集團(tuán)（CRIC）20101:0.81，需求比例0.820091:1.3[鍵入文字[鍵入文字]PAGEPAGE7929（簡(jiǎn)稱通知，通知稱將堅(jiān)決遏制部分城2009嚴(yán)厲的政策調(diào)控下明顯下滑，供求差距逐漸拉大。CRIC402.92009570.541.6%同時(shí)，2010結(jié)合了上文數(shù)據(jù)概括和簡(jiǎn)要分析得出結(jié)論，在國(guó)家出臺(tái)一些宏觀調(diào)控政策以及限購(gòu)令之后，南寧的房地產(chǎn)樓市僅僅受到一些階段性的影響。CRIC數(shù)據(jù)中指出，2010年南寧房地產(chǎn)不僅不呈現(xiàn)萎靡，在房地產(chǎn)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)更為劇烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊火爆。為什么在如此巨大的調(diào)控之下，還會(huì)出現(xiàn)如此熱烈的情況？我認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)自身存在的原因，更甚的是因?yàn)槟蠈幍姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀條件。我會(huì)認(rèn)為這樣首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，從開(kāi)始運(yùn)作需求的資金、土地、人員、信息等的投資比例都較高。同時(shí)對(duì)這些因素的依賴性很高，調(diào)控政策往往難以駕馭。第二，房地產(chǎn)作為保有的國(guó)定資產(chǎn)投資，依靠其稀缺性，橫升性，再加上民間投資出路少，通貨膨脹大，居民存款利率低，這一連串原因刺激財(cái)富進(jìn)入樓市。第三，南寧市地理位置卓越，知名度高，城市綜合價(jià)值高，而且文化底蘊(yùn)以及人才儲(chǔ)備高，吸引外來(lái)人員進(jìn)行樓市投資，對(duì)房?jī)r(jià)有著支持作用。CRIC160.7553.4%，因此調(diào)控政策更難駕馭。第五，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，大量人口向南寧市集中，南寧市住房壓力大。那么，假設(shè)我是購(gòu)房者，對(duì)于這樣的市場(chǎng)情況，我將如何著手，我又講如何考慮，通過(guò)上文的數(shù)據(jù)分析，大體明白了市場(chǎng)趨勢(shì)，下面我分析一下各環(huán)境的人看待限購(gòu)令后南寧房地產(chǎn)的看法，通過(guò)詢問(wèn)一個(gè)房產(chǎn)銷售經(jīng)理得知，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕言降價(jià)，這是交易同時(shí)，無(wú)房市民對(duì)住房需求確實(shí)大，對(duì)于限購(gòu)令的出臺(tái)從期待到冷淡，考慮到南寧良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不得不加緊時(shí)間搶購(gòu)。而有錢人士則大多持觀望態(tài)度。因此自己認(rèn)為，南寧房地產(chǎn)有自己發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，交通不斷改善，地理位置獨(dú)特，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民的消費(fèi)水平、收入水平不斷提高，致使購(gòu)房成了順理成章的事情，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，就算限購(gòu)令等房產(chǎn)調(diào)控政策的約束，南寧房地產(chǎn)的發(fā)展前景還是很好，晚入手不如早入手?？偨Y(jié)2010措施，第一波以“國(guó)十一條”為代表緊縮調(diào)控，第二波以“國(guó)十條”的打壓型調(diào)9.29從2010年南寧樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，南寧市商品房銷售套數(shù)達(dá)到53524套，與2009年相比下降了33.8%，銷售面積505.05㎡，比2009年下降了38.2%?？墒钦{(diào)控的效果卻不能讓房?jī)r(jià)合理下降，整體樓價(jià)還是不斷向上， 2010年南寧商房成交均價(jià)6320/㎡，比較2009年上漲了27%，這與限購(gòu)令中的房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)市GDP不符。很明顯，在國(guó)家一波又一波的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，南寧房?jī)r(jià)僅受到階段性的影響，調(diào)控效果多次受到考驗(yàn)。從 2010年來(lái)看，三大調(diào)控時(shí)間分別為1月、4月和9月，影響周期很短，通常只有2-3個(gè)月，同時(shí)具有一定得規(guī)律。如1月調(diào)控2-3月成交量及價(jià)格下降，4月回升，4月“國(guó)十條”調(diào)控，6-7月交價(jià)格下降，8月開(kāi)始回升。奇怪的是，被稱為史上最嚴(yán)厲的的“ 9.29”新政遭遇了史上最嚴(yán)峻的“信任”危機(jī)，2010年11-12月南寧的樓市成交量及價(jià)格不僅僅不受到政策的影響，還創(chuàng)出了歷史新高，達(dá)到 7250/㎡。泡沫的膨脹，向消費(fèi)、城鎮(zhèn)化方向進(jìn)軍。反之稱為涸澤而漁的樣板，在住房問(wèn)題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到影響社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的增值層面的時(shí)候，需要一個(gè)健康的、良性的市場(chǎng)，價(jià)格太高，不利于