寧波北侖紅聯(lián)君臨江南項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案報(bào)告-XXXX年

北侖紅聯(lián)君臨江南項(xiàng)目

營(yíng)銷策劃提案報(bào)告柏業(yè)地產(chǎn)。2010。1——————目錄contents———————————————123識(shí)局[市場(chǎng)篇]區(qū)域定位戰(zhàn)略辨局[產(chǎn)品篇]自我價(jià)值辨析破局[策略篇]營(yíng)銷推廣策略[市場(chǎng)篇]區(qū)域市場(chǎng)研判一、市場(chǎng)解讀二、區(qū)域研判1識(shí)局寧波整體樓市解讀：2009，開(kāi)發(fā)商做夢(mèng)都會(huì)笑的一年樓市解讀1：成交量瘋長(zhǎng)經(jīng)歷過(guò)08年樓市的“深寒”之后，09年的樓市在宏觀政策和地方性政策的通力扶持下觸底反彈并短時(shí)間內(nèi)在全國(guó)各大城市迅速蔓延，形勢(shì)直追07的輝煌時(shí)期。2：成交價(jià)格激增

自2009年年初，寧波樓市價(jià)格一改2008年頹勢(shì)，一路飆升。截至至2009年年底，寧波市四區(qū)住宅均價(jià)達(dá)到15000元/平米，成交價(jià)格激增，。北侖市場(chǎng)環(huán)境北侖區(qū)在這股暖流的波及下同步回升，觀望氣氛漸淡，壓抑許久的剛性需求不斷入市，住宅成交量逐步上升，同時(shí)進(jìn)一步刺激了投資型客戶的入市，拉動(dòng)了住宅成交均價(jià)急劇上升。注：小港區(qū)一直以來(lái)都以安置房項(xiàng)目為主，商品房供應(yīng)極少。鎮(zhèn)海市場(chǎng)環(huán)境隨著大市火爆及鎮(zhèn)海商幫公園地王拍出，風(fēng)景九園、南熏別院等房產(chǎn)項(xiàng)目熱銷，成交量穩(wěn)步提升，成交價(jià)格突破萬(wàn)元界限。高新區(qū)市場(chǎng)環(huán)境高新區(qū)逐步取代鄞州區(qū)成為寧波房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，皇冠花園、ART藍(lán)海等項(xiàng)目出現(xiàn)開(kāi)盤即脫銷的局面，房產(chǎn)價(jià)格一路飆升，目前已達(dá)到18000元/平米的均價(jià)，個(gè)別高端樓盤均價(jià)超過(guò)20000元/平米。出讓時(shí)間地塊位置出讓面積（㎡）用途容積率綠化率樓面價(jià)競(jìng)得單位2009-7梅墟新城南區(qū)SA-12-2地塊47380住宅2.030%8170金地集團(tuán)2009-12高新區(qū)研發(fā)區(qū)2#地塊105858住宅2.030%9920寧波雅戈?duì)柛咝聟^(qū)09年地王頻出，區(qū)域價(jià)值被認(rèn)可市場(chǎng)環(huán)境圖示鎮(zhèn)海區(qū)均價(jià)：9000—11000北侖區(qū)均價(jià)：8000—10000小港區(qū)二手房?jī)r(jià):7000—8000高新區(qū)均價(jià)：17000—20000寧波主城區(qū)均價(jià)：25000—35000一路東延，兩翼齊飛皇冠花園二期項(xiàng)目地址高新區(qū)東鄰科苑路開(kāi)發(fā)商綠城集團(tuán)物業(yè)類型高層開(kāi)盤時(shí)間2009年10月總建面積14萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)924面積因素75—90110—170㎡產(chǎn)權(quán)因素住宅價(jià)格因素15600元/㎡精裝大戶170—230㎡18000元/㎡銷售因素90%備案其他描述位于寧波市國(guó)家高新區(qū)核心位置，東臨創(chuàng)苑路，南臨甬新河，西接院士路，北接江南公路界?；使诨▓@總占地近300畝，總建面積近70萬(wàn)平方米?；使诨▓@傳承綠城新古典主義建筑風(fēng)情，三河環(huán)繞，綠海為鄰，約22公頃科技公園、碧水堤岸合圍。全視野景觀高層公寓，格局科學(xué)，戶型考究，五星級(jí)酒店；綠城物業(yè)園區(qū)生活服務(wù)體系全程護(hù)航，共創(chuàng)理想生活佳境。參考案例

——皇冠花園（高新區(qū)）ART藍(lán)海項(xiàng)目地址高新區(qū)北靠新暉路開(kāi)發(fā)商浙大網(wǎng)新物業(yè)類型高層開(kāi)盤時(shí)間2009年7月總建面積9萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)519面積因素170-200㎡產(chǎn)權(quán)因素住宅價(jià)格因素高層22000銷售因素95%備案其他描述ART藍(lán)海在近千米東、南雙面稀缺純水岸旁優(yōu)雅舒展，緊鄰23萬(wàn)方城市生態(tài)公園――院士花園，御水平臺(tái)等典雅景致，為ART藍(lán)海倍添優(yōu)雅氣質(zhì)。ART藍(lán)海高層公寓配備五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)挑高單元入戶大堂，“蝶館”規(guī)劃室內(nèi)恒溫泳池、健身中心、超五星級(jí)大堂、斯諾克房、紅酒雪茄吧等高檔配套設(shè)施，為財(cái)智階層打造高端社交平臺(tái)。參考案例——ART藍(lán)海（高新區(qū)）參考案案例——金金地地項(xiàng)目目（高高新區(qū)區(qū)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目備注總建設(shè)用地面積（㎡）47380

總建筑面積（㎡）149407.9

其中地上建筑面積（㎡）96286

其中住宅建筑面積（㎡）94821

其中架空層建筑面積（㎡）1526

公建配套建筑面積（㎡）865

其中商業(yè)建筑面積（㎡）200

物業(yè)管理用房建筑面積（㎡）285

物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房建筑面積（㎡）360

其他建筑面積（㎡）599

地下建筑面積（㎡）53125

其中住宅部分地下面積（㎡）18266

地下車庫(kù)面積（㎡）34855

計(jì)算容積率建筑面積（㎡）94760

容積率2.0綠地率30%總戶數(shù)588

機(jī)動(dòng)車停車位（輛）744

其中地上停車位（輛）10訪客車輛

地下停車位（輛）734

人防面積10056

參考案案例——南南熏熏別院院（鎮(zhèn)鎮(zhèn)海區(qū)區(qū)）南熏別院項(xiàng)目地址鎮(zhèn)海招寶山街道南大街東側(cè)、城河路北側(cè)開(kāi)發(fā)商寧波維科置業(yè)物業(yè)類型多層、小高層開(kāi)盤時(shí)間2009年4月總建面積6萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)321面積因素45-55128—152㎡產(chǎn)權(quán)因素住宅價(jià)格因素尾房12000元/㎡商鋪13000元/㎡銷售因素95%備案其他描述【中心地位】雄踞鎮(zhèn)海老城區(qū)正中心，尊者自當(dāng)居正而立?！竟珗@御景】坐觀人民公園盛景，36000平方米綠色咫尺窗前。【生活中心】位于老城區(qū)黃金生活圈，享受流光溢彩的城市?！救M(jìn)庭院】提煉中國(guó)宅院三進(jìn)三出之境，圍合三重溢美庭院?！究罩谢▓@】大量多陽(yáng)臺(tái)及入戶花園設(shè)計(jì)，成就您的私家花園。參考案案例——里里仁仁花園園（北北侖區(qū)區(qū)）里仁花園三期項(xiàng)目地址北侖中心區(qū)西端開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)望華夏置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類型高層、小高層開(kāi)盤時(shí)間2009年3月總建面積12萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)762面積因素130—160㎡產(chǎn)權(quán)因素住宅價(jià)格因素精裝10000元/㎡頂層復(fù)式12000元/㎡銷售因素95%備案其他描述1、引入綠色環(huán)保節(jié)能概念，利用熱電廠的蒸氣能源，為三期提供24小時(shí)生活熱水、并增加了全面積地暖系統(tǒng)2、里仁花園全面積菜單式精裝修，提供超大規(guī)模樣板房參考方案；3、里仁花園安全、舒適的家居智能化系統(tǒng)；參考案案例——世世茂茂世界界灣（（北侖侖區(qū)））世茂世界灣項(xiàng)目地址北侖黃山路北面，泰山路南面開(kāi)發(fā)商上海世茂房地產(chǎn)控股有限公司物業(yè)類型高層開(kāi)盤時(shí)間2009年6月總建面積項(xiàng)目總建70萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)1075面積因素70—80㎡130—160㎡產(chǎn)權(quán)因素住宅價(jià)格因素住宅8500元/㎡商鋪15000元/㎡銷售因素整體備案90.3%其他描述項(xiàng)目規(guī)劃建成集高端住宅、高檔酒店、大型商業(yè)和辦公樓為一體的大型綜合體，主要以高層建筑為主。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以體現(xiàn)江南柔美風(fēng)情的曲線作為空間意境的主宰風(fēng)格。項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，另外擁有較強(qiáng)的營(yíng)銷推廣能力，其中在與業(yè)主互動(dòng)的環(huán)節(jié)中，引入時(shí)下當(dāng)紅的娛樂(lè)節(jié)目，如此大手筆的營(yíng)銷活動(dòng)在寧波引起較大的轟動(dòng)，同時(shí)項(xiàng)目的品牌影響力進(jìn)一步得到加強(qiáng)。參考案案例——景景泰泰家園園（小小港區(qū)區(qū)）景泰家園三期項(xiàng)目地址北侖小港紅聯(lián)經(jīng)一路開(kāi)發(fā)商北侖聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型小高層開(kāi)盤時(shí)間2006年總建面積5萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)約500面積因素80—130㎡產(chǎn)權(quán)因素住宅價(jià)格因素二手房?jī)r(jià)格7500—8000㎡銷售因素整體備案100%其他描述地處小港紅聯(lián)中心位置，生活配套成熟，產(chǎn)品品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)較高。景泰家園市場(chǎng)政政策1、二二手房房交易易政策策：2010年年起個(gè)個(gè)人住住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅征免免時(shí)限限由２２年恢恢復(fù)到到５年年。。2010年年起個(gè)人將將購(gòu)買買的普普通住住房不不足5年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，按按其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入減減去購(gòu)購(gòu)買住住房原原價(jià)的的差額額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；個(gè)個(gè)人將將購(gòu)買買的非非普通通住房房超過(guò)過(guò)5年年（含含5年年）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，按按其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入減減去購(gòu)購(gòu)買住住房原原價(jià)的的差額額征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；；個(gè)人人將購(gòu)購(gòu)買的的非普普通住住房不不足5年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，按按其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入全全額征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。（140平平米以以上為為非普普通住住宅））市場(chǎng)政政策2、央央行發(fā)發(fā)出明明顯緊緊縮信信號(hào)：：自從去去年3季度度適度度寬松松政策策微調(diào)調(diào)以來(lái)來(lái)，大大部分分銀行行在去去年底底都積積累了了大量量項(xiàng)目目，這這部分分項(xiàng)目目將在在年初初盡早早推出出。一一是因因?yàn)樵缭绶刨J貸早收收益，，有利利于銀銀行業(yè)業(yè)績(jī)；；二是是由于于政策策緊縮縮預(yù)期期明顯顯，全全年信信貸增增長(zhǎng)目目標(biāo)僅僅7.5萬(wàn)萬(wàn)億，，及早早放貸貸有利利于搶搶占份份額。。2010年年1月月份第第1周周，銀銀行貸貸款增增長(zhǎng)達(dá)達(dá)6000億元元。分分析師師認(rèn)為為，這這主要要源于于強(qiáng)勁勁的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)帶帶來(lái)的的信貸貸需求求，以以及調(diào)調(diào)控預(yù)預(yù)期倒倒逼銀銀行年年初放放量。。預(yù)計(jì)計(jì)央行行將加加大信信貸政政策緊緊縮力力度，，春節(jié)節(jié)后或或上調(diào)調(diào)存款款準(zhǔn)備備金率率。1月7日，，央行行提高高了三三個(gè)月月期央央票的的發(fā)行行利率率4個(gè)個(gè)基點(diǎn)點(diǎn)，同同時(shí)提提高了了91天正正回購(gòu)購(gòu)的利利率3個(gè)基基點(diǎn)。。這一一舉動(dòng)動(dòng)被認(rèn)認(rèn)為是是明顯顯的緊緊縮信信號(hào)。。市場(chǎng)政策3、“物業(yè)業(yè)稅”征收收將限制房房?jī)r(jià)1月5日，，一則“今今年物業(yè)稅稅‘空轉(zhuǎn)’’將推廣至至全國(guó)”的的消息造成成滬深房地產(chǎn)股票大跌，，也引起了了社會(huì)各界界的強(qiáng)烈關(guān)關(guān)注。有媒媒體報(bào)道稱稱，今年稅稅務(wù)部門將將在全國(guó)范范圍內(nèi)開(kāi)展展房地產(chǎn)模模擬評(píng)稅，，物業(yè)稅““空轉(zhuǎn)”工工作在部分分地區(qū)試點(diǎn)點(diǎn)了6年多多之后，今今年將推廣廣至全國(guó)。。新政出臺(tái)后后市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)1、寧波二二手房交易易全面走低低從21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧寧波了解到到，2009年12月21日日至12月月27日，，寧波立得得38家門門店，共成成交二手房房64套，，環(huán)比下降降34.7%；成交交金額1.15億元元，環(huán)比增增加4%。。本周二手房房成交量再再次下降，，與前期的的火爆交易易相比，目目前二手房房市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)一派“過(guò)過(guò)冬”的景景象，成交交低迷。政政策方面，，政府調(diào)控控樓市的政政策及表態(tài)態(tài)再度密集集出現(xiàn)，加加重了購(gòu)房房者的觀望望氣氛，致致使二手房房成交量全全面走低。。按住宅成交交面積統(tǒng)計(jì)計(jì)：本周90平方米米以下的住住宅占住宅宅總成交量量的44.2%，90平方米米-140平方米的的住宅占住住宅總成交交量的37.6%，，140平方方米以上的的住宅占19.2%。新政出臺(tái)后后市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)2、北京、、深圳等大大城市成交交量下滑1月份時(shí)間間過(guò)半，曾曾經(jīng)創(chuàng)下瘋瘋狂記錄的的北京市二手房市場(chǎng)開(kāi)始萎萎縮，所有有指標(biāo)同比比去年12月份出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)重下滑滑。北京市房地地產(chǎn)交易管管理網(wǎng)數(shù)據(jù)據(jù)顯示：本本月上半月月，北京二手房總成交量、、住宅成交交量分別僅僅為5839套、5248套套，雖然依依然超過(guò)了了2009年一月同同期的5483套、、5212套，但是是相比12月上半月月的交易數(shù)數(shù)據(jù)，下跌跌幅度分別別達(dá)到了72.2%及73.6%。從成交面面積來(lái)看，，平均成交交面積為92.6平平米，相比比12月初初下降明顯顯。2010，，寧波樓市市路在何方？？泡沫破碎？繼續(xù)堅(jiān)挺？我們認(rèn)為：：1、成交量量會(huì)有所減減少，樓市市略微降溫溫。2、成交價(jià)價(jià)格不會(huì)大大幅下降，，保持現(xiàn)有有水平。3、二手房房交易受到到一定影響響，特別是是140平平米以上非非普通住宅宅。略有起伏，，總體平穩(wěn)穩(wěn)市場(chǎng)小結(jié)1、北侖區(qū)區(qū)在整體樓樓市火爆的的影響下住住宅成交量量逐步上升升，同時(shí)進(jìn)進(jìn)一步刺激激了投資型型客戶的入入市，拉動(dòng)動(dòng)了住宅成成交均價(jià)急急劇上升。。2、小港紅紅聯(lián)區(qū)域一一直以來(lái)都都以安置房房項(xiàng)目為主主，商品房房供應(yīng)極少少。3、新出臺(tái)臺(tái)的二手房房政策對(duì)寧寧波的二手手房市場(chǎng)，，特別是140平米米以上的非非普通住宅宅影響較大大，二手房房交易量出出現(xiàn)下滑趨趨勢(shì)。4、2010年上半半年寧波樓樓市不會(huì)出出現(xiàn)大幅波波動(dòng)，總體體走勢(shì)平穩(wěn)穩(wěn)。[市場(chǎng)篇]區(qū)域市市場(chǎng)研判一、市場(chǎng)解解讀二、區(qū)域研研判1識(shí)局小港區(qū)域（（包括小港港、戚家山山兩個(gè)街道道）位于寧寧波市東北北部，甬江江口南岸。。小港區(qū)域域東聯(lián)寧波波市經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和保稅區(qū)區(qū)，西接寧寧波市高科科技園區(qū)，，距離寧波波中心城區(qū)區(qū)和北侖港港均為10余公里區(qū)域位置寧波、北侖侖、鎮(zhèn)海交交通樞紐，，寧波東延延區(qū)塊寧波主城區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)高新區(qū)北侖區(qū)小港區(qū)輕軌：2號(hào)線與6號(hào)線三橋：招寶山大橋橋、明州大大橋、甬江江特大橋三路：江南東路、、通途路、、寧波東外外環(huán)線、繞繞城高速、、疏港高速速公路二輕軌三橋橋五路，交交通網(wǎng)絡(luò)四四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)寧波宜居宜宜業(yè)的生活活區(qū)、繁華華的商業(yè)區(qū)區(qū)、發(fā)達(dá)的的工業(yè)區(qū)和和繁忙的物物流區(qū)寧波東延小小港“西西聯(lián)動(dòng)”規(guī)規(guī)劃寧波甬江南南岸濱江休休閑居住區(qū)區(qū)西北面：以以新棉、新新模段為主主要發(fā)展區(qū)區(qū)域，安排排商住區(qū)，，成為最適適宜居住區(qū)區(qū)域。同時(shí)時(shí)，發(fā)展旅旅游休閑為為主發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，吸引引人氣。西南南面面：：借借助助自自然然山山水水風(fēng)風(fēng)光光景景色色，，以以發(fā)發(fā)展展高高檔檔居居住住和和休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主。。緊密密對(duì)對(duì)接接高高新新區(qū)區(qū)發(fā)展展高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、物物流流業(yè)業(yè)中間間的的寬寬闊闊平平原原地地帶帶，，以以新新興興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的集集聚聚用用地地為為主主，，作作為為寧寧波波市市東東部部新新城城的的發(fā)發(fā)展展留留用用地地為為主主，，融融入入寧寧波波高高新新科科技技園園區(qū)區(qū)的的整整個(gè)個(gè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃框框架架。。休閑居住區(qū)商業(yè)物流區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃隨著著區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃、、交交通通條條件件的的改改善善，，小小港港與與寧寧波波城城區(qū)區(qū)聯(lián)聯(lián)系系緊緊密密。。區(qū)域域小小結(jié)結(jié)2[產(chǎn)產(chǎn)品品篇篇]自自我我價(jià)價(jià)值值辨辨析析辯局局項(xiàng)目目概概況況總建面積86574㎡住宅面積81374商業(yè)面積4200住宅戶數(shù)單身公寓96戶住宅524戶車位616寧波波東東延延區(qū)區(qū)塊塊小港港中中心心區(qū)區(qū)寧波波、、北北侖侖、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)海海交交通通樞樞紐紐沿江江南南公公路路、、通通途途路路至至高高新新區(qū)區(qū)10分分鐘鐘車車程程距距至至鎮(zhèn)鎮(zhèn)海海渡渡口口僅僅1公公里里，，距招招寶寶山山大大橋橋10分分鐘鐘內(nèi)內(nèi)至至北北侖侖城城區(qū)區(qū)10分分鐘鐘車車程程距距規(guī)規(guī)劃劃中中地地鐵鐵2號(hào)號(hào)線線、、6號(hào)號(hào)線線站站口口100米米內(nèi)內(nèi)至北侖城區(qū)8km至高新區(qū)10km至鎮(zhèn)海城區(qū)10分鐘小港中心區(qū)地段段解解析析生活活配配套套成成熟熟交通通配配套套逐逐漸漸完完善善輕軌軌2號(hào)號(hào)線線站站點(diǎn)點(diǎn)僅僅幾幾十十米米高檔檔休休閑閑配配套套較較缺缺失失配套套解解析析步行街KFC工商銀行交通銀行建設(shè)銀行中國(guó)銀行實(shí)驗(yàn)小學(xué)海天公園景泰家園甬晟商場(chǎng)客運(yùn)站渡口江城世家興業(yè)嘉苑KTV140平平米米以以上上戶戶型型占占了了60%，，戶型型在在當(dāng)當(dāng)?shù)氐叵嘞鄬?duì)對(duì)較較大大，，且且進(jìn)進(jìn)深深超超過(guò)過(guò)17米米，，是是本本案案的的重重點(diǎn)點(diǎn)和和難難點(diǎn)點(diǎn)所所在在。。70平平米米左左右右占占15%，，比比較較容容易易去化化。。戶型型解解析析紅聯(lián)被訪者甲：該爛尾樓停了5、6年了，一套房子賣給3、4個(gè)人，后來(lái)去澳門賭錢輸?shù)袅藳](méi)錢還，現(xiàn)在還在還利息。不過(guò)這個(gè)樓盤的位置是很好的，又是商品房，質(zhì)量應(yīng)該也還可以的。紅聯(lián)被訪者乙：該爛尾樓停了好多年了，當(dāng)初老板把一套房子同時(shí)賣給好幾個(gè)人，現(xiàn)在還在關(guān)著呢。當(dāng)初才賣3000元/平米左右，現(xiàn)在這個(gè)位置肯定要7000塊以上了。這個(gè)樓盤的位置很中心，但面積太大。隨機(jī)機(jī)街街訪訪寧波被訪者?。涸擁?xiàng)目的位置有點(diǎn)遠(yuǎn)的，等路都修好了過(guò)去也還好，還算比較方便的。那邊的房?jī)r(jià)估計(jì)7000—8000元/平米是可以接受的，畢竟高新區(qū)那邊的房子都2萬(wàn)了。如果價(jià)格便宜，產(chǎn)品還好的話，可以考慮投資。紅聯(lián)二手房中介者丙：這個(gè)樓盤品質(zhì)還是不錯(cuò)的，這邊是最熱鬧的地方，應(yīng)該很好的，但是一套房子賣了好幾個(gè)人。戶型的面積太大了，超過(guò)140㎡的話轉(zhuǎn)手就很困難了，營(yíng)業(yè)稅就差了很多，所以現(xiàn)在我們這邊110—130的還賣的不錯(cuò)，要么就是90㎡左右的。通過(guò)過(guò)街街頭頭訪訪問(wèn)問(wèn)了了解解，，客客戶戶對(duì)對(duì)該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的地地段段、、價(jià)價(jià)格格、、品品質(zhì)質(zhì)接接受受度度較較高高，，但存存在在一一定定的的信信任任度度問(wèn)問(wèn)題題。。SWOT分分析析■優(yōu)勢(shì)勢(shì)1、、項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于小小港港中中心心區(qū)區(qū)，，距距北北侖侖、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)海海、、高高新新區(qū)區(qū)10分分鐘鐘內(nèi)內(nèi)車車程程。。2、、江江南南公公路路、、通通途途路路直直達(dá)達(dá)3、、項(xiàng)項(xiàng)目目地地段段、、品品質(zhì)質(zhì)較較好好。。4、、周周邊邊商商業(yè)業(yè)、、生生活活配配套套成成熟熟。。5、、輕輕軌軌2號(hào)號(hào)線線、、6號(hào)號(hào)線線規(guī)規(guī)劃劃中中。。■劣勢(shì)勢(shì)1、、項(xiàng)項(xiàng)目目為為爛爛尾尾樓樓改改造造2、、目目前前區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知度度較較低低3、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)安安置置房房項(xiàng)項(xiàng)目目較較多多。。4、、140平平米米以以上上戶戶型型比比重重較較大大。?！鰴C(jī)會(huì)會(huì)1、、作作為為寧寧波波東東延延區(qū)區(qū)塊塊，，版版塊塊特特征征逐逐漸漸加加強(qiáng)強(qiáng)。。2、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)無(wú)無(wú)同同品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。3、、交交通通逐逐步步完完善善必必將將大大大大提提升升區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值。?！鐾{脅1、、來(lái)來(lái)自自區(qū)區(qū)域域的的情情結(jié)結(jié)抗抗性性。。2、、對(duì)對(duì)爛爛尾尾樓樓的的信信任任度度抗抗性性。。3、、未未來(lái)來(lái)樓樓市市的的不不確確定定性性。。項(xiàng)目目核核心心問(wèn)問(wèn)題題1、、爛爛尾尾樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目存存在在一一定定的的信信任任度度問(wèn)問(wèn)題題；；2、、二二手手房房新新政政策策之之后后，，項(xiàng)項(xiàng)目目偏偏大大的的戶戶型型存存在在一一定定的的市市場(chǎng)場(chǎng)抗抗性性；；3、、區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值認(rèn)認(rèn)知知度度不不足足；；如何何解解決決？？一、、區(qū)區(qū)域域突突圍圍二、、產(chǎn)產(chǎn)品品突突圍圍三、、形形象象突突圍圍四、、價(jià)價(jià)格格突突圍圍五、、推推廣廣突突圍圍破局局[策策略略篇篇]營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣策策略略3一、、區(qū)區(qū)域域突突圍圍沒(méi)有鮮明的版塊定位區(qū)域域問(wèn)問(wèn)題題提提純純區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)寧波東延區(qū)區(qū)塊，交通通規(guī)劃、區(qū)區(qū)域配套完完善。這里里將是寧波波東部的一一個(gè)新興休休閑居住版版塊區(qū)域劣勢(shì)行政上屬于于北侖區(qū)劃劃，區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度不高高，人氣有有待聚集；；區(qū)域內(nèi)安安置房項(xiàng)目目較多，容容易造成認(rèn)認(rèn)知誤區(qū)。。核心問(wèn)題：：如何進(jìn)行行區(qū)域包裝裝，打造出出鮮明的區(qū)區(qū)域與城市市品牌？關(guān)鍵詞：融城城區(qū)域戰(zhàn)略融城城通過(guò)交通改改善緊密聯(lián)聯(lián)動(dòng)高新科科技園區(qū)，，納入寧寧波東延區(qū)區(qū)塊，深度度挖掘區(qū)域域資源，尋尋找突破口口政府規(guī)劃：：政府對(duì)區(qū)域域的規(guī)劃作作為城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)的前提提寧波東延小港西聯(lián)動(dòng)動(dòng)城東休閑居居住區(qū)區(qū)域資源：：在政府規(guī)劃劃之上，整整合區(qū)域資資源特色，，進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)提純，整整體包裝成功案例索索引：1、高新區(qū)區(qū)2、北侖城城區(qū)3、鎮(zhèn)海城城區(qū)版塊特色定定位，提升升區(qū)域附加加值，轟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)區(qū)域戰(zhàn)略解解析政府導(dǎo)向?qū)幉ǔ鞘袞|東延區(qū)塊寧波東部休休閑居住區(qū)區(qū)交通、配套套等公建設(shè)設(shè)施改善片區(qū)聯(lián)動(dòng)立足小港，，依托高新區(qū)區(qū)輻射鎮(zhèn)海、、北侖城區(qū)區(qū)自身特質(zhì)小港中心區(qū)區(qū)配套成熟區(qū)域內(nèi)高品品質(zhì)樓盤高性價(jià)比寧波的小港港，而不是是北侖的小小港區(qū)域定位二、產(chǎn)品突突圍1、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值提升籃球場(chǎng)中庭下沉水水景該項(xiàng)目缺少少水景，且且寧波客戶戶比較喜歡歡水景房；；原籃球場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃對(duì)住住戶容易造造成噪音影影響。由于項(xiàng)目景景觀面積較較小，建議議：2、戶型改改善方案123一、1號(hào)位位置去掉，，減少約9平方米二、2號(hào)位位置改為工工作房，減減少約4平平方米三、外陽(yáng)臺(tái)臺(tái)改為內(nèi)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，減少少約1平方方米四、底層架架空，減少少公攤面積積，減少約約2平方米米修改后戶型型2、戶型改改善理由根據(jù)市場(chǎng)分分析，本案案的主力客客群為投資資保值型的的客戶為主主。這類客客戶大多為為三套或三三套以上的的房子，自住的可能能性較小，，他們主要要為短線或或長(zhǎng)線的投投資行為。。但是2009年年年底國(guó)家推推出的二手手房新政，，對(duì)140平平米以上的的二手房交交易做了較較大的調(diào)整整，從12月底寧波波二手房的的交易情況況來(lái)看，此此政策對(duì)二二手房交易的影響響是非常明明顯的。戶型單價(jià)總價(jià)二手總價(jià)（以賺10為標(biāo)準(zhǔn)）新政前二手房營(yíng)業(yè)稅新政后二手房營(yíng)業(yè)稅差價(jià)1418000112.8萬(wàn)122.8萬(wàn)0.56萬(wàn)6.9萬(wàn)6.34萬(wàn)1398000111.2萬(wàn)121.2萬(wàn)0.56萬(wàn)0.56萬(wàn)0以不足5年年期的二手手房交易為為例3、小戶型型全復(fù)式精精裝復(fù)式公公寓修改建議：：1號(hào)樓10層以下下單身公寓寓產(chǎn)品全部部改成復(fù)式式。修改理由：：1、1號(hào)樓樓產(chǎn)品類型型統(tǒng)一，有有利于集中中推廣、銷銷售。2、單身公公寓產(chǎn)品在在當(dāng)?shù)貎r(jià)格格不高。如：80平平米二手房房?jī)r(jià)格在7000左左右，單身身公寓產(chǎn)品品二手房?jī)r(jià)價(jià)格6000左右。。3、70平平米左右產(chǎn)產(chǎn)品更傾向向于自住型型客群。在在市場(chǎng)形式式不明朗的的情況下利利于銷售。。精裝修方案案1號(hào)樓精裝裝銷售：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)500—800元/㎡精裝理由：：1、小戶型型產(chǎn)品精裝裝銷售是一一種潮流，，可以提升升產(chǎn)品的附附加值。2、對(duì)于投投資類型的的客戶來(lái)說(shuō)說(shuō)，精裝產(chǎn)產(chǎn)品省去自自己裝修的的煩惱，可可即買即出出租或出售售。3、通過(guò)精精裝可拉升升產(chǎn)品售價(jià)價(jià)，增加利利潤(rùn)。4、外立面面建議現(xiàn)代簡(jiǎn)約的的中式風(fēng)格格4、外立面面建議異國(guó)情調(diào)的的地中海風(fēng)風(fēng)格4、外立面面建議異國(guó)情調(diào)的的地中海風(fēng)風(fēng)格古典雅致的的ARTDeco風(fēng)格4、外立面面建議4、外立面面建議理由由1、選擇簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、大氣氣的外立面面可以有效效的提高產(chǎn)產(chǎn)品形象，，是目前比比較流行的的立面效果果。2、紅聯(lián)區(qū)區(qū)域內(nèi)安置置項(xiàng)目較多多，產(chǎn)品里里面以涂料料、面磚為為主。顏色色以紅色和和黃色為主主。選用比較高高檔的面磚磚立面可以以突顯項(xiàng)目目在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的品質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。3、與高新新區(qū)藍(lán)灣項(xiàng)項(xiàng)目、皇冠冠花園項(xiàng)目目相比，本本案在外立立面上沒(méi)有有明顯劣勢(shì)勢(shì)。可以突顯項(xiàng)項(xiàng)目的性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢(shì)。。4、外立面面與江南公公路沿線的的高檔樓盤盤相似，可可以從直觀觀感受上拉拉近項(xiàng)目與與寧波城區(qū)區(qū)的距離。。三、形象突突圍價(jià)值梳理5、9棟標(biāo)標(biāo)志性建筑筑1、城市化化東延區(qū)塊塊本案3、未來(lái)輕輕軌樓盤6、齊全活活力配套4、成熟商商圈黃金地地段2、地處交交通樞紐點(diǎn)點(diǎn)寧波城市化化東延區(qū)塊塊，未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿o(wú)無(wú)限。江南公路是是寧波連接接小港的重重要樞紐線線，渡口路路連接鎮(zhèn)海海片區(qū)，隨隨著通途路路建設(shè)開(kāi)通通，紅聯(lián)的的區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)一步顯顯現(xiàn)。未來(lái)輕軌2號(hào)線、6號(hào)線鋪設(shè)設(shè)而至，距距寧波城區(qū)區(qū)僅15分分鐘路程，，即將共享享江東優(yōu)越越配套。渡口路與江江南公路交交叉口，紅紅聯(lián)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的傳統(tǒng)成成熟商圈，，人氣如火火。傲立于區(qū)域域內(nèi)的最高高層建筑，，展現(xiàn)項(xiàng)目目高品質(zhì)的的標(biāo)志性特特征。建行、中行行、農(nóng)行、、工行等金金融網(wǎng)點(diǎn)；；KFC、、順旺基等等餐飲；洗洗浴、足浴浴、KTV等休閑會(huì)會(huì)所；教育育、醫(yī)療等等各類配套套，一應(yīng)俱俱全。定位思考一一本案它在寧波，，是城市東東延的重要要樞紐點(diǎn)；；它在寧波，，共享江東東配套的城城市宜居區(qū)區(qū)；它在寧波，，是輕軌網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)覆蓋的的便捷地；；它在紅聯(lián)，，盤踞著黃黃金商圈的的優(yōu)越性；；它在紅聯(lián)，，展現(xiàn)高品品質(zhì)的標(biāo)志志性建筑；；一個(gè)差異化化的項(xiàng)目推推廣定位，，一個(gè)體貼貼消費(fèi)者內(nèi)內(nèi)心的社區(qū)區(qū)應(yīng)時(shí)代需需求而生！！客群解析世茂世界灣寧波本地高收入人士或外地常駐精英，客戶為多次置業(yè)，以保值投資為主要目的。北侖區(qū)域內(nèi)改善型居住，“暴發(fā)戶”類型“跟風(fēng)貴族”。皇冠花園客戶以江東為主，客戶的地段情結(jié)較濃，首要關(guān)注點(diǎn)為地段；客戶為多次置業(yè)，以改善居住為目的。職業(yè)表現(xiàn)多為企業(yè)主。具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有多次置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)置動(dòng)機(jī)主要是看中地段、開(kāi)發(fā)商品牌、精裝修及配套。ART藍(lán)?？蛻粢越瓥|為主，客戶的地段情結(jié)較濃，首要關(guān)注點(diǎn)為地段；客戶為多次置業(yè)，以投資保值為目的。企業(yè)主、企業(yè)高管、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)本案客群10%5%60%25%大寧波投資兼保值型其他新寧波人過(guò)度型70㎡北侖區(qū)改善型定位思考二二投資客心理理：未來(lái)這個(gè)地段是是寧波的未未來(lái)，一定定可以升值值未來(lái)輕軌接過(guò)來(lái)來(lái)后，價(jià)格格能漲的更更高未來(lái)轉(zhuǎn)手的時(shí)候候能大賺一一筆企業(yè)骨干心心理：未來(lái)住在這里希希望能住得得舒服，再再也不想住住宿舍了未來(lái)這里能更繁繁華，購(gòu)物物什么的方方便點(diǎn)未來(lái)江南公路、、通途路通通車了去市市中心更方方便未來(lái)這個(gè)房子可可以租掉，，或者轉(zhuǎn)手手，減輕房房貸壓力新寧波人心心理：未來(lái)可以坐地鐵鐵去寧波市市區(qū)上班未來(lái)可以把省下下的錢買車車，就是有有房有車一一族了未來(lái)這個(gè)房子可可以租掉，，或者轉(zhuǎn)手手，減輕房房貸壓力他們都在買買未來(lái)………他們都在寄寄希望于未未來(lái)……他們都看好好美好的未未來(lái)……未來(lái)，可以以觸及，未來(lái)，可以以超越！未來(lái)郡郡項(xiàng)目案名創(chuàng)領(lǐng)城市，，共享繁華華的高尚社社區(qū)項(xiàng)目定位：：項(xiàng)目調(diào)性：：城市、未來(lái)來(lái)、便捷、、格調(diào)SLOGAN未來(lái)，超越越未來(lái)遠(yuǎn)見(jiàn)，締造造未來(lái)LOGO基本應(yīng)用———引導(dǎo)旗旗基本應(yīng)用———戶外基本應(yīng)用———戶外時(shí)尚型案名名鉑朗美郡名。都康城自在城備選案名大氣型案名名未來(lái)世家帝景天城上層觀邸星河公館四、價(jià)格突突圍銷售目標(biāo)通過(guò)項(xiàng)目的的市場(chǎng)整合合，達(dá)到熱熱銷目的，，以最快速速度回籠資資金。價(jià)格定位銷售測(cè)算五、推廣突突圍推廣思路以“未來(lái)可可及的高品質(zhì)住宅宅”為主訴求求，借勢(shì)““城市東延”的政策影影響，以及及交通網(wǎng)絡(luò)的大力建設(shè)設(shè)，凸顯區(qū)區(qū)域未來(lái)巨大潛潛力，通過(guò)線上上、線下強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)開(kāi)拓市市場(chǎng)。推盤方式：：理由：1、先推出出品質(zhì)戶型型，無(wú)論是是投資還是是自住目的的，以目前前市場(chǎng)環(huán)境境穩(wěn)定的背背景下，接接受度更高高。2、以““低開(kāi)高高走”策策略，先先樹品質(zhì)質(zhì)形象，，再售性性價(jià)比高高產(chǎn)品，，實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)最大大化。3、根據(jù)據(jù)第一組組團(tuán)的銷銷售情況況調(diào)整第第二、三三組團(tuán)，，以保證證銷售的的正常進(jìn)進(jìn)度。品質(zhì)戶型型景景觀戶型型單單身身公寓商商鋪第四組團(tuán)最后推出商鋪，可適當(dāng)再提高售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。4200㎡第三組團(tuán)單身公寓1號(hào)樓：156戶；㎡第二組團(tuán)2、3、4、5號(hào)樓；260戶；㎡2號(hào)樓：48戶；㎡3號(hào)樓：72戶；㎡4號(hào)樓：68戶；㎡5號(hào)樓：72戶；㎡第一組團(tuán)依次為：6—9—8—7號(hào)樓；204戶；㎡6號(hào)樓：68戶；㎡9號(hào)樓：51戶；㎡8號(hào)樓：34戶；㎡7號(hào)樓：51戶；㎡推盤節(jié)奏奏2010年3月月-6月月2010年7月月-8月月2010年10月-11月2010年12月起6/9/8/7號(hào)樓商鋪1號(hào)樓2/3/4/5號(hào)樓銷售產(chǎn)品品銷售周期5月中旬開(kāi)盤盤7月底開(kāi)盤10月中旬開(kāi)開(kāi)盤5月推盤優(yōu)勢(shì)勢(shì)：2009年年年底國(guó)家宏觀觀調(diào)控政策出出臺(tái)勢(shì)必對(duì)2010年房房市造成一定定影響。根據(jù)據(jù)以往市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家調(diào)調(diào)控后的市場(chǎng)場(chǎng)反彈時(shí)機(jī)大大概在5、6月份。2010年下半半年，市場(chǎng)存存在比較大的的風(fēng)險(xiǎn)和不可可預(yù)見(jiàn)性，本本著快速去化化產(chǎn)品，回籠籠資金，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最大化化的原則，我我們建議：盡盡量搶占市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)比較好好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，即5月中中旬推出第一一批產(chǎn)品。5月推盤劣勢(shì)勢(shì)：時(shí)間比較倉(cāng)促促，原產(chǎn)品外外立面沒(méi)有新新的改善，可可能會(huì)造成一一定的銷售影影響。希望在6月前前完成腳手架架搭建，營(yíng)造造出項(xiàng)目開(kāi)始始動(dòng)工的形象象。推廣總綱2010年8月-10月月2010年10月-12月2011年3月-5月2011年6月起6/9/8/7號(hào)樓商鋪1號(hào)樓2/3/4/5號(hào)樓銷售產(chǎn)品銷售周期9月上旬開(kāi)盤盤10月中開(kāi)盤盤5月中旬開(kāi)盤盤9月推盤理由由：如果工程上來(lái)來(lái)不及5月開(kāi)開(kāi)盤，我們建建議項(xiàng)目選在在9月份開(kāi)盤盤。因?yàn)閭鹘y(tǒng)統(tǒng)上7—8月月是市場(chǎng)銷售售淡季，而““金九銀十””是房產(chǎn)銷售售旺季，有利利于銷售。且且9月份開(kāi)盤盤，前期客戶戶儲(chǔ)備期比較較充分。9月推盤劣勢(shì)勢(shì)：市場(chǎng)形勢(shì)變化化莫測(cè)，可能能會(huì)出現(xiàn)有價(jià)價(jià)無(wú)市的局面面。第一次開(kāi)盤推推廣節(jié)奏廣蓄期熱銷期Phase1:Phase3:強(qiáng)蓄期Phase2:推廣策略：引起關(guān)注推廣目標(biāo)：初步開(kāi)拓寧波波市場(chǎng)知名度度，營(yíng)造項(xiàng)目形象象。蓄客目標(biāo)：完成三分之二二的客戶積累累2010年4—5月2010年5月中旬開(kāi)盤盤2010年3—4月2010年6月持銷期Phase4:推廣策略：產(chǎn)生興趣推廣目標(biāo)：廣告密集投放放，演繹各項(xiàng)賣點(diǎn)點(diǎn)。蓄客目標(biāo)：深度挖掘客戶戶推廣策略：價(jià)值認(rèn)同推廣目標(biāo)：演繹各項(xiàng)賣點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合銷售策略略，使購(gòu)房者產(chǎn)生生項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)同。推廣策略：價(jià)值認(rèn)同推廣目標(biāo)：結(jié)合銷售策略略，廣告投放，再次網(wǎng)羅目標(biāo)標(biāo)客戶。媒體選擇報(bào)媒：現(xiàn)代金報(bào)、東東南商報(bào)；網(wǎng)絡(luò)：東方熱線、搜搜房網(wǎng)、住房房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)、口碑網(wǎng)；；戶外：公交廣告、戶戶外廣告；電視：家博會(huì)欄目；；推廣費(fèi)用估算算分項(xiàng)費(fèi)用預(yù)計(jì)（萬(wàn)元）銷售中心（現(xiàn)場(chǎng)）100報(bào)紙廣告160戶外廣告類（廣告牌/公交車）160網(wǎng)絡(luò)廣告60銷售物料（樓書等）30電視廣告30SP活動(dòng)營(yíng)銷60影視制作類10工地包裝（圍墻）10其他備用50合計(jì)670注：總銷售額約7.2億，約占9.3‰。售樓處設(shè)置穩(wěn)重中彰顯個(gè)個(gè)性，簡(jiǎn)潔中中顯露大氣的的后現(xiàn)代裝飾飾風(fēng)格現(xiàn)場(chǎng)售樓中心心：地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)目的：接待紅紅聯(lián)周邊客戶戶，及寧波現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看房團(tuán)。。表現(xiàn)表現(xiàn)表現(xiàn)END,THANKS!柏業(yè)地產(chǎn)/紅聯(lián)聯(lián)項(xiàng)目組/2010.19、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。06:01:4306:01:4306:0112/31/20226:01:43AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2206:01:4306:01Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。06:01:4306:01:4306:01Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2206:01:4306:01:43December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。31十十二二月月20226:01:43上上午午06:01:4312月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:01上上午12月-2206:01December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/316:01:4306:01:4331December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前