估價師個人工作總結(jié)

估價師個人?工作總結(jié)?專業(yè)實踐總?結(jié)___?房地產(chǎn)評估?有限公司郵?編：050?011檔?案號：資格?證書號：?摘要。估價?師是一個較?為新興的行?業(yè)，是一個?對理論和實?踐要求較高?的行業(yè)。在?掌握了扎實?的理論知識?的同時，也?要求估價師?擁有一定的?實踐經(jīng)驗，?本報告從本?人實踐角度?出發(fā)，簡單?闡述了土地?評估的具體?工作內(nèi)容、?評估程序、?估價方法的?現(xiàn)實應(yīng)用、?估價行業(yè)存?在的風(fēng)險等?問題。關(guān)?鍵詞：土地?估價、估價?方法、行業(yè)?風(fēng)險土地?估價就是估?價人員依據(jù)?土地估價的?原則、理論?和方法，在?充分掌握土?地市場交易?資料的基礎(chǔ)?上根據(jù)土地?的經(jīng)濟和自?然屬性，按?地產(chǎn)的質(zhì)量?、等級及其?在現(xiàn)實經(jīng)濟?活動中的一?般收益狀況?，充分考慮?社會經(jīng)濟發(fā)?展、土地利?用方式、土?地預(yù)期收益?和土地利用?政策等因素?對土地收益?的影響，綜?合評定出某?塊土地或多?塊土地在某?一權(quán)利狀態(tài)?下及某一時?點的價格的?過程。所以?土地估價是?一項系統(tǒng)工?作，不僅要?合理選用估?價依據(jù)、熟?練運用估價?方法、撰寫?完整的土地?估價報告，?更要___?土地和房地?產(chǎn)（來源網(wǎng)?）市場行情?與走勢、了?解宏觀經(jīng)濟?狀況、分析?區(qū)域發(fā)展?jié)?力、并能將?金融、會計?、統(tǒng)計、建?筑、法律等?相關(guān)知識充?實到整個土?地估價工作?中來，使得?土地估價結(jié)?果更具有說?服力。下?面就本人在?___萬匯?土地評估有?限公司進行?土地估價實?踐的工作和?心得作一總?結(jié)，主要分?兩部分來闡?述。第一?部分專業(yè)實?踐期間的工?作內(nèi)容_?__土地評?估有限公司?成立于__?_年，注冊?資金___?萬元，__?_年___?月___日?由___省?土地估價師?協(xié)會批準(zhǔn)升?級為可在全?省范圍內(nèi)從?事土地評估?業(yè)務(wù)的土地?估價機構(gòu)，?注冊土地估?價師___?名。我于?___年_?__月畢業(yè)?于___學(xué)?___專業(yè)?，一直從事?房地產(chǎn)領(lǐng)域?的相關(guān)工作?——房地產(chǎn)?開發(fā)、房地?產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房?地產(chǎn)評估、?土地評估等?，積累了較?為豐富的理?論知識和實?踐經(jīng)驗，并?先后取得了?建筑經(jīng)濟師?（___年?）、房地產(chǎn)?估價師（_?__年）、?土地估價師?（___年?）等執(zhí)業(yè)資?格。我在?___土地?土地評估有?限公司實踐?期間的主要?工作為：?1、收集土?地交易案例?，對各類評?估方法所需?用數(shù)據(jù)進行?收集。2?、由土地行?政主管部門?委托的為委?托方確定土?地招拍掛出?讓底價的評?估工作。?3、土地使?用權(quán)抵押貸?款涉及的土?地抵押價值?評估。4?、土地產(chǎn)權(quán)?過戶繳納契?稅的土地市?場價格評估?。經(jīng)過兩?年的實踐總?結(jié)我認(rèn)為土?地評估的基?本程序是這?樣的：首先?接受估價任?務(wù)，同時確?定估價的基?本項目（包?括估價對象?、估價目的?、估價時點?），其次要?擬定作業(yè)計?劃（包括確?定估價項目?、內(nèi)容、資?料類型、來?源、調(diào)查方?法、人員安?排、時間進?度等），然?后要進行資?料的收集和?實地踏勘（?包括社會、?經(jīng)濟、政治?、環(huán)境等一?般資料及宗?地所處區(qū)域?因素和個別?因素，及宗?地自身條件?、權(quán)利狀況?、利用狀況?等），緊接?著要進行相?關(guān)資料分析?，分析完后?要選適合估?價對象的估?價方法和?試算宗地價?格確定最后?估價額，最?后撰寫估價?報告、交付?土地估價報?告并收取估?價費用。?第二部分專?業(yè)實踐的認(rèn)?識與心得?一、土地估?價概述土?地價格實際?上是土地經(jīng)?濟價值的反?應(yīng)，是為購?買獲取土地?預(yù)期收益的?權(quán)利而支付?的代價。在?我國，土地?價格是以土?地使用權(quán)出?讓、轉(zhuǎn)讓為?前提、一次?性支付的多?年地租的現(xiàn)?值總和。由?于土地位置?的固定性，?在地區(qū)性市?場之間，地?價很難形成?統(tǒng)一的市場?價格，所以?地價具有明?顯的地區(qū)性?。影響土?地價格的因?素主要有一?般因素、區(qū)?域因素、和?個別因素，?我個人認(rèn)為?區(qū)域因素和?個別因素在?我們做土地?價格評估時?是要特別注?意的，因為?在同一地區(qū)?內(nèi)一般因素?都相同，而?區(qū)域因素和?個別因素就?成為影響地?價的主要因?素，只要能?認(rèn)真分析這?兩個因素，?對正確把握?土地價格就?能起到很大?作用。同?時，土地估?價還要掌握?一些估價的?基本原則，?如合法原則?、替代原則?、預(yù)期收益?原則、最有?效使用原則?、變動原則?、協(xié)調(diào)原則?、需求與供?給原則等。?在實踐中我?認(rèn)識到在撰?寫土地估價?報告時，寫?入本次評估?所運用估價?原則時不要?簡單的把所?有基本原則?都羅列上來?，而要有針?對性，要根?據(jù)所選用的?估價方法來?寫入本次評?估所遵循的?原則。土?地估價方法?主要有收益?還原法、市?場比較法、?假設(shè)開發(fā)法?和成本逼近?法。我們應(yīng)?根據(jù)估價對?象、估價目?的和所收集?的資料情況?，正確選用?適宜的評估?方法，這樣?才能對土地?做出準(zhǔn)確合?理的估價。?綜上所述?，要想做出?正確的土地?估價，估價?人員必須細(xì)?致分析并正?確判斷影響?土地價格的?因素的變動?趨向，綜合?運用估價的?基本原則，?靈活使用各?種土地估價?方法。二?、對土地估?價方法的解?析土地估?價的基本方?法有。收益?還原法、市?場比較法、?成本逼近法?、假設(shè)開發(fā)?法、基準(zhǔn)地?價系數(shù)修正?法，不同的?估價方法有?不同的特點?和適用范圍?，也有相應(yīng)?的限制條件?。所以在估?價時應(yīng)根據(jù)?估價目的、?估價對象的?特點以及所?收集到的資?料狀況，考?慮各估價方?法的特點、?限制和適用?范圍，選擇?適宜的評估?方法。另外?評估土地價?格，一般應(yīng)?采用不少于?兩種方法。?（1）收?益還原法。?該方法計算?的基本公式?共有___?個，要根據(jù)?純收益的變?化狀況來選?擇合適的公?式。本方法?只適用于有?收益或潛在?收益的土地?。該方法由?于其特殊性?，日常用的?較少，因為?在該方法中?兩個主要的?數(shù)據(jù)，穩(wěn)定?的純收益和?適當(dāng)?shù)倪€原?利率的求取?，要受一般?的經(jīng)濟行情?和工商企業(yè)?以及房地產(chǎn)?市場的發(fā)展?、變化的影?響，實踐過?程中發(fā)現(xiàn)確?定具體數(shù)值?是一件很困?難的事，這?也是收益還?原法的一個?缺點。（?2）市場比?較法。該方?法主要適合?于地產(chǎn)市場?發(fā)達、有充?足的具有替?代性的土地?交易實例的?地區(qū)，在我?國選用此方?法經(jīng)行評估?，至少要選?取___個?比較案例，?而且___?個比較案例?的成交時間?與估價時點?相比應(yīng)在_?__年內(nèi)。?該方法運用?過程中的重?點在于收集?、確定合適?的市場比較?案例和期日?修正系數(shù)的?確定。實踐?過程中發(fā)現(xiàn)?，對于地產(chǎn)?市場較發(fā)達?的地區(qū)來說?，比較案例?的收集、確?定較簡單，?期日修正采?用地價指數(shù)?變動率來計?算；對于地?產(chǎn)市場不發(fā)?達地區(qū)來說?，采用此方?法評估地價?要慎重。?（3）成本?逼近法。該?方法一般適?用于新開發(fā)?土地的估價?，特別適用?于土地市場?不發(fā)育，土?地成交案例?不多，無法?利用市場比?較法等方法?進行估價時?采用，同時?要求待估宗?地所在周邊?區(qū)域有征收?土地的案例?，有明確的?征收土地補?償文件。?其計算基本?公式為。土?地價格＝（?土地取得費?＋相關(guān)稅費?＋土地開發(fā)?費＋投資利?息＋投資利?潤＋土地增?值收益）_?__修正系?數(shù)。實踐?過程中發(fā)現(xiàn)?，該方法在?運用過程中?的重點是求?取土地取得?費、土地開?發(fā)費用和求?取還原利率?。土地取得?費主要依據(jù)?當(dāng)?shù)匦姓?門公布的征?地區(qū)片價來?確定，土地?開發(fā)費用根?據(jù)宗地開發(fā)?程度參照城?區(qū)基準(zhǔn)地價?技術(shù)報告中?涉及的土地?開發(fā)程度修?正中涉及的?土地開發(fā)費?用來確定，?還原利率由?安全利率加?風(fēng)險調(diào)整值?來確定。?（4）假設(shè)?開發(fā)法。該?估價方法主?要適用于待?開發(fā)建設(shè)土?地、有明確?規(guī)劃依據(jù)的?土地及建成?區(qū)房地產(chǎn)市?場較繁榮的?區(qū)段土地。?其計算基?本公式為。?總地價=售?樓總價-開?發(fā)總費用-?專業(yè)費-不?可預(yù)見費-?利息-利潤?-稅費。?該估價方法?要求根據(jù)規(guī)?劃設(shè)計條件?預(yù)測開發(fā)完?成后的不動?產(chǎn)總價，這?個總價對于?用于出售的?不動產(chǎn)一般?要用市場比?較法和求取?，對于出租?的不動產(chǎn)，?一般要先運?用市場比較?法求取租金?，再運用收?益法求取不?動產(chǎn)的總價?，再者就是?開發(fā)費用的?確定，這就?要求評估人?員對區(qū)域相?關(guān)工程造價?有很熟悉的?了解和把握?。另外，相?關(guān)費用的項?目和標(biāo)準(zhǔn)，?需要評估人?員到規(guī)劃、?房產(chǎn)、土地?、財政、稅?務(wù)等部門收?集相關(guān)的法?律法規(guī)和收?費標(biāo)準(zhǔn)，以?此作為評估?取值的依據(jù)?。（5）?基準(zhǔn)地價系?數(shù)修正法。?該估價方法?主要適合在?城市規(guī)劃范?圍內(nèi)的商業(yè)?、住宅、工?業(yè)、綜合土?地的評估。?其計算基?本公式為：?基準(zhǔn)地價系?數(shù)修正法評?估的宗地地?價（基準(zhǔn)地?價設(shè)定開發(fā)?程度下的宗?地地價）＝?[基準(zhǔn)地價?___（1?±∑k）_?__k1_?__ｋ2_?__ｋ3±?開發(fā)程度修?正幅度]_?__k4（?其中式中：?k1──期?日修正系數(shù)?k2──容?積率修正系?數(shù)k3──?其它因素修?正系數(shù)k4?──土地使?用年期修正?系數(shù)∑k─?─影響地價?區(qū)域因素及?個別因素修?正系數(shù)之和?）。在實?踐過程中，?要運用此方?法首先要收?集當(dāng)?shù)刈钚?的基準(zhǔn)地價?成果，包括?基準(zhǔn)地價圖?表及修正體?系，一般地?區(qū)的基準(zhǔn)地?價技術(shù)報告?中涵蓋了這?些內(nèi)容。其?次在實地踏?勘過程中，?一定要仔細(xì)?填寫現(xiàn)場調(diào)?查表，主要?包括區(qū)域和?個別因素的?調(diào)查、區(qū)域?地價水平的?調(diào)查，調(diào)查?資料對評估?結(jié)果特別重?要。本方法?存在的難點?主要是期日?修正系數(shù)中?涉及的地價?指數(shù)和還原?利率的確定?。由于各?種方法都有?自己的特點?、限制和適?用范圍，這?就要求評估?人員在現(xiàn)實?估價工作中?要多調(diào)查多?分析，靈活?運用各種估?價方法，做?到心中有價?，那樣在估?價過程中才?能更好地處?理好理論計?算與實際地?價之間的差?異問題。?三、土地評?估存在的風(fēng)?險經(jīng)過兩?年的專業(yè)實?踐，發(fā)現(xiàn)土?地評估行業(yè)?存在著諸多?風(fēng)險，以下?是本人對地?土地估價存?在風(fēng)險的認(rèn)?識：（1?）政策風(fēng)險?。中國的房?地產(chǎn)市場是?一個政策性?市場，政策?上稍有調(diào)整?，房地產(chǎn)市?場都會有變?化。與房地?產(chǎn)市場相關(guān)?的政策主要?有金融政策?、土地供給?政策、產(chǎn)業(yè)?政策等。所?以我們平時?要加強政策?的研究與學(xué)?習(xí)（2）?委托方的某?種要求造成?對估價對象?價格高估或?低估的風(fēng)險?。對于抵押?業(yè)務(wù)估值過?高的項目，?估價機構(gòu)承?擔(dān)著若抵押?權(quán)人不按規(guī)?定還款，銀?行要求處置?資產(chǎn)時，?這時土地市?場正處與低?迷時期，致?使抵押物變?現(xiàn)值不足與?償還貸款，?估價機構(gòu)就?有可能承擔(dān)?相應(yīng)的經(jīng)濟?賠償責(zé)任；?而對于涉稅?項目的評估?，過低的評?估值會給國?家造成稅收?的流失，而?估價機構(gòu)就?應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相?應(yīng)的法律風(fēng)?險。（3?）估價從業(yè)?人員執(zhí)業(yè)能?力的低下帶?來的風(fēng)險。?土地估價過?程主要是憑?借估價師的?主觀意識來?形成土地價?格的模板，?從而來反映?客觀存在的?土地價值的?行為，所以?土地估價有?賴于估價師?的主觀判斷?。同時估價?師執(zhí)業(yè)能力?又受個人知?識結(jié)構(gòu)、工?作結(jié)構(gòu)等因?素的影響。?再有目前有?一些估價估?價機構(gòu)低薪?聘請如一些?應(yīng)屆畢業(yè)生?等理論和實?踐經(jīng)驗都不?很豐富的估?價員來處理?日常事務(wù)，?撰寫估價報?告，致使估?價報告存在?文字錯誤、?計算過程存?在邏輯錯誤?以及相關(guān)數(shù)?據(jù)的取值依?據(jù)不強等，?導(dǎo)致估價機?構(gòu)出具一些?不符合規(guī)范?的估價報告?。（4）?所謂“領(lǐng)導(dǎo)?關(guān)系”干預(yù)?帶來風(fēng)險。?隨著估價機?構(gòu)業(yè)務(wù)來源?的不斷擴大?，估價機構(gòu)?在業(yè)務(wù)上要?跟很多相關(guān)?單位來往密?切。比如相?關(guān)“領(lǐng)導(dǎo)關(guān)?系打招呼、?開條子”刻?意要求抬高?或壓低評估?價格，這些?干預(yù)在我看?來對估價機?構(gòu)壓力很大?，相對來說?面臨很大風(fēng)?險。綜上?所述，土地?估價存在的?風(fēng)險有的是?可控的，有?的是不可控?的。政策風(fēng)?險不可控，?這就要求我?們只有通過?不斷學(xué)習(xí)，?認(rèn)真的判斷?來降低不可?控風(fēng)險來臨?的可能性；?對于可控風(fēng)?險，可以通?過估價人員?的努力和估?價機構(gòu)加強?各項管理制?度的完善和?管理，對可?控風(fēng)險加以?有效控制和?防范。四?、行業(yè)發(fā)展?及對土地估?價人員的要?求我國的?土地估價行?業(yè)的發(fā)展與?西方發(fā)達國?家和地區(qū)相?比，雖然起?步較晚，但?是發(fā)展較快?。由于發(fā)展?較快，使得?土地估價領(lǐng)?域的法律、?法規(guī)和制度?都不是很完?善，再加上?我國現(xiàn)存的?估價理論和?方法都是在?國外經(jīng)驗的?基礎(chǔ)上結(jié)合?我國的實際?情況而形成?的，這都導(dǎo)?致我國的土?地估價存在?好多特點。?所以我認(rèn)為?要想實現(xiàn)行?業(yè)的健康有?序的發(fā)展，?這就需要我?們行業(yè)的大?量專家要全?面總結(jié)經(jīng)驗?，要根據(jù)我?國的土地制?度和狀況進?行土地估價?技術(shù)方面的?創(chuàng)新，要再?深入研究土?地估價技術(shù)?，拓展土地?估價技術(shù)方?法，來滿足?不斷增加和?變化的土地?估價業(yè)務(wù)需?要?；?以上觀點，?要做一名合?格的、有發(fā)?展的土地估?價師不是一?件容易的事?情。這就要?求我們土地?估價人員平?時在做估價?項目時，不?能一貫的套?用規(guī)范格式?，要根據(jù)項?目的特點與?復(fù)雜情況，?靈活運用已?有的估價理?論與方法，?注意培養(yǎng)自?己掌握與土?地估價相關(guān)?的知識，使?自己具備有?解決問題的?一定能力；?再者，估價?人員在專注?于具體業(yè)務(wù)?的學(xué)習(xí)的同?時，為了適?應(yīng)行業(yè)及公?司的發(fā)展，?還要培養(yǎng)服?務(wù)意識、創(chuàng)?新意識、風(fēng)?險意識、誠?信服務(wù)的綜?合執(zhí)業(yè)能力?，只有這樣?我們才能做?一名合格的?、有發(fā)展的?土地估價師?。第二篇?：土地估價?師實踐總結(jié)?一專業(yè)實踐?總結(jié)報告?周___眾?聯(lián)評估有限?公司425?000摘?要。估價師?是一個較為?新興的行業(yè)?，是一個對?理論和實踐?要求較高的?行業(yè)。在掌?握了扎實的?理論知識的?同時，也要?求估價師擁?有一定的實?踐經(jīng)驗，本?報告從實踐?角度出發(fā)，?簡單闡述了?土地評估的?具體工作事?務(wù)、工作流?程、估價方?法的現(xiàn)實應(yīng)?用、估價行?業(yè)存在的風(fēng)?險等問題。?關(guān)鍵詞：?估價依據(jù)估?價方法估價?風(fēng)險正文?：“知之?愈明，則行?之愈篤；行?之愈篤，則?知之益明。?”這句名言?出自朱熹《?朱子語類》?，大意是理?解得越清楚?，實踐就越?扎實；實踐?越扎實，認(rèn)?識就會更加?清晰。土地?評估行業(yè)也?是一個對理?論和實踐要?求較高的行?業(yè)，要想成?為一名出色?的土地估價?師，最重要?的是要積累?估價案例經(jīng)?驗，這一經(jīng)?驗需要在工?作過程中進?行積累，而?不僅僅是通?過估價師考?試的那些實?例題目。同?時還需要對?國家出臺的?土地相關(guān)法?律法規(guī)比較?了解，政治?嗅覺比較敏?銳，還有經(jīng)?濟金融的相?關(guān)知識的經(jīng)?驗。總之?，估價師是?一個較為新?興的行業(yè)，?無論房屋估?價還是土地?估價，前人?的經(jīng)驗都不?太充分或可?參考性并不?大，需要自?己在前行中?摸索。在通?過全國土地?估價師考試?之后的專業(yè)?實踐過程中?，我學(xué)到了?許多考試中?無法深刻體?會到的知識?和經(jīng)驗，下?面現(xiàn)就專業(yè)?實踐過程中?的主要工作?、感受和認(rèn)?識分三部分?做簡要總結(jié)?陳述。第?一部分專業(yè)?實踐的單位?基本情況?___眾聯(lián)?評估有限公?司是成立于?___年，?注冊資金_?__萬元，?現(xiàn)有國家注?冊土地估價?師___人?，為省注一?級資質(zhì)，是?___省具?備全省范圍?內(nèi)從業(yè)能力?的___家?土地評估機?構(gòu)之一。?公司經(jīng)營范?圍。土地評?估、土地經(jīng)?營中介服務(wù)?、土地有關(guān)?法律、法規(guī)?知識咨詢服?務(wù)等。第?二部分專業(yè)?實踐期間完?成的主要工?作及流程?一、主要工?作：（1?）土地一級?市場出讓地?價評估工作?。涉及土地?招拍掛過程?中出讓底價?的確定工作?，主要由土?地行政主管?部門委托評?估。（2?）土地抵押?貸款評估。?涉及取得土?地后進行融?資需要進行?的抵押貸款?評估，以估?價值確定貸?款金額，主?要由當(dāng)事人?或銀行委托?。（3）?土地二、三?級市場產(chǎn)權(quán)?過戶評估工?作。涉及土?地產(chǎn)權(quán)過戶?繳納契稅的?工作，主要?由交易者委?托。（4?）市縣城區(qū)?基準(zhǔn)地價更?新工作。涉?及各市縣中?存在基準(zhǔn)地?價成果使用?超過___?年的更新工?作，一般由?土地行政主?管部門委托?。二、工?作流程：?工作流程分?為前期工作?、實地查勘?、市場調(diào)查?、報告撰寫?、報告審核?、出具報告?、提交收費?、沉淀存檔?八個階段。?第三部分?專業(yè)實踐的?感受及認(rèn)識?一、對土?地評估行業(yè)?的了解1?、土地評估?行業(yè)產(chǎn)生的?時代背景：?隨著土地?使用制度改?革的不斷深?化，土地評?估行業(yè)得到?了快速發(fā)展?，已成為我?國經(jīng)濟社會?發(fā)展中不可?或缺的重要?中介行業(yè)，?在積極配合?土地使用制?度改革、推?進土地市場?建設(shè)、促進?土地資源的?集約合理利?用等方面發(fā)?揮了重要作?用。2、?土地評估行?業(yè)的法律基?礎(chǔ)：（1?）由___?第___屆?全國人民代?表大會常務(wù)?委員會第二?十九次會議?于___年?___月_?__日通過?的《___?城市房地產(chǎn)?管理法》中?的第三十四?條規(guī)定“國?家實行房地?產(chǎn)價格評估?制度”，房?地產(chǎn)價格評?估，應(yīng)當(dāng)遵?循公正、公?平、公開的?原則，按照?國家規(guī)定的?技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和?評估程序，?以基準(zhǔn)地價?、標(biāo)定地價?和各類房屋?的重置價格?為基礎(chǔ)，參?照當(dāng)?shù)氐氖?場價格進行?評估。（?2）___?年___月?___日國?家物價局、?建設(shè)部發(fā)出?《___解?決在房地產(chǎn)?交易中國有?土地收益流?失問題__?_》。（?3）___?年___月?___日建?設(shè)部、中國?人民銀行聯(lián)?合發(fā)出《_?__加強與?銀行貸款業(yè)?務(wù)相關(guān)的房?地產(chǎn)抵押和?評估管理工?作___》?（建房[_?__]__?_號）。?（4）《國?有資產(chǎn)評估?管理辦法》?___年_?__月__?_日___?第9l號發(fā)?布3、評?估行業(yè)的現(xiàn)?狀（1）?屬于朝陽產(chǎn)?業(yè)，具有一?定的發(fā)展空?間。（2?）業(yè)務(wù)來源?上存在競爭?，部分地區(qū)?存在幾個評?估公司，各?評估公司在?業(yè)務(wù)來源上?競爭非常激?烈。二、?對估價方法?的實踐認(rèn)識?理論考試?，會給出評?估人員相應(yīng)?的數(shù)據(jù)，要?求利用公式?來計算地價?，但實際工?作中，所有?的數(shù)據(jù)都要?自己的收集?，下面就專?業(yè)實踐過程?中估價方法?運用所涉及?到的相關(guān)工?作做簡要總?結(jié)：（1?）基準(zhǔn)地價?系數(shù)修正法?。其計算基?本公式為：?基準(zhǔn)地價系?數(shù)修正法評?估的宗地地?價（基準(zhǔn)地?價設(shè)定開發(fā)?程度下的宗?地地價）＝?[基準(zhǔn)地價?___（1?±∑k）_?__k1_?__ｋ2_?__ｋ3±?開發(fā)程度修?正幅度]_?__k4（?其中式中：?k1──期?日修正系數(shù)?k2──容?積率修正系?數(shù)k3──?其它因素修?正系數(shù)k4?──土地使?用年期修正?系數(shù)∑k─?─影響地價?區(qū)域因素及?個別因素修?正系數(shù)之和?）。該估價?方法主要適?合在城市規(guī)?劃范圍內(nèi)的?商業(yè)、住宅?、工業(yè)、綜?合土地的評?估。在實踐?過程中，首?先要收集當(dāng)?地最新的基?準(zhǔn)地價成果?，包括基準(zhǔn)?地價圖表及?修正體系，?一般地區(qū)的?基準(zhǔn)地價技?術(shù)報告中涵?蓋了這些內(nèi)?容。其次在?實地踏勘過?程中，一定?要仔細(xì)填寫?現(xiàn)場調(diào)查表?，主要包括?區(qū)域和個別?因素的調(diào)查?、區(qū)域地價?水平的調(diào)查?，這個在實?踐過程中顯?得特別重要?。本方法存?在的不確定?因素主要有?：期日修正?系數(shù)中涉及?的地價指數(shù)?和還原利率?的確定。?（2）假設(shè)?開發(fā)法。其?計算基本公?式為。總地?價=售樓總?價-開發(fā)總?費用-專業(yè)?費-不可預(yù)?見費-利息?-利潤-稅?費。該估價?方法主要適?用于待開發(fā)?建設(shè)土地、?有明確規(guī)劃?依據(jù)的土地?及建成區(qū)房?地產(chǎn)市場較?繁榮的區(qū)段?土地。該估?價方法首先?要求用市?場比較法求?取宗地預(yù)計?開發(fā)完成后?或現(xiàn)行狀態(tài)?的價格水平?，主要涉及?在現(xiàn)實調(diào)查?中，對宗地?所在區(qū)域的?房地產(chǎn)市場?價格的調(diào)查?和分析，其?次開發(fā)費用?的確定，也?要求評估人?員對區(qū)域相?關(guān)工程承包?價有很熟悉?的了解和把?握。相關(guān)費?用的項目和?標(biāo)準(zhǔn)，需要?評估人員到?規(guī)劃、房產(chǎn)?、土地、財?政、稅務(wù)等?部門收集相?關(guān)的法律法?規(guī)和收費標(biāo)?準(zhǔn)，以次作?為評估取值?的依據(jù)。?（3）成本?逼近法。其?計算基本公?式為。土地?價格＝（土?地取得費＋?相關(guān)稅費＋?土地開發(fā)費?＋投資利息?＋投資利潤?＋土地增值?收益）__?_修正系數(shù)?。該方法主?要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)?、郊區(qū)等市?場不活躍區(qū)?域的土地估?價，要求宗?地所在周邊?區(qū)域有征地?拆遷案例，?有明確的征?地補償文件?。該方法在?運用過程中?，首先要取?得當(dāng)?shù)卣鞯?拆遷補償文?件，因為土?地取得費主?要依據(jù)當(dāng)?shù)?征地拆遷補?償文件相關(guān)?條款規(guī)定，?土地開發(fā)費?用需要調(diào)查?才能確定（?部分參照城?區(qū)基準(zhǔn)地價?技術(shù)報告中?涉及的土地?開發(fā)程度修?正中涉及的?土地開發(fā)費?用）。（?4）市場比?較法。該方?法主要適合?于房地產(chǎn)市?場較發(fā)達的?區(qū)域，周邊?有很多可以?參照的市場?案例。該方?法運用過程?中的難點在?于收集市場?比較案例，?但大多數(shù)時?候，要求收?集有文字依?據(jù)的市場案?例存在一定?的難度，有?時候比較案?例的確定只?是依據(jù)市場?調(diào)查，缺乏?一定的文字?依據(jù)。（?5）收益還?原法。該方?法由于其特?殊性，日常?用的較少，?因為如果用?企業(yè)收入來?還原，要求?提供財務(wù)報?表，由于委?托方考慮自?身原因，一?般不會提供?經(jīng)過審計后?的財務(wù)報表?。如果用租?金來進行計?算，租金水?平雖然可以?調(diào)查得到，?但在實踐過?程中發(fā)現(xiàn)，?一般用收益?還原法來測?算的地價和?市場價值存?在很大的差?異，這也許?是還原利率?的確定上存?在一些問題?所導(dǎo)致的結(jié)?果。由于?各種方法都?存在一定的?局限性和不?足，這就要?求評估人員?在現(xiàn)實估價?工作中要多?調(diào)查多分析?，做到心中?有價，那樣?在估價過程?中才能更好?地處理好理?論計算與實?際地價之間?的差異問題?。三、對?土地評估風(fēng)?險的實踐認(rèn)?識原來認(rèn)?為評估行業(yè)?是個低風(fēng)險?行業(yè)，所謂?估價，有些?偏差總是難?免的，但經(jīng)?過專業(yè)實踐?過程中，發(fā)?現(xiàn)評估行業(yè)?其實存在著?很多風(fēng)險，?下面就個人?理解風(fēng)險主?要體現(xiàn)在：?（1）政?治干預(yù)帶來?的風(fēng)險。雖?然說目前多?數(shù)評估機構(gòu)?都要求脫鉤?改制，遵從?“公平、公?正、公開”?原則進行執(zhí)?業(yè)，但實際?上政治干預(yù)?廣泛存在，?比如領(lǐng)導(dǎo)“?打招呼”、?“開條子”?甚至下紅頭?文件要求刻?意壓低地價?。土地評估?機構(gòu)作為中?介機構(gòu)，在?業(yè)務(wù)上和相?關(guān)單位來往?密切，政府?等相關(guān)部門?的政治干預(yù)?對于評估機?構(gòu)而言壓力?巨大，在我?看來，這是?評估行業(yè)面?臨的最大風(fēng)?險。（2?）有關(guān)法律?法規(guī)依據(jù)不?足帶來的風(fēng)?險。在評估?日常業(yè)務(wù)中?，有時候會?碰到特別敏?感的估價業(yè)?務(wù)，比如在?涉案評估和?處理糾紛過?程中，評估?的每一個參?數(shù)的取值都?要求有法律?依據(jù)。就目?前我國的小?城市評估市?場而言，這?種條件尚不?完全成熟，?比如基準(zhǔn)地?價系數(shù)修正?法中的地價?指數(shù)及還原?利率的確定?、假設(shè)開發(fā)?法中樓盤的?售價、成本?法中的土地?開發(fā)費用等?都很難找到?相關(guān)明確量?化的可以引?用的數(shù)據(jù)，?由此帶來相?應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)?險。（3?）估價從業(yè)?人員職業(yè)素?質(zhì)帶來的風(fēng)?險。目前估?價機構(gòu)普遍?存在估價師?___、另?低薪聘請如?一些應(yīng)屆畢?業(yè)生等理論?和實踐經(jīng)驗?都不很豐富?的估價員來?處理日常事?務(wù)，由此帶?來的風(fēng)險主?要體現(xiàn)在：?現(xiàn)場踏勘較?粗糙、估價?報告存在文?字錯誤、計?算過程存在?邏輯錯誤、?相關(guān)取值很?大主觀性等?。（4）?高額業(yè)務(wù)收?入誘惑帶來?的風(fēng)險。俗?話說“有錢?能使鬼推磨?”，估價機?構(gòu)作為一個?企業(yè)，盈利?是其主要目?的，有時候?在委托方高?額評估費的?誘惑下，比?如在做抵押?貸款評估過?程中，易造?成虛高地價?，給企業(yè)運?行帶來隱患?。綜上所?述，在專業(yè)?實踐過程中?，對不同估?價目的的評?估流程、估?價方法的現(xiàn)?實應(yīng)用以及?評估行業(yè)存?在的行業(yè)風(fēng)?險有了較深?刻的認(rèn)識和?理解，而這?些認(rèn)識和感?受是書本上?沒有的，只?有在實踐過?程中不斷積?累和加深的?。作為取得?了估價師資?格證書的估?價人員，就?是要在現(xiàn)實?生活中不斷?積累各種經(jīng)?驗，把實踐?和理論很好?地結(jié)合在一?起，只有這?樣，才能稱?得上是一名?真正意義上?合格的土地?估價師。?參考文獻：?《房地產(chǎn)估?價典型案例?分析》吳翔?華梁國慶編?___科學(xué)?技術(shù)___?年___月?出版__?_：作者?___：?周___眾?聯(lián)評估有限?公司074?6-832?8410z?yr___?@126.?第三篇：?土地估價師?總結(jié)專業(yè)實?踐總結(jié)報告?摘要。估?價師是一個?較為新興的?行業(yè)，是一?個對理論和?實踐要求較?高的行業(yè)。?在掌握了扎?實的理論知?識的同時，?也要求估價?師擁有一定?的實踐經(jīng)驗?，本報告從?實踐角度出?發(fā)，簡單闡?述了土地評?估的具體工?作事務(wù)、工?作流程、估?價方法的現(xiàn)?實應(yīng)用、估?價行業(yè)存在?的風(fēng)險等問?題。關(guān)鍵?詞：估價依?據(jù)估價方法?估價風(fēng)險?第二部分專?業(yè)實踐期間?完成的主要?工作及流程?一、主要?工作：（?1）土地一?級市場出讓?地價評估工?作。涉及土?地招拍掛過?程中出讓底?價的確定工?作，主要由?土地行政主?管部門委托?評估。（?2）土地抵?押貸款評估?。涉及取得?土地后進行?融資需要進?行的抵押貸?款評估，以?估價值確定?貸款金額，?主要由當(dāng)事?人或銀行委?托。（3?）土地二、?三級市場產(chǎn)?權(quán)過戶評估?工作。涉及?土地產(chǎn)權(quán)過?戶繳納契稅?的工作，主?要由交易者?委托。（?4）市縣城?區(qū)基準(zhǔn)地價?更新工作。?涉及各市縣?中存在基準(zhǔn)?地價成果使?用超過__?_年的更新?工作，一般?由土地行政?主管部門委?托。二、?工作流程：?工作流程?分為前期工?作、實地查?勘、市場調(diào)?查、報告撰?寫、報告審?核、出具報?告、提交收?費、沉淀存?檔八個階段?。第三部?分專業(yè)實踐?的感受及認(rèn)?識一、對?土地評估行?業(yè)的了解?1、土地評?估行業(yè)產(chǎn)生?的時代背景?：隨著土?地使用制度?改革的不斷?深化，土地?評估行業(yè)得?到了快速發(fā)?展，已成為?我國經(jīng)濟社?會發(fā)展中不?可或缺的重?要中介行業(yè)?，在積極配?合土地使用?制度改革、?推進土地市?場建設(shè)、促?進土地資源?的集約合理?利用等方面?發(fā)揮了重要?作用。2?、土地評估?行業(yè)的法律?基礎(chǔ)：（?1）由__?_第___?屆全國人民?代表大會常?務(wù)委員會第?二十九次會?議于___?年___月?___日通?過的《__?_城市房地?產(chǎn)管理法》?中的第三十?四條規(guī)定“?國家實行房?地產(chǎn)價格評?估制度”，?房地產(chǎn)價格?評估，應(yīng)當(dāng)?遵循公正、?公平、公開?的原則，按?照國家規(guī)定?的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?和評估程序?，以基準(zhǔn)地?價、標(biāo)定地?價和各類房?屋的重置價?格為基礎(chǔ)，?參照當(dāng)?shù)氐?市場價格進?行評估。?（2）__?_年___?月___日?國家物價局?、建設(shè)部發(fā)?出《___?解決在房地?產(chǎn)交易中國?有土地收益?流失問題_?__》。?（3）__?_年___?月___日?建設(shè)部、中?國人民銀行?聯(lián)合發(fā)出《?___加強?與銀行貸款?業(yè)務(wù)相關(guān)的?房地產(chǎn)抵押?和評估管理?工作___?》（建房[?___]_?__號）。?（4）《?國有資產(chǎn)評?估管理辦法?》___年?___月_?__日__?_第9l號?發(fā)布3、?評估行業(yè)的?現(xiàn)狀（1?）屬于朝陽?產(chǎn)業(yè)，具有?一定的發(fā)展?空間。（?2）業(yè)務(wù)來?源上存在競?爭，部分地?區(qū)存在幾個?評估公司，?各評估公司?在業(yè)務(wù)來源?上競爭非常?激烈。第?四篇：土地?估價師工作?證明工作證?明茲證明?同志，性別?：，___?號碼：，自?年月始在我?單位部從事?土地評估相?關(guān)工作至今?，累積從事?專業(yè)工作已?滿年。經(jīng)查?，該同志在?工作期間，?能遵紀(jì)守法?，無違反職?業(yè)操守的行?為。特此?證明。單?位（蓋章）?：經(jīng)辦人?（簽名）：?年月日?專業(yè)實踐總?結(jié)報告_?__市__?_評估有限?公司摘要?。實踐是檢?驗真理的唯?一標(biāo)準(zhǔn)，估?價行業(yè)更是?如此。要正?確評估土地?價格，必須?遵循房地產(chǎn)?價格形成和?運動的客觀?規(guī)律，在理?論與實踐活?動中，總結(jié)?出土地估價?應(yīng)遵循的法?則、準(zhǔn)則、?估價原則、?并建立一套?嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)?流程，即估?價程序。本?報告從工作?實踐出發(fā)，?簡單說明了?實踐與估價?理論、估價?方法以及估?價風(fēng)險的控?制等問題?關(guān)鍵詞：實?踐、土地估?價、估價理?論、估價方?法實踐是?檢驗真理的?唯一標(biāo)準(zhǔn)，?估價行業(yè)更?是如此。理?論再完善，?也是從實踐?中產(chǎn)生的，?并依靠實踐?不斷的完善?。沒有實踐?，理論只能?空談。做為?剛通過考試?取得土地估?價師資格證?書的我們，?最缺乏的就?是專業(yè)實踐?，考試也只?是考察應(yīng)試?者書面的專?業(yè)知識、相?關(guān)知識、理?論方法等，?而不能判斷?其實踐操作?技能的水平?。通過在?___評估?有限公司的?工作實踐，?本人充分認(rèn)?識到房地產(chǎn)?是一種特殊?的商品，尤?其是土地，?不是人類勞?動的產(chǎn)品，?不能以社會?必要勞動時?間來衡量其?價值。因此?，要正確評?估土地價格?，必須遵循?房地產(chǎn)價格?形成和運動?的客觀規(guī)律?，在理論與?實踐活動中?，總結(jié)出土?地估價應(yīng)遵?循的法則、?準(zhǔn)則、估價?原則、并建?立一套嚴(yán)謹(jǐn)?的作業(yè)流程?，即估價程?序。以下是?本人對土地?估價實踐的?總結(jié)。一?、實踐與估?價理論的關(guān)?系1、土?地估價的概?念土地估?價是估價人?員依據(jù)土地?估價的原則?、理論和方?法，在充分?掌握土地市?場交易資料?的基礎(chǔ)上，?根據(jù)土地的?經(jīng)濟和自然?屬性，按地?產(chǎn)的質(zhì)量、?等級及七仔?現(xiàn)實經(jīng)濟活?動中的一般?收益狀況，?充分考慮社?會經(jīng)濟發(fā)展?、土地利用?方式、土地?預(yù)期收益和?土地利用政?策等因素對?土地收益的?影響，綜合?評定出某塊?土地或多塊?土地在某一?權(quán)利狀態(tài)下?某一時點的?價格的過程?。2、實?踐與估價理?論（1）?市場對地產(chǎn)?估價的影響?近幾年_?__的大宗?土地交易頻?繁。除了_?__萬平米?的___湖?、___畝?的___城?、市中心_?_____?萬平米的_?__城等等?，___開?發(fā)還將給市?場提供了近?___塊土?地，拍賣總?值預(yù)計__?_億。以及?大規(guī)模的城?市改造工程?必然對市場?供需關(guān)系帶?來巨大影響?，沒有土地?就沒有了地?產(chǎn)，如此大?量的土地供?應(yīng)，必然造?成價格方面?的巨大變化?，這就要求?估價人員緊?跟市場步伐?，多實踐，?多交流。?市場變化表?明，不同的?市場類型和?程度，其供?需雙方的市?場行為講有?所不同，從?而直接影響?房地產(chǎn)價格?。因此，要?正確評估地?產(chǎn)價格，首?先要了解地?產(chǎn)市場的變?化和基本特?征，分析地?產(chǎn)市場的供?給和需求機?器動態(tài)（范?本）關(guān)系，?把握地產(chǎn)市?場的趨勢，?只有這樣，?才能正確評?估地產(chǎn)價格?。（2）?產(chǎn)權(quán)對地產(chǎn)?估價的影響?目前，我?國房地產(chǎn)產(chǎn)?權(quán)主要有土?地所有權(quán)分?為國有土地?所有權(quán)和_?__土地所?有權(quán)，土地?使用權(quán)分為?國有土地使?用權(quán)和__?_土地使用?權(quán)，土地他?項權(quán)主要有?轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵?押權(quán)和租賃?權(quán)。不同的?權(quán)利將給產(chǎn)?權(quán)人帶來不?同的收益，?從而會產(chǎn)生?不同的價格?。在實際?的土地估價?中，估價人?員經(jīng)常會遇?到一些新問?題新情況，?這時候我們?一般是_?__討論解?決。下面就?是一個典型?的案例。?___市由?于近年來的?城市建設(shè)開?發(fā)，___?縣的土地交?易越來越多?，由于產(chǎn)權(quán)?的不同也就?增加了估價?的復(fù)雜性，?市郊區(qū)有一?宗___建?設(shè)用地，該?宗地所有權(quán)?人為某村農(nóng)?民___（?以下簡稱甲?___），?使用權(quán)人為?某建材公司?（以下簡稱?乙公司）。?___年雙?方簽訂租賃?協(xié)議，乙公?司租用該宗?地___年?，租金于簽?訂合同時一?次性付清，?實際用途為?工業(yè)。合同?同時規(guī)定，?如遇國家征?用該土地，?甲___對?乙公司進行?適當(dāng)補償。?___年?，由于該區(qū)?大面積土地?整合，乙公?司不能再繼?續(xù)使用該宗?土地，雙方?協(xié)商補償問?題。由于協(xié)?議中沒有明?確寫明補償?的具體辦法?，所以在具?體補償金額?上產(chǎn)生了分?歧。于是雙?方?jīng)Q定共同?委托評估公?司對該宗土?地剩余年期?的價值進行?評估。_?__建設(shè)用?地與國有土?地產(chǎn)權(quán)類型?不同，雖然?國有土地的?交易案例很?多，但無法?直接選用，?___建設(shè)?用地根本找?不到交易案?例，無論采?用何種估價?方法對該土?地進行評估?，資料的采?集上都比較?困難。經(jīng)過?大家商議，?同意用如下?的估價技術(shù)?路線：通過?對該地區(qū)國?有土地進行?評估，了解?___建設(shè)?用地轉(zhuǎn)化為?國有土地所?需的各項費?用進行減價?修正，再進?行年期修正?得出估價對?象的正常市?場價格。?有些經(jīng)驗是?在課本上無?法學(xué)習(xí)到的?，實踐的過?程也是課本?無法代替的?，合格的估?價師需要實?踐經(jīng)驗的累?積，充實自?己，從而讓?自己不斷的?進步。（?3）區(qū)位對?地價的影響?___市?這幾年的建?設(shè)發(fā)展比較?迅速從而產(chǎn)?生了不少熱?門的板塊，?如___、?___、地?鐵及___?這樣的工程?等，聚焦了?市場上多數(shù)?的優(yōu)質(zhì)樓盤?，這些板塊?的形成與政?府的總體規(guī)?劃密切相關(guān)?。這些建設(shè)?項目的展開?使其原有的?區(qū)位概念產(chǎn)?生了很大的?變化，也就?帶動了其價?格的變化。?如何能客?觀的進行地?產(chǎn)估價就要?求估價人員?要從宏觀上?把握房地產(chǎn)?市場狀況和?其空間結(jié)構(gòu)?，運用正確?的估價方法?對待估地產(chǎn)?價格進行判?斷。二、?估價方法在?實踐中的認(rèn)?識與應(yīng)用?土地估價的?方法主要有?市場比較法?、收益還原?法、剩余法?、成本逼近?法、路線價?法、基準(zhǔn)地?價修正法。?估價師要?根據(jù)估價對?象、估價目?的和用途等?情況選擇不?同估價方法?，估價方法?的適宜性與?地產(chǎn)的類型?和市場狀況?息息相關(guān)。?估價方法的?選擇和估價?的準(zhǔn)確性對?估價師的專?業(yè)知識、實?踐經(jīng)驗與判?斷要求很高?。這就要求?我們估價人?員在實踐中?不斷的學(xué)習(xí)?研究，找到?最適合的途?徑，準(zhǔn)確的?進行估價。?___市?的土地市場?建立較早也?比較發(fā)達，?市場機制比?較完善，各?種交易案例?較多，城鎮(zhèn)?基準(zhǔn)地價成?果和基準(zhǔn)地?價修正體系?成果資料較?完整，從而?提高了估價?的準(zhǔn)確性。?在實踐中我?們采用市場?比較法、成?本逼近法和?基準(zhǔn)地價修?正法的情況?較多。下面?簡單說明這?幾種方法實?踐中會遇到?的問題及難?點。1、?市場比較法?在實踐中如?能采用此方?法是為最好?，因為其估?價結(jié)果具有?現(xiàn)實性，說?服力強，容?易讓他人接?受。此法需?要估價人員?具有較高的?業(yè)務(wù)素養(yǎng)和?實踐經(jīng)驗。?適用于有著?發(fā)達的土地?市場及大量?交易案例且?與待估地塊?應(yīng)有相關(guān)性?和替代性。?難點在于可?比因素及因?子的選取以?及修正幅度?的取值。這?些方面還需?要向經(jīng)驗豐?富的估價師?前輩學(xué)習(xí)，?以及自己點?點滴滴的實?踐積累。?2、成本逼?近法經(jīng)常用?在新開發(fā)土?地、工業(yè)用?地、無交易?案例的地區(qū)?等。難點是?土地取得費?用的構(gòu)成。?書本中對有?些地方具體?規(guī)定是介紹?不到的，例?如：配套?費一般分為?大配套費和?小配套費。?___價房?地字[__?_]第__?_號___?《___市?政公用基礎(chǔ)?設(shè)施大配套?工程管理辦?法》__通?知及建計[?___]第?___號_?__《__?_市建設(shè)項?目市政公用?配套工程內(nèi)?容、范圍界?定》__通?知中，對大