寧波高新科技廣場寫字樓項目營銷推廣策劃提案報告-

寧波科技園區(qū)寫字樓項目高新科技廣場營銷推廣策劃提案報告第一部分寧波辦公市場解讀第二部分戰(zhàn)略開發(fā)目標研討第三部分項目屬性深入分析第四部分目標市場細分組合第五部分項目市場形象探討第六部分創(chuàng)新產(chǎn)品定位研究第七部分產(chǎn)品方案設計排布目錄Contents土地供應情況分析?06年較05年增長了143％，為202萬平方米，05年比04年增長了207％，為83萬平米，逐年呈翻倍遞增態(tài)勢?據(jù)統(tǒng)計，07年1～9月份，寧波市辦公性質土地供應量為35萬方，且全部屬于江東區(qū)，預計07年供應量為100萬方，較06年有一定幅度的下降?從辦公性質用地的供應量來看，06年成為近年來土地供應最為集中的一年，且供應量較大，較兩年前增長了近10倍，市場壓力巨大?江東區(qū)在這三年的土地供應量中成為大戶，從04～06這三年中分別占到全市38.9％、83.1％和86.1的市場份額?隨著東部新城的規(guī)劃啟動，東部新城的供應逐漸增多，截至目前，該區(qū)域供有51萬方的辦公土地供應，占到整個江東區(qū)的21.8％，其規(guī)劃前景也越來越被看好近年來，寧波市辦公性質用地供應量呈逐年大幅度增長態(tài)勢，市場壓力陡增，且多集中在江東區(qū)，給本案造成一定壓力江東區(qū)在土地市場的供應中成為最大贏家，其中尤以科技園區(qū)和東部新城為主，其必將成為寧波辦公市場的主戰(zhàn)場?由于04年至今辦公用地的放量主要集中在江東區(qū)的科技園區(qū)，容積率多為2.0～3.0之間，因此低密度和低容積率成為幾年來辦公產(chǎn)品的主要特征?隨著東部新城的放量和科技園區(qū)的用地減少，容積率呈逐步上升趨勢，回歸到傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品的趨勢愈加明顯?東部新城的辦公產(chǎn)品容積率較高，在06年和07年所推出的地塊中，容積率均在5.0-6.0之間無論是寧波市還是江東區(qū)，低容積率和低密度的辦公產(chǎn)品逐漸減少，本案的產(chǎn)品規(guī)劃條件優(yōu)勢愈發(fā)明顯容積率分析平均地價分析?江東區(qū)05年樓板價較前一年有了較大漲幅，之后便處于一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但漲幅較慢，始終維持在2000-2500元之間?05年受市區(qū)兩塊辦公用地的影響，整體地價均值被拉高?江東區(qū)的均價始終位于全市均值之下，價格彈性空間較大?07年江東區(qū)的“地王”是位于東部新城的B4-6地塊，由寧波恒元建設公司出資4210元/平米的價格取得受大體量供應的影響，全市辦公用地樓板價呈緩慢增長態(tài)勢，江東區(qū)的價格有一定的漲幅空間寧波市辦公市場板塊分析24％52％6％18％從目前在售的個案分布來看，主要集中在江東、海曙和鄞州三個區(qū)域，其中江東區(qū)所占市場份額最多，到達52％寧波辦公市場板塊呈現(xiàn)“三足鼎立”的格局：第一區(qū)域：三江口區(qū)域——傳統(tǒng)核心區(qū)第二區(qū)域：鄞州中心區(qū)域——新的寧波寫字樓中心第三區(qū)域：江東科技園和東部新城區(qū)域——寧波未來經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎近郊化傾向明顯，江東區(qū)成為寧波辦公市場的主戰(zhàn)場，其中科技園區(qū)和東部新城成為拉動寧波經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎寧波市辦公商品房供應量分析?04年至今，江東區(qū)辦公商品房的供應量呈逐漸上升趨勢，06年顯得尤為突出，較05年有了近一倍的新增供應量，達到了93.5萬方?但是成交的增幅確沒有明顯的增加，06年去化30萬方，僅比05年增長了6％，遠落后于供應量的增長，市場壓力可見一斑?截至07年9月，江東區(qū)新增供應量為30萬方，去化11.5萬方，按照目前的去化速度，今年的成交量基本在30－40萬方之間?04年至今，供求比分別是3.4、2.2、3.1；累計供求比為3.4、3.62、5.4，供遠大于求，市場壓力非常巨大寧波辦公市場需求量遠小于市場供應量，供求結構失衡，直接影響了辦公產(chǎn)品的去化和價格的提升寧波市辦公商品房價格分析?04年至今，寧波市的辦公價格始終處于穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢，07年1-9月份的辦公均價為9600元/平米?今年上半年，江東區(qū)的辦公成交均價為每平米8500元，低于全市的平均價格寧波辦公價格處于穩(wěn)步上漲的發(fā)展態(tài)勢，價格漲幅趨勢緩慢江東區(qū)作為市場成交的主力區(qū)域，價格確低于全市平均水平，寧波未來經(jīng)濟發(fā)展的主引擎，江東區(qū)辦公價格存在一定的上漲空間2272元/㎡受大體量供應的影響，江東區(qū)辦公價格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象，產(chǎn)品價格被嚴重低估寧波市辦公商品房價格分析中標時間項目名稱開盤時間平均價格住宅項目天賜佳園2007-38500浪琴海2006-59000甬港豪庭2007-69000ART藍灣2007-57500辦公項目95國際廣場2007-37300寧波國際汽車城7000萬特國際商務中心2006-96300廣博商貿中心2006-18200我們抽取了部分在售的辦公項目和住宅項目，發(fā)現(xiàn)江東區(qū)部分辦公產(chǎn)品的銷售價格幾乎與住宅產(chǎn)品相當，甚至低于住宅產(chǎn)品，這也成為寧波整體辦公市場的一大特征寧波市辦公市場發(fā)展歷程2000年以前01-05年05年以后時間軸發(fā)展區(qū)域發(fā)展階段概要江東區(qū)、科技園、鄞州區(qū)、東部新城鄞州區(qū)、江東區(qū)、三江口三江口或郊區(qū)廠房創(chuàng)業(yè)階段發(fā)展階段提升階段發(fā)展節(jié)點描述經(jīng)濟基礎與企業(yè)基礎直接決定那時得需求基礎，用“辦公場地”來替代“寫字樓”的說法也更合適，其處于配角，在很大程度具有極強的依附性與混合性，比如說與生產(chǎn)基地相依、與小區(qū)相混雜，因此等待寫字樓的只有第三者的配角地位寧波經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)進入了高速發(fā)展時代，寧波企業(yè)結構與數(shù)量變化很大，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠到公司的發(fā)展階段。大中小的外貿公司、設計公司高科技、金融、物流等行業(yè)蓬勃發(fā)展，作為寫字樓主要消費層的民營企業(yè)也發(fā)展迅速。因此商住概念逐漸沒落，寫字樓在由中小零星創(chuàng)業(yè)型向大面積穩(wěn)定形象總部型發(fā)展；局部辦公在向集群辦公轉化等成為辦公產(chǎn)品新的發(fā)展方向城市擴張、港口發(fā)展、杭州灣跨海大橋建設，一批投資百萬元的大項目落戶和入世效應逐步顯現(xiàn)，城市地位、經(jīng)濟總量、外向度和集聚能力將進一步提高。與時懼進的未來新經(jīng)濟必將形成對寫字樓檔次與功能的提升，如總部基地、生態(tài)商務、智能化辦公等辦公概念成為未來一段時期內房產(chǎn)市場的新主導，需求已經(jīng)激活，已經(jīng)進入供需互動、共同進步的階段未來競爭分析析——江東區(qū)區(qū)存量江東區(qū)在售項項目一覽表項目名稱總體量納入網(wǎng)上銷售面積去化率已售體量剩余體量16城聯(lián)邦48492-未開盤-48492銀晨國際9557229021未開盤-95572上東國際805667202894.5％681333895寧波高新科技廣場968127722163％4863228589萬特國際商務中心850005190271％369081499495國際商務大廈588915889151％29445.529445.5東城國際340003846637％1456823898永和恒富中心40000-未開盤-40000寧波國際汽車城1007278061756.6％5287427743名匯東方20000-未開盤-20000雷迪森廣場163588未開盤-163588中信泰富廣場128600-未開盤-128600華宏第五大道41590-未開盤-41590創(chuàng)E慧谷100000-未開盤-100000廣博國際商貿中心50000左右4040545.3％1249827907總計1093838448551263058.5794313.5?目前江江東區(qū)在售或或者預售的樓樓盤總共有15個（其中中一個為鎮(zhèn)海江東區(qū)未來1年內的存量

80萬㎡未來競爭分析析——江東區(qū)區(qū)存量用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率2004年458551068672.352005年3728046965112.142006年66845117424372.872007年808713552514.43總計116798129010662.9475江東區(qū)04-07年土地地供應總量表表?04-07年9月月，江東區(qū)辦辦公用地性質質土地總量約約為290萬萬㎡?在4年年內土地供應應中，部分項項目已經(jīng)售?目前江東區(qū)總共在售16個樓盤，總量為109萬方，目前已經(jīng)去化了29.9萬方；?剔除已經(jīng)售罄的和已經(jīng)確定樓盤的去化量，以2～3年作為開發(fā)周期來計算，江東區(qū)未來2～3年內的存量為136.6萬方。在未來2～3年內，江東東區(qū)辦公項目目存量為136.6萬萬㎡，其中東部新城城約51萬㎡，占據(jù)了半壁江江山辦公市場總結結2007年市市場供應量約約達100萬萬方，去化量量僅為32萬萬方。而后續(xù)續(xù)供應量的不不斷增加，整整體辦公市場場的競爭將更更為激烈，而而供求比、供供需比的問題題日趨明顯供過于求繼續(xù)續(xù)擴大市中心區(qū)域可可供開發(fā)土地地的局限性、、鄞州新區(qū)的的辦公市場發(fā)發(fā)展規(guī)劃。而而南統(tǒng)籌、東東擴的戰(zhàn)略布布局的規(guī)劃與與發(fā)展，將直直接為本區(qū)域域本項目帶來來發(fā)展契約發(fā)展區(qū)域向外外擴張江東區(qū)以東部部新城的東擴擴為發(fā)展契機機，高新區(qū)在在原有科技園園區(qū)升級后得得到更有力的的政府、政策策的支持，環(huán)環(huán)境的日趨成成熟為區(qū)域寫寫字樓產(chǎn)品提提供了價值空空間平臺江東區(qū)成為重重點發(fā)展區(qū)域域江東區(qū)域的供供求比關系，，加之辦公與與住宅的規(guī)劃劃問題，導致致辦公與住宅宅的規(guī)劃分區(qū)區(qū)混淆，直接接關系區(qū)域辦辦公市場價格格的走低的現(xiàn)現(xiàn)象區(qū)域價格倒掛掛隨著寧波辦公公市場三個階階段的發(fā)展，，辦公產(chǎn)品也也逐漸推陳出出新，一些創(chuàng)創(chuàng)新的辦公理理念和產(chǎn)品設設計被市場所所看好，并表表現(xiàn)出廣闊的的發(fā)展前景，，成為寧波辦辦公的主流產(chǎn)品走精細化化的道路日益益明顯第一部分寧寧波辦公市市場解讀第二部分戰(zhàn)戰(zhàn)略開發(fā)目目標研討第三部分項項目屬性深深入分析第四部分目目標市場細細分組合第五部分項項目市場形形象探討第六部分創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品定定位研究第七部分產(chǎn)產(chǎn)品方案設設計排布目錄Contents戰(zhàn)略目標企業(yè)知名度提提升產(chǎn)品作品化經(jīng)濟效益最大大化經(jīng)濟效益最大大化是終極目目標產(chǎn)品是基礎，，產(chǎn)品要實現(xiàn)現(xiàn)作品化企業(yè)知名度提提升是最終目目的借勢——如何借市場大環(huán)境和區(qū)域發(fā)展之大勢跳出——如何跳出項目本身、跳出江東、跳出寧波超越——如何超越辦公概念、超越單一產(chǎn)品成為辦公典范戰(zhàn)略戰(zhàn)略開發(fā)發(fā)的實現(xiàn)途徑徑——借勢、跳跳出、超越商務社區(qū)典范范傳統(tǒng)辦公寧波整體規(guī)劃劃東部新城規(guī)劃劃總部基地規(guī)劃劃本案寧波江東區(qū)江東區(qū)東部新城項目項目借勢而為———借勢的可能能方向高新區(qū)總部基地項目跳出項目看項目不僅僅是一個個項目，更應應該把項目當當做作品來做做，做成精品品。跳出——依托托2小時長三三角經(jīng)濟圈，，放眼長三角角市場依托國國際港口城市市、放眼國際際市場跳出江東看項目不僅僅江東的一個辦公項目，更是江東科技園區(qū)發(fā)展新型生態(tài)辦公的典范，一種新工作理念的倡導。跳出寧波看項目本案雖位于寧寧波，但其不不僅只是寧波波的項目、更更是為長三角角區(qū)域、乃至至全國、甚至至國際市場服服務的。立足足大寧波、放放眼全世界.超越單一產(chǎn)品線充分挖掘本案案所在的區(qū)域域價值，超越越辦公用地性性質和單一的的產(chǎn)品線，實實現(xiàn)項目價值值、利潤最大大化。超越——挖掘掘項目潛在優(yōu)優(yōu)勢、全面提提升項目價值值超越傳統(tǒng)辦公概念全面豐富和超越傳統(tǒng)辦公概念，依托基地“總部基地”概念和豐富的生態(tài)景觀資源，倡導生態(tài)商務、居住類辦公的放松工作概念。超越客戶期望既能滿足客戶戶期望、又能能超越客戶期期望、同時還還能給政府帶帶來新的總部部基地發(fā)展模模式、成為推推廣新型生態(tài)態(tài)商務居住辦辦公的典范和和樣本。第一部分寧寧波辦公市市場解讀第二部分戰(zhàn)戰(zhàn)略開發(fā)目目標研討第三部分項項目屬性深深入分析第四部分目目標市場細細分組合第五部分項項目市場形形象探討第六部分創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品定定位研究第七部分產(chǎn)產(chǎn)品方案設設計排布目錄Contents本案項目區(qū)域位置置三江口本項目具體地地理位置在通通途路以北，楊帆以南南，屬于寧波波科技園區(qū)南端，又緊靠靠規(guī)劃中的東東部新城北部部寧波市江東區(qū)高科技園區(qū)2008年杭杭州灣跨海大大橋通車寧波城市角色色及形象轉變變機遇區(qū)域規(guī)劃方向向外部規(guī)劃解讀?2008年杭杭州灣跨海大大橋通車后，，寧波與上海海的距離大大大縮短，，寧寧波將一躍成成為長三角的的南翼經(jīng)濟中中心，可以被被稱為南上海海，更加充分分的融入到長長三角大經(jīng)濟濟圈中，進而而影響長三角角的整體格局局，寧波將成為溫溫州、臺州、、金華等城市市對接上海的的橋頭堡。在在“十一五””期間，寧波波將建立大格格局，打造““南上?！保⒋蟾劭诳冢谌肴蚯蚧?。寧波市“南上?！贝髮幉ㄋ{圖寧波市寧波市發(fā)展契契機內部規(guī)劃解讀?寧寧波“東擴、、北聯(lián)、南統(tǒng)統(tǒng)籌、中提升升”的城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃劃中，東部新新城位于寧波波的東部，規(guī)規(guī)劃定位與三三江口CBD中心一起構構筑“一城兩兩心”格局，，老城作為西西部的傳統(tǒng)文文化中心，而而東部新城將將成為商務和和市政中心。。即：東部新城將成成為集商務、、會展、行政政、文化、居居住、等多功功能于一體的的重要區(qū)域，，成為及三江口之后的的第二個城市市中心。東擴戰(zhàn)略落點一城兩心格局東部新城“大寧波新都都心”區(qū)域規(guī)劃方向向東部新城發(fā)展展契機高新科技園區(qū)區(qū)發(fā)展契機內部規(guī)劃解讀?科科技園區(qū)將是是寧波城市現(xiàn)現(xiàn)代化、高水水準的智力密密集區(qū)和知識識服務區(qū)，結結合東部新城城行政中心的的后花園位置置，將促使城城市高端企業(yè)業(yè)和高素質人人才向科技園園區(qū)集聚。?寧寧波市科技園園區(qū)總部基地北起楊木碶路路，南至通途途路，東起規(guī)規(guī)劃路，西臨臨楊木碶河。。總建設用地地約17公頃頃，平均容積積率2.5。。地塊內劃分分成大小不等等的若干獨立立區(qū)塊，供企企業(yè)總部建造造辦公商務樓樓宇?？萍紙@區(qū)建設設區(qū)域規(guī)劃方向向高新區(qū)“高端企業(yè)集集聚地”中央商務區(qū)總部基地寧波國際貿易中心科研區(qū)住宅區(qū)東部新城商務休閑區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)塊格局劃分分?中央商務區(qū)：商業(yè)、金融、、管理和信息息中心，分期開發(fā)商商業(yè)、科研、、辦公用地、、設置區(qū)域性性的商業(yè)購物物空間和商務務居住用地。。?總部基地：總建設基地17公頃，平均容積率2.5，劃分為大小小不等若干獨獨立區(qū)塊，供企業(yè)總部建建造商務樓宇宇。?本案地塊屬于于總部基地區(qū)區(qū)塊。產(chǎn)業(yè)支撐、設設施配套和政政策優(yōu)惠?建設目標：產(chǎn)產(chǎn)、學、研結結合的科技創(chuàng)新平平臺的重要載載體，引進國國內外大企業(yè)業(yè)研發(fā)中心、、或分支機構構、，形成研發(fā)中心集聚聚地?目目標行業(yè)：鼓鼓勵發(fā)展商貿貿、物流、咨咨詢、中介、、設計、軟件件開發(fā)、信息息服務等現(xiàn)代代服務業(yè)。?設設施配套：硬件資源：接接通1000兆高速光纖纖寬帶網(wǎng)，22萬伏變電電所穩(wěn)定電力力供應、成套套DNN專線線接入設施；；軟件資源：：浙江大學學軟件學院院分院、寧寧波中科集集成電路設設計中心、、兵科院寧寧波分院、、中石化寧寧波工程公公司等研發(fā)發(fā)機構。?政政策優(yōu)惠惠：企業(yè)引進優(yōu)優(yōu)惠政策：：對各類企企業(yè)工程（（技術）中中心（科研研所、研究究院）圍繞繞產(chǎn)業(yè)集聚聚和市場需需要，進行行科技資源源整合、情情報信息支支持、核心心技術開發(fā)發(fā)和技術商商品化等相相關科技活活動；對社社會力量新新建的研究究機構，經(jīng)經(jīng)審定后，，前三年按按新投入設設備的投資資額給予10%的補補貼。對跨跨國公司研研發(fā)中心或或者分支機機構、經(jīng)審審定后可以以優(yōu)惠價格格提供科研研用房，前前3年按照照新投入設設備的投資資額給予15%的補補貼。人才引進優(yōu)優(yōu)惠政策：：為符合條條件的科研研人員提供供3年內短短租住的人人才公寓，，對購買居居住用房的的科研人員員提供專項項經(jīng)費補助助整體環(huán)境對對于引進智智力密集型型企業(yè)和人人才具有很很大的吸引引力地塊四至◆東側側為天然景景觀河道，，水質清澈◆南側側為總部基基地中央花花園◆西側側為規(guī)劃道道路◆北側側為雙向雙雙車道市政政道路地塊資源◆東側側的景觀河道與與沿河綠化化成為本案最最大自然優(yōu)優(yōu)勢◆地塊塊正南部的的總部基地地中央綠化豐富了了地塊的景景觀資源地塊四至狀狀況本案具備天天然的景觀觀資源地塊用地性質用的面積容積率建筑密度建筑高度綠化率A1商業(yè)用地88692.2264840A2商業(yè)用地80363.1394830A3商業(yè)用地72843.0294830A4商業(yè)用地73192.5354830A5商業(yè)用地64333.8338830B1商業(yè)用地75683.2238830B2商業(yè)用地82133.0218830B3商業(yè)用地132744.0377240B4商業(yè)用地77282.82211230B5商業(yè)用地76243.22311230C1商業(yè)用地98232.1294840C2商業(yè)用地66394.6338030C商業(yè)用地150673.0264840本案地塊建筑面積容積率限高A1385632.280A251482.2120A1A2項目的規(guī)劃劃條件密度度和容積率率低，較其其他競品地地塊具有較較大的競爭爭優(yōu)勢地塊經(jīng)濟指指標通往市區(qū)通往寧波跨跨海大橋通往南部鄞鄞州區(qū)通往鎮(zhèn)海市市通往寧波港港本案◆本案案所在高新新區(qū)，交通通便捷，成為市市區(qū)、寧波波跨海大橋橋、寧波港、江江東區(qū)的交交通核心◆本案案距市中心心約15分分鐘車程，，至跨海大橋橋約40分分鐘車程至寧波港18公里至寧波櫟社社國際機場場27公里里至滬杭甬高高速公路入入口3公里里◆規(guī)劃劃中的軌道道交通亦有有可能經(jīng)過該區(qū)域寧波高新區(qū)區(qū)交通體系狀狀況屬性詮釋區(qū)位屬性規(guī)劃中的新城市中心輻射范圍內高起點規(guī)劃，熱點開發(fā)區(qū)域2008年通車的杭州跨海大橋聯(lián)動長三角經(jīng)濟圈，提升經(jīng)濟地位依托高新科技園區(qū)的建設提升區(qū)域認知、凸顯產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)引導、人才引進優(yōu)惠政策引進技術人才赫知識產(chǎn)業(yè)，改善人口素質和產(chǎn)業(yè)結構項目屬性總占地約43711平方米總建筑面積9.6萬方，容積率2.2相對較大的項目容積率相對較低的項目大體量和低容積率可成為項目增值條件之一位于總部基地內政府重點規(guī)劃商務辦公地塊、企業(yè)關注度高東側為天然景觀河道、南側為總部基地中央花園豐富的自然景觀資源，利于提升項目品質周邊目前以空地為主、居住商業(yè)氛圍未形成周邊配套成熟尚需一段時間周邊已有辦公項目開發(fā)出售研判市場感應、可參考借鑒的操作經(jīng)驗區(qū)域及項目目屬性總結結江東區(qū)不僅僅辦公氛圍圍濃厚，同同時還是寧寧波城市規(guī)規(guī)劃東向發(fā)發(fā)展的主區(qū)區(qū)域區(qū)位價值項目SWOT分析之之——優(yōu)勢勢分析高新區(qū)屬于于國家扶植植開發(fā)區(qū)，，因此在政政策上政府府給予了極極大的鼓勵勵和推動政策優(yōu)勢高新區(qū)集研研發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)、物流、、倉儲、營營銷為一體體的產(chǎn)業(yè)集集群，產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈豐富產(chǎn)業(yè)集群項目周邊及及富景觀資資源性的生生態(tài)環(huán)境成成為本案產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的的最大優(yōu)勢勢生態(tài)資源低密度、低低容積率和和高綠化等等優(yōu)越的規(guī)規(guī)劃條件提提高了項目目的整體的的競爭力規(guī)劃條件總部基地的的經(jīng)濟集群群效益是本本案擴大客客源層面、、加快產(chǎn)品品去化的重重要支撐總部基地在極具開發(fā)發(fā)前景的區(qū)區(qū)域擁有一一塊生態(tài)景景觀資源極極度豐厚的的商業(yè)用地地項目最大優(yōu)優(yōu)勢受大體量供供應的影響響，江東區(qū)區(qū)的辦公的的產(chǎn)品價值值和價格被被嚴重低估估。甚至低低于住宅價值低估項目SWOT分析之之——劣勢勢分析看重成本、、面積、交交通仍舊是是客源的主主要夠房心理，對對于創(chuàng)新和和主題概念念接受度低低認知固化土地供應量量連年累積積，遠大于于需求量，，區(qū)域激烈烈的競爭態(tài)態(tài)勢明顯供應量大地處開發(fā)區(qū)區(qū)，商業(yè)氛氛圍不濃，，現(xiàn)有辦公公項目中由由于多數(shù)尚尚未交房，，因此配套套也較為稀稀缺配套匱乏配套商務需需求的無法法滿足困擾擾著本案的的客源導入入項目最大劣劣勢寧波的經(jīng)濟濟健康持續(xù)續(xù)發(fā)展將帶帶來越來越越多的辦公公需求，形形成對本案案的需求支支撐需求旺盛項目SWOT分析之之——機會會分析寧波的經(jīng)濟濟結構不斷斷發(fā)生裂變變，對于辦辦公場所的的需求正悄悄然改變，，市場存在在著較多空空白點市場空白現(xiàn)代社會對對于辦公的的理念探究究已經(jīng)發(fā)展展到了相當當成熟的階階段，對本本案有借鑒鑒意義理念發(fā)展辦公產(chǎn)品的的的不斷創(chuàng)創(chuàng)新能夠為為本案帶來來更多的發(fā)發(fā)展空間和和企業(yè)客源源創(chuàng)新突破價值和價格格受大體量量供應的影影響被嚴重重低估，反反之價格上上升空間明明顯價格空間無論東部新新城還是高高新區(qū)的規(guī)規(guī)劃都是提提升項目所所在區(qū)域價價值點的關關鍵所在規(guī)劃建設越來越多的的成長型企企業(yè)將成為為辦公產(chǎn)品品的主力客客源客源導入創(chuàng)新的市場場和產(chǎn)品定定位能吸引引更多的企企業(yè)關注，，填補市場場空白項目最大機機會不斷增多的的計劃供應應將不斷稀稀釋商業(yè)用用地的稀缺缺優(yōu)勢供應加大項目SWOT分析之之——威脅脅分析市場趨于理理性的態(tài)勢勢無形之中中加大了項項目的整盤盤操作市場理性除了東部新新城之外，，鄞州南部部商務區(qū)大大體量的辦辦公產(chǎn)品將將給本案構構成威脅區(qū)域競爭受前期大量量土地供應應影響，近近年來競品品項目層出出不窮，對對本案構成成極大威脅脅競品眾多區(qū)域內外的的競爭項目目和不斷增增多的土地地供應對本本案構成極極大威脅項目目最最大大威威脅脅以時時間間換換空空間間，，等等待待區(qū)區(qū)域域配配套套的的完完善善細分分市市場場需需求求、、尋尋找找目目標標客客源源產(chǎn)品品的的價價值值和和價價格格被被嚴嚴重重低低估估項目目周周邊邊商商業(yè)業(yè)配配套套尚尚不不成成熟熟辦公公供供大大于于求求趨趨勢勢加加大大競爭爭市市場場異異常常激激烈烈為目目標標客客源源量量體體裁裁衣衣轉化化劣劣勢勢規(guī)避避威威脅脅規(guī)避避威威脅脅用創(chuàng)創(chuàng)新新的的產(chǎn)產(chǎn)品品和和市市場場定定位位來來刺刺激激市市場場，，恢恢復復和和突突破破項項目目價價值值轉化化劣劣勢勢關于于優(yōu)優(yōu)化化本本案案SWOT的的初初步步思思考考我們們的的初初步步思思考考能能否否轉轉化化本本案案的的劣劣勢勢與與威威脅脅，，優(yōu)優(yōu)化化項項目目SWOT？？ⅠⅡⅢⅣ第一一部部分分寧寧波波辦辦公公市市場場解解讀讀第二二部部分分戰(zhàn)戰(zhàn)略略開開發(fā)發(fā)目目標標研研討討第三三部部分分項項目目屬屬性性深深入入分分析析第四四部部分分目目標標市市場場細細分分組組合合第五五部部分分項項目目市市場場形形象象探探討討第六六部部分分創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位研研究究第七七部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案設設計計排排布布目標標市市場場競品品產(chǎn)產(chǎn)品品企業(yè)業(yè)需需求求地塊塊條條件件目標標市市場場的的確確立立我們們通通過過對對企企業(yè)業(yè)的的需需求求分分析析初初步步得得出出目目標標市市場場，，然然后后對對周周邊邊競競品品樓樓盤盤進進行行定定位位研研究究，，將將目目標標市市場場進進行行過過濾濾篩篩選選的的同同時時，，探探尋尋我我們們的的市市場場空空白白點點，，最最后后結結合合本本案案地地塊塊的的條條件件對對過過濾濾后后的的目目標標市市場場進進行行敏敏感感性性分分析析，，最最終終確確定定本本項項目目的的目目標標市市場場目標標市市場場確確定定的的邏邏輯輯推推導導目標標市市場場競品品產(chǎn)產(chǎn)品品企業(yè)業(yè)需需求求地塊塊條條件件如何何細細分分企企業(yè)業(yè)行行為為尋尋找找可可能能的的需需求求方方向向企業(yè)業(yè)的的需需求求源源自自與與企企業(yè)業(yè)的的行行為為本案案可可能能的的客客群群定定位位我們們深深入入研研究究了了本本案案所所在在區(qū)區(qū)域域的的競競品品樓樓盤盤，，對對這這些些樓樓盤盤客客群群定定位位進進行行整整合合分分析析后后得得出出他他們們的的企企業(yè)業(yè)類類別別，，這這些些企企業(yè)業(yè)客客源源，，也也有有可可能能成成為為本本項項目目的的理理論論客客源源…………項目名稱產(chǎn)品形態(tài)企業(yè)類別企業(yè)特點描述95國際商務大廈高層辦公小型貿易公司、中型物流公司以及部分投資客源公司規(guī)模小，開業(yè)不久，處于成長階段和擴張階段，比較關注總價、交通和商務氛圍16城聯(lián)邦別墅式辦公未開盤（目標客源）跳躍型的成長企業(yè)、智力高度密集型、管理人性化、中國的鋒線企業(yè)銀晨國際圍合式庭院辦公未開盤（目標客源）國際大型企業(yè)、國外小企業(yè)、大型企業(yè)集團總部、大型企業(yè)文化展現(xiàn)東城國際高層辦公貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務公司、會計事務所、貿易公司、證券公司、保險公司、海運公司具有明顯的成長型合擴張型的特點，成長型的面積需求在100-200平米之間，擴張型的在500-800平米之間萬特商務中心酒店式公寓、高層辦公金融、律師、貨代、船運、辦事處、創(chuàng)意、外貿具有顯著的成長型合擴張型的特企業(yè)點，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質屬于腦力集中型上東國際高層辦公法律咨詢公司、設計公司、某企業(yè)寧波辦事處、廣告公司、證券投資公司、海運公司、貨代公司、跨國機構寧波辦事處、裝飾設計公司、外貿公司企業(yè)涵蓋面較廣，主要是成長型企業(yè)，其中自用居多，投資較少隨著著第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)以以及及信信息息經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展，，寧寧波波企企業(yè)業(yè)結結構構與與數(shù)數(shù)量量變變化化很很大大。。大大中中小小的的外外貿貿公公司司、、設設計計公公司司、、信信息息公公司司、、廣廣告告公公司司、、服服務務公公司司如如雨雨后后春春筍筍般般地地形形成成，，高高科科技技、、金金融融、、物物流流以以及及其其他他相相關關經(jīng)經(jīng)濟濟服服務務性性行行業(yè)業(yè)蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展，，許許多多企企業(yè)業(yè)在在經(jīng)經(jīng)歷歷著著工工廠廠到到公公司司的的發(fā)發(fā)展展階階段段，，同同時時，，在在一一大大批批量量的的公公司司經(jīng)經(jīng)過過多多年年的的積積蓄蓄與與蟄蟄伏伏后后開開始始上上臺臺階階上上規(guī)規(guī)模模的的發(fā)發(fā)展展，，作作為為寫寫字字樓樓主主要要消消費費層層的的民民營營企企業(yè)業(yè)也也發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，這些企業(yè)業(yè)都具備備相當?shù)牡某砷L型型和擴張張型，我我們對于于企業(yè)的的需求研研究，就就從這里里開始………成長、擴擴張型企企業(yè)的行行為分析析企業(yè)行為細分企業(yè)內部行為決策管理層面發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流、戰(zhàn)略培訓（高層會議）、資本運營、領導力培養(yǎng)、高級公關、高層接待、總部運營、資源整合、戰(zhàn)略會議運營管理層面行政辦公、生產(chǎn)運營、物流倉儲、市場營銷、管理培訓、員工培訓企業(yè)外部行為決策管理層面政府公關、高層公關、高級接待、對外聯(lián)絡、新市場開拓、重要合同簽約運營管理層面產(chǎn)品營銷、市場推廣、產(chǎn)品展示、新聞發(fā)布、商務談判、教育培訓、公關接待、形象展示企業(yè)內部行為在企業(yè)內部進行的經(jīng)營、管理、研發(fā)、培訓等行為企業(yè)外部行為在企業(yè)外部進行的營銷、公關、交際、展示等行為需求市場我們將企企業(yè)的所所有行為為進行分分類列舉舉，但是是發(fā)現(xiàn)這這21項項企業(yè)行行為難以以給出具具象的定定位，于于是就將將其進行行整合………高級接待待對外聯(lián)絡絡新市場開開拓重要合同同簽約產(chǎn)品營銷銷市場推廣廣產(chǎn)品展示示新聞發(fā)布布商務談判判教育培訓訓公關接待待形象展示示管理培訓訓員工培訓訓政府攻關關高層公關關生產(chǎn)運營營物流倉儲儲市場營銷銷戰(zhàn)略會議議行政辦公公高級攻關關高層接待待總部運營營資源整合合戰(zhàn)略培訓訓資本運營營領導力培培養(yǎng)發(fā)展戰(zhàn)略略研討生產(chǎn)加工工物流倉儲儲營銷推廣廣經(jīng)營管理理戰(zhàn)略管理理會議培訓訓商務居住住公關展示示工廠加工工成長、擴擴張型企企業(yè)的行行為分析析我們將這這些成長長和擴張張型的企企業(yè)進行行細分后后歸類整整合，得得出這類類企業(yè)的的8大行行為目標市場場競品產(chǎn)品品企業(yè)需求求地塊條件件那么我們們的區(qū)域域市場是否滿足足了這些些企業(yè)的的行為需需求呢？？我們已經(jīng)經(jīng)探知了了成長、、擴張型型企業(yè)的的行為項目分析析：總建面：6萬容積率：2.99產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：2幢高高層（20、18層）），層高高3.6米標準層：：1000㎡主力戶型型：30-100㎡㎡（并可可以自由由分割））銷售價格格：7500元元/㎡產(chǎn)品分析析：以ROD概念念作為宣宣傳賣點點，1萬萬平米的大型廣廣場綠化化與辦公公大樓相相連，塑造一個個休閑的的辦公氛氛圍；同同時，其每三層層開辟兩兩個空中中花園，，提供人與自然然和陽光光溝通區(qū)區(qū)銷售分析析：2007年3月開盤盤，總納納入網(wǎng)上上銷售面面積58891㎡㎡，目目前去化化率為51％，，平均每月月去化50套（（現(xiàn)場了了解已去去化完畢））定位分析析：小規(guī)模模公司定定位，投投資客居居多競品個案案一：95國際際大廈綜合分析析：以30－－100平米之之間的小小面積，，配以生生態(tài)商務務之概念念，依托托價格優(yōu)優(yōu)勢，追追求小型型規(guī)模企企業(yè)和投投資客源源，獲得快速熱熱銷競品個案案二：16城聯(lián)聯(lián)邦項目分析析：總建面：4.8萬容積率：2.2產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：16幢幢獨棟辦辦公和1幢酒店店式公寓寓獨棟辦公公面積：：1000～2500㎡㎡，標準準層：200-250㎡產(chǎn)品分析析：建筑結構構—建筑結構構為5層層，首層層為公共門廳廳，2-4層為為室內辦辦公空間間，企業(yè)可以以自由分分隔，頂頂層為室室內辦公與屋頂頂花園結結合的空空間設計計五重院規(guī)規(guī)劃—圍合商商務庭院院、水景景中庭、組團團庭院、、入戶庭庭院、入入口庭院，五院院設計打打造內部部圍合尺尺度風景景建筑立面面—深灰色色和純黑黑色花崗崗石、銅銅色鋁板與與通透玻玻璃為主主要材質質，立面面選型體現(xiàn)現(xiàn)網(wǎng)絡化化和秩序序化。增增加了商商務運作嚴嚴謹感銷售分析析：處于蓄蓄水期，，估計開開盤價格格每平米米在15000～20000元之之間，目目前已經(jīng)經(jīng)獲得市市場高度關注注和認可可定位分析析：專為智智力密集集型的成成長企業(yè)業(yè)，提供供總部功功能的商務務空間綜合分析析：通過別墅墅式辦公公的理念念和富含含居住產(chǎn)產(chǎn)品特征征的打造造模式打打破市場場的沉寂，，總部功功能的商商務空間間獲得了了高端鋒鋒線企業(yè)業(yè)的垂青青，成為為市場高點競品個案案三：銀銀晨國際際項目分析析：總建面：9萬容積率：2.5產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：1棟高高層、1棟小高高層，2棟多層層建筑標準層：：1000～2000㎡面積分割割：200-300㎡（高層）、100-200（小小高層））125-2000（（多層，，部分整整層出售售）產(chǎn)品分析析：采用半半圍合式式的布局局，兼顧顧現(xiàn)代辦辦公的私私密性與開開放性，，以傳統(tǒng)統(tǒng)的中國國庭院空空間為原型，充充分考慮慮空間的的包容性性和復合合性的交融，從從而分割割為不同同層次但但彼此關關聯(lián)，退臺設計計、挑空空四層的的空中花花園、屋屋頂花園，屋屋頂餐餐吧、、中心心花園園、水水幕中中庭、、分庭院小小花園園等花花園產(chǎn)產(chǎn)品設設計銷售分分析：處于于蓄水水期，，估計計開盤盤價格格每平平米在在10000元以以上定位分分析：國際際大型型企業(yè)業(yè)、國國外小小企業(yè)業(yè)、大大型企企業(yè)集集團總部部、大大型企企業(yè)文文化展展現(xiàn)等等?？涂驮磳訉訌V泛，針針對不不同規(guī)規(guī)模的的企業(yè)業(yè)需求求，強強調企企業(yè)之間個個性與與交流流空間間綜合分分析：：利用庭庭院、、退臺臺等全全新的的建筑筑排布布方式式重新新組合合傳統(tǒng)統(tǒng)的辦辦公間間，并以豐豐富的的辦公公空間間以擴擴大其其客源源范圍圍，追追求不不同層層次的的企業(yè)業(yè)競品個個案四四：萬萬特國國際商商務中中心項目分分析：：總建面面：8.5萬萬容積率率：3.4產(chǎn)品形形態(tài)：2棟棟高層層辦公公，1棟酒酒店式式公寓寓標準層層：1000～～1500㎡面積分分割：：36-48㎡（酒酒店公公寓））80-100㎡（（高層層，可以自自由分分割））產(chǎn)品分分析：雙水水岸景景觀中心花花園1000平平米的的大堂堂，局局部挑挑高9.3米大堂園園林休休閑吧吧2米*1.55米的的寬轎轎廂豪豪華商商務電電梯集中式式商業(yè)業(yè)廣場場設計計銷售分分析：2006年9月開開盤，，納入入網(wǎng)上上銷售售面積積為51902平米米，2號樓樓保留留，目目前去去化率率為74％％，月月均去去化40套套，其其中的的酒店店式公公寓中中頂層層的挑挑高產(chǎn)產(chǎn)品去去化較較為緩緩慢，，2007年7月12日日公開開1號號樓發(fā)發(fā)售期期間，，1號號樓5A甲甲級寫寫字樓樓部分分房源源特推推10%低低首付付，當當天去去化達達到了了75%。。定位分分析：金融融、律律師、、貨代代、船船運、、辦事事處、、創(chuàng)意意、外外貿等等腦力力密集集型企企業(yè)，，小面面積吸吸引眾眾多投投資客客源，，滿足足部分分成長長型企企業(yè)需需求綜合分分析：：傳統(tǒng)的的小面面積辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品，，投資資客源源和腦腦力密密集型型客源源定位位，并并依托托價格優(yōu)優(yōu)勢和和促銷銷手段段獲得得快速速去化化，底底層裙裙房商商業(yè)廣廣場頗頗具亮亮點競品個個案五五：東東城國國際項目分分析：：總建面面：3.4萬萬容積率率：3.7產(chǎn)品形形態(tài)：1棟棟20層的的高層層標準層層：1600㎡面積分分割：：120-400㎡銷售分分析：2007年7月開開盤，，納入入網(wǎng)上上銷售售套數(shù)數(shù)209套套，目目前去去化104套，，去化化率為為50％左左右，，目前前均價價每平平米8000元元左右右；其其中100-150平米米的面面積最最熱銷銷定位分分析：貨代代公司司、法法律咨咨詢公公司、、物流流公司司、咨咨詢服服務公公司、、會計計事務務所等等成長長型企企業(yè)定定位綜合分分析：：小體量量單棟棟辦公公產(chǎn)品品，通通過特特殊的的空間間分割割方式式吸引引小型型規(guī)模模的辦辦公企企業(yè)競品個個案六六：上上東國國際項目分分析：：總建面面：8萬萬容積率率：6.2產(chǎn)品形形態(tài)：3幢幢高層層辦公公標準層層：1000-1600㎡面積分分割：：69-192㎡、230-460㎡、、500-900㎡㎡產(chǎn)品分分析：：高層層退臺臺設計計（1－5層退退臺處處理））空中中花園、高高爾夫夫練習習場、、5個個大堂堂，主主大堂堂挑高高10.4、、公共共會議議室、、酒店店式物物業(yè)管管理銷售分分析：2005年11月月開盤盤，總總共納納入網(wǎng)網(wǎng)上銷銷售72028平米米，目目前去去化率率為93％％，均均價10000元左左右，，月均均去化化45套定位分分析：國際際企業(yè)業(yè)總部部級辦辦公空空間，，復式式商務務空間間，休休息、、休閑閑與辦辦公于于一體體綜合分分析：：突破傳傳統(tǒng)高高容積積率的的辦公公限制制，借借用住住區(qū)的的景觀觀規(guī)劃劃營造造輕松松、怡怡然的的辦公公空間間，高高層的的退臺臺處理理也凸顯設設計的的大膽膽與前前衛(wèi)競品個個案七七：廣廣博國國際商商貿中中心項目分分析：：總建面面：6萬萬容積率率：4.3產(chǎn)品形形態(tài)：單幢幢建筑筑標準層層：1300㎡面積分分割：：100-200㎡銷售分分析：2006年1月開開盤，，納入入網(wǎng)上上銷售售面積積40405㎡，銷銷售率率為74％％，平平均每每月去去化僅僅8套套，均均價8500元元/㎡㎡定位分分析：區(qū)域地標標產(chǎn)品定位位，成長型型中型企業(yè)業(yè)規(guī)模綜合分析：：產(chǎn)品力弱，，也沒有價價格優(yōu)勢，，在茫茫的的辦公產(chǎn)品品中被無情情的吞噬區(qū)域競品樓樓盤分析總總結項目名稱建筑面積（㎡）占地面積（㎡）容積率產(chǎn)品形態(tài)及特征定位分析16城聯(lián)邦48492220422.2獨立別墅辦公酒店式公寓專為智力密集型的成長企業(yè)，提供總部功能的商務空間銀晨國際95572290212.5圍合庭院多層辦公高層辦公國際大型企業(yè)、國外小企業(yè)、大型企業(yè)集團總部等?？驮磳訌V泛，針對不同規(guī)模的企業(yè)需求，強調企業(yè)之間個性與交流空間上東國際80566131256.143幢有空中庭院高層國際企業(yè)總部級辦公空間，復式商務空間，休息、休閑與辦公于一體寧波高新科技廣場96812367762.1高層、小高層腦力密集型的成長型企業(yè)、投資型客源萬特國際商務中心85000369562.3酒店式公寓、高層、商業(yè)廣場金融、律師、貨代、船運、辦事處、創(chuàng)意、外貿等腦力密集型企業(yè)，小面積吸引眾多投資客源，滿足部分成長型企業(yè)需求95國際商務大廈4500015.502.99休閑辦公、貿易企業(yè)小規(guī)模公司定位，投資客居多東城國際3400085883.92高層辦公貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務公司、會計事務所等成長型企業(yè)定位永和恒富中心40000高層辦公傳統(tǒng)定位和客源構成，投資客源居多寧波國際汽車城100727470801.7高層辦公傳統(tǒng)定位和客源構成，投資客源居多名匯東方高層辦公傳統(tǒng)定位和客源構成，投資客源居多雷迪森廣場163588722492.3酒店式公寓、五星級酒店、高層辦公大、中型成長型企業(yè)、國內外知名企業(yè)分公司中信泰富廣場1286001414040.98商業(yè)、高層辦公大、中型成長型企業(yè)、國內外知名企業(yè)分公司華宏第五大道4159066004.90高層成長型的中型企業(yè)廣博國際商貿中心50000左右173012.89高層成長型的中型企業(yè)區(qū)域競品樓樓盤分析總總結部分項目已已經(jīng)突破了了傳統(tǒng)辦公公的概念定定位，對產(chǎn)產(chǎn)品進行創(chuàng)創(chuàng)新和改進進，同時這這些項目也也提出生態(tài)態(tài)辦公的概概念來爭奪奪市場客源源產(chǎn)品亮點較較多，生態(tài)態(tài)商務成為為市場新寵寵戶型的主要要分割面積積集中在150－400之間間，期間也不乏小小戶型的產(chǎn)產(chǎn)品，但是是自由分割割面積卻成成為銷售主主流，部分分樓盤出現(xiàn)現(xiàn)整層銷售售戶型面積較較小，自由由分割成為為銷售主要要模式無論是建筑筑單體、戶戶型設計、、配套設施施還是辦公公社區(qū)的景景觀規(guī)劃，，越來越多多的項目走走住區(qū)化的的規(guī)劃方向向，來提高高辦公產(chǎn)品品的競爭力力辦公產(chǎn)品居居住化傾向向明顯突破傳統(tǒng)辦辦公概念，，低密度、、低容積率率的產(chǎn)品逐逐漸走向市市場，并受受到購買企企業(yè)的極大大關注和興興趣，而且且其價格也也高于傳統(tǒng)統(tǒng)辦公低密度產(chǎn)品品更占優(yōu)勢勢寧波經(jīng)濟結結構的轉型型涌現(xiàn)除了了越來越多多的腦力密密集型企業(yè)業(yè)，從他們們的發(fā)展態(tài)態(tài)勢來看，，多為大、、中型成長長型企業(yè)客源定位多多為成長、、擴張、腦腦力密集型型企業(yè)競品項目在在滿足企業(yè)業(yè)的商務居居住功能和和會議展示示功能的產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)并并不多見，，有些也只只是提供部部分小戶型型公寓作為為商住兩用用功能，市市場空間較較大商務居住與與會議展示示功能成為為市場空白白點除了萬特商商務大廈提提供商業(yè)廣廣場的配套套需求外，，集中式的的商務配套套匱乏，多多數(shù)僅滿足足項目自身身的基礎商商務配套集中式的商商務配套較較為稀缺競品產(chǎn)品的的企業(yè)滿足足度分析企業(yè)行為滿足項目滿足需求度戰(zhàn)略管理16城聯(lián)邦、銀晨國際、中信泰富廣場、上東國際、雷迪森廣場經(jīng)營管理銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務中心、95國際商務大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿中心公關展示16城聯(lián)邦、銀晨國際、中信泰富廣場營銷推廣銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務中心、95國際商務大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿中心會議培訓萬特國際商務中心、16城聯(lián)邦、銀晨國際、雷迪森廣場商務居住雷迪森廣場、銀晨國際、16城聯(lián)邦、萬特國際商務中心物流倉儲寧波國際汽車城、生產(chǎn)加工寧波國際汽車城我們通過競競品樓盤的的分析和研研究，將其其定位特征征與成長、、擴張型企企業(yè)的行為為進行滿足足需求分析析，得出經(jīng)營管理類類和營銷推推廣類的企企業(yè)行為市市場滿足度度最高，而生產(chǎn)加工、、物流倉儲儲、公關展展示、商務務居住等滿滿足度較低低，這些需求求成為市場場的空白點點和薄弱環(huán)環(huán)節(jié)，因此此在我們的的目標市場場定位中，，提出了營營銷推廣和和經(jīng)營管理理的企業(yè)需需求。競品產(chǎn)品的的企業(yè)滿足足度分析生產(chǎn)加工物流倉儲營銷推廣經(jīng)營管理戰(zhàn)略管理會議培訓商務居住公關展示生產(chǎn)加工物流倉儲戰(zhàn)略管理會議培訓商務居住公關展示目標市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件本項目自身身的地塊條條件如何其限制條件件所定位的的產(chǎn)品能否否滿足篩選選后的企業(yè)業(yè)需求通過競品樓樓盤我們對對企業(yè)需求求進行篩選選之后商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345根據(jù)本案地地塊針對9個因素做做優(yōu)劣勢的的分析可知知：本案的的商務配套套較為欠缺缺、租售成成本較高，，但是在生生態(tài)環(huán)境和和個性發(fā)揮揮方面有著著得天獨厚厚的優(yōu)勢，，于是我們們將這些限制制性條件與與企業(yè)的需需求進行敏敏感度分析析，再對企企業(yè)的這些些行為進行行需求篩選選。本案地塊優(yōu)優(yōu)劣勢及限限制性條件件分析戰(zhàn)略管理———基本可可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結論：本案作戰(zhàn)略略管理用途途的優(yōu)劣勢勢恰好能與與項目的特特性相符合合，發(fā)揮了了項目的優(yōu)優(yōu)勢，回避避了項目的的劣勢。對對于戰(zhàn)略管管理來說，，戰(zhàn)略創(chuàng)新新、戰(zhàn)略討討論、戰(zhàn)略略決策等具具有一定的的可行性。。會議培訓———可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結論：本案作會議議培訓非常常具有優(yōu)勢勢。且優(yōu)勢勢方面敏感感性系數(shù)突突出。公關展示———基本可可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結論：本案區(qū)位、、未來交通通條件、生生態(tài)環(huán)境、、個性發(fā)揮揮因素與公公關展示具具有較高融融合度，存存在一定的的可行性。。商務居住———可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結論：本案地塊特特性與商務務居住所關關注的生態(tài)態(tài)環(huán)境、商商務配套、、個性發(fā)揮揮等因素融融合度比較較高，因此此，商務居居住在本案案是可行的的。生產(chǎn)加工、、物流倉儲儲——基本本不可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結論：生產(chǎn)加工和和物流倉儲儲的需求要要求較低，，本案各項項地塊條件件均較為優(yōu)優(yōu)越，滿足足度存在較較大差距，，因此定位位這兩項功功能過于無法提升項項目價值。。敏感性分析析得出的成成長、擴張張型企業(yè)四四大行為特特征生產(chǎn)加工物流倉儲戰(zhàn)略管理會議培訓商務居住公關展示戰(zhàn)略管理會議培訓商務居住公關展示目標市場第一部分寧寧波辦辦公市場解解讀第二部分戰(zhàn)戰(zhàn)略開開發(fā)目標研研討第三部分項項目屬屬性深入分分析第四部分目目標市市場細分組組合第五部分項項目市市場形象探探討第六部分創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品定位研研究第七部分產(chǎn)產(chǎn)品方方案設計排排布目錄Contents目標市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件市場定位在符合目標標市場定位位條件下，，如何創(chuàng)新新市場定位位？在符合目標標市場定位位條件下，，如何創(chuàng)新新市場定位位？創(chuàng)新？市場定位的的四大原則則戰(zhàn)略高度原原則概念創(chuàng)新原原則地塊匹配原原則價值最大化化原則定位至少要要有2年的的區(qū)域超前前性（東部部新城、高高新區(qū)乃至至寧波市））定位至少要要有1年的的國內超前前性（長三三角乃至全全國區(qū)域））確保項目進進入市場時時的明顯領領先性！市場定位必必須使項目目所產(chǎn)生的的價值利潤潤最大化，，以最大程程度的滿足足企業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟效益突破傳統(tǒng)的的辦公產(chǎn)品品、運用全全新的辦公公理念，以以此刺激市市場、激發(fā)發(fā)企業(yè)對項項目的激情情市場定位的的四大原則則戰(zhàn)略高度原原則概念創(chuàng)新原原則地塊匹配原原則價值最大化化原則河流環(huán)繞、、綠蔭相伴伴的U型地地塊形狀，，給予了項項目極大的的想象空間間——島嶼嶼？市場定位的的四大原則則戰(zhàn)略高度原原則概念創(chuàng)新原原則地塊匹配原原則價值最大化化原則項目市場定定位初探目標市場過濾競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件生態(tài)商務島概念創(chuàng)新項目SWOT優(yōu)化之之初步思考考市場定位四四大原則市場定位概概念詮釋生態(tài)商務島島?通過過生態(tài)商務務導概念的的提出，凸凸顯本案定定位的私享享性、生態(tài)態(tài)性、商務務性、多元元性和居住住性的特點點，營造差異化化的產(chǎn)品，把把現(xiàn)有劣勢勢和威脅降降低到最低低程度；?通過過滿足成長長型企業(yè)的的特殊需求求來打造更更具有市場場競爭力的的產(chǎn)品，提提高企業(yè)對對本項目的的認同感，，擴大客源源層面?通過過加強項目目與東部新新城、總部部基地的緊緊密相連，，使項目優(yōu)優(yōu)勢得到最最充分的體體現(xiàn)，實現(xiàn)現(xiàn)入住企業(yè)業(yè)的價值。。私享性生態(tài)性多元性商務性居住性目標市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件市場定位在符合目標標市場定位位條件下，，如何創(chuàng)新新市場定位位？如何緊扣市市場定位主主題，進行行創(chuàng)新型的的產(chǎn)品定位位？如何借鑒鑒國內領領先個案案的創(chuàng)新新產(chǎn)品？？創(chuàng)新創(chuàng)新目標市場場產(chǎn)品定位位參考個案案分析之之——北北京BDA國際際企業(yè)大大道項目整體體分析：：區(qū)域位置置:位于經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)中軸路路（未來來國際企企業(yè)大道道）的端端點，構成了區(qū)區(qū)內商務務公建區(qū)區(qū)和東部部工業(yè)區(qū)區(qū)的分界界線，同時也也構成了了開發(fā)區(qū)區(qū)中心形形象的重重要組成成和標志志。經(jīng)濟指標標：項目總占占地12萬平方方米，總總建筑面面積約11萬平平方米，其中中地上部部分9萬萬平方米米，計劃劃分為三三期開發(fā)，于2005年中全全部竣工工。其中中一期面面積3萬萬平米左右，主力戶型型在1000-3000平米米之間。。容積率：：0.77，綠化化率：41%。。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：16棟獨獨立式辦辦公配套：項目擁有有滿足員員工就餐餐、商務務洽談、、健身娛娛樂、購購物休閑功能的的商務會會所;

北京京開發(fā)區(qū)區(qū)五星級級的博達達國際交交流中心、朝朝林大廈廈；海關關、商檢檢、外匯匯管理局局等機構構，及專家公寓寓、青年年公寓、、保稅倉倉庫、中中心郵局局、電信信局、金融服務務機構、、消防中中心等配配套設施施。市場定位位：大型企企業(yè)的研研發(fā)、設設計部門門中等規(guī)規(guī)模的以以研發(fā)、設設計、商務務或增值值服務為為主題的的智力密密集型的的成長企企業(yè);中石化;資生生堂;白白領服飾飾;世世紀城房房地產(chǎn);寶恒恒服裝設設計;西西班牙奉奉爾文特特控制系系統(tǒng)(北北京)公公司;中中國黃金金集團規(guī)劃特色色高層寫字字樓BDA國國際企業(yè)業(yè)大道市市場定位位過程市場細分分多層寫字字樓廠房寫字字樓獨棟辦公公樓生態(tài)獨棟棟辦公樓樓生態(tài)獨棟棟辦公樓樓1500~3000平平方米的的環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的、、獨棟式式的、智智慧型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)建筑筑大型企業(yè)業(yè)的研發(fā)發(fā)、設計計部門中中等規(guī)模模的以研研發(fā)、設設計、商商務或增增值服務務為主題題的智力力密集型型企業(yè)目標市場場市場定位位目標客戶戶成交客戶戶民營居居多，且且均為外外地企業(yè)業(yè)，有極極少數(shù)亦亦莊工業(yè)業(yè)園擴容容的客戶戶（資生生堂），，多從事事腦力密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，大大、中型型成長型型企業(yè)。。入住客戶戶特征通過目標標市場的的探尋符符合其目目標客戶戶（大、、中型成成長型企企業(yè)）的的行為需需求，進進行市場場定位參考個案案分析之之——北北京BDA國際際企業(yè)大大道參考個案案分析之之——北北京BDA國際際企業(yè)大大道規(guī)劃特色色：獨立性：每個企企業(yè)擁有有專屬獨獨棟辦公公空間、、獨立大大堂、出出入口、、電梯等等功能，，并具有獨獨立的企企業(yè)冠名名權，可可以滿足足企業(yè)總總部私密密、獨立立的辦公公需求。。靈活性：：建筑單體體在平層層和垂直直方向上上可自由由拆分、、組合，，并為業(yè)業(yè)主預留留了二次次裝修彈彈性空間，，提供了了適合入入住企業(yè)業(yè)個性需需求和無無限發(fā)展展的可能能。生態(tài)性：：創(chuàng)新設計計雙重立立體綠化化，有下下沉式庭庭院、果果嶺綠洲洲、綠色色天廊、、屋頂花園等景景觀亮點點設計。。標志性：：高達88米的標標志性建建筑與極極具現(xiàn)代代感的會會所形成成開發(fā)區(qū)區(qū)商務核核心帶對對景終點點。展示性：：建筑集群群面向城城市形成成商務展展示帶，，同時每每個獨棟棟均擁有有獨特形形象展示示面，與與建筑外部部、內部部空間共共同展示示企業(yè)價價值，為為企業(yè)的的展示宣宣傳提供供多種場場所和途途徑大堂空間建筑立面面參考個案案分析之之——北北京BDA國際際企業(yè)大大道立面主要采用陶瓷板與玻璃幕墻相結合，局部配有石材。不規(guī)則的豎條狀結構和現(xiàn)代簡約的數(shù)字流風格，首層LOFT外沿為落地玻璃幕墻，令建筑外觀極具通透效果，滿足企業(yè)通透性、私密性、環(huán)保節(jié)能等方面的需求建筑外觀觀展示性雙大堂設計，在每棟建筑的首層和二層各設有出入口與大堂，能滿足企業(yè)多重空間的展示需求。首層大堂：展示功能，首層具有兩個出入口，分別面向組團內部與城市，滿足內部員工與商務合作伙伴多重需要。二層大堂：休憩過渡空間大堂空間間屋頂和首層設計8.4米—12.4米的超高LOFT空間，可作為一層使用，亦可分割為兩層、三層多種空間組合，滿足多種特殊使用要求，增加實際使用面積，無需付出額外成本雙LOFT空間間參考個案案分析之之——北北京BDA國際際企業(yè)大大道第一層下沉景觀：跌水、噴泉、濕地等下沉式庭院景觀或車庫入口景觀，使綠化延伸至地下，豐富景觀層次，為地下停車融入景觀；

第二層交流綠洲：連貫起伏的綠丘式果嶺將建筑單體聯(lián)系起來，把整個園區(qū)分為5個組團。并通過種植和鋪裝，以綠坡為中心，給人以親近自然的感覺；第三層空中花園：二層綠色天廊，為二層員工入口，由果嶺的緩坡可達，增加了進入辦公區(qū)域的趣味性，并設置多種休憩空間，為員工工作交流、放松提供多種生態(tài)空間；第四層屋頂花園：為企業(yè)預留屋頂綠化的可能性，屋頂荷載、排水等均達到種植標準，為企業(yè)提供個性化自我展示空間?？v向四層層立體綠綠化在果嶺綠洲之上，項目有聯(lián)系各組團建筑的架空交通動線，也是一道亮麗的“綠色天廊”。在聯(lián)通組團建筑體系之間交通的同時，使綠色生態(tài)景觀在視覺上立體而又豐富，梳理總部景觀序列。同時，在每道天廊上都設置掩映在綠植中的休憩平臺，為員工的工作、交流提供了輕松優(yōu)美的環(huán)境，成為總部財智靈感源泉。綠色天廊廊引入噴泉、跌水、濕地等景觀，與起伏的綠坡在視覺上形成下沉式庭院景觀，擴大綠量的同時，最大限度的豐富了景觀層次。并形成了趣味的景觀式地下停車場，使得停車具有明確的景