2015年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本試題

2015年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成

本試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國(guó)政府一般采用性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A：擴(kuò)張B：適度從緊C：緊縮D：穩(wěn)健E：借款合同2、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是_。A.投資回收周期較長(zhǎng)B.投資數(shù)額巨大C.變現(xiàn)性差D.以上均正確3、為評(píng)估某住宅2004年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集的某可比實(shí)例的相關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2,成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087,已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%,則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）。3790元/m24238元/m24658元/m24663元/mZ4、有償使用土地，是土地使用制度改革的_。A.基本內(nèi)容B.首要內(nèi)容C.本質(zhì)內(nèi)容D.核心內(nèi)容5、當(dāng)居民收入的增加是—的收入增加時(shí)，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求會(huì)增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入6、2009年某企業(yè)的負(fù)債總額為250萬(wàn)元，所有者權(quán)益總額為750萬(wàn)元，則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是。A：15%B：25%C：30%D：35%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、H市興華學(xué)校地址在H市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，該學(xué)校屬于經(jīng)營(yíng)性私立學(xué)校性質(zhì)，2008年12月，H市A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)時(shí)，需要拆除該校部分房屋，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)。A：根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者補(bǔ)償B：根據(jù)城市房屋拆遷管理部門(mén)的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者補(bǔ)償C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換D：貨幣補(bǔ)償E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于。A：低層建筑B：多層建筑C：中高層建筑D：高層建筑E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、不屬于尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法是。人：法律上的許可性B：要求上的準(zhǔn)確性C：經(jīng)濟(jì)上的可行性D：技術(shù)上的可行性E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%,期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%,則購(gòu)房者的首次還款額是元。A：2040.82B：3451.83C：5089.01D：6666.37E：借款合同11、被保險(xiǎn)人之間體現(xiàn)的是關(guān)系，表現(xiàn)在一定時(shí)期內(nèi)少數(shù)被保險(xiǎn)人遭受的損失實(shí)際上由全體被保險(xiǎn)人來(lái)分擔(dān)。A：商品交易B：互助合作^平均分配D：共同承擔(dān)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、在建工程抵押貸款，是以開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的—設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。A.房屋建筑物B.土地使用權(quán)C.在建工程D.房屋期權(quán)13、在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為。A：0.95B：0.99C：1.01D：1.05E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、—是指在建筑使用中人群的活動(dòng)、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載等。A.永久荷載B.長(zhǎng)期荷載，C.可變荷載D.偶然荷載15、下列不屬于無(wú)償收回土地條件的是。A：城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)B：除因不可抗力或者政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成的動(dòng)王開(kāi)發(fā)延遲除外C：以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地D：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、下列關(guān)于工程量清單的表述中，不正確的是_。A.工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單B.工程量清單是按照招標(biāo)要求和施工圖內(nèi)容，將擬建招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則、統(tǒng)一的工程量清單項(xiàng)目編制規(guī)則要求，計(jì)算分部分項(xiàng)工程數(shù)量的表格C.工程量清單是由招標(biāo)人編制并提供的招標(biāo)文件的一部分D.工程量清單中的工程量應(yīng)作為結(jié)算時(shí)的依據(jù)17、下列關(guān)于建筑材料的耐久性，表述錯(cuò)誤的是。A：材料被用于建筑物后，要長(zhǎng)期受到來(lái)自使用方面的破壞因素及來(lái)自環(huán)境方面的破壞因素的作用B：材料的耐久性是指材料在使用過(guò)程中經(jīng)受各種常規(guī)破壞因素的作用而能保持其原有性能的能力C：采用耐久性好的材料有時(shí)會(huì)增加成本、提高價(jià)格D：不同材料的耐久性相同，影響其耐久性的因素也相同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、建筑密度通常以控制。A：上限B：下限C：中限D(zhuǎn)：上、下限E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、商品房買賣合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般是。A：成交價(jià)B：均價(jià)C：理論價(jià)格D：市場(chǎng)價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。A：房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系第三人B：房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系第三人C：公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人D：人民法院和無(wú)利害關(guān)系的第三人E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、下列—不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素。A.世界經(jīng)濟(jì)狀況B.重要政治人物的健康狀況C.國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況D.政治對(duì)立狀況22、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬—所有。A.國(guó)家B.所在的村民小組C.農(nóng)民個(gè)人D.農(nóng)民集體23、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了。A：實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價(jià)值的最大化B：獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益C：抵御通貨膨脹的影響D：降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)E：借款合同24、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為。A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m?D：915元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是。A：過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在B：市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C：房地產(chǎn)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。50%60%70%80%2、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格最接近于—元/m2。38163899C.4087D.49203、下列關(guān)于監(jiān)護(hù)人，表述正確的是。A：父母雙方均死亡或者沒(méi)有監(jiān)護(hù)能力的，未成年人由沒(méi)有監(jiān)護(hù)能力的祖父母擔(dān)任監(jiān)護(hù)人B：未成年人的監(jiān)護(hù)人是其父母C：無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔(dān)任監(jiān)護(hù)人D：無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔(dān)任監(jiān)護(hù)人E：對(duì)無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)同意后，也可以擔(dān)任監(jiān)護(hù)人4、房地產(chǎn)業(yè)與金融密切相關(guān)，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)進(jìn)行債務(wù)融資和_。A.信托融資B.股票融資C.抵押貸款支持證券融資D.權(quán)益融資5、下列不確定性因素中，屬于“開(kāi)發(fā)■銷售”模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有A：土地費(fèi)用B：權(quán)益投資比率C：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D：開(kāi)發(fā)期E：貸款利率6、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft,形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有。A：若乙地塊臨街深度為25ft,則其總價(jià)為25萬(wàn)元B：若乙地塊臨街深度為50ft,則其總價(jià)為50萬(wàn)元C：若乙地塊臨街深度為75ft,則其總價(jià)為90萬(wàn)元D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為110萬(wàn)元E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬(wàn)元7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段包括。A：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B：前期工作C：招標(biāo)階段D：建設(shè)階段E：租售階段8、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把收益法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為_(kāi)。A.市場(chǎng)價(jià)格B.積算價(jià)格C.比準(zhǔn)價(jià)格D.收益價(jià)格9、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。A：條形基礎(chǔ)B：?jiǎn)为?dú)基礎(chǔ)C：聯(lián)合基礎(chǔ)D：一般基礎(chǔ)E：特殊基礎(chǔ)10、在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是—物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性11、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表述中，正確的是_。A.企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次B.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-未分配利潤(rùn)12、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和_。A.前期投資B.后續(xù)投資C.經(jīng)營(yíng)投資D.管理投資13、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%,內(nèi)部收益率為16%,實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%,則通貨膨脹率是。A：1.82%B：2.33%C：3.57%D：5.45%E：借款合同14、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的二套單元式住宅，建筑面積為150m2,房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（）。3%3.5%7%4%15、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行—工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.項(xiàng)目評(píng)估C.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D.貸款綜合評(píng)價(jià)E.環(huán)境評(píng)價(jià)16、用成本法評(píng)估商品住宅的價(jià)格時(shí)，其中的土地價(jià)格可用—求取。A.市場(chǎng)比較法B.基準(zhǔn)地價(jià)修正法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.成本法17、從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)18、某企業(yè)2006年的資產(chǎn)總額為5000萬(wàn)元，其中負(fù)債總額為3000萬(wàn)元，根據(jù)會(huì)計(jì)恒等式，該企業(yè)2006年的所有者權(quán)益為萬(wàn)元。A：1000B：2000C：3000D：5000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有掌握科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)方法，靈活運(yùn)用定價(jià)策略，才能確保預(yù)期利潤(rùn)和其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商定價(jià)的方法包括（）。A.成本導(dǎo)向定價(jià)法B.收益導(dǎo)向定價(jià)法C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D.購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法E.產(chǎn)品導(dǎo)向定價(jià)法20、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是_。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃21、—是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。A.物業(yè)管理B.房地產(chǎn)C.中介機(jī)構(gòu)D.商品房22、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是_。A.輔助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D