2015年上半年甘肅房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取思路考試試題

2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于財政政策的是_。A.提高貸款利率B.提高購房最低首付款比例C.提高法定存款準備金率D.提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收2、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元.建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%.已知土地資本化率為6%,建筑物資本化率8%.假設該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為.【2004年考題】一A：43萬元B：112.5萬元C：123.3萬元D：150萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、房地產(chǎn)面積測算中的房屋面積，不包括_。A.房屋建筑面積B.房屋使用面積C.共有建筑分攤面積D.房屋占地面積4、某項目施工圖設計階段，根據(jù)施工圖紙測算和確定的工程造價，稱為_。A.概算造價B.投資估算C.預算造價D.結算價5、住房公積金繳存比例是指。A：職工個人繳存（或職工單位資助職工繳存）住房公積金的數(shù)額占職工本年度月平均工資的比例B：職工個人繳存（或職工單位資助職工繳存）住房公積金的數(shù)額占職工下一年度月平均工資的比例C：職工個人繳存（或職工單位資助職工繳存）住房公積金的數(shù)額占職工上一年度年平均工資的比例D：職工個人繳存（或職工單位資助職工繳存）住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某公司2年前租賃某寫字樓中的500面用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元/（m??天），已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/（而?天），報酬率為6%,則現(xiàn)在的承租人權益價值為A：98.80B：592.81C：691.61D：667.22E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、在會計領域中屬于法律層次的有，是會計法規(guī)體系中最具權威、最具法律效力的法律規(guī)范。A：《中華人民共和國注冊會計師法》B：《中華人民共和國會計法》C：《中華人民共和國審計法》D：《企業(yè)會計準則一一基本準則》E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、—是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法9、城市的總體規(guī)劃由負責組織編制。A：市人民政府建設行政主管部門B：市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門C：市人民政府土地行政主管部門D：市人民政府E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有_。A.更長的經(jīng)濟壽命B.更顯著的各異性C.更強的適應性D.更專業(yè)的物業(yè)管理11、某房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)的寫字樓銷售增值額為2200萬元，按土地增值稅相關規(guī)定準予扣除的項目金額為12000萬元，則其應納土地增值稅適用稅率為。A：B：20%C：30%D：40%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、下列房地產(chǎn)估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是。A：高層建筑地價分攤B：房地產(chǎn)投資價值評估C：因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估D：城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，一在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為一萬元。992.06983.10108083214、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%,運營費用增長2%,收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：650B：687C：585D：630E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、達不成拆遷補償安置協(xié)議，應當自收到申請之日起日內(nèi)作出裁決。A：15B：30C：60D：90E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章16、在土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿兩年尚未動工的土地使用權，可以處以_。A.合同出讓金的20%以上罰金B(yǎng).合同出讓金的50%以上罰金C.以原價的30%收回土地D.無償收回土地使用權17、某房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年6月，擬開發(fā)高檔住宅項目，預計總投資為5000萬元。按照最新政策，該項目資本金應當不低于萬元。A：1500B：2500C：3000D：3500E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章18、C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B縣W村的40畝基本農(nóng)田以外的耕地，欲建一住宅小區(qū)。2009年5月1日，C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了出讓合同，按照規(guī)定，C房地產(chǎn)開發(fā)公司應在前，支付全部地價款。A：2009年7月1日B：2009年8月1日C：2009年9月1日D：2009年10月1日E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章19、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定通常不包括一部分。A.銷售收入測算B.成本及稅金C.借貸資金D.利潤分配20、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%,自有資本要求的年收益率為9%,該類房地產(chǎn)的資本化率為。A：6.0%B：6.9%C：8.8%D：9.0%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某商業(yè)店鋪的購買價格為607元，其中4073元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%,則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）7.1%12.0%C.13.1%D.19.1%22、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為—，在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為_,不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為_。A.8%,6%,2%7%,5%,2%7%,5%,1%D.8%,5%,1%23、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b,是由（）決定的。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的未來價格資料C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料24、在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是_。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費C.銷售稅費D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用25、壟斷競爭是僅與完全競爭的條件不同。A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者B：資源完全自由流動C：市場上的產(chǎn)品是同質的D：市場信息是完全暢通的E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有。A：放棄這個項目B：努力學習，邊學邊干C：埋頭苦干，克服困難完成項目D：找別人完成項目，簽自己的名E：對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助2、當出現(xiàn)下列情形時，買受人主張瑕疵請求權遇到障礙。A：委托人、拍賣人無過錯B：委托人、拍賣人有過錯C：買受人過錯D：聲明不保證E：聲明保證3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括等。A：房產(chǎn)稅B：城鎮(zhèn)土地使用稅C：土地增值稅D：農(nóng)業(yè)稅E：車購稅4、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用O進行衡量。A.資產(chǎn)負債率B.成本利潤率C.投資收益率D.開發(fā)利潤E.償債備付率5、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括—等。A.可行性研究B.獲取土地使用權C.規(guī)劃設計與建設方案的制訂D.安排短期和長期信貸E.開發(fā)項目保險事宜洽談6、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的_。A.收益能夠量化B.風險能夠量化C.收益或風險其一可以量化D.收益和風險均能量化7、采用安全利率加風險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為_。A.資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠8、《物業(yè)管理條例》確立的基本制度，包括。A：業(yè)主大會制度B：業(yè)主公約制度C：物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度D：住宅小區(qū)綜合驗收制度E：住宅專項維修資金制度9、下列說法中不正確的是。A：封閉型基金證券的價格波動較大B：開放式基金的風險較小C：股權式基金具有較多的投機成分D：有價證券基金著眼于二級市場E：追加型基金證券不允許中途解約10、現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為_。A.供給量=存量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量B.供給量=存量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量C.供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量D.供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量11、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是_。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運用表12、下列關于等產(chǎn)量曲線與消費者均衡分析中的無差異曲線的不同之處，在于。A：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的主觀評價B：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的客觀評價C：等產(chǎn)量曲線表達的是要素投入組合與產(chǎn)出量之間的純技術關系D：每條等產(chǎn)量曲線代表一定數(shù)量的產(chǎn)品E：等產(chǎn)量曲線上每一點所代表的兩種要素數(shù)量組合都是有效率的13、股票與公司債券都是有價證券，且同屬于資本證券，二者質的區(qū)別在于_。A.買賣和轉讓的方式不同B.投資性質和各自包含的權利不同C.收益和風險責任不同D.投資風險程度不等E.流通程度不同14、提議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達到_%以上，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。1015202515、物業(yè)管理服務收費的計費方式主要包括。A:服務制B:酬金制C:包干制D:管理制E:服務和管理制16、下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是_。A.圖紙幅面內(nèi)應有標題欄和會簽欄B.結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號D.標高的單位用mm計17、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有__。人.房地產(chǎn)面積測繪制度8.房地產(chǎn)價格申報制度配房地產(chǎn)價格評估制度口.房地產(chǎn)質量認證制度￡.房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度18、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有。（2005年試題）A:文獻查閱B:觀察C:專題討論D:問卷調(diào)查E:實驗19、假設整個投資市場的平均收益為20%,國債的收益率為10%,而房地產(chǎn)投資市場相對于整個市場的相關系數(shù)是0.4,那么房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率應為。A:10%B:11%C:13%D:14%E:借款合同20、優(yōu)先股可以分為三種，其中不包括一。A.累計優(yōu)先股8.股息可調(diào)整的優(yōu)先股C.法人優(yōu)先股口.可轉換的優(yōu)先股21、下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有_。A.征收或者征用都是為了公共利益需要B.征收或者征用都要依法給予補償C.征收是國家行為，征用是企業(yè)行為D.征收是土地所有權發(fā)生改變，征用是土地使用權發(fā)生改變E.征收是強制性的，征用是非強制性的22、房屋的建筑等級分為一方面。A.建筑物的耐久性等級B.建筑物的抗震等級C.建筑物的耐火等級D.建筑物的環(huán)保等級E.建筑物的重要性等級23、根據(jù)適合原理、均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)時，便為最高最佳使用.【2006年考題】A：與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B：達到規(guī)模遞增C：內(nèi)部構成要素的組合最適當D：外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)E：外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合24、從權益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對