萬(wàn)象城連鎖商圈報(bào)告（課堂PPT）

商圈分析報(bào)告1商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈的定義：2商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營(yíng)者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。商圈的要素3

商圈分析是經(jīng)營(yíng)者對(duì)商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針和策略提供依據(jù)。1、商圈分析是新設(shè)零售店進(jìn)行合理選址的前提；（新設(shè)零售在選擇店址時(shí)，關(guān)系力求較大的目標(biāo)市場(chǎng)，以吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況及市場(chǎng)，非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)計(jì)的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。）2、商圈分析有助于零售店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略；（零售店為取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，廣泛采取了非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，如改善形象，完善服務(wù)，加強(qiáng)與顧客的溝通等，這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌握客流性質(zhì)、了解顧客需求、采取針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)策略，贏得顧客信任。）43、商圈分析有助于零售店制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略；

商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、經(jīng)營(yíng)策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展規(guī)律、趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群。制定積極有效的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

4、商圈分析有助于零售店加快資金周轉(zhuǎn)。

零售店經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。零售店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化而變化。商圈規(guī)模收縮時(shí)，零售店規(guī)模不變，會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)資金積壓，影響資金周轉(zhuǎn)。因此，經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，了解經(jīng)營(yíng)環(huán)境及由此引起的商圈變化，就可以適時(shí)調(diào)整，積極應(yīng)對(duì)。5萬(wàn)象城的分析與報(bào)告67總建筑面積達(dá)55萬(wàn)平方米，總投資近40億港幣的華潤(rùn)中心是一座集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。萬(wàn)象城是深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心，它不僅是購(gòu)物的場(chǎng)所，它最初的用意是想在深圳這樣一座人均社會(huì)商品零售額全國(guó)第一的年輕城市中創(chuàng)造一種新的購(gòu)物方式、生活方式.總建筑面積約18.8萬(wàn)平方米，擁有6層商用樓面，近300個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，正可謂包羅萬(wàn)象，應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的一站式消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。萬(wàn)象城簡(jiǎn)介8萬(wàn)象城采取主力店＋次主力店＋專門(mén)店的門(mén)店組合形式9華潤(rùn)·萬(wàn)象城主力店鋪

■RéEL時(shí)尚生活百貨：專為18~35歲年輕女性打造的時(shí)尚生活館。

■Olé超級(jí)市場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家旗下的第一家新概念超市，以“時(shí)尚、健康、快樂(lè)”為經(jīng)營(yíng)理念。

■嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛(ài)好者提供最好的視聽(tīng)享受。

■冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)：中國(guó)第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂(lè)部，教練團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。

10萬(wàn)象城是深圳休閑娛樂(lè)生活領(lǐng)跑者1）深圳最大、最好的電影城；2）星巴克在南中國(guó)的旗艦店；3）奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)；4）設(shè)計(jì)理念前衛(wèi)的美發(fā)沙龍；5）聞名世界的瑪花纖體；6）NOVO的時(shí)尚沙龍；7）除了讓人眼花繚亂的時(shí)尚品牌；

8）萬(wàn)象城的休閑娛樂(lè)組合有獎(jiǎng)讓人眼前一亮。11全城矚目的嘉禾深圳影城由有30多年影院管理經(jīng)驗(yàn)的香港嘉禾集團(tuán)投資3400萬(wàn)元，按世界頂級(jí)影城標(biāo)準(zhǔn)興建，首期七個(gè)廳，含一個(gè)貴賓廳，共1076個(gè)座位，是迄今為止深圳最大最新的現(xiàn)代化專業(yè)影城。負(fù)責(zé)影城總體設(shè)計(jì)和視聽(tīng).12萬(wàn)象城·真冰溜冰場(chǎng)位于萬(wàn)象城四樓是嚴(yán)格按照奧運(yùn)競(jìng)賽標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),建成后的溜冰場(chǎng)可舉行花樣滑冰、速度滑冰、冰球比賽以及其他冰上娛樂(lè)活動(dòng)。萬(wàn)象城的溜冰場(chǎng)吸引了相對(duì)固定的消費(fèi)人群，萬(wàn)象城請(qǐng)世界溜冰冠軍來(lái)深圳表演，更加深了顧客的印象。1314次主力店、男裝、女裝、家居生活、影音、個(gè)人護(hù)理、藥品、禮品、鞋包、鐘表、珠寶飾品、餐飲、銀行、服務(wù)展示中心、休閑服、運(yùn)動(dòng)用品、童裝、玩具。

15AnubisARTE安徒生冰淇淋鮮果汁倍輕松BreadTalk寶明堂CKunderwearCITYCHAINDESIGNERTIMES東方紅EspritedcEEEFEELMORE菲科美沖印店Flavor雪茄GOLAY廣天藏品HaagenDazs華潤(rùn)堂金大福江南味道金燕莊KFC康維他Leonidas茂昌OPTICAL16面點(diǎn)王萬(wàn)寧mannings滿記甜品NiCENICIOlé超級(jí)市場(chǎng)PizzaHutPIV:style奇華餅家REEL芮歐時(shí)尚生活百貨水呼吸時(shí)光音像SUNGLASSSHOPswatch十一德翡翠館STARBUCKSCOFFEETissot天福茗茶味千拉面位元堂眼鏡88優(yōu)之良品周大福周生生Zippo17萬(wàn)象城商戶共242家，L1、B1層商戶數(shù)量最多，L5、L4層數(shù)量最少。整體業(yè)態(tài)分布中，零售占78%，餐飲占14%，休閑娛樂(lè)占8%，零售在整個(gè)業(yè)態(tài)分布中占據(jù)了絕對(duì)數(shù)量，這與萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)趨于成熟，客流穩(wěn)定是分不開(kāi)的。在商戶類別中，服裝/鞋包類有商戶111家，占比達(dá)47%，鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品類有商戶43家，占18%，它們都是主力零售商戶，而其余類型零售商戶和各類娛樂(lè)休閑商戶占比都在5%以下，但類型齊全。商戶業(yè)態(tài)及類別18商戶分布中，鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品在該樓層占比達(dá)到43%，餐飲和個(gè)人護(hù)理/藥品/保健品商戶占比也較高，分別為27%、20%。各層商戶分析——B119在系列國(guó)際品牌的帶領(lǐng)下，該樓層服裝/鞋包類商戶占比達(dá)71%，鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品占比也有17%，是以中高檔商品零售為主的樓層，此外該層還設(shè)置了3家銀行。

各層商戶分析——L120

L2層商戶分布與L1層類似，服裝/鞋包類商戶的占比有74%，鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品占該層13%，餐飲占比有所增加。各層商戶分析——L221各層商戶分析——L3該層中服裝/鞋包類商戶仍是主力，占到62%，此外美容美發(fā)/攝影/服務(wù)類商戶的占比大幅提升，占17%，餐飲、家居用品的比例也有所增加，為該層增添了娛樂(lè)休閑功能，同時(shí)對(duì)將人流向高樓層拉動(dòng)也起到較好作用。22各層商戶分析——L4該層服裝/鞋包類商戶占比下降至34%，童裝/玩具類占比達(dá)31%，與滑冰場(chǎng)相呼應(yīng)，餐飲類升至15%，拉動(dòng)高層的人流。23商戶類別中，47%的餐飲商戶有效拉動(dòng)高層人流，29%的數(shù)碼影音商戶，12%的家居生活商戶與主力店相互呼應(yīng)。各層商戶分析——L524萬(wàn)象城品牌主要從三個(gè)角度樹(shù)立1、針對(duì)客戶需要商品種類調(diào)整及時(shí)，能夠滿足顧客需求；2、購(gòu)物等各個(gè)業(yè)態(tài)服務(wù)完善；3、樹(shù)立鮮明的商業(yè)文化特色。25項(xiàng)目特色人車分流、人貨分流，地下到地面3層均能從停車場(chǎng)直接入內(nèi)，開(kāi)車來(lái)此消費(fèi)便利性更強(qiáng)。交通動(dòng)線平行動(dòng)線，整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店鋪分布在動(dòng)線兩側(cè)，無(wú)死角。垂直動(dòng)線，88部電扶梯與直梯交錯(cuò)分布，店鋪可視性、通達(dá)性強(qiáng)。人性化對(duì)女性消費(fèi)者關(guān)懷備至，女洗手間配置高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)兩倍；除了零售商戶外，萬(wàn)象城內(nèi)部還設(shè)有多個(gè)提款機(jī)，以及改衣店、鐘表維修店，配套服務(wù)人性化。26市場(chǎng)推廣提出了“整合推廣策略”聯(lián)合國(guó)際4A廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開(kāi)展了一系列的推廣活動(dòng)（如與租戶的聯(lián)合推廣計(jì)劃），為招商工作提供了有力的支持。27運(yùn)營(yíng)管理

只租不售，立體動(dòng)線設(shè)計(jì)減少樓層間的租金價(jià)差返點(diǎn)式租賃，租金增長(zhǎng)以商家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)為基礎(chǔ)業(yè)態(tài)齊全，分布合理，餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)配置較好28定位設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)選址位于深圳核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，商業(yè)氛圍醇熟，周圍數(shù)條交通要道貫穿，地理位置十分優(yōu)越，周邊居民、游客、白領(lǐng)消費(fèi)力較強(qiáng)。引進(jìn)諸多世界品牌專賣店和旗艦店，使其中高檔的品牌定位深入人心。動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，購(gòu)物的視覺(jué)性和可達(dá)性都達(dá)到較高程度，多層停車場(chǎng)與商場(chǎng)相連等諸多人性化設(shè)計(jì)彰顯其檔次和品位。萬(wàn)象城業(yè)態(tài)豐富，切實(shí)做到“一站式”，且分布合理，有效保證高樓層的客戶量。商場(chǎng)針對(duì)不同商家采取返祖等經(jīng)營(yíng)模式，并不斷調(diào)整場(chǎng)內(nèi)商戶，引進(jìn)最前沿的品牌，同時(shí)淘汰過(guò)氣品牌，場(chǎng)內(nèi)出租率幾乎維持在飽和狀態(tài)，很少有鋪位空置。29萬(wàn)象城的建筑狀況整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；

萬(wàn)象城除了擁有如米蘭大道、陽(yáng)光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀外，在商業(yè)空間的構(gòu)成上，也有很多特色，為眾多入駐的租戶商家所贊許。30

一期的“萬(wàn)象城”和5A甲級(jí)寫(xiě)字樓是兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑，兩幢建筑之間通過(guò)空中走廊連接.萬(wàn)象城”力圖提供給消費(fèi)者舒適、豐富的購(gòu)物體驗(yàn)，這就要求整個(gè)建筑規(guī)劃必須滿足顧客購(gòu)物的需求和心理.主體建筑總建筑面積雖然達(dá)18.8萬(wàn)平方米，擁有6層商業(yè)樓面，全部通過(guò)上百部電梯連接.消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程中并不感到疲勞和煩瑣，因?yàn)槊恳粚佣加幸粋€(gè)明顯的動(dòng)線，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣保證了整個(gè)商場(chǎng)中沒(méi)有死角.31

當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場(chǎng)中逛時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場(chǎng)迷路的情況；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；

卸貨區(qū)的設(shè)置特點(diǎn)，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過(guò)貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，顧客走動(dòng)的位置完全看不到貨物的物流過(guò)程。一期還為顧客提供了1034個(gè)車位，二期將達(dá)到3000個(gè)。3233深南路入口（L1、L2）34深南路入口（B1,下沉廣場(chǎng)）35寶安南路入口36西側(cè)萬(wàn)象街37萬(wàn)象城二期38區(qū)位交通——區(qū)位人民銀行深圳中心支行、深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行深圳分行等數(shù)十家銀行機(jī)構(gòu)，以及中國(guó)外匯交易中心深圳分中心、深交所和幾十家證券保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)總部或分支機(jī)構(gòu)分布在周圍周邊深圳書(shū)城、購(gòu)書(shū)中心、書(shū)城等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、深圳電大、成教學(xué)院、深圳大劇院附近有地王大廈信興廣場(chǎng)、KKmall、新城市廣場(chǎng)（原中信城市廣場(chǎng)）、金光華廣場(chǎng)等知名購(gòu)物中心地處蔡屋圍商圈，與東門(mén)、人民南商圈構(gòu)成羅湖金三角三大商圈之一文化中心金融中心商業(yè)中心39萬(wàn)象城東門(mén)商圈人民南商圈蔡屋圍商圈地處蔡屋圍商圈，與東門(mén)、人民南商圈構(gòu)成羅湖金三角區(qū)位交通——區(qū)位40金融中心大廈深圳發(fā)展銀行大廈深圳證券交易所農(nóng)業(yè)銀行大廈人民銀行大廈區(qū)位交通——區(qū)位金融機(jī)構(gòu)林立，是羅湖傳統(tǒng)的金融中心41新城市廣場(chǎng)金光華廣場(chǎng)地王大廈京基kkmall區(qū)位交通——區(qū)位周邊分布數(shù)家購(gòu)物中心，商業(yè)氛圍成熟42君悅酒店晶都大酒店木棉花酒店蔡屋圍大酒店區(qū)位交通——區(qū)位周邊酒店分布43深圳發(fā)展銀行大廈金豐城大廈地王大廈華潤(rùn)大廈金山大廈湖北寶豐大廈區(qū)位交通——區(qū)位周邊寫(xiě)字樓林立44都市名園城市天地廣場(chǎng)幸福里蔡屋圍新八、九坊蔡屋圍新十坊嘉賓花園區(qū)位交通——區(qū)位周邊住宅錯(cuò)落，居住氛圍成熟45擁有地鐵1號(hào)線、2號(hào)線兩個(gè)地鐵口周邊至少5個(gè)公交站