2015年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：禁止行為模擬試題

2015年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：禁止行為模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、下列不屬于平均指標(biāo)的是_。A.眾數(shù)B.中位數(shù)C.水平指標(biāo)D.調(diào)和平均數(shù)2、工程投資額在一萬元以下或者建筑面積在_m2以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。20,20050,30030,50030,3003、的立法目的是：“為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”。A：《中華人民共和國土地管理法》B：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》D：《中華人民共和國物權(quán)法》E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、某項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙測(cè)算和確定的工程造價(jià)，稱為_。A.概算造價(jià)B.投資估算C.預(yù)算造價(jià)D.結(jié)算價(jià)5、搜集估價(jià)所需的有關(guān)資料，主要取決于擬采用的。A：估價(jià)目的B：估價(jià)方法C：價(jià)格類型D：估價(jià)時(shí)間E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2）,因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%,若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為元/近。A：7020B：7091C：7380D：8580E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、當(dāng)計(jì)息周期小于1年時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系是（）。i=ri>ri<ri=1+r8、某新建寫字樓的公開售價(jià)為6000元/m2,現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2,5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%,則開發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購買者來說_。A.比售價(jià)優(yōu)惠B.不如售價(jià)優(yōu)惠C.與售價(jià)一樣D.難以判定是否給予了優(yōu)惠9、某一在出讓土地上建的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，在這種情況下，采用直線法計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為一年。A.37B.40C.60D.6310、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是一萬元。13.215.9C.19.5D.20.411、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末?2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為元/m2。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是土地級(jí)市場(chǎng)。A：一B：XC：aD：四E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、由于各種原因，拆遷雙方達(dá)不成協(xié)議時(shí)，一般可由—作行政裁決。A.政府B.房屋拆遷主管部門C.房管部門D.建委14、對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果的鑒定作為裁決的依據(jù)，鑒定時(shí)間—計(jì)入裁決時(shí)限。A.必須B.應(yīng)C.宜D.不15、某房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)開發(fā)甲、乙、丙、丁四個(gè)小區(qū)，擬定銷售價(jià)格分別為1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此時(shí)四個(gè)小區(qū)的需求價(jià)格彈性系數(shù)分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43,則可以判定_。A.在任何情況下，丁的需求價(jià)格彈性最大B.甲、丙、丁都有可能通過降價(jià)提高銷售收入C.在任何情況下，乙的需求價(jià)格彈性最小D.此時(shí)乙的需求價(jià)格彈性最大16、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是。A：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)B：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照二級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期C：國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理D：設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、不屬于影響消費(fèi)者購買因素的是。A：經(jīng)濟(jì)因素B：社會(huì)因素C：個(gè)人因素D：理性因素E：借款合同18、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與的日期相一致。A：簽訂估價(jià)合同B：開始估價(jià)作業(yè)C：完成估價(jià)報(bào)告D：估價(jià)結(jié)果所屬E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于天。A：7B：10C：15D：30E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是。A：估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B：估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C：估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D：估算開發(fā)期中的利息和利潤E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成術(shù)的是。A：拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)B：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用C：貸款利息D：建安費(fèi)用E：借款合同22、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。A：10B：15C：30D：60E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、某宗建筑密度為50%,土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價(jià)為5000元/近，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬元，樓面地價(jià)為1200元/近。該宗土地的總價(jià)為萬元。A：96B：192C：240D：480E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、對(duì)無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房價(jià)收入比在一倍以上。345625、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/m2,2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為。A：1.07%B：1.11%C：1.20%D：1.25%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本制度，包括。A：業(yè)主大會(huì)制度B：業(yè)主公約制度C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度D：住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度E：住宅專項(xiàng)維修資金制度2、債券的償還期限，一般分為短期、中期和長期。下列說法正確的包括。A：償還期在1年以內(nèi)的為短期B：1年以上、5年以下的為中期C：1年以上、10年以下的為中期D：10年以上的為長期E：5年以上的為長期3、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括_。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值C.開發(fā)成本和管理費(fèi)用D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用E.開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)4、某房地產(chǎn)開發(fā)公司分別開發(fā)甲、乙、丙、丁四個(gè)小區(qū)，核定銷售價(jià)格分別為1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此時(shí)四個(gè)小區(qū)的需求價(jià)格彈性系數(shù)分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43,則可以判定_。A.在任何情況下，丁的需求價(jià)格彈性最大B.甲、丙、丁都有可能通過降價(jià)提高銷售收入C.在任何情況下，乙的需求價(jià)格彈性最小D.此時(shí)乙的需求價(jià)格彈性最大5、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需擴(kuò)展房地產(chǎn)渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。A：間接融資B：直接融資C：基金融資D：債券融資E：借款合同6、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000近，規(guī)劃容積率為3,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/近，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為一元/m?。5377.786277.786722.227847.227、住房公積金屬于—所有。A.繳存住房公積金的單位B.繳存住房公積金的職工C.繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同D.住房公積金管理中心8、農(nóng)民集體的范圍包括_。A.村農(nóng)民集體B.村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體D.建制農(nóng)民集體E.縣農(nóng)民集體9、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由—的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目C.由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任D.任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人10、近因原則的具體含義是。A：如果引起保險(xiǎn)事故發(fā)生，造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的近因?qū)儆诒ｋU(xiǎn)責(zé)任，則保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償責(zé)任B：如果引起保險(xiǎn)事故發(fā)生，造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的近因?qū)儆诒ｋU(xiǎn)責(zé)任，則保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償責(zé)任C：如果近因?qū)儆诔庳?zé)任，則保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任D：如果近因?qū)儆诔庳?zé)任，則保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任E：如果引起保險(xiǎn)事故發(fā)生，造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的近因同屬于保險(xiǎn)責(zé)任和除外責(zé)任，則保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任11、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長率為2%,則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為。A：7.1%B：12.0%C：13.1%D：19.1%E：借款合同12、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。A.扣除土地出讓金B(yǎng).支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用C.償還抵押權(quán)人債權(quán)D.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款13、以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的是_。A.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束B.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時(shí)結(jié)束C.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束D.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩于期限結(jié)束14、1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，主要是指。A：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房B：最低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房C：最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建E：高收入家庭購買、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房15、是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制訂市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。A：市場(chǎng)定位B：市場(chǎng)調(diào)查C：市場(chǎng)細(xì)分D：市場(chǎng)選擇E：借款合同16、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括。A：應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B：應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C：應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D：應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E：應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整17、下列關(guān)于電梯，表述正確的是。A：高層建筑應(yīng)設(shè)消防電梯B：一般來說，最高住戶入口層樓面距底層室內(nèi)地面的高度在10m以上的，均應(yīng)設(shè)置電梯C：一般來說，住宅建筑層數(shù)在7層及7層以上的，應(yīng)設(shè)置電梯D：電梯井道是電梯運(yùn)行的通道，每層均有出入口，井內(nèi)有導(dǎo)軌、導(dǎo)軌撐架、平衡錘及緩沖器等E：電梯由機(jī)房、井道、轎廂三大部分組成18、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為萬元。A：42.0B：50.4C：60.0D：72.0E：借款合同19、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬元左右，一在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為一萬元。992.06983.10108085220、下列房地產(chǎn)中，依法可以轉(zhuǎn)讓的是。人：已抵押的房地產(chǎn)B：未依法登記的房地產(chǎn)C：人民法院查封的房地產(chǎn)D：國家已依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%,按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。544.10555.101776.322109.3822、在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近