世聯(lián)-深圳天利中央商務(wù)廣場商業(yè)部分定位報告120ppt-7M

天利中央商務(wù)廣場_商業(yè)部分

定位報告謹(jǐn)呈：貴聯(lián)集團(tuán)《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789世聯(lián)提交報告列表根據(jù)工程進(jìn)度和營銷的時間節(jié)點，我司將在項目前期準(zhǔn)備和銷售過程中提供以下報告：項目定位報告物業(yè)發(fā)展建議策略總綱銷售執(zhí)行報告價格報告2主體：商業(yè)部分定位報告附件：市場調(diào)查報告3報告基本結(jié)論商業(yè)業(yè)態(tài)：

商務(wù)區(qū)配套方向商業(yè)定位收益最佳的招商/銷售模式三、四層進(jìn)行大客戶營銷/出租，提高銷售面積；

一、二層以雙首層街鋪銷售。招商/銷售時間安排探討

三、四層大客戶招商/營銷前置；

二期招商前置。商業(yè)部分回款約在5.2—5.6億元。4有關(guān)商鋪銷售的政策禁止返租銷售

建設(shè)部《房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。禁止低首付禁止非法融資內(nèi)容的廣告

禁止出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，含有升值或者投資回報承諾的。（2005年4月，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局《深圳市房地產(chǎn)廣告專項整頓方案》）政策說明新“國八條”摘錄：……6、加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。7、切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法制，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。8、加強市場監(jiān)測，完善市場披露制度?！?政策限制商鋪返租銷售不可操作的商鋪營銷手法：一次性返數(shù)年租金降低首付主力店招商

如果商鋪以全部銷售為目標(biāo)，則不能進(jìn)行主力店招商，并對主力店部分進(jìn)行返租銷售。劃分不具經(jīng)營性的小面積鋪位銷售問題：首付至少5成。根據(jù)銷售目標(biāo)，不可考慮主力店。鋪位面積增大，總價增高，客戶群支付能力要求高。政策說明《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:690317896回顧：深圳產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售市場現(xiàn)狀媒體：深圳媒體對產(chǎn)權(quán)式商鋪、返租銷售大量曝光；經(jīng)營狀況：南山曼哈因租金返還不足遭業(yè)主堵門；商家：部分大型商家拒絕租賃返租商鋪，如沃爾瑪。建議發(fā)展商在當(dāng)前政策形勢下：避免承擔(dān)政策風(fēng)險；返租銷售已不可操作。（常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、曼哈購物廣場、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店等大型商場均與業(yè)主簽下了6年以上的返租協(xié)議。除了天虹為6年返租期，其它商場都為10年期，返租回報率大多在10%左右，太古廣場更高達(dá)12%。目前商家的生意已經(jīng)十分蕭條。）7典型案例—常興南山天虹

狀況：暫時運營正常樓層：1——5層。主力店：天虹發(fā)展商年租金回報率變化：4.8%—6%——2.8%（低于國債）與天虹租約：15年年租金增長率：2%現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款樓層銷售鋪位個數(shù)/總鋪位個數(shù)銷售個數(shù)比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%發(fā)展商保留1樓高租金樓層，通過1樓租金彌補回報率，可維持4.8%左右。銷售狀況不佳。同時對于本項目全部出售，不具有借鑒性?，F(xiàn)通過主力店提供回報，投資回報率2.8%，低于三年期國債利率。此項目現(xiàn)仍返租，但已經(jīng)不能作按揭。資料來源：國土局網(wǎng)站銷售公示。8世聯(lián)觀點：在新政下，

舊的營銷方式將成為不可能，

核心競爭力將是市場勝出的關(guān)鍵！我們建議開發(fā)商：著力打造產(chǎn)品的市場競爭力，充分挖掘市場渠道，以實力贏得市場。9項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)位置：后海大道，海印長城一期東側(cè)占地面積：22550.3平米總建筑面積：104713.72平米辦公面積：51000平米商業(yè)面積：28727平米（地上24000平米，地下4727平米）其他面積：24986.72平米樓層：地上33層地下3層建筑高度：127.1米車位：473（地上：22，地下：451）容積率：3.3，調(diào)整后：3.4《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:6903178910深圳市社會消費品零售總額及GDP增長速度2004年，南山全區(qū)商業(yè)市場消費暢旺，共實現(xiàn)社會消費品零售總額112億元，同比增長20.2％，增幅高于全市6個百分點。2004年深圳社會消費品零售總額915.45億元，南山占12.2%。近年來，深圳市商品市場呈現(xiàn)出消費需求不足、市場相對平淡的特征，社會消費品零售總額雖有一定程度的增長，但其速度一直在低位中徘徊。11南山區(qū)的人口結(jié)構(gòu)

——戶籍人口呈上升趨勢，同時“二次移民”為其帶來更多的“三高”人群從戶籍人口與暫住人口的關(guān)系來看，南山近年戶籍人口的比例持續(xù)增加。根據(jù)我們調(diào)研結(jié)果反映，南山現(xiàn)有人口中，在羅湖及福田工作的占了30.6%、科技園20.4%的比例，加上深圳大學(xué)和蛇口人群，南山人群中白領(lǐng)階層超過半。這部分人群呈現(xiàn)出明顯的“高學(xué)歷、高收入、高消費”的三高特點?？紤]到這種趨勢和未來人口的短期快速增長，南山將來的“三高”人群的比例將會更大。戶籍人口與暫住人口構(gòu)成0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19961997199819992000200120022003暫住人口戶籍人口南山人群工作地點構(gòu)成20.4%17.0%13.6%2.0%43.5%3.4%科技園蛇口南頭及南油羅湖福田寶安《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:6903178912南山區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r2003年，南山區(qū)常住人口62.19萬人，年末家庭總收入為23254.6元，可支配收入21727.2元。三次產(chǎn)業(yè)比例為：0.15：78.02：21.83。工業(yè)仍然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其增長速度為29.6%，增加值占GDP的比重為71.9%，工業(yè)的貢獻(xiàn)率高達(dá)84.9%。資料來源：《南山區(qū)2003年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》南山第三產(chǎn)業(yè)比例僅占21.83%，遠(yuǎn)低于深圳市平均的35%—40%。南山戶籍人口呈上升趨勢，同時“二次移民”為其帶來更多的“三高”人群。南山社會消費品零售總額達(dá)到112億元，增長率達(dá)20.2%。商業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間。13南山商業(yè)文化中心發(fā)展現(xiàn)狀總占地面積135.5萬平方米；規(guī)劃建筑面積223萬平方米，已建成住宅區(qū)124萬平方米，居住人口4.2萬人。目前以寫字樓、商業(yè)、文化、休閑娛樂等其他配套為主的核心區(qū)開始啟動。南山文化中心區(qū)公共管理狀況不佳。交通規(guī)劃滯后。步行系統(tǒng)設(shè)置不足。《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:6903178914南山商業(yè)文化中心概況

范圍：南海大道以東，后海濱路以西，創(chuàng)業(yè)路以北，濱海大道和學(xué)府路以南的區(qū)域；總占地面積135.5萬平方米；規(guī)劃建筑面積223萬平方米。南海大道濱海大道后海濱路后海路15南山中心區(qū)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀

——集中的商業(yè)、辦公和文化娛樂設(shè)施還未開發(fā)建設(shè)人口：未來中心區(qū)規(guī)劃居住人口4萬，

工作人口6萬人；配套：6所幼兒園、3所小學(xué)、2所中學(xué)。主要物業(yè)功能配比已建成百分比未建成百分比商業(yè)辦公住宅文化娛樂功能面積（萬平方米）占地135.5住宅區(qū)124商業(yè)32辦公44文化娛樂場所7.6216南山中心區(qū)位于南山區(qū)“三橫三縱”的交匯處，是一個重要的交通要點深南大道南海大道后海路濱海大道后海濱路東濱路位于重要交通要點，但進(jìn)出交通困難，公共交通系統(tǒng)不足?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:6903178917從濱海大道到本區(qū)域進(jìn)入性較弱濱海大道無法通過后海路進(jìn)入本區(qū)域。濱海大道入后海濱路也只能通過東側(cè)上濱海海濱立交進(jìn)入。進(jìn)繞過濱海海濱立交18出本區(qū)域向西行駛的通達(dá)性差

南海大道、后海路、后海濱路都無法上濱海大道（左向）。目前后海路違規(guī)左轉(zhuǎn)車輛較多，影響了后海路交通。濱海大道的城市快速干道作用未完全得到發(fā)揮。出濱海大道對本區(qū)域的作用未充分發(fā)揮19目前公交站點和人流集散地主要在南海大道上

而后海路和創(chuàng)業(yè)路上站點很少后海立交站以羅湖福田公交車輛較多。海雅門前公交車相對集中，同時也位于蛇口沃爾瑪和愉康兩商圈之間。目前，南海大道是南山中心區(qū)的主要集散地。201234步行系統(tǒng)——由于管理不佳、車道占用和天橋治安較差的原因，阻礙了南海大道作為人流步行主要集散地的循環(huán)性步行系統(tǒng)的問題1、本天橋為唯一跨濱海大道的人行天橋由于治安較差阻礙了北部人流。2、海德二路由于汽車亂?，F(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了通過海德二路入本區(qū)域中心的人流以及從海雅到書城的互動人流。3、海雅的天橋是南海大道唯一一條天橋，由于管理混亂也阻礙了部分人流而且影響了本區(qū)域的商業(yè)氛圍。4、南海大道與創(chuàng)業(yè)路上由于車輛較多，所以紅綠燈時間很長也阻礙了從創(chuàng)業(yè)路而來的人流。《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:6903178921報告結(jié)構(gòu)市場競爭與宏觀環(huán)境目標(biāo)客戶分析及定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位營銷初步建議波特五力模型推導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題物業(yè)發(fā)展建議22策略推導(dǎo)：邁克波特的五力模型新

進(jìn)入者替代品客戶供方競爭波特的三大戰(zhàn)略：總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略專一化戰(zhàn)略23波特三大戰(zhàn)略的說明總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：要求最大限度地減小各方面的成本費用，進(jìn)而降低價格。差異化戰(zhàn)略：是將公司提供的產(chǎn)品或服務(wù)差異化。專一化戰(zhàn)略：是主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細(xì)分區(qū)段或某一地區(qū)市場。低成本與差異化戰(zhàn)略都是要在全產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)實現(xiàn)其目標(biāo)，專一化戰(zhàn)略的整體卻是圍繞著很好地為某一特殊目標(biāo)服務(wù)這一中心建立的。這一戰(zhàn)略依靠的前提思想是：公司業(yè)務(wù)的專一化能夠以更好的效果為某一狹窄的戰(zhàn)略對象服務(wù)，從而超過在較廣闊范圍內(nèi)競爭的對手們。24南山商圈的分布情況

南山初步形成五個商業(yè)集中地：1、華僑城商圈：以沃爾瑪、銅鑼灣、順電及威尼斯酒店等組成2、南頭商圈，以天虹、家樂福、曼哈為代表3、愉康商圈，以人人樂及賽格電子、蘇寧等專業(yè)市場為主4、海雅商圈，以海雅、友誼城、國美等為主5、蛇口商圈，以沃爾瑪、順電及海上世界為主形成的一個商圈。以上商圈，沒有一個是集中的、業(yè)態(tài)齊全、上檔次的商圈。南頭商圈蛇口商圈愉康商圈海雅商圈華僑城商圈1、競爭25南山區(qū)域內(nèi)競爭：南山商業(yè)文化中心區(qū)大型商業(yè)南山中心區(qū)大型商業(yè)1南山書城各種圖書2海雅百貨女裝為主大型百貨3兒童世界童裝、玩具4友誼城百貨品牌折扣店5時代家居廣場/順電家電、家私6嘉豪百貨日用百貨7樂安居家私、建材8廣本4S店廣本汽車4s店周邊大型商業(yè)9海典數(shù)碼城手機、數(shù)碼產(chǎn)品10崇尚百貨人人樂男女服裝、百貨11國美電器家用電器312456711910826大型商場各業(yè)態(tài)比例

已建大型商場總面積79,900平方米，其中服裝、圖書占大型商場面積均超過1/3大型商業(yè)主要業(yè)態(tài)為服裝、圖書和建材家私；大型商業(yè)中，超市的比例僅為5.26%；圖書、服裝等多分布在南海大道沿線，而汽車、家私多分布在后海路沿線。36.17%37.80%19.40%5.26%目前在本區(qū)域內(nèi)存除服裝在直接競爭外，其余業(yè)態(tài)都不存在直接競爭情況。010000200003000040000服裝、箱包、運動超市珠寶建材、家私、家電汽車圖書面積27商鋪的租售情況較為合理，并未出現(xiàn)租售脫離現(xiàn)象

街鋪空置是因開發(fā)商或小業(yè)主保留物業(yè)，暫不出租或銷售緣故

目前海雅以及西海灣街鋪商業(yè)氛圍較濃，租金較高；目前商鋪租金水平呈2個檔次，如圖示；從租金及售價的關(guān)系來看，目前商圈的租售水平較為合理，并未出現(xiàn)租金與售價脫離的現(xiàn)象；通過對商家的訪談，了解到商家對該商圈未來預(yù)期較好，因此部分商家保留商鋪，等待商圈成熟，能以更高價格銷售或者出租。300-350120-200開發(fā)商保留物業(yè)等待核心區(qū)開發(fā)銷售均價31,000銷售均價25,00028南山商業(yè)文化中心區(qū)街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)比例南山商業(yè)文化中心區(qū)街鋪共58314.5平方米，空置36550平方米，街鋪空置率為64.7%。街鋪經(jīng)營部分商業(yè)業(yè)態(tài)比例如上表，業(yè)態(tài)最多的是餐飲、中介、便利店、服裝。街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)比例21%36%9%2%5%6%10%6%2%3%中介餐飲服裝珠寶美發(fā)音像士多店建材（海岸明珠）藥店書店29南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)調(diào)查總結(jié)由于南山區(qū)原有產(chǎn)業(yè)類型、人口構(gòu)成、收入狀況等原因，使本區(qū)早期建成商業(yè)以中低檔定位而獲得生存和延續(xù)。南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)檔次以中低檔為主，規(guī)模不大、業(yè)態(tài)重復(fù)、品種較少，3家開業(yè)的百貨中2家倒閉。規(guī)劃先天不足，造成大量大型商業(yè)裙樓昭示性不強；道路狹窄，車行交通不便，且亂停車狀況嚴(yán)重。目前的商業(yè)檔次、規(guī)劃隨著南山區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口置換等原因，已經(jīng)不能滿足南山居民的消費需要。規(guī)模、檔次、業(yè)態(tài)不能與本區(qū)域相比，主要吸引南山中低檔消費人群，競爭力弱。30待建區(qū)各項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(參考)未建設(shè)區(qū)占地面積建筑面積商業(yè)辦公酒店會展中心（博物館、圖書、展覽等）電影院車位

（個）超高層商務(wù)中心25727.2170000

170000

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-------1200天利中央商務(wù)廣場1期22550.31047142872751000-------

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473天利中央商務(wù)廣場2期17233.8983003650061800---------------------549保利文化廣場53961.8146398

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52000242001118海岸商業(yè)廣場3690812000076000-------

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35001230海岸大廈16845.586171.623205-----------------------------------希爾頓酒店21911.65300010000

-----43000-------

-----318合計195,138778,584282,800358,80043,00052,00027,7004,888單位：平方米說明：由于數(shù)據(jù)不完全和實際產(chǎn)生的變化，以上數(shù)據(jù)僅供參考。2、新進(jìn)入者31區(qū)域競爭分析本項目（17.3萬）保利展覽館（5.2萬）文娛用地（2.4萬）希爾頓五星級酒店南中共計47萬商業(yè)辦公用地，預(yù)計本項目入市時，區(qū)內(nèi)僅有海岸項目形成競爭。海岸一期（12.2萬）日航公司超高層寫字樓（17萬）32Block1Block2Block3Block4Block5Center南山商業(yè)文化中心區(qū)擁有的資源和價值二層步行街與高層建筑群之間的軸線，形成視覺通廊Block1－超高層中央廣場園林水景Block4－文化娛樂中心Block5－五星級酒店濱水綠化帶地鐵33競爭分析_海岸商業(yè)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃占地面積：36908平方米建筑面積：12萬平方米建筑形式：地下2層、地上5層可經(jīng)營總面積：79000m2，業(yè)態(tài)規(guī)劃：純超市：規(guī)模不少于10000m2。（吉之島）百貨公司：規(guī)模不少于15000m2。次主力店：總規(guī)模不少于10000m2，注重個人護(hù)理、個人資訊產(chǎn)品、少年兒童培育用品及家居用品。餐飲：規(guī)模不少于15000m2，以兩家1500-2000平米的特色餐廳+美食廣場+配套休閑飲食組成。休閑娛樂：規(guī)模不少于10000m2，以溜冰場、電影院為主，溜冰場冰面面積約800m2，電影院約3500m2。預(yù)計開業(yè)時間：2007年7月海岸商業(yè)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃14%22%14%21%1%28%超市百貨公司次主力店餐飲休閑娛樂其他海岸商業(yè)廣場商業(yè)類型比例65%20%15%零售餐飲休閑娛樂34競爭分析_保利文化廣場占地面積：53962平方米建筑面積：146398平方米建筑形式：地下2層，地上3、4層商業(yè)業(yè)態(tài)：集文化、娛樂休閑、商業(yè)于一體，涵蓋劇院、會展、影院、博物館、康體、娛樂、餐飲、培訓(xùn)中心、文體設(shè)施和購物商場十項功能的綜合性文化產(chǎn)業(yè)投資項目。

確定業(yè)態(tài)：華納影城：將建一個合9個廳2300座的新影城。劇院：不多于15000平方米。35片區(qū)商業(yè)分析未來區(qū)域集中商業(yè)將在Block3、Block4部分，海岸商務(wù)廣場和保利文化廣場。因為：兩項目均為多層物業(yè)，作為商業(yè)物業(yè)形式明顯，且更具有親和力。面積均在10萬平方米以上，包含商品品種、業(yè)態(tài)豐富，且容納更多主力店。有影院、劇院、展館等休閑、娛樂、文化設(shè)施，顧客逗留時間長。濱海公園、地鐵在東側(cè)，后海大道公共交通不發(fā)達(dá)，地鐵將是非核心商圈的區(qū)域內(nèi)人流來源。兩項目中設(shè)有中心廣場，容易聚集人群。且保利、海岸等，均優(yōu)先于本項目面向市場。Block1Block2Block3Block4Block5Center二層步行街與高層建筑群之間的軸線，形成視覺通廊中央廣場未來集中商業(yè)區(qū)地鐵36區(qū)域商業(yè)共嬴通過業(yè)態(tài)補充、豐富，使片區(qū)在共嬴的情況下競爭，則對區(qū)域商業(yè)發(fā)展更為有利。37南山區(qū)域間競爭：蛇口shoppingmall—花園城中心總建筑面積7萬平方米，由于南北高差不同，地面建筑北向為四層，南向三層。招商規(guī)劃為購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式的商業(yè)形態(tài)：南端為歐倍德時尚家居連鎖店；中部重點引進(jìn)百貨類主力店，并規(guī)劃有服飾類、康體

類、家居類、文藝類品牌旗艦店；北部：沃爾瑪。歐倍德預(yù)計2005年底開業(yè)。香港洲立MCL影藝集團(tuán)、周大福、元綠壽司確定入駐。商業(yè)管理：香港新鴻基旗下的啟勝物管。主要對蛇口消費群有一定的截流作用。38深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的西進(jìn)運動深圳轄區(qū)東西長49公里，南北寬平均7公里，狹長型結(jié)構(gòu)對城市發(fā)展規(guī)劃、交通的影響，使商業(yè)必然將形成“多商圈共存”局面。城市商圈：成熟階段：1人民南商圈、2東門商圈、4華強北商圈發(fā)展階段：3深南中商圈（萬象城、中信城市廣場）萌芽階段：5中心區(qū)、6南山商業(yè)文化中心區(qū)1246533、替代品39人民南、東門商圈發(fā)展空間有限成熟商圈：人民南商圈、東門商圈發(fā)展趨勢：規(guī)劃：缺乏規(guī)劃，自發(fā)形成，業(yè)態(tài)配比不合理。交通：日趨惡化，基本無道路擴寬、增加的可能，停車位嚴(yán)重不足，高端消費逐漸分流。商業(yè)發(fā)展空間：以舊城改造為主，空間有限。人口：區(qū)域土地供應(yīng)有限，早期社區(qū)品質(zhì)不足，出于換房的需要，人口由羅湖、福田向福田、南山遷移。代表商場：

金光華商業(yè)廣場、友誼城百貨、40深南商圈吸引城市高端消費發(fā)展階段商圈：深南中商圈代表商業(yè)：萬象城、中信城市廣場發(fā)展趨勢：規(guī)劃：位居城市黃金地段，規(guī)劃較好，且有華潤、中信的雄厚背景支持。交通：城市主干道，地鐵、公路、自駕交通均便利；停車位充足，吸引城市高端消費。商業(yè)發(fā)展空間：商業(yè)只租不售，商家控制力強；子悅臺改造，華潤中心二期項目，使片區(qū)商業(yè)趨于快速上升階段；商圈新增空間有限。人口：不受區(qū)域、交通限制，吸引全市高端消費。華潤中心二期項目包括超五星級商務(wù)大酒店、5A智能化甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場，總建筑面積近25萬平方米。41華強北商圈爭奪中端市場白領(lǐng)階層除已有80萬平方米商業(yè)面積，2008年將擴張至120萬平方米。新增項目：

茂業(yè)百貨二期4萬平方米

中航和黃6萬平方米

華強廣場對于依賴公共交通為主的白領(lǐng)，在地鐵2號線開通后，從南山到達(dá)華強北會更方便。42中心區(qū)商圈前景蓄勢待發(fā)中心區(qū)商圈處于萌芽階段，已開業(yè)商場經(jīng)營狀態(tài)慘淡，但本商圈商業(yè)以租賃為主，商家控制能力強，商圈蓄勢待發(fā)！星河國際天虹：4萬多平方米金海馬世博中心：4萬多平方米星河soho公園：建筑總面積78447.9平方米，將建成地上三層地下兩層、高24米的大型購物中心。怡景·中心城：含家樂福、中太百貨（與太平洋百貨合辦）、華納影院總建筑面積13.7萬平方米，商業(yè)面積近11萬平方米，停車場2.8萬平方米，近700個車位。建筑總層數(shù)為五層。星河soho公園模型43結(jié)論：深圳商業(yè)發(fā)展新趨勢雖然新區(qū)大型商家達(dá)到盈虧平衡期需數(shù)年時間，但零售業(yè)商家的新區(qū)擴張已經(jīng)開始：例如：中心區(qū)已經(jīng)或確定進(jìn)駐的：天虹、金海馬、家樂福；南山商業(yè)文化中心區(qū)吉之島等。政策給予機會，外資、港資新商家、品牌進(jìn)入深圳，差異化經(jīng)營成為可能。如：華納影院、萬象城（Reel百貨、Ole超市、嘉禾影城）、麥德龍、宜家家私、歐倍德等。舊商圈規(guī)劃落后，交通惡化，車位不足，新老商圈將進(jìn)入更迭、交替年代?！@個更迭需要住宅、辦公設(shè)施、城市交通體系發(fā)展的配合，根據(jù)深圳城市規(guī)劃的階段，至少要在2010年初步實現(xiàn)。深圳東門、華強北等“城市級商圈”消費集中優(yōu)勢，將被新商圈的崛起，逐漸分流和打破。44商業(yè)零售業(yè)有關(guān)政策_(dá)WTO、CEPAWTO：2004年12月11日，按照加入世貿(mào)組織的承諾，中國將取消對外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制。

CEPA：2004年1月1日起，CEPA正式實行。

“允許香港投資者以獨資形式在內(nèi)地設(shè)立零售商業(yè)企業(yè)；降低香港投資者在內(nèi)地設(shè)立零售商業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入條件；允許香港公司在內(nèi)地設(shè)立零售企業(yè)的地域范圍擴大到地級市，在廣東省擴大到縣級市”。

百貨超市：吉之島——CEPA出臺后首批獲準(zhǔn)成立的外商獨資大型綜合百貨超市企

業(yè)——永旺（中國）商業(yè)有限公司

電器：百老匯、豐澤電器

醫(yī)藥、護(hù)理用品：萬寧

……外資商業(yè)企業(yè)（包括港資），將進(jìn)入其在國內(nèi)的高速擴張期。4、供方45新零售商有待開發(fā)深圳商業(yè)擴張，一直以本地已有商業(yè)：超市、百貨、電器、餐飲等，增開連鎖分店為主，其供應(yīng)商基本固定，商業(yè)缺乏差異性。華潤萬象城以差異化全球招商，擁有眾多首次入深品牌，獲得成功。如：REEL百貨、Ole超市（售賣國外原裝食品）、以及MAXMara等香港服裝品牌，榮華等高檔糕點品牌。46建議全球招商差異化零售商和商品、服務(wù)業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)招商可能性較低的商家零售高檔：連卡佛

中檔：馬莎百貨

中低檔：華潤萬家、百佳、家樂福、惠康品牌店Versace、D&G、Hermès、Gucci、餐飲高檔：豫園上海飯莊、北京樓、錦江春、王子廚房、鳳凰樓咖啡：星巴克、可頌坊、Iily咖啡銀行國有銀行、商業(yè)銀行、外資銀行（花旗、匯豐、渣打、東亞）數(shù)碼電器豐澤、百老匯、鐳射、娛樂UA金鐘電影院、香港唱片、環(huán)宇影音中心個人護(hù)理/化妝萬寧、莎莎、卓悅47中心區(qū)寫字樓商業(yè)統(tǒng)計表寫字樓裙樓基本情況裙樓均價裙樓業(yè)態(tài)諾德中心1層北面及2層整層為商業(yè)30001樓8萬元/㎡（層高12m可分2層）待租售安聯(lián)大廈1-5層為商場1樓5萬元/㎡銀行租500㎡禮頓中心1、2層6600㎡1樓3.5-3.9萬元/㎡商場、證券市場新華保險大廈（九州創(chuàng)展）1-3層為3500㎡--------2-3層北海漁村購買國際商會中心3層裙樓8051㎡1層6.8萬元/㎡1-2層為上海浦發(fā)銀行，3層尚在招商中國際商會大廈共3000平方米A座1樓2.3萬元/㎡B座1樓3萬元/㎡1層快餐、票務(wù)、銀行2層證券、投資興業(yè)銀行大廈----------------2層新荔枝灣酒樓租賃中央商務(wù)大廈1-3層裙樓為商場10000平方米1樓2.8萬元/㎡2樓1.9萬元/㎡1層部分、2層?xùn)|亞銀行48車公廟寫字樓商業(yè)調(diào)查統(tǒng)計表寫字樓商業(yè)規(guī)模裙樓均價裙樓業(yè)態(tài)裙樓經(jīng)營狀況本元大廈3層6400整售15000元/㎡上海浦發(fā)銀行、西餐廳西餐廳經(jīng)營一般，人流少中國有色大廈3層60001層4萬元/㎡2-3層租100-150元/㎡/月4層：70-80元/㎡/月飲食、美發(fā)。地產(chǎn)中介金悅軒餐廳經(jīng)營一般，空置率高天安數(shù)碼時代大廈30000-------------車行、電信、飲食商業(yè)街商鋪大量空置。自由之光3層80001層：3-3.8萬元/㎡2層：租100元/㎡/月3層：租60-80元/㎡/月1層招商、交通銀行3層定位餐飲，空置在招商喜年中心3層60001層2.8萬元/㎡；2層1.2萬元/㎡；3層0.95萬1層銀行，2-3層酒樓良好深南國際商務(wù)

（杭鋼富春商務(wù)大廈）2層23281層2.5萬元/㎡，2層2萬元/㎡---------在招商銀座國際2層30001層3萬元/㎡2層2.2萬元/㎡王子廚房良好財富廣場3層8000租金1層180-250元/㎡/月；2層100-150元/㎡/月2層，一樓為飲食，發(fā)廊，地產(chǎn)中介，旅行社，二樓為銀行。一般，二樓部分商鋪空置49深圳商務(wù)區(qū)裙樓主要業(yè)態(tài)中心區(qū)、車公廟裙樓業(yè)態(tài)多為：銀行、餐飲、車行、美容美發(fā)、中介、便利店、文具、旅行社等；大面積購買商業(yè)裙樓并自用的業(yè)態(tài)有：銀行、證券、餐飲。但證券公司僅在中心區(qū)購買裙樓。在商務(wù)區(qū)裙樓銷售過程中，我司接洽過的其他大面積購買意向客戶：金朝陽健身會、本色酒吧等。常見業(yè)態(tài)：銀行、餐飲、車行、中介、便利店、文具、旅行社、票務(wù)、干洗店?？勺馐劢Y(jié)合業(yè)態(tài)：銀行、餐飲、證券、健身會、酒吧。50消費者問卷調(diào)研基本結(jié)論

次數(shù)少、時間短、消費低、目的性強的理性購物。南山消費者的如下特征：理性的，有目的購物；一周購物次數(shù)少，1~2次占了近7成消費者；每次購物停留的時間集中在30分鐘~2小時，說明該片區(qū)商業(yè)無法留住客戶，購物時間短；每次消費金額小，大都在50～300元之間。5、客戶51消費者問卷調(diào)研基本結(jié)論--關(guān)注點

前5位關(guān)注點：距離近種類齊全商場信譽購物環(huán)境價格后5位關(guān)注點：營業(yè)時間周邊配套服務(wù)態(tài)度商業(yè)中心品牌檔次52目前，南山消費者描述

——不滿意南山現(xiàn)有商業(yè)，追求安逸、舒適、文化和友誼人口結(jié)構(gòu)——主流人群引導(dǎo)和改變南山消費者的消費習(xí)慣，關(guān)鍵在于提供“體驗式”“休閑式”“文化品味”“娛樂”的購物場所結(jié)論南山市民多為深圳的“二次移民”年齡多集中在25~40歲，大多為三口及其以上的居家穩(wěn)定型家庭這部分人群多數(shù)有較高收入，但消費支出也較大（含購房、買車、子女教育）目前，南山消費者還沒有形成在南山就地消費的習(xí)慣多數(shù)市民仍然在福田和羅湖消費由于工作和生活節(jié)奏的緣故，南山消費者看重商場的方便程度、品種是否齊全和商場的信譽大多南山居民認(rèn)為南山區(qū)商業(yè)零散沒有一個真正可以逛街、休閑和娛樂的商圈而另一方面，南山人群整體素質(zhì)較高多數(shù)居民業(yè)余選擇運動、看書及上網(wǎng)他們追求著“安逸、舒適、文化和友誼”53南山各階層客戶購物區(qū)域香港、境外本區(qū)域、華強北海雅片區(qū)、東門54消費者調(diào)研反映的問題

——追求“人文、休閑、體驗、娛樂”商業(yè)對南山中心區(qū)的餐飲業(yè)滿意度較低。服裝、圖書、電子及家電類的滿意度低，大多仍選擇去福田、羅湖購物。認(rèn)知度調(diào)研中，90%消費者不了解南山商業(yè)文化中心區(qū)，對該商圈認(rèn)識僅局限于海雅、書城等現(xiàn)有的少數(shù)商家。對未來將建成的商業(yè)、步行街、水景園林、休閑娛樂則知之甚少。發(fā)展優(yōu)勢南山中心區(qū)的優(yōu)勢在于位置、規(guī)劃和未來的交通優(yōu)勢。發(fā)展劣勢缺少休閑設(shè)施、檔次不高、業(yè)態(tài)重復(fù)是區(qū)域發(fā)展的最突出劣勢。南山中心區(qū)現(xiàn)有商業(yè)沒有特色、缺乏競爭力而且對未來核心區(qū)的宣傳力度不夠、市場認(rèn)知度很低難以留住南山人群，也難以吸引外來消費者55問題匯總

類別商圈現(xiàn)狀反映問題消費者反映的問題開發(fā)商及發(fā)展商問題商業(yè)南山中心區(qū)認(rèn)知度低商圈不集中，缺乏可以逛街的地方中心區(qū)宣傳不足，消費者不了解，招商不易街鋪空置過多對中心區(qū)了解很少業(yè)態(tài)重復(fù)、定位類似特色不鮮明、業(yè)態(tài)重復(fù)商業(yè)沒特色，吸引力不夠商圈零散、沒有特色超市等便民生活配套少對中心區(qū)餐飲業(yè)不滿意中心區(qū)基礎(chǔ)有優(yōu)勢，未來前景好交通濱海大道進(jìn)出通達(dá)性差南海大道步行通行性差濱海大道連接性差后海路公交站點少海德二路的通行困難，阻礙人流南海大道步行通行性差配套車位不足休閑設(shè)施少休閑娛樂場所少，無法延長消費者駐留時間亂停車，處罰力度不夠停車位不足、制約發(fā)展公共空間并未真正形成56商圈競爭力兩大關(guān)鍵因素：

商業(yè)規(guī)模、行程埃爾伍德的模型商業(yè)中心的貿(mào)易量應(yīng)該是與商業(yè)中心區(qū)規(guī)模成正比，而與兩個居民聚集區(qū)到商業(yè)中心區(qū)的行程時間成反比。57輻射范圍及目標(biāo)客戶推導(dǎo)以蛇口為參考點，測算商圈競爭力，本商圈競爭力對南山消費群高于華強北商圈。同理可測算出對于寶安中心區(qū)等區(qū)域，本商圈競爭力高于華強北。目標(biāo)客戶群以南山、寶安居民為主。針對南山中檔消費的客戶群，華強北是主要的競爭對手。到2008年，華強北商業(yè)面積Sa120萬平方米，本區(qū)域Sb32萬平方米。=120

1=0.4

323258分析結(jié)果本片區(qū)內(nèi)商業(yè)針對全部消費群的“差異化戰(zhàn)略”可行，但競爭力不如海岸商業(yè)廣場、保利文化廣場。針對細(xì)分市場的“專一化戰(zhàn)略”需結(jié)合銷售目標(biāo)，進(jìn)行深入驗證。59報告結(jié)構(gòu)市場競爭與宏觀環(huán)境目標(biāo)客戶分析及定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位營銷初步建議波特五力模型推導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題物業(yè)發(fā)展建議60定位的其他限制條件銷售目標(biāo)：快速銷售，首月銷售率40%商業(yè)業(yè)態(tài)：為銷售目標(biāo)服務(wù)，并且能夠解決租賃/持續(xù)經(jīng)營和投資回報率的的問題。61市場調(diào)查結(jié)論要點回顧要點簡述政策利好根據(jù)WTO、CEPA有關(guān)商業(yè)企業(yè)的政策，引入新商家。區(qū)域功能為商務(wù)區(qū)工作人員服務(wù)，同時作為區(qū)域商業(yè)中心。消費者需求特色商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂。商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)查可租售結(jié)合業(yè)態(tài)：銀行、餐飲、證券、健身會、酒吧。62定位方向整合專一化定位：商務(wù)區(qū)配套定位

客戶群：南山、寶安區(qū)域的商務(wù)客戶

消費模式：商務(wù)消費為主、

片區(qū)工作人員、居民私人輔助性消費為輔差異化定位：作為片區(qū)MALL的補充商業(yè)

客戶群：南山、寶安區(qū)域的所有客戶

消費模式：片區(qū)工作人員、居民私人消費63商圈現(xiàn)狀：南山商業(yè)文化中心正處于三級四級過渡的階段，我們要向二級中心發(fā)展借鑒與日本東京的各級中心的特征對應(yīng)本項目發(fā)現(xiàn)南山商業(yè)文化中心正處于三級中心和四級中心之間的階段。要向二級中心過渡需著重補充文化交流、娛樂消遣等方面。規(guī)模一級中心二級中心、三級中心四級中心中心名稱銀座、新宿、油袋、日本橋、澀谷上野、沒草、自由之丘、錦條町、北千住、赤羽、獲崔、大森、二子玉川、小巖、蒲田武藏小山、絞潮、巢鴨、上板橋、江古田、練馬、金町、自主有、立石、平井、松江、新小巖等根津、自山、王子、戶越銀座、田丁屋、月島、入谷、大岡山、鶴川、谷中銀座、春等口川設(shè)施類型零售業(yè)高級百貨店站前百貨商場超級市場小型超級市場站前百貨商場高、中級百貨店一般百貨商場小型百貨商場高級專門店大型超級市場專門店專門店大型超級市場專門店中型電器店小型電器店高級時裝店時裝店日常生活用品店高檔電器店大型電器店日用雜品店老鋪、名店舊貨店、當(dāng)鋪飲食業(yè)高級餐館高、中級餐館一般餐館餐館、快餐店高級外國餐館大型食品店一般食品店小型食品店高級日本餐館點心店、名點心店點心店點JL、房高檔食品店名點心店服務(wù)業(yè)高級美容店高級美容店、美容店店容量十六公共浴室高級照相館照相館照相室理發(fā)店高級按摩店按摩店聲像出租室聲像出租室64在未來的業(yè)態(tài)補充中應(yīng)著重補充文化交流和娛樂消遣方面設(shè)施類型商務(wù)金融商品展示設(shè)施、主要大銀行銀行銀行、信用社陳列中心主要大證券公司證券公司各大銀行出租商務(wù)辦公樓保險公司各大證券公司主要保險公司智能商務(wù)辦公樓各大保險公司文化交流各類美術(shù)、博物館美術(shù)館畫廊街區(qū)多功能室高級畫廊畫廊一般酒店中JL、劇場劇場多功能廳中心音樂廳高級酒店、一般酒店高級酒店、宴會廳、多功能廳舉行婚禮的場所大型多功能廳娛樂消遣高級酒吧高級酒吧、一般酒吧酒吧彈子房、老虎機房高級俱樂部俱樂部電影院健身房高級電影院電影院游戲設(shè)施各類游戲設(shè)施主要游戲設(shè)施廳組時對高級舞廳舞廳健身房健美中心健美設(shè)施65適合本項目的業(yè)態(tài)六大類型業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)細(xì)分零售業(yè)百貨店、超市、時裝店、專門店、大型電器店、辦公器材、家私飲食業(yè)高中級餐館、大型食品店、點心店、高檔食品店服務(wù)業(yè)高檔俱樂部、嘉年華會、高級美容美發(fā)店、照相館、按摩店商務(wù)金融銀行、證券、保險公司文化交流美術(shù)館、畫廊、多功能廳娛樂消遣酒吧、俱樂部、健身房、游戲設(shè)施以上細(xì)分業(yè)態(tài)除較大規(guī)模的零售業(yè)外，均適合作為商鋪銷售。66專一化定位：商務(wù)區(qū)配套定位樓層面積

（平方米）目標(biāo)業(yè)態(tài)類別-1/F4727超市零售1/F7000名牌店、車行、展示廳、通訊、銀行零售、商務(wù)金融2/F5500銀行、專賣店、食品店零售、商務(wù)金融、飲食3/F5750健身、證券、美容美發(fā)、西餐廳、茶館、按摩、酒吧、俱樂部服務(wù)、飲食、娛樂4/F57501-2個高檔酒樓、多功能廳飲食、服務(wù)消費群：商務(wù)區(qū)辦公人群消費及企業(yè)消費。本定位在區(qū)域內(nèi)針對細(xì)分商務(wù)的市場，競爭力最強。67商務(wù)區(qū)配套定位商業(yè)配比比例商業(yè)業(yè)態(tài)面積（平方米）百分比零售類1172741%商務(wù)金融725025%飲食575020%服務(wù)300010%娛樂10003%主要業(yè)態(tài)需求：高檔酒樓：2500-3000平方米，需要排油煙、排污設(shè)施，獨立出入口。銀行、證券：400-600平方米，需要1、2層，做營業(yè)廳使用。大型美容美發(fā)：300-1000平方米，要求有獨立上下水。酒吧：1000平方米。68差異化定位：作為片區(qū)MALL的補充商業(yè)樓層面積目標(biāo)業(yè)態(tài)類別-1/F4727超市零售1/F7000名牌店、時裝店、專賣店、車行、展示廳零售、商務(wù)金融2/F5500時裝店、專賣店、銀行零售、商務(wù)金融3/F5750專賣店、健身、美容美發(fā)、西餐廳、茶館、食品零售、服務(wù)、飲食、娛樂4/F57501-2個高檔酒樓飲食消費群：部分商務(wù)區(qū)辦公人群消費及企業(yè)消費，和區(qū)域居民消費。布局建議：將不依賴人流的商務(wù)金融、服務(wù)、飲食、娛樂放置于平面北側(cè)，零售業(yè)布局于南側(cè)。69兩種定位的優(yōu)劣勢分析定位模式商務(wù)區(qū)配套定位作為片區(qū)MALL的補充商業(yè)細(xì)分市場商務(wù)客戶、周邊企業(yè)高于片區(qū)MALL的客戶群優(yōu)勢對主力店依賴低，易分割銷售。對經(jīng)營管理的要求不高。不與片區(qū)內(nèi)大型商業(yè)直接競爭，避免招商、經(jīng)營的劣勢。地塊距離未來交通站點遠(yuǎn)，本定位不特別依賴人流。大客戶較多，易大面積銷售。以零售業(yè)為主，通過商品品牌檔次的不同獲得細(xì)分市場?？勺鳛閰^(qū)域市場的高端客戶消費場所。劣勢可供招商種類相對較少?？蛻羧簩用嬲瑢χ苓吰髽I(yè)的入住依賴大。定位針對南山企業(yè)層面多，普通居民層面少。對主力店依賴高，相應(yīng)租金收益低。零售店更愿意選擇人流多的MALL，本項目作為零售招商困難。經(jīng)營管理要求高，持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險大。西部通道開通后，高端客戶更易赴港消費。項目整體商業(yè)面積小，做零售業(yè)商品品種不豐富。招商要求嚴(yán)格，易和MALL檔次重合。70建議選擇定位：商務(wù)區(qū)配套方向的定位根據(jù)優(yōu)劣勢分析，商務(wù)配套方向的定位：更容易解決項目銷售目標(biāo)、核心問題；大客戶相對較多，可通過經(jīng)營與銷售結(jié)合，或穩(wěn)定的投資回報率，大面積銷售，解決租賃價格與略低的投資回報的矛盾。

（大客戶指購買商鋪總價在1000萬元以上的客戶。）當(dāng)升值潛力明顯，可降低投資回報租賃/經(jīng)營的可持續(xù)性租賃價格項目核心問題項目目標(biāo)快速銷售首月銷售率40%71報告結(jié)構(gòu)市場競爭與宏觀環(huán)境目標(biāo)客戶分析及定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位營銷初步建議波特五力模型推導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題物業(yè)發(fā)展建議72租賃價格的矛盾：商業(yè)物業(yè)市場商鋪投資回報率0大商家普遍提供的首年租金投資回報率6%-12%商業(yè)裙樓返租銷售提供的投資回報率2%-3%4%-5%街鋪投資者可接受的投資回報率國際房地產(chǎn)投資基金普遍提供的投資回報率差額：大商家支付的首年租金，與市場通行的8%的投資回報率，差額為大商家所租賃商鋪售價的3%—6%。國外房地產(chǎn)投資基金提供的回報一般在4%—5%。市場現(xiàn)狀73租賃/經(jīng)營持續(xù)性的矛盾租賃/經(jīng)營持續(xù)性的矛盾：大商家具有可持續(xù)經(jīng)營性，但支付的租金不能夠達(dá)到小業(yè)主希望的投資回報率。（通常8%或以上）小商家具有可持續(xù)經(jīng)營的競爭性低，增大了風(fēng)險。市場現(xiàn)狀支付租金提供回報小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。74商鋪營銷關(guān)鍵點分析目標(biāo)：銷售速度+銷售價格2、穩(wěn)定投資回報（投資回報率≥8%）1、低風(fēng)險發(fā)展商購買者3、升值潛力當(dāng)升值潛力明顯，可降低投資回報租賃/經(jīng)營的可持續(xù)性租賃價格問題轉(zhuǎn)化1+21+3商鋪投資的三大關(guān)鍵點75核心問題轉(zhuǎn)化租賃/經(jīng)營的可持續(xù)性租賃價格2、穩(wěn)定投資回報（投資回報率≥8%）1、低風(fēng)險3、升值潛力產(chǎn)品價值挖掘核心問題76南山區(qū)歷年商鋪銷售面積資料來源《2004深圳房地產(chǎn)年鑒》南山區(qū)商鋪銷售基本呈增長趨勢，最大年銷售面積達(dá)7.62萬平方米。樓花商鋪最大年銷售面積達(dá)2.74萬平方米，僅本項目和海岸大廈商鋪樓花供應(yīng)量已經(jīng)超過該值。片區(qū)商鋪市場，競爭激烈；但由于區(qū)域利好，可能造成集體放量。南山區(qū)歷年商鋪銷售面積1.322.4822.914.642.596.537.620.551.020.291.671.851.342.552.740246810銷售面積樓花銷售面積銷售面積1.322.4822.914.642.596.537.62樓花銷售面積0.551.020.291.671.851.342.552.741996199719981999200020012002200377南山區(qū)歷年商業(yè)用房價格指數(shù)資料來源《2004深圳房地產(chǎn)年鑒》南山商鋪價格整體呈下降趨勢，近年漸趨平穩(wěn)。南山區(qū)歷年商業(yè)用房價格指數(shù)88.6675.3786.9289.0884.5283.8179.1374.6672.9573.0172.8960657075808590951993199419951996199719981999200020012002200378片區(qū)規(guī)劃_交通_地鐵、后海濱路地鐵二號線南山商業(yè)文化中心站出口。（2010年通車）后海濱路規(guī)劃2006年6月通車。區(qū)域價值提升79片區(qū)規(guī)劃_西部通道及過境人口西部通道2005年底建成通車。未來15年內(nèi)可為內(nèi)地帶來630億美元左右的出口創(chuàng)匯和旅游創(chuàng)匯并將刺激南山商業(yè)、旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。港人消費的“口岸商業(yè)”帶動：零售、餐飲、娛樂、服務(wù)業(yè)。內(nèi)地旅游消費增加。

區(qū)域價值提升80片區(qū)規(guī)劃_規(guī)劃的休閑旅游公園區(qū)域價值提升81南山規(guī)劃的最高檔區(qū)域：一軸線、兩水岸、三廣場和四街區(qū)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行景觀設(shè)計Block1Block2Block3Block4Block5Center二層步行街與高層建筑群之間的軸線，形成視覺通廊中央廣場園林水景濱水綠化帶地鐵區(qū)域價值提升82南山CBD_第一商業(yè)門戶

產(chǎn)品價值挖掘居民區(qū)人流走向銷售期間地鐵2號線無法開通，后海濱路雖開通，但昭示性不如后海大道。2007年本片區(qū)商業(yè)基本全部開業(yè)，商務(wù)區(qū)入伙有滯后效應(yīng)，主要依靠居住區(qū)人流，本項目則成為南山CBD的第一商業(yè)門戶。最佳昭示面83產(chǎn)品形象優(yōu)勝產(chǎn)品價值挖掘比較項目本項目海岸大廈占地面積22550.316,845.5建筑面積10470086,171.6層數(shù)3324商業(yè)裙樓層數(shù)43商業(yè)面積2872723205停車位473499銷售規(guī)劃-----------1、2層街鋪2.3層主力店在層高、建筑面積、商業(yè)面積等方面，本項目優(yōu)于海岸；根據(jù)海岸以往項目的低端低價策略，本項目的外觀形象，也將優(yōu)于海岸。84二期主力店提前招商，7萬平米商業(yè)聯(lián)合推廣項目二期商業(yè)建面36500平方米，可以提前進(jìn)行主力店招商洽談。二期主力店作為兩期聯(lián)合的主力店，進(jìn)行推廣。產(chǎn)品價值挖掘85產(chǎn)品分析之商業(yè)分析1層（商業(yè)）平面圖面積≈7000平米辦公大堂7000平米水景廣場綠地大板步行街中庭玻璃采光商業(yè)的四面臨街，街鋪最大化的同時具有很好的昭示性。大板步行街設(shè)計便于形成人流聚集區(qū)。北面的水景及西面的綠化的設(shè)計使人們將購物與休閑有機的結(jié)合在一起。功能：商場層高：6米產(chǎn)品價值挖掘86產(chǎn)品分析之商業(yè)分析二樓大板步行街貫穿東西。二樓南面商業(yè)街鋪化，提升價值。與二期的連廊設(shè)計有效利用商業(yè)人流。功能：商場層高4.5米2層（商業(yè)）平面圖面積≈5500平米產(chǎn)品價值挖掘87總體量284727平米均價2.8萬47277000550057505750-1F4F2F3F1F√√Q1.如何快速銷售1、2層商業(yè)？Q2.如何持續(xù)銷售3、4樓商業(yè)？Q3.如何提升3、4樓商業(yè)價格？Q4.如何最大限度的回籠資金？？？？88建議銷售模式一層：外街+內(nèi)街，街鋪銷售二層：大板形成“街”，如一樓街鋪化銷售。三層：由大板形成二層，提高銷售率。四層：大面積鋪位銷售。雙首層概念街鋪化銷售1、大客戶帶租

約銷售2、經(jīng)營者購買發(fā)展商成立的商業(yè)管理公司，代為招商，提供租約、管理。89商業(yè)1層核心均價的確定參照項目市場價萬元/平方米折算率調(diào)整均價萬元/平米權(quán)重（％）折算價萬元/平米藍(lán)山美墅3.11.013.131300.9393海岸明珠2.80.982.744100.2744西海灣花園40.993.96100.396觀海臺花園3.11.023.162300.9486保利城花園3.50.983.43100.343后苑居2.81.052.94100.294市場比準(zhǔn)均價：3.2萬元通過評估，商業(yè)1層均價32000元/平方米，考慮片區(qū)利好的溢價因素，均價可以達(dá)到35000-40000元/平方米。一層商鋪均價35000-40000元/平方米90街鋪價格推算片區(qū)街鋪最高租賃價格：200-250元/平方米/月。由于片區(qū)利好，按照6%投資回報率推算街鋪價格：200*12/6%=40000元/平方米

250*12/6%=50000元/平方米

街鋪價格：4—5萬元/平方米二層由于大板影響，暫以一層價格系數(shù)0.9計算。91初步經(jīng)濟(jì)測算：-1/F—2/F樓層街鋪售價銷售率街鋪/內(nèi)鋪比例內(nèi)鋪售價銷售率銷售收益14.595%約3：13.590%2795624.195%約1：33.1590%16985合計44941萬元，銷售面積：11581平方米70005500575057504F2F3F1F-1/F以60元/平方米/月出租，年租金收益340萬元。-1/F—2/F收益：45281萬元92定價模式一：大客戶整體購買3、4層樓層租金/售價銷售率銷售/租賃收益3/F4/F0.9萬元/M2100%10350萬元合計2.43萬元/M2---55641萬元47277000550057505750-1F4F2F3F1F總體量284727平方米均價2.8萬經(jīng)濟(jì)測算說明：此種方案銷售面積22750平方米，均價2.43萬元/M2。3、4層上億金額的銷售總額，實現(xiàn)概率較低。此價格低于項目寫字樓價格。93定價模式二：大客戶分別大面積購買3、4層總體量284727平方米均價2.8萬47277000550057505750-1F4F2F3F1F樓層租金/售價銷售率銷售/租賃收益3/F1.2萬元/M270%4830萬元4/F1萬元/M260%3450萬元合計2.84萬元/M2---53561萬元此種方案銷售面積18725平方米，均價2.84萬元/M2。降低3、4層價格大面積出租并銷售，提升1、2層售價以滿足均價。定價模式一、二可進(jìn)行小眾傳播，在取得預(yù)售證前接洽客戶，派送宣傳資料。94定價模式三：小商鋪銷售總體量284727平方米均價2.8萬47277000550057505750-1F4F2F3F1F樓層租金/售價銷售率銷售/租賃收益3/F1.6萬元/M250%4600萬元4/F1.2萬元/M230%2070萬元合計3.25萬元/M2---51951萬元1、2層售價不變，銷售率上升，3、4層售價上升，銷售率下降。此種方案銷售面積15850平方米，均價3.25萬元/M2。建議先降低3、4層售價，首先進(jìn)行大客戶銷售。95三種銷售模式比較模式組合方法合并后單價總收益13、4層兩層整賣0.9萬元/M255641萬元23、4層分別大面積銷售3/F:1.2萬元/M24/F:1萬元/M253561萬元33、4層分割小商鋪出售3/F:1.6萬元/M24/F:1.2萬元/M251951萬元在各種銷售模式下，-1/F—2/F都能實現(xiàn)約4.4—4.8億元的回款。如果能將3、4層打包銷售，即使提高1、2層售價，降低1、2層銷售率，實現(xiàn)銷售總額仍然最高。建議采取在滿足銷售準(zhǔn)備的前提下，首先采用大客戶營銷模式銷售。963、4層整層銷售的可行性和關(guān)鍵點：

CBD、車公廟的高層整層銷售有大量案例，并以餐飲業(yè)經(jīng)營者為主。如果銷售給大型投資者，建議出租給大型餐飲、銀行等機構(gòu)；通過降低風(fēng)險和項目升值潛力為賣點，帶長期租約銷售，或銷售給經(jīng)營者。大客戶的投資回報率要求一般在10%以上，建議根據(jù)此數(shù)據(jù)制定參考租金。即單位價格1萬元/平方米，租金需要在84元/平方米/月。租金的年增長率一般是按照CPI(消費價格指數(shù))，一般在3%—5%，建議按照5%執(zhí)行。97世聯(lián)尊貴會世聯(lián)以往成交的大客戶資源提前行進(jìn)尚鋪全城大客戶預(yù)銷售在正式認(rèn)籌前可利用世聯(lián)10間豪宅地鋪分行提前鎖定目標(biāo)客戶啟動世聯(lián)1+1+1銷售全程服務(wù)銷售服務(wù)+按揭服務(wù)+租賃服務(wù)世聯(lián)資源客戶網(wǎng)低成本的將其他項目的上門、成交客戶成為本項目的客戶世聯(lián)營銷渠道——大客戶銷售招商前置98報告結(jié)構(gòu)市場競爭與宏觀環(huán)境目標(biāo)客戶分析及定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位營銷初步建議波特五力模型推導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題物業(yè)發(fā)展建議99物業(yè)發(fā)展建議_前廣場、主入口前廣場：

前廣場是聚人氣場所，經(jīng)常需要舉行商業(yè)推廣活動，需要重點考慮使用性與趣味性的結(jié)合。主入口：

入口昭示性強是現(xiàn)代大賣場的必要設(shè)計。100物業(yè)發(fā)展建議_廣告位的處理廣告位

廣告位雖然能夠起到品牌商品的宣傳作用，但減弱了主入口的昭示性，建議適當(dāng)控制廣告位。101物業(yè)發(fā)展建議_室內(nèi)景觀室外室內(nèi)要求有統(tǒng)一的景觀設(shè)計。例如：室外與室內(nèi)統(tǒng)一采用熱帶雨林景觀，這在深圳也是最易維護(hù)的。102物業(yè)發(fā)展建議_室內(nèi)景觀將室外綠化引入商場內(nèi)，新加坡已有成功先例。室內(nèi)綠化亦可用假樹，對今后管理方便。103物業(yè)發(fā)展建議_屋頂環(huán)境景觀項目周邊多為高層建筑應(yīng)講究第五立面——建筑頂部的環(huán)境景觀設(shè)計。使建筑頂部成為休閑綠化的環(huán)境?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789104物業(yè)發(fā)展建議_燈光景觀

城市是夜晚的，作為商業(yè)建筑，燈光景觀的設(shè)計至關(guān)重要。廣場主體驗點、建筑主立面的燈光裝飾應(yīng)是