惠州項目概念定位報告

A.城市宏觀研究A1城市宏觀經濟A2城市發(fā)展規(guī)劃

惠州屬珠三角經濟區(qū)，素有“粵東門戶”之稱；數(shù)碼、石化兩大支柱產業(yè)和服裝、制鞋、水泥、汽車及零部件四個優(yōu)勢產業(yè)構成了惠州“2+4”的工業(yè)產業(yè)格局特色城市概況惠州地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，屬珠三角經濟區(qū)，南臨南海大亞灣，毗鄰河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有“粵東門戶”之稱；陸地面積1.13萬平方公里，常住人口467多萬人，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，設有大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)惠州緊鄰廣州、東莞、深圳等經濟較強的城市，在區(qū)域經濟帶動下，近年來發(fā)展迅速，但與周邊城市還有一定的差距；在產業(yè)上形成“2+4”的工業(yè)支柱產業(yè)格局，即數(shù)碼、石化兩大支柱和服裝、制鞋、水泥和汽車及零部件的四個具有區(qū)域比較優(yōu)勢的產業(yè)惠州城市概況將通過GDP、產業(yè)結構、固定資產投資、社會消費、收入水平及消費支出、人口六個方向進行分析城市宏觀經濟

人口

收入水平及消費支出

固定資產投資經濟指標GDP產業(yè)結構

社會消費城市宏觀經濟

1253

6

4惠州市2008-2013年GDP[單位：億元]珠三角主要城市2012年GDP比較[單位：億元]惠州市2009-2013年人均GDP[單位：元]珠三角主要城市2012年人均GDP比較[單位：元]2013年惠州GDP為2678.4億元，與珠三角其它城市對比，雖屬于中下游水平，但經濟發(fā)展趨勢良好，速度較快（GDP年均復合增長率達15.5%）15.5%12.4%13.2%13.5%7.8%11.8%14.3%12.9%18%5.9%1.7%3.9%5.2%9.2%25.1%12.5%GDP資料來源：惠州統(tǒng)計年鑒2013惠州下轄主要區(qū)市中，項目地所在的惠城區(qū)GDP處于全市上游水平，人均GDP均處于中游水平2013年惠州各區(qū)GDP比較[億元，%]2012年惠州各區(qū)人均GDP比較[元，%]GDP資料來源：惠州統(tǒng)計年鑒2013第三產業(yè)第二產業(yè)第一產業(yè)惠州市三產業(yè)產值增長（2009-2013年）[單位：%]惠州的產業(yè)開始從第一產業(yè)向第二、三產開始升級，第二、第三產業(yè)分別以16%、11%的速度增長，共同占據(jù)主導產業(yè)地位（分別占比57.9%、37%），均存在巨大市場空間及機遇電子信息、石油化工、汽車零部件、紡織服裝材料、建材和現(xiàn)代服務業(yè)是惠州的六大支柱產業(yè)第二、三產業(yè)共同占據(jù)惠州主導產業(yè)地位，其中電子信息、石油化工、汽車零部件、紡織服裝材料、建材和現(xiàn)代服務業(yè)是惠州的六大支柱產業(yè)產業(yè)結構資料來源：惠州統(tǒng)計年鑒20132011年固定資產投資額1025.2億元，比上年增長18.6%；房地產開發(fā)投資593.5億元，增長23.1%2008-2013年惠州固定資產投資總額[億元]固定資產投資資料來源：惠州統(tǒng)計年鑒2013社會消費品零售總額在周邊城市中處下游水平，但增長速度快，可提升空間大；旅游業(yè)發(fā)達，總收入增長迅速，將促進商業(yè)的迅速升級惠州市2009-2013年社會消費品零售總額(單位：元)惠州市年旅游總收入（2009-2013年）[單位：億元]15%社會消費16.6%資料來源：惠州統(tǒng)計年鑒2013惠州人口呈穩(wěn)步增長趨勢，根據(jù)2013普查數(shù)據(jù)，全市常住人口470萬，復合增長率為0.7%；惠城區(qū)有常住人口118.5萬，為惠州下轄各區(qū)人口最高2012年惠州各區(qū)常住人口比較[萬人]2010-2013年惠州常住人口變化情況[萬人]資料來源：惠州第六次人口普查公報人口0.7%惠州65歲以上人群只占5.87%，比第五次人口普查有所下降；受教育程度在不斷提高，但初中和小學人群占比仍非常高性別構成[%]年齡構成[%]受教育程度構成[人]受教育人數(shù)增長情況

[%]（對比第五次人口普查）人口核心發(fā)現(xiàn)。。1。。2。。311A.城市宏觀研究A1城市宏觀經濟A2城市發(fā)展規(guī)劃

12“南進北拓、東西伸延”是惠州未來的空間發(fā)展布局，其中以惠城為中心區(qū)，惠陽為副中心，江北、東部、南部、惠博及中職新城為惠州重點打造的五大新城，水口正逐漸發(fā)展成一個創(chuàng)業(yè)居住兩相宜的新興的惠州東部城市中心城市中心區(qū)惠城區(qū)城市副中心惠陽區(qū)水口東部新城城市規(guī)劃“南進北拓、東西伸延”的空間戰(zhàn)略部署，強化并增進“一城三組團”的功能聯(lián)系，即“惠城中心區(qū)—惠陽副中心區(qū)—陳江—仲愷地區(qū)”惠城區(qū)為惠州城市中心區(qū)，惠陽將建成惠州副中心，惠城區(qū)“南進北拓”，向北將建惠城至龍門高速，向南發(fā)展南部新城，拉近與惠陽區(qū)距離，有效一體化發(fā)展惠州將崛起“五大新城”：江北新城、東部新城、南部新城、惠博新城、中職新城以建設“三條軸線”為空間導向，以建設“八大基地”為切入點，集聚提升城市中心服務功能，夯實壯大優(yōu)質產業(yè)規(guī)模效益，優(yōu)化美化城市環(huán)境空間品質，統(tǒng)籌協(xié)調區(qū)域城鄉(xiāng)發(fā)展，塑造宜居宜業(yè)、綠色和諧的文明城市城市整體規(guī)劃資料來源：惠州政府網結構規(guī)劃規(guī)劃市域空間格局為“一區(qū)四核五軸七節(jié)點”的“核心—網絡—放射”狀一區(qū)：惠城—惠陽（市區(qū)）為全市的城鎮(zhèn)核心區(qū)，核心區(qū)向北延伸至龍門形成城鎮(zhèn)發(fā)展副軸四核：惠城（城區(qū)及博羅縣城）、惠陽城區(qū)（含大亞灣）、惠東縣城為市一級主核心，龍門縣城為山區(qū)發(fā)展核心，促進核心城鎮(zhèn)對周邊城鎮(zhèn)的輻射和帶動作用惠州未來空間發(fā)展遵循“一區(qū)四核五軸七節(jié)點”的結構，并以惠城、惠陽、大亞灣、陳江-仲愷-惠環(huán)等四個區(qū)域為核心居住區(qū)（1/2）城市空間規(guī)劃資料來源：惠州政府網規(guī)劃政策《惠州市水口西區(qū)控制性詳細規(guī)劃》：由惠州大道、馬安圍、東江、新聯(lián)路、水口大道和洛塘排渠所圍合的區(qū)域，規(guī)劃總面積約736.42公頃，定位為市片區(qū)級商業(yè)服務中心，以商業(yè)、居住等功能為主的綜合發(fā)展區(qū)，規(guī)劃控制總人口規(guī)模約為15萬人項目位于水口片區(qū)的西區(qū)，惠州市政府對水口西區(qū)未來規(guī)劃定位為：以商業(yè)、居住等功能為主的綜合發(fā)展區(qū)，規(guī)劃控制總人口規(guī)模約為15萬人水口片區(qū)：水口片區(qū)水口區(qū)規(guī)劃資料來源：惠州政府網項目地位于水口片區(qū)的西區(qū)以深莞惠區(qū)域合作和珠三角區(qū)域合作為契機，積極推進區(qū)域一體化和市域同城化發(fā)展，實現(xiàn)與珠三角東岸城市的高快便捷對接，共同構建深莞惠半小時生活圈交通規(guī)劃軌道交通高速公路快速路主干道路重點建設廈深沿海鐵路惠州段、深惠城際軌道惠州段、莞惠城際軌道惠州段、廣州至汕尾鐵路惠州段，構建惠州與廣州、深圳、東莞、粵東及海西地區(qū)對接的軌道骨架，實現(xiàn)與珠三角東岸城市的高快便捷對接，并聯(lián)合區(qū)域主干道路網絡優(yōu)化，共同建構深莞惠半小時生活圈。同時啟動北京至深圳客運專線惠州段的前期工作，為與國內重點城市對接打造良好的基礎構建“五橫兩縱”的高速公路網絡，加快外聯(lián)珠三角東岸城市、內聯(lián)三大組團與市域各縣的高速交通建設。其中“五橫”為廣惠高速、莞惠高速、沙清高速、深汕高速、沿海高速，“兩縱”為長深高速、惠大高速—惠龍高速（惠城至龍門）?！笆濉敝攸c新建沙清高速、惠大高速、惠龍高速，擴建廣惠高速、長深高速（含惠深高速、惠河高速）規(guī)劃重點新建惠橋快速路（惠城至橋頭）、大亞灣龍山一路北延線、惠州四環(huán)路東段和惠州四環(huán)路南段，加強組團之間的快速交通聯(lián)系規(guī)劃重點改造國道205、國道324、省道120、省道357、省道356和主要的縣道，完善各組團內部路網，構建規(guī)劃區(qū)內外聯(lián)接的高通達性珠三角軌道交通同城化規(guī)劃修編工作已完成，其中確定與我市連接的線路有廣惠城際、惠深城際、莞惠城際、惠城－惠東城際、惠陽－惠東城際共5條，主要樞紐站點有惠州南站、市政府站、惠東站等資料來源：惠州政府網交通規(guī)劃-軌道交通根據(jù)《惠州市軌道交通網絡規(guī)劃》，我市規(guī)劃軌道線路共7條，其中1、2、3、4、6號線為城際線，5、7號線為城市線，線網總長約274.6km，共設車站85座，其中換乘站9個，其中莞惠城際軌道線在今年6月底開工建設。計劃在2013年10月建成通車莞惠城軌在我市境內設7個車站，分別是瀝林站、陳江站、惠環(huán)站、新客運南站、西湖站、云山西路站、惠州客運北站。列車的速度目標值為200公里/小時莞惠城軌和穗莞深城軌建好后，市民從惠州坐城軌到東莞和廣州分別只需半個小時和1個小時廣河高速、仁深高速、惠澳高速、廣惠高速東延線、從莞高速、惠深高速擴建等6個項目已經完工，珠三角交通一體化網絡日益完善線路起點（惠州段）終點（惠州段）里程（惠州段）總投資（惠州段）從莞高速博羅博羅31㎞

45億元惠深高速惠城惠陽30.676㎞

12.59億元廣惠高速東延線惠東惠東32㎞

25億元惠澳高速惠城大亞灣54.88㎞

48.2億元仁深高速博羅惠陽34.1㎞

46.4億元廣河高速龍門博羅75.3㎞

56.93億元交通規(guī)劃-高速路城市各區(qū)域之間加強交通網絡構建，城市化發(fā)展步入快車道交通規(guī)劃-主干道演達大道立交即將通車演達大道立交橋目前已正式動工，其施工方案也最終確定為三環(huán)路原路拓寬，演達大道則上跨通行，設雙向八車道及4條匝道。演達大道立交完工后，將使得市區(qū)內的交通條件進一步改善，并極大方便河源、深圳及惠陽等地市民通行大亞灣區(qū)西南大道與深圳對接段完工大亞灣與深圳需對接的3條道路分別是西南大道—蘭竹東路、龍海二路—丹梓東路、石化大道—錦繡東路。其中，西南大道對接段長41.5米，寬50米，為瀝青混凝土路面，年內已全部完工；龍海二路對接段全長440米，寬60米，已于2010年6月動工，今年9月完工；石化大道西對接段全長929米，寬50米，已于2010年5月動工，5月初順利完工惠東啟動環(huán)城西路建設2011年惠東縣啟動建設環(huán)城西路和動工建設5個縣城中心區(qū)接駁環(huán)城北路、環(huán)城南路的城市主干道路項目工程，估算總投資約6.598億元。環(huán)城西路將連接環(huán)城北路和環(huán)城南路，全長7.49公里，道路控制紅線寬60米，設計為雙向六車道的城市快速干道，估算投資5.2億元。另外5條從惠東縣城中心通往環(huán)城北、環(huán)城南路的待建道路分別為江南路東北段、金寶城東路、長埔路、下馬湖路、興華路城市規(guī)劃核心結論：城市人口聚集區(qū)逐漸東移，項目所屬區(qū)域未來將以商業(yè)、居住等功能為主的綜合發(fā)展區(qū)發(fā)展

“十二五”規(guī)劃發(fā)布，雙宜城市現(xiàn)雛形

珠三角一體化逐漸成形，提升惠州城市綜合競爭力

交通規(guī)劃為區(qū)域樓市發(fā)展帶來利好

城市基礎設施配套完善推動城市化發(fā)展進程1234城市商業(yè)研究02B1城市商業(yè)格局B2商業(yè)市場B.城市商業(yè)研究B1城市商業(yè)格局B2商業(yè)市場

現(xiàn)有商圈及未來商業(yè)發(fā)展格局現(xiàn)有商圈格局：根據(jù)惠州地理特點，以東江、西枝江兩江把城區(qū)分隔成三大較為獨立地理區(qū)域，同時相應的形成了主要商圈市級商圈：麥地-河南岸商圈區(qū)域商圈：西湖商圈、江北商圈、東平商圈、東部商圈未來商業(yè)發(fā)展格局：未來惠州商業(yè)格局將向東及北擴張，江北商圈規(guī)劃為行政及CBD中心，東平商圈規(guī)劃為現(xiàn)代化中心城區(qū)，形成多元化商圈格局形式惠州現(xiàn)有商業(yè)格局以麥地-河南岸商圈為最大商圈，是目前的市級商圈，項目所處新發(fā)展的東部商圈，規(guī)劃未來為現(xiàn)代中心城區(qū)，未來將形成多元化商圈格局商業(yè)現(xiàn)狀江北商圈東部商圈東平商圈麥地-河南岸商圈西湖商圈江北新區(qū)東部發(fā)展區(qū)西湖老城區(qū)河南岸老城區(qū)東平半島主要商業(yè)體：包括人人樂、女人世界、海雅百貨、天虹百貨、港惠新天地等；汽車大市場店，世紀聯(lián)華，百佳百貨，萬佳百貨，新一佳超市等；專業(yè)店有國美電器，蘇寧電器，中域電訊，旺達通訊等；商業(yè)街有數(shù)碼商業(yè)街等主要商圈特征：以人人樂為中心，沿麥地路、演達大道延伸，商業(yè)形態(tài)涵蓋超市、百貨、百貨型購物中心、專業(yè)市場；是目前惠州商鋪最密集、客流最集中、競爭力最強、人氣最旺成熟商圈麥地-河南岸商圈為惠州規(guī)模最大商圈，總商業(yè)規(guī)模超過30萬平米，人流及銷售額均為全市首位，主要以超市和百貨為主，涵蓋中高低各個檔次，業(yè)態(tài)豐富，能滿足各個人群購物需求麥地-河南岸商圈商業(yè)現(xiàn)狀數(shù)碼街美博城百佳購物廣場天虹百貨沃爾瑪+萬達影院人人樂女人世界海雅百貨港匯新天地西湖商圈概況西湖商圈主要商業(yè)體：以1998年建成的惠州商業(yè)步行街為核心，主力有：麗日購物廣場西湖店，中域電訊，TCL惠州旗艦店、惠州步行街，水門商業(yè)街主要商圈特征：以步行街為主，主要功能為購物，商圈周邊為西湖景區(qū)，為商圈帶來大量人氣；但整體檔次較低，功能單一，以輻射周邊及旅游客群為主西湖商圈是惠州最早形成的成熟商圈，憑借西湖景色，營造良好的步行街環(huán)境，總商業(yè)規(guī)模約10萬平方米；但目前檔次較低，業(yè)態(tài)較為單一商業(yè)現(xiàn)狀麗日購物廣場中山路惠州商業(yè)步行街西湖商圈義烏小商品市場麗日購物廣場華貿天地佳兆業(yè)中心江北商圈概況江北商圈主要商業(yè)體：華貿天地、麗日購物廣場江北店，沃爾瑪江北店、狐貍城，金寶購物中心、義烏小商品批發(fā)城、金澤物流市場、惠州農產品配送中心、惠州電子城等專業(yè)市場主要商圈特征：屬于新規(guī)劃的江北片區(qū)，現(xiàn)為惠州的政務、商務區(qū)，未來規(guī)劃為惠州的CBD，華貿天地等大型商業(yè)等標志型商業(yè)進一步提升區(qū)域商圈等級，區(qū)域商圈輻射力將加強江北商圈位于新規(guī)劃的江北片區(qū)，惠州的CBD，是行政、文化、商務辦公、物流商貿中心，擁有大批高尚住宅、五星級酒店、地標性寫字樓，良好的交通以及配套，區(qū)域未來輻射力將增強商業(yè)現(xiàn)狀江北商圈東平商圈概況東平商圈主要商業(yè)體：吉之島、荷蘭風情街主要商圈特征：現(xiàn)有吉之島、荷蘭風情街，麥德龍正在建設中未來區(qū)域內相繼有其他商業(yè)進駐，區(qū)域商圈進一步鞏固，商圈面臨升級輻射區(qū)域較廣惠州未來城市中心區(qū)域，高端社區(qū)聚集，將提升區(qū)域商業(yè)檔次及消費能力、輻射范圍東平商圈是惠州未來的現(xiàn)代化中心城區(qū)，商業(yè)現(xiàn)狀吉之島荷蘭風情街永旺吉之島東平商圈東平商圈概況東部商圈是，商業(yè)現(xiàn)狀東部商圈惠州的原有商業(yè)以購物類為主，餐飲、娛樂不足；以賣場和百貨結合形式為主，整體檔次偏低；華茂新進入市場，帶領惠州商業(yè)等級發(fā)育至現(xiàn)代購物中心時代可能市場機會現(xiàn)有項目檔次定位及娛樂傾向性低檔高檔餐飲/娛樂高檔中檔中低檔中高檔購物女人世界海牙百貨天虹百貨人人樂廣場麗日購物廣場惠州商業(yè)步行街數(shù)碼街義烏小商品吉之島沃爾瑪謹慎開發(fā)區(qū)商業(yè)格局華貿中心惠州商業(yè)以購物百貨及賣場為主，為典型的三四線城市商業(yè)發(fā)展階段，面臨升級2商業(yè)檔次普遍中等偏低，中高檔購物、餐飲、休閑娛樂供應不足，隨著華貿天地等中高端商業(yè)的出現(xiàn)，將加快惠州整個商業(yè)檔次升級3購物類型以女性購物為主，家庭以及商務客群消費未被滿足4核心結論現(xiàn)有商業(yè)內部購物環(huán)境欠佳，優(yōu)雅、舒適的商業(yè)環(huán)境較缺乏5惠州商圈現(xiàn)有商業(yè)格局中只有一個市級商圈，未來隨著城市發(fā)展，將呈現(xiàn)多元化的市級商圈1B.競爭市場研究B1城市商業(yè)格局B2商業(yè)市場

惠州華貿天地為為集商業(yè)、寫字樓、住宅于一體的大型高端城市綜合體惠州華貿天地地址：開業(yè)時間：租金：商業(yè)體量：開發(fā)商：經營業(yè)態(tài)：2011年9月28日15萬㎡租金1F：130-150元∕㎡/月環(huán)球美食、休閑娛樂、文化服務惠州市潤鑫商城發(fā)展有限公司惠州市江北區(qū)體育中心南側停車位：1300個輻射范圍：整個惠州定位：中高端（打造惠州最高檔的購物中心）現(xiàn)有競爭對手惠州華貿中心項目總占地約13.5公頃，總建筑面積約為71萬平方米，為集商業(yè)、寫字樓、住宅于一體的大型高端城市綜合體樓層業(yè)態(tài)組合品牌舉例-1F以生活配套為主BHG精品超市1F國際名品為主ARMANI、DUNHILL、Cerruti1881、D’URBAN、GUESS、SAMMY2F時尚女裝為主ESPRITS、LEO、GENTLE3F休閑運動時尚NIKE、匡威、COLUMBIA4F家居生活反斗樂園、愛樂游、順電5F餐飲娛樂稻香迎喜皇宮及橙天嘉禾影院樓層功能分布業(yè)態(tài)配比主力店面積占比現(xiàn)有競爭對手入駐品牌分析（1/6）現(xiàn)有競爭對手男裝：ZARANAUTICALACOSTECalvinKleinJeansDKNYJeansGuessARMANIJEANSGIVENCHYKENT&CURWENVERSACECOLLECTIONARMANICOLLEZIONIHUGOBOSSCERRUTI1881GIEVES&HAWKESAquascutumPULL&BEARSTRADIVARIUS樓層：1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F男裝：BERSHKAMassimoDuttiINTERMEZZOAshworthDUrbanCKDanielHechterBraunBuffelVirtue富紳Fortei富鋌LEOLoyou朗逸MindBridgeLaChapelleGentlePrince佩雷斯VJCI’MDAVIDFORDOO虎都HUANUOWEI華諾威LILANZ利郎TRENDIANOCabbeen卡賓JackJones樓層：1F1F1F1F1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3F主力店：BHG精品超市蘭桂坊酒吧街順電反斗樂園橙天嘉禾影城稻香樓層：BB4F4F5F5F女裝：ZARANAUTICALACOSTECalvinKleinJeansDKNYJEANSGUESSARMANIJEANSAngelLoverVERSACECOLLECTIONARMANICOLLECTIONHUGOBOSSFERAUDAquascutumPULL&BEARStradivariusBershkaMassimoDuttiAshworthSammyMARCCAINCKDANIELHECHTERMINDBRIDGEZOPIN作品樓層：1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F2F2F入駐品牌分析（2/6）現(xiàn)有競爭對手女裝：LaChapelle拉夏貝爾CandiesESPRITROEMBUOUBUOU邦寶漁CANTOMOTTO霧道GRIDEAR哥弟CORONA珂羅娜BAISI百絲Lapargay納帕佳聲雨竹V&ZBASICHOUSE百家好MissKKA/ON卡汶BAIQI柏琪BADIER芭迪爾FIVEPLUSOCHIRLYJECCIFIVEFGFEELLa.go.goSOSHOW-NEAUTYVEROMODA樓層：2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3F3F3F女裝：ONLYOZONICS.DEER圣迪奧EBASEPRICESS樓層：3F3F3F3F3F運動/休閑/內衣：LecoqsportifNAUTICACalvinKleinUnderwearLACOSTEOyshoAshworth舒適地帶露芙儂天姿幗色法曼兒戴安娜VOAimerMan’s愛慕男士AimerBody愛慕BodyAimer愛慕蘭卓麗BuildingBeauty樓層：1F1F1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F運動/休閑/內衣：華歌爾茜施爾歐迪芬日貝爾曼妮芬伊維斯Columbia哥倫比亞Sxhot埃斯伏特佐丹奴BENBO賓寶NIKE360LEVI’sCONVERSE匡威INDICODE紅豆杉高爾夫Onepolar極地背囊ASTROBOYSAMUEL&KEVINI.P.ZoneFILATOREADNIKEBODYStyleONYOU歐林雅樓層：2F2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F入駐品牌分析（3/6）現(xiàn)有競爭對手運動/休閑/內衣：摩登媽咪十月媽咪樓層：4F4F鞋/皮具/箱包：JOY&PEACESTACCATOBELLEFEDCat.MerrellTataBASTOMirabellVagedonTeenmix芭迪BATASENDAB.Silly1031EASTMAN賓度69SIXTHNINEFESDA大洋洲袋鼠自由姿色雅樂士B&BLesaundaTopGloria樓層：3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F鞋/皮具/箱包：Aidai愛戴JULIAM凱薩斯聯(lián)樓層：4F4F4F鞋/皮具/箱包：鞋博士稻草人老北京S.T.Dupont都彭Samsonite新秀麗BRAUNBUFFEL皮爾卡丹BOSSSUNWENPARKER賓度皮具夢特嬌凱撒Marieclaire富鋌沙馳GEOX健樂士DRAGONSEA爵根仕SKAP圣伽步JAGUAR捷豹DEVERLIMILLIE’s樓層：2F2F2F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F3F個人護理/美容：海豚灣美甲HAROLOGY絲域養(yǎng)發(fā)館千色店鵬愛自然堂美舍。雅閣漢芳BodyCare生態(tài)美AVON雅芳卡姿蘭及UTUDHC、安婕妤夢妝玫瑰人生GSD科學美容生活館MORHARD摩莎琉璃時光SPA樓層：BBBBBBBBBBBBBB3F3F3F現(xiàn)有競爭對手家居生活/影音/數(shù)碼：1983艾派創(chuàng)意坊一帆通訊樂扣樂扣瓷都電玩堂永銀、制尊大師GARYIN新佳欣蘋果體驗店SHUA舒華RONGTAI榮泰東方刺繡優(yōu)優(yōu)小王國暖冬寶圣布凡家紡山水音響EUROMORE歐洲生活館迪士尼家紡思特萊斯花雨傘Amain雅棉艾奧斯東方神露西娜樂天陶社MAYSHINE美炫家居紫玉金砂獅盾樓層：BBBBBB2F3F3F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F童裝/玩具：ZARA圣寶度倫i-baby英倫寶貝DIZAI棣仔夢特嬌KAMINEY卡米尼HarryPotter哈利波特瑯藝彩陶坊TRIPKIDS成長腳印博士蛙MILOU小可米露小當嘜Balabala巴拉巴拉喜羊羊與灰太狼GodWood神木之瞳TWINKIDSDreamKids童夢STYLEBON尚邦喜羊羊玩具KIDSLAND風車小鎮(zhèn)DORDORHORSE多多馬Takon德安KARABEAR卡拉貝熊小豬嚕嚕樓層：1F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F童裝/玩具：E-baby湯姆故事路西.米兒GOODBABY好孩子樓層：4F4F4F4FATM服務/其他：中聯(lián)大藥房天藝首飾美容恒和表匠奧特足有修鞋服裝美容東方愛嬰樓層：BBBB2F4F4F入駐品牌分析（4/6）入駐品牌分析（5/6）現(xiàn)有競爭對手珠寶/手表/眼鏡/飾品：招財貓NICE蒙奇奇珮弗妮匯百福星皇表聚晶寶通寶藏品JoriRuby信德緣帝旺珠寶翠生緣天工木藝南方眼鏡金帝雅亨吉利世界名表中心惠藝珠寶龍?zhí)镏閷?D硬千足金周大生菲碧珠寶濃情鉆石翡翠物語靈空珠寶第可金飾金葉珠寶樓層：BBBBBBBBBBBBBB1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F珠寶/手表/眼鏡/飾品：鉆石世家博士眼鏡周生生VENTI時間廊OPTICAL88曼谷銀映至曼恩。汀、派麗蒙FRENDO菲爾南多九銀坊佩妮七度卡洛芳瑞天王表依波MR&MS樓層：1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F餐飲：大家樂今味涮四季牛坊正負壹雜志概念餐廳味可精品茶餐廳和綠回轉壽司真功夫元味味千拉面肯德基綠島村舞茶道晴記甜品星巴克必勝客許留山甜心寶貝藤苑名菜天母藍鳥咖啡牛扒善廚私房菜大漁鐵板燒金牌小龍雨花西餐廳小肥羊巴國布衣樓層：BBBBBBBBBBBBB1F2F2F2F3F4F5F5F5F5F5F5F餐飲：零下5度漁鄉(xiāng)米坊蒙自源天母藍鳥烘焙坊金草帽麥當勞樓層：BBBBBB入駐品牌分析（6/6）現(xiàn)有競爭對手餐飲：黃記煌漢拿山一茶一坐許多甜滿記甜品樓層：5F5F5F5F5F保健品/食品：膳和坊食為善位元堂寶明堂惠臻園正官莊中茶富山香堂締康之寶華潤堂中港參茸行樓層：BBBBBBBBBBB保健品/食品：八馬茶業(yè)安溪鐵觀音誠正堂天然燕窩煙雨閣陽光雨露.艾可健自由自在湯臣倍健摩提工坊客家土著大千館獐子島美德福喜之郎澳門香記福州大世界阿根廷馬黛茶好想你十三姨樓層：BBBBBBBBBBBBBBBBBB現(xiàn)有競爭對手華貿天地業(yè)態(tài)配比華貿天地業(yè)態(tài)檔次較高，高端品牌包括ARMANIJEANS，GIVENCHY，KENT&CURWEN，VERSACECOLLECTION，HUGOBOSS等中高端的快時尚品牌只有ZARA，沒有相同定位的Uniqlo，H&M，C&A等進駐餐飲類品牌齊全，包括主力店稻香在內共35個餐飲品牌娛樂類比例較少，僅有蘭桂坊酒吧街、反斗樂園及橙天嘉禾影城，為典型的大型購物中心配置華貿天地業(yè)態(tài)檔次較高，品類齊全度一般，餐飲類商戶較多，娛樂類商戶不足華貿天地坐落于江北新興開發(fā)區(qū)，是市政府重點扶持項目，潛力大；目前是惠州定位最高的綜合體優(yōu)勢劣勢項目區(qū)位：坐落于江北新興開發(fā)區(qū)，是惠州未來發(fā)展的中心區(qū)域品類組合：業(yè)態(tài)組合豐富，涵蓋環(huán)球美食、休閑娛樂、文化服務等業(yè)態(tài)功能定位：以18-45歲家庭主婦、白領、商務人士為主，居家老少為輔，市場定位清晰項目區(qū)位：項目所在地為新興開發(fā)區(qū)，目前周邊居住人口不足，商業(yè)氛圍較弱內部環(huán)境：全場大小兩個中庭，整體空間感不足，未能充分體現(xiàn)購物中心的中庭空間設計，多條輔動線不利于人流在商場內流動品類租戶：品牌參差不齊，組合布局比較亂，整體檔次不突出現(xiàn)有競爭對手永旺吉之島，是位于惠城區(qū)東湖花園八號小區(qū)裙樓中的社區(qū)配套型購物中心永旺吉之島地址：開業(yè)時間：租金：商業(yè)體量：開發(fā)商：經營業(yè)態(tài)：2008年11月30日6.6萬㎡租金1F：130-150元∕㎡/月GMS、超級市場、世界各地特色美食、美容康體、文化教育等惠州隆生企業(yè)（集團）有限公司與永旺株式會社合作投資惠州市惠城區(qū)東湖花園八號小區(qū)商業(yè)裙樓停車位：約2000個輻射范圍：東平半島定位：中端一站式休閑購物現(xiàn)有競爭對手主力店面積占比永旺吉之島項目擁有125家專賣店，其中包括大型家電專賣店及游戲中心，三層GMS設有大型美食廣場樓層業(yè)態(tài)組合品牌舉例1F生活配套VeroModa、Only、熱風、真功夫、肯德基、麥當勞2F生活配套芳草集、Levi’s、JackJones、非凡419發(fā)廊3F美食、娛樂及兒童用品美食廣場、國美電器、黃金海岸游藝場4F停車場和影院中影百譽影城、超級牛扒、上品公館樓層功能分布現(xiàn)有競爭對手入駐品牌分析：現(xiàn)有競爭對手1F：廣東中旅零下五度佳葉煙酒寶明堂位元堂中聯(lián)藥房南方詩蔓美容院優(yōu)之良品八馬茶業(yè)建設銀行周大福鉆石世家印象寶貝兒童攝影優(yōu)衣庫天美意百麗思加圖鱷魚歐點千色店新秀麗索蘭主力店：JUSCO超市樓層：1F-3F1F：達衣巖作品MindBridgeOchirlyLaChapelleEspritEDCLesaundaONLYVeroModa星光珠寶六福珠寶薩莉亞真味涮金草帽漁鄉(xiāng)米坊肯德基麥當勞真功夫大家樂2F：非凡419嘉意休閑服KAYEE柒牌鱷魚恤夢特嬌迪文渡紅蜻蜓IPZONR帝蓬S$K蘋果堡獅龍虎都美特斯邦威富紳名盾和哥HOGOCOLOR珂羅娜CORONAEBASEEBASE男裝韓流館左轉2F：熱風圣迪奧七匹狼G2000天彩祥和德明珠寶優(yōu)衣庫LEVIS賓寶LOSACOSNIKE極地背囊李寧美國后街安踏CATADIDASCONVERSELotionSpa譚木匠金帝雅Be.U2F：JackJonesGXG梵卡帝吉祥齋佳莉絲英倫眼鏡和綠回轉壽司京都日本料理南里約巴西烤肉三十三號庭院麥當勞肯德基喜樂屋Itali-an3F：阿具客家土菜館四川小館京都烤肉店涮大師百茗匯卡拉.貝熊3F：丑丑可可鴨小豬嘟嘟安奈兒橡膠星安踏童裝力果童裝小當嘜印象寶貝奇樂兒主題公園億家健身器材新世家族歐林雅全棉時代滿飾家居海馬家居國美電器黃金海岸游藝場4F：中影百譽影城上品公館超級牛扒停車場現(xiàn)有競爭對手永旺吉之島業(yè)態(tài)配比吉之島業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主，主力店為JUSCO超市，購物類以MindBridge、Ochirly、Esprit、ONLY、VeroModa等中端品牌為主中高端的快時尚品牌只有Uniqlo，沒有相同定位的ZARA，H&M，C&A等進駐餐飲類租戶22個，以服務社區(qū)的中端家庭餐飲為主，缺少商業(yè)類餐飲租戶娛樂類包括黃金海岸游藝場和中影百譽影城，品牌知名度及吸引力都較低永旺吉之島，以社區(qū)配套類中端商戶為主，缺少商務餐飲品牌，娛樂類品牌知名度較低永旺吉之島坐落于惠州地區(qū)最大的住宅小區(qū)東湖花園，周邊大量住宅人群具有較大消費總量，總體商戶以中端社區(qū)配套為主優(yōu)勢劣勢項目區(qū)位：坐落于惠州地區(qū)最大的住宅小區(qū)東湖花園，周邊大量住宅人群具有較大消費總量品類組合：業(yè)態(tài)組合涵蓋美食、休閑娛樂等社區(qū)配套，服務于周邊住戶內部環(huán)境：一條主動線，購物引導性強功能定位：以家庭主婦、社區(qū)居民、兒童為主，市場定位清晰項目區(qū)位：位于城區(qū)東部邊緣，遠離惠州傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍較弱內部環(huán)境：缺少中庭，主動線以外區(qū)域流動性較差，輔線較多品類租戶：以社區(qū)中端品牌為主，缺少中高端品牌，服務類商戶較少現(xiàn)有競爭對手港惠新天地港惠新天地地址：開業(yè)時間：租金：商業(yè)體量：開發(fā)商：經營業(yè)態(tài)：2007年1月21日40萬㎡抽點:20-22%租金1F：300元∕㎡/月2F：90-120元∕㎡/月集休閑、娛樂、餐飲、購物、商務、居住等為一體的一站式綜合體驗型購物中心惠州市盈富置業(yè)有限公司惠城區(qū)河南岸街道辦事處演達商圈的演達一路與石湖路交匯處停車位：一期500個二期300個輻射范圍：惠州定位：一站式綜合體驗型購物中心現(xiàn)有競爭對手主力店面積占比港惠新天地：樓層業(yè)態(tài)組合品牌舉例1F時尚精品館周大福、千禧之星珠寶、周大生2F女性品牌專區(qū)Only、Coffeeshop、仙蹤林、PizzaHut、麗人箱包館3F名品休閑天地G2000、柒牌、Nike、Adidas、GOLF主題館4F兒童文娛世界兒童名品店、兒童攝影/兒童理發(fā)、親子樂園、兒童音像、反斗樂園、早教中心、兒童生活館5F高級家居飾品館恐龍紡織、Esprit、A-Fontane、特百惠、富安娜床