萬盛花園營銷思路提報

萬盛花園

營銷思路提報2021年2月幾乎所有已經(jīng)有幸看過<阿凡達(dá)>影片真面目的人，走出來都會帶著一副“見過上帝〞的表情，索德伯格說：“從此，你必須用‘?阿凡達(dá)?之前’和‘?阿凡達(dá)?之后’來劃分影史。〞2021年萬盛花園的生活觀能否做到劃時代，使萬盛地產(chǎn)史用‘萬盛花園之前’和‘萬盛花園之后’來劃分？在萬盛地產(chǎn)5年大量出現(xiàn)剛需商品房，改善性需求發(fā)酵期過短的情況下；是新區(qū)首個“吃螃蟹〞的開發(fā)商2021年我們?nèi)绾伪雀偁帉κ钟懈斓乃俣龋叩氖找?？市場發(fā)生重大調(diào)控時，我們?nèi)绾伪Ｕ虾侠淼匿N售速度？提報簡綱三、戰(zhàn)略分析四、工程定位一、目標(biāo)解讀二、市場根底五、營銷執(zhí)行六、銷售執(zhí)行“平安+利潤〞是本案營銷思考力求的目標(biāo)操作層面有較豐富的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)花園洋房在市場中的唯一性品質(zhì)生活新模式用我們的產(chǎn)品力和營銷力去超越市場才能最終實(shí)現(xiàn)平安+利潤一、目標(biāo)解讀宏觀背景研究區(qū)域市場研究工程本體研究片區(qū)客戶研究二、市場根底消費(fèi)習(xí)慣解讀政策調(diào)控解讀回憶經(jīng)濟(jì)走勢觀光游主要目的是增長見識，常見現(xiàn)象是“×××到此一游〞度假游平均渡假2次/家庭/年。對渡假目的地的風(fēng)光資源計較程度有所降低，核心訴求開始關(guān)注目的地的休閑環(huán)境，重視渡假所能帶來的放松的愉悅心境。1000美金3000美金休閑游平均渡假1次/家庭/年。經(jīng)濟(jì)型旅游線路的食宿檔次有所提升，人們愿意用于旅行的支出額度有所上調(diào)，除觀光以外，也開始注重旅途享受。2000美金6000美金全民休閑時代人們的休閑頻率更高/方法更多樣。例如：現(xiàn)在的美國。COFFEETIME時長幾乎與WORKINGTIME持平，且非?？粗孛恐苣┑男蓍e時光。10000美金汽車消費(fèi)爆發(fā)式增長3口之家擁有2輛車的趨勢逐漸成為主流現(xiàn)象；汽車彰顯身份地位的價值逐漸式微，取而代之成為人們普遍的代步工具。私家車數(shù)量穩(wěn)步上升普遍人對私家車持有可望而不可及的心態(tài)，并且對汽車缺乏品牌意識。房地產(chǎn)教育醫(yī)療衛(wèi)生文化娛樂消費(fèi)快速增長音樂會/演奏會；電影；文化藝術(shù)類展會；特色的文化酒吧補(bǔ)鈣需求集中爆發(fā)音樂會/倡導(dǎo)全民喝奶運(yùn)動。多數(shù)人群參加鈣片搶購活動。健康和精神消費(fèi)支出顯著提高受于工作壓力的逐漸增大，人們開始尋找并樂于接受心理醫(yī)生的輔助治療。保健品市場也呈現(xiàn)供需雙向活潑態(tài)勢。房地產(chǎn)快速成長階段增長峰值階段市場供給形勢開始逐漸多樣化，房產(chǎn)品品質(zhì)和價格快速抬升。房地產(chǎn)市場走向成熟，競爭日益劇烈，風(fēng)格化開展心態(tài)日益清晰。高速開展階段人們對房產(chǎn)品的鑒賞能力越來越高，評判房產(chǎn)品價值的標(biāo)準(zhǔn)越來越嚴(yán)厲。供給市場專業(yè)化能力提升明顯。分眾市場特征顯著。房地產(chǎn)市場旅游汽車保健文化人群本地人及近周邊人為主外省人增多外國人增多藝術(shù)及收藏品重慶2021-2021年奢侈品大量消費(fèi)9從GDP總量與人均GDP值來看，重慶房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速開展階段[GDP與房地產(chǎn)市場關(guān)系]宏觀環(huán)境07年1月-10年8月全國CPI走勢2021年底CPI由負(fù)轉(zhuǎn)正后呈持續(xù)上漲趨勢，截止2021年12月，重慶CPI突破5中國再次進(jìn)入負(fù)利率時代迫于通脹壓力，民眾資金繼續(xù)尋找投資出口，將繼續(xù)加大樓市投資CPI突破3%，通脹的壓力使得國民投資需求持續(xù)加大，如不繼續(xù)加強(qiáng)引導(dǎo)與調(diào)控的力度，目前的房地產(chǎn)市場將持續(xù)升溫，不利于調(diào)整目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[CPI與投資需求關(guān)系]宏觀環(huán)境[2021年國家宏觀調(diào)控政策分析]宏觀環(huán)境

11月主城成交量下滑33%

12月主城量價小幅上升3%

1、市場情緒急轉(zhuǎn)下降，客戶觀望情緒加劇

2、全國一線城市房價成交量紛紛下降，價格也隨之回落

影響1、試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)。2、存量或新購的獨(dú)棟住宅何和高檔住宅建筑面積交易單價在兩年均價3倍以下，稅率為0.5%；3倍到四倍稅率為1%；4倍以上稅率為1.2%；在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作個人新購第二套以上的普遍住宅，稅率為0.5%。3、新購獨(dú)棟住宅或高檔住宅，免稅面積100㎡4、執(zhí)行不力，官員約談5、貸款購買第二套房，首付60%，利率1.1倍6、已有一套住房，原則限購1套。7、限購第三套房1、首套房首付30%二套首付50%利率為基準(zhǔn)利率1.1倍也就是上浮10%停止發(fā)放三套級以上購房貸款

2、自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)

1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；

2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；

3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；

措施1、全國房價持續(xù)走高

2、重慶房價增幅全國第二

3、有效控制房價瘋漲

1、房價在4.15新政后周期性回暖

2、9月CPI持續(xù)走高，通脹壓力越來越大

3、人民幣自6月以來升值3%，熱錢大量涌入，流動性資金過剩

1、房價快速上漲，一線城市瘋狂上漲

2、國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策猶如“隔靴捎癢”

3、市場上的投資、投機(jī)行為顯露盛行跡象

4、CPI自09年11月份以來持續(xù)上漲，通脹預(yù)期加劇背景2011年“1月房產(chǎn)稅”“新國八條”2010年“10月新政”2010年“4.15新政”

樓市瘋漲，投機(jī)盛行通脹壓力，資金過剩提高貸款門檻，三套房停貸客戶觀望情緒濃厚，成交量急劇下降加息成交量下滑30%價格穩(wěn)定樓市下挫不明顯通脹預(yù)期，防熱錢大量涌入樓市限購，財政政策？政策小結(jié)：1、“新國八條〞“房產(chǎn)稅〞，無疑是近年來樓市的重磅調(diào)控政策，短期內(nèi)消費(fèi)者的心理影響大于市場的購置能力。2、重慶房產(chǎn)稅執(zhí)行的區(qū)域，預(yù)計短期內(nèi)暫不涉及到區(qū)縣市場，但短期內(nèi)對區(qū)縣消費(fèi)者將形成購置壓力。3、重慶預(yù)計在2月底將出臺“新國八條〞細(xì)那么，預(yù)計將在大重慶推行限購政策，此政策將成為購置門檻，對本案的花園洋房有一定的影響。4、商業(yè)地產(chǎn)將成為投資者追逐的對象。5、今年第1季度央行已第2次上調(diào)準(zhǔn)備金，無疑客戶購房貸款將直接影響到成交。市場根底宏觀背景研究片區(qū)市場研究工程本體研究片區(qū)客戶研究區(qū)域定位臨近區(qū)縣經(jīng)濟(jì)比較區(qū)域板塊格局區(qū)域競爭分析一區(qū)三高地開展戰(zhàn)略，是提升區(qū)域影響力的重要因素區(qū)域定位1區(qū)重慶直轄市煤礦業(yè)重要集聚區(qū)3高地煤電化綜合開發(fā)基地/羽毛球基地/旅游休閑度假基地殷商、西周、春秋及戰(zhàn)國初期為巴國地，已有2500余年的歷史。1955年，國家為保障西南重工業(yè)開展，成立南桐礦區(qū)，1993年更名為萬盛區(qū)?！?小時經(jīng)濟(jì)圈〞內(nèi)，距重慶73公里區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位“一煤為老大〞全國全民健身先進(jìn)單位，準(zhǔn)備創(chuàng)立“全國羽毛球之鄉(xiāng)〞擁有黑山谷、石林等旅游基地區(qū)域格局：二街/八鎮(zhèn)總?cè)丝谌f城鎮(zhèn)人口萬城鎮(zhèn)化率72%城鎮(zhèn)總戶數(shù)62600戶人均生產(chǎn)總值15725元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)16：42：42調(diào)整為10：53：37萬盛在該區(qū)域中自成一體，外部經(jīng)濟(jì)連接較弱，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)格局與其它區(qū)域無本質(zhì)的差異，較難有大的突破。區(qū)域比較綦江：高速樞紐工業(yè)根底雄厚重慶經(jīng)濟(jì)重要區(qū)縣萬盛：重慶城市邊緣產(chǎn)煤大區(qū)為難的城市關(guān)系經(jīng)濟(jì)動力較弱南川：出境高速連接礦產(chǎn)豐富，旅游知名重慶經(jīng)濟(jì)重要區(qū)縣1098613.0039%35%33.0494.65綦江縣855673.0147%39%25.7466.42南川區(qū)625822.9672%69%18.5226.90萬盛區(qū)城鎮(zhèn)戶數(shù)平均(戶/人數(shù))城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口占比城鎮(zhèn)人口總?cè)丝趨^(qū)域2432855261791792綦江2255485362180039南川2072355856175821萬盛建面均價(元/㎡)商品房銷售面積（㎡）商品房竣工面積（㎡）區(qū)域

小結(jié)：從城市規(guī)劃格局看，綦江和南川的開展將更大。從人口數(shù)量來看，萬盛最弱，但城鎮(zhèn)化率非常高。從萬盛房地產(chǎn)的中長期開展來看，成交量和價格將呈現(xiàn)較緩慢的態(tài)勢。政府規(guī)劃城市形象目標(biāo)城市建設(shè)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)“十一五〞政府整體目標(biāo)煤電產(chǎn)業(yè)將持續(xù)開展，區(qū)域消費(fèi)力將得以提升。政府加強(qiáng)特色旅游的宣傳，有利用與區(qū)域的外向影響力，為第三產(chǎn)業(yè)的招商引資打下根底，地產(chǎn)將逐漸向特色個性化，商業(yè)將有較大突破。

成功與43個市級部門和單位建立推動轉(zhuǎn)型的合作共建關(guān)系。外來合作企業(yè)將得以擴(kuò)張。

城市建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)張，城市功能、品質(zhì)需明顯提升。城市的知名度提升，將讓老百姓更具榮譽(yù)感和歸屬感小結(jié)：萬盛的經(jīng)濟(jì)開展令人擔(dān)憂，將難以出現(xiàn)重慶主城高速開展之下地產(chǎn)飛速開展。故在本案的操盤節(jié)奏控制上，應(yīng)采取“短、平、快〞的戰(zhàn)略模式。本案老街〔商圈〕萬東北路片區(qū)〔街區(qū)商業(yè)+單位房〕萬盛大道新區(qū)〔住區(qū)〕運(yùn)動新區(qū)老區(qū)學(xué)校展覽中心工業(yè)學(xué)校公共綠地公園體育館商業(yè)中心醫(yī)院學(xué)校政務(wù)新區(qū)學(xué)校新區(qū)萬盛區(qū)在2021年成交量大幅提升，未受到全國經(jīng)濟(jì)衰退的影響。成交量的大幅提升，刺激2021年市場加快建設(shè)，供給量急升。2006年萬盛地產(chǎn)起步期，地產(chǎn)消費(fèi)熱情較高，導(dǎo)致價格持續(xù)走高。地產(chǎn)表現(xiàn)2005～2021年商品住房竣工與銷售面積〔㎡〕2005～2021年商品住房銷售面積與均價〔㎡〕小結(jié)：從2006年地產(chǎn)起步期到2021年，短期內(nèi)解決了大量剛需居住需求。從解決“住〞到提高“舒適度〞的發(fā)酵期較短，消費(fèi)者還未能真正體會到低容積率的優(yōu)勢。萬盛區(qū)域?qū)ν饨缃?jīng)濟(jì)的變化，相對較為緩慢。萬盛區(qū)五年時間，開工商品房面積155萬㎡，約2萬套，約有1/3的城鎮(zhèn)家庭購置商品房。26002070100092813951548海棠曉月片區(qū)市場[重點(diǎn)工程分析]市場差異化：品牌延續(xù)大盤規(guī)模銷售團(tuán)隊給力豐富的社區(qū)配套工程動態(tài)：自2021年5月開盤，首期開盤價2300元銷售速度較快，現(xiàn)存量約180套，在清盤狀態(tài)中。現(xiàn)價格3800~4200元。圍合式小區(qū)房，商業(yè)臨街較為集中。開放商浦輝地產(chǎn)物業(yè)地址近臨子如廣場容積率3.5占地面積83000㎡建筑面積300000㎡總戶數(shù)2516戶物管費(fèi)1.2功能配套籃球場、游泳池、會所等片區(qū)市場[重點(diǎn)競爭工程分析]開放商浦輝地產(chǎn)物業(yè)地址近臨子如廣場容積率3.5占地面積80000㎡建筑面積300000㎡總戶數(shù)2950戶物管費(fèi)0.9功能配套羽毛球場、游泳池工程動態(tài)：自2021年5月開盤，現(xiàn)可售套數(shù)約1180套，占總量的40%元旦期間有開盤，但銷售情況較差現(xiàn)價格4100~4400元。圍合式小區(qū)房，商業(yè)臨街較為集中。渝南明珠市場差異化：景觀特點(diǎn)大盤規(guī)模商業(yè)有昭示性片區(qū)市場[重點(diǎn)競爭工程分析]開放商浦輝地產(chǎn)物業(yè)地址近臨子如廣場容積率3.5占地面積30000㎡建筑面積150000㎡總戶數(shù)1498戶物管費(fèi)1.2功能配套羽毛球場、游泳池、兒童游樂場工程動態(tài)：自2021年9月開盤，首期開盤價2580元現(xiàn)可售套數(shù)約530套，占總量的35%元旦期間有開盤，但銷售情況較差?，F(xiàn)價格3800元。預(yù)計2021年4月再次推售。陽光國際市場差異化：城市廣場建筑大尺度酒店配套集中式景觀2021年萬盛合計有17個工程發(fā)生銷售，市場總成交2987套，成交套內(nèi)面積206823㎡，成交金額億，成交建面均價2600元/㎡〔套內(nèi)均價3267元/㎡〕,成交面積同比下降27%成交價格上漲25%2021市場成交套數(shù)和面積比較海棠曉月成交面積和套數(shù)排第一名，成交套內(nèi)面積70940㎡，占市場總成交面積的33%。如經(jīng)濟(jì)或市場未發(fā)生大的變化，本案年成交面積到達(dá)70000萬方以上，應(yīng)是有據(jù)可依的。成交均價和套數(shù)比較萬盛大道板塊均價高于市場其它區(qū)域約26%，地段價值由此可見。海棠曉月2021年銷售總額億。海棠曉月均好性明顯優(yōu)于其它工程，但通過略低于競爭對手的價格，實(shí)現(xiàn)跑量的推售策略。2021年萬盛成交戶均套內(nèi)面積69㎡，各監(jiān)控工程的戶均面積在55～72㎡之間，呈集約型戶型特點(diǎn)。2021市場成交套數(shù)占比

從市場面積區(qū)間占比看，144㎡成交較差。對照各盤的戶均面積看，90~144㎡的戶型，更傾向100㎡以下的面積區(qū)間各盤面積占比2021年僅海棠曉月銷售建面144㎡4套，說明市場剛需強(qiáng)勁市場上各盤戶型面積大小與定價關(guān)系差異微弱。2021年月度成交比較，整個市場在第四季度最為活潑，占總成交量的42%，其次是第一季度及第三季度。海棠曉月和渝南明珠均采用多頻次的推盤節(jié)奏。2021市場約2500套市場可售套數(shù)合計3900761502516海棠曉月4100644701497陽光國際43006411132899渝南明珠現(xiàn)銷售均價（元/㎡）去化率（月/套）可售房源總套數(shù)項目名2021年，以下樓盤各自競爭，萬盛花園無緣參與競爭狀態(tài)如果2021年全國經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)政策不發(fā)生大的變化，市場上剩余物業(yè)將去化掉80%；2021年，是本案快速跑量的強(qiáng)銷年！區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)階段停留在賣規(guī)模小區(qū)房，解決中低端消費(fèi)者的首次置業(yè)，為本工程鎖定關(guān)注品質(zhì)、尋求差異化生活狀態(tài)的高端消費(fèi)者，留下市場時機(jī)。優(yōu)勢比較項目名開發(fā)品牌物管品牌建筑規(guī)模建筑風(fēng)格總戶數(shù)價格去化率（月/套）社區(qū)配套景觀特點(diǎn)渝南明珠無無30萬方現(xiàn)代2899430064游泳池、羽毛球場中軸景觀帶陽光國際無無18萬方現(xiàn)代1497410064游泳池、羽毛球場、兒童游樂場中庭大景觀海棠曉月有曉月物管30萬方現(xiàn)代2516390076

室內(nèi)外游泳池、羽毛球場、籃球場、網(wǎng)球場、會所分組團(tuán)景觀住宅市場小結(jié)以高層小高層大型小區(qū)為主，集約型戶型產(chǎn)品各小區(qū)健身配套齊全，群眾化同質(zhì)化普遍以工程體量及景觀為主訴求點(diǎn)未來2年供給較少，工程存在市場時機(jī)點(diǎn)配套形象競爭時機(jī)點(diǎn)工程核心價值點(diǎn)差異化產(chǎn)品品質(zhì)生活營造搶占地段先機(jī)普遍不關(guān)注購置體驗(yàn)的示范，是時機(jī)點(diǎn)體驗(yàn)區(qū)域整體板塊及分類物業(yè)市場1、本案所處新區(qū)，是城市的行政、教育和休閑配套區(qū)域。區(qū)域定位2、商品房價格逐年遞增約25%，2021年成交量出現(xiàn)下滑，新的競爭對手不清晰。地產(chǎn)市場1、本案地塊處于新老城區(qū)中心，現(xiàn)價值感不突出。板塊格局住宅市場2、住宅市場以集約戶型為主，面積偏小。均集中在萬盛大道；市場呈規(guī)模高層小區(qū)特征。商業(yè)市場5、各工程商業(yè)以臨街商業(yè)為主，且區(qū)域商業(yè)消化情況良好，是本案溢價時機(jī)3、普遍以規(guī)模景觀定位，但價值感不強(qiáng)，僅憑居家功能及景觀優(yōu)勢溢價能力較差4、洋房及別墅形態(tài)未成出現(xiàn)，為工程現(xiàn)階段提供了短期內(nèi)唯一的競爭環(huán)境2021年，以下樓盤各自競爭，萬盛花園無緣參與片區(qū)小結(jié)3、區(qū)域成交特征中，成交量集中在第四季度，第一、二季度，為本案推售提供依據(jù)。推盤節(jié)奏市場根底宏觀背景研究片區(qū)市場研究工程本體研究片區(qū)客戶研究經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程四至產(chǎn)品、交通、配套項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值單位用地面積76869

㎡總建筑面積18萬㎡容積率1.8---

綠地率33%---商業(yè)面積1.4萬㎡總套數(shù)1393㎡停車位480個新區(qū)首個住宅工程，中小規(guī)模，容積率較低，規(guī)劃為18棟多層7棟高層[根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]工程屬性高速路入口處，緊鄰行政中心，景觀資源獨(dú)特，但存在較大高差。[工程四至]工程屬性東：萬盛公園西：行政中心南：萬盛棚戶區(qū)北：山體本案的主力戶型集中在二室和三室，戶型配比較為合理，單棟戶型較為單一[產(chǎn)品特征]工程屬性序號物業(yè)類型棟號套數(shù)總面積1酒店式公寓1/2棟42820602.22高層住宅3/7棟71554035.73花園洋房8/25棟230257284商業(yè)

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合計1393112367主力面積在50～80㎡占60%，該戶型可及時解決資金回流。三室面積在140㎡，已調(diào)整為中小戶型，同時，可做躍層的整合。面積特征40/5050/6060/7070/8080/9090/100100/110110/120120/130130/140140/150180以上一室二室三室四室五室10%21%13%26%14%12%2%1%三、戰(zhàn)略分析工程SWOT分析工程戰(zhàn)略模式工程價值分析工程核心競爭力[SWOT分析]本案個性鮮明，優(yōu)勢絕對劣勢突出?！靶鲁鞘薪?jīng)典，靜享公園人生〞工程屬性SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）我們在行政中心對面，有一定號召力毗鄰萬盛公園，自然景觀建設(shè)成本有優(yōu)勢花園洋房是市場上唯一的高端產(chǎn)品項目周邊未有生活配套，與城區(qū)有一定距離新區(qū)首個項目。地塊高差大，出入便捷度受到影響。周圍是棚戶區(qū)和廠房景觀配置較單一開發(fā)商的首個開發(fā)項目，暫無品牌優(yōu)勢機(jī)會（Opportunities）S~O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會W~O：利用機(jī)會，克服劣勢花園洋房首次出現(xiàn)在市場，有較好的機(jī)遇最值得期待的區(qū)域，政府建設(shè)發(fā)展中高端消費(fèi)者有改善居住環(huán)境的需求借勢行政中心的建設(shè)，及高端產(chǎn)品的唯一性，強(qiáng)化新區(qū)高端物業(yè)價值，創(chuàng)造新生活模式，形成市場上高端生活品質(zhì)的唯一心智模式。產(chǎn)品的創(chuàng)新贏得藍(lán)海，樹立無競爭態(tài)勢政府規(guī)劃，新區(qū)配套逐漸完善威脅（Threats）S~T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W~T：減小劣勢，避免威脅政策調(diào)控，消費(fèi)被局限老百姓對新區(qū)規(guī)劃模糊前三年，市場消費(fèi)井噴，大量消耗需求，市場多次出現(xiàn)大盤項目未來三年內(nèi)競爭對手不清晰項目地段的不可替代性錯開競爭節(jié)點(diǎn)，走差異化的市場推盤節(jié)奏政策調(diào)控，生活一步到位用精致生活，化解大盤大眾化生活格局設(shè)定新的生活配套模式洋房產(chǎn)品力量，以高性價比快速贏得市場關(guān)注。主策略：借助新區(qū)開展，強(qiáng)化價值高地，開展城市中心高端社區(qū)產(chǎn)品訴求：通過產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)無競爭，跳出區(qū)域認(rèn)知局限工程的戰(zhàn)略模式選擇領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)那么—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—建立本錢優(yōu)勢追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的時機(jī)主義者本案工程價值分析核心價值暫時領(lǐng)先不確定價值無價值品牌價值產(chǎn)品價值區(qū)域價值配套價值地段資源工程未來處于城市中心，現(xiàn)為萬盛門戶入口僅靠萬盛公園，獨(dú)享公園景觀新政府旁產(chǎn)品力花園洋房首次入市超低容積率重要賣點(diǎn)太少，無法構(gòu)筑生活模式重要賣點(diǎn)附加賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品花園洋房首次面世，改變居住觀念景觀資源背靠萬盛公園，離健康最近的家萬盛門戶的唯一性萬盛未來迎賓大道的中心位置，現(xiàn)新區(qū)唯一工程，巨大的升值潛力。中央地創(chuàng)新產(chǎn)品景觀資源半山景觀泉水水景現(xiàn)代風(fēng)格小區(qū)廣場與公園連接工程客群定位四、工程定位工程形象定位工程產(chǎn)品定位工程產(chǎn)品建議消費(fèi)習(xí)慣行業(yè)職務(wù)生活興趣客群解讀比高容積率的小區(qū)更為舒適度比老城區(qū)更有希望的城市開展板塊比普通小區(qū)更為純粹的理想化生活狀態(tài)比其它工程更有尊崇感追求具有精神境界的生活品質(zhì)容易接受新事物，具有開拓精神注重居住環(huán)境與健康注重面子，提升社會地位萬盛花園客群狀態(tài)高智商、低體能、工作繁重事業(yè)上升壓力、家庭壓力、再學(xué)習(xí)壓力少了和家人享受生活的時間缺失展示社會地位的居所理想與幸福卻已喪失在市井中復(fù)得返自我

心地位幸福事業(yè)歸去來兮工程形象定位工程定位工程客群定位工程產(chǎn)品定位工程產(chǎn)品建議整體形象推廣形象分類形象賣給誰？賣什么？怎么賣？核心問題回憶：新區(qū)首家，高總價產(chǎn)品，如何實(shí)現(xiàn)“高價值高品質(zhì)〞的營銷出路？針對工程所面臨的核心問題，我們需要首先認(rèn)清3個問題：未來的中心“中央地〞本案向右：成熟商圈向左：政教配套地段特征物業(yè)特征萬盛首個花園洋房工程“高尚區(qū)〞萬盛花園傳世美宅“傳世〞蘊(yùn)含地段及產(chǎn)品的稀缺和增值期望；“美宅〞傳遞產(chǎn)品的美好中央地·高尚區(qū)·幸福圈工程整體形象定位中央地?高尚區(qū)?幸福圈中央地:萬盛的未來新中央高尚區(qū):新行政文化中心區(qū)/萬盛花園高尚住宅區(qū)幸福圈:低容積率，配置的人文環(huán)境，宜居和諧社區(qū)中國式和諧特區(qū)開盤前強(qiáng)銷形象——花園洋房大隱隱于市關(guān)于生活狀態(tài)——萬盛花園構(gòu)建中國式和諧特區(qū)入市形象打造——萬盛向北高風(fēng)格新機(jī)遇開盤前廣語演繹借勢：政府大力建設(shè)行政中心，強(qiáng)制性公眾接受新城市中心；“政商〞聯(lián)手，營造社會影響力占位：通過產(chǎn)品的檔次及高端客戶心靈深處的撞擊，占據(jù)高端形象資源深化：通過“五廳配置〞，構(gòu)建敬老、愛妻、親子、惜己、睦鄰的和諧生活狀態(tài)工程產(chǎn)品定位四、工程定位工程客群定位工程形象定位工程產(chǎn)品建議特征組團(tuán)獨(dú)立資源型純粹洋房改善型功能定位：“5+1〞純粹洋房形象定位：御勝洋房花園洋房形象定位小高層形象定位特征：低容積率的高層合理戶型獨(dú)立組團(tuán)剛性需求功能定位：低密度景觀高層形象定位：攬勝華宅特征：公裝設(shè)計創(chuàng)意戶型形象組團(tuán)投資型功能定位：酒店式公寓形象定位：智勝公館小高層形象定位商業(yè)的特點(diǎn)劣勢：1、本案處于新區(qū)，配套成熟度很差，山體包圍。2、商業(yè)體量小，呈線狀，3、商業(yè)體無聚集效應(yīng)。4、商業(yè)多樓層，價值減弱。優(yōu)勢：1、緊鄰行政中心。2、商業(yè)帶鄰規(guī)劃中的城市干道。商業(yè)定位的方向走市場及城市特點(diǎn)的差異化從城市規(guī)劃的角度看定位政商聯(lián)手打造形象工程工程客群定位工程形象定位工程產(chǎn)品定位工程定位配套建議物管效勞工程產(chǎn)品建議安防配套配置思考項目名健康配套品質(zhì)配置教育配套生活配套籃球網(wǎng)球羽毛球室內(nèi)游泳室外游泳健身步道會所酒店幼兒園、小學(xué)、中學(xué)商業(yè)、銀行海棠曉月???????

??渝南明珠

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??陽光國際

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???萬盛花園

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市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬盛小區(qū)配套偏重健康，景觀配套偏重于植物及水景，生活配套偏重與城市配套，我們的工程該如何配置？

走市場差異化或趨同的配套？根據(jù)本案的形象定位，做關(guān)聯(lián)配稱？發(fā)現(xiàn)新區(qū)問題，調(diào)整配置？根據(jù)地形和規(guī)劃調(diào)整配置？配置建議萬盛花園的關(guān)鍵詞：城市中心

花園洋房山地

現(xiàn)代主義低容積率公園配置建議：景觀風(fēng)格走向現(xiàn)代主義新中式

雕塑+水景+草坪

健身配置走向精巧環(huán)保

步道+游泳池+乒乓球館+瑜伽館

生活配套走向24小時自助自動販賣機(jī)+社區(qū)商業(yè)品質(zhì)配置走向差異化品味化

派拉蒙影院+練歌房+兒童游樂場備注：各組團(tuán)分別配置2臺自動販賣機(jī)；乒乓球館、瑜伽館、派拉蒙影院、練歌房等設(shè)置在售房部三樓“1+6〞幸福圈通過家庭結(jié)構(gòu)喜好來配置體驗(yàn)場景，構(gòu)建成中國式和諧生活特區(qū)。獻(xiàn)給熱愛幸福生活的你“敬老·練歌館+親子·游樂館+愛妻·瑜伽館+惜己·乒乓球館+睦鄰·影院+24小時自助小超市〞1敬老練歌房2親子游樂園閉上眼睛,就看到大千世界放松心靈,就能聽見宇宙的聲音3愛妻瑜伽館愛聽見微風(fēng)聲、樹梢呼聲、鳥鳴輕啼、海濤波動聲、以及宇宙的無聲勝有聲,光影幻化之際,隨瑜珈的納息吐氣靜享一個人真正寧靜的世界宇宙4惜己乒乓球館這是一場全家老小齊上陣的健身活動…不管是盤旋球，還是反手扣，孩子都打得有模有樣是該鍛煉了籃球？身體對抗性太強(qiáng)足球？我得設(shè)法找到另外22個足球愛好者乒乓球如何？對于“國球〞萬盛花園始終倡導(dǎo)“很中國〞的適量運(yùn)動除了影院儲藏500張DVD經(jīng)典電影、以及100藍(lán)光音樂碟之外，生活主人也可自帶光盤，邀來好友親朋共同欣賞。THX影音系統(tǒng)比家里豪華、只限九人坐比UME尊榮不管哈利波特7的最強(qiáng)院片、Bocelli托斯卡尼演唱會身在派拉蒙MINI，不需去城區(qū)，不需要去重慶…也不需要自己在家騰出空間、購置影音設(shè)備就能感受八大藝術(shù)而來的心靈悸動5睦鄰影院男人總是懊惱半夜找不到香煙女人總是埋怨看韓劇的時候發(fā)現(xiàn)身邊沒有零食樓下24小時自助小超市一切都可以隨心所欲624小時自動小超市幸福指數(shù)多高？就在于凌晨3點(diǎn)半你還能在樓下自動販賣機(jī)買到百事，找到番茄味的薯片“三部曲〞之二“1+6幸福圈〞測算

會所采取盈利模式，按小時收取費(fèi)用。樣板房開放的同時，開放會所，全方位沖擊客戶的消費(fèi)理念購房后的客戶可以提前在會所享受。按照銷售面積103000㎡計算，增加五大會所設(shè)置后540000元/103000㎡，平均售價上漲約6元。

540000

300合計設(shè)置在售房部三樓45000300001500050練歌房設(shè)置在售房部三樓40000200002000080游樂園設(shè)置在售房部三樓15000100005000元80瑜伽館2臺，設(shè)置在售房部三樓20000100005000元*2臺50乒乓球館設(shè)置在各組團(tuán)的入戶大堂120000

20000元*6臺1自動販賣機(jī)9人廳，設(shè)置在售房部三樓3000002000001套30影院備注總價裝修設(shè)備面積配比（㎡）項目銷售期：設(shè)在銷售中心3樓交房后：設(shè)在C區(qū)商業(yè)2樓先進(jìn)的安防配套設(shè)施關(guān)聯(lián)尊崇平安生活1/2棟小高層產(chǎn)品建議?棟小高層形象定位：酒店式公寓價值提升建議：

?棟鄰街面設(shè)計酒店式大堂公關(guān)空間裝修設(shè)計豪華設(shè)置小型多功能會議室1、無償效勞每棟樓有專職管家代繳各類生活費(fèi)用代訂飛機(jī)票預(yù)定會所萬盛首個管家式效勞特區(qū)，提供量身定制的尊崇生活體驗(yàn)。物管效勞2、有償效勞國內(nèi)外旅游留學(xué)咨詢定期保潔物業(yè)出租體驗(yàn)區(qū)建議信任狀建議營銷推廣策略整體推盤策略五、營銷執(zhí)行公關(guān)活動策略售房外部建議體驗(yàn)區(qū)看房通道售房部內(nèi)部建議“3+2〞情景體驗(yàn)營銷=品質(zhì)體驗(yàn)“看房三部曲〞+“雙核價值驅(qū)動〞三重看房體驗(yàn)的認(rèn)知步步疊加，城市中心與洋房生活傳承的雙重價值傳遞1.發(fā)現(xiàn)2.驚艷3.奢享路過城市大道（城市發(fā)展與項目建設(shè)）參觀體驗(yàn)區(qū)（洋房生活形態(tài)新主張）進(jìn)入售房部（城市地標(biāo)，高端形象打造）城市中心花園洋房“看房三部曲〞“雙核價值驅(qū)動〞“看房三部曲〞動線123在廣場和圍擋中“發(fā)現(xiàn)〞在售房部中“驚艷〞在景觀和樣板房中“奢享〞通過外圍昭示，引起注意，愿意進(jìn)一步了解。進(jìn)入售房部，感受不同的品質(zhì)及效勞。參觀示范區(qū)的過程，喚起擁有這樣生活的欲望?！叭壳曋粡V場建議形象墻水景和梯步停車場20部樹廣場是重要的形象工程是小區(qū)的“客廳〞景觀1有工程案名的形象墻景觀2主入口的梯步及泉水景景觀3幸福之樹其它：形象保安崗?fù)た赏７?0部車的停車場崗?fù)ぬ厣貥?biāo)建筑及燈光彰顯城市感和高雅品質(zhì)上下2層樓的玻璃材質(zhì)售房部，面積約500平米，以現(xiàn)代、時尚風(fēng)格建筑形態(tài)表達(dá)工程的城市化屬性和高品質(zhì)尊崇感，在內(nèi)部裝飾和氣氛營造上表達(dá)文化內(nèi)涵，夜間通過玻璃房和屋頂激光球營造燈光效果，形成亮點(diǎn)?！叭壳曋鄯坎客庥^建議“三部曲〞之二售房部裝修風(fēng)格建議用于工程沙盤、戶型等模型和資料展示材質(zhì)包裝上表達(dá)高檔和品質(zhì)感突出工程在商圈核心的地段優(yōu)勢區(qū)域模型突出工程與新區(qū)的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)地段價值“三部曲〞之二售房部模型建議圍擋傳遞銷售信息也是重要的形象工程與行政中心的圍擋顏色跳開30米長的圍擋，可做成系列內(nèi)容“三部曲〞之一圍擋建議草坪+圍檔優(yōu)美的景觀綠化小品表達(dá)品位“三部曲〞之一內(nèi)部廣告牌建議“三部曲〞之三體驗(yàn)區(qū)建議12123信任狀建議體驗(yàn)區(qū)建議營銷推廣策略整體推盤策略營銷執(zhí)行公關(guān)活動策略核心競爭力調(diào)整信任狀建議“幸福加法〞我們的核心競爭力重要賣點(diǎn)附加賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品花園洋房首次面世，改變居住觀念景觀資源背靠萬盛公園，離健康最近的家萬盛門戶的唯一性萬盛未來迎賓大道的中心位置，現(xiàn)新區(qū)唯一工程，巨大的升值潛力。未來城市中心創(chuàng)新產(chǎn)品景觀資源半山景觀泉水水景現(xiàn)代風(fēng)格小區(qū)廣場與公園連接練歌房為老年人營造自己的生活圈練歌房健身步道睦鄰影院和鄰居有了溝通的平臺睦鄰影院瑜伽館動靜之間，心靈的沉浸瑜伽館自動販賣機(jī)24小時解決生活小問題自助販賣機(jī)管家物管親子游樂園家庭大和睦游樂園乒乓球館不管刮風(fēng)下雨，從此都有了健康的去處乒乓球館地段與城市規(guī)劃新城市中心后花園行政中心為鄰小區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)品超低容積率花園洋房現(xiàn)代風(fēng)格建筑生活品質(zhì)“1+6〞生活館清泉入?yún)^(qū)貼心物管萬盛花園傳世美宅中央地·高尚區(qū)·幸福圈幸福的加法通常情況下，新品牌剛出現(xiàn)在市場上，消費(fèi)者會發(fā)問“這是什么？〞“是我需要的嗎？〞“誰生產(chǎn)的？〞“誰在用它〞我們需要政府和相關(guān)部門的信任狀，讓消費(fèi)者剛接觸到品牌時，就帶著信任欣賞的態(tài)度去購置，盡早盡快消除疑慮！信任狀熱心公益事業(yè)支教助學(xué)楷模重慶教育局綠色宜居樣板社區(qū)萬盛政府產(chǎn)品特點(diǎn)類環(huán)保低碳示范單位萬盛政府人文類精神文明示范社區(qū)街道中國式和諧社區(qū)示范單位萬盛政府安全文明施工示范單位萬盛建委信任狀建議體驗(yàn)區(qū)建議營銷推廣策略營銷執(zhí)行公關(guān)活動策略推盤策略階段銷售目標(biāo)推盤節(jié)奏整體推盤策略原那么：1、2021年12月前回款8000萬。2、各棟交錯并行，在2021年前，為企業(yè)打好第一場戰(zhàn)！洋房標(biāo)桿高層跑量花園洋房拉開序幕，精準(zhǔn)定位工程品質(zhì)，以高層價引爆市場，持續(xù)關(guān)注。高層追棒，消化前期積累的客戶，快速跑量，解決建筑資金回籠。整盤推售策略錯位開盤小幅上漲根據(jù)競爭工程的推盤物業(yè)，結(jié)合每批次推盤量與蓄客量，每一期都有價格的小幅上漲，從而整體拉高銷售均價，同時拉高購置者的信心。大小搭配住商齊上洋房與高層間斷搭配銷售，不僅有利于高層提價，同時保證資金回籠，不浪費(fèi)有限的客源。商業(yè)及酒店式公寓屬投資產(chǎn)品，容易創(chuàng)造投資需求。集中活力12是關(guān)鍵抓住2021年競爭較小的市場時機(jī)，快速保價，實(shí)現(xiàn)工程關(guān)鍵年的市場份額及資金回籠，為企業(yè)再開展做足準(zhǔn)備。2021年第4季度2021年第1季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第2季度2021年第3季度2021年第3季度2021年第3季度2021年第4季度2021年第4季度2021年第1季度2021年第1季度2021年第2/3季度2021年第4季度2021年第2/3季度推盤節(jié)奏9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2021年2021年2021年洋房線

230套高層線

715套公寓線

428套商業(yè)線

12000㎡洋房強(qiáng)銷期高層強(qiáng)銷期洋房強(qiáng)銷期高層潛銷期高層強(qiáng)銷期高層持續(xù)期商業(yè)強(qiáng)銷期商業(yè)潛銷期洋房持續(xù)期銷售周期：2年~2年半時間物業(yè)標(biāo)的：花園洋房〔億〕+高層〔億〕+公寓〔億〕+商業(yè)〔億〕+車位〔億〕億2021年前實(shí)現(xiàn)可售面積的60%(不含車位)階段推盤目標(biāo)信任狀建議體驗(yàn)區(qū)建議營銷推廣策略營銷執(zhí)行公關(guān)活動策略推廣策略費(fèi)用分解整體推盤策略階段推廣回憶目標(biāo)定位1、企業(yè)戰(zhàn)略方向：“平安+利潤〞高于競爭對手的速度和利潤就是“平安〞2、市場占位戰(zhàn)略：“挑戰(zhàn)者〞改變游戲規(guī)那么，強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)！改變游戲規(guī)那么，新的評估標(biāo)準(zhǔn)就是創(chuàng)立“不可替代性〞3、回款目標(biāo)：2021年回款8000萬解決首波建設(shè)回款，保障工程高效運(yùn)轉(zhuǎn)高舉高打，持續(xù)升溫整體運(yùn)營，格局站位功能細(xì)分，價值升級通過事件炒作高調(diào)入市，迅速引爆市場，占領(lǐng)區(qū)域市場制高點(diǎn)；持續(xù)跟進(jìn)工程賣點(diǎn)炒作，不斷強(qiáng)化市場關(guān)注度。用“地段新風(fēng)向+產(chǎn)品樹標(biāo)桿〞這一核心賣點(diǎn)強(qiáng)勢入市。以中國式和諧特區(qū)為工程整體運(yùn)營，讓各功能物業(yè)充分發(fā)力；用“中央地.高尚區(qū).幸福圈〞的格局站位，區(qū)分孤立無援的片區(qū)特征。用產(chǎn)品配置及定位的不同，將花園洋房定位為居住理念升級標(biāo)桿；高層定位為舒適型剛需標(biāo)桿；小戶型定位為酒店式公寓首創(chuàng)投資理念。營銷策略3大要點(diǎn)推廣4大手段1、基地宣傳，高效形象2、多點(diǎn)戶外，長期布局3、專向媒體，定向直投4、活動修養(yǎng)，四季常熱工程推廣費(fèi)用占總銷售金額的1%推廣費(fèi)用測算渠道媒體比例戶外及現(xiàn)場包裝城市T型牌、燈箱、樓體、圍擋等28%宣傳物料制作樓書、戶型圖、海報、DM單頁、廣告宣傳片等13%網(wǎng)站重慶搜房網(wǎng)等3%活動重大節(jié)點(diǎn)活動及客戶保養(yǎng)聯(lián)誼活動19%模型區(qū)域模型、建筑模型、戶型模型6%報媒萬盛報、重慶晚報等9%巡展業(yè)內(nèi)媒體、行業(yè)媒體或自行組織6%其它短信、座套、夾報、轉(zhuǎn)盤燈飾、房交會等16%合計

100%市場預(yù)熱期第一階段

第二階段第三階段11年6月~9月11年10~12月洋房強(qiáng)勢面世12年6~9月高層強(qiáng)勢面世營銷進(jìn)程4個階段第四階段12年10月商業(yè)強(qiáng)勢面世13年3月公寓強(qiáng)勢面世營銷進(jìn)程詳述

時間：11年5月至11年9月

銷售準(zhǔn)備及支持：外廣場、售樓處、景觀大道滿足接待客戶、舉辦高品質(zhì)公關(guān)活動的條件；銷售工具完備，產(chǎn)品內(nèi)容具體明確。營銷方向：建媒體形象，樹立“中央地。高尚區(qū)。幸福圈〞的市場引領(lǐng)地位。體驗(yàn)區(qū)的開放，讓消費(fèi)者感受前所未見的生活新模式。以市場形象為先導(dǎo)、優(yōu)異性價比為根底，實(shí)現(xiàn)工程在未來持續(xù)性的銷售動力和最大化的市場張力。市場預(yù)熱階段市場印記：初步樹立工程引領(lǐng)新區(qū)新格局的市場形象在萬盛建立良好的產(chǎn)品品質(zhì)口碑領(lǐng)航萬盛花園洋房打造生活新標(biāo)桿市場預(yù)熱階段營銷進(jìn)程詳述

時間：11年9月至11年12月

銷售目標(biāo)：花園洋房銷售60套，高層143套，銷售額8000萬營銷方向：建立生活新標(biāo)準(zhǔn)的市場認(rèn)同度，提升工程品質(zhì)。強(qiáng)化現(xiàn)場和活動的打擊度和滲透能力。采用多層次交響樂的傳播策略，完善工程的知名度。實(shí)現(xiàn)工程勝利開盤和資金回款。第一銷售階段銷售準(zhǔn)備及支持：“1+6〞幸福圈、景觀示范區(qū)、樣板房開放市場印記：表現(xiàn)工程良好的熱銷態(tài)勢及口碑強(qiáng)化高端物業(yè)的居家模式樹立工程知名度及影響力領(lǐng)航萬盛花園洋房打造幸福生活新標(biāo)桿第一銷售階段城市向北發(fā)現(xiàn)傳世美宅價值極點(diǎn)2021.8預(yù)熱期強(qiáng)化期爆發(fā)期售樓部開放放卡開盤時間:10周時間:4周銷售道具準(zhǔn)備模型〔4月前〕效果圖〔4月份前〕戶型圖〔5月份〕DM單〔5月份〕外展場〔5月〕廣告媒體公關(guān)活動：售樓部揭幕儀式萬盛政教中心T牌、燈箱廣告座套主題：主題：主題：公關(guān)活動：信任狀授牌儀式公關(guān)活動：產(chǎn)品品鑒會〔抽獎〕中國式和諧社區(qū)花園洋房登陸萬盛萬盛政教中心中國式和諧社區(qū)中央地。高尚區(qū)。幸福圈售樓部整體〔7月前〕CF片〔6月前〕紙質(zhì)樓書〔6月份〕禮品準(zhǔn)備〔7月〕T牌、燈箱廣告短信座套大型LED屏夾報電視廣告、報版萬盛政教中心中國式和諧社區(qū)傳世美宅從不等客產(chǎn)品品鑒會準(zhǔn)備〔8月〕開盤活動準(zhǔn)備〔8月〕1+6幸福圈〔8月前〕2021.9體驗(yàn)區(qū)開放卡升級T牌、燈箱廣告短信座套大型LED屏夾報電視廣告、報版時間:4周營銷進(jìn)程詳述

時間：12年6月至12年9月

銷售目標(biāo)：高層銷售286套，銷售額億營銷方向：持續(xù)并深入市場影響力，穩(wěn)定客戶到訪。通過客戶效勞系統(tǒng)的執(zhí)行，口碑?dāng)U大市場張力和江湖地位。將緊湊型剛需產(chǎn)品提升為舒適型產(chǎn)品，形成銷售加速度。第二銷售階段

銷售準(zhǔn)備及支持：高層樣板房開放市場印記：低密度高層的新生活標(biāo)準(zhǔn)豐富的社區(qū)配套樹造新的生活品質(zhì)樹立工程的美譽(yù)度領(lǐng)航萬盛花園洋房打造幸福生活新標(biāo)桿第二銷售階段產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)生活新品質(zhì)市場新焦點(diǎn)營銷進(jìn)程詳述

時間：12年10月至12年12月

銷售目標(biāo)：商業(yè)面積10000㎡，銷售額億營銷方向：通過商業(yè)的高調(diào)面世，在傳統(tǒng)銷售旺季，再次成為市場聚焦的工程。通過行政中心的初級規(guī)模及主力商家的入住，強(qiáng)化商業(yè)投資價值。通過商業(yè)的旺銷，再次強(qiáng)化區(qū)域價值。第三銷售階段

銷售準(zhǔn)備及支持：商業(yè)區(qū)包裝完畢，確定2~3家主力商家市場印記：樹立新區(qū)投資占位的形象開創(chuàng)市場首個主題式商業(yè)模式領(lǐng)航萬盛花園洋房打造幸福生活新標(biāo)桿第三銷售階段城市中心主題商業(yè)占位正當(dāng)時營銷進(jìn)程詳述

時間：13年3月至13年9月

銷售目標(biāo)：公寓428套，銷售額億營銷方向：通過商業(yè)的高調(diào)面世，在傳統(tǒng)銷售旺季，再次成為市場聚焦的工程。通過行政中心的初級規(guī)模及主力商家的入住，強(qiáng)化商業(yè)投資價值。通過商業(yè)的旺銷，再次強(qiáng)化區(qū)域價值。第四銷售階段

銷售準(zhǔn)備及支持：酒店式公寓公共空間展示、樣板房展示城市大躍進(jìn)

市場新傳奇市場印記：塑造城市大開展的根基為投資帶來時機(jī)領(lǐng)引市場堅實(shí)的品牌根底第四銷售階段市場預(yù)熱客戶積累行業(yè)/內(nèi)部人員/特質(zhì)客戶分眾傳播客戶體系擴(kuò)展及維護(hù)提升銷售速度，穩(wěn)固價格實(shí)現(xiàn)銷售加速度提升價格體系深度客戶維護(hù)口碑傳遞再次提升市場關(guān)注商業(yè)實(shí)現(xiàn)工程溢價深度客戶維護(hù)11年6月~9月11年10~12月洋房強(qiáng)勢面世12年6~9月高層強(qiáng)勢面世綜述-操作階梯分布保養(yǎng)客戶階段客戶傳播的價值最大化利潤及速度最優(yōu)12年10月商業(yè)強(qiáng)勢面世13年3月公寓強(qiáng)勢面世市場預(yù)熱期領(lǐng)航萬盛花園洋房打造生活新標(biāo)桿第一階段拉升期領(lǐng)航生活新模式發(fā)現(xiàn)傳世美宅價值點(diǎn)第二階段拉升期產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)生活新模式市場新新焦點(diǎn)第三階段拉升期城市中心主題商業(yè)占位正當(dāng)時11年6月~9月11年10~12月洋房強(qiáng)勢面世12年6~9月高層強(qiáng)勢面世綜述-推廣主題分布第四階段拉升期城市大躍進(jìn)市場新傳奇12年10月商業(yè)強(qiáng)勢面世13年3月公寓強(qiáng)勢面世信任狀建議體驗(yàn)區(qū)建議營銷推廣策略營銷執(zhí)行公關(guān)活動策略活動安排活動主線整體推盤策略客服系統(tǒng)7月8月9月10月11月12月開盤前活動主線銷售節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)PR活動SP活動蓄客外展場售房部開放亮燈儀式巧克力DIY，茶藝表演，陶藝DIY，BBQ燒烤，紅酒鑒賞，攝影學(xué)習(xí)等放卡開盤卡升級體驗(yàn)空間授牌儀式產(chǎn)品品鑒會業(yè)主答謝會樣板房開放加推蓄客開盤幸福HOME征文“亮點(diǎn)儀式〞拉開序幕“授牌儀式〞創(chuàng)立公信力“產(chǎn)品品鑒會〞掀起開盤前的高潮“客戶答謝會〞首波口碑效應(yīng)“SP活動〞周周搞，人潮一波又一波工程活動主線索幸福在萬盛〔幸福的黃手絹〕希望在萬盛！〔希望小學(xué)〕聞香識美宅吸引新客戶愛和諧維護(hù)老客戶鄰居節(jié)鬧元宵成人兒童節(jié)唱游幸福KTV比賽夏令營活動端午節(jié)比賽快樂家庭主婦兒童雜技客服系統(tǒng)消費(fèi)后關(guān)懷專業(yè)信息支持客服系統(tǒng)節(jié)假日關(guān)懷消費(fèi)中關(guān)懷生活細(xì)節(jié)關(guān)懷提升工程品質(zhì)實(shí)現(xiàn)有效銷售樹立客戶歸屬感實(shí)現(xiàn)口碑傳