【廣告策劃-】大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略與招商管理

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略與招商管理廈門課程安排一、商業(yè)地產(chǎn)概論二、萬達(dá)地產(chǎn)的開展模式及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)分析四、如何做城市綜合體的開發(fā)綜合體的選址建議綜合體的設(shè)計(jì)要求商家對綜合體進(jìn)駐的考慮五、成都萬達(dá)廣場、北京石景山萬達(dá)廣場操作案例分享六、萬達(dá)的招商模式不同類型商家的租金承受能力及特點(diǎn)七、如何通過招商實(shí)現(xiàn)真正的“訂單地產(chǎn)〞八、餐飲招商實(shí)例分析九、如何進(jìn)行招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)十、購物中心營運(yùn)知識及案例分享上海正大廣場調(diào)整浙江德清縣正翔商業(yè)廣場招商實(shí)施十一、工程分析環(huán)節(jié)〔全部學(xué)員參與〕一、商業(yè)地產(chǎn)概論國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析狹義的商業(yè)地產(chǎn)：用于各種零售、餐飲、休閑等生活效勞類經(jīng)營方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)：除傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)其實(shí)就是通過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整合商業(yè)，含商業(yè)活動(dòng)的過程；通過整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最合理的地產(chǎn)設(shè)計(jì)及開發(fā)模式盡量滿足消費(fèi)需求；提供滿足商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的房地產(chǎn)載體的開發(fā)過程；并通過銷售及持有運(yùn)營收取租金等收益到達(dá)滿足投資者投資回報(bào)的商業(yè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值物業(yè)價(jià)值+經(jīng)營價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上說是個(gè)有著長期收益權(quán)的金融工具；這也是為什么國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)很長時(shí)間內(nèi)無法健康開展的主要原因。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開展的驅(qū)動(dòng)力：商業(yè)自身的快速開展我國城市化進(jìn)程加快傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的升級外資零售企業(yè)的搶灘投資主體多元化進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)成投資產(chǎn)品城市化是中國未來核心開展動(dòng)力數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國正在步入消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代一、2006年，中國人均GDP超過2000美元。〔1951年的美國和1970年的日本〕二、2021年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，實(shí)際增長9.8%，增速首次超過GDP。三、2021年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額58711億元人民幣，增長16.6%。增速是GDP的兩倍。

我國商業(yè)地產(chǎn)開展的三個(gè)階段第一個(gè)階段：1992—2002起步開展時(shí)期，商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)第二個(gè)階段：2002—2021快速開展時(shí)期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)第三個(gè)階段：2021—至今理性開展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的根本特征

商業(yè)性、地產(chǎn)性、投資性

高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)、高難度

平安性、穩(wěn)定性、長期性、收益性我國商業(yè)地產(chǎn)開展的現(xiàn)狀重?cái)?shù)量，輕質(zhì)量重規(guī)模，輕效益重開發(fā)，輕經(jīng)營重籌劃，輕規(guī)劃重形象，輕使用開發(fā)商零售商雙向進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并擁有零售品牌零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并開始購地自建從而獲取地產(chǎn)、經(jīng)營雙重收益，有效克服招商困境商業(yè)地產(chǎn)向二三線城市快速擴(kuò)張城市化進(jìn)程的時(shí)間差地方政府招商引資的熱情和政策價(jià)值洼地的巨大增值空間城市未來開展的巨大潛力商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)多樣性

商業(yè)綜合體購物中心商業(yè)街區(qū)交通站點(diǎn)商業(yè)地下商業(yè)社區(qū)商業(yè)國內(nèi)主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及代表產(chǎn)品華潤萬象城、歡樂匯中糧大悅城深國商深國投廣場印象城新一城百聯(lián)西郊百聯(lián)百聯(lián)又一城銀泰銀泰中心龍湖北城天街西城天街等正大正大廣場恒隆港匯中心、恒隆廣場新鴻基國金中心太古太古匯凱德置地嘉茂、嘉興茂、來福士廣場SM集團(tuán)：SM廣場萬達(dá)萬達(dá)廣場二、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開展模式與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)1.起步——為什么要做商業(yè)地產(chǎn)單店業(yè)態(tài)整合在一個(gè)單體建筑內(nèi)，面積5—6萬平方米。2、萬達(dá)廣場第一代---單店萬達(dá)廣場第二代---組合店組合店由多個(gè)單體店組成，面積10—15萬平方米，內(nèi)含百貨、超市、影城等六到十種業(yè)態(tài)。2.第一代產(chǎn)品——經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)長春萬達(dá)廣場南京新街口萬達(dá)廣場3.第二代產(chǎn)品——提高與缺陷武漢萬達(dá)廣場南寧萬達(dá)廣場HOPSCA

也稱為城市綜合體，是萬達(dá)集團(tuán)2004年以后開發(fā)的產(chǎn)品，總面積在30萬平方米以上，其中包括購物中心、影城、酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)。代表作有上海萬達(dá)廣場、寧波萬達(dá)廣場、成都萬達(dá)廣場等。4、萬達(dá)的第三代------HOPSCA購物中心的構(gòu)成：百貨超市專業(yè)店餐飲健身娛樂步行街4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟上海五角場萬達(dá)廣場工程位于上海新的市級商業(yè)副中心——五角場，總建筑面積34萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商業(yè)設(shè)施最完備的工程。北京石景山萬達(dá)廣場工程位于北京石景山區(qū)，面臨長安街，總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟寧波鄞州萬達(dá)廣場4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟成都錦華路萬達(dá)廣場工程位于成都市錦江區(qū)錦華路，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是成都市建筑面積最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的購物中心。五星級酒店

工程將引入國際一流的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，全面提升工程的國際商務(wù)氣氛，為政府提供高端接待及國際會(huì)議設(shè)施，進(jìn)一步完善城市功能。寫字樓在商務(wù)方面，將將規(guī)劃建設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)5A智能化超甲級高檔寫字樓，以及高檔SOHO，面向全球高端的客戶群體,創(chuàng)造智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的活動(dòng)空間。力爭打造億元稅收寫字樓。酒店式公寓酒店式公寓，充分享受商務(wù)商業(yè)區(qū)的繁華，尊貴；表達(dá)現(xiàn)代城市對商務(wù)，商業(yè)，綠色及以人為本理念的追求，是城市中心區(qū)的人居典范。建筑高度100米以上酒店式公寓均采用南北向布局，外立面現(xiàn)代簡潔、造型雋永；注重實(shí)用功能，戶型合理、間距充分。開闊的休閑廣場以硬質(zhì)鋪地為主，為大型城市公共活動(dòng)和商業(yè)互動(dòng)展示的場所，表達(dá)都市文化。公共空間第三代產(chǎn)品的變化增加了室內(nèi)步行街貫穿工程各主力店；強(qiáng)調(diào)購物空間的舒適度與便利性；業(yè)態(tài)布局更加豐富多樣；人流內(nèi)部共享性顯著增強(qiáng)；特點(diǎn)說明：萬達(dá)廣場的室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街是萬達(dá)廣場的靈魂室內(nèi)步行街是購物方便、環(huán)境舒適的核心舒適室內(nèi)精品步行街的獨(dú)特設(shè)計(jì)讓來萬達(dá)廣場購物的客戶享受四季如春的購物環(huán)境。寬敞高檔的空間設(shè)計(jì)讓客戶在購物過程中防止因空間狹小擁擠產(chǎn)生的心理煩躁。方便萬達(dá)廣場的方便是因?yàn)槿f達(dá)廣場濃縮了傳統(tǒng)商業(yè)街的精華；萬達(dá)廣場獨(dú)特的設(shè)計(jì)組合，以步行街為樞紐串聯(lián)多家主力店，使得客戶可以在百米之內(nèi)找到自己的目標(biāo)商家，大大的縮短了購物行走路程，據(jù)專家研究，人的行走超過300米會(huì)產(chǎn)生疲勞感，因而會(huì)降低人的購物興趣。萬達(dá)廣場步行街上下打通，每16米以橫向聯(lián)系通道，連接步行街兩側(cè)商家，使客戶在步行街任何一個(gè)點(diǎn)都能看到樓上樓下的20多個(gè)商家，并且可以在8米內(nèi)找到橫向穿越的通道，迅速到達(dá)。萬達(dá)廣場以較高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置停車位，使得來萬達(dá)廣場休閑購物的客戶停車變得極為方便。5.總結(jié)哈爾濱香坊哈爾濱中央大街長春重慶路沈陽太原街大連萬達(dá)廣場北京CBD北京石景山天津金街濟(jì)南泉城路青島CBD青島泉城路洛陽萬達(dá)廣場上海五角場上海周浦寧波鄞州南京建鄴南京新街口蘇州平江武漢江漢路南昌萬達(dá)廣場南寧萬達(dá)廣場重慶南坪成都錦華路西安碑林區(qū)西安民樂園長沙萬達(dá)廣場截至2021年底萬達(dá)廣場已開業(yè)27家

自持商業(yè)總規(guī)模達(dá)286萬平方米哈爾濱香坊哈爾濱中央大街長春重慶路沈陽太原街大連萬達(dá)廣場北京CBD北京石景山天津金街濟(jì)南泉城路青島CBD青島泉城路洛陽萬達(dá)廣場上海五角場上海周浦寧波鄞州南京建鄴南京新街口蘇州平江武漢江漢路南昌萬達(dá)廣場南寧萬達(dá)廣場重慶南坪成都錦華路西安碑林區(qū)西安民樂園長沙萬達(dá)廣場2021年萬達(dá)廣場方案開業(yè)15家

商業(yè)總規(guī)模達(dá)270萬平方米沈陽鐵西區(qū)長春紅旗街無錫濱湖包頭萬達(dá)廣場呼和浩特萬達(dá)廣場濟(jì)南魏家莊天津河?xùn)|區(qū)襄樊萬達(dá)廣場宜昌萬達(dá)廣場寧波江北廣州白云紹興柯橋武漢菱角湖合肥萬達(dá)廣場福州金融街淮安萬達(dá)廣場哈爾濱香坊哈爾濱中央大街長春重慶路沈陽太原街大連萬達(dá)廣場北京CBD北京石景山天津金街濟(jì)南泉城路青島CBD青島泉城路洛陽萬達(dá)廣場上海五角場上海周浦寧波鄞州南京建鄴南京新街口蘇州平江武漢江漢路南昌萬達(dá)廣場南寧萬達(dá)廣場重慶南坪成都錦華路西安碑林區(qū)西安民樂園長沙萬達(dá)廣場沈陽鐵西區(qū)長春紅旗街無錫濱湖包頭萬達(dá)廣場呼和浩特萬達(dá)廣場濟(jì)南魏家莊天津河?xùn)|區(qū)襄樊萬達(dá)廣場宜昌萬達(dá)廣場寧波江北廣州白云紹興柯橋武漢菱角湖合肥萬達(dá)廣場福州金融街淮安萬達(dá)廣場未來萬達(dá)廣場將以每年新增300萬平方米商業(yè)規(guī)模的速度持續(xù)開展唐山路南石家莊槐安路武漢漢陽武漢經(jīng)開天津海河鞍山萬達(dá)廣場溫州龍灣無錫北塘長春寬城晉江萬達(dá)廣場鄭州中原鄭州二七南通崇川重慶萬州撫順萬達(dá)廣場無錫惠山廣州番禹義烏萬達(dá)廊坊萬達(dá)廣場三、商業(yè)綜合體開發(fā)難點(diǎn)重點(diǎn)分析定位的難題：賣還是不賣？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)-----定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)－規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)－客戶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)—設(shè)計(jì)

四、如何做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)-----綜合體的根本原那么1.選址選址建議1.城市整體環(huán)境1.1城市常住人口：100萬以上。1.2城市年GDP在1000億元以上，人均GDP達(dá)20000元。1.3城市全社會(huì)年固定資產(chǎn)投資200億元以上。1.4年社會(huì)消費(fèi)品零售總額200億元以上。1.5城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入12000元以上。1.6年人均消費(fèi)支出5000元以上。1.7城市規(guī)劃重視第三產(chǎn)業(yè)。1.8未來兩年內(nèi)政府領(lǐng)導(dǎo)不涉及到大范圍換屆。1.9該城市有明顯的支柱產(chǎn)業(yè)。1.10政府給予的優(yōu)惠政策不低于同類級別的商業(yè)工程。1.11城市房地產(chǎn)行業(yè)年開發(fā)量100萬㎡以上，竣工量50萬㎡以上。1.12住宅地產(chǎn)均價(jià)在4000元/㎡以上，商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)在15000元/㎡以上。2.工程地塊條件2.1地塊要求：凈地、5通一平。2.2地塊面積：商住總體面積35-50萬㎡，商業(yè)面積10萬㎡左右。2.3工程位置符合城市未來開展方向。2.4工程用地永久性供電和動(dòng)力電到達(dá)工程標(biāo)準(zhǔn)。2.5工程供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。2.6工程用地通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕有地下管道。2.7距市中心車程不超過15-20分鐘/處于新的規(guī)劃中心；2.8工程周邊經(jīng)停公交線路不少于5條。2.9工程可視性佳〔50米以外易見〕，臨街面寬度不低于200米。2.10工程地塊要求規(guī)整。2.11工程商業(yè)開發(fā)地塊至少比鄰一條城市主干道(雙向6車道)或兩條交通次主干道〔雙向4車道〕交匯處，沒有立交橋、河流、山川等明顯阻礙物。2.12距工程1.5公里無經(jīng)營面積超過50000㎡的同類業(yè)態(tài)為佳。內(nèi)部要素：1、集團(tuán)開展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)工程開展的專職管理部門，對于集團(tuán)的工程開展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。集團(tuán)開展部依據(jù)集團(tuán)確定的開展方案開展工程開展工作。2、工程公司對所在城市的工程開展工作負(fù)有職責(zé)，新工程開展業(yè)績做為公司、總經(jīng)理及領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核指標(biāo)，并以此做為考核、晉級的主要依據(jù)。外部要素：1、主力店共同選址；2、與城市改造結(jié)合，與政府共同打造新商圈；工程選址階段信息收集信息整理工程推進(jìn)工程立項(xiàng)評審可研階段合同要點(diǎn)原那么問題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查工程推進(jìn)前期規(guī)劃方案和交底工程前期規(guī)劃方案匯報(bào)商業(yè)意見、酒店公司意見工程可研報(bào)告合同談判階段信息整理合同起草合同談判工程有關(guān)合同協(xié)議文稿工程合同存檔土地摘牌階段掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件確認(rèn)

摘牌可研評審

摘牌準(zhǔn)備

摘牌確認(rèn)土地出讓合同

土地出讓合同存檔

交底跟蹤階段摘牌后或工程合同簽訂后信息通報(bào)摘牌后或工程合同簽訂后規(guī)劃交底摘牌后或工程合同簽訂后工程交底支持文件?工程立項(xiàng)建議書??工程信息表??工程市調(diào)信息表?萬達(dá)選址要點(diǎn)：城市：100萬以上人口；人均可支配收入過萬元；地級市；位置：城市核心地塊，周邊人口30萬人；或類似人口導(dǎo)入?yún)^(qū)；談判：與政府談判，定指標(biāo)、包拆遷、設(shè)條件。價(jià)格：拆遷本錢，地價(jià)同類最低水平。核心解讀核心解讀對政府的吸引力：

每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬個(gè)就業(yè)崗位；每個(gè)綜合體每年創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收；城市綜合體是一站式消費(fèi)場所，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求；每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2.商業(yè)規(guī)劃與定位

目標(biāo)客群

檔次定位

輻射范圍工程規(guī)模3.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

交通優(yōu)先

突出商業(yè)3.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)3.規(guī)劃設(shè)計(jì)

功能分區(qū)超市樓娛樂樓百貨樓綜合樓步行街室外步行街

強(qiáng)調(diào)空間3.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原那么原那么一：土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭取最大的商業(yè)展示面、延展面；原那么二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與工程地塊的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間；原那么三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來“走〞的，而是用來“逛〞的商業(yè)做的是人流而不單單是交通；原那么四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配；設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原那么原那么五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間；原那么六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性；原那么七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對待外鄉(xiāng)的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟；原那么八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮；商業(yè)設(shè)計(jì)原那么步行街：步行街的長度以280～350米為宜，太長和太短都會(huì)給視覺效果和使用效果帶來一定的影響，如寧波的步行街700米，哈爾濱110米。步行街的寬度：其中首層10～13米，二、三層15～16米，柱網(wǎng)尺寸：8.4×8.4米。步行街樓板開口尺度：8～9米×16～20米為宜步行街走道及“橋〞的寬度：3.5~4米在中庭周圍走道可適當(dāng)加寬至5～6米內(nèi)部交通步行街的交通設(shè)計(jì)：步行街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原那么是，在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是我們說的在樓板開洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)。觀光梯在中庭設(shè)置，以2～3部為一組。步行街的貨梯一般間隔80～100設(shè)一部，噸位為2噸。步行街內(nèi)的扶梯最好有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街，觀光梯也需通地下停車場。精品店根本單元進(jìn)深12米～16米，面寬8.4米，在面寬方向進(jìn)行組合；中庭的設(shè)置：根據(jù)步行街規(guī)劃的形狀不同，可分別設(shè)一個(gè)或兩個(gè)中庭；二個(gè)中庭要有主次中庭的尺度：600～1000平方米中庭的間距：80～100米中庭的形狀：以圓形橢圓八角六角形狀較為規(guī)那么為宜中庭的交通設(shè)置：一般以一組扶梯，2～3部觀光梯組成垂直交通樞紐，垂直梯需通達(dá)地下停車場。精品店及中庭步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，可與主力店合用并作無障礙設(shè)計(jì)。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。精品店的層高為：首層5.4米，二、三層層高為5.1米。精品店除了餐飲區(qū)做吊頂其余局部不做吊頂，管線下凈高保證3.8米、3.5米。層高及其他商業(yè)開口主力店在步行街開口設(shè)置的原那么：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外原那么上不容許在中庭設(shè)主力店開口，主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動(dòng)整個(gè)步行街的人流，非零售型〔如影院、KTV、網(wǎng)吧等〕的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為8米。FrontPerspectiveLeft萬達(dá)城市綜合體之購物中心設(shè)計(jì)生成模式示意主力店精品店步行街為

二至三層超市樓

1-3F家樂福等綜合樓

1F零售專賣

2F家飾家紡

3F家居廣場娛樂樓

1F神采飛揚(yáng)

2FKTV

3F萬達(dá)影城時(shí)尚樓

1F運(yùn)動(dòng)專賣

2F國美電器

3F書城

4F健身酒樓

1-4F萬千百貨1-5F中庭全天候室內(nèi)步行街步行街五、案例分析兩個(gè)典型的第三代萬達(dá)廣場成都萬達(dá)廣場石景山萬達(dá)廣場成都錦華萬達(dá)廣場位于成都市錦江區(qū)二環(huán)路東五段。工程占地116畝，總建筑面積約為40萬㎡，其中商業(yè)局部占地25萬㎡，住宅局部占15萬㎡。成都萬達(dá)廣場北京石景山萬達(dá)廣場eaky針對性提供大量房地產(chǎn)珍貴專業(yè)資料，詳情請登錄網(wǎng)站。TOPINTERNATIONALCITYXXX.XX國際{2005推廣策略

}我們2004年做了甚麼？2004年11月開始銷售，銷售中心，圍墻、戶外廣告牌、房交會(huì)、樓體燈光字的使用、三維動(dòng)畫片的制作、樣板房開放，工程高端形象的建立、地段價(jià)值與投資價(jià)值的傳播，工程的核心賣點(diǎn)一一閃亮登場。XXX.XX國際的整體戰(zhàn)略、銷售情況、工程形象來看，2005年都將是XXX.XX國際的工程品牌年、銷售沖刺年。通過之前我們所做的工作可以得出我們目前還有優(yōu)勢嗎？XXX.XX國際現(xiàn)在狀況：地段優(yōu)勢與價(jià)值客戶盡知公寓價(jià)格已經(jīng)不具備優(yōu)勢，寫字樓蓄勢待發(fā)公寓局部買家投資的目的性很強(qiáng)推廣三個(gè)月，新鮮感不再強(qiáng)烈好的海景單位都已消化完，市場在觀望〔公寓局部〕我們明年要做甚麼？進(jìn)一步闡述“世界為我所用〞，“CBD核心·貴族商務(wù)〞根據(jù)工程2005年的推廣節(jié)奏安排，再次賦予新的變化與新的內(nèi)涵。這就是我們的主要方向。如何吸引新的客戶？以前沒有全面了解XXX.XX國際的客戶群，或是沒有繼續(xù)留意XXX.XX國際的購房群。〔主要除市南區(qū)外的XX客戶及省內(nèi)外客戶群體〕由于XXX.XX國際已經(jīng)有相當(dāng)一局部老客戶群，而且優(yōu)越的位置、完善的設(shè)施已經(jīng)讓老客戶非常自然地，把自己的物業(yè)介紹給朋友，新客戶群因此產(chǎn)生，其將成為2005年一種重要的銷售方式。XXX.XX國際潛在目標(biāo)客戶新客戶老客帶新客■老客戶的生活圈：■新客戶：得到充分的心理滿足，和價(jià)值認(rèn)同度，促成免費(fèi)的售樓參謀。方式1：在省電視臺播放工程的形象廣告，形成的廣泛的工程高端形象，使其購置行為得到最大限度的認(rèn)同和心理滿足。方式2：有獎(jiǎng)帶動(dòng)的形式，老客戶帶新戶購置XXX.XX國際可以獲得一定利益，新客戶購房可以享受一定額度的折扣。如何讓老客戶帶新客戶來？重新積累新客戶資源開始工程的二次傳播攻勢擴(kuò)大傳播范圍增加傳播手段利用季節(jié)優(yōu)勢重點(diǎn)訴求核心利益點(diǎn)2005全年推廣策略布局5、6、7、8、9、10月份以寫字樓推廣為主一、二月消化公寓客戶三、四月開始寫字樓預(yù)熱公寓再掀熱潮五月寫字樓強(qiáng)銷期開始六月寫字樓強(qiáng)銷期24小時(shí)商務(wù)概念七、八月寫字樓續(xù)銷期24小時(shí)商務(wù)概念九月寫字樓續(xù)銷期商務(wù)投資概念十月寫字樓消化期商務(wù)投資概念1—2月份推廣方案一、二月消化意向客戶以公寓推廣為主〔地段價(jià)值、精裝修〕樓體廣告、圍墻、電視、報(bào)廣此期間須完成事項(xiàng)：農(nóng)歷春節(jié)前增加2期報(bào)廣以配合銷售圓滿地告一段落及春節(jié)賀歲。預(yù)定山東衛(wèi)視廣告時(shí)段，在春節(jié)期間播出工程形象廣告。預(yù)訂機(jī)場廣告牌推廣主題：推廣手段：3—4月份推廣方案三、四月公寓再掀熱潮以工程實(shí)際核心賣點(diǎn)訴求打動(dòng)消費(fèi)者開始商務(wù)概念的預(yù)熱精裝修品牌、城市景觀樣板房\地?zé)嵯到y(tǒng)……推廣主題1：推廣主題2：此期間須完成事項(xiàng)：發(fā)布機(jī)場廣告牌現(xiàn)樓樣板房完成電視廣告制作及發(fā)布新銳雜志副刊完成招商周刊做主題營銷房交會(huì)參展，積累客戶DM重點(diǎn)直郵樓書制作完成半島都市報(bào)、戶外廣告、電視廣告、房交會(huì)、報(bào)道推廣手段：XX的城市地位、商務(wù)前景、工程的形象價(jià)值、投資價(jià)值···〔新聞報(bào)道、報(bào)紙軟文形式〕房交會(huì)熱點(diǎn)戰(zhàn)4月份是地產(chǎn)上半年最大的節(jié)點(diǎn)，5月1-7日為長假，春季房交會(huì)同樣在4月，其成為我們11月開盤后，最好的新客戶積累期；2005年房交會(huì)，由于現(xiàn)場展示中心、樓體、示范環(huán)境、樣板區(qū)展示實(shí)景已經(jīng)全面出現(xiàn)，全面展示實(shí)景樓盤是我們的目的；與房交會(huì)協(xié)商組織一個(gè)XX房地產(chǎn)樓盤評比，爭取幾個(gè)較好的樓盤稱號如：最誠信樓盤、最具投資價(jià)值樓盤等等，有利于工程的報(bào)道與推廣。一定要最好的位置，一定形成展位最亮的點(diǎn)；一定要最好的展位設(shè)計(jì)，讓人們感受XXX.XX國際的變化；一定要展場外唯一的樓體大條幅，到現(xiàn)場就能感受鮮明的個(gè)性；一定要房地產(chǎn)會(huì)刊的封面及P2-P3，全面控制資料的最亮點(diǎn)；一定要搞掂記者，我們同樣是地產(chǎn)房交會(huì)最亮的點(diǎn)；攻擊目標(biāo)：攻擊核心：攻擊概念：這個(gè)階段公寓推廣為主，主要以訴求實(shí)賣點(diǎn)為主。寫字樓推廣為輔，開始進(jìn)入“24小時(shí)全球商務(wù)〞概念的前期預(yù)熱階段，主要以代表高端形象的虛賣點(diǎn)為主，為5月進(jìn)入寫字樓的強(qiáng)銷做準(zhǔn)備。XXX.XX國際1、2、3、4月份推廣目標(biāo)5月份推廣方案五月寫字樓強(qiáng)銷期24小時(shí)全球商務(wù)模式及工程商務(wù)形象小開間寫字樓半島都市報(bào)、戶外廣告、電視廣告、航空雜志24小時(shí)商務(wù)概念闡述、全新概念顛覆XX市場推廣主題：目標(biāo)客戶2：推廣手段：成長型中小企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)、物流企業(yè)、投資客此期間須完成事項(xiàng)：更換樓體燈光字更換戶外廣告信息電視廣告省內(nèi)外發(fā)布航空雜志重點(diǎn)出擊濱海花園一期條幅出街推廣重點(diǎn)從公寓轉(zhuǎn)為寫字樓30層以上整層消化的大客戶，目標(biāo)客戶1：外來國有企業(yè)、大型民營企業(yè)、外資企業(yè)5月份階段推廣主題XXX.XX國際24小時(shí)全球商務(wù)模式XXX.XX國際引領(lǐng)XX商務(wù)模式““6月份推廣方案六月寫字樓強(qiáng)銷期24小時(shí)商務(wù)概念24小時(shí)全球商務(wù)模式、工程商務(wù)形象建立半島都市報(bào)、齊魯晚報(bào)、電視廣告、招商周刊詳細(xì)闡述24小時(shí)商務(wù)、與工程賣點(diǎn)結(jié)合傳遞概念如：濱海CBD概念/景觀/大堂/等····推廣主題：推廣手段：此期間須完成事項(xiàng)：招商周刊媒體商務(wù)論壇山東衛(wèi)視電視廣告齊魯晚報(bào)全省宣傳寫字樓封頂宣傳1、招商周刊發(fā)布四個(gè)硬性廣告，結(jié)合工程賣點(diǎn)2、同時(shí)由招商周刊記者采訪XX及全國權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家對24小時(shí)全球商務(wù)模式進(jìn)行專家論證；3、以硬廣與軟文相結(jié)合的形式，闡述中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)應(yīng)注意的事項(xiàng)以及在全球化浪潮下應(yīng)選擇怎樣的公司運(yùn)作模式，打響工程知名度。XX作為中國最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之一，其經(jīng)濟(jì)外向型特征較明顯，因而就產(chǎn)生了大量的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)，其公司運(yùn)營性質(zhì)具備全球性，24小時(shí)商務(wù)在線是必備商務(wù)辦公條件。XXX.XX國際所提倡的24小時(shí)全球商務(wù)模式恰恰是其所需，能夠獲得他們的認(rèn)同。招商周刊媒體論壇攻擊核心：攻擊目標(biāo)：啟動(dòng)政府高度，舉辦記者新聞發(fā)布會(huì)，讓媒介首先了解XX的整體規(guī)劃；以主流媒介〔半島都市報(bào)〕為核心點(diǎn)，鋪天蓋地的造勢，形成CBD濱海地帶國際商務(wù)的規(guī)模性推廣，全面啟動(dòng)濱海熱點(diǎn)；

通過濱海規(guī)劃、政府引導(dǎo)、媒介造勢，一定要讓表達(dá)濱海CBD商務(wù)才是XX的未來，一定要讓消費(fèi)者了解XXX.XX國際是XX國際化商務(wù)的明天；市南區(qū)政府本身就在全力推動(dòng)濱海商務(wù)區(qū)，政府本來就想啟動(dòng)濱海的關(guān)注力；方式：前提：把握4月份后期的春季房交會(huì)、五月份旅游經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，銷售推廣重點(diǎn)開始從公寓轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?/p>