濟(jì)南連城國際項(xiàng)目整體定位

整體定位方案——城市從中心開始引言

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

什么是城市綜合體？LIANCHENGINTERNATIONALBUSINESSCENTER城市從中心開始LianchengInternational走訪一圈濟(jì)南市便知道了連城國際的意義何為城市中心王府井大街天津和平路

成都春熙路

重慶解放碑

上海南京路重慶觀音橋

香港銅鑼灣香榭大道

臺(tái)北西門町

廣州天河城

北京長安街三亞解放路哈爾濱中央大街長沙黃興街武漢江漢路南京湖南路大連天津街杭州延安路項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類市場分析項(xiàng)目定位推廣核心項(xiàng)目表現(xiàn)宏觀市場區(qū)域市場濟(jì)南商業(yè)市場主題定位人群定位業(yè)態(tài)定位商品定位運(yùn)營模式A地塊C地塊細(xì)分市場廣告策略主題推廣產(chǎn)品定位整體定位商業(yè)研判地塊解析項(xiàng)目指標(biāo)A、C地塊位于經(jīng)十路、經(jīng)七路與緯十二路交叉口，占地約12300㎡B為Ⅰ期ACD為Ⅱ期?總建筑面積約14萬平米

?A地塊地上總建筑面積30854㎡，地面停車位16個(gè)，地下停車位309個(gè)?C地塊地上總建筑面積24970㎡，地面停車位16個(gè)，地下停車位379個(gè)

項(xiàng)目指標(biāo)分期開發(fā)指標(biāo)分期地塊時(shí)間用地建面地上/下一期B2008年二

期A2010年5572㎡39828㎡地上30854㎡地下8974㎡C2011年6749㎡35530㎡地上24970㎡地下10560㎡D2011年4836㎡11348㎡地上7659㎡地下3689㎡項(xiàng)目四邊用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則、內(nèi)部不平整、地塊小而分散；西、北、南為交通樞紐，東為市政道路北：新中會(huì)（綜合體）、銀座歌唱家西：銀座中心南：誠基、綠地商業(yè)項(xiàng)目東：規(guī)劃拓寬的緯九路區(qū)位分析區(qū)位屬性項(xiàng)目地處緯十二路與市區(qū)內(nèi)兩大交通樞紐交叉位置，在濟(jì)南市認(rèn)知度很高，緯十二路俗稱十二馬路?本地塊是市中區(qū)與槐蔭區(qū)交叉位置，人流量很大

?新建的銀座中心是濟(jì)南市最大的銀座，商業(yè)體量14萬㎡左右

?項(xiàng)目所在地有22路公交車途徑此地，日載客10萬多人項(xiàng)目交通項(xiàng)目位于地鐵2、3號(hào)線交叉位置，是市區(qū)內(nèi)交通核心地區(qū)?地鐵最大效用在于將原來市區(qū)內(nèi)平面交通轉(zhuǎn)換為立體縱向型交通，即樹形交通項(xiàng)目交通項(xiàng)目周邊車輛統(tǒng)計(jì)：共有22路公交車，總數(shù)如下表：?經(jīng)十路雙向16車道?經(jīng)七路雙向8車道?緯十二路雙向6車道周邊建筑項(xiàng)目小結(jié)?本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢劣勢?區(qū)位優(yōu)勢：本項(xiàng)目所在的緯十二路是槐蔭區(qū)的一級商業(yè)中心該區(qū)的城市功能擬為大型商業(yè)、商務(wù)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為槐蔭區(qū)城市生活的核心區(qū)。

交通及人氣優(yōu)勢：經(jīng)十路、經(jīng)七路是濟(jì)南市區(qū)交通大動(dòng)脈，本項(xiàng)目位于兩大動(dòng)脈上，為本項(xiàng)目帶來大量的人流、人氣

租售模式多樣化

：作為連城置業(yè)自主開發(fā)的商業(yè)樓盤，本項(xiàng)目具備租賃、出售、自營、合作等多種商業(yè)租售模式，這種多樣化的模式區(qū)別于銀座中心的純租賃模式，將風(fēng)險(xiǎn)降低最小化

地塊分散：分割過多將導(dǎo)致商業(yè)不集中，人流分散不利于商業(yè)氛圍的養(yǎng)成

工期過長：過長的工期不利于周邊消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣的形成，后期項(xiàng)目運(yùn)營后市場壓力加大

體量?。合鄬τ谥苓吷虡I(yè)項(xiàng)目來講商業(yè)體量過小，實(shí)力弱

運(yùn)營瓶頸：作為開發(fā)商我們沒有太多商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，這將導(dǎo)致后期運(yùn)營出現(xiàn)很多問題項(xiàng)目小結(jié)?本項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)威脅?政府規(guī)劃：政府對十二馬路的規(guī)劃是要將傳統(tǒng)意義的老商圈—西市場與新的商業(yè)項(xiàng)目連接起來打造濟(jì)南的商業(yè)金街

西客站

：西客站高鐵通車，整個(gè)濟(jì)南的交通重心都將移到濟(jì)南的西部，將帶來巨大的人流、車流

銀座中心人氣拉動(dòng)：借力知名商業(yè)項(xiàng)目，形成商業(yè)核心區(qū)，打造一個(gè)商業(yè)中心區(qū)

經(jīng)十路經(jīng)七路兩條大動(dòng)脈的帶動(dòng)

：兩大交通大動(dòng)脈的帶動(dòng)，優(yōu)勢的車流、人流方向、站牌這些優(yōu)勢組合給國際項(xiàng)目帶來大量的人氣和商業(yè)氛圍銀座中心的強(qiáng)大吸力：銀座作為山東省零售行業(yè)的領(lǐng)跑者，其強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營能力及品牌價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過連城國際

競爭對手多

：銀座、新中會(huì)、美樂匯以及誠基、泉景、綠地商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目泡沫：在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量，項(xiàng)目的招商和銷售有較大的壓力。項(xiàng)目歸類項(xiàng)目歸類本項(xiàng)目是含有多種物業(yè)的城市綜合體理由一酒店、寫字樓、公寓、百貨、KTV、電玩、國際影院、餐飲等于一體理由二項(xiàng)目位于政府規(guī)劃的十字商業(yè)區(qū)中心位置本案位置?目前經(jīng)十路緯十二路十字金街初具規(guī)模?橫向以經(jīng)十路大動(dòng)脈為主軸，以酒店、餐飲、金融等服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)?縱向以緯十二路為主軸，以銀座中心、新中會(huì)（規(guī)劃）、連城國際、誠基、綠地商業(yè)、美樂匯等新興高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目務(wù)業(yè)為主要載體理由三本案商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)可不依賴居住而存在?截止目前，槐蔭區(qū)人口已達(dá)47.68萬；市中區(qū)人口已達(dá)71.36萬?項(xiàng)目可直接輻射天橋、槐蔭、市中區(qū)理由四本項(xiàng)目是區(qū)域型商業(yè)中心項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類市場分析項(xiàng)目定位推廣核心項(xiàng)目表現(xiàn)宏觀市場濟(jì)南商業(yè)市場區(qū)域市場主題定位人群定位業(yè)態(tài)定位樓層定位運(yùn)營模式A地塊C地塊細(xì)分市場廣告策略主題推廣產(chǎn)品定位整體定位商業(yè)研判視角一城市綜合體不是城市混合體城市混合體建筑是數(shù)量和種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新的系統(tǒng)產(chǎn)生，局部的增減無關(guān)整體大局城市綜合體建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個(gè)整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互補(bǔ)充，從而形成獨(dú)立的功能體系視角二都市綜合體價(jià)值平臺(tái)城市綜合體住宅酒店公寓辦公購物旅游視角三住宅酒店公寓辦公購物旅游綜合體的人流價(jià)值鏈關(guān)系高消費(fèi)人流資源平臺(tái)穩(wěn)定消費(fèi)群穩(wěn)定消費(fèi)人群資源平臺(tái)商務(wù)租客商務(wù)消費(fèi)旅游租客資源平臺(tái)高消費(fèi)人群商務(wù)消費(fèi)視角四城市綜合體的特征城市綜合體高可達(dá)性高密度，集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部聯(lián)系完整性巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力豐富的業(yè)態(tài)多種建筑形態(tài)大體量的物業(yè)完善的配套設(shè)施比較因素綜合體物業(yè)單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來源具有自我寄生功能部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大視角五綜合體與一般物業(yè)比較項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類市場分析項(xiàng)目定位推廣核心項(xiàng)目表現(xiàn)宏觀市場區(qū)域市場濟(jì)南商業(yè)市場主題定位人群定位業(yè)態(tài)定位樓層定位運(yùn)營模式A地塊C地塊細(xì)分市場廣告策略主題推廣產(chǎn)品定位整體定位商業(yè)研判市場分析人口概況全市常住人口為681.40萬人，十年共增加了89.23萬人。增長15.07%，年平均增長1.41%。全市常住人口中共有家庭戶201.26萬戶，家庭戶人口為599.36萬人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.98人，比2000年第五次全國人口普查的3.22人減少了0.24人。。宏觀經(jīng)濟(jì)分析—濟(jì)南?經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，2007年以來，我市經(jīng)濟(jì)平均每年增長339.125億元?2007-2010年濟(jì)南市GDP總量平均每年增長13.4%，保障了十二五規(guī)劃的增長速度經(jīng)濟(jì)概況濟(jì)南市GDP總量變化經(jīng)濟(jì)概況?經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)保持高速增長勢頭人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家城市的水平?整個(gè)房地產(chǎn)市場的需求得到長期、強(qiáng)有力的支持濟(jì)南市歷年來人均GDP比較經(jīng)濟(jì)概況?2010年1-10月全社會(huì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1531.7億元，房地產(chǎn)投資額達(dá)到410.40億元，同比增長50%。房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例上漲為26.79%。房地產(chǎn)投資大幅增長的主要推手是棚戶區(qū)改造。濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資情況經(jīng)濟(jì)概況?與2009年同期相比，對外貿(mào)易有所增長，2010年1010月份，全市對外貿(mào)易完成進(jìn)出口總值59.05億美元，同比增長24.7%。其中，進(jìn)口27.09億美元，同比增長22.0%；出口32億美元，同比增長27.1%。外貿(mào)出口增長明顯，內(nèi)資企業(yè)仍是出口的主力軍，外資企業(yè)增幅高于內(nèi)資企業(yè)。濟(jì)南市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)概況?濟(jì)南市人均可支配收入穩(wěn)步增長。2010年濟(jì)南市城市居民人均可支配收入達(dá)到25300.00元，增長11.4%。濟(jì)南市居民生活和消費(fèi)水平經(jīng)濟(jì)概況?截止2010年10月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成226.7億元，同比增長24.7%，其中稅收占財(cái)政總收入的53.2%，同比增長5.5%。2010濟(jì)南市圍繞“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長、惠民生、保穩(wěn)定“的中心任務(wù)，全市財(cái)政收入節(jié)節(jié)攀升。截止2010年10月實(shí)現(xiàn)地域財(cái)政收入949.2億元，為2011年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有力保障?！睗?jì)南市地域性財(cái)政收入經(jīng)濟(jì)概況?截止2010年10月，全市各項(xiàng)存貸款余額7429.5億元，比年初增長16.8%。其中全市居民儲(chǔ)蓄存款余額2116.6億元，比年初增長10.7%。自2010年以來國家連續(xù)采取一系列貨幣政策，使2010年各項(xiàng)存款余額有所增加。人民幣各項(xiàng)貸款余額627.8億元，比年初增長9.9%。濟(jì)南市各項(xiàng)存、貸款余額情況對比房地產(chǎn)投資?2010年前三季度，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長趨勢，據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資371.2億元，同比增長47.2%；其中住宅投資完成269.7億元，同比增長41.4%。房地產(chǎn)開發(fā)濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)情況對比房地產(chǎn)銷售?20101-8月濟(jì)南市商品房銷售面積為281.8萬平方米，同比增長5.2%；商品房銷售金額為177.4億元，同比增長42.9%?商業(yè)市場快速啟動(dòng)，消費(fèi)總量保持高速增長?零售商業(yè)面積與消費(fèi)總量同步增長?居民收入及消費(fèi)支出能力增長潛力巨大?整體城市商業(yè)發(fā)展與消費(fèi)增長匹配?收入與消費(fèi)的增長及消費(fèi)習(xí)慣的變化將帶來商業(yè)質(zhì)和量新需求?房地產(chǎn)投資勢頭較猛，增長速度較快?整體開發(fā)規(guī)模不大，新項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量有限?房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，仍沒達(dá)到成熟期?商用物業(yè)比重逐漸加大?商品房價(jià)格水平偏低，未來有較大增長空間綜上分析房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南整體商業(yè)市場研究范圍研究范圍確定前提：本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展初步定位規(guī)模大于3萬平米（社區(qū)型商業(yè)平均規(guī)模）檔次中高檔~中檔綜合性業(yè)態(tài)豐富，由主力店+次主力店+精品店組成重點(diǎn)區(qū)域：高新區(qū)、歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)重點(diǎn)業(yè)態(tài)：百貨、購物中心、商超及家電賣場商業(yè)規(guī)模：10000平米以上重點(diǎn)參數(shù)：供應(yīng)量、售價(jià)、租金、空置率等濟(jì)南整體商業(yè)市場商業(yè)發(fā)展史濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展歷史濟(jì)南商業(yè)市場濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目一覽表濟(jì)南商業(yè)市場濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目一覽表濟(jì)南商業(yè)市場濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目一覽表濟(jì)南商業(yè)市場濟(jì)南商業(yè)市場濟(jì)南商業(yè)市場市級商圈濟(jì)南商業(yè)市場市級商圈濟(jì)南商業(yè)市場次級商圈濟(jì)南商業(yè)市場次級商圈濟(jì)南商業(yè)市場次級商圈濟(jì)南商業(yè)市場商業(yè)運(yùn)營情況（營業(yè)額）濟(jì)南商業(yè)市場商業(yè)運(yùn)營情況（租金）商業(yè)運(yùn)營情況（營業(yè)額）濟(jì)南商業(yè)市場濟(jì)南商業(yè)市場市場分布市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，競爭激烈商圈格局存在變數(shù)，在城市發(fā)展的新興區(qū)域形成新商圈將有一定機(jī)會(huì)市場表現(xiàn)價(jià)格較為理性，近幾年波動(dòng)較小近幾年租金整體水平較為穩(wěn)定，但區(qū)域和商圈只見租金差異較大大型大型綜合商業(yè)空置率較低市場供應(yīng)大型商業(yè)人均占有面積低于一線城市，未來有上升空間，另一方面，核心商圈大型商業(yè)供應(yīng)過剩，未來競爭將進(jìn)一步加劇目前商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨和超市為主，業(yè)態(tài)較為單一市場趨勢業(yè)態(tài)趨于多元化檔次逐步提升國際零售商、品牌進(jìn)入特色商業(yè)將具備更高的競爭力配合城市發(fā)展利用趨于社區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)避免激烈競爭，細(xì)分市場提升檔次、特色化發(fā)展復(fù)合型商業(yè)引入新品牌多元化區(qū)域市場濟(jì)南商圈分布西部商業(yè)處于起步階段，需要5-10年的培養(yǎng)西部商業(yè)市場?本項(xiàng)目所在區(qū)位是未來濟(jì)南西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，處于西部商圈最中心。根據(jù)征募目前的規(guī)劃，隨著槐蔭區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，西部商圈將逐漸形成：并依靠便利的交通條件將消費(fèi)人流從西東、北、南的流動(dòng)改變?yōu)闁|、北、南西的流動(dòng)緯十二路商業(yè)?緯十二路新建及籌建項(xiàng)目以商業(yè)綜合體為主要建筑模式，未來本區(qū)域商業(yè)發(fā)展將形成以銀座中心為核心輻射周邊3公里的一個(gè)商業(yè)核心區(qū)。屬于現(xiàn)存商圈的輻射商業(yè)密集度提高，脫離主商圈輻射新興活力商圈形成，與現(xiàn)存商圈競爭城市中心西移，形成新的都市級商圈現(xiàn)狀未來發(fā)展項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項(xiàng)目歸類市場分析項(xiàng)目定位推廣核心項(xiàng)目表現(xiàn)宏觀市場區(qū)域市場濟(jì)南商業(yè)市場主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位樓層定位運(yùn)營模式A地塊C地塊細(xì)分市場廣告策略主題推廣定位分析整體定位商業(yè)研判定位分析定位背分析關(guān)于項(xiàng)目定位商業(yè)定位背景：1、整個(gè)緯十二路新建及籌建項(xiàng)目除玫瑰坊外全部為高端商業(yè)綜合體2、由于考慮出售，所以業(yè)態(tài)定位上不能定位風(fēng)險(xiǎn)高的、難于管理的業(yè)態(tài)；3、緯十二路在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具備區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的潛質(zhì)，周邊消費(fèi)群體也會(huì)逐漸細(xì)分；市場細(xì)分：1、本區(qū)域缺乏定位經(jīng)濟(jì)且時(shí)尚的年輕人消費(fèi)場所2、本區(qū)域擁有30多棟辦公樓以及2萬多年輕家庭；多所學(xué)校3、消費(fèi)理念：時(shí)尚、潮流、經(jīng)濟(jì)且追求品牌打造稀缺型商業(yè)物業(yè)模式、細(xì)分緯十二路商業(yè)客戶群商業(yè)盈利模式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡的發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營---外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商業(yè)自行經(jīng)營/出租銷售/出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響四種發(fā)展模式的盈利模式【獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，保留30-40%持續(xù)經(jīng)營獲利

商業(yè)大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公成功銷售獲利

公寓外包經(jīng)營，長期持有獲利酒店本案盈利模式整體定位整體定位機(jī)遇，站在城市運(yùn)營的高度去詮釋都市商務(wù)政務(wù)區(qū)；都市時(shí)尚購物區(qū)；都市高檔居住區(qū)；都市休閑娛樂區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；

城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用以新都市主義的名義，

打造濟(jì)南的城市生活中心整體定位新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間和高品質(zhì)生活環(huán)境一站式的便利和滿足

“新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ鳌⑸?、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足?！皞€(gè)性、時(shí)代、效率”生活主張

占據(jù)城市資源交匯的核心地帶，縮短時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合

“新都市主義”對自然的重視，對各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。追求成就感、時(shí)代進(jìn)步

毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。案名建議連城國際LianchengInternational公寓鉑金公寓商業(yè)SV樂膳坊寫字樓精英領(lǐng)域潮百匯注：SV-是英文服務(wù)（service）的縮寫A地塊C地塊商業(yè)研判本案商業(yè)解構(gòu)零售：餐飲：娛樂：酒店：其他50％：18％：20％：10%：2%連城國際商業(yè)主題商業(yè)街商務(wù)型酒店服務(wù)型商業(yè)零售餐飲娛樂餐飲客房足療洗浴其他主題定位專業(yè)特色街、精品商業(yè)街A地塊為：特色餐飲娛樂街——SV樂膳坊C地塊為：時(shí)尚精品購物街——潮百匯地塊形式盈利模式利用精品商業(yè)街+主題式商業(yè)街兩者相輔相成。互為補(bǔ)充，互為利用。形成價(jià)值的互動(dòng)?？傆?jì)16778㎡出售，7190㎡持有經(jīng)營A約8275.8㎡商業(yè)街90%出售，10%自有經(jīng)營C約15692㎡商業(yè)街80％出售，20％自有經(jīng)營消解購物街單一功能,實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn)客戶定位客戶分析本案客戶1、本地或外地老板2、企業(yè)中高層管理者3、企業(yè)白領(lǐng)4、個(gè)體經(jīng)營者5、公務(wù)員6、投資者1、都市新興白領(lǐng)2、周邊小區(qū)年輕人3、中學(xué)、大學(xué)生4、個(gè)體經(jīng)營者5、年輕公務(wù)員6、其他追求時(shí)尚人群購買物業(yè)客戶消費(fèi)類型客戶主力客戶群主力目標(biāo)客戶群：都市新興白領(lǐng)消費(fèi)習(xí)慣：他們有強(qiáng)烈的超前消費(fèi)觀念，但商圈內(nèi)低端商業(yè)環(huán)境滿足不了他們對購物環(huán)境的高要求；低價(jià)商品提升不了他們得生活品質(zhì)，高價(jià)產(chǎn)品又無法承受其價(jià)格，總性價(jià)比太低。客戶來源：大多數(shù)來自槐蔭區(qū)部分來自市中區(qū)客戶單位：醫(yī)院、學(xué)校、私企、事業(yè)單位、個(gè)體等客戶關(guān)注點(diǎn)：商品價(jià)格、購物環(huán)境、潮流時(shí)尚、豐富的品類消費(fèi)型主力客戶分析主力客戶群都市新興白領(lǐng)分析客戶特征1、收入穩(wěn)定2、工作忙碌3、事業(yè)處于上升期價(jià)值觀1、講究生活便利2、追求性價(jià)比消費(fèi)特征1、消費(fèi)周期短2、消費(fèi)頻率快支付能力和意愿1、根據(jù)個(gè)人喜好2、有較好的支付能力制約消費(fèi)因素1、區(qū)位及交通2、大額支付能力對本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度較高客戶溝通方向1、區(qū)位2、性價(jià)比3、購物環(huán)境4、商品品類F1沿街鋪面在轉(zhuǎn)角處可設(shè)置高檔餐飲主力店，拉動(dòng)整體街區(qū)檔次;內(nèi)街部分及F2招商各地特色餐飲。業(yè)態(tài)定位A地塊特色餐飲娛樂街—SV樂膳坊A地塊商業(yè)整體以室內(nèi)娛樂為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購物（小部分）、特色餐飲、休閑娛樂為一體的商業(yè)步行街

特色餐飲是本項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一定要突出特色也就是突出本項(xiàng)目的核心競爭力，所以本案操作過程中一定要嚴(yán)格把關(guān)進(jìn)場商家的質(zhì)量。業(yè)態(tài)定位C地塊時(shí)尚精品購物街—潮百匯

以品牌零售為帶動(dòng),以休閑精品店為主要業(yè)態(tài)，包括品牌折扣、潮流服裝、鞋帽、飾品、珠寶、美容美甲SPA為主要業(yè)種；突出主題特色店并有會(huì)員制或俱樂部服務(wù)，打造市內(nèi)獨(dú)一無二的時(shí)尚都市體驗(yàn)

街區(qū)內(nèi)增加動(dòng)感時(shí)尚元素與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊迎合年輕人群生活態(tài)度、消費(fèi)態(tài)度從而使街區(qū)生動(dòng)活潑；增加部分觀景平臺(tái)錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營造出生態(tài)觀景平臺(tái)。案例：蘋果城樓層定位A地塊—SV樂膳坊樓層定位1、沿街部分設(shè)置高檔餐飲主力店，對A地塊進(jìn)行品牌帶動(dòng)和人群指引2、內(nèi)街部分以特色餐飲為主，穿插品牌餐飲及部分品牌零售商店F1F2各地特色餐飲為主，商務(wù)簡餐為輔助F3KTV、電玩、兒童樂園等F4健身、桌球、瑜伽等樓層定位C地塊—潮百匯樓層定位1、沿街部分設(shè)置國內(nèi)一線潮流品牌2、內(nèi)街部分以名品男、女裝、名表飾品、鞋帽、化妝名店等專賣為主F1F2精品女裝、飾品、箱包等女士時(shí)尚用品

F3精品男裝、名品折扣、皮具等男士及折扣專賣F4美食天地、電玩等經(jīng)營定位消費(fèi)群體：城市新興白領(lǐng)

——追求新潮，具有超前消費(fèi)意識(shí)同時(shí)又對購物環(huán)境和商品價(jià)格有較高的要求。經(jīng)營檔次：中檔

——與銀座（中高檔）和西市場（低檔）進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營，在市場上高檔產(chǎn)品做品牌，低檔產(chǎn)品賺人氣，只有中檔產(chǎn)品才能雙贏。購物環(huán)境：優(yōu)越的環(huán)境

——在高檔的購物環(huán)境中買低價(jià)的商品商品定位：中檔品牌，新潮商品

——購物街內(nèi)商家大部分定位為中檔商品，二三線品牌，一方面價(jià)格有優(yōu)勢另一方面形象好；同時(shí)商品品種要豐富，滿足目標(biāo)客戶群體的心理和物質(zhì)上的雙要求差異化經(jīng)營運(yùn)營模式商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營面臨的問題1非專業(yè)操作

商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。2定位失誤

很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和低端的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營運(yùn)營模式商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營面臨的問題3產(chǎn)權(quán)分割出售

商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和運(yùn)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；及時(shí)可以用返租的方式在統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會(huì)涉及一般不低于8%的投資回報(bào)率。4區(qū)域市場競爭過度

當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市倒閉的案例在全國各地并不顯鮮見；布點(diǎn)過于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。運(yùn)營模式商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營面臨的問題5盲目拷貝模式

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不通、低端的不通、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不通、人口密度的不通、經(jīng)濟(jì)收入的不通、經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)的不通，都會(huì)對項(xiàng)目造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似”6人才短板

由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重要職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。7資金斷裂

地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度慢，商業(yè)周期長，