偉業(yè)北京麗江新城營銷策劃整合提案

B.A.Consulting麗江新城項目營銷策劃整合案偉業(yè)認(rèn)知——大盤“大”意味著豐富與包容；“大盤”需要實力與氣派。偉業(yè)認(rèn)知——大盤優(yōu)勢豐富與包容規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)居住環(huán)境好配套設(shè)施全品牌效應(yīng)佳物業(yè)管理優(yōu)升值能力高偉業(yè)認(rèn)知——大盤劣勢實力與考驗開發(fā)周期長規(guī)劃設(shè)計難度大開發(fā)風(fēng)險多政策風(fēng)險市場風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險管理風(fēng)險配套風(fēng)險偉業(yè)良策——復(fù)合鏈?zhǔn)綘I銷市場分析需求分析客戶定位產(chǎn)品定位價格定位產(chǎn)品建議推廣策略銷售執(zhí)行銷售渠道客戶對象偉業(yè)支點(diǎn)

復(fù)合鏈?zhǔn)綘I銷市場研究中心投資顧問中心建筑顧問中心營銷策劃中心“我愛我家”網(wǎng)絡(luò)市場數(shù)據(jù)庫客戶資料庫資深銷售團(tuán)隊偉業(yè)顧問偉業(yè)經(jīng)驗——大盤實操基于市場分析和本項目特質(zhì)，

偉業(yè)顧問量身打造——

商住復(fù)合營銷鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品鏈?zhǔn)袌龇治霎a(chǎn)品定位產(chǎn)品建議客戶鏈?zhǔn)袌龇治鲂枨蠓治隹蛻舳ㄎ粻I銷鏈策略工具渠道商住復(fù)合推廣鏈一期商業(yè)二期住宅一期住宅二期商業(yè)市場篇篇市場篇產(chǎn)品篇營銷篇偉業(yè)認(rèn)知——市場偉業(yè)顧問就就宏觀市場場、區(qū)域市市場、商業(yè)業(yè)市場和住住宅市場等等方面分別別作了詳盡盡的調(diào)查和和分析得出出以下認(rèn)知知點(diǎn)。（詳細(xì)分析析內(nèi)容見附件市場分分析.ppt）偉業(yè)認(rèn)知：：宏觀市場場提示：為了避免今今后國家金金融政策的的變化對本本項目產(chǎn)生生不利的影影響，加快快銷售速度度，快速回回籠資金，，是開發(fā)商商和偉業(yè)最最應(yīng)考慮的的問題。從宏觀的角角度看，我我國經(jīng)濟(jì)總總體過熱現(xiàn)現(xiàn)象較突出出，政府將將會力爭在在2－3年內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”；從微觀的的層面看，，這也是國國家為保護(hù)護(hù)土地資源源、加速地地產(chǎn)業(yè)整合合所進(jìn)行的的必要的調(diào)調(diào)整。銀行對房地地產(chǎn)行業(yè)貸貸款收緊，，整個房地地產(chǎn)行業(yè)的的資金鏈可可能會出現(xiàn)現(xiàn)問題，對對整個行業(yè)業(yè)帶來較大大的影響。。偉業(yè)認(rèn)知：：商業(yè)市場場商業(yè)市場現(xiàn)現(xiàn)狀供應(yīng)從現(xiàn)狀供應(yīng)應(yīng)來看，區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)以自發(fā)型型、生活配配套型商業(yè)業(yè)為主，升升級商業(yè)類類的休閑娛娛樂、商務(wù)務(wù)配套量小小，檔次較較低，有較較大的市場場空間。偉業(yè)認(rèn)知：：商業(yè)市場場商業(yè)市場潛潛在供應(yīng)由于區(qū)域內(nèi)內(nèi)有大量的的住宅項目目的開發(fā)，，而每個住住宅項目都都或多或少少有一定量量的商業(yè)配配套，所以以區(qū)域商業(yè)業(yè)市場的潛潛在供應(yīng)量量很大。對潛在競爭爭商業(yè)的預(yù)預(yù)測分析可可看出，潛潛在的商業(yè)業(yè)多為住宅宅項目的商商業(yè)配套，，所以多以以出售為主主，持有經(jīng)經(jīng)營的較少少。從商業(yè)業(yè)類型上來來看，社區(qū)區(qū)、生活配配套型與升升級型商業(yè)業(yè)比例都有有，而且比比例相對會會比較持平平。偉業(yè)認(rèn)知：：商業(yè)市場場項目數(shù)據(jù)依據(jù)區(qū)域戶籍人口278985

區(qū)域外來人口424302.7北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算研究區(qū)域人口（萬人）70.33戶籍人口和外來人口總和北京市2006年人均商業(yè)需求面積0.9北京商委資料預(yù)測本區(qū)域2006年商業(yè)需求面積（萬平方米）63.3070.33*0.9本區(qū)域人均非配套商業(yè)面積需求比例30.00%北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算本區(qū)域2006年非配套商業(yè)面積需求（萬平方米）18.9963.3*0.3區(qū)域商業(yè)需需求預(yù)測商業(yè)市場結(jié)結(jié)論受利益驅(qū)使使，區(qū)域內(nèi)內(nèi)大量現(xiàn)有有的和潛在在的項目開開發(fā)商都會會盡量挖掘掘商業(yè)的價價值。從目目前所了解解到的非配配套型商業(yè)業(yè)潛在供應(yīng)應(yīng)的量己經(jīng)經(jīng)與未來需需求量比較較接近甚至至飽和，將將來的商業(yè)業(yè)市場競爭爭是非常激激烈的。本本項目需充充分挖掘市市場空間，，塑造項目目自身特色色，才能在在未來激烈烈的競爭中中立于不敗敗之地。偉業(yè)認(rèn)知：：商業(yè)市場場偉業(yè)認(rèn)知：：住宅市場場宏觀住宅市市場市場供需兩兩旺、壓力力仍存在連續(xù)5年保持高速速增長的發(fā)發(fā)展態(tài)勢之之下，2004年上半年北北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場在經(jīng)經(jīng)歷了包括括土地政策策、金融政政策宏觀調(diào)調(diào)整的影響響，仍然保保持了良好好的增長勢勢頭，供應(yīng)應(yīng)和需求持持續(xù)穩(wěn)定增增長，整體體市場呈現(xiàn)現(xiàn)出較為樂樂觀的發(fā)展展態(tài)勢。區(qū)域住宅市市場CBD區(qū)域輻射泛CBD純居住市場場交通百子灣地區(qū)區(qū)眾多的國際際企業(yè)會集集，已經(jīng)為為CBD的國際化奠定定了堅實的的基礎(chǔ)。世界上大城城市的CBD，因為城市市經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展，都面臨臨著區(qū)內(nèi)土土地資源日日漸減少的的局面，CBD向周邊地區(qū)區(qū)輻射擴(kuò)展展成為必然然。從北京樓市市的熱銷趨趨勢，看出出CBD東部的房產(chǎn)產(chǎn)項目持續(xù)升升溫，開發(fā)發(fā)市場與銷銷售市場都都保持良好勢頭。。CBD的居住性需需求向外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，成為為必然。一一個正在東移的的CBD，正是純居居住社區(qū)的的生活背景景。本區(qū)域?qū)⒊沙蔀槲磥砼c與華貿(mào)、國國貿(mào)等地區(qū)區(qū)相毗鄰的商住樞紐紐地帶，廣廣渠路、地地鐵7號線也將為為百子灣地區(qū)居居民出行帶帶來更多的的便利。隨著百子灣灣地區(qū)作為為CBD新興居住版版塊，其住住宅市場會有有更大的發(fā)發(fā)展?jié)摿?，，這里將成成為北京城區(qū)未來最最為集中的的居住區(qū)。。偉業(yè)認(rèn)知：：住宅市場場區(qū)域住宅市市場本項目所在在區(qū)域呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩旺旺的局面。?，F(xiàn)狀供應(yīng)應(yīng)和潛在供供應(yīng)都較大大，市場銷銷售表現(xiàn)良良好。受CBD輻射明顯，，區(qū)域市場場整體需求求旺盛。由于潛在供供應(yīng)巨大，，所以未來來的競爭會會比較激烈烈，因此有有必要細(xì)分分客戶群，，在戶型大大小、主力力戶型的設(shè)設(shè)計、總價價的制定，，特別是形形象定位上上塑造差異異性，使項項目具有強(qiáng)強(qiáng)大的競爭爭優(yōu)勢。偉業(yè)認(rèn)知：：住宅市場場偉業(yè)認(rèn)知：：市場需求求1、在北京的CBD，有許多服服務(wù)型公司司、配套商商業(yè)機(jī)構(gòu)，，紛紛向外外延伸尋求求發(fā)展；最最終，直接接形成一個個或多個依依附于CBD的“擴(kuò)張區(qū)區(qū)”。2、CBD東南的百子子灣地區(qū)，，形成了一一個項目密密集的區(qū)域域，一定數(shù)數(shù)量的居住住人口與原原有的商業(yè)業(yè)氛圍奠定定了發(fā)展的的基礎(chǔ)。3、隨著區(qū)域內(nèi)內(nèi)一批住宅宅小區(qū)的建建設(shè)和入住住，區(qū)域的的居住人口口將會激增增，預(yù)計2007年以前住宅宅增量將達(dá)達(dá)到500萬平方米左左右，區(qū)域域新增人口口數(shù)將在10萬人以上，，屆時總居居住人口將將達(dá)到48萬人左右。。4、從消費(fèi)層面面上看，隨隨著人們生生活水平的的提高，居居民在食品品、衣服等等基本生活活和物質(zhì)方方面的支出出逐漸減少少。相應(yīng)地地，對精神神生活的需需求增加，，開始越來來越注重娛娛樂、休閑閑、保健等等方面的需需求。5、問卷調(diào)查顯顯示該區(qū)域域內(nèi)83%的消費(fèi)者首首先認(rèn)為該該區(qū)域購物物不方便，，主要是規(guī)規(guī)模比較小小，而且品品種也比較較少，環(huán)境境比較差，，不能滿足足他們的購購物需求。。第二，該該區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者常去的的地方不是是國貿(mào)，更更多的是崇崇文門新世世界、王府府井和西單單。第三，，74%的人認(rèn)為該該區(qū)域缺乏乏有檔次的的餐飲。第第四，49%的消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為這個區(qū)區(qū)域里面缺缺乏一定檔檔次的娛樂樂設(shè)施。6、從市場的需需求情況看看，國內(nèi)大大型超市、、連鎖便利利店及專業(yè)業(yè)市場需求求日益旺盛盛。各類新新型業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展迅速，，其在零售售物業(yè)市場場所占比例例不斷上升升。外資零零售商進(jìn)入入市場的速速度加快，，需求上升升。如沃爾爾瑪、歐尚尚、百安居居、迪亞等等都加快了了在北京擴(kuò)擴(kuò)張的步伐伐。這些商商家對商業(yè)業(yè)的需求都都非常大，，而目前很很多商業(yè)設(shè)設(shè)施都難以以滿足他們們的面積要要求。產(chǎn)品篇篇市場篇產(chǎn)品篇營銷篇項目優(yōu)劣勢勢分析Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses劣勢分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢：CLD為規(guī)劃中的城市居住中心區(qū)，高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮螅?）地段優(yōu)勢：位于CBD輻射區(qū)內(nèi)，完全有能力成為中央商業(yè)區(qū)的居住大后方（3）規(guī)模優(yōu)勢：86萬平方米大型社區(qū)，涵蓋商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校和餐飲娛樂等配套，容易形成板塊的規(guī)模效應(yīng)（4）交通優(yōu)勢：隨著廣渠路、地鐵7號線的改造和完工，使得本項目交通配套更趨完善（5）啟動優(yōu)勢：該區(qū)域存在較多廠區(qū)和空地，整體性較強(qiáng)，啟動拆遷容易，開工速度快（1）人氣：目前該區(qū)域上不成熟，居住人氣不足，置業(yè)溫度較低（2）配套：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項目營銷推廣難度（3）風(fēng)險：項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，商業(yè)面積較大，在市場變化莫測時，開發(fā)和銷售都會存在較大的風(fēng)險變數(shù)（4）景觀：項目周邊無大型自然景觀可以利用，增加項目自身產(chǎn)生景觀難度，北面的鐵路也將會對項目造成一定的噪聲影響Opportunities機(jī)會分析Threats威脅分析（1）天時——宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛（2）地利——區(qū)域市場認(rèn)可度較高，周邊項目市場反應(yīng)良好，交通的改善將會緩解本項目的交通問題（3）人和——CBD人口密度的增加和中央電視臺的進(jìn)駐必定帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展（1）區(qū)域外威脅：八通線、東壩、東方世紀(jì)城、華僑城等區(qū)域的發(fā)展，必將使得本項目的目標(biāo)客戶人群分流，區(qū)域外能夠形成導(dǎo)流的潛在項目較多（2）區(qū)域內(nèi)威脅：周邊項目如金海國際、京泰、樂成等前期供應(yīng)量和后期供應(yīng)量較大，從品質(zhì)和規(guī)模上與本項目均構(gòu)成競爭本案市場定定位偉業(yè)語：定位——實質(zhì)上是對對房地產(chǎn)市市場規(guī)則的的理解和創(chuàng)造性的掌掌控。本案住宅客客群定位CBD區(qū)域的中高高級階層客群素描目標(biāo)客戶的的主力人群群年齡在30——40歲左右，正正處于事業(yè)業(yè)的高峰期期，他們普普遍受過高高等教育，，知識層次次很高，其其中不乏有有過海外留留學(xué)、工作作、生活經(jīng)經(jīng)歷的人。。這部分人人群對居住住和生活的的品質(zhì)要求求較高，注注重家庭生生活，具有有投資意識識。他們主主要是為了了就近工作作，提升生生活品質(zhì)，，給家人創(chuàng)創(chuàng)造一個溫溫馨、親情情的環(huán)境。。本案商業(yè)客客群定位以主力店經(jīng)經(jīng)營為主，，帶動百貨貨、餐飲、、娛樂等配配套中高檔檔經(jīng)營商，，吸引商業(yè)業(yè)投資者。。價格定位住宅：最終均價實實現(xiàn)7500元/建筑平米（（精裝）商業(yè)：最終均價實實現(xiàn)17000元建筑平米米（毛坯））本案產(chǎn)品定定位CBD品質(zhì)生活，，高尚人文文社區(qū)定位描述規(guī)模居住區(qū)區(qū)——滿足CBD區(qū)域人員需需求，同時時吸引外區(qū)區(qū)域人群居居住，興建建學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、商場場、銀行等等配套，形形成小型城城市居住環(huán)環(huán)境。人文生活圈圈——運(yùn)動會所、、商務(wù)會所所、藝術(shù)會會所、風(fēng)情情會所、人人文廣場、、藝術(shù)小品品等提供多多重人文情情調(diào)，領(lǐng)略略親密和諧諧的人文氣氣息。高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境境——前瞻性的的規(guī)劃、、完善的的配套、、綠色生生態(tài)陽光光的生活活旋律、、人性化化的建筑筑設(shè)計裝裝點(diǎn)高尚尚生活的的細(xì)節(jié)。。強(qiáng)勢性品品牌——開發(fā)、設(shè)設(shè)計、施施工、銷銷售、物物業(yè)、商商業(yè)全過過程品牌牌介入，，營造出出更適合合人居的的現(xiàn)代生生活品質(zhì)質(zhì)。產(chǎn)品素描描總體：橫橫向視覺覺景觀帶帶＋縱向向生活帶帶結(jié)合。。南區(qū)，1A地塊——商業(yè)價值值最大化化；1B地塊——景觀價值值最大化化。北區(qū)，2A、2B地塊——居住舒適適度、便便利度最最大化產(chǎn)品素描描住宅：圍圍合式、、南北向向（部分分東西向向）、中中高層、、高層板板樓商業(yè)：底底商步行行街、純純商業(yè)（（主力店店、醫(yī)院院、學(xué)校校）總平產(chǎn)品建議議住宅部分分格局配比比總體原原則＞＞＞舒適性性為前提提的，二二人或三三口之家家中高板：：高舒適適度，梯梯戶比高高、私密密性好高板：容容積率較較高，但但視野較較好，以以中、小小面積為為主東西向戶戶型：銷銷售抗性性較大，，可規(guī)劃劃為小面面積LOFT、小復(fù)式式等，以以趣致性性來做抵抵抗格局配比比主力戶型一居室比例二居室比例三居室比例LOFT及復(fù)式、四居1A大一居及常規(guī)一居、常規(guī)二居50%40%5%左右5%左右1B大一居、常規(guī)二居及大二居、常規(guī)三居、LOFT20%50%10%20%2A大一居、大二居、小復(fù)式、LOFT30%25%常規(guī)三居15%30%2B一居、小復(fù)式、LOFT30%20%20%30%商業(yè)部分分＞商情情因子交通：現(xiàn)現(xiàn)狀一般般，前景景較好。。通達(dá)性性較好商圈輻射射：1、一級商商圈：本本案、本本案周邊邊項目2、二級商商圈：CBD、通州、、兩廣路路路況：臨臨主路。。但中間間有隔離離帶可視性：：兩廣路路可視性性較好。。四環(huán)主主路一般般商業(yè)部分分＞商情情因子客流量：：2006年左右預(yù)預(yù)計可達(dá)達(dá)日均4－6萬人1、常駐人人口：4萬人2、流動人人口：2萬人購買力：：中高檔檔次為主主消費(fèi)習(xí)慣慣及傾向向：品牌牌忠誠度度較好商業(yè)部分分＞檔次次及規(guī)模模檔次：中中檔為主主，少量量高檔配配合業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：1、生活配配套型：：醫(yī)院、、學(xué)校、、超市、、餐飲街街、銀行行、主力力賣場等等。占到到80%2、舒適升升級型：：一線精精品廊、、咖啡館館、酒吧吧、網(wǎng)吧吧、陶藝藝館。占占到20%商業(yè)部分分產(chǎn)品建建議夜間可視視引導(dǎo)獨(dú)立店招招位步行街獨(dú)獨(dú)立店面面、獨(dú)立立出入口口店面通透透性（展展示性））進(jìn)深面寬寬比不超超過3展示層層層高不低低于4米園林部分分客流導(dǎo)導(dǎo)入、駐駐留設(shè)計計主力店、、醫(yī)院內(nèi)內(nèi)部垂直直交通系系統(tǒng)品質(zhì)提升升＞＞小小區(qū)總體體園林：日日韓式東東方園林林1、稀缺性性（周邊邊項目未未見）2、便于物物業(yè)日后后維護(hù)。。日式枯枯山水，，少量水水體點(diǎn)綴綴，冬夏夏均為一一景品質(zhì)提升升＞＞小小區(qū)總體體外立面風(fēng)風(fēng)格：1、汲取老老四合院院建筑立立面元素素、材質(zhì)質(zhì)及色調(diào)調(diào)，同時時采用國國際化的的表現(xiàn)手手法去操操作2、考慮到到商業(yè)的的可視性性，要做做樓體夜夜間燈光光效果，，同時也也可更加加渲染國國際都會會的氛圍圍品質(zhì)提升升＞＞小小區(qū)總體體會所：泛泛會所設(shè)設(shè)置營銷篇篇市場篇產(chǎn)品篇營銷篇整合營銷銷偉業(yè)語：：營銷——營銷的魅魅力不僅僅在于““銷”，，而且在在于“營”，，這是一一個資源源整合與與協(xié)同作作戰(zhàn)的過程。。偉業(yè)顧問問內(nèi)部資資源結(jié)構(gòu)構(gòu)與作用用資源構(gòu)成作用市場銷售專家制定價格策略制定競爭策略制定銷售方案社會觀察分析專家估測非商業(yè)風(fēng)險制定規(guī)避非商業(yè)風(fēng)險策略進(jìn)行買方行為分析制定公關(guān)策略商業(yè)經(jīng)營策劃專家明確項目身份提出商業(yè)環(huán)境要求制定商業(yè)推廣計劃消費(fèi)心理分析專家提供科學(xué)的風(fēng)水意見進(jìn)行買方行為分析建筑與環(huán)境設(shè)計顧問建筑與環(huán)境設(shè)計建議建筑語言選擇建議整合傳播專家制定媒體傳播策略我愛我家網(wǎng)絡(luò)提供一、二級市場聯(lián)動模式整合營銷銷戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略略——有利于前前期促進(jìn)進(jìn)后期銷銷售，后后期帶動動前期升升值，提提高客戶戶忠誠度度，創(chuàng)造造并加強(qiáng)強(qiáng)第二銷銷售渠道道。差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略——形成項目目與文化化的對接接，避免免產(chǎn)品同同質(zhì)化，，建立核核心競爭爭優(yōu)勢。。領(lǐng)先戰(zhàn)略略——通過新材材料、新新產(chǎn)品和和新技術(shù)術(shù)提高產(chǎn)產(chǎn)品科技技含量，，避免長長周期開開發(fā)的技技術(shù)落后后，擴(kuò)大大產(chǎn)品競競爭優(yōu)勢勢。合作戰(zhàn)略略——利用偉業(yè)業(yè)顧問良良好的業(yè)業(yè)內(nèi)關(guān)系系和對周周邊項目目（京泰泰）的參參與，獲獲得較佳佳的開發(fā)發(fā)軟環(huán)境境、貼切切的買方方產(chǎn)品、、合理的的商業(yè)配配套規(guī)劃劃和暢通通的銷售售渠道。。信息化戰(zhàn)戰(zhàn)略——建立信息息收集、、加工、、整理、、分析平平臺，增增強(qiáng)對項項目的再再定位、、再設(shè)計計、再建建設(shè)、再再銷售能能力?？傮w策略略以住宅帶帶動商業(yè)業(yè)以商業(yè)提提升項目目整體價價值營銷策略略定制營銷銷策略利用我愛愛我家網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢勢和偉業(yè)業(yè)顧問的的客戶資資源，在在銷售期期前做好好市場預(yù)預(yù)熱工作作，實現(xiàn)現(xiàn)一對一一銷售。。營銷策略略機(jī)動營銷銷策略銷售模式式：我愛愛我家網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)實現(xiàn)現(xiàn)租售結(jié)結(jié)合、以以租代售售、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)銷售等等方式通路：一一二級市市場聯(lián)動動、外賣賣場與售售樓書結(jié)結(jié)合付款：一一次性付付款、按按揭、分分期、建建筑期付付款、延延期付款款等方式式。營銷策略略文化營銷銷策略將廣告宣宣傳與活活動營銷銷有機(jī)結(jié)結(jié)合，通通過推廣廣手段的的多樣化化，提升升項目品品質(zhì)及市市場知名名度，從從而使客客戶從物物質(zhì)認(rèn)知知到文化化認(rèn)可，，以達(dá)到到銷售的的目的。。營銷策略略借力借勢勢策略外力：包包括同行行業(yè)、媒媒介、專專家和消消費(fèi)者外勢：節(jié)節(jié)假日、、重大活活動與本本區(qū)域有有關(guān)的影影響因素素整合外力力外勢資資源，開開展事件件行銷，，促進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)品知名名度和關(guān)關(guān)注度。。營銷策略略價格策略略低開高走走，滾動動蓄勢再再發(fā)同一戶型型每銷售售20%，單價即即漲1－1.5%營銷策略——商業(yè)銷售及運(yùn)營管管理模式銷售模式產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)管理權(quán)主力店賣場、醫(yī)院、學(xué)校整租零售小面積分割產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主主力店賣場、醫(yī)院、學(xué)校商業(yè)運(yùn)營公司步行內(nèi)街單鋪銷售業(yè)主業(yè)主（自用）或租戶（出租）商業(yè)運(yùn)營公司步行外街長期持有開發(fā)商開發(fā)商商業(yè)運(yùn)營公司營銷策略——商業(yè)銷售模式：1、臨廣渠路的的街面商鋪價價值最高，同同時也便于在在后期對商業(yè)業(yè)街總體形象象及業(yè)態(tài)做一一個定位控制制及調(diào)整，建建議開發(fā)商長長期持有2、主力店、醫(yī)醫(yī)院、學(xué)校及及其步行內(nèi)街街商鋪出售。。形式為＞＞＞包租加回購購、單包租（（三年、五年年、十年）、、增值回購、、長線包租（（不回購）等等3、低價招租（（整租）、高高價銷售（分分散零售）主主力店實現(xiàn)吸吸引終端消費(fèi)費(fèi)者，提升項項目整體品質(zhì)質(zhì)感一期營銷策略略的整合與應(yīng)應(yīng)用1、直效行銷（（DS）——采用偉業(yè)的客客戶網(wǎng)（散客客）進(jìn)行直銷銷偉業(yè)最新最具具時效性的客客戶資源我愛我家的強(qiáng)強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢勢2、將預(yù)熱期提提前，充分培培養(yǎng)市場資源源，滿足前期期資金快速回回籠的要求3、把握推盤節(jié)節(jié)奏，持續(xù)熱熱銷4、價格策略——低開高走，穩(wěn)穩(wěn)步攀升5、客戶帶客戶戶政策銷售道具售樓處：A14、A15＃樓臨街，展展示效果較好好，可設(shè)置為為售樓處及樣樣板樓樣板區(qū)：A14、A15＃樓前及西側(cè)側(cè)做為園林樣樣板區(qū)及停車車場所樣板間：1、住宅：可做做LOFT（全精裝）及及大二居（標(biāo)標(biāo)配）兩種戶戶型各做一款款2、商業(yè)：A14、A15＃樓即可成為為商業(yè)樣板樓樓銷售道具售樓處內(nèi)包裝裝：吊旗、強(qiáng)強(qiáng)勢賣點(diǎn)展板板（8－10塊）、背板（（2塊）、沙盤（（4－6個）等戶外指引系統(tǒng)統(tǒng)：道旗、燈燈箱、擎天柱柱、售樓處頂頂路牌、樓體體廣告銷售平面工具具：1、風(fēng)格、材質(zhì)質(zhì)：國際化風(fēng)風(fēng)格文字元素素，懷舊感覺覺的視覺平面面表現(xiàn)2、項目：文化化樓書、產(chǎn)品品說明書、海海報、DM單、戶型圖、、客戶通訊、、業(yè)務(wù)員銷售售圖冊等推廣策略原則：合理控制營銷銷推廣節(jié)奏及及費(fèi)用，減少少硬性報紙廣廣告，充分利利用媒體、現(xiàn)現(xiàn)場包裝、促促銷（配合公公關(guān)活動和工工程節(jié)點(diǎn)）等等手段，有效效地將賣點(diǎn)貫貫通其中，制制造市場焦點(diǎn)點(diǎn)，提高銷售售率。案名建議大·城CBD之外·集聚內(nèi)涵之規(guī)規(guī)模城市城·邦CBD之外·主調(diào)街區(qū)花園園城邦案名備選璧閣城城世紀(jì)年景城加州百年城邦東部洲東界推廣定位SLOGAN有容乃大·城中自有黃金屋屋（住宅、商業(yè)業(yè)均可）CBD之外·集聚內(nèi)涵之規(guī)規(guī)模城市推廣策略推廣手段：事事件營銷炒熱熱區(qū)域及地塊塊價值、轟炸炸式宣傳帶動動熱銷氣氛、、提升知名度度后再度提升升美譽(yù)度媒體：青報、、新浪網(wǎng)、生生活速遞等主主流媒體，文文化類媒體、、DM直投為輔SP活動營銷：軟性手段：軟軟文、金質(zhì)生生活專欄一期銷售媒體體計劃戶外路牌1220萬東三環(huán)或四環(huán)路牌2100萬京通高速道旗50萬廣渠路平面雜志類160萬例：英才、新地產(chǎn)、目標(biāo)等報紙類170萬北青報、北晚、精品（含軟、軟廣）網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站（維護(hù)）70萬網(wǎng)站的設(shè)計和維護(hù)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放宣傳（sina、sohu、搜房等）其他廣告公司月費(fèi)132萬（12萬/月*11月）一期各階段推推廣計劃銷售階段預(yù)熱和認(rèn)購期時長4——8個月價格策略啟動內(nèi)部認(rèn)購價格，擴(kuò)展客戶層面推廣重點(diǎn)大城大內(nèi)涵內(nèi)部認(rèn)購搶先升值宣傳策略媒體策略偉業(yè)客戶資源和我愛我家網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)點(diǎn)實現(xiàn)針對性宣傳啟動戶外媒體包裝策略完成售樓處建設(shè)工地現(xiàn)場整體包裝一期各階段推推廣計劃銷售階段開盤期時長2個月價格策略確定開盤價格啟用一次性付款、分期付款優(yōu)惠推廣重點(diǎn)產(chǎn)品服務(wù)年CBD的直屬生活區(qū)宣傳策略媒體策略展開報紙、雜志廣告針對CBD、燕莎、賽特等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行DM啟動外展，將客戶請進(jìn)銷售中心軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式包裝策略啟動產(chǎn)品服務(wù)年舉辦開盤新聞發(fā)布會舉辦CBD生活論壇一期各階段推推廣計劃銷售階段強(qiáng)銷期時長4個月價格策略銷售均價月漲幅在1%左右啟動各種靈活的銷售方式和付款方式推廣重點(diǎn)大城十大生活項目環(huán)境建設(shè)方案和實施我們的文化宣傳策略媒體策略全方位廣告宣傳，全面啟動CBD區(qū)域市場宣傳推廣利用房展會等強(qiáng)勢媒體設(shè)立流動展場銷售現(xiàn)場舉辦公關(guān)活動包裝策略環(huán)境景觀方案的實施包裝文化品位包裝公關(guān)促銷房展會業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼親情生活樂園一期各階段推推廣計劃銷售階段延續(xù)期和結(jié)案期時長4個月價格策略均價持續(xù)小幅提升活動優(yōu)惠促銷推廣重點(diǎn)促銷活動大環(huán)境、生活設(shè)施宣傳策略媒體策略展開促銷活動針對輻射區(qū)域的DM推廣媒體軟文宣傳二期營銷造勢公關(guān)促銷開展客戶帶客戶的活動二期內(nèi)部認(rèn)購?fù)庹逛N售公關(guān)銷售執(zhí)行偉業(yè)語：執(zhí)行——產(chǎn)生效益的階階段，除了需需要專業(yè)化的的知識和技能外外，更需要專專業(yè)化的團(tuán)隊隊和市場經(jīng)驗。。銷售執(zhí)行原則則分樓座銷售順時針導(dǎo)向把握節(jié)奏先住后商造勢增值銷售執(zhí)行策略略一期按照各樓樓座位置、景景觀的優(yōu)劣勢勢及工程進(jìn)度度情況，由外外向內(nèi)、由西西向東、由北北到南，順時時針依次推出出，達(dá)到低價價入市逐步拉拉高，在保證證市場人氣的的同時，實現(xiàn)現(xiàn)利潤最大化化的目標(biāo)。同同時，為二期期的推出提前前預(yù)熱市場，，確保二期產(chǎn)產(chǎn)品推出時能能夠?qū)崿F(xiàn)價格格及品質(zhì)的升升級。在一期銷售前前期，偉業(yè)顧顧問富有開發(fā)發(fā)經(jīng)驗的銷售售團(tuán)隊會總結(jié)結(jié)客戶和市場場的反饋，對對其他公建和和二期產(chǎn)品與與開發(fā)商互動動，以達(dá)到步步步為營，穩(wěn)穩(wěn)步提升的效效果。項目分期開發(fā)發(fā)和銷售步驟驟圖項目一期的銷銷售步驟及目目標(biāo)一期正式銷售售周期的制定定，同常規(guī)銷銷售周期略作作調(diào)整，即延延長開盤期，，充分余熱，，根據(jù)銷售情情況縮短強(qiáng)銷銷期，具體周周期根據(jù)拆遷遷、建工進(jìn)度度和周邊項目目情況另行制制定。銷售期銷售樓座銷售均價總銷售率預(yù)熱期：3—6個月A2\A3\A4\A820%（意向銷售）認(rèn)購期：1—2個月開盤期：2個月A2\A3\A4\A8700020%強(qiáng)銷期：4個月A7\A9\A11\A12\A13\A14\A15720060%延續(xù)期：3個月A6\A1\A5\A10\730080%結(jié)案期：1個月730090%主力商業(yè)銷售售著力點(diǎn)主力商業(yè)店醫(yī)院著力點(diǎn)一名牌店引入：物美、華堂、德國歐倍德、萬客隆、國美電器——偉業(yè)經(jīng)驗?zāi)Ｊ紺BD私家醫(yī)院著力點(diǎn)二大型主題市場：集中廣渠路兩側(cè)汽車銷售點(diǎn)形成CBD汽車中心——主題經(jīng)營模式急救中心CBD分院著力點(diǎn)三老年生態(tài)療養(yǎng)院謝謝??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:40:3002:40:3002:4012/31/20222:40:30AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2202:40:3002:40Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:40:3002:40:3002:40Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2202:40:3002:40:30December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20222:40:30上上午02:40:3012月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:40上上午12月-2202:40December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/312:40:3002:40:3031December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:40:30上午2:40上上午02:40:3012月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:40:3002:40:3002:4012/31/20222:40:30AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2202:40:3002:40Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求