寫字樓需求市場(chǎng)報(bào)告

“西信產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目

寫字樓需求市場(chǎng)分析報(bào)告

委托方：重慶西南信息產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司執(zhí)行方：重慶東禾廣告有限公司時(shí)間：2003年9月30日前言鑒于西信產(chǎn)業(yè)園具有的高科技行業(yè)特征，因此在需求調(diào)查上主要針對(duì)高科技企業(yè)進(jìn)行分析，并以整體市場(chǎng)狀態(tài)作為大背景進(jìn)行綜合比較。本次調(diào)查分析的數(shù)據(jù)資料主要來(lái)自于西信生產(chǎn)力中心提供的調(diào)查報(bào)告，同時(shí)結(jié)合了我司對(duì)重慶寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查分析和相關(guān)市場(chǎng)資料統(tǒng)計(jì)分析。一．重慶寫字樓市場(chǎng)需求現(xiàn)狀

（一）從企業(yè)辦公現(xiàn)狀看需求重慶目前的寫字樓市場(chǎng)，普遍存在物業(yè)檔次不高、商務(wù)氛圍不夠成熟、服務(wù)水平低劣、公共區(qū)域裝修簡(jiǎn)陋、硬件設(shè)施落后、商務(wù)配套欠完善等問(wèn)題，雖然也出現(xiàn)了一批上檔次的寫字樓項(xiàng)目，但總體來(lái)說(shuō)，真正具有高品質(zhì)的寫字樓寥寥可數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足直轄市商務(wù)辦公市場(chǎng)的需求和整體形象。根據(jù)調(diào)查，重慶企業(yè)目前的辦公現(xiàn)場(chǎng)地除現(xiàn)有的在使用中的、有著正式寫字樓物業(yè)形象和稱號(hào)的辦公物業(yè)，如大都會(huì)、泰興科技大廈、重慶數(shù)碼港、西亞商務(wù)大廈、渝高大廈、渝高廣場(chǎng)、帝豪名都外，另外還有大量中小型企業(yè)散布在諸如孵化樓、創(chuàng)業(yè)樓、老舊辦公物業(yè)、甚至住宅樓中辦公。如渝州電腦城3-9層就作為辦公用房出租，渝高廣場(chǎng)B座作為住宅使用，其仍有28%左右的公司性客戶在內(nèi)辦公。企業(yè)對(duì)物業(yè)選擇比例圖從此表可看出寫字樓市場(chǎng)潛力很大，需求旺盛，特別是本項(xiàng)目針對(duì)的高科技企業(yè)客戶群，出于企業(yè)實(shí)力和對(duì)形象的考慮，對(duì)上檔次的高品質(zhì)寫字樓需求更大。由此，我們可得出：需求特征1：專業(yè)寫字樓市場(chǎng)需求旺盛。（二）從在售物業(yè)看需求

重慶市目前在售寫字樓中比較典型的有：躍華·國(guó)際商務(wù)、東和銀都、浪高·凱悅、重慶國(guó)際商務(wù)大廈、渝高廣場(chǎng)CD座、華宇名都城、中信實(shí)業(yè)大廈、華宇·世紀(jì)銀河等。從這些樓盤的銷售面積來(lái)看，目前重慶寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量以中小戶型為主，面積集中在40-150平方米左右，入駐企業(yè)絕大部分為中小型企業(yè)。

而從西信產(chǎn)業(yè)園主要針對(duì)的高科技企業(yè)客戶需求情況來(lái)看，200—500平米以及500平米以上的辦公面積需求占據(jù)主流。從中我們可以看出，目前市場(chǎng)上普遍缺乏能滿足高科技企業(yè)大中型辦公場(chǎng)地需求的寫字樓。由此，我們可得出：需求特征2：目前市場(chǎng)上普遍缺乏能滿足高科技企業(yè)大中型辦公場(chǎng)地需求的寫字樓。（三）從現(xiàn)有物業(yè)租售價(jià)格看需求

項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)形式建面銷售價(jià)格（元/平方米）面積分割（平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）租售率希爾頓大廈售550060—12098%大都會(huì)商廈租80—30090100%半島國(guó)際商務(wù)大廈租80—12005098%重慶國(guó)際商務(wù)大廈售/租3000170—3006338%東和銀都售310030—60暫無(wú)北辰名都售2870123—15090%中信實(shí)業(yè)大廈租60—12030—4060%陽(yáng)光城大廈售2500—260030—8035%項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)形式建面銷售價(jià)格（元/平方米）面積分割（平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）租售率重慶數(shù)碼港租40—15031-3582%西亞商務(wù)大廈租售2650140—15028（含物管）83%帝豪名都以售為主清水房3100裝修房3200-400058—16825-3090%高創(chuàng)錦業(yè)售4394-4773（套內(nèi)）45—6870%華宇名都城售3080-4070（套面）40—7060%融信大廈售2500—330070—150100%躍華-國(guó)際商務(wù)售2600—349035—23028%世紀(jì)公寓租90—110900/套/月80%現(xiàn)狀分析

重慶較有代表性的寫字樓物業(yè)銷售價(jià)格主要集中在3000-4000元/平方米之間（建筑面積），租賃價(jià)格主要在30-50元/平方米之間。其中江北區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)銷售價(jià)格主要集中在2500-3000元/平方米之間（建筑面積），租賃價(jià)格主要在25-40元/平方米之間，與渝中區(qū)相比差距較大，與石橋鋪、南岸、九龍坡也略低一點(diǎn)，與沙坪壩基本相當(dāng)。而從高科技企業(yè)需求調(diào)查來(lái)看，在辦公物業(yè)的租購(gòu)價(jià)格方面，大部分企業(yè)辦公物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格集中于2000-5000元/m2的中間價(jià)位，說(shuō)明這是目前一種比較大眾化的價(jià)位；在租賃價(jià)格上，20-50元/月/m2的比例最高，占了總體的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/月/m2以上的比例較少。

需求特征3：

目前高科技企業(yè)辦公場(chǎng)地的購(gòu)買價(jià)格比市場(chǎng)平均價(jià)位略高，說(shuō)明高科技企業(yè)對(duì)中高檔次寫字樓要求較大。

總體上說(shuō)，目前高科技企業(yè)辦公場(chǎng)地的購(gòu)買價(jià)格在2000—5000元/平米之間、租賃價(jià)格在20—50元/平米之間，與市場(chǎng)平均價(jià)位相比，略有偏高；與江北區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格相比，偏高趨勢(shì)更為明顯。由此，我們可得出：二．現(xiàn)有寫字樓高科技企業(yè)構(gòu)成調(diào)查

1、行業(yè)比比例科技企業(yè)75%研究機(jī)構(gòu)4%服務(wù)企業(yè)16%其它類型5%2．企業(yè)性性質(zhì)比例15%58%4%8%15%國(guó)有企業(yè)私營(yíng)企業(yè)集體企業(yè)合資企業(yè)有限責(zé)任公司3.企業(yè)規(guī)規(guī)模（1）企業(yè)業(yè)辦公面積積以企業(yè)辦公公面積大小小作為劃分分的標(biāo)準(zhǔn)：：辦公面積積在500平方米米以上為大大型企業(yè)，，辦公面積積在200-500平方米為為中型企業(yè)業(yè)，辦公面面積在200平方方米以下為為小型企業(yè)業(yè)。本次被調(diào)查查企業(yè)辦公公空間面積積在500平米以上上數(shù)量最多多，占了36%的比比例，這其其中又以產(chǎn)產(chǎn)值在1000萬(wàn)以以上的科技技企業(yè)居多多；其次是是100-200平平米的企業(yè)業(yè)，占了總總體的30%；最少少的是辦公公面積為50-100平米的的企業(yè)，只只占了總體體的13%。（2）企業(yè)業(yè)員工人數(shù)數(shù)（3）企業(yè)業(yè)產(chǎn)值本次被調(diào)查查企業(yè)中年年產(chǎn)值在1000萬(wàn)萬(wàn)以上的最最多，占企企業(yè)總數(shù)的33%。。其中研究究類企業(yè)中中60%的的年產(chǎn)值在在1000萬(wàn)以上；；科技類企業(yè)中35%的年產(chǎn)產(chǎn)值在1000萬(wàn)以以上；而服服務(wù)類和其其它類企業(yè)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)到1000萬(wàn)的的較少。年產(chǎn)值200萬(wàn)以下下的企業(yè)居居第二位，，占企業(yè)總總數(shù)的25%，主要要是服務(wù)類企企業(yè)，服務(wù)務(wù)行業(yè)43%的企業(yè)業(yè)年產(chǎn)值在在200萬(wàn)萬(wàn)以下。年產(chǎn)值200—500萬(wàn)的企企業(yè)排名第第三，占企企業(yè)總數(shù)的的19%。。主要是服務(wù)類企業(yè)業(yè)和科技類類企業(yè)。年產(chǎn)值500—1000萬(wàn)的的排在最后后，占企業(yè)業(yè)總數(shù)的16%。主主要是其它類企企業(yè)，其它它類行業(yè)43%的企企業(yè)年產(chǎn)值值在這一檔檔次?？傮w上說(shuō)，，研究類企企業(yè)整體年年產(chǎn)值最高高，其次是是科技類企企業(yè)，再次是其它類類企業(yè)，服服務(wù)類企業(yè)業(yè)年產(chǎn)值最最低。因此，我們們推導(dǎo)出：：需求特征4：目前重慶寫字樓樓中的高科科技企業(yè)主主要以科技技企業(yè)為主主；企業(yè)性性質(zhì)半數(shù)以以上為私營(yíng)營(yíng)；企業(yè)規(guī)規(guī)模、實(shí)力力普遍較強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)辦公公面積的需需求也較大大。三．高科技技企業(yè)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的主觀觀認(rèn)知在區(qū)域選擇擇上，大多多數(shù)企業(yè)認(rèn)認(rèn)為北部新新區(qū)的選址址好，對(duì)北北部新區(qū)的投資資潛力很有有信心，愿愿意到北部部新區(qū)投資資，但同時(shí)時(shí)大部分企業(yè)又認(rèn)為為北部新區(qū)區(qū)2008年才能初初具規(guī)模，，普遍對(duì)園園區(qū)建設(shè)的的工期信心不足足，認(rèn)為一一期工程的的完成不能能使園區(qū)的的功能初具具規(guī)模。而且在辦公公區(qū)域選擇擇上，絕大大部分被調(diào)調(diào)查企業(yè)認(rèn)認(rèn)為在未來(lái)來(lái)會(huì)有更多具有同種種優(yōu)勢(shì)的開開發(fā)區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)，他們有有更多的選選擇，對(duì)整整個(gè)的投資環(huán)境持樂(lè)樂(lè)觀的態(tài)度度。另外，，也有一部部分企業(yè)認(rèn)認(rèn)為北部新新區(qū)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力力大，覺(jué)得得已經(jīng)有高高新區(qū)等開開發(fā)區(qū)的在在前，吸引引了很多的商家，北北部新區(qū)作作為后來(lái)者者想趕超前前者難度較較大。在對(duì)產(chǎn)業(yè)園園的認(rèn)識(shí)上上，大部分分企業(yè)都認(rèn)認(rèn)為政策優(yōu)優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)業(yè)集中化是信息園園區(qū)比較大大的優(yōu)勢(shì)，，相對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)，人文環(huán)環(huán)境及信息息通暢方面面的優(yōu)勢(shì)不明明顯。具體針對(duì)西西信產(chǎn)業(yè)園園項(xiàng)目而言言，絕大部部分企業(yè)認(rèn)認(rèn)為西信產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)主要集中中在豐富的的信息資源源上，地理理位置和品品牌的優(yōu)勢(shì)不明顯。。同時(shí)，多多數(shù)企業(yè)認(rèn)認(rèn)為西南信信息產(chǎn)業(yè)園園的劣勢(shì)主主要是在知名度不夠夠，應(yīng)該加加大宣傳的的力度，以以及提高信信息到達(dá)率率?？傮w來(lái)說(shuō)，，他們普遍遍看好北部部新區(qū)的發(fā)發(fā)展前景，，但對(duì)北部部新區(qū)近期環(huán)境境和工程進(jìn)進(jìn)度信心不不足，持觀觀望態(tài)度，，需要宣傳傳推廣加以引導(dǎo)，鼓鼓舞他們對(duì)對(duì)項(xiàng)目所在在區(qū)域的信信心。而在在他們對(duì)西西信項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)上，，也反映出出需要加強(qiáng)強(qiáng)宣傳推廣廣，使他們們對(duì)項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)有較全面的了了解。由此，我們們可得出：：需求特征5：企業(yè)普遍看看好西信項(xiàng)項(xiàng)目所在的的區(qū)域發(fā)展展前景，但但對(duì)北部新新區(qū)近期環(huán)環(huán)境信心不不足，對(duì)西西信項(xiàng)目也也缺乏了解解，需要加加強(qiáng)宣傳推推廣。四．高科技技企業(yè)看重重的投資環(huán)環(huán)境分析：：調(diào)查結(jié)果顯顯示，企業(yè)業(yè)目前看重重的投資環(huán)環(huán)境主要有有以下幾種種：首先是是優(yōu)惠的政政策，有74%人選選擇了此項(xiàng)項(xiàng)；其次是是較集中的的產(chǎn)業(yè)氛圍圍，有71%人次選選擇此項(xiàng)；；再次是方方便的商務(wù)務(wù)環(huán)境，選選擇此項(xiàng)的的有69%人。大部部分人認(rèn)為為優(yōu)美的自自然環(huán)境還還不是他們們看重的投投資環(huán)境的的要素，在在本次調(diào)查查中，只有有33%人人次選擇了了此項(xiàng)?？煽梢钥闯?，，現(xiàn)階段的的企業(yè)以追追求經(jīng)濟(jì)效效益為目標(biāo)標(biāo)，比較看看重政策優(yōu)優(yōu)惠、商務(wù)務(wù)環(huán)境等能能很快帶來(lái)來(lái)利益的因因素，而較較少考慮自自然環(huán)境等等因素。由此，我們們可得出：：需求特征6：優(yōu)惠政策、、集中的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)氛圍、、商務(wù)環(huán)境境是企業(yè)選選擇辦公場(chǎng)場(chǎng)地最看重重的因素。。五．高科技技企業(yè)需求求分析：1、客戶需需求整體分分析：（1）對(duì)目目前辦公狀狀態(tài)滿意點(diǎn)點(diǎn)：調(diào)查分析結(jié)結(jié)果顯示：：大部分企企業(yè)對(duì)目前前自身所處處的位置交交通條件、、信息溝通通與交流、、物業(yè)的周周邊環(huán)境都都比較滿意意。（2）目前前辦公狀態(tài)態(tài)不滿意點(diǎn)點(diǎn)：從調(diào)查結(jié)果果分析：企企業(yè)目前對(duì)對(duì)所在地物物業(yè)的硬件件配置最不不滿意，其其次是對(duì)物物管服務(wù)不不滿意；再再次是對(duì)周周邊環(huán)境和和通風(fēng)條件件不滿意；；以后依次次是信息溝溝通與交流流、位置交交通、物業(yè)業(yè)形象、配配套、價(jià)格格因素、行行業(yè)分散度度等。（3）產(chǎn)品品形態(tài)需求求：A．辦公用用房的檔次次中等檔次辦辦公用房占占主要需求求，有55%的企業(yè)業(yè)選擇；34%的企企業(yè)選擇了了高檔次，，另有11%的企業(yè)業(yè)選擇了一一般的檔次次。B．辦公空空間類型58%的企企業(yè)傾向于于用標(biāo)準(zhǔn)式式的寫字間間作為自己己的辦公用用房；25%的企業(yè)業(yè)希望有自自己的辦公公大樓，另另外17%的企業(yè)則則認(rèn)同商住住式的寫字字樓。專用用寫字間的的需求最大大。C．戶型選選擇60%的企企業(yè)希望自自己規(guī)劃分分割自己的的辦公空間間，他們需需要全開放放式的空間間，另有36%的企企業(yè)需要小小面積獨(dú)立立單間與開開許空間相相結(jié)合的辦辦公用房空空間，只有有3%的企企業(yè)需要小小面積獨(dú)立立單間，另另外1%則則要有其它它類型的。。D．辦公室室層高選擇擇73%的企企業(yè)要求有有2.8米米以上的層層高，12%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為有2.8米的的層高就足足夠了，另另外有15%的企業(yè)業(yè)持無(wú)所謂謂的態(tài)度。。表明企業(yè)業(yè)對(duì)辦公空空間的要求求日益挑剔剔，都需要要更高一點(diǎn)點(diǎn)的空間。。E．辦公樓樓類型選擇擇41%的企企業(yè)選擇了了高層的辦辦公樓，40%的企企業(yè)選擇了了小高層的的辦公樓，，19%的的企業(yè)選擇擇了多層。?？梢钥闯龀?，在這個(gè)個(gè)選擇上，，企業(yè)分為為了勢(shì)力相相當(dāng)?shù)膬纱蟠箨嚑I(yíng)“選選擇高層””與“選擇擇小高層””，而選擇擇7層以上上辦公樓的的占了絕對(duì)對(duì)的多數(shù)，，總的比例例超過(guò)了80%。（4）面積積需求：企業(yè)將來(lái)購(gòu)購(gòu)買或租賃賃新的辦公公場(chǎng)地大部部分要求200-500平米米與500平米以上上的場(chǎng)地，，分別占了了總體的37%，其其次是100-200平米的的場(chǎng)地。說(shuō)說(shuō)明將來(lái)企企業(yè)在選擇擇新的場(chǎng)地地時(shí)都在考考慮以后的的發(fā)展，他他們需要一一個(gè)能夠支支撐他們后后續(xù)發(fā)展的的辦公場(chǎng)地地。（5）價(jià)格格需求：□租房?jī)r(jià)格格需求很大部分的的企業(yè)在租租房?jī)r(jià)格的的選擇上都都傾向于視視情況而定定，并沒(méi)有有一個(gè)確定定的范圍，，這部分企企業(yè)占了53%的比比例；有28%的企企業(yè)認(rèn)為30元/月月/平米的的價(jià)格比較較理想；另另有17%的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為50元元/月/平平米價(jià)格是是他們的理理想租房?jī)r(jià)價(jià)格。□購(gòu)房?jī)r(jià)格格需求對(duì)于準(zhǔn)備自自購(gòu)辦公用用房的這部部分企業(yè)，，對(duì)他們回回答的能接接受的購(gòu)房房最高價(jià)格格分析可知知：同租房房的選擇一一樣，大部部分企業(yè)都都選擇了視視情況而定定；30%的企業(yè)能能夠接受3000-4000元/平米米的價(jià)格；；14%的的企業(yè)能接接受4000-5000元/平米的價(jià)價(jià)格；2%和1%的的企業(yè)分別別能夠接受受5000-6000元/平平米和6000元/平米以上上的價(jià)格。?！踬?gòu)房總價(jià)價(jià)接受程度度購(gòu)房的最高高總價(jià)承受受分析如下下：26%的企業(yè)能能接受20-40萬(wàn)萬(wàn)的總價(jià)；；16%的的企業(yè)能接接受40-60萬(wàn)的的總價(jià)；而而能夠接受受200萬(wàn)萬(wàn)以上價(jià)格格的企業(yè)比比例也占了了11%。?？偟膩?lái)看看，高低價(jià)價(jià)分布比較較均衡，對(duì)對(duì)各層次房房?jī)r(jià)都有相相當(dāng)比例的的受眾群。。（6）付款款方式選擇擇在新購(gòu)房的的付款方式式選擇上，，44%的的企業(yè)選擇擇了分期付付款，42%的企業(yè)業(yè)選擇按揭揭，而準(zhǔn)備備采取一次次性付款購(gòu)購(gòu)房的企業(yè)業(yè)只占總體體的12%。（7）地域域需求：對(duì)企業(yè)理想想的辦公區(qū)區(qū)域的選擇擇對(duì)比分析析如上圖：：渝中區(qū)高高居首位，，成為企業(yè)業(yè)辦公區(qū)域域的首選；；而高新區(qū)區(qū)作為新開開發(fā)成規(guī)模模的園區(qū)，，也有很多多選擇此地地作為辦公公地點(diǎn)；渝渝北區(qū)僅居居第三，高高于沙坪壩壩等區(qū)的選選擇率。（8）社區(qū)區(qū)配置需求求：A.智能化化配置：對(duì)辦公大樓樓中智能設(shè)設(shè)施的重要要度評(píng)價(jià)，，被調(diào)查企企業(yè)認(rèn)為有有線寬帶、、電視監(jiān)控控報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、內(nèi)部智智能化門禁禁系統(tǒng)、局局域網(wǎng)比較較重要，園園區(qū)應(yīng)該優(yōu)優(yōu)先布置這這些設(shè)施；；背景音樂(lè)樂(lè)、智能化化收費(fèi)系統(tǒng)統(tǒng)則不哪么么重要，不不應(yīng)優(yōu)先考考慮。B.空調(diào)調(diào)配置：：對(duì)辦公樓樓中安置置的空調(diào)調(diào)類型的的調(diào)查表表明：一一半的企企業(yè)認(rèn)為為集中式式的中央央空調(diào)較較好，26%的的企業(yè)希希望安裝裝小戶式式的中央央空調(diào)，，24%的企業(yè)業(yè)則需要要自己獨(dú)獨(dú)立的空空調(diào)。C.裝修修選擇：：大部分的的企業(yè)都都認(rèn)為應(yīng)應(yīng)該有基基本的裝裝修，這這部分的的比例占占到了65%；；而認(rèn)為為不需要要與持無(wú)無(wú)所謂的的比例接接近，分分別有18%和和17%。D.車位位配置：：94%的的企業(yè)需需要轎車車泊位，，有35%的企企業(yè)需要要貨車泊泊位。對(duì)對(duì)轎車泊泊位個(gè)數(shù)數(shù)的需要要分析表表明：需需要2個(gè)個(gè)轎車泊泊位的企企業(yè)的較較其它的的多，需需要其它它個(gè)數(shù)的的泊位的的企業(yè)相相對(duì)要少少；也有有個(gè)別的的企業(yè)需需要20個(gè)泊位位。大多多需要貨貨車泊位位的企業(yè)業(yè)有一個(gè)個(gè)貨車泊泊位就足足夠了，，需要3個(gè)或以以上貨車車泊位的的企業(yè)數(shù)數(shù)量較少少。E.倉(cāng)庫(kù)庫(kù)配置：：31%的的企業(yè)需需要倉(cāng)庫(kù)庫(kù)，另外外69%的企業(yè)業(yè)則認(rèn)為為他們用用不著倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)。在在回答了了他們需需要的倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)面積積的企業(yè)業(yè)當(dāng)中，，需要100及及100平米以以上的倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)的企企業(yè)的數(shù)數(shù)量遠(yuǎn)大大于選擇擇其它面面積的企企業(yè)的數(shù)數(shù)量。企企業(yè)大多多需要內(nèi)內(nèi)空高度度在3米米以上的的倉(cāng)庫(kù)。。需要庫(kù)庫(kù)房的企企業(yè)當(dāng)中中有64%的企企業(yè)要求求用獨(dú)立立的庫(kù)房房，另外外36%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為非非獨(dú)立的的庫(kù)房也也能滿足足它們的的要求。。F.辦公公室特殊殊要求：：大部分企企業(yè)對(duì)辦辦公室并并沒(méi)有特特殊需要要，這部部分企業(yè)業(yè)的比例例占到了了88%，另外外有12%的企企業(yè)對(duì)他他們的辦辦公空間間有特殊殊的要求求，比如如防靜電電等。（10））.社區(qū)區(qū)配套需需求：A.商務(wù)務(wù)配套：：大部分企企業(yè)認(rèn)為為銀行、、多功能能會(huì)議室室、商務(wù)務(wù)中心、、生活商商業(yè)配套套這此商商務(wù)設(shè)施應(yīng)應(yīng)該有，，而證券券、保險(xiǎn)險(xiǎn)則不提提供也可可。對(duì)公共空空間要求求的重要要度調(diào)查查表明：：被調(diào)查查企業(yè)商商務(wù)中心心、展示示中心比比較重要，，非正式式的交流流空間、、技術(shù)培培訓(xùn)中心心的重要要度次之之。B.服務(wù)務(wù)配套：：在園區(qū)的的服務(wù)配配套方面面，要求求有集中中的員工工用餐地地點(diǎn)的企企業(yè)較其其它的多多，要求交通通車服務(wù)務(wù)、休閑閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所、專專門的廣廣告發(fā)布布場(chǎng)地的的企業(yè)的的數(shù)量差差距不大。企業(yè)業(yè)更希望望提供集集中的員員工用餐餐地點(diǎn)、、交通車車服務(wù)、、休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地地，選擇這些的的企業(yè)超超過(guò)了半半數(shù)。大部分企企業(yè)要求求園區(qū)提提供乒乓乓球、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)等休閑閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，38%的的企業(yè)認(rèn)為無(wú)無(wú)所謂，，只有5%的企企業(yè)認(rèn)為為沒(méi)有必必要。園區(qū)是否否提供專專門的廣廣告發(fā)布布場(chǎng)地，，48.9%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為有必必要提供供，37%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為提不不提供無(wú)無(wú)所謂，，14.5%的的企業(yè)不不需要提提供專門門的廣告告發(fā)布場(chǎng)地。C.周邊邊生活設(shè)設(shè)施配套套：周邊的生生活設(shè)施施的重要要度分析析表明：：餐廳、、超市、、運(yùn)動(dòng)娛娛樂(lè)設(shè)施施、綠色色景觀空空間對(duì)被被調(diào)查企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)都比較較重要，，而認(rèn)為為學(xué)校等等設(shè)施的的重要度度不高。。D.園區(qū)區(qū)景觀配配套：對(duì)園區(qū)內(nèi)內(nèi)的景觀觀要求的的分布如如下：超超過(guò)一半半的企業(yè)業(yè)認(rèn)為只只要環(huán)境境優(yōu)美就就行，并并不一定定要局限限于哪一一種園林林風(fēng)格，，選擇現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格的企業(yè)業(yè)有26%，贊贊成用中中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)園林的的企業(yè)占占了15%，而而欣賞歐歐式園林林的企業(yè)業(yè)只占8%的比比例。（11））知曉途途徑：在本次的的調(diào)查中中，對(duì)企企業(yè)獲取取信息的的渠道分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：報(bào)紙紙、實(shí)地地考察、人人際介紹紹、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)是他他們獲取取物業(yè)信信息的主主要渠道道，而通通過(guò)宣傳單單、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)廣告牌牌等獲取取辦公地地點(diǎn)物業(yè)業(yè)信息的的企業(yè)較較少。作作為傳統(tǒng)媒媒體的報(bào)報(bào)紙、新新興媒體體互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、親身身體驗(yàn)是是大部分分企業(yè)選選擇辦公地地點(diǎn)運(yùn)用用較多的的渠道。。2.客戶戶需求概概括評(píng)述述：（1）不滿集中中于：企業(yè)對(duì)物物業(yè)的硬硬件配置置最不滿滿意，其其次對(duì)物物管服務(wù)務(wù)也不滿滿意；說(shuō)說(shuō)明目前前重慶辦辦公用房房的物業(yè)業(yè)的硬件件配置還還沒(méi)有達(dá)達(dá)到業(yè)主主所期望望的要求求，而且且對(duì)物業(yè)業(yè)的管理理也沒(méi)有有跟上，，很多業(yè)業(yè)主對(duì)此此不甚滿滿意，正正在積極極尋求更更好的物物業(yè)空間間。這為為西信項(xiàng)項(xiàng)目介入入市場(chǎng)提提供了有有利的先先決條件件。（2）對(duì)對(duì)產(chǎn)品形形態(tài)的需需求:大部分企企業(yè)需要要中等檔檔次的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)式的的寫字間間作為自自己的辦辦公用房房；7層層以上的的“高層層”與““小高層層”是他他們選擇擇辦公樓樓的主流流；在戶戶型上，，他們需需要全開開放式的的空間，，自己規(guī)規(guī)劃分割割辦公空空間，（3）對(duì)對(duì)產(chǎn)品面面積的需需求大部分要要求200-500平平米與500平平米以上上的場(chǎng)地地，其次次是100-200平平米的場(chǎng)場(chǎng)地。（4）對(duì)對(duì)產(chǎn)品地地域的需需求渝中區(qū)高高居首位位，成為為企業(yè)辦辦公區(qū)域域的首選選；而高高新區(qū)作作為新開發(fā)成規(guī)規(guī)模的園園區(qū)，也也有很多多選擇此此地作為為辦公地地點(diǎn)；渝渝北區(qū)僅僅居第三，高高于沙坪坪壩等區(qū)區(qū)的選擇擇率。（5）社社區(qū)配置置需求：：◆客戶對(duì)對(duì)智能化化配置主主要要求求有線寬寬帶、電電視監(jiān)控控報(bào)警系系統(tǒng)、內(nèi)內(nèi)部智能能化門禁禁系統(tǒng)、、局域網(wǎng)網(wǎng)；背景景音樂(lè)、、智能化化收費(fèi)系系統(tǒng)則不不很重要要?！粲幸话氚氲钠髽I(yè)業(yè)選擇集集中式的的中央空空調(diào)，另另外一半半企業(yè)希希望安裝裝小戶式式的中央央空調(diào)和和自己獨(dú)獨(dú)立的空空調(diào)?！舸蟛糠址值钠髽I(yè)業(yè)都認(rèn)為為應(yīng)該有有基本的的裝修。?！?4%的企企業(yè)需要要轎車泊泊位，35%的的企業(yè)需需要貨車車泊位。。需要2個(gè)轎車車泊位的的企業(yè)的的較其它它的多，，大多需需要貨車車泊位的的企業(yè)有有一個(gè)貨貨車泊位位就足夠夠了?！?/3以上上企業(yè)不不需要倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)。需需要倉(cāng)庫(kù)庫(kù)的企業(yè)業(yè)當(dāng)中，，大部分分要求用用獨(dú)立的的庫(kù)房，，倉(cāng)庫(kù)內(nèi)內(nèi)空高度度在3米米以上，，面積在在100及100平米米以上。?！舸蟛糠址制髽I(yè)對(duì)對(duì)辦公室室并沒(méi)有有特殊需需要。（6）社社區(qū)配套套需求：：□銀行、、多功能能會(huì)議室室、商務(wù)務(wù)中心、、生活商商業(yè)配套套是企業(yè)業(yè)最大的的需求。?！跗髽I(yè)更更希望提提供集中中的員工工用餐地地點(diǎn)、交交通車服服務(wù)、休休閑運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地，，選擇這這些的企企業(yè)超過(guò)過(guò)了半數(shù)數(shù)?！醮蟛糠址制髽I(yè)要要求園區(qū)區(qū)提供乒乒乓球、、羽毛球球場(chǎng)等休休閑運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所，，餐廳、、超市、、運(yùn)動(dòng)娛娛樂(lè)設(shè)施施、綠色色景觀空空間對(duì)被被調(diào)查企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)都比較較重要，，而認(rèn)為為學(xué)校等等設(shè)施的的重要度度不高。?！醭^(guò)一一半的企企業(yè)認(rèn)為為只要環(huán)環(huán)境優(yōu)美美就行，，并不一一定要局局限于哪哪一種園園林風(fēng)格格，選擇擇現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的企企業(yè)有相相對(duì)較多多，結(jié)合合項(xiàng)目高高科技特特征，選選擇現(xiàn)代代風(fēng)格較較為適宜宜。（7）價(jià)價(jià)位需求求：大部分企企業(yè)都選選擇了視視情況而而定，基基本上都都能夠接接受購(gòu)房房3000-5000元/平米、租租賃30—50元/月月/平方方米的價(jià)價(jià)格。說(shuō)說(shuō)明高科科技類企企業(yè)對(duì)價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)來(lái)說(shuō)不是很關(guān)關(guān)注，他他們更重重視位置置交通、、物業(yè)管管理、項(xiàng)項(xiàng)目形象象、行業(yè)業(yè)集中度度、政策等因素素。（8）付付款方式式：絕大部分分企業(yè)選選擇分期期付款和和按揭，，而準(zhǔn)備備采取一一次性付付款購(gòu)房房的企業(yè)業(yè)只占總體的的極少數(shù)數(shù)。這與與高科技技類企業(yè)業(yè)更愿意意將資金金用于投投資發(fā)展展有關(guān)，，也與企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)總體置置業(yè)趨勢(shì)勢(shì)相吻合合。（9）信信息渠道道：傳統(tǒng)媒體體的報(bào)紙紙、人際際介紹、、親身體體驗(yàn)、新新興媒體體互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)是企業(yè)業(yè)選擇辦辦公地點(diǎn)運(yùn)運(yùn)用較多多的渠道道。其中中對(duì)人際際介紹和和親身體體驗(yàn)的重重視說(shuō)明明企業(yè)在在選擇辦公場(chǎng)地地上非常常理性和和稹重，，也具有有強(qiáng)烈的的圈層意意識(shí)，在在西信項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣上可對(duì)此進(jìn)進(jìn)行針對(duì)對(duì)性推廣廣。企業(yè)對(duì)互互聯(lián)網(wǎng)的的重視程程度與高高科技類類企業(yè)特特征有關(guān)關(guān)，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)是它們們?nèi)粘９すぷ髦斜夭徊豢缮俚牡墓ぞ?，，相?duì)與與于其它它行業(yè)，，高科技技企業(yè)對(duì)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的的倚賴度度更為明顯。綜上所訴訴：我們們總結(jié)出出：需求特征征7：對(duì)現(xiàn)有辦辦公環(huán)境境的不滿滿集中于于硬件配配置和物物管服務(wù)。。需求特征征8：中等檔次次、7層層以上的的“高層層”與““小高層層”標(biāo)準(zhǔn)式的寫寫字間，，可靈活活分割的的全開放放式自由由空間是是企業(yè)選擇辦公公樓的主主流需求求。需求特征征9：信息、安安全、便便捷是高高科技企企業(yè)客戶戶對(duì)辦公場(chǎng)地配配置的主主要需求求。需求特征10：對(duì)寫字樓物業(yè)業(yè)綜合態(tài)勢(shì)和和多功能服務(wù)務(wù)的需求強(qiáng)烈，對(duì)商商業(yè)配套、生生態(tài)、綠色、、人性化的需需求日趨明顯。需求特征11：對(duì)價(jià)格不很敏敏感，主要重重視位置交通通、行業(yè)集中度、物物業(yè)管理、項(xiàng)項(xiàng)目形象、政政策等因素。。需求特征12：報(bào)紙、人際介介紹、親身體體驗(yàn)、新興媒媒體互聯(lián)網(wǎng)是企業(yè)選選擇辦公地點(diǎn)點(diǎn)最重視的信信息渠道。六．各行業(yè)特特征分析本次調(diào)查的高高科技企業(yè)主主要可分為軟軟件類、研究究類、服務(wù)類類、其它科技類四四大行業(yè)，下下面主要針對(duì)對(duì)這四大行業(yè)業(yè)進(jìn)行需求特特征細(xì)分，以考察不同類類型企業(yè)的置置業(yè)需求：1、軟件類行行業(yè)（信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）企業(yè)類型：軟件開發(fā)、銷銷售、系統(tǒng)、、網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)商典型特征：全天侯配套服服務(wù)行業(yè)特征：主要從事電腦腦軟件的開發(fā)發(fā)、銷售、系系統(tǒng)的建立，，有的兼顧硬件的銷售售等。此種類類型企業(yè)一般般都存在辦公公的需求，大大量實(shí)力弱的小型公司司選擇在租金金相對(duì)便宜的的非正式辦公公物業(yè)內(nèi)辦公公，如渝高廣場(chǎng)B座就就存在大量這這類型公司；；而實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的公司，如如金卡路橋、、稅航科技等均均租購(gòu)有1000平米及及以上的辦公公面積。需求特征：A、行業(yè)聚集集，形成聚合合態(tài)勢(shì)；B、全天侯配配套服務(wù)（對(duì)對(duì)項(xiàng)目配套與與公共設(shè)施要要求高，如咖咖啡吧等；由由于其多加班班要求，需要要24小時(shí)服服務(wù)）；C、政府優(yōu)惠惠政策。軟件類行業(yè)需需求特征總析析：◆軟件產(chǎn)業(yè)靠靠近現(xiàn)有和潛潛在客戶，與與最終用戶要要求比較近距距離的營(yíng)銷服服務(wù)、產(chǎn)品展展示、市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)。因因此，其需求求發(fā)達(dá)的交通通，周圍的酒酒店、會(huì)展中中心、培訓(xùn)設(shè)設(shè)施等必不可可少；◆對(duì)外觀的要要求比較簡(jiǎn)單單，符合公司司的市場(chǎng)定位位就行；內(nèi)部部格局需求自自由可分割的的大開間布局局，層高要求求較高，過(guò)于于壓抑的空間間會(huì)加大員工工的緊張感；；◆配套設(shè)施：：空調(diào)系統(tǒng)的的發(fā)達(dá)程度是是重要指標(biāo)，，軟件企業(yè)彈彈性化工作較較多。另外，，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系系統(tǒng)工作不能能間斷，通常常需要辦公樓樓空調(diào)的延時(shí)時(shí)服務(wù)，這方方面需求不容容忽視。綜合合布線、通訊訊傳輸是他們們最基本的要要求；同時(shí)他他們也需要安安全與風(fēng)險(xiǎn)管管理，強(qiáng)調(diào)物物管安全。2、服務(wù)類行行業(yè)。企業(yè)類型：咨詢、顧問(wèn)、、管理公司、、事務(wù)所、服服務(wù)中心、技技術(shù)中心等典型特征：注重形象行業(yè)特征：區(qū)域依賴性較較強(qiáng)，對(duì)交通通、位置極為為看重，與服服務(wù)的客戶能方便快捷捷的交流是他他們主要的辦辦公需求。相相對(duì)于其它幾幾類高科技企業(yè)而言，，服務(wù)類企業(yè)業(yè)辦公場(chǎng)地面面積需求較小小，租賃辦公公場(chǎng)地的比例較大。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所購(gòu)物業(yè)成成為其實(shí)力象象征；B、交通便捷捷；C、配套設(shè)施施完善。服務(wù)類行業(yè)需需求特征總析析：咨詢、管理類類服務(wù)性行業(yè)業(yè)較為注重企企業(yè)的形象及及包裝，希望望辦公場(chǎng)所成為其實(shí)實(shí)力的表征，，因此對(duì)物業(yè)業(yè)的外觀、硬硬件配置十分分看重。3．研究類企企業(yè)企業(yè)類型：研究中心、設(shè)設(shè)計(jì)院、技術(shù)術(shù)公司等典型特征：需要安全、私私密的研究環(huán)環(huán)境行業(yè)特征：主要進(jìn)行科技技的研發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)，絕大部部分是為企業(yè)業(yè)自身服務(wù)，少量兼顧顧對(duì)外服務(wù)。。因行業(yè)的技技術(shù)保密需要要，對(duì)辦公場(chǎng)場(chǎng)地的安全系統(tǒng)、獨(dú)立立性和靜謐性性極為看重，，而對(duì)位置交交通則相對(duì)不不是很重視。需求特征：A、安全性、、獨(dú)立性、靜靜謐性辦公環(huán)環(huán)境的需求；；B、與其它類類型企業(yè)相比比，置業(yè)面積積較大，主要要以購(gòu)買為主主，價(jià)格承受受力強(qiáng)；C、智能監(jiān)控控系統(tǒng)、保安安管理是主要要的配套服務(wù)務(wù)需求。D、對(duì)交通、、位置相比不不是很看重。。研究類行業(yè)需需求特征總析析：安全性、獨(dú)立立性、靜謐性性辦公環(huán)境是是他們最大的的置業(yè)需求；；在社區(qū)配套服務(wù)上，，他們更看重重智能監(jiān)控系系統(tǒng)、保安管管理等配套；；置業(yè)面積較大，價(jià)格格承受力強(qiáng)。。4．其它科技技類企業(yè)企業(yè)類型：科技公司、信信息公司、工工程公司等典型特征：重視企業(yè)形象象和商務(wù)配套套行業(yè)特征：與研究類企業(yè)業(yè)有部分類似似，但不以研研究開發(fā)為主主，主要進(jìn)行市場(chǎng)拓展展和服務(wù)。與與其他企業(yè)相相比，這類企企業(yè)與服務(wù)類類企業(yè)較為相似，都較較為看重企業(yè)業(yè)形象、交通通、位置和商商務(wù)配套。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所購(gòu)物業(yè)成成為其實(shí)力象象征；B、交通便捷捷、區(qū)位成熟熟；C、租賃和按按揭是主要的的置業(yè)方式，，資金更愿意意再投資擴(kuò)大大企業(yè)規(guī)模；；D、希望社區(qū)區(qū)配套設(shè)施完完善，特別是是商務(wù)配套上上。其它科技類行行業(yè)需求特征征總析：注重公司形象象、交通和區(qū)區(qū)位環(huán)境，對(duì)對(duì)物業(yè)配套、、外觀較為重重視，租賃和按揭是是其主要的置置業(yè)方式。由以上分析我我們可得出：：需求特征13：高科技企業(yè)普普遍要求完善善的商務(wù)配套套，便利的交交通、智能化化系統(tǒng)和安防防設(shè)施。其中中軟件類、研研究類企業(yè)對(duì)對(duì)安防和智能能化要求最突突出，服務(wù)類類和其它科技技類企業(yè)對(duì)辦辦公形象、交交通、位置要要求最突出。。七．企業(yè)需求求交叉分析□在投資區(qū)域域意向上：各類型企業(yè)到到新區(qū)投資發(fā)發(fā)展的意愿都都比較強(qiáng)烈，，絕大部分的的都愿意到新區(qū)投資資；認(rèn)為新區(qū)區(qū)能夠給他們們更好的發(fā)展展機(jī)會(huì)。其中中軟件類的有有94%的企業(yè)業(yè)愿意到新區(qū)區(qū)發(fā)展，居各各行業(yè)之首，，是西信項(xiàng)目目最值得關(guān)注注的客戶群?！踉谀壳稗k公公面積上：服務(wù)類的企業(yè)業(yè)辦公面積以以100-200平米的的為主，軟件件類的企業(yè)類類主要集中于100-200平米面積和和500平米米以上面積部部分，研究類類的企業(yè)的辦公面積集中中于500平平米以上；其其它科技類的的企業(yè)也以500平米以以上的企業(yè)居多。另另外服務(wù)類與與軟件類的企企業(yè)在100-200平平米、200-500平平米、500平米以以上的面積的的比例分布較較接近，說(shuō)明明此兩類企業(yè)業(yè)愿意選擇此此三類大小的辦公公場(chǎng)地。1.各行業(yè)業(yè)需求交叉分分析□在將要選擇擇的辦公面積積上：各類型企都傾傾向于選擇面面積較大的場(chǎng)場(chǎng)地；選擇５５０－１０００平米的企業(yè)業(yè)占的比例很很小；研究類類的企業(yè)選擇擇５００平米米以上的比例例較大；服務(wù)務(wù)類傾向于選選擇２００－－５００平米米的場(chǎng)地；軟軟件類與其它它科技類選擇擇２００－５５００平米和和５００平米米以上的比例例接近，都高高于其它選擇擇?？傮w體上上說(shuō)說(shuō)，，200——500平平米米和和５５００００平平米米以以上上的的辦辦公公場(chǎng)場(chǎng)地地是是目目前前高高科科技技類類企企業(yè)業(yè)置置業(yè)業(yè)選選擇擇的的主主流流。?！踉谠诋a(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)的的需需求求上上：：四類類的的企企業(yè)業(yè)選選擇擇中中等等檔檔次次的的比比例例都都較較大大。。研研究究類類企企業(yè)業(yè)傾傾向向于于擁?yè)碛杏凶宰约杭旱牡霓k辦公公大大樓樓，，對(duì)對(duì)小小面面積積的的單單間間＋＋開開放放空空間間與與全全開開放放空空間間的的偏偏好好度度等等同同；；服服務(wù)務(wù)類類、、軟軟件件類類企企業(yè)業(yè)以以及及其其它它科科技技類類的的企企業(yè)業(yè)大大部部分分傾傾向向于于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的寫寫字字間間，，對(duì)對(duì)開開放放的的空空間間更更加加偏偏好好，，小小面面積積獨(dú)獨(dú)立立單單間間＋＋全全開開放放空空間間也也比比較較愛(ài)愛(ài)好好，，但但選選擇擇的的比比例例要要小小于于全全開開放放的的空空間間。?？傮w體上上說(shuō)說(shuō)，，中中等等檔檔次次、、全全開開放放式式的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫寫字字間間是是高高科科技技類類企企業(yè)業(yè)置置業(yè)業(yè)的的主主流流需需求求。?！踉谠趦r(jià)價(jià)格格需需求求上上：：購(gòu)買買價(jià)價(jià)格格：：大部部分分企企業(yè)業(yè)選選擇擇視視情情況況而而定定，，服服務(wù)務(wù)類類、、軟軟件件類類以以及及其其它它科科技技類類的的企企業(yè)業(yè)接接受受3000-4000元元的的價(jià)價(jià)格格的的比比例例較較高高價(jià)價(jià)格格的的多多，，而而研研究究類類的的兩兩者者比比例例相相當(dāng)當(dāng)。。租賃賃價(jià)價(jià)格格：：大部部分分企企業(yè)業(yè)選選擇擇視視情情況況而而定定，，其其次次是是選選擇擇３３００元元／／月月/m2與５５００元元／／月月/m2；軟軟件件類類與與其其它它科科技技類類３３００元元／／月月/m2的比比例例大大于于選選擇擇５５００元元／／月月/m2的企企業(yè)業(yè)。。服服務(wù)務(wù)類類選選擇擇５５００元元／／月月/m2的比比例例多多于于３３００元元／／月月/m2?？傮w體上上說(shuō)說(shuō)，，購(gòu)購(gòu)買買價(jià)價(jià)格格3000-4000元元、、租租賃賃價(jià)價(jià)格格30——50元元／／月月/m2是高高科科技技企企業(yè)業(yè)置置業(yè)業(yè)的的主主流流需需求求。?！踉谠诟陡犊羁罘椒绞绞缴仙希海焊黝愵惼笃髽I(yè)業(yè)在在未未來(lái)來(lái)購(gòu)購(gòu)買買新新的的辦辦公公場(chǎng)場(chǎng)地地，，服服務(wù)務(wù)類類、、軟軟件件類類選選擇擇分分期期付付款款和和按按揭揭的的比比例例較較大大，，選選擇擇一一性性付付款款的的比比例例小??；；研研究究類類的的企企業(yè)業(yè)選選擇擇一一次次性性付付款款與與按按揭揭的的比比例例相相當(dāng)當(dāng)，，其其它它科科技技類類的的按按揭揭的的比比例例最最高高，，分分期期付付款款次次之之，，一一次次性性付付款款比比例例最最少少。?？傮w體上上說(shuō)說(shuō)，，分分期期付付款款和和按按揭揭是是高高科科技技企企業(yè)業(yè)置置業(yè)業(yè)的的主主流流需需求求。?！踉谠谏缟鐓^(qū)區(qū)配配置置需需求求上上：：有線線寬寬帶帶：：各類類企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)有有線線寬寬帶帶這這一一上上網(wǎng)網(wǎng)方方式式的的支支持持率率都都很很高高，，達(dá)達(dá)到到了了80%或或以以上上。。電視視監(jiān)監(jiān)控控報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)：：出于于安安全全及及各各種種技技術(shù)術(shù)保保密密的的需需要要，，軟軟件件類類與與研研究究類類的的企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)電電視視監(jiān)監(jiān)控控報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)的的支支持持率率都都比比較較高高。。而而服服務(wù)務(wù)類類與與其其它它科科技技類類的的企企業(yè)業(yè)的的支支持持率率相相對(duì)對(duì)要要低低于于前前兩兩者者。。智能能化化門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)：：研究究類類的的企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)內(nèi)內(nèi)部部智智能能化化門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)的的支支持持率率很很高高，，達(dá)達(dá)到到了了90%，，軟軟件件類類、、服服務(wù)務(wù)類類與與其其它它科科技技類類對(duì)對(duì)支支持持率率相相近近。?？傮w體上上說(shuō)說(shuō)，，有有線線寬寬帶帶、、電電視視監(jiān)監(jiān)控控報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)、、智智能能化化門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)是是絕絕大大部部分分高高科科技技企企業(yè)業(yè)的的基基本本需需求求，，也也是是西西信信產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園理理應(yīng)應(yīng)具具備備的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施。?！踉谠谏缟鐓^(qū)區(qū)配配套套上上：：商務(wù)務(wù)中中心心：：各類類企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)園園區(qū)區(qū)必必須須要要有有商商務(wù)務(wù)中中心心這這一一觀觀點(diǎn)點(diǎn)的的認(rèn)認(rèn)同同率率如如上上圖圖所所示示：：軟軟件件類類企企業(yè)業(yè)的的認(rèn)認(rèn)同同度度最最高高，，達(dá)達(dá)到到了了72%；；其其它它科科技技類類的的企企業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)同同度度次次之之，，達(dá)達(dá)到到64%；；總總的的來(lái)來(lái)看看，，各各類類企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)此此觀觀點(diǎn)點(diǎn)的的支支持持率率都都超超過(guò)過(guò)了了50%。。多功功能能會(huì)會(huì)議議中中心心：：從上上圖圖的的分分析析來(lái)來(lái)看看，，各各類類企企業(yè)業(yè)都都以以高高支支持持率率觀觀成成在在園園區(qū)區(qū)應(yīng)應(yīng)該該有有多多功功能能會(huì)會(huì)議議中中心心，，他他們們認(rèn)認(rèn)為為此此設(shè)設(shè)施施對(duì)對(duì)他他們們的的商商務(wù)務(wù)活活動(dòng)動(dòng)有有比比較較大大的的影影響響力力。。其其中中以以軟軟件件類類企企業(yè)業(yè)的的支支持持率率最最高高，，達(dá)達(dá)到到了了79%。。金融融設(shè)設(shè)施施：：大部部分分企企業(yè)業(yè)都都認(rèn)認(rèn)為為園園區(qū)區(qū)必必須須要要有有很很行行這這種種金金融融設(shè)設(shè)施施，，其其中中軟軟件件類類企企業(yè)業(yè)的的贊贊成成率率最最高高，，有有92%，，其其它它科科技技類類次次之之，，有有84%。。相相對(duì)對(duì)的的服服務(wù)務(wù)類類與與研研究究類類的的支支持持度度要要小小一一此此，，分分別別是是77%與與80%。。展示示中中心心、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、餐餐廳廳、、公公交交等等公公共共空空間間設(shè)設(shè)施施：：在四四類類企企業(yè)業(yè)中中，，其其它它科科技技類類的的企企業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)為為展展示示中中心心最最重重要要；；軟軟件件類類企企業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)為為商商務(wù)務(wù)中中心心重重要要高高；；四四類類企企業(yè)業(yè)都都認(rèn)認(rèn)為為餐餐廳廳很很重重要要，，它它的的重重要要度度支支持持率率高高于于其其它它三三種種設(shè)設(shè)施施。。除除了了研研究究類類企企業(yè)業(yè)外外，，其其它它三三類類企企業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)為為公公交交設(shè)設(shè)施施也也是是比比較較重重要要。?？傮w體上上說(shuō)說(shuō)，，商商務(wù)務(wù)中中心心、、多多功功能能會(huì)會(huì)議議中中心心、、金金融融設(shè)設(shè)施施、、展展示示中中心心、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、餐餐廳廳、、公公交交等等公公共共空空間間設(shè)設(shè)施施各各類類高高科科技技企企業(yè)業(yè)都都非非常常重重視視，，是是西西信信產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園應(yīng)應(yīng)盡盡力力完完善善的的社社區(qū)區(qū)配配套套服服務(wù)務(wù)。。需求求特特征征14：：各類類型型企企業(yè)業(yè)大大部部分分都都愿愿意意到到新新區(qū)區(qū)投投資資發(fā)發(fā)展展，，其其中中軟軟件件類類企企業(yè)業(yè)意意愿愿最最強(qiáng)強(qiáng)烈烈。。需求求特特征征15：：中等等檔檔次次、、200——500平平米米和和５５００００平平米米以以上上的的全開開放放式式標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫寫字字間間是目前前高科科技類類企業(yè)業(yè)置業(yè)業(yè)選擇擇的主主流。。其中中研究究類企企業(yè)對(duì)對(duì)辦公公場(chǎng)地地面積積要求求最大大，軟軟件類類和其其它科科技類類企業(yè)業(yè)居中中，服服務(wù)類類企業(yè)業(yè)對(duì)辦辦公面面積的的要求求最小小。需求特特征16：：購(gòu)買價(jià)價(jià)格3000-4000元、、租賃賃價(jià)格格30—50元元／月月/m2是高科科技企企業(yè)置置業(yè)的的主流流需求求；分分期付付款和和按揭揭是高高科技技企業(yè)業(yè)置業(yè)業(yè)的主主要方方式。。需求特特征17：：高科技技企業(yè)業(yè)普遍遍需要要智能能化系系統(tǒng)、、安防防系統(tǒng)統(tǒng)、商商務(wù)配配套、、金融融設(shè)施施、員員工餐餐廳等等服務(wù)務(wù)設(shè)施施。2．企企業(yè)業(yè)年產(chǎn)產(chǎn)值與與企業(yè)業(yè)特征征交叉叉分析析年產(chǎn)值值與公公司性性質(zhì)年產(chǎn)值值與員員工數(shù)數(shù)量年產(chǎn)值值與現(xiàn)現(xiàn)有辦辦公面面積年產(chǎn)值值與目目前辦辦公面面積滿滿意程程度總體上上說(shuō)，，年產(chǎn)產(chǎn)值500—1000萬(wàn)萬(wàn)的企企業(yè)對(duì)對(duì)目前前辦公公面積積最不不滿意意，其次是是年產(chǎn)產(chǎn)值200—500萬(wàn)的的企業(yè)業(yè)，這這兩個(gè)個(gè)檔次次的企企業(yè)是是西信信項(xiàng)目目最應(yīng)關(guān)注注的客客戶資資源。。年產(chǎn)值值與租租購(gòu)意意向總體上上說(shuō)，，大部部分企企業(yè)選選擇租租用辦辦公場(chǎng)場(chǎng)地，，年產(chǎn)產(chǎn)值在在500萬(wàn)萬(wàn)以上上的企企業(yè)租房房意愿愿比較較明顯顯，而而年產(chǎn)產(chǎn)值在在200——500萬(wàn)萬(wàn)的企企業(yè)則則更多多選擇擇購(gòu)買辦公公場(chǎng)地地。年產(chǎn)值值與面面積需需求年產(chǎn)值值與物物業(yè)檔檔次需需求年產(chǎn)值值與產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)需需求總體上上說(shuō)，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字字間、、全開開放空空間、、高層層和小小高層層是各各檔次次企業(yè)業(yè)的主流流需求求。差差異較較明顯顯的方方面是是年產(chǎn)產(chǎn)值500萬(wàn)以以上的的企業(yè)業(yè)首要要選擇擇小高層層，而而年產(chǎn)產(chǎn)值在在500萬(wàn)萬(wàn)以下下的企企業(yè)首首要選選擇高高層。。分析析原因因，應(yīng)應(yīng)與年產(chǎn)產(chǎn)值高高、規(guī)規(guī)模大大的企企業(yè)更更注重重辦公公環(huán)境境的自自然性性和寬寬松性性，而而規(guī)模較較小的的企業(yè)業(yè)主要要是服服務(wù)類類、其其它科科技類類企業(yè)業(yè)，更更注重重企業(yè)業(yè)形象象包裝有有關(guān)。。年產(chǎn)值值與智智能化化需求求檔次排序第一位

第二位

第三位

200萬(wàn)元以下

有線寬帶

局域網(wǎng)、內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

國(guó)際電視、電話

200-500萬(wàn)元

有線寬帶

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、局域網(wǎng)

內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

500-1000萬(wàn)元

有線寬帶

局域網(wǎng)

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)

1000萬(wàn)元以上

有線寬帶

局域網(wǎng)、內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)

年產(chǎn)值值與商商務(wù)配配套需需求年產(chǎn)值值與生生活配配套需需求總體上上說(shuō)，，各年年產(chǎn)值值檔次次的企企業(yè)都都非常常重視視餐廳廳、公公交、、超市市、運(yùn)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施、員員工宿宿舍、、綠色色景觀觀等配配套，，而對(duì)對(duì)醫(yī)院院和學(xué)學(xué)校需需求不不大。對(duì)對(duì)比各各年產(chǎn)產(chǎn)值檔檔次，，可以以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)值值較高高的企企業(yè)對(duì)對(duì)員工工宿舍舍更重重視，而而產(chǎn)值值較低低的企企業(yè)對(duì)對(duì)綠色色景觀觀更重重視。。檔次排序第一位

第二位

第三位

200萬(wàn)元以下

餐廳

公交

綠色景觀空間

200-500萬(wàn)元

公交

餐廳

超市

500-1000萬(wàn)元

餐廳

公交

超市

1000萬(wàn)元以上

餐廳、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施

公交、員工公寓

綠色景觀空間

由以上上分析析圖表表我們們可歸歸納出出需求特特征18：：年產(chǎn)值值200——1000萬(wàn)的的企業(yè)業(yè)對(duì)目目前辦辦公面積最最不滿滿意，，是西西信項(xiàng)項(xiàng)目最最應(yīng)關(guān)關(guān)注的的客戶戶資源源群體體。需求特特征19：：大多數(shù)數(shù)企業(yè)業(yè)選擇擇租用用辦公公場(chǎng)地地，年年產(chǎn)200—500萬(wàn)的的企業(yè)業(yè)購(gòu)買買意識(shí)識(shí)相對(duì)對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)。需求特特征20：：中等檔檔次的的物業(yè)業(yè)是不不同產(chǎn)產(chǎn)值企企業(yè)的的主要要選擇，，高擋擋物業(yè)業(yè)其次次，選選擇一一般物物業(yè)檔檔次的的企業(yè)業(yè)較少少，說(shuō)明高高科技技企業(yè)業(yè)對(duì)辦辦公形形象普普遍較較為看看重，，希望望在中中高擋物業(yè)業(yè)內(nèi)辦辦公。。需求特特征21：：標(biāo)準(zhǔn)寫寫字間間、全全開放放空間間、高高層和和小高高層是不同同產(chǎn)值值企業(yè)業(yè)的主主流需需求。需求特特征22：：不同產(chǎn)產(chǎn)值的的企業(yè)業(yè)都非非常重重視有有線寬寬帶、、門禁系統(tǒng)統(tǒng)、報(bào)報(bào)警系系統(tǒng)、、局域域網(wǎng)，，而對(duì)對(duì)智能能一卡卡通和和背景景音樂(lè)則不不是很很看重重。需求特特征23：：不同產(chǎn)產(chǎn)值的的企業(yè)業(yè)都看看重銀銀行、、多功功能會(huì)會(huì)議室、商商務(wù)中中心、、商業(yè)業(yè)生活活配套套、財(cái)財(cái)稅代代理、、貨運(yùn)運(yùn)、星星級(jí)客房等等商務(wù)務(wù)配套套。需求特特征24：：不同產(chǎn)產(chǎn)值的的企業(yè)業(yè)都非非常重重視餐餐廳、、公交交、超市、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施、員員工宿宿舍、、綠色色景觀觀等配配套，，而對(duì)醫(yī)院院和學(xué)學(xué)校需需求不不大。。3．辦辦公用用房檔檔次要要求與與行業(yè)業(yè)特征征交叉叉分析析檔次要要求與與公司司性質(zhì)質(zhì)□檔次次要求求與員員工人人數(shù)檔次要要求與與年產(chǎn)產(chǎn)值檔次要要求與與目前前辦公公面積積檔次要要求與與目前前辦公公面積積滿意意程度度檔次要要求與與租購(gòu)購(gòu)意向向檔次要要求與與面積積需求求總體上上說(shuō)，，選擇擇高檔檔辦公公用房房的企企業(yè)，，主要要需要要500平平米以以上的的面積積；選選擇中中檔辦辦公用房的的企業(yè)業(yè)，主主要需需求200—500平米米的面面積；；選擇擇一般般辦公公用房房的企企業(yè)，，主要要需求求100—500平米米的面面積；；而50——100平平米的的面積積在高高科技技企業(yè)業(yè)中不不論哪哪個(gè)檔檔次都都需求求不大。檔次要要求與與購(gòu)房房總價(jià)價(jià)接受受度總體上上說(shuō)，，選擇擇高檔檔辦公公用房房的企企業(yè)大大多數(shù)數(shù)能接接受200萬(wàn)以以上的的總價(jià)價(jià)；選擇中中擋辦辦公用用房的的企業(yè)業(yè)大多多數(shù)能能接受受20—80萬(wàn)萬(wàn)的總總價(jià)；；選擇擇一般般辦公用用房的的企業(yè)業(yè)基本本上都都只能能接受受60萬(wàn)以以下的的總價(jià)價(jià)。檔次要要求與與產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)需求求總體上上說(shuō)，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字字間、、高層層和小小高層層建筑筑形態(tài)態(tài)、全全開放放式空空間和和獨(dú)立立單間＋開開放空空間在在各檔檔次需需求中中都是是最主主要的的選擇擇。各各檔次次對(duì)比比而言言，獨(dú)獨(dú)立辦公樓樓在選選擇高高檔辦辦公用用房的的企業(yè)業(yè)中相相對(duì)需需求更更大；；高層層在選選擇高高檔辦辦公用房的的企業(yè)業(yè)中需需求更更大，，小高高層在在選擇擇中檔檔辦公公用房房的企企業(yè)中中需求求更大大；獨(dú)立單單間＋＋開放放空間間在選選擇一一般辦辦公用用房的的企業(yè)業(yè)中需需求更更大。。檔次要要求與與智能能化需需求檔次排序第一位

第二位

第三位

高

有線寬帶

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、局域網(wǎng)

內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

中

有線寬帶

內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)

一般

有線寬帶

局域網(wǎng)

國(guó)際電視、電話

檔次要要求與與商務(wù)務(wù)配套套需求求檔次要要求與與生活活配套套需求求檔次排序第一位

第二位

第三位

高

餐廳

公交

娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施

中

餐廳

公交

超市

一般

餐廳

綠色景觀空間

公交

根據(jù)以以上圖圖表分分析我我們歸歸納出出：需求特特征25：：選擇擇高檔檔辦公公用房房的企企業(yè)主主要特特征：：年產(chǎn)產(chǎn)值在1000萬(wàn)萬(wàn)以上上，企企業(yè)員員工在在50人以以上，，需求求面積積在500平米米以上上，大大多數(shù)數(shù)能接接受200萬(wàn)以以上的的總價(jià)價(jià)，以以購(gòu)買買為主。。需求特特征26：選擇中中檔辦辦公用用房的的企業(yè)業(yè)主要要特征征：年年產(chǎn)值在1000萬(wàn)萬(wàn)以上上和200—500萬(wàn)這這兩個(gè)個(gè)層次次上的的企業(yè)業(yè)最多多，企業(yè)員員工主主要在在20—50人人之間間，需需求面面積在在200——500平平米之間間，大大多數(shù)數(shù)能接接受20——80萬(wàn)的的總價(jià)價(jià)，以以租用用為主主。需求特特征27：選擇一一般辦辦公用用房的的企業(yè)業(yè)主要要特征征：年年產(chǎn)值在200萬(wàn)以以下，，企業(yè)業(yè)員工工主要要在20——50人之之間，，需求求面積在100—500平米米之間間，大大多數(shù)數(shù)只能能接受受60萬(wàn)以以下的的總價(jià)，以以租用用為主主。重慶寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)供/需關(guān)系系對(duì)應(yīng)應(yīng)需求結(jié)論

供給現(xiàn)狀

◆專業(yè)寫字樓市場(chǎng)需求極其旺盛?！暨m合高科技企業(yè)大中型辦公場(chǎng)地的寫字樓需求無(wú)法得到滿足?！艄┙o市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，市場(chǎng)面臨重新洗牌◆寫字樓物業(yè)總體素質(zhì)偏低，規(guī)模偏小，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求。

◆目前重慶寫字樓中的高科技企業(yè)主要以科技企業(yè)為主，企業(yè)性質(zhì)半數(shù)以上為私營(yíng)，企業(yè)規(guī)模、實(shí)力普遍較強(qiáng)，對(duì)辦公面積的需求也較大?！魧懽謽俏飿I(yè)總體素質(zhì)偏低，規(guī)模偏小，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求?！粜羌?jí)酒店式管理是高檔寫字樓必備的要素。

◆目前高科技企業(yè)辦公場(chǎng)地的購(gòu)買價(jià)格比市場(chǎng)平均價(jià)位略高，說(shuō)明高科技企業(yè)對(duì)中高檔次寫字樓要求較大。

◆客戶層次日趨明顯，促成寫字樓市場(chǎng)演變?！粜袠I(yè)集中化及行業(yè)關(guān)聯(lián)性特征明顯。重慶寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)供/需關(guān)系系對(duì)應(yīng)應(yīng)需求結(jié)論

供給現(xiàn)狀

◆目前重慶寫字樓中的高科技企業(yè)主要以科技企業(yè)為主，企業(yè)性質(zhì)半數(shù)以上為私營(yíng)，企業(yè)規(guī)模、實(shí)力普遍較強(qiáng)，對(duì)辦公面積的需求也較大?！魧懽謽俏飿I(yè)總體素質(zhì)偏低，規(guī)模偏小，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代