酒店行業(yè)：MVI中國酒店市場價值指數(shù)商圈視角解讀

前言酒店市場的發(fā)展有賴于城市基礎(chǔ)建設(shè)的模善、持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口導(dǎo)入,因此酒店市場的繁榮度是導(dǎo)映一個城市發(fā)達與否的重要指標(biāo)之一。伴隨著城市內(nèi)部發(fā)展格局的變化,酒店產(chǎn)品圍繞特定需求聚集或離散,逐步發(fā)展成多個酒店商圈組團。除了城市本身賦予商圈的基礎(chǔ)特征之外,城市內(nèi)每個商圈組團也將呈現(xiàn)出不同的需求特點和價值表現(xiàn)。因此,我們在預(yù)判市場發(fā)展趨勢之時,不僅需要對城市發(fā)展的所處周期進行判斷,還需要思考城市內(nèi)各商圈的格局分布特點、需求特征表現(xiàn)和核心區(qū)位價值。因此,厚海數(shù)據(jù)平臺提出了MVI(MarketValueIndex),即市場價值指數(shù)的概念,旨在通過量化的數(shù)據(jù)指標(biāo)來評價城市、商圈、物業(yè)三個維度的酒店市場價值指數(shù)。在本篇報告務(wù),我們將站在商圈維度,確討不同類型城市的酒店商圈的格局差異、熱點分布、產(chǎn)品特點以及發(fā)展路徑等,以幫助我們能夠以長期連貫且客觀理性的視角對商圈市場價值進行判斷?；诖?投資者可以獲取更理性、更具全局觀的開發(fā)思路;品牌商能夠率先洞悉市場機會,占領(lǐng)市場高地;運營方也能夠未雨綢繆,根據(jù)市場趨勢?活轉(zhuǎn)換經(jīng)營思路。通過厚海數(shù)據(jù)平臺產(chǎn)業(yè)地圖的大數(shù)據(jù)分析,我們對務(wù)國不同城市的市場發(fā)展周期進行了判斷,將城市酒店市場分為成熟型、成長型和培育型,同時以此切入口來確尋酒店商圈發(fā)展的長期規(guī)律并識別潛在發(fā)展機會。在這篇報告務(wù),我們將著重回答以下問題:?處在不同發(fā)展周期的城市酒店商圈，呈現(xiàn)哪些基本特征？?基于城市特性和商圈特點，怎樣的酒店商圈能夠成為城中價值?地？?根據(jù)商圈發(fā)展特點和趨勢，參與主體應(yīng)該如何把握市場機會？基于成熟型、成?型和培育型的城市酒店市場分類，各類城市的酒店商圈主要特點可?致歸納如下：成熟型市場多核?商圈組團，發(fā)展均衡且分布?泛代表性城市：?線城市為主，如北京/上海/?州/深圳發(fā)展特點：價值突出，資源豐富，發(fā)展均衡主要類型：?效集中型/多核分散型核?商圈：類型豐富，領(lǐng)頭?商圈多為成熟CBD市場機遇：存量市場機遇及新商圈孵化機會成?型市場商圈數(shù)量較多，或覆蓋范圍有限或商圈分布稀疏代表性城市：強?線城市為主，如重慶/西安/?沙/廈?/?島發(fā)展特點：矚?新星，發(fā)展外拓，增?迅猛主要類型：?城外延型/新區(qū)驅(qū)動型核?商圈：兼具休閑和商務(wù)需求的商圈引領(lǐng)市場市場機遇：發(fā)展機會多元，需順應(yīng)城市發(fā)展脈絡(luò)培育型市場代表性城市：弱?線或以下城市，如?春/貴陽/南昌發(fā)展特點：需求活躍度和豐富度有限，發(fā)展不均主要類型：單核驅(qū)動型核?商圈：類型單?，頭部效應(yīng)明顯，資源?度集中市場機遇：核?商圈的強化仍將是發(fā)展重點““成熟型市場多核?商圈組團發(fā)展均衡·分布?泛?線城市為主|北京·上海·?州·深圳資料來源:厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖發(fā)展特點價值突出|資源豐富|發(fā)展均衡市場價值指數(shù)酒店商圈數(shù)商圈供給熱?指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差市場提供了豐富多元的需求基礎(chǔ)。場擁有?少11個成型且穩(wěn)定的酒店商的典型酒店商圈格局。商圈供給熱力指數(shù)是厚海數(shù)據(jù)平臺推出的商圈供給熱?概念，代表著酒店在該商圈的供給豐富度和品牌?睞度。各商圈之間的標(biāo)準(zhǔn)差代表了該城市內(nèi)各商圈發(fā)展的均衡程度。我們發(fā)現(xiàn)，成熟型市場中，城市發(fā)展起步較早，優(yōu)質(zhì)資源集中，因此對?其他類型市場，在酒店商圈發(fā)展上也更為均衡,各商圈的供給熱?指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差較?。即使是新商圈也具備更強的內(nèi)?發(fā)展動?，能夠快速實現(xiàn)供城市內(nèi)部各商圈發(fā)展均衡程度商商圈熱?供給指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差均值主要類型01.?效集中型主要類型01.?效集中型高效集務(wù)型商圈分布以深圳及上海為代表,指在有限的城市面積內(nèi)通過高效率發(fā)展形成了密集的酒店商圈組團。以深圳為例,深圳的酒店產(chǎn)品布局隨著這座年輕城市的發(fā)展進程,從早期的羅湖商圈一路向西的張,形成了福田、南山、寶安、前海等新商圈。其務(wù),南山-蛇口一帶高新產(chǎn)業(yè)密集,大量的商務(wù)差旅需求吸引了酒店供給的密集入駐,市場供給日漸密集且呈現(xiàn)出多樣化趨勢,逐漸演化出了南山科技園、深圳灣/后海、華僑城三個商圈。較高的供給密度和較大的高檔酒店規(guī)模,導(dǎo)映出片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和需求態(tài)勢十分活躍,能夠支持形成高檔酒店集群。深圳酒店供給熱?分布深圳南??帶商圈分布資料來源：厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖?線城市市場酒店客房供給密度陸家嘴陸家嘴國貿(mào)北京作為多核分散型商圈分布代表，具有?闊的城市空間，在發(fā)展歷程中逐漸形成了多個經(jīng)濟發(fā)展?區(qū)。多?區(qū)同步發(fā)展的分散格局使得各區(qū)域的酒店商圈各成?體，彼此之間較難相互輻射。隨著北京城市產(chǎn)業(yè)及??分布愈發(fā)密集，需求來源更加豐富，加上原有的核?商圈發(fā)展飽和，酒店產(chǎn)品也隨城市規(guī)劃發(fā)展外拓并演化發(fā)展出新商圈，?如麗澤、通州、懷柔等。?前北京?共有20個主要的酒店商圈，且其城市近郊仍呈現(xiàn)出新的發(fā)展機會。和?效集中型城市相?，北京這類城市的多核分散發(fā)展使得城市住宿需求被分流，單?商圈或?區(qū)能夠承載的住宿產(chǎn)品，特別是?端酒店產(chǎn)品相對受限。如下圖所?，與上海相?，北京的商圈分布相對分散；同時，北京的?位商圈國貿(mào)，在?檔及以上的酒店產(chǎn)品的供給體量上，明顯少于上海的?位商圈陸家嘴。雖然北京和上海均為成熟型市場，但由于城市發(fā)展規(guī)劃路徑不同，商圈發(fā)展特點也呈現(xiàn)出顯著差異。城市酒店產(chǎn)品供給熱?分布對??位商圈5公?半徑?檔酒店分布對?數(shù)據(jù)備注：城市供給熱?圖中，顏?越鮮艷代表酒店供給密度越?且酒店品質(zhì)越好資料來源：厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖資料來源：厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖核心商圈類型豐富，領(lǐng)頭?商圈為成熟CBD代表商圈：北京國貿(mào)/?州天河/上海陸家嘴/深圳會展中?CBD成熟型市場具有豐富的核?商圈類型，包括傳統(tǒng)城區(qū)、成熟新興商務(wù)區(qū)、會展中?及交通樞紐等。其中，新興商務(wù)區(qū)借助?新產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，得以后來居上，商圈供給熱?指數(shù)甚?超越了傳統(tǒng)?城區(qū)。?如深圳的深圳灣/后海、上海虹橋地區(qū)等。在北上?深等?線城市，排名第?的酒店商圈均為城市的核?CBD，這主要得益于CBD地區(qū)?度發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)，集聚?量??付?的差旅需求以及多元的會議需求；同時CBD周邊的居住及辦公?群消費理念較超前且具備較?的消費能?，成為酒店?客房收?的重要來源。市場機遇存量市場及新商圈孵化機會近年來城郊度假、城市休閑、早C晚A等?活?式理念百花?放，進?步刺激了品牌和產(chǎn)品供給端的豐富度，?求更好挖掘消費潛?。成熟型市場在城市發(fā)展?背景之下物業(yè)區(qū)位價值凸顯，需求端的多元基礎(chǔ)以及活躍表現(xiàn)，能夠快速消化供給并推動產(chǎn)品迭代升級，因此供給端具備存量資產(chǎn)升級機會，市場參與主體可以關(guān)注成熟型市場資產(chǎn)存量升級及產(chǎn)品品牌優(yōu)化機會。除了核?商圈的開發(fā)機會之外，?核?商圈的開發(fā)潛?不可忽視。鑒于此類多核?商圈城市存在?泛且密集的潛在客群，加上核?商圈成熟飽和之后資源外溢滲透效應(yīng)明顯，新?區(qū)迅速的產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得酒店投資和需求表現(xiàn)雙雙活躍，往往能夠?持形成新的酒店商圈，并帶來品牌滲透機會。成長型市場成長型市場商圈數(shù)量較多或覆蓋范圍有限·或商圈分布稀疏強?線城市為主|重慶·西安·?沙·廈?·?島資料來源：厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖發(fā)展特點矚?新星|發(fā)展外拓|增?迅猛商圈供給熱?指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差市場價值指數(shù)酒店商圈數(shù)成?型市場的代表城市主要包括區(qū)域中?城市及沿海省份的經(jīng)濟強市，?如重慶、西安、?沙、廈?、?島等。隨著?線城市發(fā)展空間飽和，在具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)之上還擁有優(yōu)良旅游資源的強?線城市逐漸成為投資熱點，迎來產(chǎn)品供給井噴期。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供給結(jié)合獨特的本地??特點，成功抓住消費需求趨勢，誘導(dǎo)需求端增?，獲取了?量休閑需求，市場得以迎來?牌旅游城市的重?zé)ㄐ?,或成為新晉?紅?的地?？傮w上，成?階段為培育階段發(fā)展?成熟階段的過渡。當(dāng)城市達到?定的發(fā)展程度后，酒店產(chǎn)品能夠沿著城市發(fā)展軸線形成多個酒店核?商圈，但商圈分布相?起成熟型市場更為稀疏，未形成放射狀密集分布，且核?商圈資源外溢效益相對較少，商圈之間發(fā)展差距更?。代代表性成?型市場商圈熱?供給指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差01.?區(qū)外延型指的是，依托原有?城核?商圈向兩翼擴散并逐步形成新的酒店商圈。?如廈?島內(nèi)的中?路?帶是舊城區(qū)及傳統(tǒng)旅游景點所在，率先形成了酒店商圈。后來中?路?區(qū)發(fā)展?漸飽和，酒店布局開始向東西兩翼沿海擴張。????品質(zhì)度假酒店開始?駐環(huán)島????品質(zhì)度假酒店開始?駐環(huán)島路及五緣灣?帶，這兩個商圈憑借豐富多元的?端產(chǎn)品和較?的品牌國際化程度，在廈?酒店商圈排名中后來居上；另???中?路傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)?路外擴??鷺洲商圈，酒店開發(fā)隨著產(chǎn)業(yè)外溢和進出島基建的建設(shè)腳步在島外逐步形成新興酒店商圈，?如海滄阿羅海城市?場商圈。02.新區(qū)驅(qū)動型新區(qū)驅(qū)動型的代表型市場是?島。?島則是在主城發(fā)展之外，在?島另辟新區(qū)進?城市開發(fā)，形成新的酒店商圈。因此?島的新商圈?由主城商圈外擴逐步形成，?是在完全獨?的新?區(qū)，與主城商圈分開發(fā)展?？v觀?島近10年來主城及新區(qū)的酒店商圈發(fā)展，如下圖所?，新區(qū)商圈(西海岸度假區(qū))發(fā)展扶搖直上，直逼?城商圈(五四?場商圈)。但整體上此類城市的商圈分布?般并不密集，市場需求基礎(chǔ)不同，發(fā)展相互獨?。?島代表商圈客房數(shù)(2011-2022)資料來源：厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖都市休閑藝術(shù)&設(shè)計師歷史遺跡親?家庭NO都市休閑藝術(shù)&設(shè)計師歷史遺跡親?家庭NOO 核心商圈兼具休閑和商務(wù)?質(zhì)的商圈引領(lǐng)成?型市場相?于培育型市場，成?型市場的核?商圈更為多元;?和成熟型市場相?,受限于城市經(jīng)濟體量和??密集程度，成?型市場核?商圈的密集程度遠(yuǎn)不及成熟市場。成?型市場的?位商圈通常是兼具休閑和商務(wù)?質(zhì)的商圈,?如重慶解放碑商圈、?沙五??場商圈、西安的曲江新區(qū),它們都既擁有休閑旅游資源和豐富??底蘊,同時能吸引?端產(chǎn)業(yè)?駐的核?商圈。以西安的?雁塔/曲江度假區(qū)為例，曲江新區(qū)旅游稟賦豐厚，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受政策引導(dǎo)?持，市場需求基礎(chǔ)多元且充?。同時，新區(qū)充?的?地供給和?量新建綜合體項?也為產(chǎn)品創(chuàng)新帶來?闊的發(fā)展空間。因此，西安曲江新區(qū)憑借?端供給規(guī)模和?端品牌滲透優(yōu)勢，成為了西安酒店商圈領(lǐng)頭?。西安產(chǎn)品標(biāo)簽西安?雁塔/曲江度假區(qū)商圈指數(shù)表現(xiàn)?級維度??級維度?級維度品牌?睞度總結(jié)來講，若?具備顯著稀缺性的旅游資源(?如三亞)，單?的旅游需求仍難以消化?規(guī)模的酒店供給，更難以形成引領(lǐng)市場的核?酒店商圈。產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟基礎(chǔ)仍然是成為領(lǐng)頭?商圈必不可少的因素。然?成?型市場的?端商務(wù)客源規(guī)模較?，整體預(yù)算?平不及?線城市，因此往往較難發(fā)展出譬如北京國貿(mào)、深圳會展中?CBD的“純商務(wù)型”商圈領(lǐng)頭?。但是，豐富的在地??和休閑元素則能夠為成?型市場錦上添花，提升需求豐富度，提?價格天花板，帶來商圈升值潛?。因此，在成?型城市市場，能夠兼具?端商務(wù)氛圍和旅游資源的城市商圈更有機會成為?價值、?流量的商圈領(lǐng)頭?。資料來源：厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖市場機遇發(fā)展機會多元，需順應(yīng)城市發(fā)展脈絡(luò)成?型市場?般已開始呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展脈絡(luò)趨勢和清晰的城市標(biāo)簽特?，但是個體稟賦及發(fā)展程度差異較?，需要具體問題具體分析，不能?概?論。總的來說，這類城市主要市場機遇在于順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，掌握核?商圈發(fā)展底層邏輯，從?預(yù)判下?個崛起的發(fā)展熱點。???就現(xiàn)有商圈??，此類市場尚未成熟，即便是核?商圈也仍具產(chǎn)品升級和層級結(jié)構(gòu)優(yōu)化的機會，宜結(jié)合各商圈所在?區(qū)發(fā)展規(guī)劃及消費需求特點，因地制宜地進?產(chǎn)品開發(fā)。另???，在市場向著成熟階段演化的過程中，各密度增加，交通?絡(luò)完善，這些區(qū)域可能率先承接外溢資源，加之區(qū)域發(fā)展的內(nèi)?驅(qū)動?，有望產(chǎn)?更為豐富的城市商圈層級體系，從?形成價值聚變，?持酒店產(chǎn)品開發(fā)?！啊芭嘤褪袌錾倘?shù)量少多為單核商圈·發(fā)展不均衡弱?線或以下城市|?春·貴陽·南昌資料來源:厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖發(fā)展特點需求活躍度和豐富度有限,發(fā)展不均I市場價值指數(shù)≤5酒店商圈數(shù)商圈供給熱力指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差培育型市場主要包括弱二線及以下城市,例如欠發(fā)達地區(qū)的省會城市比如長春、貴陽、南昌等,這類城市的城市價值指數(shù)(cMVI)表現(xiàn)也較為遜色。培育型市場的商圈分布稀疏,發(fā)展程度不均衡,很少能夠形成相互輻射或帶動的局面。主要類型培育型市場的主要商圈類型是單核驅(qū)動型。這些城市大多是依賴制造業(yè)的工業(yè)型城市,近年處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的過渡期,呈現(xiàn)典型的商務(wù)型市場特點。大多數(shù)培育型市場本身產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度有限、缺乏優(yōu)質(zhì)旅游資源,本地人口增長緩慢且跨地區(qū)人員流動并不頻繁,疲軟的需求活躍度與購買力難以支持形成多個成熟酒店商圈。這進一步導(dǎo)致了該類型的市場優(yōu)質(zhì)資源高度集務(wù)在單一核心商圈內(nèi),次級商圈市場發(fā)展緩慢,核心商圈與非核心商圈的供給熱力指數(shù)差距更明顯。單核驅(qū)動型核心商圈VS非核心商圈l供給熱力值平均差距資料來源：厚海數(shù)據(jù)平臺·產(chǎn)業(yè)地圖核心商圈類型單一│頭部效應(yīng)明顯│資源高度集中培育型市場中，商圈發(fā)展不均衡程度加劇，核?商圈發(fā)展優(yōu)勢凸顯，商圈頭部效應(yīng)明顯。和成熟型市場相?，培育型市場產(chǎn)品供給和需求規(guī)模有限、需求天花板明顯，使得投資者決策謹(jǐn)慎，更傾向于將主要資源投放于需求相對充?的成熟商圈。培育型市場商圈組成通常是?枝獨秀的城市級核?商圈再加上若?發(fā)展培育中的酒店商圈。以?春為例，?位商圈供給熱?優(yōu)勢明顯，與其他商圈供給熱?指數(shù)的分化顯著。以紅旗街/???場為代表的核?商圈聚集了?前?春酒店市場中最優(yōu)質(zhì)的酒店供給。但受限于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩和??導(dǎo)?較慢，除核?商圈以外其他酒店商圈發(fā)展緩慢，?多尚未成型。培育型市場代表|?春商圈分布及供給熱?排?培育型市場的頭部酒店商圈通常位于城市中?并具備復(fù)合性特征，?如既是城市核?商務(wù)區(qū)，?是交通樞紐所在地，同時也是購物消費中?。這些復(fù)合型需求特征在本?發(fā)展程度受限、缺乏充?需求的培育型城市市場中尤為關(guān)鍵。此類商圈的復(fù)合多元的需求基底也成為吸引投資的核?要素，進?成為城市酒店商圈領(lǐng)頭?。市場機遇核?商圈機會仍是關(guān)注重點培育型市場核?商圈本?發(fā)展程度不?，市場需求集中，并未出現(xiàn)明顯細(xì)分，因此開發(fā)資源從核?商圈向下滲透的現(xiàn)象尚不顯著。此類市場的傳統(tǒng)頭部核?商圈優(yōu)勢依舊，次級核?商圈的成?機會值得關(guān)注。?期來看，若頭部核?商圈發(fā)展逐漸飽和，其他次級核?商圈也將逐步迎來成?機會，在品牌進駐和規(guī)模供給上可能迎來新的增?點。培育型市場的流量型和商務(wù)型特點突出，整體上價格天花板較低，現(xiàn)有產(chǎn)品層級以中檔和中?檔為主。因此酒店產(chǎn)品層級結(jié)