大安村住宅小區(qū)策劃案

大安村住宅小區(qū)策劃案2017年2月目錄1區(qū)位優(yōu)勢與社會人文現(xiàn)狀3頁2小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案9頁3報建思路12頁4管理思路13頁5營銷思路14頁6開發(fā)商要求15頁1、大安村距離縣城南皮20公里，距離鎮(zhèn)政府寨子10公里，在位置上屬于遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)聚集區(qū)的大村。區(qū)位優(yōu)勢與社會人文現(xiàn)狀2、全村人口2000多人，以農(nóng)業(yè)為主，年輕人外出務(wù)工。普通的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和務(wù)工經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的北方農(nóng)村社會。3、區(qū)位地勢平坦，毗鄰S272省道，交通方便快捷，直達(dá)北京、天津、滄州、石家莊的客運(yùn)汽車很多。4、區(qū)位距離北京市、天津市較近，兩大直轄市為全國一線城市，去往兩市發(fā)展務(wù)工的人員最多。全村人口2000多人，大約有600戶。通過綜合分析，可以分為以下幾類家庭：人口分析1、本地家庭：長期居住在本地，除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之外，上班不出本縣。此類家庭比例較小2、候鳥式務(wù)工家庭：家庭主要成員外出務(wù)工，一般在外無長期社保，收秋和寒冬回家。此類家庭比例占50%3、外出家庭：家庭主要成員或全體，外出務(wù)工，一般在外有長期社保，春節(jié)回家。包括外地女婿家庭，此類家庭占比35%，且會逐年增加。幾類家庭：經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析人口分析1、本地家庭：平均經(jīng)濟(jì)較弱2、候鳥式務(wù)工家庭：平均經(jīng)濟(jì)實(shí)力適中3、外出家庭：平均經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)本策劃案的房子就是要出售給外出家庭，那么下面介紹外出家庭回鄉(xiāng)購房的理由（6大理由）外出家庭的需求1、回鄉(xiāng)過節(jié)時能夠生活舒適：外出家庭在外享受城市中健全的住房條件和物業(yè)管理，無各種擔(dān)憂?；剜l(xiāng)過節(jié)普遍有生活不便的訴求。2、能夠很好的照顧老人：父母老人是外出家庭的最大牽掛，尤其是到老人勞動起來力不從心的時候，為老人在本鄉(xiāng)本土安排一套設(shè)施齊全的樓房，是兒女的本分。3、能夠很好的關(guān)照自己的農(nóng)村權(quán)益：外出家庭，人在外，但是戶口在農(nóng)村，農(nóng)村的土地紅利和宅基地紅利是外出家庭最大的關(guān)切。如果宅基地房子破敗了，則回鄉(xiāng)無立足之地。外出家庭的需求4、回家度假的避霾寶地：城市霧霾嚴(yán)重，農(nóng)村小區(qū)正好是鄉(xiāng)村度假的寶地，躲避霧霾，總價較低、社區(qū)人口密度小，擁有漂亮的公共花園。毗鄰大安小學(xué)，能夠正好符合外出家庭的要求。5、保值增值的地產(chǎn)投資：外出家庭投資意識強(qiáng)烈，一套配套齊全、手續(xù)齊全的家鄉(xiāng)投資房，能夠滿足外出家庭保值增值的要求。6、感悟鄉(xiāng)愁，陶冶情操，回味兒時的趣味，聯(lián)系少年時的朋友、同學(xué)?？梢哉疹欁鎵灒雷娴禺a(chǎn)。外出家庭的群體有多少1、項(xiàng)目覆蓋大安村、門堂村、梁莊村、姜莊村、單莊村、王廠村。不排除堤口張、董村、丈橋。2、項(xiàng)目覆蓋人口9千人，2250個家庭，外出家庭占35%，約787.5戶，本項(xiàng)目可以設(shè)計(jì)成400戶至500戶家庭的住宅小區(qū)，可以分2期建設(shè)，每期200多戶?？匆黄诠こ痰匿N售情況，決定二期工程的開工。3、小區(qū)一旦初具規(guī)模，不排除本地家庭和候鳥式家庭具有買房意愿。4、本小區(qū)策劃方向不包含本地青年婚房。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、根據(jù)小區(qū)的定位，本小區(qū)應(yīng)該規(guī)劃成具有70年正規(guī)產(chǎn)權(quán)的商品房。社區(qū)定位為封閉式中高端社區(qū)，可以參照南皮信合公司的建設(shè)水準(zhǔn)。2、根據(jù)我國商品房建設(shè)要求本小區(qū)應(yīng)該從供電、供水、供燃?xì)?、局部的市政排水系統(tǒng)、化糞池系統(tǒng)、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)等配套齊全的標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)。3、小區(qū)應(yīng)建設(shè)一定面積的內(nèi)部花園，可以選用本地苗木4、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理的小區(qū)內(nèi)部道路、樓棟、花園的布局小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案5、根據(jù)小區(qū)的定位，本小區(qū)樓房應(yīng)該規(guī)劃成4層板樓，在設(shè)計(jì)上采用一梯兩戶的形式。充分考慮老年人不喜歡爬樓的問題6、在戶型上要充分考慮兩代人同住過節(jié)的需求，但總面積不宜太大，可以考慮面積不超過120平米的，兩室戶型或3室戶型，盡量設(shè)置2個衛(wèi)生間。7、一定要設(shè)計(jì)儲藏間，不建議儲藏間設(shè)置在一層，建議樓外統(tǒng)一建儲藏間平房。8、一定要設(shè)計(jì)足夠的停車位，不建議設(shè)計(jì)車庫，應(yīng)設(shè)計(jì)戶外停車位，并由開發(fā)商預(yù)留充電樁線管，并預(yù)留足夠電源容量。車位要按戶分配，預(yù)留公共停車位。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案9、小區(qū)應(yīng)為半封閉式管理的小區(qū)，進(jìn)口和出口設(shè)置門衛(wèi)和汽車道閘，人車分流。外部車輛進(jìn)入小區(qū)登記10、小區(qū)應(yīng)設(shè)計(jì)臨街商業(yè)用房，開發(fā)商出租使用，作為后期利潤的延續(xù)。同時小區(qū)應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)用房，預(yù)留公共服務(wù)用的醫(yī)務(wù)室和老年活動室。11、小區(qū)建設(shè)要考慮因地制宜、節(jié)能環(huán)保，要做屋頂太陽能，要做外墻保溫，要做中水。12、考慮到空置問題和采暖費(fèi)用問題，小區(qū)要采用燃?xì)鉅t自采暖系統(tǒng)，統(tǒng)一鋪設(shè)地暖。售房后不用收采暖費(fèi)。報建思路1、可以在南皮注冊一個開發(fā)公司，組織精干開發(fā)團(tuán)隊(duì)，運(yùn)作項(xiàng)目。2、以投資鄉(xiāng)里造福鄉(xiāng)親的姿態(tài)接觸縣、鎮(zhèn)、村三級政府，爭取獲得支持。獲得支持的概率較高。3、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的生態(tài)性、環(huán)保性、節(jié)能性。在立項(xiàng)報規(guī)等工作上爭取支持，讓項(xiàng)目同官員政績掛鉤。4、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的公益性，以掙名譽(yù)為主，以掙錢為輔，適當(dāng)降低利潤率。管理思路1、建立建設(shè)物業(yè)公司管理社區(qū)，收取物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司要體現(xiàn)公益性，做到收支平衡即可，等于解決村民就業(yè)。開發(fā)商靠臨街商業(yè)延續(xù)利潤。2、充分考慮探親地產(chǎn)和度假地產(chǎn)的屬性，做好配套服務(wù)。3、充分考慮養(yǎng)老地產(chǎn)的屬性。做好配套服務(wù)，包括：搞醫(yī)務(wù)室、活動室。包括每天或每周觀察老人情況，通報外地子女。4、充分考慮維護(hù)外出家庭的本村權(quán)益，基層政策及時通報。營銷思路1、建立溝通宣傳團(tuán)隊(duì)。制定營銷方案。2、通過網(wǎng)絡(luò)、村民、群等渠道，聯(lián)絡(luò)外出家庭，征求購房意愿，可在項(xiàng)目開始之前爭取到不低于