知名地產(chǎn)地產(chǎn)合約策劃編制標(biāo)準(zhǔn)

第一部分：中海地產(chǎn)合約策劃編制標(biāo)準(zhǔn)1.目的1.1進一步完善中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排模式的后續(xù)配套工作；1.2使項目合約工作有計劃地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制；2.定義合約策劃報告：子公司在具體項目開工前，總體策劃合約體系構(gòu)建、合約安排和設(shè)置建安成本控制目標(biāo)從而保障項目合約工作高效、有序進行的綱領(lǐng)性文件。3.適用范圍自印發(fā)之日起，中海地產(chǎn)各子公司新開工的項目或分期均參照本指引制定合約策劃報告。4.編制要求4.1各子公司須在項目開工前一個月內(nèi)完成項目合約策劃報告的編制工作，并報股份公司發(fā)展管理部備案。4.2各子公司在編制過程中應(yīng)充分分析項目特性，使合約策劃報告具有可操作性，能夠有效指導(dǎo)合約工作的開展。合約策劃報告在具體實施中的修改和變動不再上報，但要做好記錄工作，以便于日后的總結(jié)。5.內(nèi)容描述5.1合約策劃報告的內(nèi)容：包括但不限于：a.項目概述b.合約策劃綜述c.招標(biāo)分判計劃d.建安成本目標(biāo)計劃e.人員配置計劃f.總結(jié)g.附件。5.2項目概述：概述項目的基本情況，應(yīng)包括項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項目定位，項目預(yù)計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發(fā)展周期、項目的總建安成本等基本情況。5.3合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。5.3.1策劃目的：明確具體項目的合約策劃需要解決的主要問題、實現(xiàn)的根本目標(biāo)。5.3.2合約管理架構(gòu)：須以流程圖形式說明發(fā)包人、監(jiān)理公司、工料測量師行（如有）、主包、專業(yè)分包等之間的合約關(guān)系，以及工程負(fù)責(zé)、工程協(xié)調(diào)、主要甲供材的照管等責(zé)任關(guān)系。5.3.3合約分判總體思路：精練概括采用的分判模式、報價模式、定標(biāo)原則、合同價款形式、主包和專業(yè)分包的主要工程內(nèi)容等。5.3.4標(biāo)段劃分：詳細(xì)分析項目特性，進行合理地標(biāo)段劃分，并說明劃分理由。在標(biāo)段劃分時應(yīng)充分考慮到日后的成本拆分核算等工作，在滿足項目分判的實際需要的前提下，盡可能按照不同物業(yè)類型進行標(biāo)段劃分。5.3.5時間節(jié)點控制思路：說明時間節(jié)點的控制原則和方法，主要分項工程的設(shè)計出圖及樣板確認(rèn)計劃、工程進度計劃、分判計劃之間的時間協(xié)調(diào)措施。5.3.6工程量清單編制原則：說明工程量計算的時限，以及哪些分項工程的工程量需要委托進行計算，哪些是計劃自行計算工程量。在計算工程量時，無論委托計算還是自行計算，應(yīng)按照股份公司統(tǒng)一合約安排文件的相應(yīng)要求保證工程量清單的完成時限，并在計算時充分考慮日后成本核算的因素，進行有目的的分項計算。5.3.7工程價款支付：應(yīng)說明工程變更和簽證的價款審定時限和支付原則、工程結(jié)算原則。這些原則的制定，應(yīng)保證成本預(yù)警的需要，能夠盡可能及時地反映出實際成本發(fā)生額和甲供材超供情況。5.3.8前置工程合約分判：售樓準(zhǔn)備工程等需要在沒有施工圖情況下?lián)屜乳_工，由于其對時間節(jié)點要求嚴(yán)格，有自己獨立的施工措施和合約模式，所以應(yīng)當(dāng)專項對其合約關(guān)系、工程分判、物資采購、時間節(jié)點控制、變更管理、價款審定等進行專項策劃。5.3.9與其它部門的銜接：由于合約分判工作受到出圖時間和開盤時間的雙向制約，往往溝通不利便會影響到合約分判時間節(jié)點的控制，故在此應(yīng)擬定與設(shè)計、工程、營銷等關(guān)聯(lián)部門的工作銜接方針，以解決橫向部門之間的信息不對稱和不能協(xié)同工作的問題。5.3.10不利因素分析及應(yīng)對措施：針對項目的實際情況，從項目分判時間節(jié)點控制、物資材料采購、成本控制等方面預(yù)見性的分析合約策劃實施過程中可能出現(xiàn)的主要不利因素，并對其提出相應(yīng)的應(yīng)對措施和解決預(yù)案。5.4招標(biāo)分判計劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標(biāo)。5.4.1招標(biāo)分判概述應(yīng)包括合約分判計劃和招標(biāo)時間節(jié)點計劃，建議采用表格形式體現(xiàn)。分判計劃須包括具體分判工程名稱、招標(biāo)單位數(shù)量、招標(biāo)方式、價款形式、報價模式、付款方式、是否需要樣板等內(nèi)容；招標(biāo)時間節(jié)點計劃須包括施工圖出圖時間、工程量清單結(jié)算結(jié)束時間、招標(biāo)單位資格審查完成時間、發(fā)標(biāo)時間、定標(biāo)時間、開工時間等內(nèi)容。對于計劃時間可采用絕對時間，也可采用相對時間，對必須遵照執(zhí)行的時間應(yīng)特別標(biāo)注。5.4.2主包工程分判應(yīng)結(jié)合設(shè)計出圖計劃、施工組織計劃、報建計劃詳述主包工程的合約分判措施，包括標(biāo)段劃分情況和劃分理由、招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時間節(jié)點的保證和控制方法、合同價款的確定原則，以及與專業(yè)分包、指定分包的責(zé)權(quán)關(guān)系、合同價款體現(xiàn)和支付原則等。5.4.3分包工程分判應(yīng)按照土建類（土方、樁基、室內(nèi)精裝修、室外園林、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等）、機電類（綜合機電、弱電、電梯安裝等）等進行分類概述，包括招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時間節(jié)點的保證和控制方法、合同價款的確定原則等。5.4.4工程監(jiān)理單位招標(biāo)應(yīng)包括招標(biāo)單位數(shù)量和要求、分判時間節(jié)點、合約價款形式、合同價款確定原則、分判說明。5.4.5工料測量師行是根據(jù)項目特點為了有效協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，提高成本控制水平而雇用的專業(yè)單位進行全過程合約管理服務(wù)的。造價咨詢公司是為了提高工程量計算速度或精度而委托的專門核算工程量的單位。工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標(biāo)，應(yīng)包括雇用的理由、招標(biāo)單位的資格要求、職責(zé)和作用，以及監(jiān)控和杜絕第三方計算或核算錯誤的措施。5.5材料及設(shè)備采購計劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。5.5.1材料及設(shè)備的供應(yīng)方式建議采用表格形式分類說明具體物資采用甲供、乙供、甲指乙供，總部集中采購的歸屬范圍。5.5.2材料及設(shè)備的采購計劃主要是采購時間節(jié)點的計劃，建議采用表格形式進行描述，內(nèi)容應(yīng)包括采購物資的名稱、應(yīng)供量計算結(jié)束時間、招標(biāo)單位資格審查完成時間、發(fā)表時間、定標(biāo)時間、供貨時間等。時間節(jié)點表述方式可采用絕對時間，也可采用相對時間。5.5.3對于總部集中采購的物資，各子公司根據(jù)集中采購合同和項目采購合同的約定總體考慮確定型號/樣板、定貨、進場等時間計劃，一并在總體采購計劃中體現(xiàn)。5.6建安成本控制：根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發(fā)展成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。5.6.1建安成本控制目標(biāo)應(yīng)包括總建安成本控制目標(biāo)和分項工程成本控制目標(biāo)，分項工程分為前期工程、巖土工程、基礎(chǔ)工程、各類可售物業(yè)土建及安裝工程、配套設(shè)施土建及安裝工程、配套工程、室外工程等。5.6.2建安成本控制重點中應(yīng)分類說明在合約管理中建安成本控制的關(guān)鍵節(jié)點，對占建安費用比例較大和成本變動可能性較大的分項工程進行詳細(xì)分析。5.6.3建安成本控制措施應(yīng)從合約管理技術(shù)手段、管理制度等方面，從項目發(fā)展的前期、當(dāng)期、后期三個階段制定具有可操作性的建安成本控制措施。5.7人員配置：為了保障項目合約計劃順利實施而擬定的土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃。5.8總結(jié)：概括本策劃報告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。5.9附件：應(yīng)提供項目發(fā)展進度計劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。第二部分：合約策劃報告樣本本樣本僅為精縮示范版本，由于沒有具體工程施工組織方案，內(nèi)容不夠詳準(zhǔn)和充分。各子公司在編寫時候，應(yīng)結(jié)合具體工程按照編寫指引的要求對合約安排做出詳細(xì)的、科學(xué)的、具有可操作性的策劃。如果有其它需要進行計劃安排的合約管理事宜，可在編寫指引的基礎(chǔ)上進行適當(dāng)增加。中海×××項目合約策劃報告（范本）一、項目概述中?！痢痢另椖课挥凇痢潦小痢恋貐^(qū)，項目占地9189m2，總建筑面積90247m2，擬開發(fā)一棟地下三層、地上三十二層的5A級智能化辦公樓。本項目計劃開工日期為××××年××月××日，竣工日期為××××年××月××日，總發(fā)展時間歷時×年零×個月。二、合約策劃綜述（一）目的相對于住宅項目而言，高等級寫字樓具有技術(shù)性強、系統(tǒng)復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)高、專業(yè)性強的特點，由于項目工程內(nèi)容復(fù)雜，項目管理要求高，為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)見圖1：中海×××項目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路本項目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場全面管理的責(zé)任。所有指定專業(yè)分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合同的工作中不予支持的情況，合約部將在項目土建總包合約中加入相應(yīng)約束條款。招標(biāo)報價模式多采用二次、三次報價，以篩選出優(yōu)秀的承包商。對于××工程將招標(biāo)范圍進行拆分，選取相應(yīng)范圍內(nèi)報價最低單位，以達到總標(biāo)段合約成本最低。圖1：中?！痢痢另椖亢霞s管理架構(gòu)圖對于已出圖工程合約價款形式采用總價包干，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單價包干。除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機電安裝系統(tǒng)）分項較多。具體而言，中?！痢痢另椖吭谕两ńY(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面，即包括以下專業(yè)分包：樁基工程、深基坑圍護及支撐、土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高等級裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等；在機電安裝方面則涉及強弱電系統(tǒng)、電梯（包括扶梯）工程、通信系統(tǒng)、中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、污水處理工程及擦窗機等，其中尚有大量的甲供設(shè)備及物料。（四）標(biāo)段劃分由于中?！痢痢另椖块_發(fā)時間緊迫，設(shè)計目前正處于前期擴初設(shè)計階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項目按期開工，我們擬分兩階段進行總承包工程招標(biāo)，即±0.00以下總承包工程、±0.00以上總承包工程。其它分包按照專業(yè)劃分標(biāo)段。（五）時間節(jié)點控制思路本項目工期較緊，對合約時間節(jié)點控制要求較高，同時合約分判計劃又受到設(shè)計出圖計劃和工程進度計劃的制約。因此，本項目時間節(jié)點的控制原則是以工程發(fā)展進度計劃為根本控制點，根據(jù)設(shè)計出圖及樣板確認(rèn)計劃安排具體的合約分判時間節(jié)點計劃。在工作開展之前與設(shè)計部、發(fā)展管理部等部門進行良好的溝通，對彼此制定的時間節(jié)點計劃之間的沖突進行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，要隨實際項目發(fā)展進度對合約時間節(jié)點計劃進行動態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時分析原因，尋找補救對策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項目的特點和合約關(guān)系的復(fù)雜性，計劃聘請工料測量師行進行整個項目的工程量核算?？紤]到一般工料測量師行對鋼筋、砼等會做總體計算，為了成本拆分歸集的方便，要求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下對結(jié)構(gòu)、建筑等進行分別計算，對專業(yè)分包的工程量按照《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本科目（2005年11月修訂版）》的科目分類進行分類計算。（七）工程價款支付本項目工程價款按月支付，不予支付預(yù)付款。為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況，良好的控制建安成本，我們計劃對設(shè)計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認(rèn)，對變更價款在一個月內(nèi)審定，款項在次月的中期付款中支付。工程結(jié)算在無特殊情況下，主包工程在具備結(jié)算條件后三個內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判本項目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區(qū)，由于資金回籠的要求，按照項目銷售計劃，在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內(nèi)部精裝修和第四層樣板房裝修完成。為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板展示區(qū)及大堂入口兩側(cè)綠化帶部分將爭取盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面石材或幕墻施工、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景觀工程將進行單獨分判。本售樓準(zhǔn)備工程的分判價款形式先采用單價包干形式，在工程發(fā)標(biāo)后60個工作日內(nèi)完成工程量清單的計算，并在施工單位確認(rèn)后將合同價款更改為總價包干。該工程價款的支付、結(jié)算依據(jù)項目整體的工程價款支付原則執(zhí)行。售樓準(zhǔn)備工程的招標(biāo)時間計劃、合約分判計劃分別見表1、表2：表1：中?！痢痢另椖渴蹣菧?zhǔn)備工程招標(biāo)分判時間計劃表（略）表2：中?！痢痢另椖渴蹣菧?zhǔn)備工程合約分判計劃表（略）（九）不利因素分析及應(yīng)對措施本項目定位較高，工程技術(shù)性強、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強，加上工期較緊，對合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團隊在測量師行的配合下快速、有效的運作將是面臨的最大困難。對此，我們將對項目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進行職責(zé)分?jǐn)?，使?zé)任到人。每周須召開合約協(xié)調(diào)例會，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會議中進行及時溝通解決。三、招標(biāo)分判（一）招標(biāo)分判概述計劃是指導(dǎo)項目有序、有效實施的指導(dǎo)性文件，前述內(nèi)容中對本項目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計劃和時間計劃，該計劃根據(jù)項目發(fā)展總計劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項目發(fā)展總計劃相應(yīng)調(diào)整時間安排。中海×××項目的分判計劃和招標(biāo)時間節(jié)點計劃分別見表3、表4。表3：中?！痢痢另椖亢霞s分判計劃表備注：付款方式——A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的90%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗收合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；C類：設(shè)備類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗收、調(diào)試合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；*號：表示有預(yù)付款。表4：中?！痢痢另椖空袠?biāo)時間節(jié)點計劃（二）招標(biāo)分判詳述1、主包工程分判根據(jù)政府相關(guān)部門要求，項目開發(fā)總承包管理原則上最多可分兩階段進行，即±0.00以下總承包及±0.00以上總承包，各自單獨辦理政府施工報建、招標(biāo)手續(xù)。由于中?！痢痢另椖块_發(fā)時間緊迫，設(shè)計目前正處于前期擴初設(shè)計階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項目按期開工，我們擬分兩階段進行總承包工程招標(biāo)，即±0.00以下總承包工程、±0.00以上總承包工程。有關(guān)具體操作事項規(guī)劃如下：（1）有關(guān)時間節(jié)點①設(shè)計出圖時間樁基施工圖計劃出圖時間：××××年××月××日；±0.00以下工程施工圖計劃出圖時間：××××年××月××日；±0.00以上工程施工圖計劃出圖時間：××××年××月××日。②工程進度計劃節(jié)點時間樁基及圍護工程：××××年××月××日至××月××日；除樁基以外的±0.00以下工程：××××年××月××日至××月××日；±0.00以上工程開始時間：××××年××月××日。③招標(biāo)計劃時間（內(nèi)部招標(biāo)）±0.00以下總承包工程：××××年××月××日至××月××日，為使本項目按期開工，其中的樁基及圍護指定分包工程可先招標(biāo)定標(biāo)；±0.00以上總承包工程：××××年××月××日至××月××日。④政府招投標(biāo)手續(xù)辦理時間在公司內(nèi)部完成招標(biāo)工作并確定單位后到××區(qū)辦理招投標(biāo)手續(xù)，時間約1個月?！?.00以下總承包工程：××××年××月××日至××××年××月××日，其中樁基及圍護指定分包工程應(yīng)在定標(biāo)后1個月內(nèi)（計劃××××年××月前）自行辦理政府中標(biāo)手續(xù)，以確保項目先開工；±0.00以上工程：××××年××月××日至××××年××月××日。（2）總包單位的招標(biāo)（內(nèi)部邀請招標(biāo)，分兩階段）①±0.00以下土建總承包工程單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。投標(biāo)單位：××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司?？疾鞎r間：××××年××月。計劃招標(biāo)時間：××××年××月××日至××月××日。合約形式：包干總價，除有設(shè)計變更外；工程量清單形式。總價確定原則：按量價分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價費率尋找相關(guān)單位報價，按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時間（暫定）：××××年××月××日。招投標(biāo)手續(xù)辦理：30天。說明：a.以上招標(biāo)時間均為初步計劃時間，視招標(biāo)圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時間相應(yīng)順延；b.機電預(yù)留預(yù)埋：地下工程中機電工作主要是預(yù)留、預(yù)埋，限于圖紙原因，機電指定分包單位暫無法確定，建議此項工作應(yīng)由總包單位完成；但預(yù)留預(yù)埋涉及到今后與機電指定分包單位的交接、驗收、使用，所以招標(biāo)圖紙中此部分內(nèi)容應(yīng)設(shè)計清楚。c.除結(jié)構(gòu)外的其他土建工程：根據(jù)工程進度要求，在地下結(jié)構(gòu)工程完成后即進行上部結(jié)構(gòu)施工，所以下部的其他土建工程在合約劃分上將劃分為上部總包單位的工作內(nèi)容，即下部總包單位僅負(fù)責(zé)砼結(jié)構(gòu)工程。②±0.00以上總包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。投標(biāo)單位：××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司?？疾鞎r間：××××年××月。計劃招標(biāo)時間：××××年××月××日至××月××日。合約形式：包干總價，除有設(shè)計變更外；工程量清單形式?？們r確定原則：按量價分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價費率尋找相關(guān)單位報價，按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時間：××××年××月××日。招投標(biāo)手續(xù)辦理：30天。說明：a.以上招標(biāo)時間均為初步計劃時間，視招標(biāo)圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時間相應(yīng)順延；b.分判體系：上部總包在進入現(xiàn)場后，即承擔(dān)整個項目總包的職責(zé)，包括下部總包未完成的工作。在合約體系上，所有的其他專業(yè)單位都為它的指定分包單位。c.總包的合約內(nèi)容：為報建手續(xù)計，總包內(nèi)容理論上應(yīng)包含本工程全部內(nèi)容，即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、粗裝飾、精裝飾指定分包、幕墻指定分包、綜合機電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指定分包等。d.指定分包：由業(yè)主方在招標(biāo)時明確指定分包工程內(nèi)容，同時招標(biāo)時以暫定金額形式計入總包合同總價，總包根據(jù)指定分包合約金額收取照管費，并申報照管費比例。在總包確定后，根據(jù)設(shè)計情況及工程進度，完成各指定分包單位的招標(biāo)。（各指定分包單位的詳細(xì)分判本節(jié)略）。e.指定供貨：如木門、裝修材料等，視情況而定，可于招標(biāo)時以暫定金額形式計入總包合同總價f.總包的職責(zé)：總包須負(fù)責(zé)整個項目的工程進度、質(zhì)量，業(yè)主方主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包，所有指定分包單位的工作都必須經(jīng)過總包申報給業(yè)主方，做到歸口統(tǒng)一、減少扯皮。g.資金控制：為確保工程順利開展，總包及各指定分包應(yīng)建立?？顚Ｓ脦簦付ǚ职こ炭畹闹Ц锻ㄟ^總包支付，審核由業(yè)主方完成。為確?？偘蝗我饪垩褐付ǚ职こ炭?，在合約中制定嚴(yán)格管理措施。h.對總包的要求：由于總包擔(dān)負(fù)起整個項目的管理、協(xié)調(diào)，總包單位必須在現(xiàn)場組建經(jīng)驗豐富、管理能力強的項目管理班子。（3）招投標(biāo)手續(xù)的辦理在設(shè)計圖紙達到招標(biāo)要求時，我們即展開各階段總包內(nèi)部邀請招標(biāo)。在內(nèi)部邀請招標(biāo)完成并確定施工單位后，選擇能力較強的招標(biāo)代理公司完成政府部門要求的招標(biāo)手續(xù)工作。由于本項目屬國有資產(chǎn)投資項目，有關(guān)的招標(biāo)手續(xù)辦理較為嚴(yán)格，為此，選擇優(yōu)質(zhì)、能力強的招標(biāo)代理公司較為重要。我們擬選擇多家（3家或3家以上）代理公司進行競標(biāo)，視報價情況和本身綜合實力擇優(yōu)定標(biāo)。2、分包工程分判（包括指定分包）（1）土建類指定分包①樁基及圍護指定分包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。投標(biāo)單位：擬3-5家?？疾鞎r間：××××年××月。計劃招標(biāo)時間：××××年××月底前。合約形式：包干總價，除有設(shè)計變更外；工程量清單形式。招投標(biāo)手續(xù)辦理：如設(shè)計圖紙跟不上現(xiàn)場開工進度要求，而項目又必須開工，則由樁基及圍護指定分包單位負(fù)責(zé)辦理政府中標(biāo)手續(xù)及有關(guān)施工許可手續(xù)，以確保項目按期開工。說明：a.以上招標(biāo)時間均為初步計劃時間，視招標(biāo)圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時間相應(yīng)順延；b.圍護工程：由于本項目為深基坑開挖，施工過程中又影響到周邊地鐵運營線路（2號線、4號線），圍護工程方案將會受到政府部門的嚴(yán)格審查，為審慎起見，建議預(yù)先確定好圍護方案。故，我們擬邀請2-3家有資質(zhì)的地下工程設(shè)計院進行圍護設(shè)計方案招標(biāo)，在綜合考慮性價比后先確定圍護方案，再將圍護方案與樁基工程捆綁式進行樁基及圍護指定分包工程施工招標(biāo)。c.樁基單位在±0.000以下總包單位確定后即納入總承包管理體系內(nèi)，全面接受并服從總包單位的管理。②土方指定分包工程由于該工程涉及××××，需有一定政府背景的單位方可承擔(dān)施工。該項工程由業(yè)主方直接招標(biāo)并作為總包單位的指定分包單位。招標(biāo)工作擬在××××年××月××日前完成。③幕墻指定分包工程：本項工程預(yù)計投資××××萬，由于幕墻體系設(shè)計基本為整體式，為確保工程質(zhì)量，較難將本工程劃分標(biāo)段，為選擇優(yōu)秀施工單位及降低工程成本，需做到以下幾點：a.資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)一級、具有當(dāng)?shù)厣a(chǎn)或加工能力、同類工程施工的單位考察，并選擇10-12家單位考察，考察工作將在××××年××月前完成。b.投標(biāo)單位：7-8家。c.成本控制建議：目前設(shè)計幕墻為單元式幕墻，幕墻玻璃是幕墻體系中成本主要的一塊，如果選用進口玻璃必將超出預(yù)計投資，同時進口玻璃供貨煩瑣，而目前國內(nèi)大的玻璃廠商生產(chǎn)的玻璃也能滿足高檔寫字樓要求（如耀皮、南玻）。由于為單元式幕墻，同時項目形式呈上發(fā)生形體動態(tài)變化，所以在部分位置對玻璃的要求較高，如果在施工過程中因放線尺寸而導(dǎo)致加工錯誤，如選用國產(chǎn)玻璃則可降低對工期的影響。d.施工單位的確定時間：上部結(jié)構(gòu)在××××年××月開始，結(jié)構(gòu)開始即開始預(yù)埋工作，為預(yù)留充足的埋件設(shè)計、制作時間，本工程定標(biāo)預(yù)計于××××年××月底前確定。④室內(nèi)精裝修指定分包工程：大堂及公共部位裝修工程：主要包括大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、衛(wèi)生間及開水間、公共走道等裝修，目前設(shè)計進度安排能滿足招標(biāo)進度要求。由于精裝修的好壞也是本項目定位及檔次的表現(xiàn)，為確保招標(biāo)成功，首先設(shè)計圖紙應(yīng)盡可能完善，其次設(shè)計所選用的材料應(yīng)盡可能易于采購或可替換，以便于施工及成本控制。室內(nèi)吊頂工程：根據(jù)項目進度招標(biāo)，由專業(yè)單位供貨及安裝。架空地板工程：視需要根據(jù)項目進度招標(biāo)，由專業(yè)單位供貨及安裝。⑤檢測單位分包a.地鐵監(jiān)測單位：由業(yè)主直接發(fā)包，政府有關(guān)指定單位。為防范施工風(fēng)險，并有效協(xié)調(diào)政府關(guān)系，應(yīng)在圍護工程施工前予以確定。b.管線監(jiān)測單位：由業(yè)主直接發(fā)包。應(yīng)在圍護工程施工前予以確定。c.樁基檢測：由業(yè)主方直接發(fā)包。（2）外總體指定分包工程外總體工程主要為外廣場及道路、硬景裝飾、綠化工程等。根據(jù)圖紙要求合并或分別招標(biāo)。①屋頂鋼結(jié)構(gòu)指定分包工程：在32層屋頂上為鋼結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻，由于此部分結(jié)構(gòu)形式特別，所以可能需選擇專業(yè)鋼結(jié)構(gòu)單位施工。②說明以上指定分包項目清單為暫定的，甲方保留根據(jù)項目發(fā)展進度或其他需要將其他未列入上述清單的項目劃為指定分包進行招標(biāo)的權(quán)利，同時亦不排除視實際需要將上述指定分包項目轉(zhuǎn)為總包施工的情況，這一點亦會在總承包招標(biāo)文件中予以明確。（3）機電類指定分包機電類工程內(nèi)容包括強電、弱電、消防、空調(diào)、給排水、電梯、擦窗機、污水處理、停車系統(tǒng)、政府變配電工程等眾多子項工程。關(guān)于機電指定分包的分判管理模式，我們擬策劃如下：機電類指定分包擬分成綜合機電主分包（包括空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強電工程、消防工程等）、弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機供貨及安裝指定分包、機械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電工程、甲供機電設(shè)備及物資等幾大項。由于本項目機電造價占建安工程成本的40%，而綜合機電主分包工程又是機電工程的大項，且其又負(fù)責(zé)眾多復(fù)雜的管理及協(xié)調(diào)工作，因此擇優(yōu)選擇綜合機電主分包單位將非常重要。①綜合機電主分包單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績，機電各系統(tǒng)綜合協(xié)調(diào)管理能力強、合約意識強的機電工程公司。合約內(nèi)容：包含空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強電工程、消防工程、不銹鋼水箱工程等。投標(biāo)單位：4-5家?？疾鞎r間：××××年××月××日前完成。招標(biāo)時間：機電主主分包為×××××年×××月××日至至××月×××日。指定分包為×××××年××月月××日至×××月××日日。合約形式：包干總總價，除有業(yè)業(yè)主同意的設(shè)設(shè)計變更外。內(nèi)部確定時間：×××××年×××月××日日前。說明：a.分判體系：綜綜合機電主分分包單位中標(biāo)標(biāo)簽約后，即即承擔(dān)整個項項目的全部機機電各系統(tǒng)的的施工和協(xié)調(diào)調(diào)。b.主分包職責(zé)：：負(fù)責(zé)整個項項目全部機電電各系統(tǒng)的工工程進度質(zhì)量量，包括機電電各系統(tǒng)管線線、設(shè)備和在在平面、立面面上布置綜合合協(xié)調(diào)，各系系統(tǒng)的技術(shù)協(xié)協(xié)調(diào)，弱電智智能化各子系系統(tǒng)的集成協(xié)協(xié)調(diào)等。業(yè)主主及總承包方方主要協(xié)調(diào)綜綜合機電主分分包。c.其他機電指定定分包，如弱弱電指定分包包（含智能化化系統(tǒng)）、電電梯供貨及安安裝指定分包包、擦窗機供供貨及安裝指指定分包、機機械停車設(shè)備備供貨及安裝裝指定分包、污污水處理指定定分包、政府府指定的變配配電工程等，由由業(yè)主自行招招標(biāo)定標(biāo)，以以指定分包合合約方式與總總承包單位簽簽約。同時，業(yè)業(yè)主在綜合機機電主分包招招標(biāo)時將上述述項目列出，要要求綜合機電電主分包單位位申報配合、照照管費，亦即即上述指定分分包由綜合機機電主分包統(tǒng)統(tǒng)一照管、協(xié)協(xié)調(diào)、接駁、調(diào)調(diào)試。d.對機電主分包包要求：由于于機電主分包包承擔(dān)整個項項目的機電各各系統(tǒng)的工程程管理和協(xié)調(diào)調(diào)，機電主分分包必須在現(xiàn)現(xiàn)場組建經(jīng)驗驗豐富、專業(yè)業(yè)施工技術(shù)熟熟練、綜合協(xié)協(xié)調(diào)能力強的的管理班子。②弱電指定分包包（含智能化化系統(tǒng)）單位要求：符合施施工資質(zhì)，有有相關(guān)工程業(yè)業(yè)績，綜合協(xié)協(xié)調(diào)管理能力力強、合約意意識強。投標(biāo)單位：3-44家。考察時間：×××××年××月月。招標(biāo)時間：×××××年××月月××日至×××月××日日。合約形式：包干總總價，除有業(yè)業(yè)主同意的設(shè)設(shè)計變更外。內(nèi)部確定時間：×××××年×××月××日日至××月×××日。③電梯供貨及安安裝按照股份公司要求求直接使用總總部集中采購購確定的上海海三菱電梯。內(nèi)部確定型號、可可選配置、可可選功能等技技術(shù)要求的時時間：×××××年××月月××日至×××月××日日。④擦窗機供貨及及安裝指定分分包內(nèi)部定標(biāo)時間：×××××年×××月××日日至××月×××日。⑤機械停車設(shè)備備供貨及安裝裝指定分包內(nèi)部定標(biāo)時間：×××××年×××月××日日至××月×××日。⑥污水處理指定定分包內(nèi)部定標(biāo)時間：×××××年×××月××日日至××月×××日。⑦政府指定的變變配電工程根據(jù)政府部門的有有關(guān)規(guī)定及現(xiàn)現(xiàn)場進度確定定定標(biāo)時間。⑧甲供機電設(shè)備備及物資甲供機電設(shè)備及指指定品牌供貨貨：暫定為冷冷水機組、空空調(diào)機組、鍋鍋爐及附屬設(shè)設(shè)備、水泵、發(fā)發(fā)電機組、配配電箱柜、母母線槽、電纜纜等，具體說說明詳見以下下第四點。3、工程監(jiān)理單位位招標(biāo)（1）單位要求：：符合本工程程相應(yīng)規(guī)模的的建設(shè)監(jiān)理資資質(zhì)，具備相相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)模，監(jiān)理人人員素質(zhì)高，公公司信譽良好好的單位。（2）投標(biāo)單位初初選：×××××年××月月××日至×××月××日日（3）招標(biāo)時間：：××××年年××月×××日至××月月××日（4）合約形式：依據(jù)招標(biāo)時具具備的設(shè)計成成果，由投標(biāo)標(biāo)單位出具監(jiān)監(jiān)理服務(wù)計劃劃書，按國家家和XX省工工程監(jiān)理相關(guān)關(guān)規(guī)范（取較較嚴(yán)格者）給給監(jiān)理服務(wù)計計劃書的內(nèi)容容，申報包干干總價，我司司則約定較為為保守的工期期，并約定無無論實施階段段建筑形態(tài)和和數(shù)量變化，總總價不做調(diào)整整。（5）總價確定原原則：依據(jù)本本工程規(guī)模、監(jiān)監(jiān)理服務(wù)工作作內(nèi)容，結(jié)合合市場價格情情況，確定總總價。4、工料測量師行行招標(biāo)鑒于本項目的特點點和合約關(guān)系系的復(fù)雜性，為為有效協(xié)調(diào)合合約各方關(guān)系系，我們建議議在本項目聘聘請工料測量量師行。工料測量師行的職職責(zé)和作用：：（1）為前期招標(biāo)標(biāo)工作提供必必要的專業(yè)咨咨詢意見；（2）進行工程量量、工程價款款的審核，如如：審核中期期付款及施工工中期的設(shè)計計變更、現(xiàn)場場簽證等價款款；協(xié)助處理理合約價款爭爭議；（3）提出結(jié)算建建議。作為客觀、公正的的第三方，工工料測量師行行將按照專業(yè)業(yè)規(guī)則對工程程量、工程價價款進行核算算，為避免各各種矛盾沖突突、提出公平平合理的結(jié)算算建議、及本本項目的成本本控制工作提提供有效幫助助。對于工料測量師行行的選擇，我我們將會采用用招標(biāo)方式（33家或3家以以上單位投標(biāo)標(biāo)）擇優(yōu)確定定，并將工料料測量師行的的聘用費控制制在人民幣×××萬元左右右。四、材料及設(shè)備采采購（一）物資采購計計劃表5：中海××××項目物資采采購計劃（范范例）（二）材料設(shè)備采采購一覽表表6：中?！痢痢痢另椖坎牧?、設(shè)設(shè)備供應(yīng)方式式明細(xì)表（范范例）五、建安成本控制制計劃（一）建安成本控控制目標(biāo)在××××年×××月上旬，根根據(jù)50%深深化設(shè)計方案案，我們編制制完成了《中中?！痢痢另楉?/p>