某縣地塊項目可行性研究報告

郫縣“田園世界”地塊項目可行性研究報告編制單位：成都市中環(huán)宇盛投資管理有限公司二〇一三年五月摘要“田園世界”住宅項目位于郫縣郫筒鎮(zhèn)菠蘿村，屬郫縣新城區(qū)開發(fā)項目。本報告通過對“田園世界”3宗土地共210畝的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蟠郫筒鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積58萬平方米，項目總投資25億元。經(jīng)測算項目經(jīng)營利潤為14億元，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。目錄1郫縣房地產(chǎn)市場總體情況2項目概述2.1項目基本信息2.2土地信息2.3規(guī)劃條件2.4土地效果圖3市場分析與預(yù)測3.1郫縣整體市場需求分析3.2郫筒板塊住宅市場分析3.3項目優(yōu)勢分析4市場策略分析4.1產(chǎn)品策略4.2價格策略5建設(shè)規(guī)劃和產(chǎn)品方案5.1規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想5.2規(guī)劃方案描述5.3產(chǎn)品方案5.4建筑方案6項目開發(fā)經(jīng)營策略和投資估算6.1項目開發(fā)經(jīng)營策略6.2項目投資估算7項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析7.1市場風(fēng)險分析7.2項目的資本風(fēng)險分析7.3企業(yè)風(fēng)險分析8結(jié)論與建議一、郫縣房地產(chǎn)市場總體情況郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰，處于“全域成都”六走廊的中心城—郫縣—都江堰走廊，是成都市都市經(jīng)濟的重要拓展區(qū)。郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，有銀郫縣之稱。全縣幅員面積437.5平方公里，轄14個鎮(zhèn)（街道），總?cè)丝?0萬人。郫縣是四川省成都市下轄的一個縣?？h人民政府駐郫筒鎮(zhèn)。隨著郫縣城市開發(fā)建設(shè)的快速推進，共建配套設(shè)施不斷完善，縣域三產(chǎn)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。眾多開發(fā)建設(shè)巨頭的目光投向郫縣，中信地產(chǎn)集團、深圳花樣年集團、中鐵五局、中鐵二局先后進入郫縣參與一級土地整理，綠地、龍湖、華潤、置信等品牌開發(fā)商先后進駐郫縣，主題地產(chǎn)和高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，城區(qū)土地價值迅速提升，經(jīng)營性土地的拍賣價格從2008年前的每畝100—240萬元上漲至目前的每畝400—645萬元，商品房市場均價目前達到5500元/平方米左右。由于郫縣位于成都近郊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。之前由于比較優(yōu)越的自然條件，導(dǎo)致郫縣過去過多的發(fā)展了農(nóng)業(yè)，也間接的導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的低速發(fā)展。近幾年，隨著現(xiàn)代工業(yè)港的大力發(fā)展，以及成都市主城區(qū)的外擴，使得郫縣經(jīng)濟面臨巨大的機遇，也給郫縣房地產(chǎn)市場帶來了穩(wěn)定的客戶資源和發(fā)展機會。郫縣是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田園”，自然環(huán)境優(yōu)越，水資源豐富，是國家級生態(tài)示范區(qū)、成都市區(qū)的重要取水源區(qū)。冬無嚴寒、夏無酷暑，四季鮮花盛開，是居家置業(yè)的理想之地。其巨大的土地供應(yīng)量和目前房價的洼地，必將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更大發(fā)展空間，是未來城市價值的熱點區(qū)域、潛力區(qū)域。目前郫縣房地產(chǎn)主要聚集在三大板塊組團：板塊名稱板塊主要范圍功能定位板塊主要樓盤犀浦繞城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦鎮(zhèn)與金牛區(qū)交界線圍成區(qū)域，面積約3.2平方公里高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研中心伊莎貝拉、新里派克公館紅光由繞城高速500米生態(tài)綠地、圍城路西沿線、托普大道及紅光路合圍而成，面積約為2.9平方公里中高檔居住區(qū)正成名城左岸、萬基金藍灣、中鐵瑞城西郡英華、華潤橡樹灣郫筒郫筒鎮(zhèn)成灌路以南的城區(qū)，面積約7.7平方公里政治、經(jīng)濟、文化、中心，交通樞紐，城鎮(zhèn)人口集中區(qū)龍湖弗萊明戈、中信未來城、置信逸都花園、中鐵奧維爾二、項目概述1、項目基本信息項目投資商：成都市有限公司項目開發(fā)商：成都置業(yè)有限公司項目名稱：“田園世界”（暫定）項目投資商成都市中環(huán)宇盛投資管理有限公司擬以產(chǎn)權(quán)競拍方式收購上述兩家公司全部股權(quán)而獲得土地使用權(quán)及項目開發(fā)權(quán)，并為此已組建了專業(yè)的投資并購團隊，對郫縣房地產(chǎn)市場做了大量的市場調(diào)研，并對該項目做了深入的研究和前期策劃，擬將該項目打造成郫筒鎮(zhèn)標(biāo)志性的宜居生態(tài)樓盤。2、土地信息：該項目共AB兩宗土地，總占地約211畝，A號地塊占地86880.62㎡，B號地塊占地53848.47㎡。其中A號地塊由兩證組成，分別為郫國用（2012）第xxxx號（42757.49㎡）和郫國用（2012）第xxxx號（44123.13㎡），成都俊峰置業(yè)有限公司擁有A號地塊的土地使用權(quán)。B號地塊為郫國用（2012）第xxxx號（53848.47㎡），成都置業(yè)有限公司擁有B號地塊的土地使用權(quán)。土地用地性質(zhì)為商住用地，其中住宅使用權(quán)年限為2080年7月止，商業(yè)使用權(quán)年限為2050年7月止。兩宗土地地形方正，平整規(guī)則，四面臨街，目前已達到“六通一平”，可以啟動設(shè)計報建手續(xù)，分別以該項目的一二期順序?qū)嵤?、規(guī)劃條件：容積率≤4，商住比為20：80，建筑密度≤30%，綠地率≤30%，建筑限高100米。規(guī)劃指標(biāo)在郫筒鎮(zhèn)較優(yōu)，好于周邊建成或在建項目，相對于獲地成本，土地利用開發(fā)性價比較高。4、宗地效果圖：三、市場分析與預(yù)測=1\*GB4㈠、郫縣整體市場需求分析：2008年之前，郫縣基本的購買群體為本地原住居民，以第一居所為購買目的，所占比約75%；2008年隨著成灌快鐵的開通以及郫縣啟動舊城改造，非郫縣區(qū)域人群在郫縣購買住宅比例驟然放大約占65%，仍以第一居所為主；2008年，郫縣開始加大舊城改造制度，快速發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，以旅游資源吸引了眾多商家前來投資。而房地產(chǎn)市場也開始提出5+2的生活概念，郫縣的購買群體也表現(xiàn)出購買目的多樣化的特點。市場群體購買目的仍以第一居所為主，購買人群來源于成都、外地、本地、三州，分別占65%、15%、15%、5%。目前郫縣區(qū)域住宅供應(yīng)仍以三居室為主，并形成兩級分化。一種提倡緊湊、功能型居所；另一種為舒適、享受型居所。面積供應(yīng)主要集中在100平米的三室及120平米之間的四室之間。而80平米以下的戶型市場供應(yīng)量較少。市場戶型面積供應(yīng)概況60平米以內(nèi)80平米以內(nèi)100平米以內(nèi)120平米以內(nèi)140平米以上一室兩廳兩室兩廳三室兩廳三、四室兩廳四、五室以上5%15%25%35%20%=2\*GB4㈡、郫筒板塊住宅市場分析1、郫筒板塊住宅市場概況郫縣三大板塊中，由于一直以來是郫縣主要的政務(wù)、經(jīng)濟中心，所以房地產(chǎn)市場最為發(fā)達。目前，郫筒板塊可分為兩大片區(qū)，包括老城鎮(zhèn)片區(qū)、東南部新城區(qū)，也就是中信蜀都片區(qū)。中信集團負責(zé)一級土地開發(fā)的中信蜀都，規(guī)劃用地面積約7平方公里，是郫縣新政府所在地，未來將是郫縣新的政治、經(jīng)濟、文化中心，片區(qū)發(fā)展已經(jīng)由龍湖弗萊明戈的入市開始。老城鎮(zhèn)片區(qū)以舊城改造和環(huán)線外擴發(fā)展為主，政府定位的職能是城市的商業(yè)和文化娛樂中心，可給郫筒板塊帶來一些拆遷戶的置業(yè)需求。2、郫筒板塊項目物業(yè)形態(tài)數(shù)據(jù)來源：郫縣房管局經(jīng)過多年較快的發(fā)展，目前郫筒板塊物業(yè)類型豐富，從超高層到別墅，均有物業(yè)供應(yīng)；景尚景供應(yīng)的超高層物業(yè)占20%的比例，名城左岸等樓盤供應(yīng)的小高層物業(yè)比例最多，占42%，另外如中鐵瑞景茗城等樓盤供應(yīng)的高層物業(yè)占24%，花園洋房物業(yè)以龍湖弗萊明戈為代表。另外，還有少量的多層及別墅物業(yè)供應(yīng)。3、郫筒板塊面積段情況數(shù)據(jù)來源：郫縣房管局同樣，房地產(chǎn)市場的發(fā)達，使得郫筒板塊在分面積段供應(yīng)方面也較為豐富；各個面積段及各種戶型均占有一定的比例；占比前三分別是：120-144平米，29%，90-120平米，24%，60-90平米，23%；市場以120平米左右的套三戶型為主；4、郫筒板塊產(chǎn)品客戶群體分析數(shù)據(jù)來源：中原市場監(jiān)測由中原日常市場監(jiān)測得知，在郫筒板塊置業(yè)的客戶基本上以郫筒鎮(zhèn)及紅光鎮(zhèn)本地居民為主，老城鎮(zhèn)相對成熟和完善的生活配套使得這部分人群就近置業(yè)；其次，阿壩州、都江堰等周邊地區(qū)的客戶能夠占到23%的比例；成都市主城區(qū)的客戶僅占7%。=3\*GB4㈢、項目優(yōu)勢分析本項目位于郫縣郫筒鎮(zhèn)新城區(qū)，毗鄰成灌快鐵。成灌快鐵讓成都城區(qū)、郫縣、都江堰三地之間構(gòu)建城市整體的概念。由于能夠有效實現(xiàn)對二級城市的客戶導(dǎo)入，快鐵將對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟有極大的推動作用。根據(jù)上海、廣州等城市的經(jīng)驗來看，凡是軌道交通正式運行的十年里，沿線物業(yè)都會出現(xiàn)快速上漲行情。由此看來，郫縣的軌道交通沿線物業(yè)仍將在較長一段時間內(nèi)處于上漲通道。1、區(qū)位優(yōu)勢本項目位于成都市城西郫縣郫筒鎮(zhèn)東南部新城核心區(qū)域，人文生態(tài)上佳，屬于城市未來發(fā)展?jié)摿Π鍓K，是居家享受的風(fēng)水優(yōu)地。該項目位于郫縣郫筒鎮(zhèn)洪石村新城區(qū)，緊鄰?fù)麉补攀裎幕a(chǎn)業(yè)園，坐落在郫縣特色旅游古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶上。古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶沿郫彭公路和郫花路分布，由以望叢古蜀文化產(chǎn)業(yè)園為核心，涵蓋古城遺址、鵑城遺址、楊雄墓、平樂寺等古蜀文化遺址和景觀。郫筒鎮(zhèn)為郫縣的中心城鎮(zhèn)，與高新西區(qū)鄰近、望叢祠文化為房產(chǎn)開發(fā)支撐點，并圍繞支撐點開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，目前開發(fā)面積幅線擴張，區(qū)域市場競爭激烈，先后有華僑鳳凰城、中鐵集團、中冶集團、花樣年、置信房產(chǎn)、藍光和駿、舜苑地產(chǎn)、四川國安、成都桃源置業(yè)、四川港湘房地產(chǎn)有限公司、西南交大工程技術(shù)建設(shè)有限公司等20多家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來搶占這塊市場。2、周邊市政配套調(diào)查銀行：中國銀行、建行、工行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社等；學(xué)校：郫縣一中、郫縣二小、郫筒一小、西南交大信息產(chǎn)業(yè)學(xué)院等；醫(yī)院：郫縣衛(wèi)生防疫站、縣人民醫(yī)院、三九八醫(yī)院、郫縣中醫(yī)醫(yī)院等；餐飲娛樂：竹林飯店、歐羅巴花園酒店、新外灘酒樓等；公園：望叢祠公園、石牛公園、烈士陵園等；3、道路交通及生態(tài)環(huán)境狀況分析成灌高速、國道317線、沙西線等高等級快速通道橫貫全境，縣域內(nèi)各鎮(zhèn)均二級公路相通相聯(lián)。公路密度210公里/百平方公里，達世界發(fā)達地區(qū)水平；規(guī)劃中的成都地鐵東西線穿越境內(nèi)，屆時乘地鐵10分鐘可到達成都。境內(nèi)“七河并流”，花木久負盛名，現(xiàn)在有近10萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)，境內(nèi)滿目清綠，四季花開，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。4、地塊及區(qū)域原生價值發(fā)現(xiàn)與分析本項目地塊區(qū)域有兩大開發(fā)原生價值，一是離望叢祠公園，一是政府新建的行政中心。這兩點為本區(qū)域開發(fā)項目的開發(fā)支撐點。新城區(qū)住宅建設(shè)風(fēng)格多為現(xiàn)代時尚型；而望叢祠片區(qū)多以建設(shè)中式、現(xiàn)代中式風(fēng)格的住宅。結(jié)合兩者特色及區(qū)域環(huán)境以及本項目所處的位置及規(guī)劃條件我們認為應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展，以現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格面市，并樹立城市新型精品住宅社區(qū)的標(biāo)桿。5、競爭力分析近年如富士康等外資或內(nèi)資企業(yè)紛紛進入郫縣。郫縣常住及流動人口均增長快速，消費市場巨大，加上眾多知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛入駐郫縣以爭奪市場。使郫縣房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在郫縣居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本項目前身系央企中冶，實力雄厚信譽良好，且已建成項目品質(zhì)高雅，口碑良好，我們可以依托中冶的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段靠近望叢寺文化公園，環(huán)境優(yōu)美，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于郫筒鎮(zhèn)近年來的高速發(fā)展，致使可建設(shè)規(guī)模用地越來越少，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供需相對平衡，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。6、目標(biāo)市場客戶特征和消費行為分析近兩年，本區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目多達20個。我司綜合已售完項目、在售項目、待售項目的市場調(diào)研后，得出以下結(jié)論：=1\*GB2⑴、客戶置業(yè)目的有多次購房經(jīng)歷的郫縣人，自住性需求仍很強烈57%，說明市場上現(xiàn)有產(chǎn)品仍不是郫縣人最滿意的自住房，不少有購買力的郫縣人（33%）將自住和投資同時列為置業(yè)目的。=2\*GB2⑵、客戶購房原因客戶購房時最關(guān)注的因素是價格（15.72%）、交通便利（15.86%）和物業(yè)管理（16.67%）。另外，他們對住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境也較為關(guān)注（10.14%）。=3\*GB2⑶、物業(yè)類型客戶對住宅（53%）和商鋪（35%）的需求明強于對寫字樓的需求（12%），在住宅的物業(yè)類型方面，偏好還是傾向于高層住宅非多層物業(yè)，其中別墅排屋27.86%、小高層31.96%、高層31.88%。=4\*GB2⑷、戶型結(jié)構(gòu)客戶比較偏愛復(fù)式結(jié)構(gòu)的高檔物業(yè)（50.00%）。選擇平層的客戶多喜歡3房2廳2衛(wèi)的戶型。=5\*GB2⑸、理想居住面積郫縣人對面積的需求較大，客戶的理想居住面積集中在131-180平米之間，比例超過了50%。=6\*GB2⑹、價格承受能力客戶對價格還是比較敏感的，56.67%的客戶的價格上限在70萬左右。但郫縣的高端市場也有一定規(guī)模，兩成的客戶可以承受100萬左右的總價。=7\*GB2⑺、商品房交付標(biāo)準客戶對菜單式裝修的概念幾乎沒有，接近九成的人希望買到毛坯房自己動手裝修。=8\*GB2⑻、車位需求與購房因素分析中發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象相同，客戶對車位的需求異常強烈，更有接近三成的受調(diào)者需要兩個車位。=9\*GB2⑼、會所設(shè)施客戶對會所設(shè)施有一定的需求，多集中在健身設(shè)施，如健身房（27%）、游泳池（16%）等，但對具體的高檔健身設(shè)施概念還比較模糊，如網(wǎng)球場（0.93%）。=10\*GB2⑽、現(xiàn)有居所的不足大部分客戶對目前居所的不滿意主要集中在綠化不好（45%）和物管問題（30%）。7、項目SWOT分析田園世界田園世界項目市場研究及定位報告.項目特性SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機會Opportunity威脅Threat項目所在區(qū)域位置非常好項目周邊文化氛圍濃厚當(dāng)?shù)馗叨巳后w的購買欲項目周邊的景觀還需完善快鐵噪音問題地塊布局問題開發(fā)模式,多元的商業(yè)配套帶動住宅郫縣舊城改造推動消費者的剛性需求周邊品牌開發(fā)商項目密集新的“國十條”等政策出臺，造成部分消費者持幣觀望四、市場策略分析房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，房地產(chǎn)商品的組合性，位置固定性，房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性，房地產(chǎn)商品價值的巨額性，房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多，房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制，房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性等。由于房地產(chǎn)上平的這些特殊性，對房地產(chǎn)的市場策略也變得更加重要和不同。我們根據(jù)房地產(chǎn)的特點和自身的情況將房地產(chǎn)市場策略劃分為以下四個層次：（1）核心產(chǎn)品層：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實體，也是一切消費和服務(wù)的載體，我們力求為住戶提供高品質(zhì)，低價格的房屋實體；（2）形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。我們采用最專業(yè)的設(shè)計人員，考慮用戶的各種設(shè)計需求，個性化的戶型設(shè)計，精品化的住宅建造，我們力求為住戶提供一個心儀的居住家園；（3）延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等，我們有完善的售后服務(wù)，專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供住戶所需的各項個性化裝修要求和高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，讓住戶輕輕松松就可以擁有溫馨的家園；（4）潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂服務(wù)等。我們在設(shè)計中充分考慮現(xiàn)代住宅的需求，提供完善的配套服務(wù)設(shè)施，停車場，活動廣場，小區(qū)居委會辦公中心，小區(qū)內(nèi)商品服務(wù)中心等，讓住戶在小區(qū)內(nèi)能夠滿足各項生活需求，擁有清新的家的感覺。=1\*GB4㈠、產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略的核心是為誰服務(wù)（消費者是誰）：產(chǎn)品定位。進行正確的產(chǎn)品定位，解決為誰服務(wù)的問題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。進過緊密的市場分析和考察，我們將該產(chǎn)品目標(biāo)人群定位為主要來自郫縣地區(qū)的中高穩(wěn)定收入者，特別是一些年輕的群體，最求個性張揚的家庭。他們有著很強的住房需求和超前消費的思想意識，可以通過按揭貸款等方式將他們的潛在需求挖掘出來，同時也為社會的安定做好必要的基礎(chǔ)工作。產(chǎn)品組合與優(yōu)化產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟能力和市場環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。在根據(jù)目前市場狀況和項目的自身特點，注重產(chǎn)品的多樣化組合，采取每棟樓都不同的設(shè)計形式，建筑風(fēng)格統(tǒng)一而張顯個性，多樣化的戶型構(gòu)造，居住用房和公共服務(wù)設(shè)施的相應(yīng)組合。把握市場的旋律，分階段的推出產(chǎn)品。=2\*GB4㈡、價格策略1、定價策略的核心在市場營銷組合中，價格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。我們在制定產(chǎn)品價格方案時，我們根據(jù)項目公司的實力和郫縣地區(qū)價格走勢采用主動的競爭價格定價策略。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標(biāo)，確定產(chǎn)品價格。2、定價策略在綜合考慮開發(fā)成本的情況下，我們根據(jù)開發(fā)進行的不同階段對價格進行階段行設(shè)置，設(shè)置四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設(shè)置與此價格相適應(yīng)的銷售比例。開盤時，采取“試探性”的定價策略，為了能夠加速收回資金和有效判定市場需求情況，設(shè)定較低價格為4900元/m2，考察市場的反映情況，收集市場信息，為下一階段的營銷提供參考數(shù)據(jù)，此階段銷售量控制在15%。封頂時，通過前期的市場銷售情況進行價格的調(diào)整，符合消費者看漲的心理，調(diào)整價格為較高水平5500元/m2，設(shè)定此階段銷售量為25%。竣工時，房屋建造完成，市場資料充分，市場需求得到較好的釋放，擁有實際的房屋可以作為更好的促銷手段，采取高價的策略，設(shè)定價格為5900元/m2，此階段將完成房屋的大部分銷售50%以上。入住時，此時小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施完成，小區(qū)環(huán)境和質(zhì)量得到很好的改善和體現(xiàn)，由于大多數(shù)購房者都會在之前就完成了房屋的購買，此階段只是提供少量的房屋，同時，在第一期開發(fā)完成時，暫時減少房屋的供應(yīng)量，更有利于二期房屋的較高需求的爆發(fā)。二期開發(fā)在一期開發(fā)和銷售的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況進行綜合價格定位。3、促銷策略房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。我們結(jié)合本公司和項目實際情況，采取以下的促銷策略。（1）廣告良好的企業(yè)形象，注重企業(yè)的宣傳和良好形象的建立，通過各種的商譽廣告和負責(zé)的行為方式已經(jīng)建立起了良好的口碑。開發(fā)前期在郫筒鎮(zhèn)的主要人口集中點安放大型的宣傳廣告牌，在項目所在地安放大型廣告牌，在項目銷售前期，通過當(dāng)?shù)匦侣劽襟w擴大宣傳。（2）房地產(chǎn)展銷會參加成都年度房地產(chǎn)展銷會，在必要時開辦本公司各大樓盤的綜合展銷會，通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。（3）人員推銷由于房地產(chǎn)集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，我們在必要的時候選取優(yōu)秀的推銷人員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，收集現(xiàn)場的信息，有針對性地對房地產(chǎn)進行推銷。擴大該項目的知曉度和認可度。五、建設(shè)規(guī)劃和產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。=1\*GB4㈠、規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想1、規(guī)劃指導(dǎo)思想：①由于項目開發(fā)分兩期開發(fā)，周期較長，因此在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設(shè)計。②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人文的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.7車位/戶，大部分業(yè)主將擁有1-2輛私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。2、強調(diào)以人為本的設(shè)計原則●營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自然的親和關(guān)系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團休閑空間，構(gòu)建出親密和睦的鄰里關(guān)系）●強調(diào)居住的均好性●采用人車分流設(shè)計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）完善的配套公建。（幼兒園、會所、便民商業(yè)街，以外向型布局，既服務(wù)本區(qū)又向社區(qū)開放）●與建筑交融的綠化體系。（連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中）●主動創(chuàng)造場地高差。（建筑空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結(jié)合地下車庫。下沉的園區(qū)泳池結(jié)合地下室。）●注重園區(qū)周邊環(huán)境的改造。建筑以清雅的格調(diào)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林中。●住宅首層抬高。（住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風(fēng)。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾）●立面設(shè)計細節(jié)豐富、美觀●街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了4個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸)空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。●注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合。(大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間)●強調(diào)組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間)。空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間?！袷箞@林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合●增強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感●在園林綠化建設(shè)中強調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護浪費大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣)●與其他景觀要素結(jié)合配置成景。（使得園區(qū)步移景異，處處花團錦簇，枝繁葉茂）室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣：●地面不同高度的落差設(shè)計（如餐廳、客廳和連接客廳的陽臺）●多級、多層次的天花造型設(shè)計●搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設(shè)計●八角形的270度觀景主臥室。=2\*GB4㈡、規(guī)劃方案描述“田園世界”高檔小區(qū)項目規(guī)劃總用地約210畝左右，一期占地130畝，二期占地80畝，地面總建筑面積為56萬平方米左右，其中住宅45萬平方米，商業(yè)為11萬平方米?？偩幼魯?shù)戶，規(guī)劃總居住人口人，容積率4.0，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園、配套會所、文化中心、生態(tài)廣場、社區(qū)活動中心、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、運動區(qū)、健康跑道、攀巖壁、人造沙灘游樂區(qū)以及醫(yī)療中心等，充分的滿足業(yè)主的日常生活需要。小區(qū)分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)12棟，二期開發(fā)8棟，總共將建成20棟住宅樓，共計5000戶，規(guī)劃總居住人口1.8萬人。小區(qū)綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園、配套會所、文化中心、生態(tài)廣場、社區(qū)活動中心、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、運動區(qū)、健康跑道、攀巖壁、人造沙灘游樂區(qū)以及醫(yī)療中心等，充分的滿足業(yè)主的日常生活需要。1、小區(qū)配套設(shè)施建議=1\*GB2⑴、會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。=2\*GB2⑵、當(dāng)今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。=3\*GB2⑶、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。=4\*GB2⑷、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。2、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟平均層數(shù)層地下車庫面積平方米停車位個用地平衡表項目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡1.住宅用地萬㎡2.公建用地萬㎡3.道路用地萬㎡4.公共綠地萬㎡=3\*GB4㈢、產(chǎn)品方案小區(qū)規(guī)劃以中高檔高層電梯公寓為主，外圍或兩面配以少量高檔多層花園式洋房。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀郫縣新城高品質(zhì)和諧住宅區(qū)的風(fēng)貌。。主要居住對象為公務(wù)員、商業(yè)精英、知識分子、白領(lǐng)階層等，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型以資參考。1、參考戶型：A型：（82㎡1房2廳2衛(wèi)）B型：（89㎡2房2廳2衛(wèi)）C型：（120㎡2+1房2廳1衛(wèi)）D型（173㎡3房2廳2衛(wèi)）F型（145㎡4房2廳2衛(wèi)）2、戶型室內(nèi)效果圖：（客廳）（臥室）（衛(wèi)生間）（廚房）=4\*GB4㈣、建筑方案1、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想=1\*GB2⑴、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。=2\*GB2⑵、住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計=3\*GB2⑶、住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。=4\*GB2⑷、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。=5\*GB2⑸、戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。2、基本原則和要求（１）尊重自然、保護生態(tài)的原則建筑及其建成環(huán)境要與自然環(huán)境協(xié)調(diào)共生；要盡可能減少人工環(huán)境對自然生態(tài)平衡的負面影響；人工環(huán)境要與自然環(huán)境有機結(jié)合。（２）節(jié)約資源和能源、高效利用的原則建筑的規(guī)劃設(shè)計、施工建造、使用運行和管理維護等一切建筑活動應(yīng)盡可能節(jié)約自然資源和能源消耗；提倡經(jīng)濟、合理、實用、高效，反對鋪張、浪費和奢侈；采用人工與自然相結(jié)合、現(xiàn)代高新技術(shù)與傳統(tǒng)適用技術(shù)相結(jié)合、行政干預(yù)與市場經(jīng)濟相結(jié)合的方式，最大限度地提高建筑資源和能源的利用率。（３）健康衛(wèi)生、無廢無污的原則建筑及其建成環(huán)境要有利于人的身心健康，避免或減少環(huán)境污染，應(yīng)采用無毒、無害、環(huán)保型綠色建材，采用耐久性的、可循環(huán)、重復(fù)利用的材料；盡可能充分利用太陽能、風(fēng)能、地?zé)?、地冷等自然清潔能源；?yīng)設(shè)置水循環(huán)利用系統(tǒng)和固體垃圾、廢物的收集、回收和處理系統(tǒng)等；大力發(fā)展立體綠化，充分發(fā)揮園林綠化保護和改善建筑環(huán)境的作用，滿足現(xiàn)代人回歸自然的心理渴望。（４）靈活開放，適應(yīng)發(fā)展的原則建筑的空間和使用功能應(yīng)適應(yīng)社會的發(fā)展變化，要求建筑空間應(yīng)具有包容性，功能應(yīng)具有綜合性，使用應(yīng)具有靈活性和適應(yīng)性以及易于發(fā)展的可擴展性，從而使建筑的使用功能具有與其物質(zhì)結(jié)構(gòu)的耐久性相適應(yīng)的持久生命力，不僅能很好地滿足其當(dāng)前的使用要求，而且應(yīng)避免建筑物因其功能失效而大量、頻繁地拆除重建，使建筑具有潛在而巨大的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資金以及減少生產(chǎn)和施工對環(huán)境的污染等綜合效益。應(yīng)把建筑及其規(guī)劃設(shè)計當(dāng)作一個持續(xù)不斷的動態(tài)生長過程，要有預(yù)見性地研究建筑與社會發(fā)展的互動關(guān)系，要做到近期規(guī)劃與長遠規(guī)劃相結(jié)合，為擴建和改造留有余地，提倡“彈性設(shè)計”、“預(yù)留設(shè)計”和“潛伏設(shè)計”等，優(yōu)先采用具有靈活性和可變性的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備系統(tǒng)；發(fā)展模塊化、標(biāo)準化、易于維護、更新的建筑設(shè)備和部件等。（５）生態(tài)建筑文化和美學(xué)藝術(shù)的原則綠色建筑應(yīng)以其獨特的建筑技術(shù)和藝術(shù)方式表達現(xiàn)代生態(tài)文化的內(nèi)涵和審美意識，創(chuàng)造自然健康、親切舒適、生機勃勃、豐富多彩、具有傳統(tǒng)和地方文化意蘊和現(xiàn)s代氣息的建筑環(huán)境藝術(shù)。3、建筑設(shè)計效果圖（外觀）（小區(qū)綠化）（景觀）（高端戶型）（會所設(shè)施）（地下車庫）（底商）4、建筑方案描述=1\*GB2⑴、建筑藝術(shù)與風(fēng)格經(jīng)典都市小區(qū)為多層住宅小區(qū)，小區(qū)以中檔兩室兩廳及三室兩廳住宅為主，配以少量高檔復(fù)式樓。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”及建設(shè)“兩型社會”的現(xiàn)代設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀郫縣新城高品質(zhì)和諧住宅區(qū)的風(fēng)貌。=2\*GB2⑵、建筑特征與結(jié)構(gòu)本小區(qū)內(nèi)的住宅多為高層建筑，均高26層，底層為層高2米的車庫；頂層為復(fù)式樓；其他中間層由兩室兩廳一衛(wèi)一廚（位于樓棟每層中間部分）及三室兩廳兩衛(wèi)一廚（位于樓棟每層的兩端）的戶型結(jié)構(gòu)組合而成。=3\*GB2⑶、建筑節(jié)能經(jīng)典都市小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。4.3.2主體工程與公用、輔助工程=4\*GB2⑷、平面布置與功能要求在平面布置時以可持續(xù)建筑概念為指導(dǎo)，注重以人為本，方便住戶使用為幾本原則。住房與綠化設(shè)施交叉布置，同時設(shè)置集中的大片綠化及活動場所。具體布置參見總平面布置圖。為住戶提供完善的配套服務(wù)設(shè)施，滿足居民的日常需求。本項目主體工程為每層2-4戶設(shè)計。=5\*GB2⑸、輔助工程本項目配套基礎(chǔ)設(shè)施有道路系統(tǒng)，綠化設(shè)施，小區(qū)居委會或物業(yè)管理辦公中心，公共活動廣場等。綠化覆蓋小區(qū)的大部分地方給居民以田園般的感覺。六、項目開發(fā)經(jīng)營策略和投資估算根據(jù)本報告前五章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)本項目及開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“合作開發(fā)，整體規(guī)劃、分期實施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、合作開發(fā)本項目由成都市公司（以下簡稱“公司”）定向投資該項目的兩家項目開發(fā)商：成都置業(yè)有限公司和成都置業(yè)有限公司。中環(huán)公司將以上述兩家項目開發(fā)公司為合作主體，中環(huán)公司為合作平臺，以股權(quán)融資的方式對外合作，期引入有實力的戰(zhàn)略合作方，聯(lián)合收購該項目，共同成立開發(fā)經(jīng)營管理團隊，傾力打造郫縣精品住宅樣板，取得良好的經(jīng)濟和社會效益，回報股東及社會。2、合作模式=1\*GB2⑴、公司負責(zé)以最低成本獲得該項目，也即以合法合規(guī)方式獲得上述兩家項目公司100%的股權(quán)，同時協(xié)調(diào)企業(yè)政府各方關(guān)系，保障項目轉(zhuǎn)讓的順暢實施。（公司為此次收購已于2013年3月組建了由律師、會計師、投資顧問等人員組成的投資團隊，委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)已完成前期投資盡職調(diào)查及項目策劃）。=2\*GB2⑵、合作方負責(zé)融資5億人民幣，用于取得成都田園世界俊峰置業(yè)有限公司（即第一期130畝土地使用權(quán)），資金按協(xié)定準時到位，資金使用期限2年，年息成本不超過25%，到期還本付息。=3\*GB2⑶、公司負責(zé)項目后續(xù)所有的融資工作及開發(fā)經(jīng)營管理，前期合作方持有項目80%的股份，中環(huán)公司持有20%的股份，由公司擔(dān)任或委派法人代表。雙方簽署合作協(xié)議及股權(quán)代持協(xié)議，按協(xié)議約定在2年內(nèi)連本帶息償還完上述融資資金，中環(huán)公司將按協(xié)定條款回購合作方持有的該項目80%的股份。=4\*GB2⑷、具體合作細節(jié)以合作協(xié)議及股東章程為準。3、整體規(guī)劃及分期實施這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本項目占地面積較大，為210畝左右，采用了兩期開發(fā)計劃，因此必須對兩期地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達56萬平方米，預(yù)計總投資約26億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議該項目以130畝地塊為突破口。其依據(jù)有：該地塊臨街環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便；②從規(guī)劃方面考慮，該地塊具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待；③從商業(yè)價值及景觀打造效果考慮，該地塊面臨望叢寺生態(tài)公園，更易注入生態(tài)人文理念。4、力創(chuàng)精品項目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。同時借助于該項目歷史的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在郫縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為26億人民幣，其中建設(shè)投資為。詳見表-1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。1、編制依據(jù)1）、建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標(biāo)準及費率為依據(jù)；2）、各種費率依據(jù)國家相關(guān)文件。投資估算表序號項目單價(元/m2)數(shù)量金額（元）1土地費用4949.98140729.096966055122前期費用20582916116583202.1勘測設(shè)計費20582916116583202.2報規(guī)報建費2205829161282415203工程費用220058291612824152004銷售管理費用按銷售收入的2%提計831545125資金成本2500000006不可預(yù)見200000007總投資24837333842、銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和郫縣房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本項目住宅均價定位為5500元/m2，商業(yè)及其他均價定位為10000元/m2。銷售收入見下表：序號項目單位數(shù)量價格金額（元）1住宅元/m2450332580026119256002商業(yè)及其他元/m21125801000011258000003車庫車位個35001200004200000004合計4157725600（以上銷售數(shù)據(jù)未計算公攤面積）營業(yè)稅及附加本項目應(yīng)計營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加188670336元。盈利能力分析財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計1現(xiàn)金流入49577256001.1銷售收入41577256001.2貸款8000000002現(xiàn)金流出34724037202.1成本投資24837333842.2營業(yè)稅及附加1886703362.3償還貸款8000000003稅后利潤目稅后利潤率0.59七、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于該項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險分析該項目的住宅