百榮世貿(mào)市場交易中心總體策劃報(bào)告

..頁腳.百榮世貿(mào)市場交易中心總體策劃報(bào)告王志綱工作室2002年10月目錄TOC\o"1-3"\h\z一、策劃的背景與宗旨 7二、批發(fā)市場發(fā)展的宏觀分析 9（一）中國批發(fā)市場的研究 91、中國批發(fā)市場的態(tài)勢 92、中國批發(fā)市場建設(shè)與發(fā)展取得的基本經(jīng)驗(yàn) 103、中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變 11（二）國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析 141、國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢 142、國外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國的模式 143、臺灣批發(fā)商的運(yùn)作模式 154、WTO對中國批發(fā)市場的沖擊 17（三）、北京市批發(fā)市場的發(fā)展 181、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 182、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題 233、北京批發(fā)市場的發(fā)展 24（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 261、北京市南城批發(fā)業(yè)概述 262、北京南城各批發(fā)業(yè)類型 263、北京南部批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢 28三、世貿(mào)的區(qū)位分析 30（一）百榮世貿(mào)項(xiàng)目簡介 301、項(xiàng)目位置 302、規(guī)劃設(shè)計(jì) 303、商業(yè)規(guī)劃 304、項(xiàng)目交通分析 315、項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo) 316、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 31（二）百榮世貿(mào)的區(qū)位分析 321、從北京城市的區(qū)位分析 322、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析 353、百榮世貿(mào)項(xiàng)目地塊區(qū)位分析 37四、 發(fā)市場面臨的主要問題與對策 41（一）批發(fā)市場的主要問題 411、批發(fā)市場的定義 412、批發(fā)市場的特征 413、批發(fā)市場的主要功能 414、批發(fā)市場的作用 425、國內(nèi)批發(fā)市場的主要問題 42（二）批發(fā)市場的主要對策 431、對策之一：整合資源 432、對策之二：打造品牌 453、對策之三：功能創(chuàng)新 474、對策之四：向零售市場滲透 48五、百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略理念與整體策略 50（一）項(xiàng)目總體理念 501、理念一：做中國商業(yè)的門戶概念 502、理念二：做中國商業(yè)的制高點(diǎn)概念 503、理念三：做南城區(qū)域板塊概念 514、理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 515、理念五：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念 526、理念六：“共繁榮”的經(jīng)營理念概念 52（二）項(xiàng)目的整體策略 521、關(guān)于策略的思考 522、項(xiàng)目策略的目標(biāo) 543、具體的策略 55六、百榮世貿(mào)面臨的外部環(huán)境 58（一）北京的申奧成功 58（二）中國加入WTO 58（三）大北京的概念 591、大北京概念的提出 592、世界城市的概念 593、大北京（首都）城市群 594、“大北京”的城市特征 60（四）北京的宏觀經(jīng)濟(jì)背景 60（五）北京城市發(fā)展格局 611、北京市的區(qū)域格局 612、北京市的戰(zhàn)略定位： 623、北京市的功能定位： 624、北京市的城市布局 625、北京南部區(qū)域城市發(fā)展展望 62（六）項(xiàng)目的機(jī)遇 63七、百榮世貿(mào)的定位 64（一）項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 641、關(guān)于市場交易中心（MarketCenter） 642、項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 64（二）項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位 651、目標(biāo)客戶群的類型 652、主要目標(biāo)客戶的特點(diǎn) 653、投資行為的特征 68（三）項(xiàng)目的主題概念定位 681、什么是主題概念 682、項(xiàng)目的主題概念 69（四）項(xiàng)目的總體功能定位 691、項(xiàng)目功能規(guī)劃的原則 692、項(xiàng)目功能的規(guī)劃 713、功能說明 71（五）名稱與形象定位 761、項(xiàng)目名稱：百榮世貿(mào) 762、形象定位：中國商業(yè)航母 773、廣告語： 78八、百榮世貿(mào)的經(jīng)營理念與模式 79（一）經(jīng)營理念 791、導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念 792、選擇合適的主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象 803、長短相濟(jì)、動靜結(jié)合 804、在打造項(xiàng)目品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌 815、既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜” 81（二）經(jīng)營策略 811、贏利模式 812、市場前期的經(jīng)營管理： 823、市場后續(xù)的經(jīng)營管理： 82（三）預(yù)留管線 82九、百榮世貿(mào)的“項(xiàng)目群”設(shè)計(jì) 84(一)現(xiàn)代生活的“項(xiàng)目群”主題經(jīng)營理念 84（二）“項(xiàng)目群”的整體功能設(shè)計(jì) 851、項(xiàng)目群的整體功能框架 852、項(xiàng)目群的生活主題概念 86（三）展示交易功能的項(xiàng)目 861、百榮服裝服飾交易中心 862、百榮兒童用品交易中心 883、百榮文化辦公用品交易中心 894、百榮體育休閑用品交易中心 905、百榮家居用品交易中心 916、百榮日用品交易中心 927、百榮食品交易中心 928、百榮汽車用品交易中心 939、百榮國際貿(mào)易中心 95（四）輔助配套功能的項(xiàng)目 961、百榮會展中心 962、百榮商務(wù)休閑會所 973、百榮餐飲服務(wù)中心 984、百榮配送倉儲服務(wù)中心 995、百榮商屋 996、其它 100十、百榮會展中心館對百榮世貿(mào)的帶動作用 102（一）會展經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的關(guān)系 102（二）以百榮會展中心帶動百榮世貿(mào)的可行性 1021、現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場 1022、北京會展博覽業(yè)格局的形成和發(fā)展趨勢 1033、國內(nèi)專業(yè)會展的研究 1054、專業(yè)會展對恒逸公司的啟示 108十一、百榮世貿(mào)的常規(guī)性營銷工作的準(zhǔn)備 110（一）一般性工作，即規(guī)定動作 110（二）個性化工作，即自選動作 110十二、結(jié)束語 120

百榮世貿(mào)市場交易中心總體策劃報(bào)告一、策劃的背景與宗旨

通過本項(xiàng)目的策劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“百榮世貿(mào)”提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。恒逸房地產(chǎn)公司是一個新成立的房地產(chǎn)公司。這表明“百榮世貿(mào)”項(xiàng)目是恒逸房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性項(xiàng)目。由于是第一個項(xiàng)目，又是一個無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項(xiàng)目，使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過于集中在一個項(xiàng)目的成功與否上。為了最大限度的減少項(xiàng)目運(yùn)作過程中的失誤，降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，充分利用北京南城尤其是木樨園地區(qū)批發(fā)市場的商業(yè)文脈，恒逸房地產(chǎn)公司提出了把“百榮世貿(mào)建成一個亞洲最大的以批發(fā)市場為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉儲配送、零售、餐飲、休閑娛樂、配套辦公于一體的現(xiàn)代化商品交易市場?！钡膽?zhàn)略思路。為了使上述百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實(shí)施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進(jìn)行了多次溝通。王志綱工作室在對項(xiàng)目進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，基本認(rèn)同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型市場交易中心”發(fā)展策劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場”的概念提升為“中國新型的、有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（Internet網(wǎng)絡(luò)）的21世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化市場交易中心”的概念，并通過發(fā)展百榮世貿(mào)項(xiàng)目、亦即通過以各種主題交易市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動北京南城批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依托北京南城批發(fā)市場的基礎(chǔ)，構(gòu)建中國最大的、具有國際水平的、集多種商品的交易市場，這里將成為中國多種國內(nèi)外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龍頭地位。基于項(xiàng)目具體情況，百榮世貿(mào)周邊同類型的項(xiàng)目較多，極容易形成同構(gòu)的競爭。因此，必須挖掘項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢，使項(xiàng)目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項(xiàng)目在市場上脫穎而出，搶占市場制高點(diǎn)，獲得市場超額利潤，提高項(xiàng)目開發(fā)的附加值。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿(mào)，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。即通過“百榮世貿(mào)”項(xiàng)目的實(shí)施，將大大加速南城的城市化、現(xiàn)代化、國際化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會配套發(fā)展協(xié)調(diào)的城區(qū)格局。

二、批發(fā)市場發(fā)展的宏觀分析（一）中國批發(fā)市場的研究1、中國批發(fā)市場的態(tài)勢中國批發(fā)市場的作用中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活躍，成為中國市場體系一個重要的組成部分，人們社會經(jīng)濟(jì)生活中一個不可或缺的商品流通渠道。中國商品批發(fā)市場經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價(jià)格、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面近些年來，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營的雙重?cái)D壓下，商品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者，其交易額的增長速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對萎縮的局面。同樣，在商品批發(fā)市場面臨著交易額增長速度下降的情況下，批發(fā)商正面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。一方面，有的廠商直接經(jīng)營連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產(chǎn)品跳過中間經(jīng)銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達(dá)到市場占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進(jìn)貨價(jià)格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營以強(qiáng)化營銷渠道的掌握力量。另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財(cái)力及經(jīng)營觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時(shí)，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應(yīng)有的效果。[結(jié)論]在這樣大的的市場背景下，百榮世貿(mào)作為一個四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經(jīng)驗(yàn)、發(fā)展趨勢、運(yùn)作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)新。2、中國批發(fā)市場建設(shè)與發(fā)展取得的基本經(jīng)驗(yàn)（1）走統(tǒng)籌規(guī)劃，依靠政府搭臺發(fā)展的路子批發(fā)市場的健康發(fā)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上。各地批發(fā)市場發(fā)展實(shí)踐證明，凡是注重、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場發(fā)展納入城市建設(shè)中去的地方，批發(fā)市場就能夠健康有序發(fā)展。（2）明確市場定位、辦特色市場發(fā)展的路子無論是產(chǎn)地市場、銷地市場，還是集散地市場都必須依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，選擇經(jīng)營品種和發(fā)展規(guī)模。壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的發(fā)展路子，有意識的培育自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。河南中原芝麻批發(fā)市場、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場分別以其經(jīng)營品種、款式與價(jià)格優(yōu)勢、新的交易方式為特色，確定了其在同類市場中的領(lǐng)先地位，并保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢，發(fā)展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。（3）走強(qiáng)化市場管理與凈化市場服務(wù)，完善市場功能發(fā)展的路子市場的競爭，很大程度上可以說是管理與服務(wù)的競爭。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場的凝聚力。（4）走批發(fā)市場多種交易模式的發(fā)展路子走出傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨”的簡單模式，積極尋找適合不同市場發(fā)展的新型模式，是促進(jìn)批發(fā)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。大多數(shù)市場在這方面進(jìn)行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速發(fā)展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴(kuò)大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進(jìn)行了大膽探索，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務(wù)方面進(jìn)行積極探索，一些市場在拍賣、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)交易方面進(jìn)行了嘗試，為市場發(fā)展注入了活力，一些市場積極引進(jìn)現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經(jīng)營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場。（5）走以股份制形式辦市場的發(fā)展路子一些市場在股份制改造方面進(jìn)行了探索，為市場注人了新的活力。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變。西南建材中心批發(fā)市場、武漢武泰閘農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場、義烏中國小商品市場、合肥長江批發(fā)市場等在股份制改造方面進(jìn)行了積極探索，有效地實(shí)現(xiàn)了批發(fā)市場管理機(jī)制創(chuàng)新。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的投資開發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國批發(fā)市場成功經(jīng)營的基礎(chǔ)上，有所創(chuàng)新。例如必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與服務(wù)體系，而且百榮世貿(mào)還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷……3、中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近20年，雖然全國發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在2010年至2020年期間，由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時(shí)間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時(shí)間會更長。如何實(shí)現(xiàn)中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展呢?實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場作為市場經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過法律手段進(jìn)行規(guī)范化發(fā)展。[結(jié)論]如何解決一個企業(yè)經(jīng)營的形態(tài)的市場與政府經(jīng)營的管理形態(tài)的職能轉(zhuǎn)變，對恒逸公司是一個考驗(yàn)。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變市場建設(shè)的重點(diǎn)要放在市場功能的完善上，要大力發(fā)展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經(jīng)營品種的商品特性進(jìn)行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點(diǎn)培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的功能必須借鑒許多其他商業(yè)的功能，增加配送、倉儲、推介、展示等輔助功能，按照商品品種規(guī)劃多個主題的專業(yè)市場，并通過培訓(xùn)、專題會議、俱樂部、推介會，提升內(nèi)部批發(fā)企業(yè)的水平，增加百榮世貿(mào)市場交易中心的整體競爭能力。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和價(jià)格形成”四大功能。[結(jié)論]百榮世貿(mào)一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，對于部分商品大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運(yùn)作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。[結(jié)論]百榮世貿(mào)必須加強(qiáng)管理，積極推廣與宣傳，提高批發(fā)市場中經(jīng)營商品的質(zhì)量，杜絕假冒偽劣商品，樹立在批發(fā)市場的品牌形象。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變積極引導(dǎo)批發(fā)市場運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場。[結(jié)論]對于百榮世貿(mào)項(xiàng)目，從企業(yè)運(yùn)作形態(tài)上，恒逸公司可以將項(xiàng)目分拆，通國內(nèi)的著名批發(fā)市場加強(qiáng)聯(lián)合（例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝），這樣，一方面可以降低恒逸的投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，通過兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場規(guī)模，增強(qiáng)市場的競爭能力和輻射力。中國批發(fā)市場的前景據(jù)有權(quán)威專家預(yù)測：9年后的中國批發(fā)業(yè)將變得生機(jī)勃勃，實(shí)力非凡。（二）國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析1、國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢根據(jù)業(yè)內(nèi)人士對批發(fā)市場的研究分析，發(fā)達(dá)國家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。國外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)發(fā)展到以批發(fā)商為主導(dǎo)，最終發(fā)展到以零售商為主導(dǎo)。零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)可以看出萬客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應(yīng)該說都是從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。大力發(fā)展物流，做配送服務(wù)，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、連鎖化發(fā)展。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的批發(fā)形態(tài)絕對不同于周邊攤位式的批發(fā)市場，而是一種批零兼營的、批發(fā)采用零售運(yùn)作模式的、集批發(fā)與多種形態(tài)商業(yè)混合的市場形態(tài)。2、國外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國的模式中國雖然仍未對外開放批發(fā)市場，但國際上一些大型跨國批發(fā)企業(yè)利用中國批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉入中國的批發(fā)業(yè)。這些外國批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)：（1）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場德國麥德龍公司在中國以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。其每個市場面積達(dá)16,000平方米，自稱擁有10-12萬顧客。麥德龍公司初步的市場目標(biāo)是讓中小零售商成為顧客，并計(jì)劃在長江三角洲每片100-150平方公里的范圍內(nèi)建立一個類似的市場。目前麥德龍公司60-70％的客戶是集體采購者。（2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng)可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng)。（3）在中國建立銷售代理網(wǎng)代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的。（4）投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù)據(jù)有關(guān)專家介紹，外國批發(fā)商進(jìn)入中國批發(fā)市場的典型做法是：一開頭做零售，然后發(fā)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進(jìn)行批發(fā)業(yè)務(wù)。國外批發(fā)商靜靜地逐步進(jìn)入中國市場已引起有關(guān)部門的注意，同時(shí)也引起國內(nèi)批發(fā)經(jīng)營企業(yè)的重視。上海國內(nèi)批發(fā)商已決定加強(qiáng)批發(fā)業(yè)務(wù)，并培訓(xùn)自己的代理，建立配給中心，發(fā)展大型專業(yè)化市場和建立大型的流通中心，使自己適應(yīng)市場的變化，與外國批發(fā)商展開競爭。[結(jié)論]了解國外的批發(fā)商進(jìn)入中國的模式，同時(shí)了解未來批發(fā)市場的運(yùn)作手段，采用適度超前的手段，是建設(shè)一個符合市場需求的項(xiàng)目。如何利用國外批發(fā)企業(yè)試圖進(jìn)入中國的機(jī)會，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發(fā)市場（類似國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展的初期）；通過培訓(xùn)，提高中國批發(fā)企業(yè)的水平是十分重要的。3、臺灣批發(fā)商的運(yùn)作模式（1）C＆C的商品批發(fā)交易模式目前，臺灣的一些批發(fā)商以C＆C(cashandCarry)——即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺灣批發(fā)市場運(yùn)作的新模式。C＆C模式可以稱之為顧客(零售店)自行在批發(fā)市場采購、自行配送產(chǎn)品、并直接支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購物中心的批發(fā)模式。（2）C＆C的批發(fā)商品的特點(diǎn)通常，臺灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營轄區(qū)內(nèi)的零售客戶，采用路線推銷(一邊訂貨、一邊下貨)或引貨推銷(以預(yù)售方式，今天委訂，明天送貨)的方式，以掌握市場業(yè)績（目前國內(nèi)的寶潔公司采用這種模式）。而C＆C模式則是，以高周轉(zhuǎn)特性商品為主要的商品結(jié)構(gòu)，成立一個大型批發(fā)中心(倉庫)，由顧客自行前來采購，原則上以自助式和現(xiàn)金購買來完成交易，同時(shí)自行配送商品。（2）C＆C模式的市場對象市場對象，一種為零售形態(tài)的超市、雜貨店、百貨店等團(tuán)體客戶，一種為大批量業(yè)務(wù)使用者，如工廠、學(xué)校、餐廳、酒吧、飯店等，都是潛在的客戶群；（4）C＆C模式的經(jīng)營形態(tài)商品結(jié)構(gòu)：以一般消費(fèi)品為主，主要集中于高周轉(zhuǎn)特性的商品；銷售方法：以自助方式參考陳列架上樣品為選擇對象；結(jié)算：現(xiàn)金；配送：顧客自行負(fù)責(zé)；經(jīng)營形態(tài)：批發(fā)商建立的批發(fā)中心；顧客：為持有會員卡的零售業(yè)及業(yè)務(wù)使用的團(tuán)體客戶。在C＆C的銷售市場范圍內(nèi)，除了零售客戶外，采用C＆C模式的批發(fā)中心，可以成立連鎖店。C＆C模式相對路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負(fù)擔(dān)給業(yè)務(wù)員的推銷與商品配送等成本。一般而言，C＆C模式的批發(fā)價(jià)，大約比一般批發(fā)業(yè)低5％至10％，而季節(jié)性商品更可以再低1％至3％，提供給零售客戶作為季節(jié)性促銷用。[結(jié)論]百榮世貿(mào)在條件許可的條件下，可以同臺灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，對于部分產(chǎn)品采用這種模式的批發(fā)經(jīng)營，來帶動整個市場交易中心的水平，也符合國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢。。當(dāng)然，也可以引入國外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國的低壓電氣設(shè)備分銷商藍(lán)格賽、德國的麥德龍……；在條件成熟的情況下，還可以在國內(nèi)采用連鎖的模式發(fā)展。4、WTO對中國批發(fā)市場的沖擊（1）中國批發(fā)行業(yè)發(fā)展的“生死時(shí)差”入世后1-2年（最長不會超過5年）的時(shí)間內(nèi)，中國市場將全面對國外開放。對于中國批發(fā)業(yè)來說，從現(xiàn)在起的3年是最后的保護(hù)期，這是一個“生死時(shí)差”！利用這一段的時(shí)間差，迅速使企業(yè)發(fā)展壯大。因?yàn)閲馀l(fā)企業(yè)借助資金勢力，先進(jìn)的物流技術(shù)和管理技術(shù)，一旦介入中國批發(fā)業(yè)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場必然帶來極大的沖擊。（注意不是說沒有中國批發(fā)企業(yè)的生存空間，但對于一部分沒有抗沖擊能力的企業(yè)，重創(chuàng)是難免的，就像1992年國外零售業(yè)的進(jìn)入，使得一大批零售企業(yè)消亡。）[結(jié)論]不研究國際上批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。（2）對工業(yè)品的沖擊小于日用消費(fèi)品批發(fā)市場從性質(zhì)上說，它承載眾多批發(fā)戶，如廠家、一級批發(fā)、二級批發(fā)、零售商等，入世后，國外大量資金、技術(shù)對批發(fā)業(yè)的介入和對其關(guān)聯(lián)行業(yè)的沖擊必然影響國內(nèi)的批發(fā)業(yè)。而批發(fā)市場中按批發(fā)行業(yè)不同，影響也各有不同。一般來說，對以工業(yè)消費(fèi)品為主的批發(fā)市場的沖擊要小于以農(nóng)產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場。比如，對農(nóng)副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機(jī)遇則更多一些。[結(jié)論]若從開發(fā)形式看，百榮世貿(mào)屬于房地產(chǎn)開發(fā)，我們研究認(rèn)為，入世后對以批發(fā)市場為依托的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也會帶來一定的影響。（3）對零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè)對中國零售業(yè)從1992年商業(yè)改革開發(fā)以來，通過各種渠道進(jìn)入中國的外資零售企業(yè)已達(dá)200多家，競爭雖然激烈，但國內(nèi)的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積累相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此，其零售業(yè)的應(yīng)對能力應(yīng)大于外資零售對其的沖擊能力。[結(jié)論]在今后的競爭中，如果中國的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，還是沿用老的管理手段、經(jīng)營手段，將很難在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。因此，百榮世貿(mào)若不尋求制勝對策，最終競爭的結(jié)果將使自己市場對象被淘汰出局。“皮之不存，毛之焉附”。（三）、北京市批發(fā)市場的發(fā)展1、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的不斷增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運(yùn)行模式發(fā)生了很大變化。（1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東”北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)主要包括兩大系統(tǒng)：一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應(yīng)；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點(diǎn)所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等?，F(xiàn)在基本消亡，其大部分冷庫和設(shè)施條件較好的普通倉庫仍做倉庫使用，一部分改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等，也就是說北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。（2）目前批發(fā)市場的狀況80年代后期以來蓬勃發(fā)展的各類商品批發(fā)市場，成為北京商業(yè)批發(fā)的主力軍。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場280個（其中只做批發(fā)的55個，批零兼營的225個），總占地面積345公頃，建筑面積156萬平方米，2001年商品成交額約365億元，占社會消費(fèi)品零售總額的24%。各類批發(fā)市場分布見下表：服裝批發(fā)市場序單位名稱地址乘車路線站名電話1北太平莊服裝市場北太平莊16,22,38,302331,北太平莊2北京皮革城豐臺區(qū)宋家莊順八條17,39宋家莊672121943北京龍湫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)木樨園2,17,40,324木樨園4新僑時(shí)裝世界崇文門西大街地鐵,3,8,9,39崇文門5三里屯服裝市場工人體育場北路113三里屯6江南皮件服裝城豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯7京溫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯8甘家口服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口商場9工體北路服裝市朝陽區(qū)新中街113,115,118中街10多益服裝市場東長安街3,8,10,20,54、116王府井11阜成門百綱服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口12動物園服裝市場動物園南側(cè)7,15,19,27動物園6831338713西單勸業(yè)場西單商場22,102,105,109西單商場14秀水街服裝市場建國門外大街1,4,9,48,57、403日壇路6500855315美人街芳古園玉蜓橋東南角721，122，43，39支蒲黃榆16麗人街中關(guān)村五道口331，375五道口17大紅門服裝商貿(mào)城木樨園長途汽車站26722665818北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城木樨園長途汽車站219連發(fā)輕工市場南苑路220女人街亮馬河萊太花卉街302，730，830，402亮馬橋61628558小商品批發(fā)市場序號名稱地址電話1天意市場西城區(qū)阜外大街259號683293322天外天小商品批發(fā)市場西城區(qū)南禮士路月壇公園東門南側(cè)685224063天地批發(fā)市場海淀區(qū)復(fù)興路甲24號682773064天成商品批發(fā)市場海淀區(qū)白石橋路50號621761865天民市場崇文法華寺大街91號671210546天樂市場西外南路寅12號683658997天橋丹陛華小商品批發(fā)市場崇文區(qū)永內(nèi)大街22號670130398天宇小商品批發(fā)市場朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖路東里10號650292929天龍商品交易市場東四南大街36-38號6525748710天興小商品市場東直門北大街16號6467943311金五星百貨批發(fā)城學(xué)院南路6222682912寶龍小商品市場雍和宮大街94號6404117213義烏小商品批發(fā)市場西便門6318831114萬通新世界商品交易市場阜外大街2號6858814515平樂園綜合批發(fā)市場大望路南磨房鄉(xiāng)6779874116天緣綜合市場白廣路北口6357851517大鐘寺佳佳商品批發(fā)市場西三環(huán)北路31號6252188018隆福大廈商品交易市場隆福寺街95號8401668819官園商品批發(fā)市場車公莊大街甲4號6834363420富龍小商品市場和平里西街一區(qū)3號6421119121眾和百姓商品批發(fā)市場廣外大街馬連道南口6342581022前門鹿城商品交易市場前門東大街20號6511357123橋外橋小商品市場永內(nèi)大街5號63034069其他專業(yè)批發(fā)市場1天橋市場宣武區(qū)先農(nóng)壇東街79號630309172北京發(fā)電設(shè)備市場豐臺區(qū)南三環(huán)路洋橋機(jī)電大廈672271383北京華龍燈具批發(fā)市場豐臺區(qū)豐臺路口101號638528694北京巨享公司鋁材建材防盜門批發(fā)市場朝陽區(qū)安外安貞橋北路東642085075中關(guān)村科苑電子市場海淀區(qū)中關(guān)村路口北側(cè)626461986海淀區(qū)中發(fā)電子市場海淀區(qū)知春路125號625347297鼓樓商品交易市場西城區(qū)鼓樓西大街61號640782868北京市西城區(qū)中電平安里電子配套市場西城區(qū)新街口南大街235號661787749西四電子電器配套市場西城區(qū)西四北大街155號6617018110北京眼鏡專業(yè)市場朝陽區(qū)農(nóng)光南里5號6733385511北京萬鑫輕紡市場豐臺區(qū)?；鬯录?號6721487812北京皮革城豐臺區(qū)永外宋家莊順八條4號6762324913桃源商貿(mào)大樓鞋帽批發(fā)市場豐臺區(qū)永定門外海戶屯199號67212227-19214北京廢鋼鐵市場豐臺區(qū)馬家堡89號6721154415北京五寰珠寶市場西城區(qū)新街口南大街乙61號6616694416西直門觀賞魚市場西城區(qū)北順城街甲25號6616253117崇文區(qū)龍?zhí)逗B魚市崇文區(qū)龍?zhí)逗珗@北門6712382918中關(guān)本文化用品批發(fā)市場海淀黃莊環(huán)島正西左側(cè)口內(nèi)20米6264056919菜市口通訊器材市場宣武區(qū)廣內(nèi)大街2號6352944920中關(guān)村宏華電子市場海淀區(qū)中關(guān)村南路11號6257960621北京電子出版物軟件批發(fā)市場海淀區(qū)海淀大街8號6255068222北京天然珠寶市場西城區(qū)羊肉胡同17號6616838723現(xiàn)代電子科技市場海淀區(qū)中關(guān)村8號6257010624福尼特月壇郵幣卡市場北三環(huán)中路馬甸立交橋東側(cè)100米62040809（3）批發(fā)市場的空間分布由于各類商品批發(fā)市場的規(guī)模和經(jīng)營商品的不同，在分布上也各有其特點(diǎn)。區(qū)位類型與狀況2環(huán)內(nèi)各類批發(fā)市場26個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場為主，批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個市場占地1960平方米2-3環(huán)間各類批發(fā)市場70個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個市場占地1萬平方米，3-4環(huán)間各類批發(fā)市場94個，以大型農(nóng)副產(chǎn)品、家具、建材、汽車、生產(chǎn)資料市場為主，特別是家具市場基本分布于此，平均每個市場占地1.128萬平方米4環(huán)外各類市場90個，除農(nóng)副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場也分布在這一地區(qū)，平均每個市場占地1.77萬平方米[結(jié)論]百榮世貿(mào)恰恰就在三環(huán)旁邊，主要的批發(fā)市場類型也應(yīng)該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。（4）批發(fā)市場的規(guī)模據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)共有大于1萬平方米的大型批發(fā)市場100多個，占地330公頃。生產(chǎn)資料交易市場8個占此類市場成交總額的90%農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場43個占此類市場成交總額70%家具、建材市場27個占此類市場成交總額80%日用工業(yè)品市場11個占此類市場成交總額60%[結(jié)論]從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。也就是說，市場的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十分明顯，這正是百榮世貿(mào)的優(yōu)勢。2、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。如何合理利用其土地資源和區(qū)位優(yōu)勢，更好地發(fā)揮其在商業(yè)流通、銷售環(huán)節(jié)中的作用，是當(dāng)前亟待研究和解決的問題。[結(jié)論]百榮世貿(mào)現(xiàn)在的位置正是原來的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原來商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢。各類批發(fā)市場發(fā)展無序近年來，沿三環(huán)路至四環(huán)路及一些交通樞紐地區(qū)，建設(shè)了很多規(guī)模較大的市場，部分市場因陋就簡，侵占綠地，擠占城市公共空間，其中很大一部分屬臨時(shí)建筑或違章建設(shè)。這些市場的經(jīng)營管理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負(fù)荷，破壞了城市環(huán)境質(zhì)量。[結(jié)論]百榮世貿(mào)位于三環(huán)的交通要道，木樨園目前的交通壓力就已經(jīng)很大，百榮世貿(mào)如果不能進(jìn)行很好的交通規(guī)劃，必將會進(jìn)一步加重城市道路的負(fù)荷。怎樣通過政府對項(xiàng)目規(guī)劃的確認(rèn)，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項(xiàng)目的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。3、北京批發(fā)市場的發(fā)展批發(fā)業(yè)是商業(yè)發(fā)展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營是商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢從城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平和國內(nèi)外諸多城市的發(fā)展軌跡看，批發(fā)業(yè)創(chuàng)造出的增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過零售商業(yè)。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，按照北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有很大發(fā)展。到2010年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會化經(jīng)營方向發(fā)展。[結(jié)論]從產(chǎn)業(yè)的角度上講，百榮世貿(mào)所處的產(chǎn)業(yè)市場空間非常大。但需要說明的是這里的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括倉儲、配送、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營方式的多元化從發(fā)達(dá)國家批發(fā)商業(yè)的發(fā)展歷程看，批發(fā)市場作為批發(fā)商業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營機(jī)制更符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，更有利于促進(jìn)市場的完善和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會化程度和市場流通速度的提高，批發(fā)市場將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的經(jīng)營必須符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作思路。批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費(fèi)群體。以物美價(jià)廉為購買宗旨的消費(fèi)群體仍占消費(fèi)市場的主體，各類商品批發(fā)市場由于相對設(shè)施簡單，購物方便，價(jià)格低廉而受到消費(fèi)者的喜愛。[結(jié)論]百榮世貿(mào)由于投資規(guī)模很大，設(shè)施成本高，在這樣的條件下，能否實(shí)現(xiàn)這里的商品物美價(jià)廉是成功的關(guān)鍵。商品批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢從發(fā)達(dá)國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)驗(yàn)看，批發(fā)市場的發(fā)展具有以下一些規(guī)律：其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發(fā)展呈規(guī)?；?、集約化發(fā)展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中；其三，批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時(shí)具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運(yùn)行機(jī)制。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的規(guī)劃應(yīng)該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。目前40多萬平方米，符合規(guī)?；⒓s化的要求；位于三環(huán)交通便捷，但用地區(qū)域不夠?qū)挸?；周邊沒有零售店的支援功能，應(yīng)該在百榮世貿(mào)內(nèi)規(guī)劃一定的零售功能，根據(jù)國外的有關(guān)資料，約為10％左右，并應(yīng)該增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能；應(yīng)該增加現(xiàn)代化的功能，如電子商務(wù)、信息管理系統(tǒng)。（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析1、北京市南城批發(fā)業(yè)概述北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶北京南部有很多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。北京南部區(qū)域是重要的倉儲設(shè)施聚集地之一目前北京南部有幾百萬平方米倉儲面積。新規(guī)劃的鐵路-公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。北京南部區(qū)域?qū)⒊蔀檩椛淙钡貐^(qū)的商品交易中心區(qū)域南城區(qū)域形成了具有聚集效應(yīng)批發(fā)市場和類型專營店。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場聚集區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會得到進(jìn)一步的提升，成行成市，未來有能力發(fā)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。2、北京南城各批發(fā)業(yè)類型（1）北京南城批發(fā)市場經(jīng)營情況表北京市南城批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品概況表產(chǎn)品類型產(chǎn)地輻射區(qū)域經(jīng)營方式經(jīng)營者經(jīng)營者居住燈飾中低端產(chǎn)品以廣州中山市為主，高端產(chǎn)品以國外進(jìn)口為主北京市為主多品牌代理浙江人為主，廣東人為輔以租周邊住房為主家具全國各地知名家具企業(yè)，低端產(chǎn)品集中于北京市郊縣與北京市周邊區(qū)域北京市為主品牌專營店、類型專營店外地家具企業(yè)駐京人員，北京市企業(yè)以本地人為主外地企業(yè)外派人員居住以公司宿舍為主板材中低端以東北地區(qū)和北京市周邊為主，高端產(chǎn)品以進(jìn)口為主北京市為主多品牌代理東北人為主以租周邊住房為主，想買房陶瓷國家?guī)讉€重要陶瓷產(chǎn)區(qū)北京市為主品牌專營店為主浙江、福建人、北京市本地從業(yè)人員外地人以租房為主服裝低端以“浙江村”為主，中高端品牌服裝以廣東為主北京市為重點(diǎn)，輻射三北地區(qū)多品牌代理為主，品牌專營店為輔以租房為主，聚居于“浙江村”（2）北京市南城家居建材類批發(fā)市場2001年，全國商品房銷售收入為4600億元，家庭裝修消費(fèi)為3600億元，北京市家庭裝修消費(fèi)在30億元左右。北京市家居建材市場目前的經(jīng)營面積已達(dá)120多萬平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬平方米的家居建材市場，2002年將達(dá)到40萬平方米。目前家居建材市場仍然多處于粗放型經(jīng)營，以拼規(guī)模為主。伴隨著競爭的日趨激烈，同時(shí)受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動，北京市家居建材流通領(lǐng)域經(jīng)營方式必將由粗放型經(jīng)營為主導(dǎo)向集約型經(jīng)營為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。[結(jié)論]百榮世貿(mào)可以引入家居建材方面的經(jīng)營品種，但在經(jīng)營的具體品項(xiàng)上應(yīng)該向中高端產(chǎn)品發(fā)展，主要是國外的家居產(chǎn)品；經(jīng)營的形態(tài)以引入國外的大型專營店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業(yè)街上的許多攤位式的賣場不同。（3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場集中聚集在豐臺區(qū)大紅門地區(qū)。大紅門服裝批發(fā)市場和動物園服裝批發(fā)市場是北京市兩大服裝批發(fā)市場聚集地，京城大部分服裝交易市場中80％貨源都來自動物園和大紅門兩大服裝批發(fā)市場。北京南城的大紅門區(qū)域，共有20多個大型市場，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。大紅門服裝商貿(mào)城、京溫服裝市場、北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城、連發(fā)輕工市場等20多個大型服裝批發(fā)交易市場在這里鱗次櫛比，墻體上各式各樣的服裝廣告牌林立。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，如今已成為中外名牌服裝的集散地。許多種中外名牌均可在大紅門市場中找到，“紅豆”、“申花”等國內(nèi)品牌的廠家代理商也選擇了大紅門。大紅門地區(qū)從業(yè)人員75％的工商戶來自浙江溫州地區(qū)的樂清市（縣），20％來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5％來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。大紅門地區(qū)已成為我國東北、華北地區(qū)中低檔服裝業(yè)的流通基地，遠(yuǎn)銷俄羅斯。3、北京南部批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢伴隨著南城商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動將日趨頻繁，形成了很強(qiáng)的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務(wù)辦公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當(dāng)南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時(shí)，為發(fā)展生產(chǎn)中心形成了很好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產(chǎn)生同類、相關(guān)商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。[結(jié)論]百榮世貿(mào)作為一個具有使整個南部批發(fā)市場升級的項(xiàng)目，其自覺或不自覺的扮演著領(lǐng)頭羊的角色，充分利用這個歷史賦予的角色，挖掘其更深的內(nèi)涵和潛力，借助這一千載難逢的超級機(jī)遇，樹立恒逸房地產(chǎn)公司在中國商業(yè)房地產(chǎn)市場的地位。

三、世貿(mào)的區(qū)位分析（一）百榮世貿(mào)項(xiàng)目簡介1、項(xiàng)目位置恒逸商業(yè)項(xiàng)目地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號路、北側(cè)有安樂林路和西羅園北街銜接。項(xiàng)目地塊上原為北京永定門國家糧食儲備庫。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目由國內(nèi)知名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱設(shè)計(jì)。規(guī)劃用地面積約18.8公頃，建設(shè)用地面積約13.54公頃，擬建總建筑面積約46萬平米，由一、二期的商城和三期的配套服務(wù)設(shè)施組成。其中一期建筑面積近30萬平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米×264米，主樓女兒墻高度39米，除地下一層層高為5.5米以外，其余層高均為5米。一期機(jī)動車停車位約為1300輛，非機(jī)動車停車位為4000輛。3、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目建筑采用垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場及設(shè)備用房。地下一層及地上四層為大廳間隔式市場，并在首層安排一定面積的銀行，郵局等公共服務(wù)設(shè)施。五層為精品展廊，六層為倉儲，七層為大型會展中心，八層為餐飲娛樂城。按不同檔次錯位經(jīng)營，并于首層南北兩側(cè)各置娛樂餐飲專用入口各一，為夜間商場停止?fàn)I業(yè)后服務(wù)。4、項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達(dá)全北京；進(jìn)而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎(chǔ)。但區(qū)域內(nèi)城市次干道交通建設(shè)落后，很大程度上制約著發(fā)展的需要。5、項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)包括兩個方面。其一是要建成北京市內(nèi)最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場，成為北京市批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射北京周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進(jìn)而成為國內(nèi)具有一定影響的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標(biāo)是：除了目前的項(xiàng)目要成功運(yùn)作以外，還要在北京再干幾個項(xiàng)目，追求持續(xù)發(fā)展。6、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形態(tài)北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區(qū)域。商業(yè)形態(tài)也以零散商販為主，隨著商業(yè)歷史的變遷，如今已經(jīng)逐漸形成較有規(guī)模的以服裝服飾、小五金機(jī)電、建材裝飾等產(chǎn)品為主的專業(yè)批發(fā)市場，以及大中小型的綜合商場、超市、百貨等。（2）人口特性北京南部區(qū)域外地流動人口多，人員素質(zhì)偏低。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，使其人文環(huán)境、人群素質(zhì)也在原來的基礎(chǔ)上演變和提高著。由區(qū)域住宅檔次的逐級提升和新近開發(fā)物業(yè)的狀況，可以明晰其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和由此帶來的人居、人文環(huán)境的升遷需求。反之，由于居住人群的提高，也帶動周邊綜合性商業(yè)的發(fā)展。（3）城市發(fā)展的空間南城在北京的整體發(fā)展中一直處于劣勢，隨北京城市化進(jìn)程，北部和東部空地越來越少，距離中心越來越遠(yuǎn)，相對而言，南城的開發(fā)雖然啟動較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經(jīng)開始提速和有加速度的發(fā)展增長勢頭。（二）百榮世貿(mào)的區(qū)位分析1、從北京城市的區(qū)位分析（1）北京城市規(guī)劃區(qū)北京市行政轄區(qū)的范圍，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為16800平方公里；北京市區(qū)的規(guī)劃范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里；北京的市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近300平方公里；北京南部區(qū)域規(guī)劃范圍，包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)。（2）城市布局的基本方針北京城市總布局的基本方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。3）人口狀況北京市目前常住人口1200萬，流動人口近400萬，加上每年近8000萬人次的國內(nèi)過境旅客和200多萬人次的國外觀光游客，形成了一個龐大的消費(fèi)市場。（4）北京的商業(yè)規(guī)劃由于北京是一個復(fù)雜的、多樣化的、多層次的，充滿歷史魅力而又前景無限的大都市，其城市發(fā)展軌道中商業(yè)的發(fā)展，緊密地圍繞著《十五規(guī)劃》中充分發(fā)揮北京“首都、古都、國際大都市”三方面的優(yōu)勢，發(fā)展與之相適應(yīng)的多功能、多層次、多樣化商業(yè)。總體規(guī)劃為以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局（兩網(wǎng)：即連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)；三區(qū)：城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心）、商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心）、中關(guān)村科技園區(qū)；三圈：即三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；十城，即十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心），以四類（服務(wù)會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)）發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)流通體系。[結(jié)論]百榮世貿(mào)項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)該盡量同北京市的城市商業(yè)規(guī)劃相吻合，一個項(xiàng)目的定位必須符合大的市場趨勢，因?yàn)檎谝?guī)劃商業(yè)的背后，有著與其相配套的各種基礎(chǔ)設(shè)施投資和規(guī)劃。因此百榮世貿(mào)項(xiàng)目應(yīng)該考慮引入電子商務(wù)的規(guī)劃，形成大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售商場（麥德龍式），利用會展服務(wù)拉動市場的活力，規(guī)劃國際貿(mào)易中心使這里成為北京休閑旅游購物的勝地。（5）商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)北京市2000年社會消費(fèi)品零售額達(dá)到1443億元，2002年上半年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額823.5億元，實(shí)際增長7.1%。社會消費(fèi)品零售額逐漸穩(wěn)定地占GDP的12%左右；商業(yè)增加值在全市GDP中所占份額基本穩(wěn)定在9%以上，商業(yè)增長方式開始由規(guī)模擴(kuò)張為主向質(zhì)量效益為主轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4954元，實(shí)際增長18.1%。住房、汽車和服務(wù)支出大幅度增長，發(fā)展型、享受型消費(fèi)需求持續(xù)升溫。（6）北京北的交通狀況為了緩解城市交通擁堵嚴(yán)重局面，政府一方面進(jìn)行道路改造，如正在進(jìn)行的二、三環(huán)快速路及其聯(lián)絡(luò)線修整改造工程，紫竹立交橋工程等；另一方面?zhèn)€加快了城市軌道交通建設(shè)，完成了地鐵復(fù)八線工程，開工建設(shè)了北京城市快速軌道交通工程、地鐵八通線等工程，地鐵五號線即將投入運(yùn)行。到2000年，北京公路總長度達(dá)到13311公里，市區(qū)道路長度達(dá)到3300公里，新增城市道路長度658.6公里，道路面積達(dá)到3950萬平方米，地鐵運(yùn)營線路達(dá)到53.3公里，公共電汽車運(yùn)營線路達(dá)到7984公里。北京市國道“五縱七橫”，高速公路“四通八達(dá)”，五環(huán)六環(huán)“環(huán)環(huán)相扣”，形成了高度發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯(lián)絡(luò)線組成了全國最大的環(huán)形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區(qū)的鐵路中樞；首都國際機(jī)場通達(dá)世界各地，海運(yùn)毗鄰天津港。（7）物流行業(yè)狀況商業(yè)倉儲廣泛分布于市區(qū)各地，東、南方向相對集中。多數(shù)倉庫建設(shè)于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全。2000年貨運(yùn)總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運(yùn)輸方式所占比例約為0.3%。在公路貨運(yùn)方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據(jù)了總貨運(yùn)量的70%以上。物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對外開展物流服務(wù)。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進(jìn)入北京。通過整合改造現(xiàn)有物流設(shè)施，積極發(fā)展第三方物流，吸引國際知名物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)開展第三方物流業(yè)務(wù)。同時(shí)，協(xié)助大型連鎖企業(yè)建設(shè)規(guī)范化的物流配送中心，形成２至３個示范性項(xiàng)目。[結(jié)論]北京的交通體系和物流水平，為北京南部建立大型的批發(fā)市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但是，如何充分的利用好這些基礎(chǔ)設(shè)施，減少公司的投入，增加百榮世貿(mào)的服務(wù)能力和服務(wù)水平，是后期恒逸公司經(jīng)營運(yùn)作時(shí)應(yīng)該關(guān)注的。2、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析(1)北京南部區(qū)域的區(qū)位環(huán)境在北京城市建設(shè)進(jìn)程中南城始終沒有象東部朝陽區(qū)的CBD、西部海淀區(qū)的中關(guān)村、北部的亞運(yùn)和奧運(yùn)核心圈那樣多的啟動熱點(diǎn)，推動其城市建設(shè)的發(fā)展。由于歷史形成的以小商小販為主的傳統(tǒng)小商業(yè)和以社會階層較低的貧困、外來人口積聚而成的社會體系構(gòu)成使南城的城市地位相對滯后，居民生活落后。在政策相對傾斜之后，依托南部交通優(yōu)勢和物流倉儲優(yōu)勢，在政府對南部道路進(jìn)行大規(guī)模的改造，菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，四環(huán)路貫通，京開高速路已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也都通車，地鐵五號線年底完工，地鐵八號線……城南的交通正在變得更加通暢。

宣武區(qū)將菜市口定位為中心商業(yè)區(qū)、總建筑面積在100萬平方米以上。琉璃廠是文化產(chǎn)業(yè)園，靠文化帶動商業(yè)；大柵欄則通過商業(yè)帶動文化旅游；先農(nóng)壇地區(qū)規(guī)劃為醫(yī)學(xué)科學(xué)城崇文區(qū)建成崇外大街區(qū)域性商業(yè)中心，廣安大街崇文段建成本市乃至全國一流的現(xiàn)代化多功能商業(yè)步行街豐臺區(qū)南中軸路連接木樨園市級商業(yè)中心和大紅門地區(qū)級商業(yè)中心，南中軸線重點(diǎn)建設(shè)文化設(shè)施的公建，新發(fā)地，建成了一個農(nóng)副產(chǎn)品中央級批發(fā)交易市場，東郊、南郊倉庫區(qū)改造發(fā)展若干了物流中心和倉庫超級市場，并建設(shè)若干中型批發(fā)交易市場，形成暢通的網(wǎng)絡(luò)渠道。大興區(qū)京開路沿線將陸續(xù)修建高爾夫球場、室內(nèi)滑雪場、網(wǎng)球中心等休閑設(shè)施亦莊Shoppingmall（2）南部商業(yè)業(yè)態(tài)分布南城的主要批發(fā)市場北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場（包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓）、大偉鞋城等、溫州燈具城、天都寶童裝批發(fā)市場、廣獅童裝、龍湫商貿(mào)市場、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場、京溫服裝市場、大紅門服裝商城、服裝輔料批發(fā)市場、大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場、源鑫達(dá)輕紡市場、眾人眾輕紡市場、京都輕紡城、紅門時(shí)代服飾批發(fā)市場、連發(fā)輕工市場、天海服裝批發(fā)市場、木樨園五金機(jī)電市場、東方家園建材城、環(huán)三環(huán)家具城、環(huán)三環(huán)燈具城、十里河家居建材商業(yè)街等。其他還有很多布料、窗簾布藝批發(fā)市場。木樨園周邊的市場業(yè)態(tài)以木樨園環(huán)島為圓心，服裝類批發(fā)主要分布于南苑路西側(cè)和大紅門路，面料類服飾類批發(fā)主要分布在大紅門路兩側(cè)，項(xiàng)目周邊服裝、機(jī)電、文化日用品都有，較零散。南三環(huán)東西兩頭主要是家居建材，沿線有汽車、汽配。專賣店貝利馬多服裝品牌店在木樨園環(huán)島西北角，美國蘋果、羅蒙西服、富紳襯衫、香港思黛爾、上海